ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hồn thành luận văn, ngồi nỗ lực thân, tơi nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tnh, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS Dư Ngọc Thành, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tếp hướng dẫn, suốt q trình làm luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân Thành phố Thái Ngun, Phòng Tài Ngun Mơi trường Thành phố Thái Ngun nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii iiii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục têu đề tài 3 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.3 Phương pháp xác định giá đất 17 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 17 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 22 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 23 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 24 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 26 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới 26 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv ivi giá đất Việt Nam 32 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.1 Đối tượng nghiên cứu: 37 2.2 Phạm vi nghiên cứu: 37 2.3 Nội dung nghiên cứu 37 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2.4 38 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.4.3 Phương pháp điều tra vấn 39 2.4.4 Phương pháp so sánh 39 2.4.5 Phương pháp phân tch 39 40 3.1 3.1.1 40 40 3.1.2 40 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số sở hạ tầng 41 3.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn Thành phố Thái Nguyên 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 44 3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 45 3.3 Giá đất thực tế giá đất theo quy định chung phạm vi nước địa bàn thành phố Thái Nguyên 47 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước 47 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 48 3.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 51 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 51 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 61 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 62 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 63 3.4.5 Đề xuất giải pháp xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 65 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 69 Kết luận 69 Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ADB : Ngân hàng phát triển châu Á BAH : Bị ảnh hưởng BTC : Bộ Tài CNH - HĐH : Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố CP : Chính phủ GPMB : Giải phóng mặt HSĐC : Hồ sơ địa QĐ : Quyết định TĐC : Tái định cư TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông tư TTg : Thủ tướng UBND : Uỷ ban nhân dân Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hồn thành việc xây dựng hệ thống thơng tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - UBND TP Thái Nguyên tếp tục đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân Kết luận Qua nghiên cứu, tm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh, buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao cụ thể: chênh lệnh giá năm 2012 2,3 lần đến năm 2014 chệnh lệch giá 2,8 lần * Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất - Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 16 triệu đồng/m trở lên - Đường phố nhóm II: Có giá đất từ đến cận 16 triệu đồng/m - Đường phố nhóm III: Có giá đất từ đến cận triệu đồng/m * Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất - Đường phố Hồng Văn Thụ coi nơi có giá bán cao thành phố Thái Nguyên Giá bán lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường vị trí (năm 2012 70 triệu/m ) cao nhiều lần so với lơ đất có mặt tiền bám vị trí 2, 3, - Đường Quang Vinh mức chênh lệch vị trí với vị trí 2,3,4 thấp nhiều so với tuyến đường Hoàng Văn Thụ Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất đẹp có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng…các yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất * Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Các ô đất có diện tch đất có chiều rộng mặt tền bé giá bán /1m thấp ô đất chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tền từ - m giá trung bình từ 3.000 - 4.500 triều động/m , đất rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m * Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất - Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn - Đất khu vực có ảnh hưởng quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nước, có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán quy hoạch diễn sôi động Kiến nghị Qua nghiên cứu điều tra thực tế giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng công tác định giá đất nói riêng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai nói chúng tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương - Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định phải phù hợp với thực tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Hàng năm UBND tỉnh Thái Nguyên phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường - UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức tư vấn định giá đất Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Cần nghiên cứu phát triển hệ thống thông tin giá đất Web phải có cán chun trách cơng tác xây dựng phát triển hệ thống thông tn giá đất thị trường để góp phần tch cực cơng tác quản lý sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2007), Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 123/2007/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010), Thơng tư liên tịch số 02/2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyền, Nguyễn Đặng Huỳnh (2003), Lý luận phương pháp định giá đất (2012), , Thái Nguyên (2013), , Thái Nguyên (2014), Thái Nguyên, Thái Nguyên Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ phân loại thị, tổ chức lập, thẩm định đề án định công nhận loại đô thị 73 12 Huỳnh Văn Chương (2010), “Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai”, 74 13 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nơng Lâm Thái Nguyên 14 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 15 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004),Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 17 (2011) - 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 52/2012/ QĐ-UBND ngày 26/12/2012, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định số 36/2013/ QĐ-UBND ngày 21/12/2013, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 21 http://www.diaoconline.vn, truy cập ngày 4/8/2015 22 http://landtoday.net/vn/tintuc, truy cập ngày 10/9/2015 75 PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Xin Ơng/Bà vui lòng cho biết thơng tin vấn đề (h ãy trả l ời ho ặc đánh dấu  vào cá c câu trả l ời ph ù h ợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG 1.1 Họ tên chủ hộ: Tuổi: Dân tộc: Giới tnh Nam/ Nữ Địa chủ sử dụng đất: Trình độ: (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS):…… .……… 1.2 Loại hộ: Giàu Khá Trung bình Nghèo 1.3 Thu nhập hộ (Triệu đồng/năm):……………………………… 1.4 Số nhân hộ:…………………………………………… 1.5 Nghề nghiệp người dân khu vực (chủ yếu): Cán bộ, công nhân nghề tự Nông nghiệp B uôn bán II THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Địa đất: Số nhà: Hẻm Ngách Ngõ Đường phố: Tổ: …Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Khơng 2.2 Số thửa: …………….; Tờ đồ số: …………………………………… 2 2.3 Tổng diện tích: ….… m ; Trong đó: Đất ở:…… m ; 2.4 Kích thước: Kích thước mặt tền: ….m; Chiều sâu đất: …m 2.5 Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vng, hình thang, hình 76 đa giác):………………………………………………………… ………… 2.6 Hướng lơ đất:……………… …… ……………………… 77 2.7 Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh 2.8 Khoảng cách từ đất đến: - Đường: …… ……………………… ……………… ; Khoảng cách: …… m - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: … m; Cơ sở giáo dục: m; Chợ: … m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ):…… …………………………………………………………………………………………… 2.9 Điều kiện mơi trường: - An ninh: Đảm bảo: Trung bình: - Mơi trường: Trong lành: Khơng đảm bảo: Trung bình: Ơ nhiễm: 2.10 Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Khơng có giấy tờ hợp lệ 2.11 Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: Đang chấp: Đang tranh chấp: 2.12 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thơng: - Cấp nước: - Điện: - Cơ sở y tế: - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Tốt Trung bình Tốt Trung bình Tốt Trung bình Tốt Trung bình Kém Kém Kém Kém Kém - Dịch vụ thông tin, liên lạc: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ, văn hóa xã hội: Trung bình Kém Tốt III CÁC THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Nhà ở: Loại nhà:………… ; Cấp nhà:………….; Năm xây dựng………… 78 3.2 Diện tích xây dựng:… m ; Số tầng:….; Diện tích sàn sử dụng: … m 79 3.3 Giấy phép xây dựng: Có Khơng IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT Giá trị đất:……………………………triệu đồng/m V Khi lựa chọn đất ở, bạn quan tâm đến tiêu chí (ghi têu chí quan trọng theo thứ tự ưu tiên) 5.1…………………………………………………………………………………… 5.2.……………………………………………………… … 5.3……………………………………………………………………………………… VI Các thông tin khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2015 Chủ sử dụng Người điều tra Số hóa Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ... HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012- 2014 Ngành: Quản lý đất. .. định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, tiến hành nghiên cứu thực đề tài Nghiên cứu phân tích số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn. .. địa bàn thành phố Thái Nguyên 48 3.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 51 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 51 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá