Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜ NGKINH ĐẠI HỌ NÔĐAI NG LÂ M TP HỒ CHÍ MINH BỘ MƠN TẾ C ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM HỮU HỒNG LONG NGHIÊN CỨU TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ BAÙTHỰC O CAÙ O TỐ T NGHIỆ P VÀ XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG ĐỀ TÀI: TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ “NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ HỒ CHÍ MINH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng Trưởng mơn Kinh tề đất_Khoa quản lí đất đai & Bất động sản viên thự c hiệ : Phạ m Minh) Hữu Hoàng Long ( Trường ĐạiSinh học Nơng Lâm TpnHồ Chí Mã số sinh(Ký viêtên: n: 05135014 ) Lớp: DH05TB Ngành:Quản lý Thị trường BĐS Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 TPHCM, tháng năm 2009 Trang i Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM HỮU HOÀNG LONG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng Trưởng môn Kinh tề đất_Khoa quản lí đất đai & Bất động sản ( Trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh) (Ký tên: ) Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 Trang i Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long Lời đầu tiên, xin cảm ơn Ba Mẹ sinh nuôi ăn học, dạy dỗ nên người Ba Mẹ người thầy, người dìu dắt con, bảo để có thành tựu ngày hơm Cảm ơn hi sinh Ba Mẹ dành cho Em xin cảm ơn tất Thầy, Cơ Khoa Quản lí đất đai Bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm tận tình dạy, truyền đạt vốn kiến thức kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào đời Xin chân thành cảm ơn thầy TS Trần Thanh Hùng, người tận tình dạy em suốt thời gian qua thời gian nghiên cứu thực đề tài Cảm ơn bạn lớp DH05TB giúp đỡ bốn năm vừa qua, sẻ chia vui buồn thời sinh viên Một lần em xin gửi lời cảm ơn đến Ba Mẹ, thầy cô bạn lớp DH05TB Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng năm 2009 Tác giả Phạm Hữu Hoàng Long Trang ii Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Phạm Hữu Hoàng Long, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Đề tài thực hiện: “Nghiên cứu cung cầu giá xây dựng số giá cao ốc văn phòng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” Giảng viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng, Khoa Trường Nội dung tóm tắt báo cáo: Góp phần vào phát triển kinh tế thời gian gần đây, thị trường cao ốc văn phòng trở thành mối quan tâm nhiều nhà đầu tư khách hàng Hơn nữa, Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế nước có bước phát triển mạnh mẽ mối quan hệ liên thông với thị trường giới Trong bối cản nhu cầu văn phịng có vị chất lượng tốt ngày tăng Chính nói thị trường cao ốc văn phòng mặt thị trường bất động sản nước ta Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí thuận lợi xem trọng điểm kinh tế nước ta khu vực, nên việc nhà đầu tư tìm đến để mở rộng sản xuất điều tất yếu, kéo theo việc đầu tư phát triển cao ốc văn phòng để đáp ứng nhu cầu doanh nghiệp Tuy nhiên, giống thị trường bất động sản nói chung, thị trường cao ốc văn phịng trải qua đợt “nóng sốt’ thất thường, làm cho nhà đẩu tư khách hàng khó nắm bắt tình hình Đề tài thực nhằm nghiên cứu biến động cung cầu giá cho thuê cao ốc văn phòng, đồng thời xây dựng số giá cho thuê văn phòng chung cho thị trường cao ốc, để từ làm sở cho nhà đầu tư khách hàng có nhìn tổng quát vể thị trường cao ốc văn phòng qua thời điểm Bằng phương pháp: phương pháp điều tra, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thống kê đề tài thu kết cụ thể: Cung diện tích sàn văn phịng cho th văn phịng hạng A chững lại, văn phòng hạng B C lại tăng lên quận 1, 7, Tân Bình Cầu thị trường cao ốc văn phịng có dấu hiệu suy giảm thời gian gần khủng hoảng kinh tế toàn cầu, tỷ lệ thuê cao ốc văn phịng giảm xuống 5% so với thời kì Q3/08 Và biến động cung cầu thị trường thể thông qua số giá cao ốc văn phòng xác định đề tài Trang iii Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ .1 PHẦN I:TỔNG QUAN I.1.Khái niệm chung bất động sản thị trường bất động sản, đặc điểm cung cầu bất động sản I.1.1 Khái niệm BĐS………………………………………………………… I.1.2 Khái niệm TTBĐS……………………………………………………….4 I.1.3 Đặc điểm cung cầu BĐS…………………………………………………….6 I.2.Bản chất đặc điểm giá bất động sản I.2.1 Bản chất giá bất động sản I.2.2.Đặc điểm giá bất động sản 11 I.2.3 Sự biến thiên giá BĐS .14 I.2.4 Các hình thái biểu giá BĐS 15 I.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 16 I.3 Chỉ số giá phương pháp xác định số giá .17 I.3.1 Khái niệm định số giá 17 I.3.2 Một số phương pháp xây dựng số công ty bất động sản Bộ xây dựng .17 I.4 Phân hạng cao ốc văn phòng 22 I.5 Khái quát địa bàn nghiên cứu 23 I.5.1 Điều kiện tự nhiên Thành phố Hồ Chí Minh .23 I.5.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 25 I.6 Nội dung –Phương pháp nghiên cứu 32 I.6.1 Nội dung nghiên cứu 32 I.6.2 Phương pháp nghiên cứu .32 PHẦN II:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 II.1 Thực trạng thị trường BĐS TP.HCM 33 II.2 Thị trường cao ốc văn phịng thành phố Hồ Chí Minh .35 II.3 Kết xây dựng số giá 41 KẾT LUẬN 55 Trang iv Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh TTBĐS: Thị trường Bất động sản NHTM: Ngân hàng thương mại NHNN: Ngân hàng nhà nước TS: Tài sản XHCN: Xã Hội Chủ Nghĩa TT: Thị trường UBND: Ủy ban nhân dân Cty: Công ty Trang v Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Bảng thống kê nguồn cung cao ốc văn phòng từ Q4/1996 đến Q1/2009 35 Bảng 2.2: Bảng thống kê tỉ lệ thuê cao ốc văn phòng từ Q4/1996 đến Q1/2009 36 Bảng 2.3: Bảng thống kê giá thuê trung bình cao ốc từ Q4/1996 đến Q1/2009 .37 Bảng 2.4: Danh sách cao ốc văn phòng địa bàn TPHCM 42 Bảng 2.5: Bảng mô tả tình hình cao ốc văn phịng Q4/2008 Q1/2009 48 Bảng 2.6: Bảng mô tả biến động giá thuê quận 49 Bảng 2.7: Bảng mô tả giá thuê từ Q1/08 đến Q1/09 quận .52 Trang vi Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Sự dịch chuyển đường cầu cung dịch vụ nhà Hình 1.2 Tính ngưỡng giá BĐS 12 Hình1.3 Tính phi tuyến giá BĐS 13 Hình 1.4 Mặt chiếu đứng mơ hình giá BĐS 14 Hình 1.5 Bản đồ giá trị 15 Hình 1.6 Chỉ số giá phân khúc bất động sản cơng ty Vinaland……… 18 Hình 1.7 Chỉ số giá dự án bất động sản công ty Sacomreal……………19 Hình 1.8: Bản đồ hành TPHCM 31 Hình 2.1: Đồ thị biểu diển diện tích sàn cao ốc từ Q4/96 đến Q1/09 36 Hình 2.2: Đồ thị biểu diễn biến động giá thuê cao ốc từ Q4/06-Q4/08 38 Hình 2.3: Bảng so sánh giá thuê văn phòng hạng A TPHCM so với HongKong Singapo 39 Hình 2.4: Xu hướng dịch chuyển cao ốc văn phòng .40 Hình 2.5: Sự phân bố cao ốc địa bàn thành phố …… 42 Hình 2.6: Sự phân bố cao ốc văn phòng quận 47 Hình 2.7: Biểu đồ biểu diễn cơng suất th giá th trung bình cao ốc Q4/2008 Q1/2009 50 Hình 2.8: Biểu đồ biểu diễn biến động giá thuê cao ốc văn phòng Q4/08 Q1/09 quận 51 Hình 2.9: Biểu đồ biểu diễn biến động tỉ lệ thuê cao ốc văn phòng Q4/08 Q1/09 quận 52 Hình 2.10: Biểu đồ biểu thị giá thuê thời kì 53 Trang vii Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Ở quốc gia nào,thị trường bất động sản ln có vai trò quan trọng kinh tế đời sống xã hội, tạo ảnh hưởng to lớn đến nhiều lĩnh vực Do việc nghiên cứu thị trường bất động sản điều cần thiết Và nước ta ngoại lệ Sự đời, hình thành phát triển thị trường bất động sản có đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội nước ta thời gian qua Tuy giai đoạn đầu, thị trường bất động sản góp phần huy động nguồn vốn nhàn rỗi xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước từ nội kinh tế quốc dân, hỗ trợ cho ngành kinh tế khác phát triển… Với tư cách thị trường đầu vào sản xuất kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vị trí độc tơn kênh phân phối đất đai cho nhà kinh doanh lĩnh vực trồng trọt, chăn ni, xây dựng cơng trình kiến trúc nhà ở,văn phòng Khi Việt Nam gia nhập WTO, trở thành bạn đối tác làm ăn với nước giới việc Chính phủ mở rộng cửa, tạo điều kiện thuận lợi để đón tiếp cơng ty nước ngồi vào làm ăn nước làm thay đổi mặt thị trường bất động sản nói chung cao ốc văn phịng nói riêng Và để đáp ứng nhu cầu ngày mở rộng mạng lưới hoạt động công ty nước, phân khúc cao ốc văn phịng khơng ngừng phát triển Cũng thời gian vừa qua, thị trường cao ốc văn phòng liên tục có đợt “nóng lạnh thất thường” làm cho nhà đầu tư khách hàng khơng đau đầu Tuy nhiên, việc quản lí xu hướng phát triển theo dõi biến động giá thuê lại điều cịn gặp nhiều khó khăn Và muốn giúp cho nhà đầu tư khách hàng việc xây dựng tìm thuê cao ốc, để quan nhà nước dễ dàng quản lí địi hỏi phải có số định, giống số VN-Index để quản lý thị trường chứng khoán Đứng trước thực tế trên, định thực đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu thực trạng cung cầu giá xác định số giá cao ốc văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu biến động cung cầu giá bất động sản xây dựng số giá cao ốc văn phòng Đối tượng nghiên cứu Quy luật cung cầu giá trị, chế hoạt động chúng mối quan hệ tương tác với quy luật kinh tế khác Trang Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long Đối tượng khảo sát: thuộc tính vị thế, chất lượng kinh tế cao ốc văn phòng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài: mạng lưới cao ốc văn phòng cho thuê Thời gian nghiên cứu: tháng 3-2009 → tháng 7-2009 Ý nghĩa đề tài Đề tài thành công giúp xây dựng số dự báo tình hình cao ốc văn phịng bao gồm: cung, cầu giá Giúp nhà đầu tư đưa định muốn xây dựng, giúp khách hàng việc nên tìm thuê văn phòng đâu mức giá hợp lý Trang Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long Hình 2.5 Sự phân bố cao ốc địa bàn thành phố Bảng 2.4: Danh sách cao ốc văn phịng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Q4/2008 Diện tích cho thuê Cao ốc Hạng Quận Sun Wah Tower A D1 97 70.9 20800 19,145 Diamond Plaza A D1 86 61.2 15500 14,260 Metropolitan Tower A D1 95 82.5 15200 14,819 Saigon Tower A D1 84 67.8 12000 11,783 Saigon Centre A D1 90 64.4 10846 9,145 Trang 42 Q1/2009 Diện tích sàn Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long Saigon Trade Center B D1 56 42 33546 28,416 Me Linh Point B D1 71 41 17600 16,571 Fideco Tower B D1 46.5 34 11700 14,384 Royal Centre B D1 54.12 39 14000 13,000 Petro Building B D1 60 41.5 13304 13,124 Gemadept B D1 51.5 51.5 12000 12,000 Saigon Riverside Office B D1 36.36 30.6 10000 9,826 Harbour View Tower B D1 45.45 27 8000 7,242 Saigon Finance Center B D1 40 45 8000 8,000 The Landmark B D1 50 40 8000 7,905 OSIC B D1 43 29.7 6500 6,445 Central Plaza B D1 50 50 6094 6,094 Bitexco B D1 40 37 6000 5,940 Yoco Building B D1 38 30 5000 3,452 Capital Place B D1 45 29.7 4400 4,105 Somerset B D1 54.55 38.7 3200 2,902 Opera View B D1 68 68 3100 3,100 PDD Building B D1 30 30 2700 2,700 Havana B D1 55 36 7128 6,128 Sailing Tower B D1 66 39.5 16900 5,534 TMS B D1 32 30.5 4000 2,786 Master Building B D1 35 35 10000 3,933 Nguyen Thong Office Building C D1 24 24 8750 8,750 Golden Tower C D1 50 25 6721 5,611 Han Nam Office C D1 21 27 5100 5,015 Zen Plaza C D1 43 34 5000 3,672 Central Park Building C D1 40 27 4,000 3,940 Hoa Lam Office Centre C D1 27 22.5 4,000 3,812 Norch Building C D1 32.5 25 4,000 2,054 Khang Thong Building C D1 35 42 3,651 3,651 Sycomore Plaza C D1 30 24.3 3,500 2,975 Abacus Tower C D1 33.5 33 3,500 3,118 Thai Son Building C D1 25 24.5 2,000 1,000 Trang 43 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long IDC Industrial Center C D1 30 30 3,200 3,200 Miss Ao Dai C D1 44 25 3,199 3,005 Saigon Ingot Building C D1 57.27 22 3,120 3,044 Dong Nai Brick Building C D1 22 24 3,000 2,870 Ben Thanh TSC Building C D1 32 30 2,000 530 Satra Building C D1 30 21.6 2,560 1,893 18 HBT C D1 47 25 2,400 2,060 IWA Square C D1 25 27 2056 1,682 VFC Tower C D1 41 39 2,050 1,760 Empire Tower C D1 55 38.5 2,000 1,680 Kimdo Centre C D1 36 25.2 2,000 1,737 Nam Thanh Building C D1 24 21 2,000 2,000 Jardine House C D1 40 35 1,952 1,887 Vietnam Business Center C D1 40 26.1 1,900 1,730 IBC Building C D1 30 23.4 1,650 1,452 CMARD Building C D1 30 30 1,600 1,600 Fidi Tour Building C D1 30 18 1,600 1,380 Star View C D1 23.4 23.4 1,600 1,365 Gatexim Building C D1 25 18 1,560 1,330 IDD Building C D1 32 34 1,500 1,200 Colonnade C D1 25 22.5 1,500 1,378 Maison Pasteur C D1 22.73 25 1,350 660 Cityview C D1 40.91 23.4 1,208 1,089 Nam An Building C D1 30 23 1,140 1,068 Mondial Centre C D1 31.82 22.5 1,000 875 Vinaconex C D1 20 18 925 903 181 Dien Bien Phu C D1 23 20 800 800 Quynh Lan Building C D1 35 33 2,390 1,190 Sky View C D1 18 18 1,000 780 River View C D1 32 32 1,888 1,666 Park View Building C D1 23 22.5 3,000 2,085 Dong Han Plaza C D10 20 16 12,000 5,272 Hoang Anh Safomec C D10 15 15 5,730 5,461 Trang 44 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long V&N Building C D10 25 25 1,733 1,733 Citilight Tower C D3 35 30 6400 5,883 Itaxa House C D3 40 28 5,073 4,673 E-star Building C D3 31.82 22.5 5,000 4,880 Phoenix Building C D3 35 20 4,000 3,468 Thien Son I C D3 27.3 20 4,000 3,797 Alpha Tower C D3 35 27 3,500 3,040 Green Star C D3 33 25 3,000 2,880 Qunimex Building C D3 24.3 1,400 410 Giay Viet Plaza C D3 25 20 2,800 2,660 Loyal Building C D3 40 24 2,500 2,432 Vitek Building C D3 33 26 2,500 2,400 Pasteur Tower C D3 36 24 2,174 1,894 G-B Building C D3 20.5 20.5 1,962 1,162 Green House C D3 30 22 1,850 1,780 KM Plaza C D3 26 22 1,620 1,620 61A - 63 Vo Van Tan C D3 25 27 1,500 1,326 DC Tower C D3 23 2,900 2,040 HAD Building C D3 27 1,000 1,000 H3 Building C D4 24 24 15,000 10,500 HUD Building C Binh Thanh 25 19 3,000 2,900 Melody Tower C Binh Thanh 28 28 2,100 2,100 Dong Tay TCI C Binh Thanh 18 5,500 4,600 Phoenix Tower C D5 35 23 1,000 503 Lawrence S Ting B D7 29.5 23 10000 12,500 Saigon Paragon B D7 44 33 8000 6,465 Beautiful Saigon C D7 20 3300 2,588 Broadway Office Park C D7 17 9,290 8,280 Beautiful Saigon C D7 20 7,192 5,783 211 Nguyen Van Troi C Phu Nhuan 25 36.4 1,960 1,960 Tecasin Business Centre C Tan Binh 21.82 20.7 3300 3,165 21.4 Trang 45 Ngành quản lý thị trường bất động sản Huna Building C Tan Binh Parkroyal (Novotel) C Tan Binh Hoang Trieu Building C Business Airport Centre Phạm Hữu Hoàng Long 10 2,000 2,000 24 27 1300 1,040 Tan Binh 15 20 1,200 935 C Tan Binh 28.55 23 12500 11,280 DTC Plaza C Tan Binh 17 2,100 1,530 E-Town Building B Tan Binh 19.5 20.5 29,000 28,692 E-Town Building B Tan Binh 19.5 20.5 27,000 26,840 E-Town Building B Tan Binh 19.5 20.5 13,600 13,600 Scetpa Building B Tan Binh 18 22 10,340 10,088 B Tan Binh 31 25 6,000 5,129 C.T Plaza (Nguồn: Savills) 100% văn phịng hạng A tọa lạc vị trí đắc địa thành phố, tập trung xung quanh cực vị cao UBND Thành phố Các cao ốc văn phòng lại tập trung chủ yếu Q1 Q3 Điều dễ giải thích quận trung tâm thành phố, nơi có vị cao tập trung nhiều cơng ty lớn nước nước ngồi, việc tạo lập mối quan hệ xã hội dễ dàng Nhìn chung, phân bố cao ốc văn phòng đểu diễn theo quy luật: Quy luật hướng tâm: với tập trung đông đúc quan kinh tế, máy hành nhà nước, cơng ty nước ngồi, quận xem trung tâm TP.HCM, cao ốc văn phịng ln tập trung Mặt khác nguồn cung có hạng nên cao ốc văn phòng phải xây dựng địa điểm khác, hầu hết xoay quanh cực vị Tuy nhiên, cịn có yếu tố khác tác động đến việc phân bố cao ốc văn phịng, việc hình thành khu công nghiệp, trung tâm việc làm quận ngoại vi Hay nói cách khác quy luật ly tâm Điều chứng minh thông qua đồ xu hướng dịch chuyển cao ốc văn phịng (hình 2.4) Tại quận Tân Bình, quận 7, khu cơng nghiệp Tân Bình, Tân Thuận… liên tục phát triển thu hút quan tâm chủ đầu tư Đây hội tốt cho việc thực việc đầu tư xây dựng nhiều thách thức Trang 46 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long phân bố cao ốc địa bàn TPHCM quận Tân Bình, 10, 9% quận Phú Nhuận, 1, 1% quận Bình Thạnh, 3, 3% quận 10, 3, 3% quận 7, 5, 5% quận 5, 1, 1% quận 4, 1, 1% quận 3, 18, 16% quận 1, 68, 61% Hình 2.6: Sự phân bố cao ốc văn phòng quận Từ Q1/08 đến Q1/09 giá thuê cao ốc văn phòng trải qua nhiều biến động, làm cho giá thuê thay đổi liên tục Vào đầu năm 2008, cao ốc văn phòng quận tăng giá, phần TT chứng khoán nước ta lên sốt, tạo nên đợt tăng giá phi mã, nhà đầu tư thu lợi nhiều từ chứng khoán mở rộng sản xuất, nhu cầu tìm th văn phịng tăng cao làm cho giá thuê cao ốc nơi tăng lên.và tăng giá kéo dài đến cuối quý đầu quý Tuy nhiên, từ Q3/08 giá thuê bắt đầu giảm sút suy thoái kinh tế giới Mặc dù vậy, giá thuê quận Phú Nhuận lại có xu hướng tăng lên, khách hàng bắt đầu rời bỏ khu vực trung tâm để đến khu vực xung quanh với giá thuê rẻ Trong thời kì sốt, giá cao ốc văn phòng hạng A đẩy lên tới gần 100 USD/m2, giá văn phịng hạng B C tăng lên gấp 1,5 đến lần điều giải thích nguồn cung thiếu cầu, nhu cầu tìm thuê cao ốc tăng mạnh phát triển kinh tế việc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Nhưng nay, khủng hoảng kinh tế toàn cầu kéo theo việc cắt giảm lao động ngành nghề đời nhiều cao ốc văn phòng khác làm cho giá thuê cao ốc dẩn trở lại với mức giá ban đầu- mức giá trước sốt Điều thể qua bảng mô tả bên dưới, nguồn cung văn phòng hạng A chững lại, cao ốc hạng B C ngày tăng Cùng với sụt giảm kinh tế giới khu vực làm cho khách hàng bắt đầu tìm th nơi có chất lượng tương tự có giá thuê rẻ Trang 47 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long Bảng 2.5: Bảng mơ tả tình hình cao ốc văn phịng Q4/2008 Q1/2009 Q4/08 Hạng A Quận m2 Q4/08 Hạng B m2 Q4/08 Hạng C m2 Q1/09 Hạng A m2 Q1/09 Hạng B m2 Q1/09 % thay đỗi % thay đổi % thay đổi Hạng A Hạng B Hạng C Hạng C m2 74,307 181,442 102,542 74,307 209,342 109,370 0% 15.38% 6.66% - - 49,279 - - 53,179 - - 7.91% - - 15,000 - - 15,000 - - 0.00% - - 1,000 - - 1,000 - - 0.00% Phu Nhuan - - 1,960 - - 1,960 - - 0.00% Binh Thanh - - 5,100 - - 10,600 - - 107.84% - 12,500 12,590 - 20,500 19,782 - 64.00% 57.12% Tan Binh - 85,940 20,300 - 85,940 22,400 - 0.00% 10.34% 10 - - 15,463 - - 19,463 - - 25.87% Tổng/trung bình 74,307 279,882 223,234 74,307 315,782 252,754 0.00% 12.83% 13,22% (Nguồn: Savills) Từ Q4/08 đến Q1/09, toàn thành phố khơng có thêm cao ốc hạng A đưa vào sử dụng, đó, diện tích sàn hạng B C, chủ yếu quận 1, nơi có vị cao Nhưng có lẽ kéo theo người dân thấy Trang 48 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long TT cao ốc nóng sốt vào đầu năm 2008, nên có nhiều người biến hộ thành cao ốc thuê Chính điều vơ hình chung làm cho giá thuê khu vực trung tâm giảm xuống đáng kể, nhiên cung lớn cầu Sự biến động giá thuê quận Bảng 2.6: Bảng mô tả biến động giá thuê quận Giá thuê Tỉ lệ thuê Q4 2008 Q1 2009 % Quận (US$) (US$) 51.52 Q4 2008 Q1 2009 % Thay đổi Thay đổi (%) Thay đổi 41.47 -19.51% 92.79 88.10 -5.06% 30.22 24.33 -19.48% 83.38 89.03 6.77% 24.00 24.00 0.00% 67.87 70.00 3.14% Binh Thạnh 26.24 20.26 -22.77% 98.08 90.57 -7.66% Phú Nhuận 36.36 36.36 0.00% 79.90 100.00 25.16% 23.92 22.82 -4.60% 95.41 88.42 -7.33% 10 19.53 16.51 -15.48% 71.80 64.05 -10.80% Tân Bình 22.53 21.00 -6.80% 97.88 96.27 -1.64% Trung bình 41.27 33.88 -17.92% 91.67 88.44 -3.52% Trang 49 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long Hình 2.7: Biểu đồ biểu diễn cơng suất th giá th trung bình cao ốc Q4/2008 Q1/2009 Trang 50 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long Hình 2.8: Biểu đồ biểu diễn biến động giá thuê cao ốc văn phòng Q4/08 Q1/09 quận Trang 51 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hồng Long Hình 2.9: Biểu đồ biểu diễn biến động tỉ lệ thuê cao ốc văn phòng Q4/08 Q1/09 quận Từ Q4/08 đến Q1/09, cơng suất th giá th trung bình cao ốc quận giảm đáng kể, nhiên quận lân cận trung tâm quận Phú Nhuận lại có xu hướng tăng lên giá thuê rẻ hơn, chất lượng tương đồng thời gian đến trung tâm ngắn Bảng 2.7: Bảng mô tả giá thuê từ Q1/08 đến Q1/09 quận Quận Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 54.01 58.45 55.46 51.52 41.47 27.66 32.52 32.62 30.22 24.33 24 24 24 24 24.00 Bình Thạnh 21.32 21.32 26.24 26.24 20.26 Phú Nhuận 23.5 23.5 25 36.36 36.36 24.47 26.47 26.05 23.92 22.82 10 18.71 18.71 19.53 16.51 Tân Bình 18.02 20.43 20.97 22.53 21.00 (Nguồn: Savills) Trang 52 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long Biểu đồ giá thuê cao ốc hai thời kì 120 100 U S D /m 80 giá sau sốt giá sốt 60 40 20 Su nW Sa ah M ig o nT o w H a P ee L in T o we rb o tro h P e ur B o V ie u ild in w in Yo Tow O co S O p B u IC ir ld e S L a a i l a in E - w r e in g T V ie w To nc o wn e S we B Ti D o Cu.iTld n Ho H a L a n n g T iPn l a z a m N a ay a m T I D SOyfcfi c O f C D o C I o me fi n g n d oCre c N a u s t enPt i B r i a l la z r ic C e k n E mB u ild 1t C M J a r dp i re i H B T A i T G aR D n e H o w e te o M ax im B u il u s is B d Q u M o n o n Pu ildiin y n d ia a s n P a h L l C te rk a n e u V ie B n t r Vw u ild E - & NB uBildin s t a u in A r i ld G i lp hB u il d in g a y a T in P a V ie o w s te t P e u r la z T B e H A K MoPw e a u D la N t if B u z a P a g u u l S ild in r k r y e n a ig g oy V on al an (ND T oTv Co te P la za cao ốc Hình 2.10: Biểu đồ biểu thị giá thuê thời kì Dựa vào biểu đồ giá thời kỳ giá sốt giá sau sốt, ta thấy có chênh lệch lớn giá có nơi sau sốt, giá sụt giảm từ 15-20%, có văn phịng giảm đến 50% Saigon Ingot building Trong đó, lại có số cao ốc lại hưởng lợi từ điều này, nhiều khách hàng thay đổi thói quen, không cần thuê nơi trung tâm với chi phí đắt đỏ, mà chuyển sang quận lân cận, có diện tích chất lượng tương đương chi phí hợp lí Và để quản lí tình hình giá cao ốc văn phịng việc cần thiết cấp bách phải xây dựng số giá phản ánh chung cho thị trường Từ đưa định cho việc đầu tư xây dựng tìm thuê cao ốc Cách Trang 53 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long ∑Pi ∑P0 Với Pi : giá thuê thời kỳ sau P0 : giá thuê thời kì trước Dựa vào bảng 2.2.→ số giá = 0,8219 Ở phương pháp này, việc tính số giá dựa tổng giá trung bình/m2 tồn thị trường, Khi đó, việc xác định số giá phản ánh mức biến động giá toàn thị trường Khi số > 1, tổng giá thị trường vào thời điểm sau lớn trước, có nghĩa thị trường sốt, ngược lại Ở đây, số giá = 0,8219 cho thấy thị trường cao ốc văn phòng đà giảm mạnh, giá thuê cao ốc giảm gần 20% so với kỳ gốc Đúng với biến động biểu thị hình 2.10 Chỉ số giá = Cách ∑(Pi1 *Si) Chỉ số giá = Giá ∑(Pi0* Si) Với Pi1 : giá thuê thời kỳ sau Pi0 : giá thuê thời kì trước Si: diện tích th thời kì sau Dựa vào bảng 2.2 → số giá = 0,798 Đây phương pháp tính số giá có trọng số Ở trường hợp này, số giá phản ánh cầu thị trường cao ốc, với diện tích cung ứng, số giá > 1, cho thấy cầu > cung, giá thuê tăng, ngược lại Ở số giá = 0,798 điều có nghĩa với lượng diện tích sàn vậy, nhu cầu khách hàng giảm xuống kéo theo giá thuê cao ốc giảm Trang 54 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long KẾT LUẬN Hịa với phát triển chung tồn cầu, Việt Nam khơng ngừng nỗ lực để tự phát triển nhiều phương diện Và đóng góp chung cho phát triển khơng thể khơng nói tới phát triển thị trường bất động sản nước nói chung Thành phố Hổ Chí Minh nói riêng Là trung tâm kinh tế- trị nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, nhu cầu cao ốc văn phịng ngày tăng việc đầu tư xây dựng văn phòng địa bàn điều cấp thiết Nhưng với xu hướng mở rộng đặc khu kinh tế rộng khắp quận, nên thời gian gần đây, cao ốc văn phòng xây dựng khắp quận từ trung tâm đến ngoại vi, không tập trung Quận trước Điều phần làm thay đổi cung, cầu giá thuê cao ốc Từ kết nghiên cứu cho thấy, cung thị trường cao ốc không ngừng tăng năm qua, thêm vào ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu làm cho giá thuê cao ốc văn phòng giảm mạnh số khu vực Qua bảng thống kê kết xây dựng số giá phản ánh xác thay đổi Chỉ số giá xây dựng nên để giúp nhà đầu tư khách hàng có nhìn khách quan thị trường đưa định đắn thời điểm Tuy nhiên, hạn chế thời gian lực, số đưa chưa trọn vẹn chưa phản ánh hết thị trường nên số có tính chất minh họa tham khảo Trang 55 Ngành quản lý thị trường bất động sản Phạm Hữu Hoàng Long TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế Đất & Bất Động Sản – TS.Trần Thanh Hùng Bài giảng Thị trường bất động sản, 2009 TS Trần Thanh Hùng, Tp.HCM Thị trường Bất động sản, Những Vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam – PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam – Năm 2004 – Nhà Xuất Tài Chính Một số số đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam TS Phạm Quang Tú – Viện Kinh Tế Xây Dựng Luận văn tốt nghiệp – Nguyễn Trần Lê, lớp Quản lý thị trường bất động sản Khóa 30 VỊ THẾ, CHẤT LƯỢNG VÀ SỰ LỰA CHỌN KHÁC: tiến tới lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị, TS Hoàng Hữu Phê, GS Patrick Wakely, Vương Quốc Anh – 2000 NXBTạp chí thị học (Urban Studies) Social Behaviour as a Basis for Modelling the Urban Housing Market: A Review, November 2002 Website: Vietrees.com.vn Website: cbre.com.vn 10.Dữ liệu tổng hợp Công ty Savills Trang 56 ... quản lý thị trường chứng khoán Đứng trước thực tế trên, định thực đề tài nghiên cứu: ? ?Nghiên cứu thực trạng cung cầu giá xác định số giá cao ốc văn phòng cho thuê địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”,... ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN PHẠM HỮU HOÀNG LONG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CUNG CẦU GIÁ CẢ VÀ XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ CAO ỐC VĂN PHÒNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: T.S Trần Thanh Hùng... Thành phố Hồ Chí Minh Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu biến động cung cầu giá bất động sản xây dựng số giá cao ốc văn phòng Đối tượng nghiên cứu Quy luật cung cầu giá trị, chế hoạt động chúng mối