BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG “ SVTH : NGÔ CẨM HỒNG MSSV : 05124035 LỚP : : DH05QL KHĨA : 2005 – 2009 NGÀNH : QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGÔ CẨM HỒNG “XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG “ Giáo viên hướng dẫn: ThS VÕ VĂN VIỆT (Trường ĐH Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh ) Ký tên:………………………………… - Tháng năm 2009 - Lời cảm ơn Trong suốt thời gian qua quan tâm, dạy dỗ gia đình thầy cơ, để có ngày hơm nay, Đầu tiên, xin ghi nhớ công ơn Cha Mẹ người thân gia đình nuôi dưỡng khôn lớn động viên học tập Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến tồn thể q thầy trường ĐH Nơng Lâm Tp.HCM Đặc biệt q thầy khoa Quản Lí Đất Đai & Bất Động Sản truyền đạt cho em vốn kiến thức quí báu suốt năm học qua Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến thầy ThS Võ Văn Việt hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn đến thầy TS Trần Thanh Hùng giúp đỡ em đề tài Tiếp theo, em xin gởi lời cảm ơn đến Cô Chú, Anh Chị nơi thực tập tạo điều kiện cho em hồn thành khóa thực tập, đặc biệt em xin cảm ơn anh Nguyễn Mạnh Hùng Cuối xin gửi lời cảm ơn đến tất bạn lớp Quản Lí Đất Đai Khóa 31 ln giúp đỡ suốt thời gian học tập trường Xin cảm ơn tất cả!!! Sinh viên NGÔ CẨM HỒNG TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Ngơ cẩm Hồng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương” Giáo viên hướng dẫn: ThS Võ Văn Việt, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Hiện thị trường bất động sản việc xác định giá bất động sản vấn đề quan trọng Để xác định giá đất nước ta chủ yếu dựa vào giá đất nhà nước ban hành Tuy nhiên theo bảng giá chưa thật tiếp cận với thị trường Vì mà có ảnh hưởng lớn việc xác định giá bất động sản Từ ảnh hưởng dẫn đến nhiều bất cập cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng, dẫn đến khơng lành mạnh thị trường, Vì để thực điều cách xác việc xác định giá bất động sản phải định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố khác có tác động đến giá bất động sản mà bảng giá đất chưa phản ánh Xuất phát từ bất cập thực đề tài: “Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương” Đề tài sử dụng phương pháp chủ đạo cho q trình nghiên cứu là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra thực tế, sau liệu đưa vào phần mềm SPSS tiến hành phân tích Từ đề xuất mơ hình giá bất động sản phù hợp với thị trường Kết xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố như: diện tích đất, chiều rộng đường, chiều sâu hẻm, khoảng cách vị thế, số tầng thông qua hàm hồi quy, với hệ số xác định mô hình R2= 80.17% điều khẳng định yếu tố yếu tố quan trọng có ảnh hưởng lớn việc xác định giá bất động sản MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Trang i DANH MỤC CÁC HÌNH ii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii ĐẶT VẤN ĐỀ .1 PHẦN 1: TỔNG QUAN I.1 Những quan niệm thị trường bất động sản I.1.1 Khái niệm thị trường Bất động sản .3 I.1.2 Đặc trưng TTBĐS I.1.4 Các lực lượng tham gia TTBĐS I.1.4 Vị trí vai trị thị trường Bất Động sản kinh tế quốc dân I.2 Quản lí nhà nước thị trường bất động sản I.2.1 Các chế quản lí Nhà nước thị trường bất động sản .6 I.2.2 Vị trí định giá nhà đất hệ thống quản lý nhà nước thị trường bất động sản .7 I.3 Các quan điểm giá bất động sản I.3.1 Quan điểm giá trị I.3.2 Quan điểm giá bất động sản I.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá 10 I.4.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS 11 I.4.2 Các yếu tố pháp lí liên quan đến BĐS 12 I.4.3 Các yếu tố chung bên ngòai 12 I.5 Một số phương pháp định giá 13 I.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 13 I.5.2 Phương pháp chi phí 14 I.5.3 Phương pháp thu nhập 16 I.5.4 Phương pháp thặng dư 17 I.6 Khái quát địa bàn nghiên cứu 18 I.6.1 Địa giới hành .19 I.6.2 Đặc điểm tự nhiên 19 I.7 Nội dung nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 19 I.7.1 Nội dung nghiên cứu 19 I.7.2 Phương pháp nghiên cứu 20 I.7.3 Quy trình thực .20 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 II.1 Tình hình kinh tế xã hội địa bàn .22 II.2 Tình hình thị trường bất động sản 22 II.3 Nội dung kết điều tra 27 II.3.1 Nội dung điều tra .27 II.3.2 Kết điều tra 27 II.4 Kết xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá BĐS 31 II.4.1 Kết phân tích hồi quy 31 II.4.2 Kết kiểm định 41 II.5 Ứng dụng kết mơ hình hồi quy vào thực tế: 48 PHẦN III: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 50 Kết luận 50 Kiến nghị 50 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Tổng hợp kết điều tra 27 Bảng 2: Phương pháp đưa biến vào mô hình 32 Bảng 3: Mức độ phù hợp mơ hình 33 Bảng 4: Xác định hệ số hồi quy 33 Bảng 5: Phương pháp đưa biến vào mơ hình (mới) 33 Bảng 6: Mức độ phù hợp mơ hình( mới) 34 Bảng 7: Mô hình ma trận tương quan 34 Bảng 8: Xác định hệ số hồi quy( mới) 41 Bảng 9: Phân tích phương sai ANOVA 42 Bảng 10: Kiểm định tương quan hạng 44 Bảng 11: Kết kiểm định Durbin –Watson 45 Bảng 12: Thông tin bất động sản 48 Bảng 13: So sánh chênh lệch giá giao dịch giá hồi quy 49 i DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Đưa biến vào mơ hình .32 Hình 2: Các biến cần xét tương quan .34 Hình 3: Tương quan biến LNGND biến LNDTD 36 Hình 4: Tương quan biến LNGND biến LNST 37 Hình 5: Tương quan LNCRD LNGND 38 Hình 6: Tương quan CSHEM LNGND 39 Hình 7: Tương quan LNVT LNGND 40 Hình 8: Kiểm định đa cộng tuyến 43 Hình 9: Kiểm tra phân phối chuẩn phần dư 46 Hình 10: Chênh lệch giá nhà đất diều tra giá nhà đất theo hồi quy .47 ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: bất động sản TTBĐS: thị trường bất động sản UBND: ủy ban nhân dân LNDTD: biến diện tích khn viên logarit hóa LNST: biến số tầng logarit hóa LNVT: biến khoảng cách trung tâm logarit hóa LNCRD: biến chiều rộng đường logarit hóa LNGND: biến giá nhà đất logarit hóa LNNSD: biến năm sử dụng logarit hóa DTKV: diện tích khn viên S.TẦNG: số tầng CRĐƯỜNG: chiều rộng đường CSHẺM: chiều sâu hẻm K.CÁCH: khoảng cách NĂM XD: năm xây dựng iii Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng ĐẶT VẤN ĐỀ Trong công đổi hội nhập với cộng đồng quốc tế, với chuyển biến mạnh mẽ đất nước Trong năm qua, thị trường bất động sản nước ta bắt đầu hình thành có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến phát triển kinh tế – xã hội đất nước Sự hình thành thị trường bất động sản góp phần làm cho thông tin lĩnh vực chuyển dịch theo hướng tích cực hiệu Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế nước ta Đây thị trường nhạy cảm diễn biến phức tạp Phát triển quản lí tốt thị trường tạo“ địn bẩy” cho phát triển kinh tế- xã hội Trong bối cảnh tình hình nước ta thời kỳ cơng nghiệp hóa- đại hóa, thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế tịan diện sâu rộng hơn, việc phát triển thị trường bất động sản cần thiết Thị trường bất động sản Tỉnh Bình Dương nói chung Thị xã Thủ Dầu Một nói riêng góp phần đưa kinh tế chung khu vực lên cách nhanh chóng Ở thị trường khơng người dân mà kể chuyên gia thị trường lo lắng, khơng dự đóan biến động giá bất động sản, thiếu sở nhận biết đâu giá thật, đâu giá ảo thị trường, cách xác định giá nào,… Để giúp người dân nhà đầu tư có sở vững chắc, thật nắm bắt dễ dàng xu hướng giá BĐS mà họ quan tâm để đến giao dịch, chuyển nhượng, chấp, cho th, có thuận lợi cho đơi bên thông tin giá BĐS quan trọng Do giá BĐS tùy thuộc phần lớn vào quan hệ cung cầu thị trường Tuy nhiên giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: đầu cơ, cạnh tranh không lành mạnh, đặc biệt yếu tố tự nhiên BĐS tạo ra( vị trí, kích thước, hình thể, địa hình tọa lạc, mục đích sử dụng,…) Một nhu cầu phát sinh cho tất người nắm bắt quy luật thay đổi giá BĐS yếu tố tự nhiên BĐS tạo mà khơng chun gia thị trường biết Xuất phát từ tình hình thực tế tác giả nghiên cứu đề tài” Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương” * Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản : Hệ số ảnh hưởng diện tích khn viên Hệ số ảnh hưởng chiều rộng đường mặt tiền Hệ số ảnh hưởng khoảng cách đến trung tâm Hệ số ảnh hưởng số tầng Hệ số ảnh hưởng chiều sâu hẻm * Đối tượng nghiên cứu: - Thị trường bất động sản địa bàn - Các bất động sản giao dịch địa bàn Trang Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng Bảng 10: Phân tích ANOVA ANOVA(b) Sum of Squares Df Mean Square F Sig Regression 132.362 26.472 122.908 000(a) Residual 29.723 138 215 Total 162.085 143 Model a Predictors: (Constant), LNST, LNDTD, CSHEM, LNVT, LNCRD b Dependent Variable: LNGND Để kiểm định độ phù hợp mơ hình hồi quy tổng thể ta đặt giả thuyết Ho: α1 = α2 = α3 = α4 = α5 = Với mức ý nghĩa quan sát Sig nhỏ Ta an toàn bác bỏ giả thiết Ho kết luận mơ hình hồi quy tuyến tính xây dựng phù hợp với tổng thể Hệ số hồi quy riêng phần mơ hình: hệ số hồi quy biến độc lập mơ hình hồi quy tuyến tính bội gọi hệ số hồi quy riêng phần Ý nghĩa αi đo lường thay đổi giá trị trung bình Y Xi thay đổi đơn vị, biến độc lập cịn lại khơng đổi Đến nhìn bề ngồi số nhận xét mơ hình tương đối tốt Tuy nhiên để biết điều có hồn tồn khơng việc cần phải làm kiểm tra vi phạm giả thuyết Điều thực mục kiểm định chất lượng mô hình ** Các kiểm định chất lượng mơ hình Kiểm định mức độ hợp lý mơ hình a) Kiểm định mức ý nghĩa tổng qt mơ hình hồi quy Để kiểm tra mức độ vững mơ hình, cần tiến hành kiểm định hệ số ước lượng, với giả thuyết sau: Ho: tất hệ số αi H1: có αi khác Trong bảng 10 Phân tích Anova, Sig mơ hình hàm hồi quy = 0.000, giá trị bé so với mức ý nghĩa 5%, nên an tâm bác bỏ giả thuyết H0 Điều có nghĩa hệ số mơ hình ước lượng khơng thể đồng thời chúng có ý nghĩa mặt thống kê b) Kiểm định hệ số hồi qui riêng lẻ phương trình ước lượng Bảng 9( hệ số hồi quy) thể tất biến giải thích có trị tuyệt đối trị thống kê t (t-Statistic) lớn 2, giá trị Sig nhỏ mức ý nghĩa α=5% cho trước, nghĩa biến phương trình có ý nghĩa mặt thống kê Ở mục a, thực việc kiểm định mức ý nghĩa tổng qt mơ hình kết cho thấy hệ số không đồng thời Tuy nhiên hệ số riêng lẻ có thật Trang 42 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng khác hay khơng chưa thể kết luận Do cần thực việc kiểm định hệ số ước lượng riêng lẻ mơ hình Với mức ý nghĩa α = 5% cho trước, độ bậc tự df = k = 5( Bảng 10), việc kiểm định hệ số hồi qui mơ hình thực cách đặt giả thiết H0 : αi ( Chỉ xét riêng gía trị một, khơng xét đồng thời) H1 : αi khác Kiểm định cách dựa vào gía trị Sig bảng 9, giá trị Sig biến nhỏ so với 0.05 Đưa đến kết luận giả thuyết H0 bị bác bỏ Điều có nghĩa tất hệ số mơ hình có ý nghĩa mặt thống kê Tóm lại nhận xét sơ nhằm cung cấp vài thông tin mức độ tốt xấu, độ thích hợp mơ hình Để biết xác xem mơ hình thực có ý nghĩa thực tế hay không, vấn đề không dừng lại Việc ứng dụng kinh tế lượng giúp phát xem mơ hình có mắc phải vi phạm giả thuyết khơng Bởi thông số thống kê bảng kết trơng hợp lí mơ hình có bệnh hợp lí có coi giả tạo mà thơi Chính mơ hình cần thực vài kiểm định cần thiết, có vi phạm giả thuyết phải tìm biện pháp khắc phục cho mơ hình cuối phải bền vững Thơng thường phân tích số liệu phương pháp hồi qui tuyến tính, mơ hình hay mắc phải ba bệnh đa cộng tuyến, tương quan chuỗi( hay tự tương quan) phương sai sai số thay đổi Kiểm tra vi phạm giả thuyết 2.1 Kiểm tra: a) Kiểm định tượng đa cộng tuyến Để thực ta thao tác tương tự chạy hồi quy lần đầu tiên, trước nhấn Ok ta chọn Statistics…được hộp thoại Linear Regression: Statistics chọn Collinearity diagnostics/Continue/Ok Hình 8: Kiểm định đa cộng tuyến Ta kết bảng Giả thuyết mơ hình hồi qui khơng có mối quan hệ tuyến tính tuyệt đối biến độc lập mơ hình Đồng thời hệ số hồi qui biến cụ thể số đo tác động riêng phần biến này, nghĩa tác động lên biến phụ thuộc cố định gía trị biến độc lập cịn lại Do tồn mối quan hệ tuyến tính hai biến giải thích khơng thể đo mức tác động riêng phần biến, biến thay đổi biến thay đổi theo với tỷ lệ Trang 43 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng Chính tồn bệnh làm cho việc đánh giá mơ hình khơng cịn xác Để phát mơ hình có bị đa cộng tuyến hay khơng, dùng đến bảng ma trận tương quan biến, nhiên SPSS có cơng cụ hổ trợ đắc lực việc phát tức thời tượng đa cộng tuyến Đó đại lượng Tolerance( độ chấp nhận) hay VIF, theo lý thuyết kinh tế lượng, độ chấp nhận nhỏ hay gía trị VIF > 10 mơ hình có đa cộng tuyến xảy Ở bảng cho thấy, độ chấp nhận biến tương đối nhỏ, cịn VIF biến hồn toàn nhỏ so với 10 Điều chứng tỏ khơng có mối quan hệ biến giải thích, tức mơ hình khơng tồn tượng đa cộng tuyến b) Kiểm định tượng phương sai sai số thay đổi Như biết phương sai sai số thay đổi tượng mà thường xuyên xảy liệu không gian (hay liệu chéo) Vì mơ hình cần xem xét đđến bệnh Đối với loại bệnh dùng kiểm định White test, Glesjer, hay tuơng quan hạng Speaman Ở dùng tương quan hạng, trình tự thực sau kết kiểm định tương quan hạng bảng kiểm định tương quan hạng: Bước : tạo biến Phần dư giá trị dự đoán Bước : lấy trị tuyệt đối phần dư lệnh compute, đặt tên TTĐ Bước : phát biểu giả thuyết Ho: hệ số tương quan hạng tổng thể = Bước : kiểm định tương quan hạng cho biến TTĐ Biến Phụ thuộc( lngnd) Bước : KL khơng bác bỏ Ho (sig > >), Phương sai không đổi Thao tác thực tương tự xét tương quan biến độc lập biến phụ thuộc Bảng 11: Kiểm định tương quan hạng Correlations Spearman's rho LNGND TTD LNGND TTD Correlation Coefficient 1.000 139 Sig (2-tailed) 096 N 144 144 Correlation Coefficient 139 1.00 Sig (2-tailed) 096 N 144 144 Theo bảng này, Sig hai biến tương đối( = 0.096 ), vượt mức chấp nhận 0.05, khơng có sở bác bỏ H0 Như vậy, mơ hình khơng tồn tượng phương sai sai số thay đổi Trang 44 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngô Cẩm Hồng c) Kiểm định tượng tự tương quan Kết hồi quy theo Ln, Adjusted R-squared = 81%, nhiên liệu có phải gía trị giả tạo tượng tự tương quan phát sinh Hiện tượng nói chung phổ biến tập liệu theo thời gian, gặp tập liệu chéo Kiểm tra lại nhận định kiểm định d Durbin – Watson Đặt giả thuyết: Ho: khơng có tượng tự tương quan H1 : có tượng tự tương quan xảy Theo lý thuyết kinh tế lượng, nguyên tắc bác bỏ giả thuyết Ho sau: Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình khơng có tự tương quan Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình có tự tương quan dương Nếu < d Durbin-Watson < kết luận mơ hình có tự tương quan âm Để kiểm định d Durbin – Watson thao tác kiểm tra tượng đa cộng tuyến ta chọn ô Durbin – Watson thay cho việc chọn Collinearity diagnostics Bảng 12: Kết kiểm định Durbin –Watson Model Summary(b) Model R R Square 904(a) 817 Adjusted R Square Std Error of the DurbinEstimate Watson 810 46409 2.120 a Predictors: (Constant), LNST, LNDTD, CSHEM, LNVT, LNCRD b Dependent Variable: LNGND Giá trị d Durbin-Watson = 2.120, nhỏ lớn nên theo lý thuyết kinh tế lượng khẳng định khơng có tượng tự tương quan xảy Đến hoàn tồn n tâm để kết luận mơ hình ước lượng hồn tồn hợp lí, có ý nghĩa thống kê biến độc lập chọn phương trình đắn có khả giải thích tốt cho biến thiên biến phụ thuộc d) Kiểm định giả thuyết phân phối chuẩn phần dư: Vào Graphs/Histogram đưa biến phần dư tạo vào ô Variables/Ok Cho kết sau: Trang 45 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng Hình 9: Kiểm tra phân phối chuẩn phần dư Nhận xét: với sai số độ lệch chuẩn ( Std.Dev) = 0.98 tiến gần tới trị trung bình( Mean) = 0.00 theo lý thuyết phân phối chuẩn, ta kết luận mẫu số liệu phân phối chuẩn, nên giả thuyết phân phối chuẩn mẫu không bị vi phạm 2.2 Kết luận: Qua kiểm định giả thuyết ta khẳng định rằng, mẫu thu thập không vi phạm giả thuyết giả thuyết thống kê nào, điều đồng nghĩa với việc mẫu tiến hành phân tích có chất lượng Như với mẫu liệu ta an tâm khẳng định kết chạy hàm Giải thích ý nghĩa mơ hình Hệ số xác định điều chỉnh R2 = 81% Nghĩa mơ hình giải thích 81% thực tế Hay nói cách khác biến độc lập phương trình ước lượng giải thích 81% biến thiên biến phụ thuộc Thêm vào đó, giá trị Sig tất thông số nhỏ (nhỏ α = 0.05) Nghĩa giả thuyết H0 dễ dàng bị bác bỏ, điều chứng minh hệ số biến phương trình hồn tồn có ý nghĩa thống kê Hơn nữa, trị thống kê t( t-Statistic) có trị tuyệt đối lớn 2, nói lên khơng nên loại bỏ biến khỏi mơ hình chúng có ý nghĩa thống kê Đồng thời, giá trị sai số chuẩn nhỏ, điều tốt, thực tế cho thấy sai số nhỏ, độ xác mơ hình ước lượng cao Kết đạt mơ sau: Lngnd = 3.082 + 0.462 *lnvt + 0.755*lndtd + 0.740*lncrd – 0.002*cshem + 0.443*lnst Trang 46 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng Đây xem mơ hình tương đối hoàn thiện việc xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn thị xã Thủ Dầu Một Kết chạy hàm đạt R2 = 81% tương đối cao với biến độc lập bước đầu thể thành cơng mơ hình Kết tính tốn giá nhà đất mơ hình biểu thị thơng qua mối quan hệ với giá nhà đất thực tế theo biểu đồ đây: 18000 16000 14000 12000 10000 GiaDtra Giahoiquy 8000 6000 4000 2000 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121 133 145 Hình 10: Chênh lệch giá nhà đất diều tra giá nhà đất theo hồi quy Với độ khít 81%, giá nhà đất hồi quy( chạy hàm) giá nhà đất điều tra thực tế khơng hồn tồn khớp điều dễ chấp nhận * Nhận xét chung: Hệ số α1 = 0.443 độ co giãn giá bất dộng sản theo biến” số tầng” Nghĩa số tầng cao tăng lên 1% giá bất động sản tăng lên tương ứng 0.443% Hệ số α2 = 0.755 độ co gĩan biến giá bất động sản theo biến “diện tích khn viên” Tức diện tích khn viên tăng lên 1% giá đất thay đổi 0.755% Hệ số α3 = 0.462 độ co giãn biến giá theo biến“ khoảng cách đến trung tâm” Nghĩa thời gian vơ ích giảm, thời gian hữu ích tăng, khoảng cách tiến gần lại giá trị 0, tức khoảng cách tăng lên 1% tiến lại gần trung tâm, giá bất động sản tăng lên 0.462% Hệ số α4 = -0.002 độ co giãn biến giá theo biến “chiều sâu hẻm” Nghĩa biến tăng lên 1% ( bất động sản dịch chuyển xa mặt tiền) giá đất giảm tương ứng 0.002% Cụ thể bất động sản tiến dần vào hẻm xa mặt tiền giá bất động sản giảm xuống Trang 47 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng Hệ số α5 = 0.740 độ co giãn biến gía theo biến” chiều rộng đường” Nghĩa chiều rộng đường tăng lên 1% giá đất thay đổi tăng lên 0.74% Khi bất động sản tọa lạc tuyến đường có độ rộng lớn giá đất cao Với R2 = 0.81, điều thể biến độc lập mơ hình giải thích xấp xỉ 81% thay đổi biến giá, mức độ chưa coi “hoàn hảo”, có mức chênh lệch hai giá nhiên mức chênh lệch không đáng kể, chứng đồ thị khoảng cách hai loại giá gần nhau, ngoại trừ vài điểm có chênh lệch lớn Theo kết đạt được, độ chênh lệch hai giá có giá trị âm, có giá trị dương, giá nhà hồi quy giá nhà điều tra khơng hồn tồn khớp là chấp nhận xét hồn cảnh cịn nhiều yếu tố có khả tác động đến giá bất động sản chưa đưa vào mơ hình II.5 Ứng dụng kết mơ hình hồi quy vào thực tế: Từ kết mơ hình xây dựng đề tài nghiên cứu ta dự báo giá bất động sản biết thông tin cụ thể bất động sản Ví dụ: thu thập thơng tin từ vài bất động sản giao dịch thị trường ta có thơng tin sau: Bảng 12: Thơng tin bất động sản Địa Diệntích ( m2 ) Chiều rộng đường ( m) Chiều sâu hẻm (m ) Số tầng Khoảng cách ( phút) 30 D4 112 10 16 3/48 B.Q.Khánh 180 40 12 32 Ngơ Quyền 63.3 10 9/14 Thích Quảng Đức 91 65 11/3 Ngô Quyền 84 3.5 50 415 Phú Lợi 93.5 12 14 Từ thơng tin ta vào mơ hình cho kết Cụ thể kết thể bảng sau: Trang 48 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng Bảng 13: So sánh chênh lệch giá giao dịch giá hồi quy Địa Giá giao dịch/ thương lượng ( triệu đồng) Giá hồi quy ( triệu đồng) Tỷ lệ chênh lệch(%) 30 D4 1750 1643.075 6.1 3/48 B.Q.Khánh 780 760.4827 2.5 32 Ngô Quyền 1700 1652.439 2.8 9/14 Thích Quảng Đức 750 688.4638 8.2 11/3 Ngơ Quyền 730 691.2852 5.3 415 Phú Lợi 1350 1246.067 7.7 Từ bảng ta thấy tỷ lệ chênh lệch giá định giá từ mơ hình giá điều tra thực tế chênh lệch không đáng kể, chênh lệch cao 8.2 % Điều cho ta thấy mơ hình có tính ứng dụng tốt việc xác định giá nhà đất vùng cần nghiên cứu Trang 49 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng PHẦN III: KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ Kết luận Để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn thị xã Thủ Dầu Một liệu chưa hoàn toàn phù hợp Tuy nhiên giới hạn đó, đề tài định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá góp phần hồn thiện phương pháp định giá Với mơ hình đề tài nghiên cứu đạt được: Lngnd = 3.082 + 0.462 *lnvt + 0.755*lndtd + 0.740*lncrd – 0.002*cshem + 0.443*lnst Có thể đưa số kết luận sau: Hiện có nhiều phương pháp định giá, với phương pháp định giá thông qua hồi quy phương pháp khách quan, phản ánh sát thực tế yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản phù hợp với thị trường Với kết đạt phương pháp đem lại thuyết phục đưa hệ số cho yếu tố ảnh hưởng hoàn toàn khắc phục tính chủ quan cơng tác định giá định giá bất động sản cách nhanh chóng biết thơng tin cụ thể bất động sản Giúp quyền địa phương có thêm sở để định công tác quy hoạch, đền bù giải tỏa thuận lợi hơn, nhanh chóng Kiến nghị Vì nguồn lực có hạn nên mơ hình chưa thể đầy đủ yếu tố tác động đến giá Để hoàn thiện mơ hình có khả ứng dụng rộng rãi thực tiễn cần phải tiếp tục nghiên cứu sâu vấn đề sau: Xây dựng mẫu phiếu điều tra hoàn chỉnh Thực cho khu vực rộng lớn với số mẫu điều tra nhiều để đảm bảo tính xác cao Nghiên cứu sâu mối quan hệ giá yếu tố ảnh hưởng đến mà mơ hình chưa có điều kiện đưa vào Do giá bất động sản không chịu tác động biến có mơ hình mà cịn chịu tác động biến khác Để mơ hình xây dựng có ý nghĩa sử dụng cao có giá trị lớn việc cập nhật giá cho ln phản ánh thị trường điều quan trọng để tăng độ xác cho mơ hình Cần tranh thủ giúp đỡ quyền, cơng ty bất động sản việc cung cấp địa thông tin liên quan đến bất động sản giao dịch cách xác Trang 50 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Kinh Tế Lượng, Khoa Tốn Thống kê, Bộ Mơn Tốn Kinh tế, Trường ĐH Kinh Tế TP Hồ Chí Minh- Năm 2005 Bài giảng Thị trường bất động sản, TS Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản Lí Đất đai & Bất Động Sản, trường ĐH Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Kinh tế đất, TS Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa Quản Lí Đất đai & Bất Động Sản, trường ĐH Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Bài giảng Kinh tế lượng, ThS Nguyễn Duyên Linh, Khoa Kinh tế, trường ĐH Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Giáo trình Kinh tế học trị Mác- LêNin – Năm 2005- Nhà xuất trị Giáo trình Định giá đất, TS Hồ Thị Lam Trà- ThS Nguyễn Văn Quân - Năm 2006- Nhà xuất Nông Nghiệp Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị- Hồng hữu Phê Patrick Wakely- 2000 Luận văn tốt nghiệp” Thực trạng bảng giá đất thị TP Hồ Chí Minh- Mơ hình hồn thiện” Huỳnh Ngọc Phương thực Luận văn tốt nghiệp” Nghiên cứu xây dựng mơ hình giá nhà đất phục vụ cơng tác quản lí thị trường bất động sản địa bàn Vũng Tàu” Lý Hưng Thành thực 10 Luận văn tốt nghiệp” Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thuộc khu vực đường Lê Văn Sỹ TPHCM” Lương Thị Tuyết Mai thực 11 Quyết định Số 22/2008/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương việc ban hành quy định đơn giá bồi thường, hỗ trợ nhà ở, cơng trình kiến trúc, trái hoa màu đất nhà nước thu hồi đất 12 Quyết định Số 72/2008/QĐ- UBND tỉnh Bình Dương việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Bình Dương 13 Các wessite: www.diaoconline.com.vn www.thanhnienonline.com.vn www.binhduong.org.vn www.tuoitreonline.com.vn www.batdongsan.com.vn Trang 51 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng PHỤ LỤC Trang 52 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN PHỤC VỤ ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP Kính gửi: Q Anh/chị, Hiện tơi sinh viên năm cuối ngành Quản lí Đất Đai Trường ĐH Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh thực đề tài tốt nghiệp, nên thực thu thập số thông tin nhà đất điạ bàn thị xã Thủ Dầu Một để phục vụ đề tài Rất mong quý anh/chị, cô tạo điều kiện cho thu thập đầy đủ thông tin Tôi xin chân thành cảm ơn quý anh/chị, cô Sinh viên thực Ngô Cẩm Hồng Khảo sát Phường:…………………………………………………………… * Thông tin chủ hộ: 1/ Họ tên:…………………………………………………………………… 2/ Điạ nhà:…………………………………………………………………… * Thơng tin nhà đất: 1/ Diện tích mảnh đất là:……………………………………/m2 2/ Diện tích xây dựng: :……………………………………/m2 a Chiều ngang:……………… m b Chiều dài:……………… ….m 3/ Cấp nhà :………………………………… 4/ Xây dựng vào năm:……………………………… 5/ Số tầng :………………………………… 6/ Chiều rộng đường trước nhà :………………………m +Nếu nhà hẻm: chiều sâu hẻm từ đường vào tới nhà là:……………….m 7/ Loại đường trước nhà là( nhựa, đất) :………………… 8/ Từ nhà đến trung tâm thị xã phút:…………………… * Giá nhà đất: Cơ dự đốn trị giá nhà đất bao nhiêu? Hoặc Cây vàng:………………… a Giá đất:………………………triệu/m2 Hoặc Cây vàng:………………… b Giá nhà đất:………… triệu/m XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN! Trang 53 Ngành: Quản Lí Đất Đai SVTH: Ngơ Cẩm Hồng BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU ĐIỀU TRA STT DTKV CRĐƯỜNG CSHẺM K.CÁCH NĂMXD S.TẦNG 10 11 12 13 14 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 48 49 56 45 60 144 67.2 48 50 54 80 21 250 170 412 48 65 100 210 42.5 100 54 40 241 540 376 63 150 103 38.5 110 40.5 190 46 66.5 135 100 84 58.5 358 500 678 52 144 110 25 380 211 81.6 2.5 11 4.5 6 21 1.5 12 3.5 12 2.5 3.5 11 7 10 10 5 11 21 21 1.5 11 3 11 2.5 0 10 20 18 16 25 0 31 0 20 0 35 24 0 50 115 40 50 0 0 120 100 0 20 15 0 200 400 35 12 95 0.4 0.2 0.555555556 0.2 0.1 0.1 0.5 0.25 0.142857143 0.25 0.125 0.666666667 0.166666667 0.2 0.4 0.333333333 0.5 0.166666667 0.153846154 0.1 0.133333333 0.05 0.181818182 0.166666667 0.142857143 0.2 0.25 0.222222222 0.25 0.333333333 0.2 0.222222222 0.2 0.5 0.083333333 0.055555556 0.066666667 0.25 0.090909091 0.052631579 0.4 0.285714286 0.055555556 Trang 54 1985 1984 1986 1980 2003 2007 2008 1983 2008 2003 1990 1997 1996 1989 2004 1998 1994 2002 2007 2003 2004 1995 2004 1993 2005 2004 1994 2007 2006 2000 2003 1985 1986 1987 1985 2004 2003 2004 1989 1988 2006 1993 2006 1987 1998 1995 2003 1 2 2.5 1 3.5 1 1 1 1 2 1 1 2 1 1 1 1 GIÁ 850 2800 300 810 700 720 720 3800 430 580 15000 600 9200 2550 1100 3380 4000 300 1440 1400 1100 1240 1350 3600 430 1500 1750 1000 1100 567 1000 1104 5320 944 1000 972 749.5 1920 11250 15000 340 1550 435 650 4700 8200 370 Ngành: Quản Lí Đất Đai 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 125 202 19.8 58 170 204 150 275 66 196 757 160 104 64 160 112.9 360 102 820 260 82 120 105 113 126 160 250 150 300 120 347 137 100 150 100 100 52 240 100 176 341 140 636 140 54 100 100 100 120 130 113 430 21 11 3.5 14 14 6 12 3.2 2.5 11 4.5 3.5 11 2.5 2.8 21 21 12 3.5 11 11 2.5 3 11 12 SVTH: Ngô Cẩm Hồng 28 0 195 45 0 95 215 120 55 10 120 200 300 140 0 100 75 190 60 10 60 30 20 33 0 0 60 184 0 100 0 40 45 220 54 0 0.045454545 0.1 0.083333333 0.058823529 0.4 0.285714286 0.1 0.090909091 0.142857143 0.071428571 0.285714286 0.153846154 0.083333333 0.0625 0.083333333 0.4 0.05 0.333333333 0.05 0.4 0.055555556 0.25 0.083333333 0.2 0.1 0.2 0.066666667 0.071428571 0.25 0.285714286 0.333333333 0.1 0.2 0.2 0.2 0.142857143 0.076923077 0.222222222 0.111111111 0.2 0.058823529 0.166666667 0.4 0.25 0.25 0.071428571 0.083333333 0.4 0.333333333 0.25 0.181818182 Trang 55 1990 2006 2002 2007 1991 2004 2007 1996 2005 2005 1999 2007 2003 2002 2006 2000 1990 1990 2002 2000 2006 2003 2006 2000 2006 1998 2007 2005 2007 1991 1988 2000 1994 1997 2005 2006 2005 2007 1990 2008 2004 1998 1990 2003 1987 1996 2005 2000 2001 1998 1997 2003 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2.5 2 1 1 1 1 1 420 8700 210 370 6500 2700 2500 3400 400 560 6850 1100 460 600 1415 2300 290 540 5250 3750 205 1100 290 1380 600 5850 1470 480 1450 2500 1600 1850 500 7700 1400 2350 1350 1900 700 1350 14000 930 5700 5750 1900 600 470 360 780 5900 1400 11200 Ngành: Quản Lí Đất Đai 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 83 15 47 66 178 100 176 112 90 70.92 101.6 70.22 96 142 117.5 71.6 200 100 185 144 200 65 230 246 80 150 75 200 65 84 123 74 120 90.3 450 100 276 99 100 147 102 50 105 100 60 578 1056 880 1000 1050 11 11 12 12 2.5 21 1.8 1.5 4 16 12 16 16 12 9 3.5 12 6 3 12 11 3.5 SVTH: Ngô Cẩm Hồng 140 0 0 0 220 0 250 180 70 110 150 20 125 0 180 0 0 50 0 10 50 60 110 0 0 200 150 0 20 180 0.666666667 0.1 0.25 0.25 0.055555556 0.125 0.2 0.0625 0.052631579 0.25 0.1 0.333333333 0.153846154 0.058823529 0.166666667 0.117647059 0.1 0.4 0.285714286 0.125 0.25 0.071428571 0.1 0.090909091 0.142857143 0.125 0.076923077 0.111111111 0.090909091 0.285714286 0.166666667 0.25 0.166666667 0.111111111 0.2 0.0625 0.25 0.285714286 0.142857143 0.066666667 0.083333333 0.058823529 0.2 0.133333333 0.066666667 0.142857143 Trang 56 2007 2005 2006 2000 2006 2005 1992 2002 2001 2006 2004 2005 2007 1998 2000 1996 2002 2000 1998 1999 1994 2008 2005 2008 2007 2000 2008 2008 2006 1995 2000 2007 2001 2007 2008 2007 1997 1997 2005 2002 1991 2007 2005 2005 2005 1995 2 1 1 1 3 1 1 3 2 1 1 1 1 1 2 1 3700 340 7750 3500 440 700 1000 983 410 4500 1500 425 9900 320 185 480 850 900 750 2800 1350 2800 300 2200 1350 1200 2900 730 1200 2850 2000 4800 1150 440 485 1500 1350 840 1300 300 310 5350 16500 2630 5600 4850 ... tài” Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương? ?? * Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động. .. KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGÔ CẨM HỒNG “XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ THỦ DẦU MỘT TỈNH BÌNH DƯƠNG “ Giáo viên hướng dẫn: ThS... lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: ? ?Xác định hệ số ảnh hưởng yếu tố cấu thành giá bất động sản địa bàn Thị xã Thủ Dầu Một- Tỉnh Bình Dương? ?? Giáo viên hướng