Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 1.2 Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 19 1.3 Mục đích việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 25 1.4 Yêu cầu việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 26 1.5 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO 33 ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 36 2.2 Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 43 2.2.1 Phương thức thỏa thuận 44 2.2.2 Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản trường hợp không có thỏa thuận 47 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi 2.2.2.1 Phương thức bán tài sản 47 2.2.2.2 Phương thức nhận chí nh tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩ a vụ được bảo đảm 51 2.2.2.3 Khởi kiện tòa án 53 2.3 Chủ thể tham gia trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 68 2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 73 2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 74 Chƣơng 3: 78 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1 Cơ sở hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 78 3.2 Các nguyên tắc việc hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản 81 3.3 Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Việt Nam 83 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong xu kinh tế nước ta chuyển đổi, hội nhập để phát triển mạnh mẽ, hệ thống ngân hàng Việt Nam có chuyển biến tích cực, bước hòa nhịp bắt kịp với thị trường quốc tế Đặc biệt hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại Việt Nam đạt thành tựu đáng kể đáp ứng nhu cầu hội nhập đất nước Tuy nhiên bên cạnh thành tựu đạt được, ngân hàng thương mại lâm vào tình trạng khơng hiệu tài chính, rõ rệt tình hình nợ hạn năm gần có xu hướng tăng lên, gây áp lực kinh tế Bảo đảm tiền vay biện pháp quan trọng nhằm thực nghĩa vụ trả nợ người vay mà nhằm bảo đảm vốn ngân hàng thương mại Ở Pháp, Bộ luật Dân sự, một số đạo luật khác cũng quy đị nh rất nhiều về bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, bảo đảm tiền vay, tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Bộ luật D ân sự của Nga năm 1995, Luật về cầm cố bất động sản của Nga năm 1998 có quy đị nh đề cập về vấn đề Hiện nay, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay chưa chặt chẽ có quy định q cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho tổ chức tín dụng doanh nghiệp trình thỏa thuận biện pháp bảo đảm nợ mở rộng quyền cho tổ chức tín dụng, bao gồm vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ hạn nhằm hạn chế rủi ro tín dụng Tuy nhiên, nợ hạn vấn đề tồn nóng bỏng ngân hàng thương mại Cơ chế thu hồi nợ hạn chủ yếu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay khách hàng Nhưng nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay vấn đề nan giải khó giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn ngân hàng thương mại bị "chôn" tài sản cầm cố, chấp mà chưa xử lý Đây cũng là vấn đề đau đầu của các ngân hàng ở c ác Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi nước có hệ thống ngân hàng phát triển mạnh Mỹ , Pháp Tình trạng tồn bất cập từ nhiều phía: từ văn pháp luật, quan chủ quản quan nhà nước có thẩm quyền q trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ ngân hàng thương mại Theo pháp luật Việt Nam, loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay phong phú đa dạng (có thể động sản, bất động sản, quyền tài sản…) Đặc biệt vấn đề xử lý tài sản bảo đảm bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam hiện rất phức tạp , được điều chỉ nh bởi nhiều văn pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng Hơn nữa, pháp luật hành có quy định cụ thể chấp tài sản là bất đợng sản hình thành tương lai , chưa có quy định cụ thể việc bán và xử lý tà i sản bảo đảm là bất đợng sản hì nh thành tương lai Vì vậy , áp dụng đúng, linh hoạt quy định pháp luật đưa giải pháp hoàn thiện vấn đề thiếu đồng bộ, khơng phù hợp hệ thống pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản vấn đề đặt cho ngân hàng thương mại Việt Nam Chính lý kể giúp học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam" làm luận văn thạc sỹ luật học Với đề tài này, học viên mong muốn tiếp tục nghiên cứu vấn đề lý luận , thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Qua phân tích, đánh giá thực trạng, sở học viên đưa kiến nghị có giải pháp nhằm hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện có nhiều sách tập trung tì m hiểu và nghiên cứu vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Như: Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi giáo trình, sách tham khảo trường Đại học Q́c gia , Đại học Luật Hà Nội, Học viện Ngân hàng, Học viện Tài Trong giới luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu dưới góc độ lý luận , Luận án tiến s ĩ "Những giải pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ", Nguyễn Như Minh , Trường Đại học Tài - Kế tốn, Thành phố Hồ Chí Minh, 1996; nhiều luận văn thạc s ĩ đã đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay của các tổ chức tí n dụ ng hay các ngân hàng ; viết mang tính nghiên cứu trao đổi chuyên gia pháp lý đăng tạp chí chuyên ngành : Tạp chí Ngân hàng , Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời báo Kinh tế Việt Nam, website của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam , website của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Hơn nữa, nhiều hội thảo Bợ Tài , Hiệp hợi Ngân hàng tổ chức nhằm tháo gỡ giải vướng mắc về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Tuy nhiên, giáo trình , sách tham khảo , đề tài , những bài viết và nhiều buổi hội thảo nghiên cứu khái quát chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng đưa những giải pháp , phương hướng hoàn thiện pháp luật chung mang tí nh bao trùm về tài sả n bảo đảm tiền vay nói chung , xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng Thực tế chưa có nghiên cứu nào thực sự chuyên sâu về vấn đề xử lý tài sản bảo đả m tiền vay là bất động sản đối với ngân hàng thương mại Chính luận văn "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ngân hàng thương mại ở Việt Nam" đề tài nghi ên cứu mang tí nh cấp t hiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật về vấn đề này phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản góp phần nâng cao hiệu Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Để đạt mục đích đó, luận văn phải giải nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam như: khái niệm, đặc điểm vai trò việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam - Tìm hiểu thực trạng pháp luật vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam sở có so sánh đối chiếu với pháp luật nước vấn đề , từ tìm vướng mắc khó khăn vấn đề - Trên sở nghiên cứu lý luận , đánh giá thực trạng pháp luật , luận văn đề xuất phương hướng kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu khác phương pháp vật biện chứng vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, phân tích số liệu; kết hợp lý luận thực tiễn tư logic để phân tích chứng minh nội dung luận văn Đối tƣợng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi Phạm vi nghiên cứu đề tài vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản; thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Nền kinh tế Việt Nam quá trì nh hội nhập nên việc hì nh thành mộ t môi trường kinh tế cạnh tranh tất yếu Trong đó, hệ thống văn bản pháp luật về doanh nghiệp và đầu tư chưa đồ ng bộ , thường xuyên thay đổi, những rủi ro cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại Việt Nam có xu hướ ng gia tăng Do vậy, Đại hội đại biểu toàn q́c lần thứ IX của Đảng ra: Hình thành đồng khuôn khổ pháp lý, áp dụng đầy đủ thiết chế chuẩn mực quốc tế an toàn kinh doanh tiền tệ - ngân hàng Giải nợ tồn đọng đôi với tăng cường chế định pháp lý, kinh tế hành nghĩa vụ trả nợ người vay bảo vệ quyền thu nợ hợp pháp người cho vay Tăng cường lực tự kiểm tra tổ chức tín dụng cơng tác tra, giám sát quan chức năng, không để xảy đổ vỡ tín dụng [20] Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X tiếp tục hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sau: "Nâng cao chất lượng tín dụng, khả sinh lời, xử lý nhanh nợ đọng, giảm tỷ lệ nợ xấu xuống mức an tồn; tăng vốn tự có ngân hàng thương mại đạt chuẩn mực quốc tế Tạo điều kiện thuận lợi cho dân cư doanh nghiệp tiếp cận với sản phẩm tiện ích ngân hàng" [21] Hiện , bảo đảm ti ền vay biện pháp tối ưu để đảm bảo cho khoản vốn cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là một hì nh thức bảo đảm được áp dụng tương đối phổ biến , đó bất động sản là lo ại tài sản dùng để bảo đảm tiền vay chủ yếu Tuy Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi nhiên, khái niệm bất động sản vấn đề gây nhiều tranh cãi nên khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nhà luật học, nhà kinh tế học hiểu theo nhiều cách khác 1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Tài sản bảo đảm tiền vay hiểu tài sản bên bảo đảm dùng để cầm cố , thế chấp , bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm Tài sản bảo đảm tiền vay có nhiều loại ph ân loại theo nhiều cách : Theo Luật La tinh : bất động sản , đợng sản, tài sản hữu hình , tài sản vơ hình , vật tiêu hao v vật khơng tiêu hao , vật cùng loại và vật đặc đị nh, vốn và lợi tức , vật được sở hữu và vật không được sở hữu , tài sản công tài sản tư ; Theo Luật Anh - Mỹ: "quyền sở hữu đối nhân và quyền sở hữu đối vật, đất đai tài sản khác bao gồm tiền , động sản hữu hì nh mà tiền, động sản vô hì nh và các quỹ " [46, tr 62] Hiện , khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản chưa được quy đị nh cụ thể các văn bản luật tại nhiều quốc gia Ở Việt Nam , văn luật hành quy định khái niệm chung tài sản bảo đảm Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ phải thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm phép giao dịch Khoản 2, Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm (sau gọi tắt Nghị định 163/2006/NĐ-CP) quy đị nh : "Tài sản phép giao dị ch là tài sản không bị cấm giao dị ch theo quy đị nh của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dị ch bảo đảm " [12] Ngoài điều kiện tài sản bảo đảm pháp luật Việt Nam đưa khái niệm tài sản bảo đảm rất cụ thể : Khoản 7, Điều 3, Nghị đị nh 163/2006/NĐ-CP đề cập : "Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm " [12] Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi Khoản 1, Điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định : Tài sản bảo đảm các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩ a vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ của bên có nghĩa vụ bên có quyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành tương lai và được phép giao dị ch [12] Theo pháp luật Việt Nam , loại tài sản đưa để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể động sản , bất độ ng sản , quyền sử dụng đất, quyền tài sản ) Thông thường , nếu khoản vay có tài sản bảo đảm có tí nh khoản cao sẽ có lãi suất cho vay thấp so với khoản vay mà tài sản bảo đảm bất động sản có tính khoản t hấp Tính khoản tài sản bảo đảm theo tiêu chí với nước có kinh tế phát triển Hoa Kỳ , song theo tập quán một số nước Việt Nam , Trung Quốc , Thái Lan thì các ngân hàng lại thường quan tâm đế n các tài sản bảo đảm có giá trị cao nhà , đất Mặc dù , đất đai là loại tài sản khó chuyển nhượng theo một số quan đểm cho rằng là loại tài sản bảo đảm bền vững nhất bởi lẽ khơng giá hoàn toàn Hiện , thực tế hoạt động bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại cho thấy rằng tài sản là bất động sản được sử dụng phổ biến nhất để bảo đảm nghĩ a vụ trả nợ tiền vay Tuy tài sản có tính khoản cao , là tài sản có tí nh ổ n đị nh cao, giá trị lớn dễ quản lý nên cá c ngân hàng rất "ưa chuộng" Do đó, không phải tự nhiên mà các nhà luật học Liên bang Nga đã thay đổi Luật Liên bang về thế chấp và cầm cố bất động sản vào tháng 12/2008, sự ều chỉnh nhằm hạn chế rủi ro trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản bảo vệ quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch các tổ chức tí n dụng, đó có ngân hàng thương mại Tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản bên thỏa thuận thuộc sở hữu của bên có nghĩ a vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi Tài sản hình thành từ vốn vay tài sản hình thành tương lai nên thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm , rõ ràng tài sản xem chưa hình thành thuộc sở hữu người khác (quyền tài sản ) Giả sử rằng, giao dị ch bảo đả m bằng tài sản hì nh thành tương lai đã được xác lập, tại thời điểm nghĩ a vụ của bên bảo đảm phát sinh , quyền sở hữu tài sản bên bảo đảm chưa xác lập , phải lúc bên nhận bảo đảm chưa thể có được quyền gì đối với tài sản ấy Hiện nay, Nghị định 163/2006/NĐ-CP chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, hầu tất cả các ngân hàng thương mại , tổ chức tín dụng quan pháp luật áp dụng làm theo Thông tư số 03/2001/TTLT/ NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC Nếu dừng lại với quy đị nh của Nghị định 163/2006/NĐ-CP, bên nhận bảo đảm chưa thể hy vọng an toàn đầy đủ về pháp lý , giao dị ch bằng tài sản hì nh thành t rong tương lai dù có xác lập hợp pháp , song hứng chị u nguy "hữu danh vô thực" Thiết nghĩ , cũng là vấn đề mà thời gian tới , quan có thẩm quyền cần có sự quan tâm đặc biệt , để kịp thời giải quyế t thấu đáo từ văn bản đầu tiên hướng dẫn thi hành Nghị đị nh 163/2006/NĐ-CP, nhằm tạo cách hiểu chế khả thi thực tiễn Cần sửa đổi Điều 737 Bộ luật Dân sự năm 2005 Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC theo hướng thống nhất phương thức xử lý quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất khác , thống nhất phương thức xử lý quyền sử dụng đất với các loại tài sản đảm bảo thông thường khác Ngồi ra, cần bở sung quy đị nh về việc xử lý quyền sử dụng đất mà tài sản đất tài sản chấp , trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất không thể tách rời (nhà , công trì nh xây dựng…) Đối với trường hợp , tài sản bảo đảm xử lý theo thỏa thuận, trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì cần có quy đị nh trao quyền cho tổ chức tí n dụng nói chung và các ngân hàng thư 93 ơng mại nói Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi riêng được bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên , tổ chức tí n dụng chỉ được hưởng thứ tự ưu tiên toán từ tài sản bảo đảm, phần giá trị xử lý tài sản còn lại phải trả lại cho bên bảo đảm * Thành lập phát triển công ty quản lý nợ khai thác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay có nhân lực chuyên sâu xử lý tài sản bảo đảm nghiệp vụ mua bán nợ Ḷt Các tổ chức tín dụng có quy đị nh : tổ chức tín dụng có ngân hàng thương mại không trực t iếp kinh doanh bất động sản Các ngân hàng đứng trước nguy nợ cho vay không thu hồi được lại phải quản lý tài sản thay cho người vay Do vậy để đáp ứng nhu cầu xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản của mì nh Việc lập cơng ty có nhân lực chuyên sâu xử lý tài sản đảm bảo, có đủ trình độ pháp lý, nghiệp vụ mua bán nợ giúp ngân hàng ứng phó tốt với khoản nợ hạn, nợ xấu Phát sinh nợ tất yếu hoạt động kinh doanh nói chung, hoạt động ngành ngân hàng nói riêng, khiến ngân hàng thương mại phải chật vật đối phó với khoản nợ khó đòi Thức tế cho thấy rằng: ngân hàng thương mại thành lập công ty quản lý nợ khai thác tài sản, hầu hết hoạt động giới hạn việc mua, bán khoản nợ mà tổ chức tín dụng cho khách hàng vay, chưa phép mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực mua, bán nợ doanh nghiệp, tổ chức cá nhân Gần đây, thành viên lĩnh vực VIB AMC (Công ty trách nhiệm hữu hạn Quản lý nợ khai thác tài sản đảm bảo Ngân hàng Quốc tế), việc đặt mục tiêu quản lý, khai thác có hiệu tài sản đảm báo khoản nợ xấu nhằm nâng cao chất lượng an tồn hoạt động tín dụng Ngân hàng Q́c tế (VIB), cơng bố sử dụng kỹ chuyên sâu để phục vụ nhu cầu xử lý nợ tài sản tồn đọng tổ chức tín dụng khác Tuy nhiên, mức độ thực hoạt động mở rộng lại khơng hồn tồn VIB AMC định Bởi lẽ, ngân hàng thương mại Việt Nam thường có chung khách hàng doanh nghiệp, 94 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi phát sinh nợ xấu, chưa có hợp tác ngân hàng để xử lý khoản nợ xấu chung đó, mà ngân hàng tập trung xử lý tài sản đảm bảo liên quan đến khoản nợ Điều phần hạn chế hiệu việc xử lý thu hồi nợ Cho nên, công ty quản lý nợ khai thác tài sản bảo đảm có nhân lực chuyên sâu xử lý tài sản đảm bảo, có đủ trình độ pháp lý, nghiệp vụ mua bán nợ giúp ngân hàng ứng phó tốt với nợ xấu giúp cho ngân hàng phối hợp xử lý khoản nợ phức tạp, khắc phục tình trạng ngân hàng đơn lẻ xử lý nợ Có nhiều biện pháp để ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, phổ biến bán, phát mại nhằm thu hồi vốn cho doanh nghiệp vay; chuyển nợ xấu thành vốn góp doanh nghiệp Tuy nhiên, việc bán, phát mại tài sản bảo đảm doanh nghiệp để thu hồi vốn không đơn giản, định chuyển nợ xấu thành vốn góp doanh nghiệp phải lựa chọn chặt chẽ, vào lực ngân hàng khả phục hồi khách hàng doanh nghiệp Nếu nhân lực công ty xử lý nợ không tốt, trình tham gia quản lý khoản vốn góp nảy sinh nhiều vấn đề, biến khoản nợ xấu từ "thiệt đơn" thành "thiệt kép" ngân hàng Bên cạnh việc thành lập, xây dựng phát triển quy mô nguồn nhân lực công ty quản lý nợ khai thác tài sản cần thiết phải có hệ thống văn bản pháp luật điề u chỉ nh hoạt động của các c ông ty quản lý nợ khai thác tài sản trực thuộc ng ân hàng thương mại , nhằm hạn chế rủi ro cho hoạt động tín dụng bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bảo đảm Các văn phải quy định rõ ràng, dễ hiểu không chồng chéo, tuân thủ nguyên tắc chung Bộ luật Dân luật chuyên ngành liên quan * Các quy định khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản - Về công chứng, chứng thực Sau Luật Công chứng đời năm 2006, hoạt động công chứng tư nhân phép hoạt động công chứng khối lượng giao dịch 95 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi xã hội vơ lớn, đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế - xã hội "Chỉ sáu tháng đầu năm 2010, Văn phòng công chứng thực khối lượng hợp đồng, giao dịch lớn với tổng số 66.541 hợp đồng giao dịch, có tới 45,3% hợp đồng mua bán hộ, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất" [18] Tuy nhiên, theo báo cáo Sở Tư pháp, tình trạng văn cơng chứng chưa chặt chẽ, nhiều sai sót lỗi kỹ thuật; hồ sơ cơng chứng thiếu số giấy tờ liên quan giấy tờ hết hạn; cơng chứng ngồi trụ sở khơng có lý đáng; quy trình thực giao dịch công chứng chưa thực tốt; lời chứng văn thiếu chặt chẽ Hơn nữa, quy định công chứng , chứng thực của Chí nh phủ và văn bản hướng dẫn của các Bộ , Ngành chưa thống quy định xác định lực hành vi dân người có u cầu cơng c hứng, chứng thực và hồ sơ công chứng , chứng thực Cụ thể theo quy đị nh của pháp luật , đối với c ác giao dịch bất động sản phải có cơng chứng , chứng thực Theo Luật Công chứng , chứng thực năm 2006, công chứng , chứng thự c, công chứng viên xác đị nh lực hành vi dân sự của người yêu c ầu công chứng , chứng thực Tuy nhiên , đối với các ngân hàng thương mại , vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản số vướng mắc phương diện pháp luật Nghị định 178/1999/NĐ-CP của Chí nh phủ về bảo đảm tiền vay đã hết hiệu lực kể từ có Nghị đị nh 163/2006/NĐ-CP của Chí nh phủ về giao dị ch bảo đảm Điều này dẫn đến Thông tư liên tị ch số 03/2001/TTLT/ NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam , Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chí nh, Tổng cục đị a chí nh hướng dẫn thi hành Nghị đị nh 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực văn bản pháp sinh là Nghị đị nh 178/1999/NĐ-CP hết hiệu lực Tuy nhiên, thực tế hiện chưa có văn bản hướng dẫn Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì hầu tất cả ngân hàng thương mại , tổ chức tín dụng quan pháp luật áp dụng làm theo Th ông tư số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC 96 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi Thông tư này lại hướng dẫn rõ việc công chứng , chứng thực văn bản bán tài sản thực sở hợp đồng tín dụng , hợp đờng bảo đảm , văn bản bán tài sản , án, quyết định tòa án Nguyên nhân này đã dẫn đến thực trạng áp dụng luật không thống Một số quan công chứng , chứng thực không thực hiện việc công chứng , chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tài sản bất động sản ngân hàng thương mại không phải là chủ sở hữu của tài sản người ủy quyền Hơn nữa, theo Luật Các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại không được trực tiếp kinh doanh bất động sản Một số quan khác yêu cầu các ngân hàng thương mại phải thực hiện việc ủy quyền xử lý tài sản cho Trung tâm Bán đấu giá thì mới công chứng , chứng thực Một số quan công chứng , chứng thực lại cứ vào hợp đồng bảo đảm , coi hợp đờng có giá trị pháp lý văn ủy quyền chủ sở hữu tài sản để thực hiện việc công chứng , chứng thực văn bản bán tài sản Như vậy, điều kiện thực tế hiện ở nước ta , quan lập pháp cần ban hành những quy đị nh pháp luật về công chứng , chứng thực theo hướng công chứng , chứng thực về hì nh thức chứ không chứng thực nội dung vì hai lý sau : Thứ nhất, trình độ, lực, số lượng công chứng viên cũng điều kiện phụ trợ k hác nước ta chưa đủ để thực điều Nếu chúng ta quy đị nh công chứng nội dung sẽ là gượng ép gây cản trở cho giao dị ch bảo đảm tiền vay nói riêng và các giao dị ch dân sự nói chung Nhìn nhận từ góc độ ngân hàng th ương mại , đại diện Ngân hàng Quốc tế (VIB) nêu gần mười nhóm vấn đề, từ việc xác định quan có thẩm quyền chứng thực phụ lục hợp đồng bảo đảm hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm Phòng Tư pháp cấp huyện chứng thực trước thủ tục xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ… việc bổ sung nghĩa vụ bảo đảm quy định pháp luật có liên quan Đặc biệt, chuyên gia Ngân hàng VIB nhấn mạnh yêu cầu thống cách hiểu xử lý vấn đề tổ chức công chứng (cụ thể công chứng viên ) với các ngân hàng thương mại Đơn cử, nhà tín dụng cho rằng, hợp đồng chấp không bắt buộc phải ghi rõ 97 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi giá trị tài sản, việc định giá tài sản bảo đảm sở để họ xác định tỷ lệ bảo đảm quản lý khoản vay Cơ quan nhà nước không can thiệp vào việc định giá tài sản bảo đảm, pháp luật không quy định "phải ghi giá trị tài sản bảo đảm vào hợp đồng bảo đảm và giá trị này là sở tính số tiền tối đa được vay" Tuy nhiên, số công chứng viên từ chối công chứng hợp đồng khơng ghi giá trị tài sản bảo đảm Tương tự trường hợp định giá lại tài sản bảo đảm có bắt buộc phải cơng chứng hợp đồng bảo đảm sửa đổi, bổ sung hay không Theo nghiệp vụ ngân hàng, quản lý tài sản bảo đảm, việc định giá lại tài sản bảo đảm phải tiến hành định kỳ sáu tháng mợt năm để xác định tỷ lệ cho vay có tài sản bảo đảm so với khoản vay Như vậy, với khoản vay năm năm tài sản bảo đảm định giá lại tới mười lần Giá trị thay đổi theo thời kỳ thị trường định, không phụ thuộc vào ý chí, thỏa thuận hai bên Từ đó, phía ngân hàng cho định giá lại, có thay đổi so với giá ghi hợp đồng bảo đảm mà yêu cầu lập lại hợp đồng bảo đảm sửa đổi, bổ sung cơng chứng, chứng thực q phức tạp khơng cần thiết Tuy nhiên, số công chứng viên giữ quan điểm cho rằng: theo Luật Công chứng, chứng thực, thay đổi hợp đồng cơng chứng phải công chứng, kể việc thay đổi giá trị tài sản bảo đảm Thứ hai, sau đã được công chứng , chứng thực , giá trị pháp lý hợp đồng bảo đảm không vì thế mà được bảo đảm hay nâng cao Cơ quan tài phán tun bố hợp đồng vơ hiệu Các ngân hà ng cũng không thể dùng hợp đồng bảo đảm có cơng chứng , chứng thực để trực tiếp yêu cầu quan thi hành án thi hành các nội dung đã thỏa thuận hợp đồng được Một nghị ch lý diễn hiện là : việc công chứng , chứng thực chẳng những không làm tăng giá trị cho hợp đồng , mà lại cản trở lớn xác lập giao dị ch bảo đảm và nhiều trường hợp là "quân bài " hữu hiệu nhất để bên bảo đảm lợi dụng , yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhằm mục đí ch trục lợi đới với ngân hàng Ngồi ra, bên thiết lập giao 98 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi dịch, bên công chứng , chứng thực pháp luật bắt buộc Ít pháp luật không bắt buộc mà lại tự nguyện th ỏa thuận việc - Về quy đị nh thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất Trong điều kiện Việt Nam chưa xây dựng hệ thống đăng ký tài sản hoàn thiện, thực chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, bên phải tiến hành hai thủ tục: sang tên tài sản gắn liền với đất sang tên quyền sử dụng đất hai quan công quyền: quan quản lý việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng quan quản lý việc đăng ký quyền sử dụng đất Vấn đề người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thụ hưởng quyền sở hữu vào thời điểm nào, hoàn thành thủ tục quan quản lý quyền sử dụng đất hay quản lý việc đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng? Trong luật dân quy định tài sản phải đăng ký quyền sở hữu quyền sở hữu chuyển giao cho người nhận hoàn tất thủ tục sang tên quan quản lý việc đăng ký tài sản Việt Nam cố gắng xây dựng thị trường bất động sản, để đạt mục tiêu này, Nhà nước cần phải xây dựng trước tiên khung pháp lý hoàn thiện để tài sản gắn liền với đất dễ dàng lưu thông khn khổ luật định Làm việc cần bổ sung thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trường hợp các ngân hàng thương mại chuyển nhượng tài sản đảm bảo tiền vay Việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho người mua sở cứ vào hợp đồng m ua bán chuyển nhượng , giấy chứng nhận quyền sở hữu , quyền sử dụng, hợp đồng bảo đảm Với quy đị nh này , việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản sẽ không gặp phải những rủi ro từ chí nh các thủ tục hành việc áp dụng luật c quan nhà nước có thẩm quyền Trên sở hoàn thiện pháp luật số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam 99 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi KẾT LUẬN Trong bối cảnh kinh tế tồn cầu có nhiều biến động, đợt khủng hoảng kinh tế vừa qua có ảnh hưởng khơng nhỏ tới kinh tế Việt Nam Do vậy, bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại nội dung trọng yếu Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X Đáp ứng xu hội nhập với nhiều thách thức này, pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói chung bảo đảm tiền vay từ sớm, thiết lập hệ thống biện pháp bảo đảm tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cho bên tham gia giao dịch thực tuân thủ Tuy nhiên, trước đòi hỏi ngày cao kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam bảo đảm tiền vay bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập cần nhanh chóng khắc phục Sự tản mát, thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng quy định, cứng nhắc chế triển khai, làm cho hiệu lực điều chỉnh pháp luật bảo đảm tiền vay suy giảm Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm mang nặng tính hành chính, quan liêu, làm công tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ q hạn, nợ khó đòi tăng cao Thông qua đánh giá thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản, tơi có nhận xét sau: Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản giai đoạn giao dịch bảo đảm bất động sản, mục đích xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng thương mại Hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản chịu điều chỉnh của: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà có nhiều văn riêng lẻ luật như: Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP Các văn chưa có đồng Do đó, khó khăn vướng mắc pháp luật tạo cho bên tham gia giao dịch chưa giảm Thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản đặt 100 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi nhu cầu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản tất yếu, khách quan cần thiết Việc hoàn thiện quy định pháp luật dân sự, pháp luật đất đai văn có liên quan lĩnh vực tài ngân hàng tiền đề cho việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, thống tạo điều kiện tốt cho hoạt động dân hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng Theo quan điểm cá nhân, tác giả cho đề tài chuyên sâu, việc nghiên cứu liên quan đến nhiều khía cạnh lĩnh vực pháp lý chế sách Nhà nước vấn đề xử lý tài sản đảm bảo tiền vay bất động sản Do đó, đề tài đòi hỏi nhiều cơng sức thời gian để nêu bật hết nội dung vấn đề Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, tác giả trình vấn đề cách khái quát mà chưa có điều kiện giải thấu đáo nội dung đưa Ngồi ra, với thời gian nghiên cứu nhiều hạn chế, chắn luận văn không tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến phản biện, đóng góp chuyên gia, thầy cô tất bạn để đề tài nghiên cứu chuyên sâu Bên cạnh đó, tác giả hi vọng ý kiến nêu luận văn đóng góp phần vào việc hồn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản nói riêng xử lý tài sản bảo đảm nói chung 101 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan (1995), Nxb Chính trị quốc gia , Hà Nội Bộ Tư pháp (2006), Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9 việc hướng dẫn một số vấn đề thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp (2007), Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17/5 việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28/9/2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản, Hà Nội Bộ Tư pháp , Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư liên tị ch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 về hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp , Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tị ch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 về hướng dẫn việc công chứng , chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư liên tị ch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Thông tư liên tị ch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông 102 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXDBTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn một số nội dung đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2001), Quyết đị nh số số 104/2001/QĐ-TTg ngày 10/7 của Thủ tướng Chí nh phủ về việc thành lập Cục đăng ký quốc gia giao dị ch bảo đảm tḥc Bợ Tư pháp, Hà Nội 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 về việc hướng dẫn thi hành luật đất đai, Hà Nội 11 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 về quy đị nh chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Nghị định sớ 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội 13 Chính phủ (2007), Nghị định sớ 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5 cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, Hà Nội 14 Chính phủ (2009), Nghị định sớ 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3 về việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội 16 Chính phủ (2010), Nghị định sớ 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Phan Thị Cúc (2008), Nghiệp vụ Ngân hàng thương mại , Nxb Thống kê , Thành phố Hồ Chí Minh 103 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi 18 Cục Quản lý nhà (2007), "Khái niệm bất động sản", sanbatdongsan net.vn, ngày 10/7 19 Nông Thị Bí ch Diệp (2005), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ theo pháp luật Việt Nam , Luận văn thạc s ĩ Luật học , Trường Đại học Luật Hà Nội 20 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị quyết số 48-NQ/TW ngày 24/5 của Bộ Chính trị Chiến lược xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội 21 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương khóa X tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 22 Trần Minh Hoàng (2010), "Vốn dài hạn cho bất động sản và phát triển kinh tế tại Việt Nam ", tapchibat dongsanvietnam.vn, ngày 28/11 23 Vân Linh (2008), "Tín dụng bất động sản trước gánh nặng nợ khó đòi Báo Đầu tư, (90), ngày 28/7 ", 24 Nguyễn Như Minh (1996), Những giải pháp bảo đảm tiền vay củ a ngân hàng thương mại , Luận án tiến s ĩ Kinh tế, Đại học Tài chí nh - Kế toán , Thành phố Hồ Chí Minh 25 Võ Mười (24/7/2008), "Để sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay quy đị nh, bảo đảm an toàn hiệu ", wordpress.com, ngày 24/7 26 Ngân hàng Nhà nước (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ngày 31/12 quy chế cho vay của các tổ chức tí n dụng đối với khách hàng, Hà Nội 27 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02 về sửa đổi, bổ sung Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, Hà Nội 28 Ngân hàng Nhà nước (2005), Quyết định 783/2005/QĐ-NHNN ngày 31/5 việc sửa đổi, bổ sung Khoản Điều của Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách 104 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi hàng ban hành theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Hà Nội 29 Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5 về quy đị nh các tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạ t động của các tổ chức tí n dụng, Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nước - Bộ Tư pháp (2002), Thông tư liên tịch số 02/2002/TTLT/NHNN-BTP ngày 05/02 việc hướng dẫn thực Quyết định số 149/2001/QĐ-TTg ngày 5/10/2001 của Thủ tướng Chính phủ thủ tục bán tài sản bảo đảm, công chứng, chứng thực văn bán tài sản và giao tài sản cho các ngân hàng thương mại theo án, quyết định của Toà án, Hà Nội 31 Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tư pháp, Bộ Cơng an, Bộ Tài Tổng cục Địa (2001), Thơng tư liên tịch sớ 03/2001/TTLT/NHNN-BTPBCA-BTC-TCĐC ngày 23/4 việc hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, Hà Nội 32 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật Dân sự Cộng hòa Phá,pNxb Chí nh trị quốc gia, Hà Nội 33 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 34 Quốc hội (1997), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 35 Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 36 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 37 Quốc hội (2004), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 38 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 39 Quốc hộ i (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 40 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 41 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 42 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tí n dụng, Hà Nội 105 Ket-noi.com Ket-noi.com Kho Kho tai tai lieu lieu mien mien phi phi 43 Đỗ Hồng Thái (12/12/2008), "Giao dị ch bảo đảm dù có vô hiệu cũng không làm quyền pháp luật đối xử bình đẳng ", thongtinphapluatdansu wordpress.com, ngày 12/12 44 Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập kiến nghị liên quan đến việc đăng ký thế chấp , bảo lãnh quyền sử dụng đất , tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng, (5) 45 Bá Thư (2010), "Xử lý nợ xấu để tránh thiệt kép", baodautu.vn, ngày 5/02 46 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản của các tổ chức tín dụng, Nxb Tư pháp, Hà Nội 47 Phan Văn Tính (5/2011), "Có điều bất thường hệ thống ngân hàng thương mại", ktpt.edu.vn 48 Trường Đại học Luật Hà Nội(2005), Giáo trình Luậtdân sự, tập 2, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 49 Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Ḷt ngân hàng, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 50 Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn thạc sỹ Luật học , Đại học Quốc gia Hà Nội 51 Trần Đông Tùng (15/9/2008), "Giảm tranh chấp tài sản nhờ đăng ký giao dịch bảo đảm", vietbao.vn, ngày 15/9 52 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2008), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2005, Nxb Chính trị q́c gia, Hà Nội Tiếng Anh: 53 "French Civil Code", napoleon-series.org/research/government/ c_code.html 54 "Russia changes to the Federal Law on mortgage (fledge of immovable property)" (2009), law-now.com/law-now/zones/LNR_Realestate.htm, date 10/02 106 Ket-noi.com Kho tai mien Ket-noi.com Khofor tai lieu lieu mien phi phi AnyBizSoft Thank you evaluating PDF Merger! To remove this page, please register your program! Go to Purchase Now>> AnyBizSoft PDF Merger  Merge multiple PDF files into one  Select page range of PDF to merge  Select specific page(s) to merge  Extract page(s) from different PDF files and merge into one ... mại Việt Nam 68 2.4 Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thƣơng mại Việt Nam 73 2.5 Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng. .. thống pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản vấn đề đặt cho ngân hàng thương mại Việt Nam Chính lý kể giúp học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản. .. vi nghiên cứu đề tài vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản; thực trạng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản ngân hàng thương mại Việt Nam kiến nghị nhằm