BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HOÀNG ANH TUẤN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI LÊ HOÀNG ANH TUẤN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng Dân Mã số: 60380103 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Thị Huệ HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu cá nhân tơi Những số liệu, trích dẫn luận văn xác trung thực Các kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn cơng trình nghiên cứu TÁC GIẢ LUẬN VĂN MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tình hình nghiên cứu đề tài .2 Phạm vi nghiên cứu đề tài 4 Phương pháp nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Những điểm luận văn Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1.1 Khái niệm nhà hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.2.1 Đặc điểm chung 1.2.2 Đặc điểm riêng 11 1.3 Ý nghĩa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà 13 1.4 Sơ lược trình phát triển quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng mua bán nhà 13 1.4.1 Giai đoạn trước năm 1995 13 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2005 .17 1.4.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến 18 CHƯƠNG 2: CÁC YẾU TỐ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH 21 2.1 Đối tượng hợp đồng mua bán nhà .21 2.1.1 Điều kiện nhà tham gia giao dịch mua bán nhà 21 2.1.2 Một số loại nhà cụ thể 24 2.2 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà 27 2.2.1 Bên bán nhà 31 2.2.2 Bên mua nhà 33 2.3 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà 35 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà .35 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà .38 2.4 Hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 40 2.4.1 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 40 2.4.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 51 2.4.3 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 52 2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà 52 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 56 3.1 Những tranh chấp thường gặp số vụ án liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà .56 3.1.1 Những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thường gặp 56 3.2 Hạn chế quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nguyên nhân khác việc tranh chấp 69 3.2.1 Hạn chế quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà .70 3.2.2 Một số nguyên nhân khác dẫn đến đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 73 3.3 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà 74 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà tài sản có giá trị đặc biệt người, đồng thời nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu cá nhân, hộ gia đình, Nhà loại tài sản có giá trị lớn, nhu cầu quan trọng thiết thực chủ thể Cha ơng ta thường nói “An cư lạc nghiệp” đúc kết tâm lý, mong muốn chung người Việt Nam quốc gia phát triển, với biến động tình hình kinh tế, trị, xã hội hội nhập quốc tế nên vấn đề nhà mang tính xã hội pháp lý sâu sắc Nhu cầu nhà tăng cao khiến cho hoạt động tạo lập nhà diễn ngày khẩn thiết, sôi động nhiều phương thức khác Trong tình hình đó, thành phố, thị lớn hoạt động mua bán nhà diễn sơi động Hợp đồng mua bán nhà pháp lý thông dụng để bên chủ thể thực việc dịch chuyển nhà quyên sở hữu nhà từ chủ thể sang chủ thể khác, giao dịch nhà đặc biệt nhà thương mại tăng lên nhanh chóng Nhưng xuất phát từ thực tế này, tranh chấp từ việc mua bán nhà xảy ngày nhiều khởi kiện kéo dài, trở thành vấn đề nóng bỏng Để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ dân đồng thời tạo đầy đủ vững mặt pháp lý cho quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp lĩnh vực nhà ở, Nhà nước trọng quan tâm xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật lĩnh vực Đó văn bản: Pháp lệnh nhà 1991, Bộ luật dân 1995, Luật Đất đai 2003, 2013, Luật Thương mại năm 2005, Bộ luật dân 2005, Luật nhà 2005, Luật Nhà 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2006, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn hướng dẫn thi hành Các văn pháp luật tạo khuôn mẫu sở pháp lý cho chủ thể việc ký kết thực hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, văn pháp luật nhà có tính ởn định khơng cao, còn có chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn nhiều nội dung dẫn tới tồn nhiều bất cập thiếu vắng pháp luật số nội dung định nên tranh chấp xảy ra, nhiều trường hợp Tòa án gặp phải khó khăn việc giải thiếu sở pháp lý, dẫn đến tình trạng án kéo dài giải chưa thấu tình, đạt lý Trước tình hình đó, việc nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà công việc có ý nghĩa quan trọng Bên cạnh đó, nhận thấy thực tế rằng, dù Nhà nước có quan tâm định đến sách nhà thơng qua việc ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật liên quan đến đối tượng đặc biệt này, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà diễn nhiều thực tiễn, tiềm ẩn rủi ro định cho bên tham gia vào giao dịch Việc nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, qua tìm nguyên nhân tranh chấp, đề xuất hướng hoàn thiện quy định pháp luật để giảm bớt tranh chấp khơng đáng có việc làm cấp bách cần nhận quan tâm kịp thời Thông qua việc nghiên cứu quy định pháp luật tìm hiểu thực tiễn tranh chấp, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thương mại, luận văn có luận giải quy định pháp luật, tìm bất cập quy định để đưa hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà nhằm tăng cường hiệu chất lượng việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Xuất phát từ thực trạng trên, chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà pháp luật Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Đã có nhiều cơng trình khoa học khác nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà ở, thể kể đến số khóa luận, luận văn như: Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 tác giả Nguyễn Văn Tùng, trường đại học Luật Hà Nội với đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà địa bàn thành phố Hà Nội theo quy định BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010 tác giả Hoàng Thị Thùy, trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài ‘‘Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư – Thực trạng giải pháp’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2006 tác giả Hà Thị Thanh, trường đại học Luật Hà Nội với đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận thực tiễn’’; Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Lê Thị Lan năm 2013 với đề tài "Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn" … Bên cạnh đó, nhiều báo khoa học nghiên cứu đề cập đến nội dung Có thể kể đến : viết ‘‘Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở’’ tác giả Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi đăng Tạp chí Luật học số 12/2012; ‘‘Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở’’ tác giả Đồn Đức Lương đăng Tạp chí kiểm sát số 1/2008… Những cơng trình nghiên cứu khoa học kể có điểm chung tác giả nghiên cứu bối cảnh văn pháp luật cũ còn hiệu lực: Bộ luật dân năm 1995, Bộ luật dân năm 2005, Luật Nhà năm 2005… Là nội dung pháp lý có tính ứng dụng cao Vì thế, nội dung tiếp tục nhiều tác giả nghiên cứu, phải kể đến cơng trình sau đây: - Bàn chủ thể quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định Điều 141 Dự thảo Bộ luật Dân sửa đổi/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Nghề Luật Học viện Tư pháp, Số 3/2015, tr 57 - 59 - Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu/ Nguyễn Thị Minh Phượng // Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 12/2016, tr 46 - 51 - Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vơ hiệu theo Bộ luật Dân Việt Nam/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Nghề Luật Học viện Tư pháp, Số 4/2016, tr 71 - 74 - Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Một số vấn đề lý luận thực tiễn: Luận văn thạc sĩ luật học/ Nguyễn Thị Huyền Trang; PGS TS Trần Thị Huệ hướng dẫn - Hà Nội, 2015 tr 70; Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn" cơng trình nghiên cứu cách toàn diện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà theo Luật Nhà năm 2014 Bộ luật dân năm 2015, hồn tồn độc lập so với cơng trình khoa học công bố trước liên quan đến hợp đồng mua bán nhà Phạm vi nghiên cứu đề tài Trong giới hạn luận văn thạc sĩ luật học, tác giả luận văn chỉ tập trung nghiên cứu số nội dung liên quan đến hợp đồng mua bán nhà như: số vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở; phân tích số quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà (đối tượng, chủ thể, hình thức…); tìm hiểu số tranh chấp nguyên nhân việc tranh chấp, qua có sở để kiến nghị hồn thiện quy định pháp luật nội dung Luận văn tập trung nghiên cứu quy định Bộ luật dân năm 2015 (sau gọi tắt BLDS), Luật Nhà năm 2014 hợp đồng mua bán nhà ở, có so sánh, đối chiếu với quy định BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài tìm hiểu quy định BLDS năm 2015; Luật Nhà năm 2014 văn pháp luật có liên quan hợp đồng mua bán nhà Thơng qua việc phân tích, đối chiếu, so sánh với thực tiễn mua bán nhà Việt Nam, từ tìm điểm hạn chế pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà ở, chỉ nguyên nhân hạn chế đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật Để đạt mục đích trên, luận văn cần thực nhiệm vụ sau: - Làm rõ số vấn đề khái quát chung hợp đồng mua bán nhà - Phân tích, đánh giá số quy định pháp luật hành yếu tố pháp lý hợp đồng mua bán nhà ở, có so sánh với quy định pháp luật nội dung BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 - Sưu tầm tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thường gặp, rút nguyên nhân việc tranh chấp - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Những điểm luận văn Đề tài nghiên cứu hoàn thiện bối cảnh đời Bộ luật dân năm 2015, với việc ban hành Luật Nhà thay Luật Nhà năm 2005, số điểm luận văn đạt so với cơng trình nghiên cứu khác như: - Luận văn đưa khái niệm riêng Hợp đồng mua bán nhà - Nghiên cứu cách toàn diện quy định Luật Nhà năm 2014, Bộ luật dân năm 2015, văn pháp luật có liên quan yếu tố pháp lý hợp đồng mua bán nhà - Sưu tầm tranh chấp thường gặp thời gian gần hợp đồng mua bán nhà - Chỉ hạn chế quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiên quy định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Kết cấu luận văn Luận văn kết thành phần: Phần Lời mở đầu, Nội dung, Kết luận Trong đó, Phần Nội dung luận văn kết cấu thành 03 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà Chương 2: Các yếu tố pháp lý hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành Chương 3: Thực tiễn áp dụng định hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà 66 mua bán (ngôi nhà di sản thừa kế chưa chia, thuộc sở hữu chung đồng thừa kế) Ngồi ra, hợp đồng chưa cơng chứng nên tiếp tục vi phạm quy định hình thức hợp đồng Từ này, hợp đồng xác lập ơng K bà B vơ hiệu tồn việc giải hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu theo quy định BLDS năm 2005 Vụ án thứ hai - Ngày 01/03/1996 Ông Hoàng Văn T (Chồng bà Trương Thị D.), Bên bán viết giấy ủy quyền gửi UBND Phường Lê Lợi Được Chủ tịch UBND Phường Lê Lợi Ông Nguyễn Hữu M xác nhận chấp thuận - Ngày 14/04/1996, Bên mua (Bà Phan Thi L.) bên bán Bà Trương Thị D (vợ ông T.) đến làm việc địa chỉ khối 7, Phường Lê Lợi Thành Phần buổi làm việc gồm có: - Cấp ủy - Khối trưởng ông Nguyễn Hữu H - Khối phó ông Đậu Minh T Đã xét duyệt đồng ý Chuyển lên đề nghị UBND Phường Lê Lợi giải theo quy định pháp luật - Ngày 20/04/1996 bà Trương Thị D viết đơn cam đoan lên UBND Phường Lê Lợi “Không vay nợ ai, không chấp, không cầm cố” hai vợ chồng bà lô số 16, tờ đồ số 27 Diện tích: 94m2 trục đường” Phan Bội Châu Khối 7, Phường Lê Lợi cho bà Phan Thi L khối - Ngày 26/04/1996 (Bà Phan Thị L.) bà Trương Thị D lên UBND Phường Lê Lợi làm việc để chuyển quyền sử dụng đất bà D với bà L UBND Phường Lê Lợi trí, xác nhận vào văn thỏa thuận đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn xin đất làm nhà ở, sơ đồ trạng lô đất số 16, tờ đồ số 27 Tại khối 7, Phường Lê Lợi - Cùng ngày 26/04/1996 (Bà Phan Thị L.) đóng tiền xây dựng quê hương triệu đồng UBND Phường thu - Ngày 27/04/1996 bà Trương Thị D viết giấy trình xin UBND Phường Lê Lợi lại 03 tháng - Ngày 07/05/1996 Bà L trả tiền mua nhà đất cho bà D nhà bà L có bà Nguyễn Thi H hàng xóm làm chứng (địa chỉ : khối 7, Phường Lê Lợi) 67 Khi công việc mua bán nhà đất L bà D hoàn tất thủ tục - Ngày 16/05/1996, bà Trần Thị Th trú khối 17, Phường Quán Bàu kiện lên Tòa án đòi nợ bà D Giữa bà D bà Th có việc đòi nợ lẫn nhau, bà L hồn tồn khơng liên quan Sau ngày bà D bỏ trốn đến cuối năm 1997 quay - Ngày 20/10/1998, bà L lấy nhà bà D cho biết: “Thi hành án Thành Phố Vinh kê biên ngày 14/10/1998 Thi hành án giao nhà cho bà D giữ Nhưng bà D tự nguyện viết giấy trả nhà đất” Từ Thi hành án gửi đơn lên Cơng an nội dung đơn nói rõ “Bà Phan Thị L xâm chiếm tài sản nhà đất bà Trương Thị D.” Tại công văn /ĐTXH ngày 03/07/2000 Công an Thành Phố Vinh, kết luận sau: “Việc mua bán, chuyển quyền sử dụng nhà đất hai bên có thật, tự nguyện thẳng Khơng có tẩu tán tài sản” Việc mua bán chuyển quyền sử dụng đất bà D bà L kết thúc trước ngày bà Th khởi kiện lên Tòa án dân UBND thực theo quyền quản lý nhà nước quy định pháp luật - Bản án dân sơ thẩm 07/DSST ngày 24/07/1996 Toà án nhân dân Thành Phố Vinh buộc bà Trương Thị D phải trả cho bà Trần Thị Th số tiền là: 103.800.000 đồng (Một trăm linh ba triệu, tám trăm nghìn đồng) - Quyết định án số 6/QĐHGT ngày 12/04/1998, Tòa án nhân dân xử buộc bà D phải trả cho ông Nguyễn Công S số tiền là: 74.750.000 đồng (Bảy mươi tư triệu, bảy trăm năm mươi nghìn đồng) - Quyết định án số 07/QĐHGT ngày 12/04/1998 Toà án nhân dân Thành Phố Vinh buộc bà Trương Thị D phải trả cho ông Hồ Xuân V số tiền là: 33.500.000 đồng (Ba mươi ba triệu, năm trăm nghìn đồng) Như vậy, Tồ tun án bà D phải trả nợ cho người chủ nợ tiền mặt khơng tun án kê biên nhà đất bà L mà trả nợ cho người Bà L khơng có án Tòa án - Ngày 29/11/1999 bà L nộp đủ khoản tiền (thuế trước bạ) Chứng minh quyền sở hữu bà L Vì bà L xâm phạm chỗ trái phép Công văn Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An số 11./KSXKT năm 2001 Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Nghệ An gửi Chủ tịch UBND tỉnh Nghệ 68 An kết luận: “Việc mua bán bà L bà D giao dịch dân sự, hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, hợp pháp Các quan hữu quan có trách nhiệm giúp đỡ cơng dân hồn tất thủ tục” Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Vinh có công văn số 1.3/CV ngày 14/09/2001 gửi UBND Thành phố Vinh, kết luận: “Việc chuyển nhượng bà D bà L hợp đồng thẳng, hợp pháp, không trái luật dân nước ta” Thành ủy Vinh có công văn số 1…-TB/Th-Ư ngày 04/04/2001 chỉ đạo quan chức hướng dẫn bà Phan Thị L làm thủ tục hoàn tất việc mua bán theo pháp luật Nhà nước UBND Thành phố Vinh cấp GCNQSDĐ số L06266 ngày 10/05/2002 cho Bà L Vậy rõ ràng việc thực mua bán bà L với bà D quy định pháp luật cấp có thẩm quyền thực từ khối, phường, thành phố Ngày 18/07/1998 định thi hành án Thi hành án Thành phố Vinh cưỡng chế nhà bà L ban hành Ngày 07/08/2008 cục Thi hành án dân tỉnh Nghệ An cưỡng chế nhà đất bà L Đã 20 năm từ Thi hành án Thành phố Vinh kê biên nhà đất bà L giao cho bà D (ngày 14/10/1998) Bà L bị đẩy vào vòng lao lý, phải sống cảnh trời chiếu đất, thiệt hai to lớn tinh thần vật chất Từ bà L liên tục gửi đơn đến quan chức có thẩm quyền Trình tự pháp luật tố cáo, khiếu nại từ cấp thành phố lên đến cấp tỉnh, cấp trung ương Đồng thời bà L khởi kiện lên Toà án nhân dân Thành phố Vinh, tiếp tục khỏi kiện lên Tòa án tỉnh không thụ lý Bà L tiếp tục thực quyền công dân Tố cáo - Tố giác tội phạm đến Viện kiểm sát quan điều tra Viện kiểm sát nhân dân Tối cao theo luật tố tụng hình Ngày 12/01/2016, Quyết định quan điều tra Viện kiểm sát Tối cao số 01…/VKSTC- C1 (P3), ban hành, định khơng khỏi tố vụ án hình Quyết định số 2…2/QĐ-VKSTC ngày 17/05/2016 không đồng ý khởi tố vụ án mà hướng dẫn bà Phan Thị L có quyền khởi kiện trước Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi việc chuyển nhượng tài sản nhà đất từ bà Trương Thị D ngày 12/04/1996” 69 Nhận xét: Thứ nhất, việc mua bán bà L vợ chồng bà D hợp pháp có đăng ký UBND phường theo luật dân 1995 Hợp đồng mua bán quyền chuyển nhượng chuyển giao quyền dụng đất có hiệu lực Thứ hai, khoản nợ mà bà D nợ anh S., khơng chấp tài sản Việc mua bán hoàn tất thủ tục UBND phường, bà L toán đầy đủ tiền cho bà D ngày 24/4/1996 Sau vào tháng 5/ năm1996 xuất án Tồ án u cầu bà D trả nợ cho ông S án sau việc mua bán nhà bà D bà L hoàn tất thủ tục Hơn án Tồ khơng kê biên tài sản UBND thành phố cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L sau chỉ đạo UBND tỉnh định rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà L trái với quy định pháp luật Cơ quan Thi hành án tỉnh định cưỡng chế tài sản bà L., làm thiệt hại đến quyền lợi ích hợp pháp bà L Tuy nhiên, trình giải vụ việc quan thi hành án cấp bảo vệ bao che cho quan thi hành án cấp Xét thấy hợp đồng mua bán nhà bà D với bà L tình, theo quy trình quy định pháp luật Tuy nhiên pháp luật còn lỗ hổng để dẫn đến việc quan thi hành án thực sai quy trình mặt hành làm cho bà L lâm vào cảnh không nhà cửa gần 20 năm qua Giả thiết hợp đồng mua bán nhà có điều khoản bắt buộc kèm theo (như phụ lục hợp đồng) bên bán phải có giấy xác nhận tài sản mà bên bán bán không bị kê biên để thi hành án, khơng bị tranh chấp (có xác nhận Viện Kiểm sát Nhân dân) 3.2 Hạn chế quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà nguyên nhân khác việc tranh chấp Với mục đích tìm hiểu tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thường gặp, qua rút nguyên nhân nhằm đề xuất kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật nội dung này, tác giả luận văn xin phép trình bày số nguyên nhân theo quan điểm cá nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà diễn phổ biến Cụ thể sau: 70 3.2.1 Hạn chế quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Đối với quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà Như trình bày nội dung trên, nhà đối tượng hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, theo quan niệm truyền thống, theo quy định pháp luật dân hành (Điều 107 BLDS năm 2015), nhà nhìn nhận góc độ tài sản gắn liền với đất (cơng trình xây dựng đất), bất động sản Do đó, quy chế pháp lý điều chỉnh loại tài sản có đặc trưng định so với loại tài sản khác Tuy nhiên, nước ta xuất loại hình “nhà ở” đặc thù (vẫn đảm bảo mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày) “nhà bè”, “nhà toa xe” Những chủ thể sống loại hình nhà coi nhà nghĩa, sinh hoạt hàng ngày họ đáp ứng Khi xuất giao dịch mua bán loại hình nhà này, có nên áp dụng tương tự quy định hợp đồng mua bán nhà hay khơng, hay chỉ đơn việc mua loại tài sản động sản thông thường Thiết nghĩ, nội dung cần quan tâm có hướng giải đáng Đối với quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch Điều kiện nhà tham gia giao dịch quy định Điều 118 Luật Nhà năm 2014 Theo đó, nhà tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền Thiết nghĩ, điều kiện cần bàn luận thêm trường hợp sau đây: (i) Tại thời điểm bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán biết tình trạng nhà thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án thi hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền, cố tình xác lập; (ii) Tại thời điểm bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán việc ngơi nhà thuộc sở hữu bị kê biên để thi hành án thi hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền Hiện tại, quy định pháp luật điểm c khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 không phân biệt rõ ràng hai trường hợp Theo quan điểm cá nhân tác giả, hai trường hợp tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu 71 không tuân thủ quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch khơng đảm bảo cách tốt quyền lợi ích hợp pháp bên Đối với quy định chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà Chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà bao gồm bên mua bên bán Theo đó, khoản Điều 119 Luật Nhà năm 2014 quy định bên bán nhà chỉ đề cập đến: “chủ sở hữu người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch” Theo quan điểm cá nhân tác giả quy định “thiếu vắng” hồn tồn nhóm chủ thể xác lập thực hợp đồng mua bán, “người có quyền bán tài sản” Chủ thể ghi nhận khoản Điều 431 BLDS năm 2015 Có thể lấy ví dụ cụ thể trường hợp bên nhận cầm cố, bên nhận chấp tài sản nhà ở… Đối với quy định mua bán nhà thuộc sở hữu chung Như phân tích phần trên, quy định pháp luật mua bán nhà thuộc sở hữu chung (Điều 126 Luật Nhà năm 2014) có thống với quy định việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung (Điều 218 BLDS năm 2015) Tuy nhiên, Điều 126 Luật Nhà năm 2014 chưa quy định rõ nhà đem mua bán thuộc hình thức sở hữu chung hợp hay sở hữu chung theo phần Bởi thiết nghĩ, nhà tài sản thuộc hình thức sở hữu chung hợp việc định đoạt tài sản theo quy định luật không thống với chất tài sản thuộc hình thức sở hữu chung hợp nhất, không xác định cụ thể phần quyền chủ sở hữu tài sản (trường hợp tài sản thuộc hình thức sở hữu chung hợp phân chia) Đối với quy định mua bán nhà cho thuê Mua bán nhà cho thuê nội dung quy định cụ thể phần giao dịch nhà ở, cụ thể phần giao dịch mua bán nhà (Điều 127 Luật Nhà năm 2014) Theo đó, trường hợp chủ sở hữu bán nhà cho th phải thơng báo văn cho bên thuê nhà biết việc bán điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà quyền ưu tiên mua toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho th có thơng báo việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà thuộc sở hữu chung; thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà nhận thông báo mà không mua 72 chủ sở hữu nhà quyền bán nhà cho người khác, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác thời hạn Quy định phù hợp, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên thuê nhà ở, bên xem yếu hợp đồng thuê Tuy nhiên, quy định Điều 127 còn tồn hạn chế: trường hợp bên cho thuê nhà (chủ sở hữu nhà ở) vi phạm quyền ưu tiên mua bên thuê nhà hậu pháp lý Rõ ràng, nội dung quyền tương tự với trường hợp quyền ưu tiên mua đồng sở hữu tài sản quy định Điều 126 Luật Nhà năm 2014, pháp lý việc vi pham quyền ưu tiên mua quy định cụ thể BLDS năm 2015; còn trường hợp mua bán nhà cho thuê BLDS Luật Nhà chưa đề cập đến nội dung Đối với quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà hợp đồng mua bán nhà trước quy định cụ thể khoản Điều 93 Luật Nhà năm 2005 Theo đó, quyền sở hữu nhà chuyển cho bên mua kể từ thời điểm công chứng giao dịch nhà cá nhân với giao nhận nhà theo thỏa thuận hợp đồng giao dịch nhà mà bên tổ chức kinh doanh nhà Quy định sửa đổi Luật Nhà năm 2014 ban hành thay Luật Nhà năm 2005 Điều 12 Luật Nhà năm 2014 quy định: Từ quy định thấy, giao dịch mua bán nhà có chủ thể khác thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà khác Như phân tích phần trên, quy định khơng có mâu thuẫn với quy định BLDS năm 2015, lẽ BLDS năm 2015 mở đường cho văn pháp luật có liên quan quy định khác thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (cụ thể quy định “thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản thực theo quy định Bộ luật này, luật khác có liên quan, trường hợp luật khơng có quy định áp dụng đến thỏa thuận bên… Điều 161 BLDS năm 2015) Tuy nhiên, quy định Điều 12 Luật Nhà năm 2014 xét mối quan hệ với quy định thời điểm việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực lại có số vấn đề cần bàn luận thêm Thiết nghĩ, nhà nhìn nhận loại bất động sản, tài sản gắn liền với đất, có khơng thống thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà thời điểm 73 xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất lại hai thời điểm khác Mặt khác, hợp đồng mua bán xác lập quyền sở hữu nhà xác định theo quy định Điều 12 Luật Nhà năm 2014 muốn bán nhà (thực quyền định đoạt chủ sở hữu tài sản) bên mua phải hồn tất thủ tục đăng ngơi nhà thực giao dịch 3.2.2 Một số nguyên nhân khác dẫn đến đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Bên cạnh nguyên nhân hạn chế quy định pháp luật, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phát sinh nhiều thực tiễn nguyên nhân khác như: Do nhận thức mặt pháp luật chủ thể tham gia hợp đồng còn nhiều hạn chế, nên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, bên thường vi phạm quy định pháp luật điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở, điều kiện hình thức, điều kiện chủ thể…làm xâm hại tới quyền lợi ích bên còn lại, cố tình khơng thực quy định pháp luật dẫn tới tranh chấp Rất nhiều trường hợp trốn tránh thực nghĩa vụ tài nhà nước tham gia vào hợp đồng mua bán nhà nên cố tình che giấu hợp đồng mua bán nhà hợp đồng khác hợp đồng tặng cho tài sản, để hợp đồng mua bán tài sản giá hợp đồng lại thấp giá thực tế mà bên mua phải trả cho bên bán, nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế Trường hợp xảy nhiều thực tiễn, nhiên chỉ bên khơng còn thiện chí, hợp tác đưa chứng cho việc xác lập hợp đồng giả tạo để che giấu hợp đồng thực tế quan nhà nước có thẩm quyền biết đến việc Hậu pháp lý việc xác lập giao dịch trường hợp hợp đồng giả tạo bị tuyên bố vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu Một nguyên nhân pháp luật nước ta công nhận giao dịch mua bán liên quan đến nhà hình thành tương lai Thông thường, bên mua giao tiền cho bên bán nhà chưa hình thành nhận nhà sau khoảng thời gian, đến giao nhận nhà chất lượng cơng trình xây dựng nhà lại khơng thỏa thuận, chí bên bán còn không giao nhà 74 thời hạn thỏa thuận, gây thiệt hại cho bên mua Vấn đề gây tranh chấp cho bên bán bên mua, thực tế, bên mua thường bên chịu thiệt, bên bán cơng ty kinh doanh nhà, hợp đồng mua bán nhà hợp đồng theo mẫu bên bán thường quy định theo hướng có lợi cho mình, bên mua chỉ có lựa chọn ký khơng ký vào hợp đồng mua bán nhà mà không thỏa thuận điều khoản khác Ngoài ra, thị trường bất động sản nước ta biến động thất thường, có nhiều hợp đồng mua bán nhà ký vào thời điểm trước đó, sau bên bán (hoặc bên mua) không muốn tiếp tục thực hợp đồng (chủ yếu với lý liên quan đến giá bán mà bên thỏa thuận), nên xảy tình trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Thêm vào đó, thủ tục hành liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà còn rườm rà, nên bên thường không thực thủ tục hành quan nhà nước có thẩm quyền, khiến cho tình trạng tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngày gia tăng 3.3 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Có thể thấy, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà diễn thực tiễn đa dạng phong phú.Việc khắc phục tình trạng cần có lộ trình hợp lý, mà quy định pháp luật nội dung đóng vai trò vô quan trọng Xây dựng hành lang pháp lý vững cho giao dịch liên quan đến nhà nói chung giao dịch mua bán nhà nói riêng chắn góp phần đáng kể việc hạn chế tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Căn tìm hiểu tranh chấp, nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đó, tác giả luận văn xin đề xuất số kiến nghị liên quan đến việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà sau: - Đối với bên bán, pháp luật cần có quy định, điều kiện bắt buộc thời điểm bên xác lập hợp đồng mua bán bên bán phải chứng minh tình trạng ngơi nhà khơng bị kê biên để thi hành án, khơng bị tranh chấp (có xác nhận TAND); xác nhận không cầm cố chấp (xác nhận UBND phường, xã) để tránh trường hợp ngơi nhà kê biên theo định Tòa án quan có thẩm quyền UBND phường, UBND quận, 75 huyện chưa cập nhật thông tin nên xác nhận hợp đồng mua bán nhà Sau hoàn tất thủ tục bàn giao nhà quan thi hành án lại đến thu hồi nhà vừa mua người mua nhà Vậy trường hợp người mua phải hứng chịu rủi ro - Đối với quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà pháp luật cần có quy định mở rộng đối tượng hợp đồng mua bán nhà góc độ vào chất chức nhà ở, khơng chỉ nhìn nhận nhà loại tài sản gắn liền với đất, di dời Trên thực tế xuất số loại hình nhà với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân, di dời nhà bè, nhà toa xe Do đó, thiết nghĩ cần có quy chế pháp lý định bên xác lập hợp đồng mua bán loại hình nhà - Đối với quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch: trình bày phần liên quan đến hạn chế quy định pháp luật nội dung này, theo quan điểm cá nhân tác giả, pháp luật nên có quy định hướng dẫn chi tiết điều kiện điểm c, khoản Điều 118 Luật Nhà năm 2014 theo hướng: thời điểm bên xác lập hợp đồng mua bán nhà mà bên bán khơng biết tình trạng ngơi nhà bị kê biên để thi hành án thi hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền, bên mua thiện chí mua cần cơng nhận hợp đồng bên, mà không tuyên bố hợp đồng vô hiệu nội dung vi phạm điều cấm luật quy định Ngoài ra, liên quan đến điều kiện nhà tham gia giao dịch, Luật Nhà quy định nhà phải “khơng có tranh chấp”.Thiết nghĩ cần có quy định hướng dẫn cụ thể cách hiểu việc xác định nhà thuộc vào trường hợp Lý thực tế nhiều trường hợp không nắm vững quy định pháp luật nên quan có thẩm quyền nhận đơn yêu cầu ngăn chặn liên quan đến đòi tiền công hợp đồng xây dựng nhà, thi công phần liên quan, tranh chấp nợ chủ nhà với người khác… xác định tranh chấp Việc nhìn nhận vấn đề khơng xác.Do đó, cần có quy định cách hiểu thống điều kiện theo hướng: tranh chấp tranh chấp quyền sử hữu ngơi nhà đối tượng hợp đồng mua bán Đây coi để không thực giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà 76 - Đối với quy định chủ thể hợp đồng mua bán nhà ở: Cần bổ sung quy định bên bán, cụ thể bên bán chủ sở hữu tài sản người chủ sở hữu cho phép ủy quyền bán còn “người có quyền bán tài sản theo quy định pháp luật” Việc bổ sung quy định góp phần tạo thống văn pháp luật liên quan với quy định BLDS nội dung - Đối với trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu chung: Thiết nghĩ, quy định Điều 126 Luật Nhà năm 2014 cần quy định cụ thể nhà trường hợp nhà thuộc hình thức sở hữu chung theo phần Bởi lẽ, rõ ràng chất sở hữu chung hợp việc không xác định cụ thể phần quyền đồng chủ sở hữu tài sản chung mà đồng chủ sở hữu quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung - Đối với trường hợp mua bán nhà cho thuê: Điều 127 Luật Nhà năm 2014 nên bổ sung quy định hậu pháp lý việc vi phạm quyền ưu tiên bên mua nhà theo hướng tương tự trường hợp vi phạm quyền ưu tiên đồng chủ sở hữu còn lại mua bán nhà thuộc sở hữu chung Cụ thể, có vi phạm quyền ưu tiên mua, bên thuê có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho quyền nghĩa vụ người mua, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại - Đối với quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Như trình hạn chế nội dung phần trên, tác giả luận văn kiến nghị nên sửa đổi quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà theo hướng thời điểm quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà Quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà thống với quy định pháp luật văn có liên quan, đồng thời phù hợp với lý luận thực tiễn kiểm chứng Nên ban hành Luật nhà chung cư - Do thiếu pháp lý, chế độ sở hữu,vì mâu thuẫn có liên quan đến chế độ sở hữu, quản lý sử dụng nhà chung cư bị ứ đọng Hàng loạt mâu thuẫn phức tạp, khó giải trả tiền sử dụng đất làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất, người sở hữu tầng 1, tầng hầm, tầng thượng chung cư, người chăm bón vườn hoa cảnh chung cư 77 Nếu không xử lý kịp thời, vấn đề ngày trở nên xúc, dẫn đến bất ổn xã hội, mâu thuẫn triền miên nhà đầu tư với người sở hữu chung cư; gây cản trở cho việc triển khai sách nhà xã hội, nhà giá thấp; khơng kiểm sốt nạn đầu bất động sản nhà ở… Tác giả xin mạnh dạn đề xuất, giải pháp để khắc phục tình trạng nêu bắt tay vào việc xây dựng “Luật nhà chung cư” Trong quan điểm Lập pháp Luật chung cư, cách nhìn sở hữu, sử dụng, quản lý khu chung cư phải theo hướng chất lượng cao đại khác hẳn với ứng xử khu tập thể trước Đặc biệt, phải phân định rõ phần thuộc sở hữu chung phần thuộc sở hữu riêng nhà chung cư quyền lợi nghĩa vụ tương ứng Ngoài kiến nghị việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, thiết nghĩ để nâng cao hiệu áp dụng pháp luật, Nhà nước cần tiếp tục xây dựng chế hành thơng thống, phù hợp thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Bởi lẽ, nước ta tiến hành cải cách hành chính, xây dựng chế độ cửa nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, nhiên còn nhiều thủ tục đánh giá rườm rà tốn mặt thời gian tiền bạc cho người dân 78 KẾT LUẬN Với ý nghĩa pháp lý ý nghĩa xã hội nhà ở, việc nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến nhà nói chung, giao dịch liên quan đến nhà nói riêng việc làm cần thiết Cùng với phát triển không ngừng khoa học kĩ thuật, kinh tế xã hội, nhu cầu tiếp cận với nhà để có khơng gian sinh hoạt giải trí theo sở thích ngày nâng lên, kéo theo gia tăng đáng kể giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt giao dịch mua bán nhà Để đáp ứng mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu, tác giả luận văn hệ thống hóa quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở, đồng thời tìm hiểu tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, sở tìm nguyên nhân đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nội dung Thiết nghĩ, việc xây dựng hành lang pháp lý vững hợp đồng mua bán nhà góp phần giảm thiểu đáng kể tranh chấp hợp đồng mua bán nhà phát sinh, tạo điều kiện ổn định giao dịch nâng cao khả tiếp cận nhà - nhu cầu ngày tăng người dân xã hội đại ngày DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật Bộ Luật Hồng Đức Bộ Luật Gia Long Bộ Dân luật Bắc Kỳ Bộ Dân luật Trung Kỳ Bộ Dân Luật Nam Kỳ Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật dân năm 2015 Luật Nhà năm 2005 Luật Đất đai năm 2013 10 Luật Nhà năm 2014 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 12 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính Phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Các báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu khoa học 12 Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi, “Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Luật học, số 12/2012 13 Đoàn Đức Lương, “Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát, số 01/2008 14 Phạm Văn Tuyết (Chủ nhiệm để tài), Đề tài khoa học cấp trường “Hợp đồng mua bán nhà - Thực tiễn tranh chấp, giải tranh chấp hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở”, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2007 15 Lê Thị Hải Yến, “Về quy định liên quan đến giao dịch dân Dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi”), Tạp chí Luật học, Số đặc biệt 06/2015 16 Bàn chủ thể quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định Điều 141 Dự thảo Bộ luật Dân sửa đổi/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Nghề Luật Học viện Tư pháp, Số 3/2015, tr 57 - 59 17 Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Kiểm sát Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Số 12/2016, tr 46 - 51 18 Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu theo Bộ luật Dân Việt Nam/ Nguyễn Thị Minh Phượng// Nghề Luật Học viện Tư pháp, Số 4/2016, tr 71 - 74 Các khóa luận, luận văn, luận án 19 Hà Thị Thanh, Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng mua bán hộ chung cư – số vấn đề lý luận thực tiễn”, Đại học Luật Hà Nội, 2006 20 Lê Thị Lan, Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật hành – Một số vấn đề lý luận thực tiễn”, Đại học Luật Hà Nội, 2013 21 Đặng Mạnh Tiến, Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng mua bán nhà số vấn đề lý luận thực tiễn”, Đại học Luật Hà Nội 22 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Một số vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học/ Nguyễn Thị Huyền Trang ; PGS TS Trần Thị Huệ hướng dẫn - Hà Nội, 2015 tr 70 Các trang thông tin điện tử 23 http://baocuuchienbinhvietnam.com.vn/ha-noi-ban-nha-o-thuoc-so-huu-nhanuoc_t221c670n20631.html, 24 http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/tp-hcm-xin-co-che-ban-nhathuoc-so-huu-nha-nuoc-371795.html, 25 http://nhaoxahoihn.com/61504-nha-thuong-mai-re-hon-nha-o-xa-hoi.html 26.http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT Các tài liệu tham khảo khác 27 Từ điển tiếng Việt, Nxb Giáo dục, Hà Nội, 2001 28 Tờ trình Dự án Luật Nhà (sửa đổi) 29 Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật nhà (sửa đổi) ... niệm hợp đồng mua bán nhà Để tìm hiểu nội dung khác liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở, trước tiên cần làm rõ hợp đồng mua bán nhà đặc trưng pháp lý hợp đồng mua bán nhà Dưới góc độ pháp luật. .. hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 51 2.4.3 Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu 52 2.5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu hợp đồng mua bán nhà 52 CHƯƠNG... quy định pháp luật (Điều 51 Luật Nhà năm 2014) hưởng sách hỗ trợ nhà ở, ví dụ trở thành bên mua hợp đồng mua bán nhà xã hội… Hợp đồng mua bán nhà thể hình thức định theo quy định pháp luật Vẫn