Đang tải... (xem toàn văn)
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Chuyên đề Cuối khóa Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Ngày BĐS có vai trò vị trí ngày quan trọng ảnh hưởng tới lĩnh vực hoạt động hoạt động kinh tế Do việc nhận thức đầy đủ xác, khách quan BĐS cần thiết Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất, là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Điều 174 Bộ luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS sau: “BĐS tài sản không di dời được, bao gồm: • Đất đai • Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng • Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Các tài sản khác pháp luật quy định.” Như vậy, bất động sản trước hết tài sản tài sản bất động sản, tài sản di dời bất động sản 1.1.2 Quyền chủ thể Bất động sản Với BĐS có nhiều loại hình quyền lợi khác Một số loại hình phổ biến kể đến: 1.1.2.1 Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết, có hình thức chiếm hữu đất đai: • Sở hữu vĩnh viễn • Thuê theo hợp đồng • Quyền sử dụng đất SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Ở nước ta, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch Pháp luật; không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai 1.1.2.2 Đối với cơng trình Có hai hình thức sở hữu: • Sở hữu vĩnh viễn • Thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu tư nhân BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt BĐS chủ sở hữu theo quy định pháp luật Các quyền bị cưỡng pháp luật bị giới hạn quyền Chính phủ 1.1.3 Đặc điểm Bất động sản Hàng hoá BĐS hàng hố đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, BĐS có đặc điểm riêng có Việc nghiên cứu đặc điểm có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS 1.1.3.1 Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hố BĐS gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch Mặt khác, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn khơng gian Trong đó, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, vậy, đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố mơi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện mơi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS 1.1.3.2 Tính bền vững BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xem xét góc độ kỹ thuật kinh tế từ đặt vấn đề: SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chun đề Cuối khóa • Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần • Khi định giá BĐS phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS • Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý 1.1.3.3 Tính khác biệt Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS.Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư, thường quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khơng biết khai thác Do đó: • Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng • Khi thẩm định giá trị BĐS phải ý đến tính khác biệt, khơng thể so sánh dập khn BĐS với 1.1.3.4 Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Điều đặt vấn đề: Quan hệ cung - cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, từ dẫn đến tình trạng đầu BĐS Nhà nước, với tư cách người quản lý vĩ mơ kinh tế, cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế 1.1.3.5 Có giá trị lớn SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Do vậy: • Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn • Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh • Thường phát sinh quan hệ vay vốn để tốn mua bán • Khi thẩm định giá trị BĐS phải cẩn thận có am hiểu định BĐS 1.1.3.6 Tính ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai cơng trình xây dựng khu vực Từ đặt vấn đề: • Nhà nước phải thống quản lý BĐS • Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác • Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối lớn đặc điểm BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá đặc điểm thiếu tiến hành thẩm định giá trị BĐS 1.1.4 Phân loại Bất động sản Có nhiều cách khác để phân loại BĐS Tuỳ theo tiêu thức, BĐS chia thành nhiều loại khác Một số cách phân loại phổ biến: 1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất: BĐS chia thành loại, bao gồm: • Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng • Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc • Các tài sản khác gắn liền với đất đai 1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa BĐS chia thành loại, gồm: đất đai cơng trình kiến trúc Trong đó: • Cơng trình kiến trúc: loại: − Nhà dùng th bán − Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất − Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại − Khách sạn văn phòng cho thuê − Cơng trình kiến trúc khác • Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm − Nhóm đất nơng nghiệp − Nhóm đất phi nơng nghiệp − Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại khác nhau, loại lại tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1,2,3,… vị trí số 1,2,3,… Ngồi có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS có khả khơng có khả phát triển) 1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Các BĐS khác có khác xu hướng mức độ tác động yếu tố đến giá trị BĐS Do vậy, ước tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lưỡng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị chúng Dựa vào ý nghĩa đặc tính giá trị, phân biệt yếu tố thành loại: yếu tố chủ quan yếu tố khách quan 1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Đó mục đích thẩm định giá trị BĐS : • Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu − Để giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận − Để giúp cho người mua định giá mua SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa − Để thiết lập sở cho trao đổi BĐS với BĐS khác • Xác định giá trị BĐS cho mục đích tài tín dụng − Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp − Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản • Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng − Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê • Xác định giá trị BĐS để phát triển đầu tư BĐS − Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản khác − Để định khả thực đầu tư • Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp − Để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường vốn đầu tư − Để xác định giá trị doanh nghiệp − Để mua, bán, hợp nhất, lý tài sản công ty − Để có phương án xử lý tài sản cải cách doanh nghiệp Nhà nước • Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng yêu cầu có tính pháp lý − Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản − Để xác định giá trị bồi thường Nhà nước thu hồi tài sản − Để tính thuế tài sản bán để thừa kế − Để án định phân chia tài sản xét xử vụ án − Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công − Để xác định giá sàn phục vụ phát tài sản bị tịch thu, xung công quỹ Như vậy, thấy loại giao dịch BĐS mục đích thẩm định giá trị cụ thể đa dạng Mỗi loại mục đích định đến loại hay tiêu chuẩn giá trị, định đến quy trình phương pháp mà Thẩm định viên (TĐV) sử dụng q trình thẩm định giá Chính vậy, yêu cầu bắt buộc TĐV phải xác định thoả thuận với khách hàng từ đầu, cách thật rõ ràng mục đích việc thẩm SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa định giá, trước xét đến yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐS mục tiêu 1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản • Các yếu tố mang tính vật chất: Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS mang lại cho người sử dụng: − Địa điểm có BĐS − Kích thước, kiểu nhà, loại nhà tuổi BĐS − Yếu tố khu vực mơi trường Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng BĐS cao giá trị BĐS lớn Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị, BĐS đánh giá cao hay khơng phụ thuộc vào khả người việc khai thác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có BĐS Vì vậy, với BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp • Các yếu tố tình trạng pháp lý Bao gồm quy định có tính pháp lý thơng lệ có tính tập qn ràng buộc quyền chủ thể BĐS cần thẩm định Quyền chủ thể BĐS rộng giá trị cao ngược lại Tuy nhiên, quyền phải bảo hộ pháp luật Để xác định giá trị BĐS cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu cập nhật cách thường xuyên văn pháp luật liên quan đến quy định quyền chủ thể BĐS định giá • Các yếu tố mang tính kinh tế Yếu tố mang tính kinh tế quy luật cung cầu Đây hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị Giả thiết yếu tố khác cố định, BĐS mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào độ nhạy cung cầu BĐS thị trường Để có sở đánh giá ước lượng giá trị BĐS cách hợp lý, hoạt động thẩm định giá thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chun đề Cuối khóa thơng tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên ngân hàng liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, TĐV cần trang bị kiến thức kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo biến động giá thị trường nhằm giúp TĐV việc tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro việc hành nghề thẩm định giá • Các yếu tố khác Các yếu tố khác phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong thuỷ, Những yếu tố tác động đến giá trị BĐS khơng có tính quy luật, chẳng hạn theo phong tục tập quán người Việt Nam thích nhà có đất, thích tầng hơn, thích xem phong thuỷ trước mua nhà Chính yếu tố tạo sai số lớn định giá Điều đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức mặt xã hội, kiến thức phong thuỷ 1.2 Thị trường Bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản Hiện có nhiều cách hiểu khác thị trường BĐS Tuy nhiên, cách tổng quát nhất, thị trường BĐS hiểu sau: “Thị trường BĐS tổng thể giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ” 1.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản Bởi hàng hoá BĐS mang nét đặc trưng riêng nên thị trường BĐS mà có đặc điểm riêng, khác với thị trường hàng hố khác 1.2.2.1 Có cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, khơng thể di dời được, quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý Do quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, động thái thị trường yếu tố tâm lý có nhiều hội phát sinh trình đàm phán Vì vậy, việc định giá dựa vào sở giá trị trường có nguy sai số lớn, rủi ro nghề TĐG cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có am hiểu chun mơn kinh nghiệm nghề nghiệp 1.2.2.2 Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Thị trường BĐS thường tạo từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mô, mức độ động thái giao dịch khác Vì vậy, quan hệ cung – cầu, giá BĐS thường ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định, có ảnh hưởng chậm ảnh hưởng đến vùng, địa phương khác Điều đặt vấn đề: xem xét quan hệ cung – cầu, vận động giá BĐS cần phải gắn với điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội vùng, khu vực cụ thể 1.2.2.3 Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo Thị trường BĐS dạng thị trường không hồn hảo đòi hỏi can thiệp trực tiếp nhà nước, không đồng thông tin, thông tin BĐS thị trường BĐS không phổ biến, khơng sẵn có BĐS loại để so sánh, số lượng người tham gia thị trường không nhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu giao dịch ngầm Do đó, q trình phân tích các chứng giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu chứng giá trị thị trường sử dụng để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không 1.2.2.4 Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi Trên thị trường BĐS, cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến thay đổi giá BĐS Tuy nhiên, quan hệ cung cầu BĐS thường không cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, việc tăng cung BĐS thường nhiều thời gian việc tăng giảm cung BĐS thường có độ trễ định so với mặt hàng khác Do vậy, trình định giá cần có cân nhắc thận trọng đến đặc điểm để ước tính cách hợp lý giá trị BĐS 1.2.2.5 Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước BĐS chủ yếu đất đai loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu toàn dân Mặt khác, thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo – thiếu tính hiệu Vì vậy, can thiệp Nhà nước SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa thị trường BĐS cần thiết, nhằm giảm thiểu ảnh hưởng bất lợi đến mục tiêu kinh tế vĩ mô Sự kiểm soát Nhà nước vào thị trường BĐS nhiều trường hợp kiểm soát cách trực tiếp, cụ thể rõ ràng Do đó, muốn đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu chế sách quản lý Nhà nước BĐS cập nhật cách thường xuyên chế độ quản lý Nhà nước BĐS thời kỳ Như vậy, không giống nhiều thị trường khác, thị trường BĐS có nét đặc trưng riêng có Điều đòi hỏi TĐV q trình thẩm định giá cần phải có phân tích đánh giá cách cụ thể yếu tố thị trường để có kết luận xác 1.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản Để có nhìn tồn diện rõ nét thị trường BĐS, cần phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, tiêu thức cách tiếp cận thị trường BĐS Một số tiêu thức phân loại phổ biến điều kiện nay: 1.2.3.1 Căn vào tính chất giao dịch Căn vào tính chất giao dịch thị trường BĐS chia thành loại sau: • Thị trường mua bán BĐS • Thị trường giao dịch BĐS cho thuê • Thị trường giao dịch BĐS dùng làm tài sản chấp • Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh • Thị trường giao dịch khác BĐS (giao dịch BĐS để tiến hành cổ phần hoá, tư nhân hoá,…các doanh nghiệp Nhà nước) 1.2.3.2 Căn vào trình tự BĐS gia nhập thị trường Thị trường BĐS chia thành loại: • Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai, gọi thị trường đất đai • Thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho thuê, góp vốn, chấp,… SV:Lê Xuân Hùng 10 Lớp: CQ45/16.01 Chun đề Cuối khóa Ngồi để đáp ứng nhu cầu ngày cao đối tượng khách hàng đa dạng nước, CENVALUE trọng đến việc trang bị sở vật chất làm việc, xây dựng website tương tác, hệ thống sở liệu đa dạng hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng suất trình tác nghiệp 1) Giai đoạn 2010 – 2011 - Hồn thiện mơ hình tổ chức hoạt động tổ chức nhân - Kết hợp khai thác tốt nhu cầu thẩm định giá tài sản từ ngân hàng để xây dựng uy tín thị trường - Phát triển hoạt động tư vấn, mơi giới tín dụng, thẩm định giá - Mở rộng mạng lưới liên kết với ngân hàng tìm kiếm hợp đồng thẩm định BĐS 2) Giai đoạn 2011 – 2015 - Tăng trưởng bình quân năm ổn định tỷ lệ lợi nhuận vốn - Xây dựng uy tín số thị trường dịch vụ thẩm dịnh giá đặc biệt hệ thống ngân hàng - Kết hợp với ngân hàng để thu xếp tư vấn tín dụng cho dự án - Cung cấp dịch vụ thẩm định giá BĐS bảo đảm chuyên nghiệp 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá 3.2.1 Giải pháp từ phía nhà nước * Hồn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất đóng vai trò quan trọng, tạo lập tính pháp lý cho hàng hố BĐS Hiện nay, cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình đất diễn chậm chạp tồn nhiều bất cập Các quan ban ngành chức cần phải có biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân, biện pháp là: - Đối với trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng nhà, đất mà khơng có loại giấy tờ theo quy định pháp luật, cần cấp giấy chứng nhận SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa quyền sử dụng đất sở hữu nhà cho cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất sử dụng ổn định, lâu dài Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Nhà nước - Đối với người xin cấp giấy chứng nhận mà họ chưa có khả nộp khoản phí theo quy định, cần cho họ nợ nghĩa vụ tài khoảng thời gian định Cần phải kiểm tra, xử lý trường hợp vi phạm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở, đặc biệt cán bộ, cơng chức có hành vi tiêu cực q trình cấp giấy chứng nhận Có thể nói tốc độ cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất sở hữu nhà đẩy mạnh, số lượng BĐS có đầy đủ tính pháp lý tăng, thúc đẩy q trình đưa BĐS tham gia vào giao dịch thị trường như: mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp qua thúc đẩy thị trường BĐS ngày phát triển, thông tin thu thập nhiều, thơng tin thu thập xác, phản ánh với thị trường, tiết kiệm thời gian công tác thu thập thông tin, hoạt động định giá BĐS diễn nhanh giá trị định giá phù hợp với thị trường 3.2.2 Các giải pháp công tác quy hoạch Nhà nước Thứ nhất: Về quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất nội dung quan trọng, khâu trung tâm quản lý Nhà nước đất đai, quy hoạch sử dụng đất tảng cho hoạt động phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch đất đai Công tác quy hoạch sử dụng đất năm gần triển khai diện rộng số tồn như: quy hoạch mang tính chủ quan nhà quản lý, chưa bám sát thực tế định hướng phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa cơng khai Vì vậy, để giải tình trạng quy hoạch phải trước bước, quy hoạch phải phản ánh định hướng phát triển kinh tế – xã SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa hội, nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, cơng tác quy hoạch cần phải có tham gia nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải công khai Thứ hai: Về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, hệ thống quy hoạch nước ta bao gồm loại quy hoạch khác như: quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông Từng loại quy hoạch có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn Tuy nhiên, loại quy hoạch chồng chéo, chưa có liên kết bộ, ngành việc đưa quy hoạch, dẫn đến tình trạng lãng phí việc xây dựng thực quy hoạch, thông tin loại quy hoạch không phản ánh tình hình kinh tế – xã hội Vì vậy, cần phải xây dựng đưa văn luật quy định rõ vị trí vai trò loại quy hoạch, phải xác định rõ mối quan hệ loại quy hoạch Trong hoạt động định giá BĐS nay, thơng tin loại quy hoạch đóng vai trò quan trọng đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Khi tiến hành ĐGBĐS, thẩm định viên kiểm tra xem BĐS có sử dụng quy hoạch Nhà nước hay khơng, BĐS có thuộc vào quy hoạch hay khơng, thuộc tồn BĐS thuộc quy hoạch hay phần BĐS thuộc quy hoạch Nếu có phần BĐS thuộc quy hoạch phần diện tích nằm quy hoạch tính theo khung giá đất Nhà nước ban hành, phần diện tích lại tính theo giá thị trường Từ phân tích ta thấy cơng tác quy hoạch đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá nay, khơng xác định xác giá trị BĐS mà xác định tiềm BĐS tương lai Thứ ba: Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Kể từ thức thừa nhận phát triển thị trường BĐS Việt Nam phát triển qua nhiều giai đoạn, có giai đoạn thị trường phát triển sơI nổi, có giai đoạn lại “đóng băng” gần hoàn toàn, thị trường BĐS thị trường (thị trường vốn, thị trường khao học – Công nghệ, thị trường hàng hoá - dịch vụ, thị trường lao động, thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng phát triển kinh tế Thị trường BĐS nước ta hình thành, tồn số hạn chế như: Hệ thống văn pháp luật liên quan đến thị trường thiếu, chưa đồng bộ, thị trường mang tính tự phát, tồn giao dịch ngầm từ làm thất thu Ngân sách Nhà nước Thị trường BĐS bất ổn nguyên nhân sau: Cung nhà đất tăng nhanh đáp ứng phần nhỏ nhu cầu xã hội, quản lý chặt chẽ kiểm soát chặt chẽ Nhà nước thị trường BĐS Mặt khác, kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước, vai trò Nhà nước việc điều tiết để bình ổn thị trường quan trọng Để bình ổn phát triển thị trường BĐS cần thực số giải pháp sau: - Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ; - Cân đối lại cung-cầu BĐS, xây dựng khu nhà cho người có thu nhập thấp Phát triển nhà có quy mơ, chất lượng giá phù hợp - Hồn thiện hệ thống, chế, sách liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, quán tôn trọng quy luật thị trường: quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh… - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư; - Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường; SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chun đề Cuối khóa - Cho vay tín dụng người thực có nhu cầu nhà ở; - Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm trường hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS; - Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS; Có thể nói phát triển thị trường BĐS có tác dụng lớn hoạt động định giá BĐS Khi thị trường BĐS phát triển, quy định tính pháp lý BĐS chặt chẽ hơn, giao dịch diễn thị trường nhiều, hạn chế giao dịch ngầm, từ thơng tin thu thập thị trường xác, minh bạch hơn, phản ánh giá trị thực BĐS hay nói cách khác giá trị định giá xác phù hợp với thị trường 3.2.3 Giải pháp từ phía Cơng ty - Thứ nhất: q trình thực công tác thẩm định giá áp dụng phương pháp định giá cần phải lưu ý đến vấn đề như: thu thập thêm thông tin công tác quy hoạch khu vực thẩm định giá, đặc biệt quy hoạch tổng thể để cung cấp thơng tin có độ xác cao cho khách hàng Đồng thời phải cụ thể BĐS định giá thuộc loại BĐS điều ảnh hưởng đến kết định giá Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá BĐS tâm lý, tập quán… cần phải đề cập đến định giá Để thực điều CENVALUE cần có cơng tác đào tạo thêm chuyên môn, tăng cường bồi dưỡng ngiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm cơng tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chun đề Cuối khóa bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu - Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên thẩm định việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả - Nhằm phát triển công tác thẩm định giá đất thời gian tới, trước mắt thấy vấn đề quan trọng đào tạo đội ngũ thẩm định giá chun nghiệp cốt lõi Chính thế, Nhà nước cần có sách quan tâm vào vấn đề này, cần phát triển để người dân ý thức thẩm định giá nghề thật Công tác đào tạo cần phải đảm bảo để người thẩm định viên có đủ đức, đủ tài để thực cơng tác nghiệp vụ - Thứ hai: q trình thu thập thơng tin giá cần thiết phải đến tận địa điểm thẩm định giá thu thập thông tin, qua phương tiện báo chí, internet cần phải có xác nhận lại giá giao dịch, giá mua bán sát với giá thị trường Từ đưa kết có độ tin cậy cao BĐS định giá Khi tìm hiểu thơng tin BĐS so sánh cần thu thập nhiều BĐS so sánh tốt không dừng lại 2, BĐS so sánh Cũng cần có nhận định đánh giá biến động thị trường thời gian định giá, ảnh hưởng tới kết định giá - Thứ ba: Công ty cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản: Các thông tin tài sản thông tin giao dịch thị trường nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường BĐS qua SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thơng tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá cơng tác định giá có thơng tin đảm bảo tính xác điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản đảm bảo nhân viên thẩm định nhân viên khác phả i cập nhật thông tin giao dịch BĐS thị trường thông qua nhiều nguồn khác Xây dựng hệ thống liệu sở liệu hoạt động định giá BĐS đảm bảo tồn hệ thống cơng ty cách cụ thể nhanh chóng, giúp cho việc lấy thơng tin thẩm định viên nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an tồn cán đI thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán thẩm định tìm BĐS chứng cớ để thực việc điều chỉnh BĐS mục tiêu Khi giá trị mà cán thẩm định mang nhiều tính thị trường hơn, thu thập nhiều BĐS chứng cớ mà cơng ty làm Do chưa có luật nên việc điều chỉnh quan hệ liên quan đến đất đai BĐS khác phải dựa vào nhiều văn pháp quy Luật Đất đai nghị định thơng tư có liên quan, không tránh khỏi trùng chéo gây nhiều khó khăn tổ chức thực Hồn chỉnh Luật Kinh doanh BĐS tạo môi trường pháp lý thông thống cho hình thành phát triển thị trường BĐS - Thứ tư: Hoàn thiện nội dung định giá Hiện nay, CENVALUE đă dựa quy định pháp luật sách riêng Cơng ty để đưa quy định định giá BĐS Tuy nhiên quy định mang tính tương đối phù hợp với thời kỳ định Các quy định pháp luật thị trường bất động SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa sản khơng ngừng thay đổi Vì CENVALUE cần phải luôn thường xuyên nghiên cứu, cập nhật thay đổi để hồn chỉnh thêm quy định định giá BĐS Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với công ty định giá tổ chức có liên quan CENVALUE chủ động việc củng cố tạo lập mối quan hệ bền vững với bộ, ngành hữu quan quan chức nhằm nắm bắt kịp thời thông tin phục vụ cho công tác thẩm định Đối với công tác định giá BĐS, nguồn thông tin quan trọng Thực ngồi thơng tin khách hàng cung cấp, cán định giá gặp nhiều khó khăn với kênh thơng tin khách hàng Rất khó kiểm chứng tồn tất thông tin mà khách hàng cung cấp Do CENVALUE cần tăng cường mối quan hệ với quan chức Bộ Tài nguyên môi trường, UBND cấp, quan thuế, hải quan CENVALUE cần có mối liên hệ mật thiết với tổ chức khác Đồng thời tăng cường đối thoại với đơn vị khác kết thẩm định hoạt động Điều có ý nghĩa to lớn việc gắn bó, hỗ trợ đơn vị góp phần hạn chế tối đa rủi ro biến động giá BĐS thị trường 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá bất động sản nước ta 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hoá dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường, SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa nhà chun mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế Bởi vì, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trường Thẩm định giá có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Thẩm định giá có vai trò quan trọng kinh tế thị trường Áp dụng sử dụng kết thẩm định giá để định nhiều tình khác mua sắm, chuyển nhượng, chấp vay vốn, làm sở để đấu giá cơng khai,… Mục đích định giá khác cho kết khác BĐS Ví dụ như, BĐS việc chuyển giao quyền sở hữu cao so với thẩm định giá cho mục đích phát Bởi thẩm định viên dựa vào khả sinh lời tâm lý người mua BĐS để định giá Mặt khác, thẩm định giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS dịch vụ thẩm định giá có tác dụng làm cơng khai, minh bạch giá BĐS, giao dịch thức BĐS tăng lên Ngoài ra, hoạt động thẩm định giá mang lại hiệu kinh tế đáng kể cho xã hội Vì vậy, cần xác định rõ vai trò thẩm định giá coi thẩm định giá nghề kinh tế thị trường 3.3.2 Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá Xây dựng khung pháp lý cho thị trường BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng nhiệm vụ quan trọng quan Nhà nước, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS hoạt động định giá 3.3.3 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Cho đến nay, phần lớn nhà, đất Hà Nội (cũng nước) chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tình hình nhiều nguyên nhân Hiện sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đă có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đă ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định khơng có tranh chấp nhà đất 3.4.4 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lung túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường tự phát theo hướng đầu tư thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời mơ i trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Cơng tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đầy thị trường phát triển trước mắt SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước… giả i pháp có tính lâu dài tồn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai đă sửa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do vậy, cần đa dạng hóa hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thơng tin, tổ chức mơi giới có tổ chức 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất Hiện việc đạo hướng dẫn Nhà nước nhiều hạn chế, chưa có quan chn mơn làm tham mưu cho quyền nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành việc quản lí nhà nước giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi Sở tài nguyên môi trường, Sở xây dựng nên khả chun mơn, tổng hợp nhiều hạn chế chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định giá đất TW địa phương Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học việc thẩm định giá đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình định Nhà nước cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kể người định giá phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm kết định giá trước khách hàng pháp luật KẾT LUẬN CHUNG Qua trình tìm hiểu thực trạng phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) thực hiện, ta thấy rõ tầm quan trọng công tác này, thuận lợi, thành công hạn chế tồn Trong phạm vi chuyên đề thực tập tốt nghiệp, báo cáo khái quát phần bước áp dụng phương pháp định giá trị bất động sản, đồng thời lấy ví dụ cụ thể hai BĐS khác để minh họa Trong trình tìm hiểu em nhận thấy số ưu điểm hạn chế Công tác áp dụng phương pháp xác định giá trị bất động sản CENVALUE thực đưa số ý kiến, giải pháp để góp phần khắc phục hạn chế Tuy số hạn chế định, xét cách tổng quát, Công tác áp dụng phương pháp thẩm định giá bất động sản SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa CENVALUE thực cách khoa học, hợp lý; phù hợp với chuẩn mực thông lệ ban hành; phù hợp với sách, chế độ quản lý kinh tế hành Nhà nước Dịch vụ thẩm định giá bất động sản CENVALUE cung cấp có độ tin cậy cao khách hàng cấp quản lý Nhà nước tín nhiệm CENVLUE cố gắng khơng ngừng để giữ vững tín nhiệm khơng ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo môn định giá tài sản kinh doanh bất động sản, đặc biệt giáo Vũ Thị Lan Nhung tồn thể cán Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ giúp em hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn ! TÀI LIỆU THAM KHẢO Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 Bộ Tài Chính Nguyên lý chung định giá tài sản định giá doanh nghiệp, nhà xuất Thống Kê, 2006, TS Nguyễn Minh Hoàng Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, nhà xuất khoa học kỹ thuật, 2007, Đoàn Xuân Trường Các văn pháp lý liên quan đến định giá doanh nghiệp như: pháp lệnh giá, luật doanh nghiệp, luật đất đai, luật xây dựng, luật dân sự,… Website: - http://thamdinhgia.org/ SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa - http://cengroup.vn/ SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa MỤC LỤC 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá 62 3.2.1 Giải pháp từ phía nhà nước .62 3.2.3 Giải pháp từ phía Cơng ty 66 - Thứ nhất: q trình thực cơng tác thẩm định giá áp dụng phương pháp định giá cần phải lưu ý đến vấn đề như: thu thập thêm thông tin công tác quy hoạch khu vực thẩm định giá, đặc biệt quy hoạch tổng thể để cung cấp thơng tin có độ xác cao cho khách hàng Đồng thời phải cụ thể BĐS định giá thuộc loại BĐS điều ảnh hưởng đến kết định giá Một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá BĐS tâm lý, tập quán… cần phải đề cập đến định giá Để thực điều CENVALUE cần có công tác đào tạo thêm chuyên môn, tăng cường bồi dưỡng ngiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu 66 - Thứ ba: Công ty cần xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác đánh giá tài sản: 67 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá bất động sản nước ta 69 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trường bất động sản 69 3.3.2 Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá .70 3.3.3 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà .70 3.4.4 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển .71 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất 72 SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01