BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN NGỌC THU PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MƠ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Cơng trình Dân dụng Cơng nghiệp Mã số ngành: 60580208 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN NGỌC THU PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MƠ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chun ngành: KTXD Cơng trình Dân dụng Cơng nghiệp Mã số ngành: 60580208 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :PGS.TS: NGUYỄN THỐNG TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2017 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỐNG Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 03 tháng năm 2017 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Họ tên Chức danh Hội đồng Chủ tịch PGS TS Phạm Hồng Luân TS Đinh Công Tịnh Phản biện TS Trần Quang Phú Phản biện TS Nguyễn Quốc Định Ủy viên TS Nguyễn Việt Tuấn Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS TS PHẠM HỒNG LUÂN TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: NGUYỄN NGỌC THU Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 13/07/1980 Nơi sinh: Tp.HCM Chun ngành: Kỹ thuật Xây dựng Cơng trình Dân dụng Công nghiệp MSHV: 1441870044 I Tên đề tài: Phân tích rủi ro tài cho dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh với ứng dụng mô Monte Carlo Áp dụng cho dự án “Z” II Nhiệm vụ nội dung: Nhiệm vụ: Mục tiêu việc nghiên cứu Phân tích rủi ro tài cho dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh với ứng dụng mơ Monte Carlo Nghiên cứu áp dụng cho dự án “Z” nhằm tìm hiểu vấn đề gây rủi ro tài dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh Qua phân tích xác định ngun nhân gây rủi ro tài xác xuất xảy nhân tố phương pháp mơ Monte Carlo Và từ mà có kiến nghị, đề xuất để nhằm giảm thiểu rủi ro phát triển xây dựng nhà xã hội địa bàn huyện Bình Chánh Các phân tích đánh giá phạm vi luận văn gồm: - Phân tích thực trạng đầu tư phát triển dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh - Phân tích hiệu kinh tế - xã hội hiệu tài dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh - Phân tích mơ yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài phương pháp mơ Monter Carlo, từ dự báo xu hướng tác động chi phí doanh thu đến số tài dự án - Nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro phát triển nhà xã hội địa bàn huyện Bình Chánh Nội dung: Nội dung nghiên cứu gồm vấn đề chủ yếu sau: Thu thập thông tin: Thông tin dự án Nhà xã hội huyện Bình Chánh thu thập qua số liệu chủ đầu tư, đơn vị thi công đơn vị tư vấn Ngồi ra, thơng tin rủi ro tài dự án nhà xã hội xem xét từ nguồn báo đài, tạp chí đề tài nghiên cứu trước Xây dựng mơ hình khảo sát: Từ việc nghiên cứu sở lý luận, xây dựng mơ hình khảo sát dựa nội dung phân tích tài dự án Nội dung phần nhằm tìm hiểu xác định vấn đề sau: - Các yếu tố gây nên rủi ro tài cho dự án khu nhà xã hội địa bàn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh - Xác định nguyên nhân gây rủi ro tài cho dự án đầu tư xây dựng cơng trình nhà xã hội, áp dụng cho dự án “Z” Phân tích mơ phỏng: Phương pháp mô Monter Carlo áp dụng cho hệ thống mà thành phần chúng có biểu thị ngẫu nhiên công cụ để phân tích tượng có chứa yếu tố gây nên rủi ro tài nhằm rút lời giải gần Đây gọi phương pháp thử nghiệm thống kê Mô Monter Carlo thường sử dụng thực thí nghiệm phương pháp tính tốn giải tích gặp nhiều khó khăn phức tạp chí khơng thể thực được, đặc biệt sử dụng máy tính số khơng u cầu cơng cụ tốn học phức tạp Thực chất phương pháp mô Monter Carlo việc lựa chọn cách ngẫu nhiên giá trị có biến ngẫu nhiên đầu vào (Risk Variables) để có kết thực nghiệm đại lượng tổng hợp cần phân tích Quá trình lặp lại nhiều lần để có tập hợp đủ lớn kết thực nghiệm Cuối xử lý thống kê để có đặc trưng thống kê đại lượng tổng hợp - Kết luận: Rút kết luận, dự báo từ kết mơ Monter Carlo phân tích hiệu tài Dự án Nhà xã hội huyện Bình Chánh III Ngày giao nhiệm vụ: 4/2016 IV Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 3/2017 V Cán hướng dẫn: PGS TS NGUYỄN THỐNG CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PGS TS NGUYỄN THỐNG KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, tài liệu kết luận nêu Luận văn trung thực, chưa cơng bố cơng trình khác thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Tác giả NGUYỄN NGỌC THU ii LỜI CẢM ƠN Đề tài thực năm qua Trong q trình khảo sát mơ liệu, khơng có giúp đỡ trực tiếp gián tiếp thầy, bạn trường khơng thể có kết Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến thầy dạy môn lớp 14SXD21, nhờ thầy trang bị cho kiến thức giúp em thuận lợi cho việc thực đề tài Thạc sĩ Rất cảm ơn bạn lớp chia sẻ, trao đổi, phản biện q trình làm bài, nhờ giúp cho nội dung phân tích tốt Đặc biệt, luận văn thực thiếu hướng dẫn trực tiếp Thầy PGS-TS Nguyễn Thống Cảm ơn thầy với lòng nhiệt tình, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm bổ ích để em hồn thành luận văn Tác giả mong góp ý chân thành thành viên Hội đồng khoa học để Luận văn hiệu chỉnh hoàn thiện TP HCM, ngày 28 tháng năm 2017 NGUYỄN NGỌC THU iii TĨM TẮT Đề tài có hai nội dung Thứ nhất, Phân tích hiệu tài dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh Thứ hai, với kết phân tích đó, đồng thời xác định yếu tố rủi ro để thực mô Monte Carlo nhằm dự báo số tài dòng tiền NPV tỷ suất thu hồi vốn nội IRR Bài viết xem xét đến độ nhạy yếu tố rủi ro đến hiệu dự án Tất phân tích thực quan điểm Chủ đầu tư Tổng đầu tư Kết phân tích cho thấy rằng, Thứ nhất, hiệu tài thực Nhà xã hội thấp, điều thể qua giá trị dòng tiền chiết khấu rủi ro NPV tỷ suất sinh lời nội IRR bé Điều phù hợp dự án Nhà xã hội mang ý nghĩa lớn hiệu mặt ích lợi kinh tế xã hội Thứ hai, thực dự án Nhà xã hội nên chọn phương án vay vốn (theo quan điểm chủ đầu tư) có lợi vay ưu đãi với lãi suất thấp Thứ ba, qua kết mô Monte Carlo hai giá trị trung bình NPV IRR âm Xác suất đạt giá trị lớn 30% Điều củng cố thêm cho nhận định hiệu tài Nhà xã hội thấp Cuối cùng, qua phân tích độ nhạy cho thấy nhân tố ảnh hưởng lớn tới NPV IRR đơn giá bán hộ giá rẻ, suất đầu tư giá mặt thương mại Các yếu tố khác không ảnh hưởng đáng kể iv ABSTRACT Project is related to two main topics Firstly, the analysis of the financial performance of social housing projects in Binh Chanh district Secondly, the results of that analysis, and identification of risk factors to perform Monte Carlo simulations to forecast financial indicators such as cash flow and net present NPV return rate of internal capital IRR The article also considers the sensitivity of the risk factors to the efficiency of the project All analyzes were conducted in the investor perspective and total investment The analytical results show that, firstly, the financial performance of the social housing project is very low, this is reflected in the value of net cash flow NPV risk discount rate and an internal profitability IRR is very little This is also suitable for projects meant greater the social housing project is viable economic and social benefits Secondly, the implementation of the project should be selected the social housing project loan scheme (in view of the investor) will be more beneficial for preferential loans at low interest rates Thirdly, the results of Monte Carlo simulations, both the average value and IRR, NPV were negative The probability of a value greater than to reach just under 30% This reinforces the assessment that the financial performance of the social housing project was very low Finally, through sensitivity analysis shows that the factors that influenced the NPV and IRR is the cheap price of the apartment, and the next investment rate is the price of commercial premises Other factors are not significantly affected dựng dự án NOXH mà anh/chị tham gia (Vui lòng chọn MỘT đán án) (1) Dưới 15 tỷ (2) Từ 15 - 50 tỷ (3) Từ 50 - 120 tỷ (4) Từ 120 - 2.300 tỷ (5) Trên 2.300 tỷ (6) Không rõ Nếu Anh/Chị quan tâm có nhu cầu kết nghiên cứu, xin để lại địa chị email địa liên lạc cuối bảng câu hỏi, kết gửi đến Anh/Chị sau hoàn thành Họ tên: Email: điện thoại: Địa chỉ: Xin chân thành cám ơn hợp tác anh/chị !  PHỤ LỤC KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO TRƯỜNG HỢP THEO QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ Crystal Ball Report - Full Simulation started on 8/9/2016 at 6:06 PM Simulation stopped on 8/9/2016 at 6:07 PM Run preferences: Number of trials run 100,000 Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level 95.00% Run statistics: Total running time (sec) 64.45 Trials/second (average) 1,552 Random numbers per sec 9,310 Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts Forecasts Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin Forecast: Dòng tiền chiết khấu rũi ro (NPV): Summary: Certainty level is 29.497% Certainty range is from to Infinity Entire range is from -188,183 to 209,068 Base case is 26,413 After 100,000 trials, the std error of the mean is 168 Forecast: Dòng tiền chiết khấu rũi ro (NPV): (cont'd) Forecast Statistics: Trials Base Case values 100,000 26,413 Mean -27,090 Median -29,561 Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability 53,085 2,818,010,009 0.2595 2.92 -1.96 Minimum -188,183 Maximum 209,068 Range Width 397,251 Mean Std Error 168 Forecast Percentiles: 0% values -188,183 10% -94,127 20% -72,998 30% -56,952 40% -42,938 50% -29,561 60% -15,856 70% -793 80% 17,713 90% 43,165 100% 209,068 Forecast: Tỷ suất sinh lời nội IRR dự án: Summary: Certainty level is 29.497% Certainty range is from 0.00% to Infinity Entire range is from -42.70% to 61.94% Base case is 10.71% After 100,000 trials, the std error of the mean is 0.04% Forecast Statistics: values Trials 100,000 Base Case 10.71% Mean -6.86% Median -8.09% Mode - Standard Deviation 14.19% Variance 2.01% Skewness 0.4729 Kurtosis 3.08 Coeff of Variability -2.07 Minimum -42.70% Maximum 61.94% Range Width 104.64% Mean Std Error 0.04% Forecast: Tỷ suất sinh lời nội IRR dự án: (cont'd) Forecast Percentiles: values 0% -42.70% 10% -24.40% 20% -19.32% 30% -15.29% 40% -11.64% 50% -8.09% 60% -4.37% 70% -0.22% 80% 4.97% 90% 12.21% 100% 61.94% End of Forecasts Assumptions Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin Assumption: * Chi phí phục vụ bán hàng Triangular distribution with parameters: Minimum 3% Likeliest 4% Maximum 5% Assumption: * Chi phí quản lý doanh nghiệp Triangular distribution with parameters: Minimum 2% Likeliest 3% Maximum 4% Assumption: * Lãi vay ngân hàng Triangular distribution with parameters: Minimum 4.0% Likeliest 5.0% Maximum 6.5% Assumption: Căn hộ giá rẻ (chưa VAT) Normal distribution with parameters: Mean 5.00 Std Dev 1.50 Selected range is from 3.50 to Infinity Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 16.00 5.00 Selected range is from 12.00 to Infinity Assumption: Suất đầu tư Triangular distribution with parameters: Minimum 3.60 Likeliest 5.00 Maximum 6.50 End of Assumptions Sensitivity Charts End of Sensitivity Charts Scatter Charts Scatter Chart: Dòng tiền chiết khấu rũi ro (NPV): End of Scatter Charts KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO TRƯỜNG HỢP THEO QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ Crystal Ball Report - Full Simulation started on 8/9/2016 at 6:55 PM Simulation stopped on 8/9/2016 at 6:56 PM Run preferences: Number of trials run 100,000 Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level 95.00% Run statistics: Total running time (sec) 55.74 Trials/second (average) 1,794 Random numbers per sec 10,765 Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts Forecasts Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin Forecast: Dòng tiền (NPV) Summary: Certainty level is 29.394% Certainty range is from to Infinity Entire range is from -183,389,337,227 to 224,050,638,390 Base case is 26,130 After 100,000 trials, the std error of the mean is 167,992,541 Forecast: Dòng tiền (NPV) (cont'd) Statistics: Trials Base Case Forecast values 100,000 26,130 Mean -27,447,151,654 Median -29,789,944,648 Mode Standard Deviation 53,123,905,790 Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability 0.2547 2.93 -1.94 Minimum -183,389,337,227 Maximum 224,050,638,390 Range Width 407,439,975,617 Mean Std Error Percentiles: 167,992,541 Forecast values 0% -183,389,337,227 10% -94,294,840,179 20% -73,399,494,562 30% -57,597,468,133 40% -43,308,148,091 50% -29,790,895,938 60% -16,184,061,542 70% -982,014,440 80% 17,091,352,043 90% 43,079,634,062 100% 224,050,638,390 Forecast: Tỷ suất sinh lời nội (IRR) Summary: Certainty level is 29.394% Certainty range is from 0.00% to Infinity Entire range is from -30.10% to 45.85% Base case is 6.79% After 100,000 trials, the std error of the mean is 0.03% Statistics: Forecast values Trials 100,000 Base Case 6.79% Mean -4.95% Median -5.83% Mode - Standard Deviation 10.16% Variance 1.03% Skewness 0.4831 Kurtosis 3.12 Coeff of Variability -2.05 Minimum -30.10% Maximum 45.85% Range Width 75.95% Mean Std Error Forecast: Tỷ suất sinh lời nội (IRR) (cont'd) 0.03% Percentiles: Forecast values 0% -30.10% 10% -17.38% 20% -13.84% 30% -11.02% 40% -8.37% 50% -5.83% 60% -3.18% 70% -0.20% 80% 3.45% 90% 8.78% 100% 45.85% End of Forecasts Assumptions Worksheet: [Phan tich TC_NOXH “Z”_V4.xlsx]Thong tin Assumption: * Chi phí phục vụ bán hàng Triangular distribution with parameters: Minimum 3% Likeliest 4% Maximum 5% Assumption: * Chi phí quản lý doanh nghiệp Triangular distribution with parameters: Minimum 2% Likeliest 3% Maximum 4% Assumption: * Lãi vay ngân hàng Triangular distribution with parameters: Minimum 4.0% Likeliest 5.0% Maximum 6.5% Assumption: Căn hộ giá rẻ (chưa VAT) Normal distribution with parameters: Mean 5,000,000.00 Std Dev 1,500,000.00 Selected range is from 3,500,000.00 to Infinity Assumption: Mặt thương mại tầng (chưa VAT) Normal distribution with parameters: Mean Std Dev 16,000,000.00 5,000,000.00 Selected range is from 12,000,000.00 to Infinity Assumption: Suất đầu tư Triangular distribution with parameters: Minimum 3,600,000.00 Likeliest 5,000,000.00 Maximum 6,500,000.00 End of Assumptions Sensitivity Charts End of Sensitivity Charts Scatter Charts Scatter Chart: Dòng tiền (NPV) End of Scatter Charts ... thực dự án đầu tư xây dựng nhà xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội cho địa phương Vì đề tài Phân tích rủi ro tài cho dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh với ứng dụng mô Monte Carlo Áp dụng cho. .. dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh - Phân tích hiệu kinh tế - xã hội hiệu tài dự án nhà xã hội huyện Bình Chánh - Phân tích mơ yếu tố ảnh hưởng đến rủi ro tài phương pháp mơ Monter Carlo, từ dự. .. NGỌC THU PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH VỚI ỨNG DỤNG MƠ PHỎNG MONTE CARLO ÁP DỤNG CHO DỰ ÁN “Z” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: KTXD Cơng trình Dân dụng Cơng