Đang tải... (xem toàn văn)
Các nội dung chủ yếu Tiếp cận đất đai từ nhà nước: Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng để giao đất cho các doanh nghiệp; Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp; Chính sách tài chính về đất đai và giá đất.
Các vấn đề thực tế pháp luật đất đai kinh doanh bất động sản doanh nghiệp TS Trần Quang Huy Trường Đại học Luật Hà Nội Phần thứ nhất- sách, pháp luật đất đai doanh nghiệp Các nội dung chủ yếu Tiếp cận đất đai từ nhà nước Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt để giao đất cho doanh nghiệp Quyền sử dụng đất doanh nghiệp Chính sách tài đất đai giá đất Các hình thức tiếp cận đất đai từ nhà nước doanh nghiệp Có hình thức tiếp cận đất đai 1.1 Sử dụng đất hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất + Đặc trưng hình thức sử dụng đất là: tổ chức sử dụng đất vào mục đích cơng cộng, lợi ích quốc gia, mục đích an ninh quốc phịng mục tiêu phát triển kinh tế Đối với nông dân giao đất sử dụng ổn định lâu dài + Đối với doanh nghiệp thực sách nhà xã hội nhà nước bao gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước Các hình thức tiếp cận đất đai từ nhà nước doanh nghiệp 1.2 Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Đặc trưng người sử dụng đất phải trả tiền sử dụng đất cho nhà nước tiền trả phải khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; Mục đích sử dụng sản xuất kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận từ đầu tư kinh doanh; Chủ thể sử dụng đất gồm: (i) hộ gia đình, cá nhân, (ii) tổ chức kinh tế nước thuộc thành phần kinh tế khác nhau; (iii) người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam Các hình thức tiếp cận đất đai từ nhà nước doanh nghiệp 1.3 Hình thức thuê đất + Đặc trưng hình thức thuê đất ( trả tiền thuê đất cho nhà nước, sử dụng đất để sản xuất kinh doanh) + Cần phân biệt hình thức thuê đất doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, người Việt Nam định cư nước Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt để giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án đầu tư 2.1 Các trường hợp bị thu hồi đất + Thu hồi mục đích nhà nước xã hội gắn liền với sách bồi thường, giải phóng mặt bằng; + Thu hồi lỗi người sử dụng đất không gắn liền với vấn đề bồi thường,hỗ trợ tái định cư Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt để giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án đầu tư 2.2 Cơ chế thu hồi đất mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích cơng cộng, lợi ích quốc gia Thực chế hành triệt để từ khâu định thu hồi triển khai việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo định quan nhà nước có thẩm quyền Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt để giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án đầu tư 2.3 Cơ chế thu hồi đất mục tiêu phát triển kinh tế + Trường hợp thu hồi theo quy hoạch có dự án đầu tư phát triển kinh tế quan trọng; + Dự án đầu tư thuộc trường hợp thu hồi đất nhà đầu tư xin phép thoả thuận với người bị ảnh hưởng dự án; + Dự án đầu tư thuộc trường hợp phải thoả thuận với người nằm vùng ảnh hưởng dự án Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt để giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án đầu tư 2.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất + Cơng khai quy hoạch xác định chủ trương thu hồi đất; + Lập hồ sơ địa cho việc thu hồi đất + Lập trình phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư; + Thông báo việc thu hồi đất ban hành định thu hồi đất + Giải khiếu nại việc ban hành định thu hồi đất; + Thống kê kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất đai + Xây dựng trình phương án cụ thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư Thu hồi, bồi thường giải phóng mặt để giao đất cho doanh nghiệp triển khai dự án đầu tư 2.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất + Công khai phương án bồi thường + Chi trả bồi thường, hỗ trợ thực việc tái định cư; + bàn giao mặt cho nhà nước + Cưỡng chế thu hồi đất 6.Phân biệt hình thức KDBĐS 6.1 Kinh doanh BĐS theo hình thức ứng tiền trả trước 6.1.1 Khái niệm ( theo LKDBĐS hiểu thuật ngữ khác là: mua bán nhà, CTXD hình thành tương lai) xem khoản điều LKDBĐS 2006 Các sai phạm thường gặp hình thức ứng tiền trả trước * Đối với nhà đầu tư: + Nhà đầu tư thường huy động vốn trái phép vi phạm quy định pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS Ví dụ, LĐĐ cấm phân lô chia (Điều 101 NĐ 181/2004/NĐ-CP); khoản Điều 16 LKDBĐS cấm huy vốn trái phép; khoản Điều 39 Luật Nhà quy định thời điểm phép huy động vốn, số vốn tối đa phép huy động + Nhà đầu tư thường bàn giao nhà ở, cơng trình xây dựng khơng thời gian tiến độ gây thiệt hại cho khách hàng 7.Phân biệt hình thức KDBĐS + Nhà đầu tư thường lạm dụng việc huy động vốn sử dụng khoản tiền huy động vốn khách hàng không mục đích + Nhà đầu tư tìm cách huỷ hợp đồng ( nêu lý vụ việc cụ thể, ví dụ vụ kiện liên quan đến tranh chấp hộ “ the Manor” án nhân dân quận Bình Thạnh đưa xét xử ngày 15/2/2008) * Phía khách hàng thường vi phạm liên quan đến việc trả tiền không thời hạn cam kết theo đợt quy định hợp đồng ( câu hỏi đặt là, thời điểm khách hàng vi phạm quy định trên?) Tình vận dng Anh X ký hợp đồng vi Cụng ty C phn đầu t BS C.E.O np trc 70% s tin để mua lô biệt thự số 11 khu đô thị Quang Minh ( huyện Mª Linh - tỉnh Vĩnh Phúc Hà Nội ) với tổng số tiền tỷ đồng chia thành đợt Đợt đầu, Công ty C.E.O động thổ khởi công xây dng cụng trỡnh vào tháng 5/2005, anh X np 500 triệu đồng Tuy nhiên, thị trường BĐS đóng băng, giá nhà đất xuống thấp, anh X không nộp tiếp tiền đợt đợt tính đến nm Các hành vi nêu có vi phạm quy định pháp luật kinh doanh BĐS khơng? Vì sao? Ơng (Bà) đưa hướng giải vụ việc này? Tình dng Mới đây, Công ty địa ốc Sài gòn Thơng tín ( Sacomreal) đà phát hành trái phiếu DN kèm theo quyền mua sản phẩm hộ chung c Tôi đà tham gia mua trái phiếu có mệnh gía 500 triệu đồng, thời hạn tháng, lÃi suất 8,8% Tôi đợc u tiên mua hộ chung c cao cấp Phú Lợi 1, đợc giảm 5% giá bán thời điểm công bố Dự án này, cuối tháng 8/2009 hoàn tất phần móng bắt đầu ký hợp đồng Xin hỏi, việc mua nhà trái phiếu nh có phù hợp với pháp luật không? Sacomreal làm nh có không? ( Lê Văn Lương, Quận 2, TP Hồ Chí Minh) 6.Phân biệt hình thức KDBĐS 6.2 Mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình thức trả chậm, trả dần * Về thuật ngữ mua bán, chuyển nhượng theo hình thức trả chậm, trả dần * Về nguyên tắc trả chậm, trả dần + (i) Số tiền trả chậm, trả dần; (ii) thời gian trả chậm, trả dần phải thoả thuận hợp đồng + Bên bán, bên chuyển nhượng đựơc bảo lưu QSH, QSD bất động sản bên mua, bên nhận chuyển nhượng trả đủ tiền theo quy định + Ngược lại bên mua, bên nhận chuyển nhượng xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau hoàn thành việc trả nợ theo cam kết hợp đồng Phân biệt hình thức KDBĐS 6.3 Các điểm chung riêng phân biệt hình thức kinh doanh BS * im chung hình thức kinh doanh B§S + Các bên thoả thuận nghĩa vụ tài hợp đồng tiền ứng trước, tiền trả chậm, trả dần + Nhà đầu tư xác lập QSH, QSD BĐS cho khách hàng theo thoả thuận + Pháp luật xác định rõ chế tài cho hai phía * Điểm riêng: (i) khác biệt thời điểm ký kết hợp đồng; (ii) việc sử dụng tiền ứng trước, tiền trả chậm, trả dần; (iii) rủi ro trường hợp cụ thể khách hàng nhà đầu tư Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS 7.1 Sự cần thiết cho phép chuyển nhượng dự án BĐS + Đối với nhà đầu tư nước: khỏi khó khăn dự án đầu tư để thực dự án khác có tính khả thi + Đối với nhà đầu tư nước ngồi: hội nhận dự án đầu tư bối cảnh khó khăn ca doanh nghip Vit Nam bối cảnh chung khủng hoảng kinh tế giai đoạn 7.2 Quy chế pháp lý việc cho phép chuyển nhượng toàn dự án BĐS 7.2.1 Khái niệm chuyển nhượng toàn dự án BĐS 7.2.2 Điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng dự án BĐS Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS * Điều kiện dự án: (i) không thuộc diện bị xử lý; (ii) dự án phê duyệt theo quy nh ca phỏp lut đầu t; (iii) ch đầu tư có quyền sử dụng đất thơng qua QĐ giao đất, cho thuê đất, hợp đồng thuê đất vµ phải hoµn thành việc giải phóng mặt tồn dự án; (iv) phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với thời gian tiến độ thực dự án * Điều kiện nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án doanh nghiệp nước: (i) tổ chức, cá nhân đủ điều kiện KDBĐS theo quy định; (ii) đáp ứng lực tài chính; (iii) có văn cam kết thực d ỏn, cam kết đảm bảo quyền lợi khách hàng * Điều kiện nhà đầu tư nước ngoài: tổ chức, cá nhân cấp GCNĐT nhận chuyển nhượng dự án sau: + Dự án đầu tư XD kết cấu hạ tầng KCN, KCX, cụm cơng nghiệp KCN tập trung khác có chế độ sử dụng Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS + Dự án đầu tư thuộc KKT, KCNC; + Dự án đầu tư hạ tầng khu đô thị khu dân cư nông thôn; + Dự án đầu tư sản xuất kinh doanh; + Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà hoàn thành đầu tư xây dựng đồng hạ tầng chung dự án * Một số lưu ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư nước + Thứ nhất, trường hợp doanh nghiệp Việt Nam nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng QSD đất mà tiền trả cho việc NCN khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhà đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng dự án làm thủ tục thuê đất, trả tiền thuê đất cho nhà nước ViÖt Nam Giá trị hợp đồng bao gồm tiền sử dụng đất tài sản đầu tư đất doanh nghiệp Việt Nam Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS +Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp Việt Nam nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng QSD đất mà tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước doanh nghiệp nước ngồi làm thủ tục thuê đất, trả tiền thuê đất cho nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm trả tiền lần Giá trị hợp đồng chuyển nhượng bao gồm tài sản đầu tư đất doanh nghiệp Việt Nam +Thứ ba, thời hạn giao đất doanh nghiệp Việt Nam có thời hạn thời hạn sử dụng đất nhà đầu tư nước NCN QSD đất dự án thời gian lại thời hạn sử dụng đất, ổn định lâu dài thời hạn 70 năm quyền gia hạn tiếp +Thứ tư, trường hợp NCN dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê mà doanh nghiệp Việt Nam trả tiền sử dụng đất cho nhà nước tiền trả khơng có nguồn gốc từ NSNN nhà đầu tư nước ngồi khơng phải trả khoản tiền chênh lệch tiền thuê đất tiền sử dụng đất Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS 7.3 Quy trình, thủ tục việc cho phép chuyển nhượng dự án * Nhà đầu tư nước thực dự án dở dang thuộc trường hợp sau báo cáo trình UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng dự án: (i) gặp nhiều khó khăn khơng thể tiếp tục thực dự án; (ii) không đủ điều kiện thực dự án theo thời gian tiến độ phê duyệt; (iii) khơng cịn nhu cầu tiếp tục thực dự án * Cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án quan cho phép đầu tư ( trường hợp Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư UBND cấp tỉnh báo cỏo trỡnh Th tng Chớnh ph xem xét định) Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS * Thủ tục hồ sơ: + Đơn xin phép chuyển nhượng dự án: nêu rõ lý do, tình hình thực hiện, đề xuất chủ đầu tư mới, phương án giải quyền lợi khách hàng + Văn cho phép đầu tư quan nhà nước có thẩm quyền + Hồ sơ dự án phê duyệt theo quy định pháp luật + Hợp đồng thuê đất, định giao đất, GCNQSD đất + Cam kết nhà đầu tư * Thời gian giải là: 45 ngày Hợp đồng hoạt động kinh doanh BĐS Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản có gốc hợp đồng dân theo quy định §iều 388 BLDS 2005 phân loại thành: * Các hợp đồng kinh doanh bất động sản + Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng + Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Hợp đồng th nhà, cơng trình xây dựng + Hợp đồng th mua nh, cụng trỡnh xõy dng * Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS gồm hợp đồng môi giới, định giá, t vấn, quảng cáo quản lý bất động sản Hp ng hot ng kinh doanh BS HĐMB nhà, công trình xây dựng: Phải tuân thủ Điều 450 BLDS Điều 70 LKDBĐS có đặc trng sau: + Lập thành văn bản; + Phải công chứng, chứng thực theo quy định; + Tuân thủ quy định BLDS LKDBĐS mua bán nhà, công trình xây dựng Nội dung HĐ gồm điều khoản theo quy định Điều 70 LKDB§S Hợp đồng hoạt động kinh doanh BS Hợp đồng mua bán nhà Chúng ký tên dới tự nhận thấy đủ lực hành vi DS chịu trách nhiệm trớc pháp luật gồm: * Bên bán : Họ tên ( vợ, chồng ), địa chỉ, số CMT * Bên mua : Họ tên ( vợ, chồng ), địa chỉ, số CMT Điều Đối tợng hợp đồng (căn hộ, nhà phần BĐS) Điều Giá phơng thức toán Điều Giao nhận nhà giấy tờ nhà Điều Việc nộp thuế lệ phí trớc bạ ( thoả thuận rõ ngời nộp ) Điều Đăng ký quyền sở hữu nhà Điều Trách nhiệm vi phạm hợp đồng ( bồi thờng, giải TC ) Điều Các thoả thuận khác Điều Cam kết bên * Bên bán * Bên mua Điều Điều khoản thi hành Bên bán Bên mua Họ tên chữ ký Họ tên chữ ký ... bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản * Khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm: kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản + KDBĐS... Thứ hai- Pháp luật kinh doanh bất động sản Giới thiệu khái quát Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS Điều kiện BĐS đưa vào kinh doanh Điều kiện chủ thể kinh doanh BĐS Phạm vi kinh doanh BĐS Phân... đợc phép cho doanh nghiệp khác thuê lại kh«ng ”? Điều kiện chủ thể kinh doanh BĐS Vì chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ