Đang tải... (xem toàn văn)
NỘI DUNG I. Khái quát về kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. 2. Nguyên tắc kinh doanh bất động sản Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.å Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch. II. NHỮNG NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những quy định chung Chương này quy định về phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng; nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động; các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản; trách nhiệm quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản; mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước hoặc trả chậm, trả dần; hiệp hội bất động sản; các hành vi bị cấm và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 2. Kinh doanh nhà, công trình xây dựng Mục 1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
MỤC LỤ MỞ ĐẦU .2 NỘI DUNG I KHÁI QUÁT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Nguyên tắc kinh doanh bất động sản .3 II NHỮNG NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Những quy định chung .3 Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng Kinh doanh quyền sử dụng đất 4 Kinh doanh dịch vụ bất động sản .4 Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Điều khoản thi hành III SỰ KHÁC NHAU GIỮA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006 VÀ NĂM 2014 Sự khác Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 IV NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ, ĐỀ XUẤT .13 Nhận xét, đánh giá 13 Đề xuất, kiến nghị 14 KẾT LUẬN .15 TÀI LIỆU THAM KHẢO .16 MỞ ĐẦU Bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, hàng hoá bất động sản có giá trị lớn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố Luật kinh doanh bất động sản 2006 đời bước ngoặt quan trọng tạo đà phát triển cho thị trường kinh doanh bất động sản Tuy nhiên luật kinh doanh bất động sản 2006 chưa có điều chỉnh chặt chẽ vi phạm chế tài xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Theo từ thời kỳ phát triển biến động xuang quanh thị trường bất động sản thay đổi pháp luật để phù hợp Luật kinh doanh bất động sản 2014 đời nhằm sửa đổi, bổ sung mà luật kinh doanh bất động sản 2006 thiếu Trong tiểu luận này, em xin trình bày việc: “So sánh nội dung, hình thức khác Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 năm 2014” NỘI DUNG I Khái quát kinh doanh bất động sản Khái niệm Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi 2 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản - Bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên thông qua hợp đồng, không trái quy định pháp luật.å - Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch II NHỮNG NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Những quy định chung Chương quy định phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng; nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động; loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi; cơng khai thơng tin bất động sản đưa vào kinh doanh; sách đầu tư kinh doanh bất động sản; trách nhiệm quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản; mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước trả chậm, trả dần; hiệp hội bất động sản; hành vi bị cấm xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng Mục Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh Mục quy định đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh; quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Quy định rõ quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Mục Mua bán nhà, cơng trình xây dựng Mục quy định nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng; bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán; quyền nghĩa vụ bên bán, quyền nghĩa vụ bên mua nhà, cơng trình xây dựng Mục Th nhà, cơng trình xây dựng Mục này, quy định nguyên tắc thuê nhà, cơng trình xây dựng; quyền nghĩa vụ bên cho thuê, quyền nghĩa vụ bên thuê nhà, cơng trình xây dựng Mục Th mua nhà, cơng trình xây dựng Th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản, theo bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng th mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua Trong mục này, Luật kinh doanh bất động sản quy định ngun tắc th mua nhà, cơng trình xây dựng; quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua, quyền nghĩa vụ bên th mua nhà, cơng trình xây dựng, cụ thể Kinh doanh quyền sử dụng đất Chương quy định hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ bên cho thuê, bên thuê quyền sử dụng đất Kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Mục Môi giới bất động sản Mục quy định nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản; nội dung môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; chứng môi giới bất động sản Mục Định giá bất động sản Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định Mục quy định nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản, chứng thư định giá bất động sản; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân định giá bất động sản; chứng định giá bất động sản Mục Sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản Mục quy định nguyên tắc tổ chức hoạt động sàn giao dịch bất động sản; điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản; kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; quyền nghĩa vụ người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản Mục Các dịch vụ bất động sản khác Mục quy định điều kiện, nội dung, hình thức, phạm vi, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản quản lý bất động sản Hợp đồng kinh doanh bất động sản hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Chương quy định loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giá kinh doanh dịch vụ bất động sản; toán giao dịch bất động sản; hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê bất động sản; hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng; hợp đồng môi giới bất động sản; hợp đồng định giá bất động sản; hợp đồng tư vấn bất động sản; hợp đồng đấu giá bất động sản; hợp đồng quảng cáo bất động sản hợp đồng quản lý bất động sản Điều khoản thi hành Quy định hiệu lực thi hành hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản III SỰ KHÁC NHAU GIỮA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2006 VÀ NĂM 2014 Sự khác - Điểm khác nội dung: Luật KDBĐS 2006 gồm chương, 81 điều Luật KDBĐS 2014 gồm chương, 82 điều - Phạm vi điều chỉnh: Luật KDBĐS 2006 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Luật KDBĐS 2014 quy định kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản - Giải thích từ ngữ: Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản (Luật KDBĐS năm 2006) Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi (Luật KDBĐS năm 2014) Những điểm Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 - Được kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Đây điểm Luật KDBĐS năm 2014 So với Luật KDBĐS năm 2006 Điều Luật quy định chi tiết loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất - Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước Mặc dù quy định phạm vi kinh doanh, Luật KDBĐS năm 2006 quy định khái quát, Luật KDBĐS năm 2014 quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản Theo đó, Điều 11 Luật quy định: Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức: Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng thuê lại; Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lô, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà thuê; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua; Đối với đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng th theo mục đích sử dụng đất; Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật Người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định điểm 2, 4, nêu trên; b) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất - Vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Theo Luật KDBĐS năm 2006 vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tỷ đồng Con số vốn tăng lên gấp lần theo Luật KDBĐS 2014, Điều 10 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng Đây mức hạ tới nửa so với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ dự thảo luật Quốc hội cho ý kiến kỳ họp trước Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng điều kiện cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Còn thực dự án cụ thể chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 trở lên theo quy định pháp luật đất đai Cũng theo Điều 10 Luật KDBĐS năm 2014 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Theo thống kê cho thấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập có vốn 20 tỷ chiếm khoảng 60% Như vậy, có 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định 20 tỷ đủ điều kiện hoạt động 60% doanh nghiệp có vốn 20 tỷ triển khai bình thường, sau năm kể từ Luật KDBĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định khơng thể tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản - Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Theo Điều 12 Luật KDBĐS năm 2014 thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Để tăng cường thêm biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà hình thành tương lai, Điều 34 Luật quy định bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực nhà, cơng trình xây dựng - Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Về vấn đề bán nhà hình thành tương lai trước Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chẽ Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy Chủ đầu tư lý triển khai dự án chậm, khơng cịn khả triển khai dự án Do đó, người dân, nhà đầu tư nộp tiền cho chủ dự án dự án không bàn giao tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi Khắc phục tồn tại, Luật KDBĐS 2014 bổ sung nhiều quy định hoạt động kinh doanh BĐS hình thành tương lai, cụ thể: Điều 55 quy định điều kiện Bất động sản hình thành tương lại đưa vào kinh doanh thỏa mãn điều kiện: có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua - Muốn bán, cho thuê mua nhà nhà hình thành tương lai bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh Điều 56 Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên th mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Theo Điều 57, việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho thuê mua không thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng 10 tốn quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua - Kinh doanh dịch vụ bất động sản Luật KDBĐS 2014 loại bỏ số dịch vụ bất động sản như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS Điều 60 quy định phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi, theo tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền kinh doanh dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản quản lý bất động sản theo quy định Luật Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng - Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản Nếu không thành lập doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Tương tự, Điều 63 quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập 11 doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề môi giới bất động sản Điều 74 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật nhà - Xử lý thu hồi dự án bất động sản Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Cơ quan có thẩm quyền định việc đầu tư dự án định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng có giải pháp khắc phục theo yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải tồn dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan tới dự án Cơ quan định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải tồn dự án; thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để giao tiếp tục thực dự án Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi IV NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ, ĐỀ XUẤT Nhận xét, đánh giá Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều tồn tại, bất cập, theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn có số điều chưa phù hợp với Luật 12 Đầu tư Luật Doanh nghiệp quy định vốn pháp định, điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản Về hoạt động thị trường, thị trường bất động sản phát triển thiếu ổn định, cấu loại hình nhà phát triển cân đối, khơng hợp lý, tổ chức hỗ trợ thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản chưa tương xứng với yêu cầu phát triển thị trường, tính chun nghiệp chưa cao Bên cạnh đó, tài chính, tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản chưa hoàn thiện; thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái sách tiền tệ, tín dụng; thơng tin thị trường bất động sản khó tiếp cận, thiếu minh bạch Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã (sau gọi chung DN) có vốn pháp định khơng thấp 20 tỷ đồng” Tuy nhiên, Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 Luật DN số 68/2014/QH13 khơng cịn quy định vốn pháp định DN thành lập Như vậy, quy định Luật Kinh doanh bất động sản không thống với Luật Mặt khác, Luật Đất đai có quy định điều kiện lực tài DN làm chủ đầu tư dự án BĐS Do vậy, việc quy định vốn pháp định Luật Kinh doanh bất động sản không cần thiết Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập DN phải có người có chứng hành nghề môi giới bất động sản” Tuy nhiên, Luật DN quy định, thành lập DN chưa cần có điều kiện kinh doanh Khi DN hoạt động kinh doanh ngành nghề có điều kiện cần đáp ứng điều kiện kinh doanh cụ thể Mặt khác, Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS quy định cá nhân hành nghề mơi giới BĐS phải có chứng hành nghề Do vậy, quy định nêu Luật Kinh doanh BĐS không cần thiết Khoản Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên 13 thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS” quy định không hợp lý cá nhân mơi giới BĐS có quyền mua bán BĐS Điều 69 Luật quy định: “DN kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BDS phải có người có chứng hành nghề môi giới BĐS; người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng hành nghề môi giới BĐS.” Khoản Điều 69 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động” Quy định thực từ năm 2006, nhiên đến thời điểm nay, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS việc quy định quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, sở vật chất, kỹ thuật khơng cịn cần thiết Đề xuất, kiến nghị - Đối với cá nhân, tổ chức bán cho thuê nhà không nhằm mục đích kinh doanh cần thực thủ tục theo quy định pháp luật dân sự, có đăng ký giao dịch bất động sản nộp thuế mà không cần quy định phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã phải có vốn pháp định trường hợp nêu - Về sách đầu tư kinh doanh bất động sản, khơng nên dùng chữ khuyến khích Khoản điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản thực tế, hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình kinh doanh có điều kiện, có tính chun nghiệp Ngồi ra, đề nghị thể chế hóa thành chế sách cụ thể để quyền địa phương có trách nhiệm hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt Giải pháp tốt có chế tạo điều kiện để tổ chức phát triển quỹ đất địa phương thực bồi thường giải phóng mặt theo quy hoạch, sau đấu giá quyền sử dụng đất để chọn chủ đầu tư dự án, vừa công bằng, công khai minh bạch, hạn chế khiếu kiện dân, tăng nguồn thu ngân sách - Về chuyển nhượng dự án, cần sửa đổi theo hướng coi việc chuyển nhượng toàn dự án phần dự án bất động sản giai đoạn đầu tư dự 14 án hoạt động kinh doanh bình thường doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh chịu thuế Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực dự án theo quy hoạch duyệt - Về việc huy động vốn ứng trước khách hàng, kiến nghị cho phép chủ đầu tư huy động vốn khách hàng thời điểm hoàn thành cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) lúc doanh nghiệp đầu tư khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng, ký quỹ theo quy định khoản (3.b) điều 58 Luật Đất đai năm 2013 nên doanh nghiệp cần bổ sung vốn thời điểm - Không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản nên kênh lựa chọn bên tham gia giao dịch bất động sản bên cạnh vai trị luật sư, nhà mơi giới công chứng thị trường bất động sản KẾT LUẬN Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn pháp luật có liên quan có nhiều sửa đổi, bổ sung khắc phục nhiều hạn chế so với trước thực tiễn số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện Những phủ nhận việc Luật Kinh doanh bất động sản 2014 định hướng, tạo hành lang pháp lý cho quan quản lý nhà nước bước quản lý hiệu quả, đưa hoạt động thị trường BĐS vào nề nếp, ngày minh bạch, cơng khai Giao dịch ln trì ổn định, giá bất động sản ổn định khơng có tượng tăng giá đột biến; tồn kho liên tục giảm Hàng hóa bất động sản phát triển ngày đa dạng đáp ứng nhu cầu sở vật chất xã hội Thị trường bất động sản phát triển tạo động lực thu hút nhà 15 đầu tư tăng khả cạnh tranh doanh nghiệp, tác động tích cực tới phát triển ngành kinh tế khác, tạo nhiều công ăn việc làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Kinh doanh bất động sản số: 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014; Luật Doanh nghiệp số: 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 16