ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN HÀ NỘI Nguyễn Ngọc Anh NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC HÀ NỘI –Năm 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Ngọc Anh NGHIÊN CỨU, ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số:60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS THÁI THỊ QUỲNH NHƯ HÀ NỘI – NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực khơng trùng lặp với cơng trình khoa học công bố Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Ngọc Anh LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Thái Thị Quỳnh Nhƣ, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Bắc Từ Liêm, Phòng Tài ngun Mơi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm, Phòng Thống kê quận Bắc Từ Liêm, UBND cán địa phường địa bàn quận Bắc Từ Liêm tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ thực làm luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả Nguyễn Ngọc Anh DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp CS Cộng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt GTSX Giá trị sản xuất KCN Khu cơng nghiệp NĐ-CP Nghị định Chính phủ NN Nông nghiệp NXB Nhà xuất QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất THCS Trung học sở TM - DV Thương mại dịch vụ TTCN Tiểu thủ công nghiệp TTLT Thông tư liên tịch TTQSDĐ Thị trường quyền sử dụng đất UBND UBND DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm năm 2016 59 Hình 2.1 Cơ cấu sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm 2016 60 Bảng 2 Tình hình chuyển nhượng QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 65 Bảng 2.3 Tổng hợp kết điều tra việc thực chuyển nhượng QSD đất 67 Bảng 2.4 Nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất phường quận 71 Bảng 2.5 Kết điều tra nguồn thông tin để cung cầu gặp 72 Bảng 2.6 Địa điểm giao dịch chuyển nhượng QSD đất 74 Bảng 2.7 Thời gian toán 75 Bảng 2.8 Tình hình thừa kế QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 77 Bảng 2.9: Tổng hợp kết điều tra việc thực quyền thừa kế QSD đất 78 Bảng 2.10: Tình hình cho tặng QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 82 Bảng 2.11: Tổng hợp kết điều tra việc thực hiệnquyền tặng cho QSD đất 83 Bảng 2.12 Tình hình chấp QSD đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014 – 1/6/2017 86 Bảng 2.13 Tổng hợp kết điều tra việc thực hiệnquyền chấp giá trị QSD đất 88 Bảng 2.14 Ý kiến người dân giá chuyển nhượng QSDĐ 90 Bảng 2.15 Ý kiến người dân loại phí, thuế thu nhập từ chuyển QSD đất91 Bảng 2.16 Khả tìm kiếm thơng tin mức độ rủi ro giao dịch 92 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU MỞ ĐẦU Chƣơng TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Những pháp lý quyền ngƣời sử dụng đất 1.1.1 Cơ sở lý luận quyền sở hữu 1.1.2 Cơ sở lý luận quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Căn pháp lý quyền sử dụng đất .13 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nƣớc giới 17 1.2.1 Nhóm nước phát triển 17 1.2.2 Ở số nước khu vực 21 1.2 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 25 1.3 Tổng quan việc thực quyền ngƣời sử dụng đất Việt Nam27 1.3.1 Sự hình thành phát triển quyền sử dụng đất 27 1.3.2 Thực trạng viêc thực quyền người sử dụng đất Việt Nam .33 1.3.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội 39 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .40 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 45 2.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã- hội 50 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất 52 2.2.1 Công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Bắc Từ Liêm 52 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Bắc Từ Liêm .58 2.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm .62 2.3 Kết thực quyền ngƣời sử dụng đất 64 2.3.1 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 2.3.2 Tình hình thực thừa kế quyền sử dụng đất 75 2.3.3 Tình hình thực cho tặng quyền sử dụng đất 81 2.3.4 Tình hình thực chấp quyền sử dụng đất .85 2.3.5 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực QSDĐ.89 2.4 Đánh giá chung việc thực quyền ngƣời sử dụng đất 94 2.4.1 Những kết đạt việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quận Bắc Từ Liêm 94 2.4.2 Những mặt tồn việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân quận Bắc Từ Liêm 95 Chƣơng ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊNĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 99 3.1 Nhóm giải pháp sách, pháp luật 99 3.1.1 Làm rõ quy định pháp luật TTQSDĐ .99 3.1.2 Giải pháp sách tạo nguồn cung hàng hố QSDĐ 100 3.1.3 Hồn thiện công táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt .100 3.2 Nhóm giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 101 3.2.1 Nhóm giải pháp tổ chức phát triển nguồn nhân lực sở vật chất 102 3.2.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 106 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất khơng thể thay số ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, phận tách rời lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia, nơi đó, người xây dựng nhà cửa, cơng trình kiến trúc…; nơi diễn hoạt động văn hóa; nơi phân bổ vùng kinh tế, khu dân cư; thành cách mạng dân tộc; sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên mơi trường, trì sống người sinh vật C.Mác khái quát vai trò kinh tế đất đai: "Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất" Đất đai có vai trò quan trọng vậy, nên Đảng Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai, tăng cường quản lý nhà nước đất đai Đất đai nguồn tài tiềm năng, nguồn nhân lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Đất đai coi loại bất động sản, hàng hoá đặc biệt, tính chất cố định vị trí, giới hạn khơng gian, vơ hạn thời gian sử dụng trình sử dụng sử dụng đất đai cách hợp lý giá trị đất khơng mà tăng lên Theo Hiến pháp năm 1992 2013, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 xác định rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, đất đai tài sản tồn dân Nhà nước đại diện thực quyền chủ sở hữu Vấn đề đặt cần phân định quyền nghĩa vụ “người chủ sở hữu” “người đại diện” Tuy nhiên cần nhấn mạnh Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước lại không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền cho đối tượng sử dụng đất đồng nghĩa với việc người sử dụng đất trao số quyền định Thực Nghị số 132/NQ-CP Chính phủ ngày 27/12/2013 việc điều chỉnh địa giới hành huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận 23 phường thuộc thành phố Hà Nội, kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Bắc Từ Liêm với 13 phường trực thuộc thức vào hoạt động Quận Bắc Từ Liêm quận nằm phía Tây thủ Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội, tốc độ thị hố diễn mạnh mẽ đất nơng nghiệp bị thu hẹp thu hút nhiều dân cư sinh sống, hạ tầng đô thị bước đầu cải thiện.Cùng với tốc độ thị hố bất cập cơng tác quản lý hành chính, nhu cầu thực quyền sử dụng đất có xu hướng ngày gia tăng địa bàn Đồng thời việc đăng ký quan nhà nước theo quy định pháp luật thực quyền người sử dụng đất ngày tăng, nhiên nhiều bất cập Từ lý thực tế trên, tiến hành thực đề tài “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội” Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội - Phân tích bất cập vànguyên nhân việc thực quyền người sử dụng đất, từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách quyền người sử dụng đất - Thu thập, tài liệu số liệu việc thực quyền người sử dụng đất - Điều tra, khảo sát việc thực quyền người sử dụng đất - Đánh giá, phân tích thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất - Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền người sử dụng đất dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà không tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai thuế cao Do quy định chưa cụ thể văn pháp luật số QSDĐ chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn giá trị QSDĐ nên người sử dụng đất thường né tránh không đăng ký khơng thực huyện Q trình giải hồ sơ chưa phối hợp thống phòng chun mơn, Chi cục thuế phòng ban khác liên quan * Nguyên nhân tồn tại: Theo khảo sát tình hình vấn đề tồn Bắc Từ Liêm, số nguyên nhân sau đây:  Nguyên nhân khách quan: Pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu chưa kịp thời Qua điều tra cho thấy phận nhân dân chưa nắm bắt thay đổi khoản thu phí theo quy định không thu thuế chuyển quyền sử dụng đất mà thay vào thuế thu nhập cá nhân người có đất chuyển quyền, lệ phí trước bạ nhà đất giảm từ 1% xuống 0,5%; Một số trường hợp cán địa phương không nắm bắt đầy đủ hệ thống văn pháp luật hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành Trình tự thủ tục khai báo để thực QSDĐ người sử dụng đất rườm rà, phức tạp, người dân phải qua nhiều cửa, nhiều công đoạn Các quan chuyên môn chưa có phối hợp nhịp nhàng Phòng Tài ngun & Mơi trường, Phòng Tài chính, Phòng Quản lý - Đơ thị quận việc chuyển đổi mục đích sử dụng Các hoạt động QSDĐ giao dịch dân diễn thường xuyên với số lượng lớn, Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm xử lý, đến Văn phòng phải gánh vác lượng công việc tải dẫn đến thời gian xử lý công việc quản lý đất đai nói chung việc thực QSDĐ nói riêng bị chậm trễ, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, gây ách tắc 96 Các quy định nghĩa vụ tài trường hợp chuyển quyền SDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, đó, chưa khuyến khích người sử dụng đất đến làm thủ tục chuyển QSDĐ quan Nhà nước, cụ thể là: - Về tiền sử dụng đất: Một phận người sử dụng đất có nguồn gốc thừa kế cha ơng để lại khơng có giấy tờ QSDĐ theo quy định Nghị định 43/2014/NĐ-CP (có trường hợp khơng có giấy tờ, có trường hợp giấy tờ bị thất lạc) làm thủ tục để cấp GCN lại phải nộp tiền sử dụng đất (nộp 100% sử dụng đất, xây nhà ổn định sau ngày 01/07/2004 đất nông thôn) Những người sử dụng đất rơi vào trường hợp thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng đất lựa chọn việc chuyển QSDĐ trao tay - Về thuế chuyển QSDĐ: việc tính thuế chuyển QSDĐ tính theo trường hợp việc mà khơng phân biệt trường hợp chuyển quyền SDĐ yêu cầu đời sống với trường hợp đầu đất đai, kinh doanh bất động sản Từ khơng khuyến khích việc tập trung đất đai cho người thực có nhu cầu SDĐ, khơng điều tiết thu nhập người đầu cơ, kinh doanh bất động sản, lợi dụng tình hình tăng giá đất để kiếm lời  Nguyên nhân chủ quan: Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung nhân dân ngại phải đến gặp quan Nhà nước, người dân lấy tin tưởng chính, họ điều chỉnh quan hệ đất đai với mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách có mặt tốt giữ truyền thống gắn bó đồn kết cộng đồng làng xã xưa kia, ngày nay, chế thị trường với mối quan hệ ngày mở rộng vượt khỏi làng xã việc điều chỉnh quan hệ đất đai dựa tin tưởng lẫn không phù hợp, khơng trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng trường hợp tranh chấp, khiếu kiện đất đai, gây ổn định xã hội Sự không ổn định đội ngũ cán địa phường gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi cách liên tục trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, 97 gây thất lạc hồ sơ quản lý đất đai Hồ sơ địa đo vẽ trước năm 1993 số phường bị thất lạc không đầy đủ, việc cấp đất trái thẩm quyền khơng có hồ sơ nên việc lập hồ sơ cấp GCN gặp nhiều khó khăn Công tác tổ chức quản lý Nhà nước việc thực QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) yếu kém, chưa đào tạo, bồi dưỡng nhiều Số lượng cán Văn phòng Đăng ký dất đai mỏng, chưa chuyên sâu tập trung hồ sơ giao dịch công dân lại nhiều 98 Chƣơng ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƢỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BẮC TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Qua nghiên cứu điều tra việc thực quyền người sử dụng đất nhiều bất cập Trước hết hệ thống pháp luật văn quy phạm pháp luật đất đai, có nhiều đổi tích cực để áp dụng vào trường hợp cụ thể cần phải có hướng dẫn cụ thể chi tiết Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đất đai cấu tạo thành tố khác nên có nhiều mâu thuẫn chồng chéo với ngành, lĩnh vực có liên quan Vậy để nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận theo Luật đất đai văn Luật giúp người sử dụng đất có thêm sở pháp lý thực quyền người sử dụng đất tơi đề xuất số giải pháp sau: 3.1 Nhóm giải pháp sách, pháp luật 3.1.1 Làm rõ quy định pháp luật TTQSDĐ - Có quy định rõ quyền người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng giao dịch loại đất nông nghiệp (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, ) - Có quy định cụ thể biện pháp để người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng QSDĐ gặp với (quy định chế thông báo, quảng cáo, nghề môi giới, tư vấn ) - Quy định thể thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho thông dụng, dễ thực hiện, phù hợp với người nông dân mà đảm bảo đủ sở pháp lý - Về giá chuyển nhượng, theo chế tự thoả thuận giá chuyển nhượng, khơng có can thiệp bên ngồi Cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ theo dõi chuyển nhượng - Quy định cụ thể quan có chức cung cấp thơng tin cho người nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng QSDĐ, trước hết loại thơng tin như: tính hợp pháp QSDĐ người chuyển nhượng, dự kiến quy hoạch 99 không gian khu vực - Quy định rõ nghĩa vụ tài người chuyển nhượng chưa giải trước chuyển nhượng mà giao ước trở thành nghĩa vụ người nhận chuyển nhượng - Quy định cụ thể biện pháp để người nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng chuyển giao QSDĐ cho theo quy định hợp đồng; - Các giao dịch QSDĐ tuân theo luật định qua kiểm sốt xét duyệt hành (họ tự chịu trách nhiệm trước pháp luật có vi phạm); - Có biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người nhận chuyển nhượng để loại bỏ mối đe doạ đến quyền (đăng ký cơng khai theo trình tự thủ tục thơng dụng); - Quy định cụ thể chấp để bảo đảm cho người vay thu nợ người vay không trả nợ theo cam kết (phát mại từ QSDĐ chấp để thu nợ); 3.1.2 Giải pháp sách tạo nguồn cung hàng hoá QSDĐ * Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất gắn với phát triển TTQSDĐ: Quy hoạch sử dụng đất chưa tiến hành đồng phạm vi nước ngành, địa phương Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt việc chuyển đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích khác chưa quản lý chặt chẽ, chưa tính yêu cầu cân đối nhiệm vụ an tồn lương thực với nhu cầu cơng nghiệp hóa, thị hóa Q trình chuyển dịch cấu lao động nơng nghiệp chưa kiểm sốt chặt chẽ để nhiều hộ nơng dân khơng có đất sản xuất chưa có điều kiện chuyển lao động sang ngành nghề khác chế biến nông sản dịch vụ nông nghiệp Định hướng điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai gắn với nhiệm vụ chuyển đổi cấu kinh tế phát triển thị trường bất động sản sau: 3.1.3 Hồn thiện cơng táccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt Việc giao đất, đăng ký, cấp GCN, việc lập hồ sơ địa có ý nghĩa đặc biệt quan trọng quản lý nhà nước đất đai, điều kiện quan trọng thúc đẩy thị trường QSDĐ phát triển Do vậy, cơng việc phải đặt thành chương trình với mục tiêu 100 xây dựng thành hệ thống đăng ký đại sở ứng dụng công nghệ thông tin vào năm 2020 để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đất đai 3.2 Nhóm giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi cơng khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, đóng vai trò quan trọng Qua khảo sát quận Bắc Từ Liêm hầu hết đất khu tập thể, đất vào quy hoạch chi tiết 1/500, đất cấp trái thẩm quyền sau năm 1993 chưa cấp GCN Để việc thực QSDĐ dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp GCN - Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đai trở nên thông thống để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Quận Bắc Từ Liêm không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng cơng nghệ thơng tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, khơng cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt quận Bắc Từ Liêm, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết quận Thành phố cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng Và thực dịch vụ cơng đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch 101 đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, ngồi việc tăng cường tun truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 3.2.1 Nhóm giải pháp tổ chức phát triển nguồn nhân lực sở vật chất - UBND quận cần tiến hành đầu tư trang thiết bị cần thiết để phục vụ tốt cơng việc Phòng Tài nguyên & Môi trường - Lực lượng biên chế làm việc Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chun mơn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ giao.Cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, khen thưởng người có cơng 3.2.2Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền quan chun mơn việc hồn thiện thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn toàn quận - Thành lập tổ chức thẩm định giá đất độc lập để giúp cho giao dich thuận lợi, người mua, người bán có sở để thỏa thuận - Thường xuyên tổ chức lớp tập huấn Luật Đất đai văn hướng dẫn cho cán Tài nguyên Môi trường sở, cán thụ lý hồ sơ giải thủ tục hành 102 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Bắc Từ Liêm quận thành lập từ ngày 1/4/2014, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội, quận có tốc độ thị hóa nhanh, dân số học tăng nhanh, nhiều khu đô thị xây dựng thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp ngày bị thu hẹp Do mà nhu cầu sử dụng đất để phát triển sở hạ tầng, phát triển khu dân cư gây áp lực lớn đến việc quản lý sử dụng đất Nhà nước Trong năm qua, việc thực QSDĐ địa bàn quận bước phát triển, nhiều bất cập cần tháo gỡ Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai đặc biệt giao dịch chuyển nhượng ngày tăng Ở phường có mức độ phát triển khác tình hình giao dịch quyền diễn khác Các địa phương có điều kiện phát triển, thị hóa nhanh (Cổ Nhuế 1, Phú Diễn) giao dịch thị trường đất đai diễn sôi động địa phương phát triển, nông Qua nghiên cứu quận Bắc Từ Liêm, giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2017 hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực quyền sử dụng đất sau: quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền chấp QSD đất, thực đất Các quyền sử dụng đất thực địa bàn quận chủ yếu diễn phường có điều kiện kinh tế phát triển, thị trường quyền sử dụng đất diễn sôi động liên tục Cụ thể : - Quyền chuyển nhượng QSD đất6.351 hồ sơ - Quyền thừa kế QSD đất1209 hồ sơ - Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 4703 hồ sơ - Quyền chấp QSD đất10.936 hồ sơ Các nguyên nhân người sử dụng đất không khai báo tiến hành giao dịch 103 thị trường QSDĐ là: - Ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế - Cơng tác cấp GCN địa bàn quận chậm - Công tác tổ chức quản lý, giám sát giao dịch thị trường QSDĐ chưa đơn đốc thường xuyên, liên tục nên hiệu chưa cao Những quy định việc giao dịch thị trường QSDĐ chậm phổ biến đến sở, tài liệu cung cấp cho địa phương thiếu, chưa kịp thời cập nhật - Các quy định trình tự, thủ tục việc giao dịch thị trường QSDĐ thị rườm rà, phức tạp thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn việc cập nhật thực - Các quy định pháp luật TTQSDĐ chưa rõ ràng, thống Từ kết nghiên cứu, đề xuất giải pháp sau: - Nâng cao trình độ chuyên mơn, nghiệp vụ cán địa sở - Đẩy nhanh tiến độ cấp GCN để người sử dụng đất dễ dàng thực quyền sử dụng đất - Cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận lợi, nhanh chóng - Tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi tới người dân Kiến nghị - Đối với UBND quận Bắc Từ Liêm: + Nhanh chóng hồn thành cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, để việc thực quyền người sử dụng đất thuận lợi, đủ điều kiện để đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền + Hồn thành việc đo đạc đồ địa giới hành chính, đồ địa chính, thống kê xác diện tích loại đất địa bàn quận + Tăng cường công tác tra, kiểm gia, giám sát việc quản lý đất đai quan nhà; giám sát việc sử dụng đất người sử dụng đất (hạn chế sử dụng đất trái 104 pháp luật, thực quyền sử dụng đất theo đường phi quy khơng thực đăng ký biến động) Thực xử lý nghiêm minh dứt điểm trường hợp quản lý sử dụng đất trái pháp luật - Đối với quan xây dựng sách pháp luật: Hồn thiện chế, sách pháp luật theo hướng quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, giảm loại thuế người sử dụng đất thực quyền mình; bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi đảm bảo với số tiền bồi thường phải nhận chuyển nhượng mảnh đất khác có điều kiện tốt mảnh đất bị thu hồi 105 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 Bộ Tài nguyên Mơi trường, Báo cáo kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai, (9/2012) Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (8/2006), tr 43 - 44 Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hồn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1980, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992, Hiến pháp , Nxb Chính trị Quốc gia; 10 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987, Luật Đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 11 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993, Luật Đất đai , NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 106 13 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2001, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai, NXB Bản Đồ, Hà Nội 14 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi, bổ sung số điều liên quan đến đầu tư xây dựng Luật xây dựng số 16/2003/QH11, Luật đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật đất đai số 13/2003/QH11 Luật nhà số 56/2005/QH11.NXB Chính trị Quốc gia , Hà Nội 17 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2009, Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà điều 121 Luật Đất đai.NXB Chính trị Quốc gia , Hà Nội 18 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013, Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 19 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 107 Phụ lục 02: Mẫu phiếu điều tra PHIẾU ĐIỀU TRA VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT I THÔNG TIN VỀ NGƢỜI ĐƢỢC ĐIỀU TRA Họ tên chủ hộ: …………………… … Địa thường trú: ……………… Địa đất: , quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội II THÔNG TIN ĐIỀU TRA (Đánh dấu “X” vào ô lựa chọn) Ông (bà) sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm? thửa khác Thửa đất ông (bà) sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận chưa? Đã cấp GCN Chưa cấp GCN Ông (bà) thực quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật quyền người sử dụng đất? Chuyển đổi QSD đất Chuyển nhượng QSD đất Cho thuê, cho thuê lại QSD đất Góp vốn QSD đất Thừa kế QSD đất Thế chấp QSD đất Tặng cho QSD đất Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Ông (bà) thực quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật quyền người sử dụng đất lần thứ mấy? Thứ Thứ hai Thứ ba Thứ tư Khác Thực trạng giấy tờ thời điểm ông (bà) thực quyền sử dụng đất? Hợp đồng giao dịch chứng thực UBND cấp xã 108 Hợp đồng giao dịch lập Văn phòng cơng chứng Giấy tờ viết tay có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền Giấy tờ viết tay khơng có xác nhận quan nhà nước có thẩm quyền Khơng có giấy tờ Ông (bà) thực việc chấp QSD đất với hình thức vay vốn đâu? Ngân hàng Tổ chức tín dụng Cá nhân Khác Lý góp quyền sử dụng đất gia đình? Khơng có nhu cầu sử dụng Để phát triển sản xuất kinh doanh Lấy tiền lãi tăng thêm thu nhập Lý khác Đối tượng nhận góp quyền sử dụng đất gia đình? Doanh nghiệp Cá nhân Tình trạng việc làm sau đất nông nghiệp? Tiếp tục sản xuất nông nghiệp Kinh doanh dịch vụ, thương mại Việc làm khác Đi làm thuê III Ý KIẾN CỦA ÔNG (BÀ) VỀ TÌNH HÌNH GIAO DỊCH CÁC QUYỀN SỬ DNGJ ĐẤT (Đánh dấu “X” vào lựa chọn) Chính sách QSD đất Phù hợp Chưa phù hợp Khác Văn hƣớng dẫn việc thực quyền sử dụng đất Dễ hiểu Khó hiểu Khác Cách thức thực QSD đất Dễ dàng Khó khăn Khác Thành phần hồ sơ thực QSD đất Đơn giản Phức tạp Khác Thời gian giải thủ tục hành liên quan đến việc thực QSD đất Nhanh Bình thường 109 Lâu (thời gian dài) Khác Kết thủ tục liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Đúng yêu cầu Chưa yêu cầu Các loại phí, lệ phí thực QSD đất Cao Bình thường Thấp Khác Thái độ phục vụ bộ, công chức việc thực QSD đất Nhiệt tình Chuẩn mực Thiếu nhiệt tình Khác Xin trân trọng cảm ơn Ơng (bà) cung cấp thơng tin! Bắc Từ Liêm, ngày Ngƣời điều tra tháng Ngƣời đƣợc điều tra 110 năm 2017 ... vấn đề nghiên cứu Chương Đánh giá việc thực quyền người sử dụng địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Chương Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Bắc. .. Hà Nội - Phân tích bất cập vànguyên nhân việc thực quyền người sử dụng đất, từ đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu cho việc thực quyền người sử dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội. .. dụng đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu thực trạng việc thực quyền người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) địa bàn quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà