ĐỀ: Giả sử anh (chị) phân tích thị trường bất động sản Việt Nam a) Hãy nêu nhân tố định cung cầu thị trường Cho ví dụ dịch chuyển đường cung đường cầu biểu đồ cung cầu tạo nhân tố b) Hãy phân tích xem thị trường bất động sản thay đổi Chính phủ thực gói kích cầu giảm lãi suất ngân hàng BÀI LÀM Các nhân tố định cung cầu thị trường bất động sản 1.1 Cầu nhân tố ảnh hưởng đến cầu a) Khái niệm cầu Cầu khối lượng hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng cần mua thời kỳ định, tương ứng với giá thu nhập định b) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu - Thu nhập người tiêu dùng - Thị hiếu người tiêu dùng - Giá tiêu dùng - Giá hàng thay - Giá hàng bổ sung - Dân số - Thuế, trợ cấp Chính phủ - Điều kiện tự nhiên  Trong đó, nhân tố ảnh hưởng đến cầu thị trường bất động sản Giá cả tiêu dùng Giá trị bất động sản cũng giá thị trường cũng có tác động khơng nho đến cầu bất động sản Nhà cải tạo hoặc thêm diện tích sử dụng có giá trị lớn nhà trạng thái cũ Cũng bất động sản thời điểm sốt thì giá gấp 2, gấp so với bình thường, thời điểm đóng băng thì giá hạ xuống có thấp bình thường Dân số gia tăng Dân số tăng kéo theo gia tăng số lượng người tiêu dùng, nhu cầu nhà tăng lên đặc biệt những vùng đông dân cư thành phố => cầu bất động sản tăng lên không ngừng Hiện người dân ngày tập trung nhiều thành phố lớn, vì cầu nhà những khu vực tăng lên đáng kể Thu nhập người dân Khi thu nhập mức vừa đủ chi tiêu cho nhu cầu lương thực, giải trí, dịch vụ… cầu nhà chưa cần thiết Khi thu nhập dư ít, cầu nhà tăng lên Khi thu nhập tăng lên cao thì cầu nhà thứ cấp tăng chậm có giảm xuống, cầu bất động sản cao cấp tăng lên Thị hiếu người tiêu dùng Cùng với phát triển xã hội, đời sống cao thì đòi hoi tính tiện dụng kiến trúc nhà phải nâng cao Người sử dụng sẵn sàng bo khoản tiền lớn để mua bất động sản có kiến trúc đẹp, tiện dụng thoa mãn sở thích mình những bất động sản chỉ giải nhu cầu đơn Thị hiếu tiêu dùng hàng hóa bất động sản cũng giống loại hàng hóa khác, có ảnh hưởng lớn tới nhu cầu tiêu dùng Khi người tiêu dùng có xu hướng sở hữu nhà khu vực ngoại thành, cầu nhà khu vực ngoại thành tăng lên Điều thể rõ rệt thị hiếu tiêu dùng thị trường bất động sản Chính sách Chính Phủ Các sách hỡ trợ Chính phủ tín dụng, lãi suất hoặc trợ giá cho người có thu nhập thấp vấn đề nhà làm tăng mức cầu bất động sản Ngoài ra, quy định quyền nghĩa vụ người quản lý bất động sản cũng tác động làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hay “sôi động” 1.2 Cung nhân tố ảnh hưởng đến cung a) Khái niệm cung Cung hàng hóa, dịch vụ số lượng hàng hóa, dịch vụ mà người bán sẵn lòng bán tương ứng với mức giá khác khoảng thời gian xác định b) Các nhân tố ảnh hưởng cung - Trình độ kĩ thuật, khoa học, công nghệ - Giá yếu tố đầu vào - Giá kì vọng tương lai - Chính sách thuế trợ cấp - Điều kiện tự nhiên  Trong đó, nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường bất đợng sản Trình độ kĩ thuật, khoa học, công nghệ Ở số vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng Giá cả bất động sản Nhân tố quan trọng gây ảnh hưởng đến biến động mức cung bất động sản nhà đất giá bất động sản Cũng hàng hoá khác, cung bất động sản tăng lên giá bất động sản tăng Quy luật chung cung lượng cung hàng hoá tăng lên giá hàng hố tăng lên Giá yếu tố đầu vào Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung bất động sản, nguyên liệu cho xây dựng nhà có sẵn thì khả tốc độ xây dựng nhà thuận lợi nhanh Ngược lại, giá nguyên liệu thấp thì giá thành xây dựng cũng thấp khả cung bất động sản cũng thấp Giá khai phá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng đến định đầu tư để tăng số lượng cung Giá nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp, làm tăng khả cung ứng nhà thị trường Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển kết cấu hạ tầng điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến những thay đổi làm thay đổi cung bất động sản (làm dịch chuyển đường cung) Sự dịch chuyển thường tác động lớn đến cung bất động sản Kết cấu hạ tầng làm thay đổi công dụng giá trị bất động sản có Nhờ có phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai trở nên dễ dàng hơn, đáp ứng thoả mãn nhiều yêu cầu khác thị trường tham gia vào nguồn cung đất đai thị trường Chính sách pháp luật Nhà nước Cung bất động sản phụ thuộc lớn vào sách Chính phủ chế độ quản lý đất đai nhà ở, sách sử dụng đất v.v Trước hết chế độ quy định quyền sở hữu quyền sử dụng nhà đất Việc quy định rõ ràng xác lập rộng rãi quyền nguồn đất đai nhà có điều kiện để nguồn đất đai nhà sẵn sàng có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp Tính chủ động tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu kết cấu dân cư những chuyển đổi giữa khu vực hoạt động kinh tế-xã hội sở để Nhà nước có chủ trương sách việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai Nếu xu thị hoá diễn với áp lực cao, dịch chuyển khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn nhanh chóng mà quy hoạch mục đích sử dụng đất đai không điều chỉnh kịp thời thì chắn gây thiếu hụt cung bất động sản Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng bất động sản với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường bất động sản cũng nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu bất động sản Sự hoạt động cơng khai hố thị trường cho phép mọi đối tượng tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung đa dạng hoá cấu cung Tính chất hoạt động thị trường bất động sản, thái độ cũng những can thiệp Nhà nước hoạt động thị trường bất động sản cũng những tác động quan trọng cân cung cầu Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng mở rộng phạm vi phát triển đô thị những tác động trực tiếp đến cung bất động sản Việc đầu tư phát triển hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng phải trước theo hoạt động xây dựng cung cấp nhà ở, công sở văn phòng khu thương mại phát triển 1.3 Ví dụ về dịch chuyển đường cầu thị trường bất động sản tạo nhân tố dân số Lượng cầu bất động sản tỉ lệ thuận với dân số, dân số tăng kéo theo lượng cầu nhà đất tăng lên Biểu đồ 1: Sự dịch chuyển đường cầu tác động dân số Dân số Việt Nam theo Tổng cục thống kê điều tra vào năm 2009 đạt 85 triệu người năm 2013 đạt 90 triệu người Sự gia tăng dân số ngày tăng làm cho nhu cầu nhà người dân ngày tăng lên Theo biểu đồ thì năm 2009 dân số 85 triệu người giá nhà ứng với Po, cầu nhà Q Đến năm 2013 dân số tăng lên 90 triệu người, đường cung cố định giá nhà lúc ứng với mức giá P1, cầu nhà tăng lên ứng với mức sản lượng Q Khi ta thấy đường cầu dịch chuyển từ trái sang phải vị trí cân cũng dịch chuyển từ vị trí A sang vị trí B Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu giảm lãi suất ngân hàng 2.1 Khi Chính phủ thực hiện gói kích cầu Kích cầu hiểu biện pháp đầy mạnh chi tiêu ròng Chính phủ (hay còn gọi tiêu dùng cơng cộng) để làm tăng tổng cầu, kích thích tăng trưởng kinh tế Biện pháp kích cầu cụ thể giảm thuế hoặc tăng chi tiêu hoặc hai Kích cầu thường chỉ dùng kinh tế lâm vào trì trệ hay suy thoái, cần vực dậy Khi Chính phủ thực gói kích cầu có nghĩa Chính phủ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn Gói kích cầu trực tiếp hỡ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi thời gian ngắn hạn, hỡ trợ lãi suất vay vốn tín dụng… giúp cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn với lãi suất thấp Từ giảm bớt chi phí kinh doanh, góp phần giảm giá thành sản phẩm, tăng cạnh tranh khả tiêu thụ Khi doanh nghiệp có động lực để tăng cường đầu tư, xây dựng hộ nhiều cung bất động sản tăng lên, lượng cung bất động sản tăng lên tác động tích cực vào thị trường bất động sản làm cho thị trường bất động sản phát triển hơn, người dân có nhiều lựa chọn mua nhà với giá hợp lý Biều đồ 2: Sự dịch chuyển cung chính phủ tung gói kích cầu 2.2 Khi Chính Phủ giảm lãi suất Khi Chính phủ có sách giảm lãi suất cho vay ngân hàng, lãi suất thấp kích thích tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu mua nhà để vay vốn ngân hàng Lãi suất thấp kích thích người dân mua nhà nhiều hơn, từ tác động lan toa với thị trường bất động sản vài phân khúc Đồng thời, người lao động thu nhập thấp cũng có hội sở hữu nhà ở, góp phần tăng cầu thị trường thúc đẩy thị trường bất động sản Ngay người gửi tiết kiệm kênh đầu tư cũng chuyển dòng tiền sang kênh khác hiệu lãi suất hạ Gửi tiền ngân hàng hưởng lãi suất 0,5%/tháng (6%/năm) so với việc mua chung cư cho thuê với suất sinh lợi 0,8%/tháng khiến người dân suy nghĩ tìm kênh đầu tư Biểu đồ 3: Sự dịch chuyển đường cầu Chính Phủ giảm lãi suất ... mức cầu bất động sản Ngoài ra, quy định quyền nghĩa vụ người quản lý bất động sản cũng tác động làm cho thị trường bất động sản “đóng băng” hay “sơi động 1.2 Cung nhân tố ảnh hưởng đến cung. .. động sản Sự hợp pháp hoá quyền sở hữu sử dụng bất động sản với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường bất động sản cũng nhân tố tác động lớn đến lượng cung cầu bất động sản Sự... ảnh hưởng đến cầu thị trường bất động sản Giá cả tiêu dùng Giá trị bất động sản cũng giá thị trường cũng có tác động khơng nho đến cầu bất động sản Nhà cải tạo hoặc thêm diện tích sử dụng