BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHĨA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ THANH THẢO 05124109 DHO5QL 2005 - 2009 QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN -  - NGUYỄN THỊ THANH THẢO CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: ThS Dương Thị Tuyết Hà ( Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) (Ký tên:………………………………….) Tháng năm 2009 LỜI CẢM ƠN  Con xin chân thành cảm ơn cha mẹ sinh con, nuôi dưỡng tạo điều kiện tốt cho ăn học khôn lớn ngày nay, cảm ơn người thân gia đình động viên, giúp đỡ tạo niềm tin cho Thảo suốt thời gian qua Xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nơng Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, tồn thể q thầy tần tình truyền đạt kiến thức kinh nghiệm thực tế bổ ích cho em trình học tập Xin chân thành cảm ơn cô Dương Thị Tuyết Hà, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ em suốt thời gian làm đề tài, giúp em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn cô chú, anh chị làm việc Ban bồi thường giải phóng mặt Quận 2, đặc biệt anh chị làm việc Tổ công tác bồi thường Phường Bình An, Quận tạo điều kiện cho em thực tập thu thập số liệu hoàn chỉnh, đồng thời truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em suốt thời gian thực tập Cũng xin chân thành cảm ơn anh chị, Ban lãnh đạo Phịng Quản lý thị, Phịng thống kê Quận 2, Phịng Tài ngun Mơi trường Quận nhiệt tình giúp đỡ em việc thu thập tài liệu liên quan để em hoàn chỉnh đề tài tốt nghiệp Cũng xin cảm ơn tập thể sinh viên lớp Quản lý đất đai 31 bạn giúp đỡ động viên suốt thời gian qua Do hiểu biết hạn chế thời gian thực tập ngắn nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót, mong đóng góp ý kiến Thầy Cơ bạn Xin chân thành cảm ơn! Tp.Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng 07 năm 2009 Sinh viên Nguyễn Thị Thanh Thảo i MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Lược sử công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.1.4 Cơ sở pháp lý .10 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 11 I.2.1 Điều kiện tự nhiên 11 I.2.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên 12 I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 13 I.3 Nội dung phương, pháp nghiên cứu quy trình thực 17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 18 I.3.3 Quy trình thực đề tài .18 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .19 II.1 Tình hình quản lý Nhà nước đất đai .19 II.1.1 Cơng tác đo đạc thành lập đồ địa 19 II.1.2 Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 19 II.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .20 II.1.4 Tình hình chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất .20 II.1.5 Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo 22 II.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 22 II.3 Một số sách phục vụ cho công tác BT-HT-TĐC Quận .23 II.3.1 Quy định chung sách bồi thường 23 II.3.2 Nguyên tắc chung sách bồi thường Nhà nước thu hồi đất 24 II.3.3 Quy trình thủ tục thực công tác BT-HT-TĐC 25 II.4 Khái quát dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm 29 II.4.1 Tên dự án, quy mơ, vị trí mục đích đầu tư 29 II.4.2 Chủ đầu tư hình thức đầu tư .29 II.4.3 Nội dung quy hoạch chi tiết tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu 29 II.4.4 Tổng số diện tích hồ sơ thu hồi đất dự án Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn phường Bình An, Quận 31 II.4.5 Căn pháp lý 31 II.5 Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư 32 II.5.1 Nguyên tắc bồi thường đất .32 II.5.2 Bồi thường hỗ trợ thiệt hại đất 34 II.5.3 Đơn giá bồi thường tài sản, bồi thường nhà đất trường hợp 37 II.5.4 Bồi thường đất nông nghiệp 41 II.5.5 Hạn mức đất để tính bồi thường xác định nghĩa vụ tài đất bị thu hồi 43 II.5.6 Bồi thường tài sản khác 43 ii II.5.7 Các khoản hỗ trợ khác 44 II.5.8 Chính sách tái định cư tạm cư 45 II.6 Kết thực dự án 50 II.7 Một số ý kiến người bị thu hồi đất, ảnh hưởng công tác BT-HTTĐC đến quyền lợi người dân 53 II.7.1 Một số ý kiến người bị thu hồi đất 53 II.7.2 Sự ảnh hưởng công tác BT-HT-TĐC đến quyền lợi người dân .55 II.8 Thuận lợi, khó khăn vướng mắc giải pháp hoàn thiện .56 II 8.1 Thuận lợi 56 II.8.2 Khó khăn 57 II.8.3 Giải pháp hoàn thiện 57 KẾT LUẬN 59 iii DANH SÁCH CÁC BẢNG Trang Bảng 1: Tổng hợp điều tra dân số phường năm 2009 15 Bảng 2: Tình hình cấp GCNQSDĐ GCNQSHN qua năm .20 Bảng 3: Kết chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất qua năm .21 Bảng 4: Diện tích, cấu loại đất năm 2008 22 Bảng 5: Cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng quản lý 23 Bảng 6: Tổng số hồ sơ diện tích đất bị thu hồi dự án địa bàn phường Bình An, Quận 31 Bảng 7: Đơn giá bồi thường đất đô thị 34 Bảng 8: Bồi thường hỗ trợ đất khơng có giấy tờ hợp lệ 36 Bảng 9: Bồi thường nhà xây dựng phần đất bồi thường đất 37 Bảng 10: Bồi thường nhà xây dựng phần đất hỗ trợ đất .37 Bảng 11: Giá bồi thường đất nhà sở hữu tư nhân .38 Bảng 12: Bồi thường đất nhà nhà sở hữu Nhà nước .39 Bảng 13: Giá bồi thường đất nhà sở hữu Nhà nước 39 Bảng 14: Bồi thường đất nhà đất có hợp đồng thuê đất, thuê đất nhằm để kinh doanh 40 Bảng 15: Giá bồi thường đất đất có hợp đồng thuê đất, thuê đất nhằm để kinh doanh 40 Bảng 16: Bồi thường đất đất có nguồn gốc lấn chiếm 41 Bảng 17: Bồi thường đất nhà đất nơng nghiệp tự chuyển mục đích thành đất 41 Bảng 18: Đơn giá hỗ trợ di dời ổn định đời sống 44 Bảng 19: Kết bồi thường qua Quyết định 50 Bảng 20: Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ thưởng 52 Bảng 21: Kết tái định cư .52 Bảng 22: Một số ý kiến người bị thu hồi đất 54 DANH SÁCH SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quy trình bồi thường theo Nghị định 197 Chính phủ Sơ đồ 2: Quy trình thực đề tài 18 Sơ đồ 3: Quy trình thủ tục thực công tác BT-HT-TĐC 28 DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình 1: Tồn cảnh Khu thị Thủ Thiêm 30 Hình 2: Khu đất bị thu hồi thuộc dự án Khu đô thị Thủ Thiêm 31 Hình 3: Các hộ đo vẽ bàn giao mặt 50 iv DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT NĐ-CP CP TT-BTC CT-TTg QĐ-UB PATĐC-HĐBT NQ-HĐ UBND-ĐTMT TTr-STC-BVG QĐ-UB-KT QĐ-UB-QLĐT UBND BT-HT-TĐC TĐC CC GCNQSDĐ GCNQSHN TPHCM TN&MT GPMB Nghị định - Chính phủ Chính phủ Thơng tư - Bộ tài Chỉ thị - Thủ tướng Quyết định - Ủy ban Phương án tái định cư - Hội đồng bồi thường Nghị - Hội đồng Ủy ban nhân dân - Đô thị Thủ Thiêm Tờ trình - Sở tài - Bộ vật giá Quyết định - Ủy ban - Kinh tế Quyết định - Ủy ban - Quản lý đô thị Ủy ban nhân dân Bồi thường - hỗ trợ - tái định cư Tái định cư Chung cư Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thành phố Hồ Chí Minh Tài ngun mơi trường Giải phóng mặt v Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai giữ vai trò đặc biệt quan trọng, tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống Đất đai sử dụng cho ngành, lĩnh vực đời sống kinh tế, xã hội Việc mở rộng khu công nghiệp, khu chế xuất, việc mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng,… phải sử dụng đến đất đai Đất đai vô hạn thời gian sử dụng có hạn khơng gian sử dụng nên có dự án đầu tư thực cơng tác thu hồi đất vô quan trọng Hiện nước ta thức trở thành thành viên Tổ Chức Thương Mại Thế Giới WTO Từ hội nhập bên cạnh thách thức có yếu tố thuận lợi thu hút nguồn vốn đầu tư từ nhà đầu tư ngồi nước vào thành phố Hồ Chí Minh Vì thành phố Hồ Chí Minh với vị trí địa lý thuận lợi, trung tâm thương mại lớn nước, cầu nối tỉnh miền Đông Nam Bộ miền Tây Nam Bộ Trong năm qua, với q trình phát triển thị, chiến lược phát triển kinh tế-xã hội thành phố đặc biệt tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ làm cho địa phương thuộc ngoại ô thành phố chuyển dịch cấu kinh tế làm thay đổi mặt nông thôn vùng này, làm cho nhu cầu sử dụng đất đai để thực dự án tăng cao Quận vùng ngoại ô thành phố trước vùng trũng lúa nước năm qua với trình thị hố diễn nhanh chóng địa bàn Quận dẫn đến việc thu hút dự án đầu tư ngồi nước làm cho Quận có nhiều thay đổi Theo quy hoạch định hướng phát triển đến năm 2020, Quận trung tâm dịch vụ-thương mại-cơng nghiệp-văn hóa-thể dục thể thao, trung tâm kinh tế, trị thành phố tương lai Vài năm gần đây, có nhiều dự án lớn nhỏ thực Quận nói chung triển khai cụ thể Phường Phường Bình An với q trình thị hóa diễn nhanh coi Phường trung tâm Quận nên có nhiều dự án đầu tư vào Phường Trong trình thực dự án có nhiều vấn đề cần quan tâm cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư có tầm quan trọng hàng đầu Nó ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, nhà đầu tư người sử dụng đất, đặc biệt ảnh hưởng đến việc bố trí cấu lao động, nhu cầu sử dụng đất ổn định người dân, tập quán sản xuất người dân sinh hoạt người dân Ngồi ra, cơng tác bồi thường ảnh hưởng lớn đến quy trình thực việc xây dựng cơng trình Hiện nay, Phường đặt nhiệm vụ trọng tâm đẩy nhanh tiến độ thực việc thu hồi đất dự án nhằm đảm bảo ổn định đời sống cho nhân dân, đảm bảo tính thống nhất, tính khách quan, tính đồng bộ, phù hợp với pháp luật thỏa mãn nguyện vọng nhân dân Từ tiền đề cho việc phát triển kinh tế Phường Xuất phát từ lý thực đề tài : “Công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư cho dự án xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn phường Bình An, Quận 2” Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn phường Bình An, Quận sơ thấy mức độ ảnh hưởng đến quyền lợi người dân dự án Đối tượng nghiên cứu: Công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người sử dụng đất dự án xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm như: cách thức bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất, khung giá bồi thường Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu sách bồi thường hỗ trợ tái định cư dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm phường Bình An, Quận Trang Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Thanh Thảo PHẦN I:TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Một số khái niệm: Đất đai: tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Thu hồi đất: việc Nhà nước định hành để thu lại quyền sử dụng đất thu lại đất giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý Bồi thường Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất: việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thơng qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm Tái định cư: biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho người bị ảnh hưởng dự án Nhà nước, mà phần đất nơi cũ bị thu hồi hết thu hồi khơng hết, phần cịn lại khơng đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống phải chuyển đến nơi Khung giá đất: Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa mức giá tối thiểu loại đất với mục đích sử dụng xác định phụ thuộc vào tiềm đất đai sử dụng mục đích có hiệu cao Bảng giá đất: sở khung giá Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh năm xây dựng bảng giá đất cho loại đất địa phương ứng với mức độ tiềm khác đảm bảo công người sử dụng đất đai có điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội khác Bảng giá đất xác định phải phù hợp với tình hình thực tế địa phương, giá cao gây cản trở đến mục đích sử dụng đất, giá thấp tiềm đất đai không khai thác hết Giá trị quyền sử dụng đất: giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Giá trị thị trường: tổng số tiền trao đổi ước tính tài sản bên người bán, sẵn sàng bán tài sản với bên người mua, sẵn sàng mua tài sản vào thời điểm thẩm định giá sau q trình tiếp thị cơng khai mà bên bán bên mua hành động cách tự nguyện, thiện chí hiểu biết lẫn nhau, thị trường trao đổi cách khách quan, độc lập khơng có ép buộc miễn cưỡng I.1.1.2 Những vấn đề có liên quan đến cơng tác BT-HT-TĐC Thu hồi đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Sau có định thu hồi đất phải tiến hành BT-HT-TĐC cho người bị thu hồi đất Công tác BT-HT-TĐC tốt hay không phụ thuộc lớn vào việc thu hồi đất Đối với việc ban hành văn pháp luật Nhà nước ban hành khung giá loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường, có sách Trang ... TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN -  - NGUYỄN THỊ THANH THẢO CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ CHO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH AN. .. tiền đề cho việc phát triển kinh tế Phường Xuất phát từ lý thực đề tài : ? ?Công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư cho dự án xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm địa bàn phường Bình An, Quận 2? ?? Trang Ngành... dân dự án Đối tượng nghiên cứu: Công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư cho người sử dụng đất dự án xây dựng Khu đô thị Thủ Thiêm như: cách thức bồi thường hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi