BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ CƯƠNG BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Sinh viên thực hiện: Trịnh Hoài Khánh Đan Mã số sinh viên: 05124018 Lớp: DH05QL Ngành: Quản lý đất đai - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TRỊNH HOÀI KHÁNH ĐAN XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa chỉ: Trường Đại học Nông Lâm TP HCM Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản -Tháng 07 Năm 2009- Lời cảm ơn “Con đường thiên lý có bước chân đầu tiên” Con xin chân thành tri ân gia đình xây dựng tảng vững cho bước ban đầu Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Và Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM truyền đạt kiến thức quý báu làm hành trang trí tuệ cho tơi chặng đường phía trước Và hết, tơi kính gửi lời tri ân sâu sắc đến thầy TS Trần Thanh Hùng tận tình hướng dẫn khích lệ tơi trình xây dựng luận văn Những truyền đạt kinh nghiệm sống may mắn học hỏi từ Thầy khơng giúp tơi hồn thành đề tài mà tri thức quý báu cho nghề nghiệp chọn Đồng thời, xin gửi lời cám ơn đến tác giả, tác phẩm, tài liệu sử dụng khoá luận Và sau xin cảm ơn giúp đỡ, cổ vũ, động viên tinh thần tất người bạn, người làm việc chia sẻ nỗi niềm, kiến thức, kinh nghiệm hữu ích với tơi suốt thời gian hồn thành luận văn Xin chân thành cám ơn! Ngày 25 tháng năm 2009 Trịnh Hồi Khánh Đan TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Trịnh Hoài Khánh Đan, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh Đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh Tế Đất Đai & Bất Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh Việc định giá đất đai Việt Nam nói chung Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng mang tính hành q nhiều Chính điều làm cho giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường Sự chênh lệch lớn dẫn đến vướng mắt công tác quản lý giá đất địa bàn Xuất phát từ hạn chế nghiên cứu lý thuyết thực tế định giá đất đai Việt Nam, đề tài đưa quan điểm khoa học phương pháp định giá đất đai sở phát triển thành tựu đạt Lý thuyết Vị - Chất lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng luận điểm đề thông qua việc nghiên cứu thị trường đất đai địa bàn quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh Các phương pháp chủ đạo sử dụng suốt trình nghiên cứu: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, sau liệu xử lý phần mềm Excel, phần mềm SPSS để tiến hành phân tích hồi quy Đây cơng trình tổng hợp nhiều sinh viên với kết xây dựng hàm hồi quy giá đất phụ thuộc vào bốn biến như: diện tích đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, khoảng cách tới trung tâm Quận với hệ số xác định mơ hình R2 = 0.894 Điều thể biến độc lập mơ hình giải thích xấp xỉ 89.4% thay đổi biến giá Tuy mức độ giải thích chưa coi “hồn hảo” xét thấy yếu tố khác chưa thể mơ hình hồi quy như: hướng đất, khả phát triển tương lai…nên mức độ giải thích chấp nhận Với kết nhiều kiểm chứng vấn đề lý thuyết quanh phương pháp định giá đất đai ứng dụng Lý thuyết Vị - Chất lượng - đưa định hướng nghiên cứu DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN-MT : Tài nguyên Môi trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt Nam đồng DANH SÁCH BẢNG BIỂU Danh sách hình Trang Hình 1.1 Mơ hình phân khu chức đất đai thị Hình 1.2 Bản đồ giá trị 10 Hình 1.3 Giá đất đai phân khúc thị trường .11 Hình 1.4 Bản đồ hành Quận 10 23 Hình 1.5 Giao diện Mapinfo 26 Hình 2.1 Vị trí Quận 10 đồ số 31 Hình 2.2 Sự phân bố mẫu điều tra .32 Hình 2.3 Biểu đồ thể giá nhà nước giá dự báo .41 Hình 2.4 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp 42 Hình 2.5 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp 43 Hình 2.6 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp 43 Hình 2.7 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp 44 Danh sách bảng Bảng 2.1 Phương pháp đưa biến vào mô hình 34 Bảng 2.2 Mức độ phù hợp mơ hình .34 Bảng 2.3 Bảng phân tích sâu Anova 34 Bảng 2.4 Xác định hệ số hồi quy 35 Bảng 2.5 Hiện tượng đa cộng tuyến 35 Bảng 2.6 Kiểm định Durbin-Watson 37 Bảng 2.7 Giá đất chạy hàm hệ số k tương ứng 41 Bảng 2.8 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 1, hẻm cấp 46 Bảng 2.9 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 2, hẻm cấp 46 Bảng 2.10 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 3, hẻm cấp 46 Bảng 2.11 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 4, hẻm cấp 46 MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ .1 Phần I TỔNG QUAN I.1 Quan niệm chung đất đai I.1.1 Khái niệm đặc điểm đất đai I.1.2 Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai loại hình sử dụng đất đai I.2 Quan niệm giá trị đất đai I.2.1 Một số khái niệm liên quan giá đất I.2.2 Khái niệm địa tô .7 I.3 Quan niệm chung giá trị đất đai I.3.1 Các quan điểm giá trị đất đai I.3.2 Các hình thái biểu giá trị đất đai I.3.3 Quá trình hình thành giá đất đai thị 11 I.3.4 Khái niệm khung giá bảng giá đất đai 12 I.3.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 I.4 Hệ thống quản lý giá đất đai 16 1.4.1 Hệ thống văn pháp luật quản lý giá đất đai 16 I.4.2 Hệ thống tổ chức quản lý giá đất .16 I.4.3 Hệ thống phân loại vùng giá trị 17 I.4.4 Các phương pháp định giá đất đai .17 I.5 Quy trình định giá đất đai 19 I.5.1 Quy trình định giá đất đai theo hướng dẫn Bộ TN-MT 19 I.5.2 Quy trình định giá đất đai theo lý thuyết Vị - Chất lượng 21 I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu .22 I.6.1 Vị trí địa lý 22 1.6.2 Điều kiện tự nhiên 23 1.6.3 Kinh tế .24 I.7 Nội dung phương pháp nghiên cứu 24 I.7.1 Nội dung nghiên cứu 24 I.7.2 Phương pháp nghiên cứu 25 Phần KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .28 II.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh năm qua 28 II.2 Kết xây dựng mô hình định giá cho địa bàn quận 10 31 II.2.1 Khu vực định giá .31 II.2.2 Thu thập liệu .32 II.2.3 Giả thuyết cho mơ hình định giá 32 II.3 Các kiểm định chất lượng mơ hình .35 II.3.1 Kiểm định mức độ hợp lý mô hình 35 II.3.2 Kiểm tra vi phạm giả thuyết .36 II.4 Kết xây dựng mơ hình hàm hồi quy 38 II.4.1 Mơ hình hồi quy tổng quát hàm Cobb – Douglas 38 II.4.2 Kết 38 II.4.3 Khả ứng dụng mơ hình định giá theo lý thuyết Vị - Chất Lượng 44 II.4.4 Nhận xét mơ hình định giá theo lý thuyết Vị - Chất lượng .44 KẾT LUẬN .47 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Trịnh Hồi Khánh Đan ĐẶT VẤN ĐỀ Thành phố Hồ Chí Minh – thành phố động nước với dân số đô thị ngày gia tăng nhanh chóng Chính gia tăng làm cho bề mặt thành phố có nhiều thay đổi lớn “An cư -lạc nghiệp”, dân số đơng đòi hỏi nơi ăn chốn nhiều Do ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất đô thị Là quận lâu đời thành phố, quận 10 khơng nằm ngồi ảnh hưởng Có thể nói giá đất đô thị không tuân theo quy luật cụ thể Điều làm cho người muốn chuyển nhượng người cần chuyển nhượng khó xác định đâu giá trị thật mảnh đất hay nhà cụ thể Để xác định cách dễ dàng giá trị đất khơng bảng giá đất cụ thể quan nhà nước lập nên Hàng năm, địa phương phải ban hành bảng giá đất riêng địa phương Bảng giá đất xây dựng tinh thần hướng dẫn Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC Bộ tài hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất theo Quy định 188/2004/NĐ-CP Tuy bảng giá đất phản ánh giá đất khu vực cụ thể, theo loại hình sử dụng đất nói chung theo loại đất thị nói riêng, làm sở để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất giao đất, cho thuê, bồi thường thu hồi hay phạt tiền vi phạm… bảng giá đất chưa phù hợp với thị trường nhà đất, vốn thị trường có lên xuống thất thường Sự chênh lệch giá đất chuyển nhượng thị trường lớn so với giá đất quy định Sự chênh lệch dẫn đến vấn đề bất cập gây khó khăn cơng tác đền bù, giải phóng mặt tạo hội cho vấn nạn tham nhũng hoành hành Những phương pháp định giá đất biết đến hầu hết từ trước tới thường mang tính chủ quan thủ cơng cao Vì giá trị thực đất đai Điều đòi hỏi phải có quan điểm mới, nhìn cho phương pháp định giá đất Lý thuyết Vị - Chất lượng trở thành bước đột phá, có khả giải thích thuyết phục tượng đô thị, có vấn thuộc lĩnh vực đất đai Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực xuất phát từ nhu cầu thực tiễn tiến hành thực đề tài: “XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 10 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Mục tiêu nghiên cứu: Xây dựng bảng giá đất Quận 10 làm sở cho việc tính tốn nghĩa vụ tài liên quan đến giao dịch đất đai Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu đề tài quy luật kinh tế khách quan, quy luật giá trị, cung cầu mối quan hệ chúng Đề tài thực phạm vi quận 10 Thành phố Hồ Chí Minh, số liệu giá bất động sản yếu tố ảnh hưởng đến giá năm 2009 Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan Ý nghĩa thực tiễn đề tài: Cụ thể hóa ứng dụng lý thuyết vị - chất lượng phát triển TS Hoàng Hữu Phê việc định giá đất đai bất động sản Đề tài hồn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục hạn chế quy trình xây dựng bảng giá loại đất đai Trang Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan Bảng 2.4 Xác định hệ số hồi quy Bảng 2.5 Hiện tượng đa cộng tuyến Hệ số ước lượng tất biến độc lập: chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, diện tích đất, khoảng cách vị thế, có ý nghĩa với mức α = 5% = 0.05 Giá trị SigT (P-value) tất biến nhỏ 0.05, đồng thời sai số chuẩn (Std Error) tất hệ số thấp (quá nhỏ so với 0.8) trị thống kê t tất biến độc lập có giá trị tuyệt đối lớn 2, nên có ý nghĩa thống kê Hơn nữa, hệ số xác định Adjusted R2 = 89.4% lớn liệu chéo Điều thể mơ hình ước lượng tương đối tốt giải thích gần 90% biến động thực tế Tức biến độc lập giải thích 89.4% cho thay đổi biến phụ thuộc Đến nhìn bề ngồi số nhận xét mơ hình tương đối tốt Tuy nhiên để biết điều có hồn tồn khơng việc cần phải làm kiểm tra vi phạm giả thuyết Điều thực mục kiểm định chất lượng mơ hình Trang 35 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan II.3 Các kiểm định chất lượng mơ hình II.3.1 Kiểm định mức độ hợp lý mơ hình a) Kiểm định mức ý nghĩa tổng qt mơ hình hồi quy Để kiểm tra mức độ vững mơ hình, cần tiến hành kiểm định hệ số ước lượng, với giả thuyết sau: Ho: tất hệ số H1: có khác Trong bảng 3, SigT mơ hình hàm hồi quy = 0.000, giá trị bé so với mức ý nghĩa 5%, nên an tâm bác bỏ giả thuyết H0 Điều có nghĩa hệ số mơ hình ước lượng khơng thể đồng thời chúng có ý nghĩa mặt thống kê b) Kiểm định hệ số hồi quy riêng lẻ phương trình ước lượng Bảng thể tất biến giải thích có trị tuyệt đối trị thống kê t (t-Statistic) lớn 2, giá trị P-value nhỏ mức ý nghĩa a=5% cho trước, nghĩa biến phương trình có ý nghĩa mặt thống kê Ở mục 2.4.2_phần 1_chỉ mục a, thực việc kiểm định mức ý nghĩa tổng quát mô hình kết cho thấy hệ số không đồng thời Tuy nhiên hệ số riêng lẻ có thật khác hay khơng chưa thể kết luận Do cần thực việc kiểm định hệ số ước lượng riêng lẻ mơ hình Với mức ý nghĩa a = 5% cho trước, độ bậc tự df = k = (Bảng 3), việc kiểm định hệ số hồi qui mơ hình thực cách đặt giả thuyết H0 : ( Chỉ xét riêng giá trị một, không xét đồng thời) H1 : khác Giá trị tới hạn t có dựa vào việc tra bảng phân phối student ta/2 = t0.025 = 2.365 Thực việc so sánh giá trị tới hạn ta/2 với giá trị tính tốn (ttt) có bảng mơ hình ước lượng suy kết quả: ttt > ta/2 Hay kiểm định cách khác dựa vào giá trị SigT bảng 4, giá trị Sig T biến điều nhỏ so với 0.05 Cả hai cách điều đưa đến kết luận giả thuyết H0 bị bác bỏ Điều có nghĩa tất hệ số mơ hình có ý nghĩa mặt thống kê Tóm lại nhận xét sơ nhằm cung cấp vài thông tin mức độ tốt xấu, độ thích hợp mơ hình Để biết xác xem mơ hình thực có ý nghĩa thực tế hay không, vấn đề không dừng lại Việc ứng dụng kinh tế lượng giúp phát xem mô hình có mắc phải vi phạm giả thuyết khơng Bởi thơng số thống kê bảng kết trơng hợp lý mơ hình có bệnh hợp lý coi giả tạo mà thơi Chính mơ hình cần thực vài kiểm định cần thiết, có vi phạm giả thuyết phải tìm biện pháp khắc phục cho mơ hình cuối phải bền vững Thơng thường phân tích số liệu phương pháp hồi qui tuyến tính, mơ hình hay mắc phải hai bệnh đa cộng tuyến, tương quan chuỗi (hay tự tương quan) Trang 36 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan II.3.2 Kiểm tra vi phạm giả thuyết a) Kiểm định tượng đa cộng tuyến Giả thuyết mơ hình hồi quy khơng có mối quan hệ tuyến tính tuyệt đối biến độc lập mơ hình Đồng thời hệ số hồi quy biến cụ thể số đo tác động riêng phần biến này, nghĩa tác động lên biến phụ thuộc cố định giá trị biến độc lập lại Do tồn mối quan hệ tuyến tính hai biến giải thích khơng thể đo mức tác động riêng phần biến, biến thay đổi biến thay đổi theo với tỷ lệ Chính tồn bệnh làm cho việc đánh giá mơ hình khơng xác Để phát mơ hình có bị đa cộng tuyến hay khơng, dùng đến bảng ma trận tương quan biến, nhiên SPSS có cơng cụ hỗ trợ đắc lực việc phát tức thời tượng đa cộng tuyến Đó đại lượng Tolerance (độ chấp nhận) hay VIF, theo lý thuyết kinh tế lượng, độ chấp nhận nhỏ hay giá trị VIF > 10 mơ hình có đa cộng tuyến xảy Ở bảng cho thấy, độ chấp nhận biến tương đối nhỏ, VIF biến hồn tồn nhỏ so với 10 Điều chứng tỏ khơng có mối quan hệ biến giải thích, tức mơ hình khơng tồn tượng đa cộng tuyến b) Kiểm định tượng tự tương quan Kết hồi quy theo Ln, Adjusted R-squared = 89.4%, nhiên liệu có phải giá trị giả tạo tượng tự tương quan phát sinh Hiện tượng nói chung phổ biến tập liệu theo thời gian, gặp tập liệu chéo Kiểm tra lại nhận định kiểm định d Durbin – Watson Đặt giả thuyết: Ho: tượng tự tương quan H1 : có tượng tự tương quan xảy Theo lý thuyết kinh tế lượng, nguyên tắc bác bỏ giả thuyết Ho sau: Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình khơng có tự tương quan Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình có tự tương quan dương Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình có tự tương quan âm Kết kiểm định Durbin –Watson bảng sau: Bảng 2.6 Kiểm định Durbin-Watson Trang 37 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan Giá trị d Durbin-Watson = 1.345, nhỏ lớn nên theo lý thuyết kinh tế lượng khẳng định khơng có tượng tự tương quan xảy Đến hồn tồn n tâm để kết luận mơ hình ước lượng hồn tồn hợp lý, có ý nghĩa thống kê biến độc lập chọn phương trình đắn có khả giải thích tốt cho biến thiên biến phụ thuộc Giải thích ý nghĩa mơ hình Hệ số xác định điều chỉnh R2 = 89.4% Nghĩa mơ hình giải thích 89.4% thực tế Hay nói cách khác, biến độc lập phương trình ước lượng giải thích 89.4% biến thiên biến phụ thuộc Thêm vào đó, giá trị P-value tất thơng số nhỏ (nhỏ a = 0.05) Nghĩa giả thuyết H0 dễ dàng bị bác bỏ, điều chứng minh hệ số biến phương trình hồn tồn có ý nghĩa thống kê Hơn nữa, trị thống kê t (t-Statistic) có trị tuyệt đối lớn 2, nói lên khơng nên loại bỏ biến khỏi mô hình chúng có ý nghĩa thống kê Đồng thời, giá trị sai số chuẩn nhỏ, điều tốt, thực tế cho thấy sai số nhỏ, độ xác mơ hình ước lượng cao Hệ số a1 = 0.094 độ co giãn biến giá đất theo biến “khoảng cách vị đến trung tâm Quận” Nghĩa thời gian vơ ích giảm, thời gian hữu ích tăng, khoảng cách vị tiến gần lại giá trị 0, tức khoảng cách vị tăng lên 1% tiến lại gần cực vị giá đất tang lên 0.094% Hệ số a2 = 0.542 độ co giãn biến giá theo biến “chiều rộng đường” Nghĩa biến tăng thêm 1% giá đất tăng lên tương ứng 0.542% Cụ thể đường có chiều rộng lớn giá đất cao Hệ số a3 = 0.768 độ co giãn biến giá đất theo biến “diện tích thửa” Nghĩa biến tăng thêm 1% giá đất tăng lên 0.768% Hệ số a4 = -0.001 độ co giãn biến giá theo biến “chiều sâu hẻm” nghĩ biến tang thêm 1% giá đất giảm 0.001% Điều cho thấy nhà hẻm sâu có giá trị thấp II.4 Kết xây dựng mơ hình hàm hồi quy II.4.1 Mơ hình hồi quy tổng qt hàm Cobb – Douglas Kết hồi quy thu bảng suy phương trình ước lượng (1) có dạng sau: LnY = 11.294 + 0.094LnX1 + 0.542LnX2 + 0.768LnX3 – 0.001LnX4 (3) Trả lại với phương trình gốc dạng Cobb – Douglas, ta có phương trình cuối sau: Y = e11.294 *X10.094 * X20.542 *X30.768 *X4- 0.001 II.4.2 Kết Theo Quyết định 89/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 quy định giá đất Quận 10 theo tuyến đường Trang 38 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan Tại Điều Quyết Định 89/2008/QĐ-UBND quy định đất hẻm sau: Điều Giá nhóm đất phi nơng nghiệp Bảng giá đất thị nơng thơn: a) Vị trí đất mặt tiền: b) Vị trí đất hẻm: Vị trí hẻm: Vị trí 1: có chiều rộng hẻm lớn 5m trải nhựa bê tông, xi măng; Vị trí 2: có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m trải nhựa bê tơng, xi măng; Vị trí 3: có chiều rộng hẻm từ 2m đến 3m trải nhựa bê tơng, xi măng; Vị trí 4: có chiều rộng hẻm 2m trải nhựa bê tông, xi măng Phân cấp hẻm: Hẻm cấp 1: hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường; Các cấp hẻm lại Hệ số để tính giá đất theo vị trí cấp hẻm so với giá đất mặt tiền đường: STT Loại hẻm Vị trí Vị trí Vị trí Vị trí Hẻm cấp 0,5 0,4 0,3 0,2 Các cấp hẻm lại Tính khơng q 0,8 lần giá hẻm cấp Nếu hẻm đất, tính 0,8 lần so với mức giá hẻm trải nhựa bê tông, xi măng loại hẻm Trang 39 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan Nhận xét bảng giá đất năm 2009 Bảng giá đất năm 2009 địa phương đưa đầu năm xây dựng cụ thể, sát với thực tế dễ áp dụng so với năm trước, có gắn kết thơng tin giá đất với vị trí đất đồ (bản đồ trạng, đồ địa chính) tính pháp lý quyền sử dụng đất Bảng giá đất UBND Tp Hồ Chí Minh ban hành cơng bố hàng năm áp dụng cho bảy mục đích gồm tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp Nhà nước doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính lệ phí trước bạ; tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường dối với người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước Riêng việc xác định giá trị quyền sử dụng đất ba mục đích Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất; bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất; doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất, bảng giá đất UBND TP ban hành chưa sát với giá thị trường tiến hành điều chỉnh mức giá cho phù hợp Trong năm (2005) áp dụng bảng giá đất ban hành theo Luật Đất đai, quận, huyện tồn đọng 11.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có người nhận Ngun nhân, nghĩa vụ tài q lớn, người dân khơng có tiền để trả Trong việc giữ giá đất mức thấp thuận lợi cho đại đa số người dân, lại có tác dụng ngược người có đất bị thu hồi người làm cơng tác giải phóng mặt Bảng giá đất 2009 tăng từ 10% - 300% so với năm 2008 Tuy giá có sát với thực tế điều lại trở thành gánh nặng cho người dân với khoản nghĩa vụ thuế Từ mức giá cao 67,5 triệu đồng/m2 tăng lên 81 triệu đồng/m2 Những nơi giải phóng mặt bằng, giải tỏa người dân hưởng lợi từ giá đất cao, người phải thực nghĩa vụ thuế vấn đề lớn Có thể nói bảng giá đất đưa chưa phản ánh giá trị bất động sản giải mục tiêu chủ yếu quản lý Nhà nước tính thuế, tính tiền sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, tính tiền bồi thường xử phạt vi phạm pháp luật đất đai Hiện bảng giá đất xây dựng thủ công chủ quan Giá đất tồn tuyến đường tính nhau, khơng phân biệt vị trí tuyến đường chưa phân biệt nhà đầu hẻm hay nhà cuối hẻm Việc thay đổi bảng giá đất hàng năm làm công tác đền bù giải tỏa dự án gặp nhiều khó khăn, đầu năm việc kiểm kê đền bù chậm, đến cuối năm người dân chần chừ khơng chịu làm kiểm kê để nghe ngóng giá đất Vì nói việc có bảng giá đất khơng thể thoả mãn cho tất mục đích Dựa vào mơ hình hàm hồi quy xây dựng thông qua phần mềm Excel ta xác định giá đất dự đoán Tuy nhiên sử dụng mơ hình hàm hồi quy, ta chưa xác định yếu tố “chiều sâu hẻm” Trang 40 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hồi Khánh Đan Áp dụng mơ hình diện tích nhà trung bình 100m2 tuyến đường theo Bảng giá đất 2009 UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ta xác định giá đất vị trí mặt tiền, hẻm cấp hệ số k vị trí hẻm vị trí mặt tiền Bảng 2.7 Giá đất chạy hàm hệ số k tương ứng Với kết thu ta thấy chênh lệch giá dự báo giá Nhà nước quy định thể rõ qua đồ thị sau: 140000 120000 100000 80000 GIÁ DỰ BÁO 60000 GIÁ NHÀ NƯỚC 40000 20000 13 19 25 31 37 43 49 55 61 Hình 2.3 Biểu đồ thể giá nhà nước giá dự báo Thông qua đồ thị ta nhận thấy giá nhà nước thấp nhiều so với giá dự báo Giá nhà nước khơng có chênh lệch cao mức giá thấp mức giá cao Nhưng giá dự báo chênh lệch lại thể rõ Nơi có giá cao thuộc tuyến đường Ba Tháng Hai, đoạn từ Nguyễn Tri Phương đến Lê Trang 41 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan Hồng Phong, giá thấp thuộc đoạn đường Hoàng Dư Khương Đường Ba Tháng Hai nơi tập trung khu thương mại – dịch vụ sầm uất toàn Quận, trung tâm Quận nên giá đất nơi thường cao toàn Quận Đối với đường Hoàng Dư Khương trước hẻm, sau nâng lên thành đường nơi đáp ứng nhu cầu nhà nơi kinh doanh, bn bán Vì giá đoạn đường không cao thuộc loại thấp toàn Quận 50000 40000 30000 GIÁ DỰ BÁO 20000 GIÁ NHÀ NƯỚC 10000 13 19 25 31 37 43 49 55 61 Hình 2.4 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp Biểu đồ cho ta thấy giá dự báo cao nhiều so với giá nhà nước Trong trường hợp mức giá thấp mức giá cao giá dự báo giá nhà nước chênh lệch đáng kể Sự chênh lệch chủ yếu khoảng cách tới trung tâm Quận hẻm khác ảnh hưởng đến giá vị trí khác Đối với biểu đồ 2.3, 2.4, 2.5 ta nhận thấy chênh lệch giá dự báo giá nhà nước tương tự biểu đồ 2.2 Trang 42 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 GIÁ DỰ BÁO GIÁ NHÀ NƯỚC 13 19 25 31 37 43 49 55 61 Hình 2.5 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp 35000 30000 25000 20000 GIÁ DỰ BÁO 15000 GIÁ NHÀ NƯỚC 10000 5000 13 19 25 31 37 43 49 55 61 Hình 2.6 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp Trang 43 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan 25000 20000 15000 GIÁ DỰ BÁO 10000 GIÁ NHÀ NƯỚC 5000 13 19 25 31 37 43 49 55 61 Hình 2.7 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp Nhận xét chung giá dự báo giá nhà nước: Giá dự báo luôn cao nhiều so với giá nhà nước, cho dù đất nằm vị trí khác Nhưng giá dự báo vị trí mặt tiền có có chênh lệch cao mức giá thấp mức giá cao nhất, giá dự báo vị trí hẻm chênh lệch có phần tương đối Vì chúng tơi đề xuất số hướng hồn thiện mơ hình định giá đất sau: Gia tăng số lượng biến độc lập mơ hình hàm giá, xác định đầy đủ biến đại diện cho hai thuộc tính vị chất lượng Thay đổi cách thức thu thập liệu cách đến tận nơi cần điều tra để có thơng tin cách xác, giảm thiểu đến mức thấp sai số, góp phần làm tăng độ xác mơ hình II.4.3 Khả ứng dụng mơ hình định giá theo lý thuyết Vị - Chất Lượng Khi xác định thông tin đất đai ta dễ dàng định giá loại đất cách khách quan, sát thực tế thơng qua mơ hình hàm giá xây dựng Việc xác định giá đất thống theo mơ hình chung giúp cho nhà nước kiểm soát giá đất đai cách dễ dàng Có thể nói phương pháp định giá theo lý thuyết Vị - Chất lượng cung cấp thông tin hỗ trợ khách quan khoa học cho công tác định giá Vì với kết nghiên cứu cung cấp công cụ nhằm theo sát thị trường giá nhà đất để đưa sách hỗ trợ can thiệp biện pháp thị trường, góp phần giúp cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai tốt II.4.4 Nhận xét mơ hình định giá theo lý thuyết Vị - Chất lượng Với mơ hình hàm định giá cho thấy khả ứng dụng vào thực tế cơng tác lập bảng giá đất hàng năm địa phương cao Tính sát thực khơng thể hệ số xác định R2 = 0.894 mà cách thức, phương Trang 44 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan pháp thực nhằm xây dựng bảng giá đất sát với thực tế, sát với giá thị trường Ta nhìn thấy rõ qua yếu tố sau: - Theo Bảng giá đất 2009 UBND Tp Hồ Chí Minh ban hành ta nhận thấy giá đất áp dụng cho tuyến đường nhìn chung chưa cụ thể hóa đoạn đường riêng biệt Do khó tránh khỏi việc xác định giá đất chưa xác Trong mơ hình hàm giá lập xác định giá đất đoạn đường cụ thể tuyến đường Lấy đường Ba Tháng Hai làm ví dụ cụ thể sau: bảng giá đất nhà nước ban hành, đường Ba Tháng Hai chia thành ba đoạn Lý Thường Kiệt – Nguyễn Tri Phương, Nguyễn Tri Phương – Lê Hồng Phong, Lê Hồng Phong – ngã sáu Dân Chủ Như giá đất đoạn đường Nguyễn Tri Phương – Lê Hồng Phong Tuy nhiên thực tế lại Tùy vào yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất khu vực Như người có nhu cầu kinh doanh quần áo may sẵn họ lựa chọn đất khu vực gần đường Lê Hồng Phong khu mua bán quần áo Do giá đất người này khác so với người khơng có nhu cầu Ngược lại giá đất khu vực gần Lý Thường Kiệt cao giá người có nhu cầu mua bán điện thoại di động ngược lại với người khơng có nhu cầu Từ cho thấy với mơ hình hàm giá ta xác định giá đất đoạn đường khác tuyến đường mà cho kết tương đối sát thực tế với biến “khoảng cách vị thế” - Đối với đất nằm hẻm lại xác định theo cách khác Tại hẻm có độ rộng khác giá đất áp dụng theo hệ số định Điều chưa thật hợp lý Bởi lẽ đất sâu hẻm khơng thể có giá cao ngang với đất nằm gần đường Trong đó, với mơ hình hàm giá ta xác định biến “chiều sâu hẻm” Đây biến đo khảng cách từ vị trí đất đến mặt tiền đường Do góp phần vào việc định giá sát với thực tế Tâm lý người tiêu dùng ln mong muốn có ngơi nhà hay đất gần đường lớn, gần nơi làm việc… mà nhà sâu hẻm giá thấp Điều thể mơ hình hàm giá Tuy nhiên , gói gọn đề tài chưa xét đến yếu tố chiều sâu hẻm Do cần thu thập thêm thơng tin từ thực tế, báo chí… để góp phần hồn thiện mơ hình ngày xác - Trong bảng giá đất 2009 ta nhận thấy giá đất vị trí hẻm tính tốn theo hệ số xác định Tuy nhiên giá đất dự đốn sử dụng mơ hình hàm lại cho hệ số không theo quy luật cụ thể Điều cho thấy khơng phải với vị trí hẻm hệ số giá đất giống Ta nhận thấy rõ thơng qua biểu đồ sau: Trang 45 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan HỆ SỐ NHÀ NƯỚC HỆ SỐ DỰ ĐOÁ N 1 11 16 21 26 31 36 41 46 51 56 61 Bảng 2.8 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 1, hẻm cấp 0.8 0.7 0.6 0.5 HỆ SỐ NHÀ NƯỚC 0.4 HỆ SỐ DỰ ĐOÁN 0.3 0.2 0.1 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 Bảng 2.9 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 2, hẻm cấp H Ệ SỐ N H À N ƯỚC H Ệ SỐ D Ự Đ OÁ N 1 1 2 36 41 46 51 56 61 Bảng 2.10 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 3, hẻm cấp 0.5 0.45 0.4 0.35 0.3 HỆ SỐ NHÀ NƯỚC 0.25 HỆ SỐ DỰ ĐOÁN 0.2 0.15 0.1 0.05 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 Bảng 2.11 Biểu đồ thể hệ số k vị trí 4, hẻm cấp Trang 46 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Trịnh Hoài Khánh Đan KẾT LUẬN Kết nghiên cứu xây dựng bảng giá đất địa bàn Quận 10 Tuy có hạn chế cơng tác điều tra số liệu nên khó giải thích tồn giá đất địa bàn Quận 10 Thế giới hạn đó, hàm hồi quy thể ý tưởng lý thuyết Vị - Chất lượng, góp phần kiểm chứng tính thực tiễn phương pháp định giá theo lý thuyết Với hệ số xác định R2 = 0.894 mang lại kết gần sát với thực tế Bảng giá đất dự đoán cho thấy rõ chênh lệch cao giá đất dự đoán giá đất Nhà nước ban hành Do xác định rõ khoản thu việc thực nghĩa vụ đất đai người dân, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước đất đai Nghiên cứu mở hướng cho công tác định giá đất Với hy vọng cung cấp gợi ý định cho bước tiếp sau việc nghiên cứu cơng tác định giá đất quy mơ tồn Thành phố Tuy nhiên hạn chế khó tránh khỏi Do cần thiết phải khắc phục số vấn đề sau: - Cần có kiểm chứng cụ thể hàm hồi quy thực tế - Thường xuyên cập nhật giá thị trường để tăng độ xác cho mơ hình - Điều chỉnh cấu trúc, nội dung phương pháp thu thập thông tin để nâng cao tính xác liệu Ở hạn chế cơng tác điều tra nhiều khía cạnh khác nên đề tài tập trung nghiên cứu số biến chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất Song chúng kỳ vọng mang đến bước tiến cho phương pháp định giá đất theo lý thuyết Vị - Chất lượng Trang 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế đất, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh Bài giảng Thị trường Bất động sản, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh Tài liệu tập huấn Cơng tác điều tra giá đất, xây dựng bảng giá loại đất đai năm 2010 địa bàn tỉnh Bình Dương, TS.Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai Bất động sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Vị - Chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị, Hồng Hữu Phê Patrick Wakely, January 2000, Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies), Vol.37, No.1 Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS, Hồng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005, NXB Thống Kê, Hà Nội Giáo trình Định giá đất, TS.Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), 2006, NXB Nông Nghiệp Hà Nội Luật Đất đai 2003 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng năm 2005 Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá loại đất 11 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 12 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 13 Luận văn tốt nghiệp “Sử dụng công nghệ GIS xác định khảng cách vị phục vụ công tác định giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” Nguyễn Mạnh Hùng thực 14 Luận văn tốt nghiệp “Xây dựng mô hình giá nhà đất địa bàn Quận Bình Thạnh Thành phố Hồ Chí Minh” Nguyễn Thị Yên thực 15 Các trang web: http://www.diaoconline.vn http://dantri.com.vn http://www.sggp.org.vn ... cứu DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN-MT : Tài nguyên Môi trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt Nam đồng DANH... nguyên Môi trường TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt Nam đồng DANH SÁCH BẢNG BIỂU Danh sách hình Trang Hình 1.1 Mơ hình phân khu chức đất đai thị Hình 1.2 Bản đồ giá trị ... Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp 43 Hình 2.7 Biểu đồ thể giá đất vị trí hẻm cấp 44 Danh sách bảng Bảng 2.1 Phương pháp đưa biến vào mơ hình 34 Bảng 2.2 Mức độ phù hợp mơ hình