BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - LÊ THỊ HỒNG TRANG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - LÊ THỊ HỒNG TRANG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày 25 tháng 09 năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Họ tên Chức danh Hội đồng PGS TS Lê Quốc Hội Chủ tịch TS Trần Văn Tùng Phản biện TS Phan Thị Hằng Nga Phản biện TS Hà Huy Tuấn Ủy viên TS Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn TRƯỜNG ĐH CƠNG NGHỆ TP HCM PHỊNG QLKH – ĐTSĐH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : LÊ THỊ HỒNG TRANG Giới tính : Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 23/08/1990 Nơi sinh : Tiền Giang Chuyên ngành MSHV : Kế toán : 1441850078 I- Tên đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Hệ thống hóa làm sáng tỏ lý luận thị trường bất động sản giá hộ chung cư TP.HCM Tổng quan mơ hình lý thuyết nhận diện yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư TP.HCM Phân tích thực trạng thị trường giá hộ, luận giải thơng qua xây dựng mơ hình phù hợp hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Đề xuất nhóm giải pháp kiến nghị nhằm ổn định giá hộ Thành phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 22/07/2016 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) (Họ tên chữ ký) i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thàn phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Hồng Trang ii LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Công Nghệ TP HCM, giảng dạy chia sẻ kinh nghiệm cho em trình học trường Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Đình Nguyên, Thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt q trình hồn thành luận Em xin cảm ơn đến Ban giám hiệu quý Thầy, Cô Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM tạo môi trường học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Cuối xin cảm ơn Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để giúp tơi hồn thành khóa học TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Hồng Trang TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn người mua hộ chung cư Nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic thuyết Vị - Chất lượng để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ TP HCM Trong nghiên cứu này, tác giả xây dựng bảng câu hỏi thu thập liệu hộ, bảng hỏi ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản Tác giả thực lấy ngẫu nhiên 57 chung cư địa bàn quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức với 827 mẫu đạt yêu cầu phân tích thống kê Từ tác giả nhận diện 38 yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Tác giả vận dụng mơ hình ước lượng OLS xử lý Stata để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chng cư Thành phố Hồ Chí Minh Kết phân tích hồi quy cho biết có 26 biến có ý nghĩa thống kê có R = 0.9438 cho biết biến mơ hình có ảnh hưởng tới 94,38% thay đổi biến phụ thuộc biến chất lượng thang máy có ảnh hưởng cao đến giá hộ chung cư với 6,74% biến tổng diện tích khu chung cư có ảnh hưởng thấp đến giá hộ chiếm 0,000402% Từ khóa: Biến động giá bất động sản, giá hộ-hedonic ABSTRACT Research content of this thesis is put under the perspective of apartment buyers Research using hedonic models and theories Position - Quality to determine the factors affecting the price of apartments in the city HCM In this study, the authors built a questionnaire to collect data apartments, questionnaires expert opinion in the field of real estate Author done randomly apartment 57 in the area of District 2, 7, 8, 9, 12, Binh Thanh, Binh Tan, Thu Duc with 827 qualified samples and statistical analysis Since then authors identify 38 factors that affect the price of apartments The authors apply the model estimated using Stata OLS and process to analyze the factors affecting the price of apartments chng residence in Ho Chi Minh City Results of regression analysis, said there are 26 variables that have a statistically significant and R = 0.9438 shows the variables in the model affects 94.38% change of the dependent variable and the variable quality elevator the highest impact on the price of apartments to 6.74% and the total area of variable affecting condominium apartment prices lower to 0.000402% occupied Keywords: Movements in property prices, apartment-hedonic price MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv MỤC LỤC v DANH MỤC BẢNG ix DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ x PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết tài .1 đề 1.2.Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1.Mục tiêu quát tổng 1.2.2.Mục tiêu cụ thể 1.2.3.Câu hỏi cứu nghiên 1.3.Đối tượng phạm .2 vi nghiên cứu 1.3.1.Đối tượng nghiên .2 cứu 1.3.2.Phạm vi nghiên cứu 1.4.Phương pháp nghiên .2 cứu 1.5.Ý nghĩa khoa học đề tài .3 1.6.Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1.Các cơng trình nghiên tài .5 cứu nước liên quan đến đề [14] Phan Thị Bảo Trâm (2010) “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá mua hộ dành cho người có thu nhập thấp TPHCM” Luận văn tốt nghiệp Đại học, Khoa Kinh tế phát triển, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM [15] TS Trần Thanh Hùng, “Lý thuyết vị - chất lượng: ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản” Khoa quản lý đất đai & bất động sản Đại học Nông Lâm TP.HCM [16] Trần Thu Vân, Nguyễn Thị Giang (2011) “Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng giá bất động sản Tp.HCM” Tạp chí phát triển kinh tế, Số 254, 18-23 [17] Viện Kinh tế Xây dựng (2012) Thực trạng giải pháp cho thị trường bất động sản [18] Asabere, P.k.& Hufman, F.E (1995), “Thorough fares and Aapartment Values”, Journal of Peal Estate Research, Vol.12, No.1, p.9-16 [19] Anderson S T (2001), “The Effect of Open Space on Residential Property Values in St Paul”, Thesis: Department of Economics, Macalester College [20] Anderson, S T., &West, S.E (2006), “Open Space, Residential Property Values, ád Spatial Context”, Regional Science and Urban Economics, Vol 36, p 773789 [21] Boris, P A., Yakov, O., & Larissa, F (2003), Facetors Affecting Housing Modifications”, Journal of Real Estate Research, Vol 27, No 4, p 371-407 [22] Brown, P J & Charles, J F (1998), “A Methodology for Valuing Town Conservation Land”, Lincoln Institute of Land Policy, woring paper [23] Bullard, R D (1996), “ Environmental Justice: It’s More Than Waste Facility Siting”, Social Science Quarterly, Vol 77, N 3, p 493-499 [24] Cebula J Richard (2009), “The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the City of Savannah and Its Savannah Historic Landmark District”, The Review of Regional Studies, Vol 39, No 1, 9-22 [25] Feitelson, E I., Hurd, R E., Mudge, R.R (1996), “ The Impact of Ariport Noise on Willingnees To Pay For Residences”, Transportation Research Part D: Transport and Environment, Vol 1, No 1, p 1-14 [26] Farrar, D and Glauber, R (1967) Multicollinearity in Regression Analysis: The Problem Revisited Review of Economics and Statistcs, Vol.49, pp.92107 [27] Freeman, R.E (1999) “Divergent Stakeholder Theory”, Academy of Management Review, Vol 24, p 233-236 [28] Gujarati, D (2003) Basic Econometrics (4th edn), New York: McGraw-Hill [29] Grether, D M., and Peter Mieszkowski (1974), Determinants of Real Estate Values, Journal of Urban Economics, Vol 1, 127-146 [30] Harrison, J s., & Freeman, R E (1999), “The Measurement of Environmental and Resource Values: Theory and Methods”, No.GTZ 1574 Banco Mundial, Wasghington, DC (EUA) [31] Henderson, R G (1931), “Real Estate Appraising: A Practical Work on Appraising and Appraisal Methods”, CAMBRIDGE, Ma: Banker and Tradesman [32] Hugges, W T., & Sirmans, C F (1993), “ Adiusting House Price for IntraNeighborhood Traffic Differences”, Appraisal Journal, Vol 61, No [33] Hoang Huu Phe and Patrick Wakely (2000), “Satus, Quality and the Other Trade-off: Towards , a New Theory of Urban Residential Location”, Urban Studies Vol 37, No 1, 7-35 [34] Irwin, E G (2002), “The Effect of Open Space on Residential Property Values”, Land Economics, Vol 78, No 4, p 465-480 [35] Johnston R J., Swallow S K & Bauer D M (2002), “ Spatial Factors and Stated Preferences Values for Piblic Goods: Considerations for Rural LAND Use”, Land econmics, Vol 78, No 4, p 481-500 [36] James P Smith, 2010, “House Price Volatility and the Housing Ladder” [37] Jonathan A Wiley and David Wyman, “Key Factors Affecting Valuation for Senior Apartments” [38] Johannes Krouthen, 2011, “Apartment values in Uppsala: Significant factors that differentiate the selling prices” [39] Kain John F., Quigley M (1970), “Measuring the Value of Housing Quaility”, Journal of the American Statistical Association, Vol 65, No 330, 532-548 [40] Malpezzi, S (2002), Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, University of Wisconsin; the center for Urban Land Economics Research, Madison [41] Morancho A Bengochea (2003), “A Hedonic valuation of urban green areas”, Landscape and Urban, Vol 66, 35-41 [42] Nelson, J P (1980), “Ariports and Property Values”, Journal of Transport Economics and Policy, January, p 37-52 [43] Otensmann, J R., Seth Paytona, and Joyce Man (2008), “Urban Loacation and Housing Prices with in a Hedonic Model”, The Journal of Regional Analysis & Policy [44] Pennington, G., Topham N & Ward R (1990), “Aircraft Noise and Residential Property Values Adiacent to Manchester International Airpoert”, Journal of Transport Economics and Policy January, p 49-59 [45] Pasha, H A., & But, M S (1996) “Demand for housing Atributes in developing countries: a study of Pakistan” Urban, Vol 33, No 7, 1141-1154 [46] Rosen, S (1974), “Hedonic Price and Implicit markets: Product Diferentiation in Pure Competition”, Journal of Political Economy, Vol 82, No 1, p 34-55 [47] Ridker, Ronald G and John A Henning (1967), The Determinants of Residential Property Values with Special Peference to Air Pollution”, The Review of Economics and Statistics, Vol 49, No 2, 246-257 [48] Raymond Y.C Tse, Peter E.D Love (2000) “Measuring residential property values in Hong Kong”, Property Management, Vol 18 [49] Spahr, R W & Sunderman, M A (1999), “Valuation of Property Surounding A Resort Community”, Journal of Real Estate Research, Vol 17, No 2, p 227-244 [50] Sirman, G S., Macpherson, D A and Zietz, E N (2005) “The Composition of Hedonic Pricw Models” Journal of Real Estate Literature Vol 13, No 1, p 3-43 [51] Selim S (2008) “Determinants of house Prices in Turkey: Hedonic REGRESSSION Model”, Urban Universities Dergisi, p 65-76 [52] Theebe, M A J (2004), “Planes, Trains and Automoniles: The Impact of Trafic Noise on House Price”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol 28, Iss 2-3, p 209-234 [53] Walters, A A (1975), “ Noise and Prices”, Oxford University Press [54] Willemsson, M (2000), “Traffic Noise and Property Values”, Journal of Environmental Planning and Management [55] Wen Hai-zhen (2005) “Hedonic GIA analysis of urban housing: An emprirical research on Hangzhou, China”, Jouenal of Zhejiang University Science, 6A8: 907-914 [56] Yu Zhou, 2009, “The Determinants of Housing Value Volatility and the Ownership Decision for Manufactured Housing” [57] Zangerle, J A (1927), “Principles of Real Estate Aappraising”, nd ed., Cleveland, Ohio: Stanley Mc Michael WEBSITE [58] Luật nhà năm 2005 [59] Thông tư 14/2008/TT-BXD (2008), Hướng dẫn phân hạng nhà chung cư [60] htp://diaocvietnam.org.vn [61] htp://www.oxfordlearnersdictionaries.com [62] htp://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/vietnam-research/hcm [63] htp://cafef.vn/toan-canh-thi-truong-can-ho-ban-dien-bien-la-va-tiep-theo-lagi20160701141730606.chn [64] htp://cafef.vn/nguon-cung-doi-dao-gia-can-ho-chung-cu-tang-50-sovoi- nhung-nam-truoc-20160522102454757.chn [65] htp://vietstock.vn Cập nhật tháng 07/2016 [66] htp://vietstock.vn Cập nhật tháng 05/2016 [67] htp://luatcongdong.com/TuVanLuat/Phap_luat_dat_dai [68] htp://sonkim.com.vn [69] htp://www.pvl.com.vn PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Nhóm hộ chung cư để bán Xin chào Anh (Chị)! Tôi tên Lê Thị Hồng Trang học viên lớp cao học Trường Đại học Công nghệ Tp.HCM Hiện nghiên cứu đề tài “Các yếu tố ảnh hưởngđến biến động giá hộchung cư địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Thơng tn thu thập từ quý Anh (Chị) tuyệt đối giữ kín, hồn tồn dùng làm sở cho mục đích nghiên cứu khoa học Quý Anh (Chị) vui lòng ghi đánh dấu vào thích hợp, vui lòng khơng để trống Tơi xin chân thành cảm ơn! 1- Thơng tin, đặc điểm vị trí tòa nhà 1.1 Tên dự án:…………………………………………………………………………… 1.2 Địa tòa nhà:……………Đường:……………………Quận:…………………… 1.3 Chủ đàu tư thực dự án:………………………………………………………… 1.4 Tổng số tầng tòa nhà:…………………Số hộ tầng:……………………… 1.5 Số lượng thang máy:……………………………… 1.6 Chất lượng thang máy: Tốt  Trung bình  Kém  1.7 Dự án có nằm quy hoạch hay khơng? Có  Khơng  1.8 Đánh giá hạ tầng kỹ thuật xung quanh tòa nhà: 1.8.1 - Hệ thống cấp, nước Tốt  Trung bình  Kém  1.8.2 - Chất lượng môi trường Tốt  Trung bình  Kém  1.8.3 - Chất lượng vệ sinh khu vực Tốt  Trung bình  Kém  1.8.4 - Mức độ thuận tiện giao thông Thuận tiện  Trung bình  Khơng thuận tiện  1.8.5 - K.cách với đường, phố đặt tên Mặt đường phố ≥200m  1.8.6 - Khoảng cách đến trung tâm thành phố:…….(km) 1.8.6 - Khoảng cách đến công viên gần nhất:………(km) 1.8.7 - Khoảng cách đến chổ làm:………………… (km) 1.8.8 - Chiều rộng mặt đường:…………………… (km) 1.8.9 - Cảnh quang xung quanh: ≤200m  Cây xanh  Khu công nghiệp  Nhìn sơng  Nhìn trung tâm thành phố  1.9 Đánh giá hạ tầng xã hội khu vực 1.9.1- An ninh khu vực Cao  Trung bình  Thấp  1.9.2- Mức độ đáp ứng cơng trình cơng cộng -Trường học (tiểu học, trung học, mầm non) Cao  Trung bình  Thấp - Bệnh viện, trạm y tế, sở y tế Cao  Trung bình - Cơng viên, vườn hoa Cao  Trung bình  Thấp    Thấp  1.9.3- Dịch vụ tòa nhà - Dịch vụ thiết yếu (chiếu sáng, thang máy, cấp nước sinh hoạt, vệ sinh,…) Tốt  Trung bình  Kém  - Dịch vụ cao cấp + khu thể thao (hồ bơi, tennic, phòng tập…) Tốt  Trung bình  Kém + Dịch vụ khác (xơng hơi, spa, trơng trẻ…) Tốt  Trung bình  Kém  1.9.4- Giá dịch vụ chung cư tòa nhà:……… đ/tháng Giá trông giữ xe ô tô……… đ/tháng 2- Thông tin hộ 2.1- Thông tn, đặc điểm hộ 1- Loại hộ: Căn hộ thông thường Căn hộ thông tầng Hướng hộ… Hướng ban công hộ… 2- Diện tích:……… m 3-Tổng diện tích BĐS:… m Tầng số:…… Số mặt thoáng 1 2 >2 4- Có nhà kho Có  Khơng có  5- Tuổi thọ hộ:…………… 6- Tổng số phòng ngủ:…………………… 7- Tổng số phòng tắm:…………………… 8- Chất lượng hồn thiện (thiết bị vệ sinh, cửa, gạch ốp…) Tốt  Trung bình  Kém  9- Chất lượng trang thiết bị nội thất Cao Khá  Thấp  10- Tình trạng pháp lý Có giấy chứng nhận QSH nhà  Chưa có GCN QSH nhà  2.2- Thơng tn giá - Giá niêm yết (nếu có)… đồng - Giá bán:……đồng - Giá thuê:…đồng -Ngày niêm yết (nếu có): …tháng….năm… - Ngày bán:…tháng…năm…  - Số lần giao dịch, chuyển nhượng (nếu có):……… lần - Các thơng tin khác (nếu có):………… 3- Thơng tin người mua/nhà đầu tư 3.1 Giới tính:……………… 3.2 Độ tuổi:……………… 3.3 Tình trạng nhân:… 3.4 Dân tộc:… 3.5 Trình độ Trung cấp  Cao đẳng, đại học  Thạc sĩ  Tiến sĩ  Khác  3.6 Công việc:…………… 3.7 Số lượng bất động sản có:……… 3.8 Lãi vay mua bất động sản:………… (%) 3.9 Mục đích mua/thuê Mua/ thuê đẻ sử dụng  Mua để đầu tư(nhượng lại)  3.10 Thu nhập (triệu đồng/tháng) 150  Khác  PHỤ LỤC KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ BIẾN PHỤ LỤC PHÂN TÍCH MA TRẬN TƯƠNG QUAN PHỤ LUC PHÂN TÍCH HỒI QUY PHỤ LỤC KIỂM ĐỊNH ĐA CỘNG TUYẾN TRONG MƠ HÌNH PHỤ LỤC KIỂM ĐỊNH PHƯƠNG SAI THAY ĐỔI THEO WHITE PHỤ LỤC KHỬ HIỆN TƯỢNG PHƯƠNG SAI THAY ĐỔI ... định giá phát triển bền vững thị trường hộ chung cư TP.HCM 1.2.3 Câu hỏi nghiên cứu - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư TP.HCM? - Mức độ ảnh hưởng yếu tố lên giá giao dịch hộ chung cư TP.HCM... thị trường hộ chung cư TP HCM 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư TP.HCM - Xây dựng mô phù hợp biểu diễn mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư TP HCM...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - LÊ THỊ HỒNG TRANG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên