LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu cá nhân tơi thực sở nghiên cứu lý thuyết khảo sát tình hình thực tiễn hướng dẫn khoa học PGS TS Phạm Hữu Nghị Các thông tin, số liệu, luận điểm kế thừa trích dẫn rõ ràng Kết nghiên cứu Luận văn trung thực HỌC VIÊN TRỊNH DIỆP LY DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BẤT ĐỘNG SẢN CƠ SỞ DỮ LIỆU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC NGHỊ ĐỊNH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYẾT ĐỊNH SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG SỞ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ SỬ DỤNG ĐẤT THU NHẬP DOANH NGHIỆP TIÊU CHUẨN VIỆT NAM TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN ỦY BAN NHÂN DÂN : BĐS : CSDL : GPMB : KDBĐS : NHNN : NSNN : NĐ : QSDĐ : QĐ : Sở TN - MT : SKHĐT : SDĐ : TNDN : TCVN : TNHH : UBND MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà thương mại .6 1.1.2 Khái niệm chuyển nhượng dự án nhà thương mại 1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng dự án nhà thương mại 11 1.2 Những vấn đề lí luận pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại .13 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 13 1.2.2 Khái niệm, nguyên tắc nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 14 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 19 1.3.1 Yếu tố kinh tế .19 1.3.2 Quan điểm, đường lối, sách Đảng 20 1.3.3 Tâm lí, nhu cầu nhà đầu tư 21 1.3.4 Tâm lý, nhu cầu người tiêu dùng, xã hội 21 1.3.5 Hội nhập quốc tế 22 Tiểu kết chương 24 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA 25 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 25 2.1.1 Quy định chủ thể quan hệ chuyển nhượng 25 2.1.2 Quy định điều kiện dự án nhà thương mại phép chuyển nhượng 32 2.1.3 Quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà thương mại .38 2.1.4 Quy định quyền, nghĩa vụ bên giao dịch .43 2.1.5 Trình tự thủ tục chuyển nhượng vấn đề giải tranh chấp hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại .48 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa 50 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thanh Hóa ảnh hưởng hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại 50 2.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa 52 Tiểu kết chương 72 Chương YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 73 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 73 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phải vào chủ trương, sách Đảng .73 3.1.2 Hồn thiện pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, hệ thống 74 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật phải gắn liền với việc thi hành pháp luật 75 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải ý tới vấn đề hội nhập tồn cầu hóa 75 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch 76 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại .76 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 76 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại .80 Tiểu kết chương 89 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản diễn phổ biến Một hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp trọng đầu tư dự án nhà thương mại Dân số ngày tăng nhanh, vấn đề nhà ngày trở nên nóng bỏng lúc hết Nhất hội nhập kinh tế đời sống nhân dân ngày nâng cao, phận dân cư có thu nhập cao ổn định ngày gia tăng địi hỏi phải có ngày nhiều cơng trình nhà thương mại để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Kinh doanh bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận hàm chứa khơng rủi ro Thơng thường doanh nghiệp đầu tư dự án để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp doanh nghiệp đầu tư dự án để kinh doanh chuyển nhượng dự án việc chuyển nhượng đem lại lợi ích sử dụng dự án Tuy nhiên vài năm qua Việt Nam, thị trường bất động sản "đóng băng" mà trước sức ép đáo hạn ngân hàng, khoản nợ chồng chất, doanh nghiệp phải rao bán chuyển nhượng dự án Vì vậy, phần lớn việc chuyển nhượng dự án nhà thương mại Việt Nam đa phần xuất phát từ rủi ro làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn tài Việc pháp luật quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đời thay Luật Kinh doanh bất động sản 2006 mở rộng đối tượng kinh doanh bất động sản, tạo bình đẳng doanh nghiệp nước, cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng phần toàn dự án nhà thương mại thu hút nhà đầu tư nước vào kinh doanh bất động sản việc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản đường ngắn để tham gia vào kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản lâm vào rủi ro chuyển nhượng phần tồn dự án bất động sản cho nhà đầu tư khác để tránh bị phá sản, bị thu hồi dự án, tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai xây dựng Tuy nhiên, doanh nghiệp thực chuyển nhượng dự án lại gặp khơng vướng mắc, khó thực phức tạp thủ tục hành chính, tình trạng chậm trễ, sách nhiễu số cán cơng chức có thẩm quyền chưa tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng đầu tư chuyển nhượng dự án nhà thương mại Đặc biệt tỉnh Thanh Hóa, năm qua với nhiều đổi mới, cải cách thủ tục hành kêu gọi đầu tư, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi chiếm thị phần ngày cao góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, thu nhập người dân ngày cải thiện Do đó, việc đầu tư xây dựng dự án nhà thương mại nhu cầu cấp thiết để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân nhằm đảm bảo mơi trường sống cho người dân để tái sản xuất sức lao động Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại Thanh Hóa diễn đa dạng, phức tạp Xuất phát từ thực tế trên, chọn đề tài "Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa" để làm luận văn thạc sĩ luật Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng dự án nhà thương mại nội dung quy định pháp luật năm trở lại Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa lí luận thực tiễn sâu sắc Tuy nhiên, nay, số lượng viết, công trình nghiên cứu khoa học vấn đề lại khơng nhiều, thời gian vừa qua có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến vấn đề công bố, tiêu biểu như: Luận án "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam", luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) Luận án tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản với tính cách giao dịch đặc thù kinh doanh bất động sản, so sánh với hình thức giao dịch bất động sản khác, làm rõ vai trò chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, hạn chế, thiếu sót pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật đề giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Ngồi cịn có luận văn thạc sĩ "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay" Lê Thùy Dương (2011); khóa luận tốt nghiệp "Pháp luật quyền doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất Việt Nam để thực dự án đầu tư" Đinh Thu Hiền (2015); "Các vấn đề pháp lí chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản" Phạm Thị Hằng Nga (2012); "Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Việt Nam - Thực trạng hướng hoàn thiện" Hoàng Thị Thu Huyền (2012) Các cơng trình sâu vào nghiên cứu số vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án bất động sản, phân tích quy định pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thực tiễn thi hành từ hạn chế, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án bất động sản Cùng với luận án, luận văn, khóa luận nêu cịn có số viết tạp chí chuyên ngành, viết tờ báo như:“Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư” Trương Thế Cơn, Tạp chí Nghề luật (2014); “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản” Nguyễn Thị Kiều Oanh, Tạp chí Khoa học pháp lý (2014); "Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường" Lưu Quốc Thái, Tạp chí khoa học pháp lý (2014); “Phát triển nhà thị trường bất động sản” đăng tải website Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ngày 03/8/2015 Các viết sâu vào nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, nêu rõ hạn chế thiếu xót pháp luật đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản Nhìn chung, tất cơng trình khoa học mang đến cho tác giả nhìn toàn diện hoạt động kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, cơng trình nghiên cứu với nhiều góc độ khác thị trường bất động sản hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt nghiên cứu sâu vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy vậy, cơng trình, viết tập trung nghiên cứu phạm vi dự án đầu tư bất động sản nói chung mà chưa sâu vào nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - giao dịch kinh doanh bất động sản Kế thừa thành nghiên cứu cơng trình nghiên cứu đây, Luận văn sâu tìm hiểu cách có hệ thống, tập trung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá nội dung quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại theo Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà văn hướng dẫn thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu dự án nhà thương mại mà khơng tìm hiểu nhà nói chung, nhà xã hội ; hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu luận văn làm rõ số vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, nghiên cứu cách có hệ thống quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, từ đưa giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Việt Nam Để đạt mục đích trên, tác giả luận văn phải thực nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ số khái niệm nhà thương mại, dự án nhà thương mại, chuyển nhượng dự án nhà thương mại; pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại; ý nghĩa việc chuyển nhượng dự án nhà thương mại; cần thiết việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại; nguyên tắc, nội dung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Phân tích, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Luận văn phân tích, đánh giá tình hình việc thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thành phố Thanh Hóa qua số dự án cụ thể nhằm đánh giá cách khách quan việc thi hành pháp luật, khó khăn, vướng mắc trình áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Từ thực tiễn vụ việc, tìm hiểu rõ nguyên nhân khó khăn, vướng mắc trình chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Nêu yêu cầu khách quan việc hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu đề tài, Luận văn dựa phương pháp luận sau: Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; hệ thống quan điểm, lý luận Đảng Cộng sản Việt Nam, tư tưởng Hồ Chí Minh xây dựng nhà nước pháp luật Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: - Phương pháp bình luận, diễn giải, phương pháp lịch sử sử dụng Chương nghiên cứu vấn đề lí luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa - Phương pháp bình luận, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp sử dụng Chương để đề giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Luận văn góp phần hồn thiện hệ thống lí luận pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, hệ thống hóa quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại sở có phân tích, bình luận, đánh giá thực trạng thi hành thành phố Thanh Hóa, từ đưa giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho cơng tác giảng dạy, học tập nghiên cứu pháp luật đất đai sở đào tạo luật nước ta Bố cục luận văn Ngoài Mục lục, Danh mục từ viết tắt, Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn kết cầu thành 03 chương: - Chương Những vấn đề lí luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại - Chương Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa - Chương Yêu cầu giải pháp pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Những vấn đề lý luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà thương mại 1.1.1.1 Khái niệm nhà thương mại Thuật ngữ "nhà thương mại" có lẽ cịn mẻ nhiều người dân Việt Nam, giao dịch nhà thương mại thực từ lâu Ngay từ giai đoạn đổi sau năm 1986, Nhà nước đưa sách khuyến khích tham gia kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân, tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà việc xây dựng, cải tạo nhà để bán cho thuê hoạt động kinh doanh nhà khác theo quy định pháp luật thể Pháp lệnh nhà năm 1991 Tuy nhiên, Pháp lệnh nhà năm 1991 chưa đưa khái niệm “nhà thương mại” mà thuật ngữ lần thức xuất văn pháp luật Luật Nhà 2005 với định nghĩa Nhà thương mại “Nhà tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu thị trường” Như vậy, khái niệm nhà thương mại luật hóa văn luật có hiệu lực cao nhất, các văn luật Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2005 sử dụng định nghĩa có quy định cụ thể hơn: "nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo chế thị trường" Cho đến nay, quan điểm nhà thương mại chưa có thay đổi, nhà thương mại loại hình nhà xây dựng theo nhu cầu chế thị trường, pháp luật khơng có quy định việc ưu đãi, miễn giảm thuế đất xây dựng giảm giá thuê, giá mua nhà thương mại Tuy nhiên, Luật Nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng năm 2015 thay cho Luật nhà năm 2005 nhà thương mại định nghĩa rõ ràng trực tiếp hơn, không cần phải qua nội hàm có liên quan đối tượng thực bổ sung thêm mục đích hoạt động đầu tư xây dựng nhà thương mại cụ thể Khoản Điều quy định “Nhà thương mại nhà đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường” 81 Xây dựng CSDL đất đai theo mơ hình tập trung, đại giải pháp công cụ quản lý hữu hiệu, phục vụ tốt nhu cầu khai thác thị trường bất động sản ngành, cấp tổ chức, cá nhân Xây dựng hệ thống thông tin đất đai sở tạo minh bạch, rõ ràng thị trường BĐS Để làm điều này, cần trọng điểm sau: Một là, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản nói chung thị trường chuyển nhượng dự án nhà thương mại thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương Các thông tin, liệu dự án nhà thị trường bất động sản quy hoạch, điều kiện tự nhiên, xã hội, tình trạng pháp lí giấy tờ hồ sơ liên quan phải thu thập, kiểm tra, đánh giá, xử lý, đảm bảo xác, khơng mâu thuẫn, tích hợp lưu trữ cách có hệ thống, có tổ chức dạng tệp liệu lưu trữ hệ thống tin học, đồng thời liệu phải cập nhật đầy đủ, kịp thời biến động BĐS Ngoài ra, sở liệu phải kết nối trực tuyến sở liệu lĩnh vực thuộc ngành, địa phương, Trung ương với cấp tỉnh Việc xây dựng, quản lý, vận hành, khai thác hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản nên thực theo hình thức: Nhà nước trực tiếp đầu tư đầu tư theo hình thức đối tác cơng - tư Bộ Xây dựng có trách nhiệm bố trí cán chuyên trách, hoàn thiện tổ chức, máy để thực quản lý hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản quốc gia UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng lập phương án tổ chức máy, bố trí cán chuyên trách phù hợp với tình hình thực tế địa phương cho việc quản lý, vận hành hệ thống thông tin nhà ở, dự án nhà thị trường bất động sản địa phương làm sở phê duyệt để tổ chức thực Cơ quan quản lý hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS phép giao cho tổ chức có đủ điều kiện lực đảm nhận thực số nội dung việc xây dựng, quản lý hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản Các tổ chức thực phải chịu trách nhiệm trước quan quản lý hệ thống thông tin nhà ở, dự án nhà thị trường bất động sản trước pháp luật nội dung công việc giao theo quy định Từ đó, đảm bảo cho thơng tin ln cập nhật nhanh chóng, xác, tạo minh bạch cho thị trường chuyển nhượng dự án nhà thương mại Hai là, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin người dân, chủ đầu tư Các chủ thể khai thác sử dụng sở liệu nhà thị trường bất động sản qua nhiều hình thức như: Trên mạng internet; qua trang thông tin điện tử quan quản lý sở liệu nhà thị trường bất động sản quy định; qua mạng 82 chuyên dùng; thông qua phiếu yêu cầu văn yêu cầu; hợp đồng quan quản lý sở liệu nhà thị trường bất động sản bên khai thác, sử dụng liệu nhà thị trường BĐS theo quy định pháp luật Qua chủ thể chuyển nhượng chủ thể nhận chuyển nhượng tiếp cận thông tin liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, hạn chế tình trạng đầu cơ, nâng giá bán Ba là, chương trình, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà phải công khai, công bố trang thông tin địa phương quy hoạch phân khu, dự án có sử dụng đất, việc mời gọi đầu tư khu đô thị mới, nhà cao cấp khu vực mở rộng,… nhà đầu tư người có nhu cầu muốn nhận chuyển nhượng dự án nhà thương mại biết vị trí, khu vực phát triển nhà ở, số lượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng nhà cần đầu tư xây dựng, nêu rõ kế hoạch cho 05 năm hàng năm kế hoạch, phương án phù hợp từ có phương án, kế hoạch phù hợp cho đầu tư xây dựng nhà thương mại, cho hoạt động nhận chuyển nhượng Việc lập quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất phải có tham gia cộng đồng Từ khởi xướng kì lập quy hoạch, kế hoạch đến thống phương án lập kế hoạch Cơ quan chức phải chuyển sang hình thức đấu giá quyền SDĐ đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Trong trường hợp giao đất, cho thuê đất thực dự án phải cơng bố tiêu chí giao, cho th đất, hồ sơ xét giao đất cho thuê đất phải công bố công khai qua định giao đất, cho thê đất Điều tạo “sân chơi” công cho tất nhà đầu tư loại khỏi thị trường nhà đầu tư khơng có lực Trên sở quy hoạch, phải có chế phát triển quỹ đất, đầu tư đồng hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư điều tiết thị trường cần thiết 3.2.2.3 Cải cách thủ tục hành Hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại cần phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nước Do thủ tục hành có tác động lớn đến hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại nói riêng hoạt động chuyển nhượng bất động sản nói chung Vì vậy, cần đơn giản hóa thủ tục theo hướng Một là, ban hành Quy chế giải thủ tục hành lĩnh vực đất đai, BĐS cải tiến mạnh mẽ trình tự thực theo chế cửa, chế cửa liên thơng, hợp lý hóa quy trình, giảm cơng đoạn không cần thiết Bổ sung 83 quy định giao dịch điện tử; quy định cụ thể việc cung cấp thơng tin, ln chuyển hồ sơ Văn phịng đăng ký đất đai, quan thuế kho bạc việc thực nghĩa vụ tài nhà đầu tư, khuyến khích địa phương tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất khâu q trình giải thủ tục hành tiếp nhận hồ sơ, luân chuyển hồ sơ, giải hồ sơ Xác định rõ trách nhiệm quan chế phối hợp quan liên quan, đồng thời đảm bảo thủ tục áp dụng thống Hai là, thủ tục chuyển nhượng dự án cần rõ ràng, cụ thể, công khai thủ tục hành trên cổng thơng tin điện tử quốc gia, Bộ, ban ngành quyền địa phương; cơng khai thủ tục hành bị bãi bỏ, sửa đổi bổ sung; danh mục thủ tục hành ban hành quan nhà nước có thẩm quyền; có cam kết thời gian xử lý, có điều kiện hỗ trợ để nhà đầu tư có nhu cầu gặp nhau, thực giao dịch, khơng để giao dịch bị cản trở thủ tục hành nhiều trường hợp mắc phải Ba là, cấp thẩm quyền quản lý nhà nước cần xây dựng quy định tinh thần, thái độ trách nhiệm làm việc cán bộ, công chức việc xử lý vụ việc doanh nghiệp nhân dân nói chung Cần tuyên truyền vận động làm thay đổi nhận thức, tư duy, tinh thần, thái độ cán bộ, cơng chức hành Ngồi ra, tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát việc thực thi quy định thủ tục hành địa phương; xử lý nghiêm kịp thời trường hợp vi phạm việc quy định thêm thủ tục, hồ sơ, không thực nghiêm túc việc cơng khai, minh bạch thủ tục hành Thiết lập đường dây nóng việc thực thủ tục hành đồng thời cần có chế tiếp nhận xử lý báo cáo, khiếu nại nhà đầu tư tình trạng làm việc thiếu tận tâm, thiếu tinh thần trách nhiệm cán bộ, cơng chức Bốn là, tiếp tục rà sốt để kịp thời loại bỏ, sửa đổi thủ tục hành không cần thiết việc giao đất, cho thuê đất, chấp thuận chuyển nhượng dự án nhà ở, dự án bất động sản Xác lập chế tham vấn quan nhà nước có thẩm quyền giải thủ tục hành với người dân để tìm vướng mắc thủ tục hành gây ra, hành vi nhũng nhiễu phận cán công chức từ có biện pháp khắc phục, giải hành vi vi phạm Năm là, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản có đất phức tạp, tốn nhiều thời gian khiến cho hoạt động chuyển nhượng dự án khó thực hiện, gây e ngại cho nhà đầu tư lựa chọn hình thức 84 chuyển nhượng dự án để đầu tư Vì vậy, cải cách tinh giảm thủ tục hành cịn phải bao hàm việc loại bỏ thủ tục không cần thiết, đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tạo tính pháp lí cho dự án chuyển nhượng, góp phần thúc đẩy thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển 3.2.2.4 Hoàn thiện máy tổ chức quản lí đất đai Xây dựng hồn thiện hệ thống quan quản lý hoạt động kinh doanh BĐS từ Trung ương đến sở, xác định rõ quan chịu trách nhiệm chính, Bộ ban ngành liên quan chịu trách nhiệm phối hợp quản lí Trong ưu tiên cho việc kiện toàn quan quản lý đất đai địa phương, tăng cường vai trò lực quyền địa phương sở phân cơng phân cấp quản lí chức quyền hạn, có chế phối hợp sở ban ngành Trong việc quản lí giao dịch chuyển nhượng dự án nhà thương mại cần tăng cường đạo Ban Chỉ đạo sách nhà thị trường bất động sản, sở, ban, ngành đơn vị liên quan theo chức năng, nhiệm vụ giao tập trung hướng dẫn giải khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư, doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thực việc chuyển nhượng dự án, thuận lợi trình chuẩn bị điều kiện cần thiết để chuyển nhượng dự án phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tăng cường đơn đốc nhà đầu tư thực nghĩa vụ ngân sách với nhà nước theo quy định Phối hợp, hướng dẫn cho bên quan hệ chuyển nhượng sớm hoàn thành hồ sơ, thủ tục để chuyển nhượng đồng thời tạo điều kiện để nhà đầu tư nhận chuyển nhượng sớm tiếp tục triển khai dự án Sở Xây dựng phải quan đầu mối, tham mưu thành phố việc lập kế hoạch bám sát chương trình phát triển nhà kiểm tra việc chấp hành pháp luật, xử lý sai phạm Sở Tài nguyên - Môi trường đôn đốc chủ đầu tư thực thủ tục, hồ sơ tính lại nghĩa vụ tài dự án sau chuyển nhượng việc chuyển nhượng dự án có điều chỉnh quy hoạch; phối hợp với sở ban ngành rà soát lại dự án giao đất, cho thuê đất có tiến độ chậm kéo dài, vi phạm pháp luật đất đai để tham mưu, trình cấp có thẩm quyền thu hồi đất dự án tránh tình trạng đất bị thu hồi mà chuyển nhượng dự án Sở Kế hoạch - Đầu tư giám sát, đánh giá đầu tư, theo dõi tiến độ dự án, báo cáo UBND dự án không thực kí quỹ bảo đảm đầu tư xây dựng nhà Hội đồng nhân dân giám sát việc chấp hành pháp luật đầu tư dự án phát triển nhà thương mại 85 Tăng cường công tác kiểm tra, tra thường xuyên tình hình sử dụng đất xử lí kịp thời hành vi vi phạm pháp luật đất đai, đặc biệt dự án treo; có biện pháp chế tài cụ thể, từ ngăn chặn, phát xử lí kịp thời trường hợp phê duyệt dự án không quy hoạch, kế hoạch, việc thực dự án chủ đầu tư thực không tiến độ, nội dung dự án Cương thu hồi dự án khơng có khả triển khai giao cho chủ đầu tư khác giao cho chủ đầu tư có khả đầu tưu phát triển dự án; kiên xử lí cán bộ, cơng chức vi phạm, cố tình cản trở, gây khó khăn hoạt động chuyển nhượng dự án nhà đầu tư tạo thuận lợi cho dòng tiền đầu tư vào bất động sản tiền nhiều cho khoản “lót tay” để có dự án, đẩy giá chuyển nhượng nhà cao so với khả người dân 3.2.2.5 Nâng cao chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hiện dự án nhà thương mại thẩm định phê duyệt để thực chậm không triển khai không tiến hành chuyển nhượng phổ biến Một phần khơng huy động vốn phần khơng tìm nhà đầu tư nhận chuyển nhượng Do đó, sách phát triển nhà khơng nên định hướng dự án quy mơ lớn khơng có nhà đầu tư lớn, thực có tiềm lực tài tham gia Thay vào đó, nên làm dự án nhỏ, bước, tránh đền bù giải toả phạm vi rộng, dự án treo, làm ảnh hưởng tới cấu trúc hoạt động sản xuất, sinh hoạt người dân Muốn phải thực tốt việc lập quản lý quy hoạch sử dụng đất Cụ thể: Một là, thị trường nhà truyền thống Cần ưu tiên chỉnh trang, nâng cấp đô thị, tăng mật độ khu đô thị hữu, tận dụng hệ thống hạ tầng có sẵn Chỉ khu đô thị hữu tải bước mở rộng xung quanh Hai là, thị trường nhà đại phân khúc giá rẻ vừa cần phải nằm khu dân cư có sẵn gần khu cơng nghiệp Triệt để tận dụng hạ tầng kỹ thuật xã hội có sẵn Tích hợp hệ thống siêu thị đại, trường học dịch vụ hạ tầng xã hội khác vào khu đô thị Chỉ với giải pháp cung cấp nhà có giá rẻ với chất lượng chấp nhận Đồng thời tăng tỷ lệ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà đô thị để hạn chế đầu từ việc phân lô bán đất việc đưa 86 sách đặc biệt khuyến khích việc xây dựng chung cư; đảm bảo chất lượng cần đặt lên hàng đầu, từ giải pháp thiết thi công Ba là, thị trường nhà đại cao cấp cần phải thu hút nhà đầu tư BĐS có uy tín ngồi nước đầu tư, xác định rõ tiêu chí nhà đại cao cấp tiện nghi ngơi nhà mà cịn tiện nghi sở hạ tầng xung quanh Bốn là, thị trường nhà cho thuê Cần đưa nội dung nhà cho thuê thành nội dung riêng chiến lược quy hoạch phát triển thị trường BĐS thay mà cấu phần xây dựng nhà Khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án BĐS nhà cho thuê thay nhà xã hội Khuyến khích chủ đầu tư ây dựng dự án BĐS nhà xã hội khu công nghiệp sang việc xây dựng nhà cho thuê Dành quỹ đất để xây dựng dự án nhà cho thuê Các dự án cần gần khu công nghiệp, trung tâm đô thị, thuận tiện phương tiện giao thông công cộng để giúp công nhân sinh viên, viên chức dễ dàng làm sinh hoạt Đồng thời quy định chất lượng loại nhà cho thuê cần đảm bảo phân khúc nhà để bán Nhà cho thuê phân khúc rẻ tiền thu hút người có nhu cầu thuê mua nhà Nếu điều việc lập quy hoạch, kế hoạch phù hợp với thực tế, đáp ứng mục tiêu, tiêu phát triển nhà ở, phát triển đô thị đảm bảo cho dự án nhà thương mại có tính khả thi, thu hút việc nhận chuyển nhượng dự án nhà đầu tư 3.2.2.6 Các giải pháp doanh nghiệp tham gia chuyển nhượng dự án nhà thương mại Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng cần phải có chiến lược kinh doanh phù hợp, phải nhắm đến yếu tố dài hạn, có định hướng rõ ràng khu vực phát triển dự án với phân khúc loại hình nhà để đáp ứng nhu cầu thị trường từ lựa chọn dự án nhà thương mại cho phù hợp để nhận chuyển nhượng bao gồm vị trí dự án, thiết kế kiến trúc dự án, giá đất, khả đất đưa vào khai thác nhanh Ngoài ra, cần chủ động huy động vốn từ nhiều kênh khác doanh nghiệp thực dự án thường xuyên gặp khó khăn vốn mà khơng thể lệ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng Từ đảm bảo cho việc triển khai dự án theo tiến độ thi công dự án bảo đảm cam kết giao nhà cho 87 khách hàng thu lợi nhuận, đạt mục đích nhận chuyển nhượng Đồng thời phải nghiêm chỉnh chế độ báo cáo định kì, báo cáo hàng tháng việc thực dự án để phục vụ cho công tác giám sát, đánh giá lực quan nhà nước đạt hiệu cao Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án cần cấu lại danh mục dự án đầu tư cách chặt chẽ phân loại theo hệ thống: danh mục dự án tiếp tục triển khai; dự án ưu tiên triển khai, dự án chuyển nhượng để từ chủ động việc chuyển nhượng dự án qua thu hồi lại vốn tái cấu trúc lại máy, cấu tài hoạt động kinh doanh, đảm bảo cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp có hiệu qủa 3.2.2.7 Tạo chế huy động vốn cho phát triển thị trường nhà thương mại Trên thực tế, dự án BĐS phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, vốn tự có, vốn huy động từ thị trường thứ cấp Nhưng đa phần kênh huy động vốn không ổn định, doanh nghiệp khó tự chủ kinh doanh Ví dụ lãi suất thay đổi, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, bởi, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn thị trường BĐS lại cần nguồn vốn trung dài hạn Một là, có sách tín dụng chung dài hạn Để có nguồn vốn trung hạn, dài hạn dồi nên phát triển thị trường mua bán nợ xấu Khi dư nợ đến tỉ lệ đó, có tổ chức tài khác mua lại để ngân hàng tiếp tục quay vịng vốn Có thế, ngân hàng có khả đáp ứng vốn cho thị trường nhà thương mại Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần đạo để tổ chức tín dụng bố trí khối lượng vốn vay dành cho việc phát triển dự án nhà thương mại, mở rộng tín dụng trung dài hạn, đảm bảo cân đối thời hạn cho vay với thời hạn nguồn vốn huy động Bên cạnh đó, tăng cường khả thẩm định dự án, khả chi trả chủ đầu tư dự án giám sát vốn vay, dự án có quy mơ lớn cần có sách cho vay đồng tài trợ tổ chức tín dụng để hoạt động cho vay hiệu bền vững Cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục vay vốn cho nhà đầu tư Hai là, phát triển mơ hình "chứng khốn hóa" dự án nhà thương mại Đây hình thức đầu tư kết hợp hai hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư bất động sản đảm bảo giá trị BĐS mà đại diện; đồng thời, cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị BĐS này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn BĐS suốt q trình sở 88 hữu chứng khốn Theo PGS.TS Thái Bá Cẩn (Bộ Tài chính), nhiều chuyên gia kinh tế đề xuất việc phát hành chứng BĐS nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng BĐS chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi cơng cơng trình Khi hoàn thành dự án, toàn BĐS đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Việc phát hành chứng BĐS khả thi có nhiều ưu điểm so với việc phát hành trái phiếu cơng trình Đồng thời, chứng BĐS thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Tuy nhiên, để “hiện thực hóa” vấn đề này, Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng ban hành khung pháp lý cho việc “chứng khốn hóa” dự án đầu tư, kinh doanh BĐS.13 Phạm Thị Hằng Nga, (2012), "Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, KDBĐS", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.55-56 13 89 Tiểu kết chương Trên sở khó khăn vướng mắc việc thực chuyển nhượng dự án nhà thương mại, hạn chế quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, chương luận văn đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại Hoàn thiện pháp luật phải vào đường lối sách Đảng Nhà nước, chủ động xây dựng thị trường BĐS có tổ chức, có tính khả thi, công khai minh bạch và phải tương thích với pháp luật quốc tế Do đó, cần nhanh chóng xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đầu tư cách đồng bộ, thống nhất; kiện toàn máy quản lý nhà nước, cải cách thủ tục chuyển nhượng dự án nhà thương mại theo hướng đơn giản, tiện lợi; nâng cao lực, trình độ chun mơn cán thi hành pháp luật việc lập kế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo cho dự án có tính khả thi, thu hút nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án; kiểm tra, giám sát hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại, xây dựng hệ thống sở liệu quốc gia đặc biệt hệ thống đăng kí giao dịch BĐS theo chế tập trung, mối, cửa Văn phòng đăng ký BĐS, tạo môi trường đầu tư thuận lợi, thu hút nhà đầu tư nước đầu tư, nhận chuyển nhượng dự án nhà thương mại góp phần giải vấn đề nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội thúc đẩy kinh tế phát triển 90 KẾT LUẬN Chuyển nhượng dự án nhà thương mại hoạt động đặc trưng, trọng yếu kinh doanh bất động sản Đây hoạt động quan trọng chiến lược phát triển nhà Nhà nước Thông qua hoạt động không đảm bảo cho dự án tiếp tục triển khai mà mở rộng quy mơ, nâng tầm dự án tạo lập nhiều khu nhà cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà nói chung nhu cầu nhà thương mại nói riêng cho tầng lớp dân cư Giao dịch chuyển nhượng dự án nhà thương mại phát triển có ảnh hưởng lan tỏa, tích cực đến thị trường khác Điều chỉnh hoạt động pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư khách hàng mua bất động sản, lợi ích tồn xã hội Hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại điều chỉnh nhiều đạo luật khác nhau: Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà 2014 văn hướng dẫn thi hành Các văn có nhiều sửa đổi bổ sung so với trước đây, ngày mở rộng quyền chủ đầu tư hoạt động chuyển nhượng dự án việc cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng phần dự án, nới lỏng điều kiện chuyển nhượng dự án giúp cho giao dịch chuyển nhượng diễn sôi động, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Tuy vậy, quy định pháp luật hành chuyển nhượng dự án nhà thương mại chưa thực hoàn thiện đặc biệt từ thực tiễn thực việc chuyển nhượng dự án nhà thương mại Thành phố Thanh Hóa cho thấy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, thời gian qua hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại nhiều bất cập, hạn chế: dự án chuyển nhượng không thực được, chưa có thống quy định luật, chưa xây dựng chế liên thông thị trường bất động sản với thị trường tài chính, thủ tục hành cịn phức tạp Do đó, cần tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại, quy định rõ chi tiết quyền lợi ích bên quan hệ chuyển nhượng, phát triển mạnh mẽ tổ chức tài chính, đơn giản hóa thủ tục hành chính, bước xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, quy, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế hội nhập quốc tế DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật Pháp lệnh Nhà năm 1991 Luật Nhà năm 2005 Luật Nhà năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Doanh nghiệp 2014 Luật Đầu tư năm 2005 Luật Đầu tư năm 2014 Luật Đất đai năm 1993 10 Luật Đất Đai năm 2003 11 Luật Đất Đai năm 2013 12 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 13 Văn hợp 14/VBHN-VPQH Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 14 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà 2005 15 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà năm 2014 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai 17 Nghị 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai, 18 Nghị định 118/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2014 19 Nghị định 153/2007/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2006 20 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết Luật KDBĐS năm 2014 21 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ 22 Thông tư số 78/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số 218/NĐ-CP ngày 26/12/2013 phủ quy định hướng dẫn thi hành Luật Thuế TNDN 23 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng Sách, viết tạp chí 24 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI, "Báo cáo đánh giá kết nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2011 - 2015 phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 - 2020" 25 Ban kỹ thuật Tiêu chuẩn TCVN/ TC 176 Quản lý chất lượng đảm bảo chất lượng biên soạn, Tổng cục Tiêu chuẩn Đo lường Chất lượng đề nghị, Bộ Khoa học Công nghệ Môi trường ban hành, Tiêu chuẩn Việt Nam ISO 9000:2000 26 Black’s Law Dictionary: “Transfer, vb (14c) To convey or remove from one place or one person to another; to pass or hand over from one to another, esp to change over the possession or control of To sell or give 27 Trương Thế Côn, (2014), “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư”, Tạp chí Nghề luật, (02), tr.41 - 45 28 Lê Thùy Dương, (2011), "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 65 29 Lê Minh Hùng, (2014), "Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản", Tạp chí khoa học pháp lý, (02), tr 43-45 30 TS Trần Quang Huy – TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên 2009), "Pháp luật kinh doanh bất động sản", Nhà xuất Tư pháp, Hà Nội 31 Lê Hồ Nhất Huy, (2016), "Pháp luật quyền nghĩa vụ sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 32 Bùi Đức Giang, (2016), "Hạn chế rủi ro chuyển nhượng dự án", Thời báo kinh tế Sài Gòn 33 Chu Ngọc Hạnh, (2011), "Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Khóa luận tốt nghiệp, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 34 Đinh Thu Hiền,(2015), "Pháp luật quyền DN có vốn đầu tư nước ngồi sử đụng đất Việt Nam để thực dự án đầu tư", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 35 Hoàng Thị Hương, (2016), "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 36 Hoàng Thị Thu Huyền, (2012), ‘Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Việt Nam - Thực trạng hướng hồn thiện’, Khố luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 52 37 Lê Minh Hùng, (2010), "Hiệu lực hợp đồng theo quy định pháp luật Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 38 Lê Minh Hùng, (2015), "Sửa đổi quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản", Tạp chí khoa học pháp lý, 02, tr 42-46 39 Trung Kiên, (2016), "Khái niệm đất làm khó nhà đầu tư", Báo Đầu tư Bất động sản 40 Hà Ngọc Mai Linh, (2015), "Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 38 41 Trần Thị Lý, (2012), "Hợp đồng góp vốn dự án đầu tư Bất động sản Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 42 Nguyễn Hoài Nam, (2013), "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề lý luận thực tiễn", Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 43 Nguyễn Thị Nga (chủ nhiệm đề tài), (2010), "Hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư", Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 44 Nguyễn Thị Hồng Nhung, (2012), "Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam", Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 30 45 Nguyễn Thị Hồng Nhung, (2014), "Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam", Luật học, 06, tr 40 47 46 Phạm Thị Hằng Nga, (2012) "Các vấn đề pháp lí chuyền nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.55-56 47 Trần Huỳnh Thanh Nghị, (2016), ‘Những điểm thách thức thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014’, Nghiên cứu lập pháp, 04, tr 39 - 46 48 Nguyễn Thị Kiều Oanh, (2014),“Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (02), tr.35 - 41 49 Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID), Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI năm 2015 50 Phòng Thương mại Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Cơ quan Phát triển Quốc tế Hoa Kỳ (USAID), Chỉ số lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI năm 2016 51 Đặng Anh Quân, (2014), ‘Tổ chức cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam’, Tạp chí khoa học pháp lý.04 52 Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, Phát triển nhà thị trường bất động sản đăng tải website Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh ngày 03/8/2015 53 Sở Kế hoạch Đầu tư, Báo cáo tình hình thực kế hoạch đầu tư phát triển tháng đầu năm nhiệm vụ trọng tâm tháng cuối năm 2017 54 Lưu Quốc Thái, (2014), "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ điều kiện kinh tế thị trường", Tạp chí khoa học pháp lý, 04, tr.14 55 Lưu Quốc Thái, (2015), "Quyền tiếp cận đất đai nhà đầu tư thông qua giao dịch quyền sử dụng đất", Tạp chí khoa học pháp lý, 01, tr.30-36 56 Hồng Thanh Thảo, (2013), "Quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước theo pháp luật kinh doanh bất động sản", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 57 Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện, (2014), "Những điểm Luật đất đai năm 2013 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất", Dân chủ Pháp luật, 08, tr 10 - 14 58 Trịnh Thị Trang, (2010), "Tìm hiểu pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản", Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 59 Trung tâm Nghiên cứu phát triển Hỗ trợ cộng đồng (CECODES), Trung tâm Nghiên cứu khoa học Đào tạo cán Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (VFF-CRT), Chương trình Phát triển Liên Hợp quốc (UNDP) Việt Nam, Chỉ số hiệu quản trị hành cơng PAPI năm 2015 60 Trung tâm Nghiên cứu phát triển Hỗ trợ cộng đồng (CECODES), Trung tâm Nghiên cứu khoa học Đào tạo cán Mặt trận Tổ quốc Việt Nam (VFF-CRT), Chương trình Phát triển Liên Hợp quốc (UNDP) Việt Nam, Chỉ số hiệu quản trị hành cơng PAPI năm 2016 61 Từ điển oxford,(2010), Nhà xuất Đại học Oxford, tr 1207 62 Từ điển tiếng Việt thông dụn Chỉ số hiệu quản trị g 63 Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XI 64 Văn kiện đại hội Đảng lần thứ XII 65 Nguyễn Thị Xuân, (2014), "Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội Website 66 http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/khai-niem-dat-o-trong-luat-nha-o2014-dang-lam-kho-nha-dau-tu-153028.html ngày truy cập 12/04/2017 67 http://www.thesaigontimes.vn/142392/Han-che-rui-ro-khi-chuyen-nhuong-duan.html ngày truy cập 08/05/2017 68.http://baocongthuong.com.vn/doanh-nghiep-bi-lam-kho-vi-cac-quy-dinhchuyen-nhuong-du-an.html ngày truy cập 24/05/2017 ... luận chuyển nhượng dự án nhà thương mại pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại làm rõ số khái niệm nhà thương mại, dự án nhà thương mại, chuyển nhượng dự án nhà thương mại, pháp luật chuyển. .. Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA 25 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại ... giới 25 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ THANH HÓA 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại 2.1.1 Quy