BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HẠCH TỐN GIÁ THÀNH CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG NHÀ Ở DỰ ÁN KHANG AN – PHƯỜNG PHÚ HỮU QUẬN TP HỒ CHÍ MINH Sinh viên thực hiện: Đặng Nguyệt Thu Hiền Mã số sinh viên: 05135052 Lớp: DH05TB Khóa: 2005 - 2009 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -Tp Hồ Chí Minh tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN NGÀNH QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐẶNG NGUYỆT THU HIỀN HẠCH TỐN GIÁ THÀNH CƠNG TRÌNH NHÀ Ở XÂY DỰNG KHANG AN – PHƯỜNG PHÚ HỮU QUẬN TP HỒ CHÍ MINH Giáo viên hướng dẫn: Ths Trần Duy Hùng Địa quan: Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên:……………… ………………… Tháng năm 2009 LỜI CẢM ƠN Lời xin gửi đến bố mẹ, gia đình thân u, người ln kề cận lời cảm ơn chân thành nhất, bố mẹ cho ngày hôm nay, vật chất mà lời động viên, chăm sóc suốt quãng thời gian học tập làm việc Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến: Thầy Trần Duy Hùng – Giảng viên khoa Quản lý Đất Đai Bất Động Sản trường Đại Học Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình làm báo cáo tốt nghiệp Chị Phạm Thị Thanh Bình – Tổ trưởng Tổ Quy Hoạch phịng Quản Lý Đơ Thị Quận Cùng anh chị phịng Quản Lý Đơ Thị Quận nhiệt tình giúp đỡ, bảo q trình tơi thực tập Anh Triết - công ty TNHH địa ốc Khang Việt dành nhiều thời gian hướng dẫn cung cấp nhiều số liệu cho tơi Đồng kính gửi lời cảm ơn đến tất quý thầy đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quí báu để làm hành trang bước vào sống Tập thể lớp DH05TB, bạn cố gắng, động viên giúp đỡ suốt khoảng thời gian dài học tập trường Và tất người nhiệt tình bảo, hướng dẫn tơi suốt thời gian làm luận văn báo cáo ĐẶNG NGUYỆT THU HIỀN TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Đặng Nguyệt Thu Hiền, khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Hạch tốn giá thành cơng trình xây dựng nhà dự án Khang An – phường Phú Hữu - Quận TP Hồ Chí Minh” Giáo viên hướng dẫn: Ths.Trần Duy Hùng, Bộ môn Quy Hoạch, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn thị trường bất động sản, đặc bịêt đô thị, hoạt động thị trường diễn sơi Thành phố Hồ Chí Minh thành phố có tỷ lệ thị hóa cao so với nước, dự kiến dân số đô thị năm 2010 10 triệu người, đến năm 2025 16-17 triệu người, đặc biệt Quận có trình thị hóa diễn nhanh quận 9, dân số tăng lên đáng kể năm qua, tiếp tục tăng nhanh năm tới, việc phát triển quỹ nhà yêu cầu cấp bách Trước nhu cầu nhà ngày tăng người dân, đồng thời nhằm thúc đẩy nhanh q trình thị hóa theo hướng văn minh, đại, góp phần vào cơng xây dựng Quận 9, yêu cầu giãn dân từ nội thành bị tải mật độ dân số, dự án đầu tư xây dựng nhà vấn đề quan tâm Tuy nhiên, có vấn đề khác được quan tâm đông đảo nhân dân người có thu nhập thấp, nhà quản lý, xây dựng đầu tư bất động sản Đó vấn đề giá thành Liên quan đến vấn đề giá thành cơng trình xây dựng nhà ở, liên quan đến dự toán hạch tốn cơng trình, phần quan trọng để tính giá thành cơng trình nhà cách xác khoa học Đề tài thực nhằm hạch toán giá thành cơng trình xây dựng dự án khu nhà Khang An Từ rút số kết luận để hỗ trợ cho phương án đầu tư, kinh doanh đề xuất số biện pháp nhằm nâng cao hiệu đầu tư dự án Bằng phương pháp điều tra, thống kê, tổng hợp, phân tích chuyên gia, kết đạt sau nghiên cứu đề tài: - Tìm hiểu thực trạng thị trường nhà địa bàn Quận - Thực trạng dự án địa bàn Quận - Tìm hiểu dự tốn cơng trình nhà cơng tình hạ tầng kĩ thuật dự án Khang An - Rút số kết luận hỗ trợ phương án đầu tư, kinh doanh - Từ đề xuất biện pháp nâng cao hiệu dầu tư dự án MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I .3 TỔNG QUAN .3 I.1 Cơ sở lý luận: .3 I.2 Cơ sở pháp lý: I.3 Khái quát địa bàn nghiên cứu: I.3.1 Đặc điểm tự nhiên: .9 I.3.2 Đặc điểm xã hội: 11 I.3.3 Đặc điểm kinh tế: .13 I.3.4 Đánh giá, phân tích điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội tác động việc xây dựng nhà địa bàn Quận 9: 15 I.4 Nội dung phương pháp nghiên cứu: .18 I.4.1 Nội dung nghiên cứu: .18 I.4.2 Phương pháp nghiên cứu: 18 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.1 Thực trạng dự án nhà địa bàn Quận 9: .19 II.1.1 Thực trạng nhà địa bàn Quận 9: 19 II.1.2 Thực trạng công tác phát triển nhà ở: 21 II.1.3 Thực trạng thị trường nhà ở: .22 II.1.4 Thực trạng dự án địa bàn: 23 II.2 Khái quát dự án khu nhà Khang An, Quận 9, TP Hồ Chí Minh: .29 II.2.1 Giới thiệu chung: 29 II.2.2 Đặc điểm trạng khu đất xây dựng: 30 II.2.3 Giao thông tiến độ thi cơng trục đường chính: .31 II.2.4 Liên kết vùng: 32 II.2.5 Các tiêu quy hoạch kinh tế kỹ thuật dự án: .34 II.2.6 Tiềm giá trị: .41 II.3 Hạch tốn giá thành cơng trình dự án Khang An: 41 II.3.1 Hạch toán phần đất cho cơng trình : 41 II.3.2 Hạch tốn cho chi phí xây dựng cơng trình nhà: .43 II.3.3 Phân tích giá thị trường: 49 II.3.4 Lợi nhuận công ty: .52 II.4 Các biện pháp nâng cao phát triển hiệu đầu tư dự án nhà ở: 53 KẾT LUẬN: 56 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Diện tích Quận theo đơn vị hành 10 Bảng 2: Dân số mật độ dân số .11 Bảng 3: Biến động dân số địa bàn Quận qua năm 12 Bảng 4: Một số tiêu công nghiệp .14 Bảng 5: Các tiêu Thương mại - Dịch vụ 15 Bảng 6: Số liệu nhà theo đợt kê khai báo cáo thống kê 19 Bảng 7: Hiện trạng phân bố dân cư nhà Quận đến cuối năm 2005 20 Bảng 8: Danh mục dự án thuộc chương trình 02 chung cư 2.000 hộ cho đối tượng có thu nhập thấp địa bàn Quận (giai đoạn 2006 -2010) 22 Bảng 10: Bảng cân đất đai .34 Bảng 11: Bảng giá đất năm 2005 lô: 42 Bảng 12: Tổng hợp kinh phí xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật: 42 Bảng 13: Bảng tổng hợp giá thành sở hạ tầng lô: 42 Bảng 14: Tổng hợp kinh phí dự tốn biệt thự đơn lập dự án Khang An 43 Bảng 15: Tổng hợp kinh phí dự toán biệt thự song lập dự án Khang An 44 Bảng 16: Tổng hợp kinh phí dự toán nhà liên kế vườn dự án Khang An 45 Bảng 17: Chỉ số giá xây dựng khu vực thành phố Hồ Chí Minh 46 Bảng 18: Chi phí xây dựng loại nhà sau hạch toán theo số giá xây dựng năm 2009: 48 Bảng 19: Bảng giá thành loại nhà thời điểm lập dự án 48 Bảng 20: Bảng giá thành loại nhà thời điểm hạch toán: 49 Bảng 21: Tổng hợp giá thành cơng trình nhà 49 Bảng 22: Tiền đất năm 2009 lơ tính theo đơn giá: 50 Bảng 23: Bảng giá đất dự án thị trường .50 Bảng 24: Tổng hợp giá đất lô: .51 Bảng 25: Chi phí xây dựng loại nhà tính theo đơn giá xây lắp công ty .51 Bảng 26: Giá thành loại nhà thị trường .52 Bảng 27: Tổng giá trị công trình nhà dự án .52 Bảng 28: So sánh giá cơng ty giá thành hạch tốn 53 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Phối cảnh đường cao tốc Vũng Tàu cầu Phú Mỹ 32 Hình 2: Sơ đồ liên kết vùng dự án .33 Hình 3: Sơ đồ dẫn đến khu dự án 34 Hình 4: Biệt thự đơn lập hoàn thành đưa vào sử dụng 35 Hình 5: Biệt thự song lập giai đoạn cuối hoàn thành .36 Hình 6: Dãy nhà liên kế vườn xây dựng 37 Hình 7: Nhà liên kế vườn góc 38 Hình 8: Đường giao thông dự án .39 PHỤ LỤC  Thoả thuận số 2593/QHKT-ĐB2 sở Quy hoạch kiến trúc thành phố điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà Khang An  Quyết định giao đất số 694/QĐ-UB Uỷ ban Nhân dân Thành phố ngày 24/02/2004  Quyết định số 5482/QĐ-UBND Ủy Ban Nhân Dân Tp Hồ Chí Minh ngày 29/11/2006 điều chỉnh định số 694/QĐ UBND TP ngày 24/02/2004  Hồ sơ đền bù giải phóng mặt hộ có đất thuộc dự án  Bảng dự tốn loại nhà biệt thự song lập thuộc khu dân cư Khang An, phường Phú Hữu Quận  Bản vẽ chi tiết loại nhà biệt thự song lập thuộc khu dân cư Khang An, phường Phú Hữu, Quận  Bảng tiên lượng dự tốn cơng trình lắp đặt mạng lưới cấp nước khu dân cư Khang An, Phường Phú Hữu, Quận  Bảng dự toán khối lượng hạng mục đường giao thông, vỉa hè, hệ thống nước dự án Khang An  Cơng văn số 1028/BXD-VP ngày 03/06/2009 Bộ xây dựng số giá xây dựng quý 1/2009 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền ĐẶT VẤN ĐỀ Đất nước ta thời kỳ đổi mới, kinh tế đà phát triển mạnh theo tiến trình Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố Các nhà đầu tư nước nước ngồi có đầu tư đáng kể nhiều lĩnh vực Công nghiệp, Thương mại, Du lịch - Dịch vụ…một điều dĩ nhiên nơi có đầu tư nơi thu hút nhiều lao động, kể lao động từ nơi khác đến đó, nhu cầu nhà nơi tăng theo Đó quy luật tất yếu Thực tế Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội,…là thị đông dân với tỷ lệ tăng dân số học cao ảnh hưởng đến hệ thống sở vật chất, kết cấu hạ tầng kỹ thuật Điều gây nhiều khó khăn, phức tạp đến đời sống người dân, đặc biệt khu vực có trình thị hố diễn mạnh mẽ, nhu cầu nhà cải thiện chỗ lớn Trước vấn đề xúc trên, việc quy hoạch, xây dựng khu dân cư yêu cầu cấp thiết Nhà Nước Thành phố Hồ Chí Minh thành phố lớn nước, đầu mối giao lưu kinh tế vùng miền nước Hiện Thành phố chịu áp lực lớn gia tăng dân số, giải việc làm, nhà ở, giao thông, ô nhiễm mơi trường….mà áp lực lớn nhà cho tầng lớp nhân dân Một chủ trương lớn quyền thành phố tiến hành di dời số xí nghiệp, sở sản xuất…ra vùng ven thành phố huyện ngoại thành, nhằm giảm bớt tình trạng nhiễm nội thành, đồng thời tăng thêm diện tích đất Nhưng di dời xí nghiệp ngoại thành, dẫn tới việc tăng nhanh tốc độ thị hố khu vực vùng ven ngoại thành, kéo theo nhu cầu nhà có dấu hiệu gia tăng khu vực Quận năm quận ngoại thành q trình thị hóa thành phố Hồ Chí Minh Nằm cửa ngõ phía Đơng Thành phố, Quận có xa lộ Hà Nội chạy ngang số xa lộ lớn nối với tỉnh xung quanh dự kiến xây dựng thời gian tới Giao thơng thuỷ có sơng Đồng Nai chảy qua nối liền Quận với cảng Cát Lái, cảng Vũng Tàu…Diện tích đất đai lại lớn Những lợi hội để Quận đón nhận đầu tư nhiều lĩnh vực khác nhau, thu hút lao động từ khắp nơi đổ về, dân số tăng, kéo theo gia tăng nhu cầu nhà nói riêng lĩnh vực đầu tư phát triển thị trường nhà địa bàn Quận điều trở thành thực Trong hộ cao cấp ế ẩm, nhà cho đối tượng nghèo "giậm chân chỗ", hộ giá vừa phải thấp hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình "điểm sáng" hứa hẹn hâm nóng thị trường bất động sản Ngay thời điểm giá nhà vấn đề đáng lưu ý hầu hết người, có nhiều yếu tố liên quan đến vấn đề giá thành nhà giá đất, giá vật liệu xây dựng, giá nhân cơng, giá máy thi cơng… Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chấp nhận Ban chủ nhiệm khoa QLĐĐ & BĐS Giáo Viên hướng dẫn, tơi thực hiên đề tài: “Hạch tốn giá thành cơng trình xây dựng nhà dự án Khang An, phường Phú Hữu - Quận TP Hồ Chí Minh” Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền  Mục tiêu nghiên cứu: Sử dụng phương pháp tính tốn để tính giá trị cơng trình mà chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí Từ ta rút số kết luận để hỗ trợ cho phương án đầu tư, kinh doanh Đề xuất số biện pháp nhằm nâng cao phát triển hiệu đầu tư  Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu loại hình nhà tính giá thành loại dự án khu nhà Khang An Quận từ số liệu có tiến hành đánh giá hiệu đầu tư dự án  Phạm vi nghiên cứu: Thời gian nghiên cứu: khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày 15/07/2009 Không gian nghiên cứu : dự án quy hoạch khu nhà Khang An, phường Phú Hữu - Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh, khơng bao gồm loại hình nhà chung cư Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền Bảng 20: Bảng giá thành loại nhà thời điểm hạch toán: S đất (m2) Giá đất S sàn (m2) Tiền đất Giá thành CSHT 220 486,96 61.600.000 29.865.263 2.073.618.466 2.165.083.729 BT song lập 180,8 440,49 50.624.000 24.543.816 1.929.711.123 2.004.878.939 BT song lập 210 416,49 58.800.000 28.507.751 1.929.711.123 2.017.018.874 LK vườn 129 565,5 36.120.000 17.511.904 1.999.813.425 2.053.445.329 LK vườn 132 481 36.960.000 17.919.158 1.999.813.425 2.054.692.583 LK vườn góc 119,5 441 33.460.000 16.222.268 1.999.813.425 2.049.495.693 LK vườn góc 130 532,25 36.400.000 17.647.655 1.999.813.425 2.053.861.080 Loại nhà BT đơn lập Chi phí xây dựng Tổng cộng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Dựa vào bảng 21, ta hạch toán giá thành cơng trình nhà dự án công thức: ∑ Giá thành = (Giá thành BT đơn lập * số căn) +( giá thành BT song lập * số căn) + (giá thành LK vườn * số căn) STT Bảng 21: Tổng hợp giá thành cơng trình nhà Loại nhà Số Giá thành Thành tiền BT đơn lập 38 2.165.083.728 82.273.181.676 BT song lập 35 2.004.878.939 70.170.762.867 BT song lập 84 2.017.018.874 169.429.585.409 LK vườn 152 2.053.445.329 312.123.689.950 LK vườn 23 2.054.692.582 47.257.929.391 LK vườn góc 2.049.495.692 4.098.991.385 LK vườn góc 16 2.053.861.080 32.861.777.277 Tổng cộng 350 718.215.917.954 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) II.3.3 Phân tích giá thị trường: a Giá đất:  Năm 2009, thời điểm thực hạch tốn cho cơng trình, đơn giá đất tính sau:  Lô đất biệt thự đơn lập: 8.252.000 đồng/m2  Lô biệt thự song lập: 8.500.000 đồng/m2  Lô nhà liên kế vườn: 8.645.000 đồng/m2 49 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền Tiền đất tính cơng thức: Tiền đất = Diện tích lơ * Đơn giá đất Dựa vào cơng thức ta có: Bảng 22: Tiền đất năm 2009 lơ tính theo đơn giá: STT Loại nhà Diện tích đất (m2) Thành tiền Biệt thự đơn lập Biệt thự song lập 180,8 1.536.800.000 Biệt thự song lập 210 1.785.000.000 Nhà liên kế vườn 129 1.115.205.000 Nhà liên kế vườn 132 1.141.140.000 Nhà liên kế vườn góc 119,5 1.033.077.500 Nhà liên kế vườn góc 130 1.123.850.000 220 1.815.440.000 (Nguồn: Phân tích tổng hợp)  Riêng loại nhà liên kế góc, góc nên đất loại nhà có lợi vị trí so với khác nên giá đất nhân với hệ số 1,6 (hệ số công ty cung cấp) tính cơng thức: Giá đất góc = Diện tích đất * Đơn giá đất * 1,6 Áp dụng cơng thức ta có: Bảng 23: Bảng giá đất dự án thị trường Loại nhà Diện tích đất (m2) STT Tiền đất Biệt thự đơn lập Biệt thự song lập 180,8 1.536.800.000 Biệt thự song lập 210 1.785.000.000 Nhà liên kế vườn 129 1.115.205.000 Nhà liên kế vườn 132 1.141.140.000 Nhà liên kế vườn góc 119,5 1.652.924.000 Nhà liên kế vườn góc 130 1.798.160.000 220 1.815.440.000 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Lúc giá đất lơ năm 2009 tính công thức: Giá đất = Giá đất thị trường + Giá thành CSHT 50 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản STT Loại nhà SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền Bảng 24: Tổng hợp giá đất lô: S đất Giá đất Giá thành (m2) thị trường CSHT Biệt thự đơn lập Giá đất 220 1.815.440.000 29.865.263 1.845.305.263 Biệt thự song lập 180,8 1.536.800.000 24.543.816 1.561.343.816 Biệt thự song lập 210 1.785.000.000 28.507.751 1.813.507.751 Nhà liên kế vườn 129 1.115.205.000 17.511.904 1.132.716.904 Nhà liên kế vườn 132 1.141.140.000 17.919.158 1.159.059.158 Nhà liên kế vườn góc 119,5 1.652.924.000 16.222.268 1.669.146.268 Nhà liên kế vườn góc 17.647.655 1.815.807.655 130 1.798.160.000 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) b Đơn giá xây lắp tính 1m2 sàn xây dựng : 3.000.000 đồng/m2 Chi phí xây dựng = Đơn giá xây lắp * Diện tích sàn xây dựng Áp dụng cơng thức trên, ta có: Bảng 25: Chi phí xây dựng loại nhà tính theo đơn giá xây lắp cơng ty STT Loại nhà Diện tích sàn (m2) Chi phí xây dựng Biệt thự đơn lập 486,96 1.460.880.000 Biệt thự song lập 440,49 1.321.470.000 Biệt thự song lập 416,49 1.249.470.000 Nhà liên kế vườn 565,5 1.696.500.000 Nhà liên kế vườn 481 1.443.000.000 Nhà liên kế vườn góc 441 1.323.000.000 Nhà liên kế vườn góc 532,25 1.596.750.000 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Từ bảng 25, 26 ta tính giá thành loại nhà thị trường công thức: Giá thành nhà = Giá đất + Chi phí xây dựng 51 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản STT SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền Bảng 26: Giá thành loại nhà thị trường S đất S sàn Chi phí xây (m2) (m2) dựng Loại nhà Giá đất Tổng cộng BT đơn lập 220 486,96 1.845.305.263 1.460.880.000 3.306.185.263 BT song lập 180,8 440,49 1.561.343.816 1.321.470.000 2.882.813.816 BT song lập 210 416,49 1.561.343.816 1.249.470.000 3.062.977.751 LK vườn 129 565,5 1.132.716.904 1.696.500.000 2.829.216.904 LK vườn 132 481 1.159.059.158 1.443.000.000 2.602.059.158 LK vườn góc 119,5 441 1.669.146.268 1.323.000.000 2.992.146.268 LK vườn góc 130 532,25 1.815.807.655 1.596.750.000 3.412.557.655 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Vậy tổng giá trị cơng trình nhà dự án tính cơng thức: ∑ Giá trị cơng trình = Giá thành loại nhà thị trường * Số STT Bảng 27: Tổng giá trị cơng trình nhà dự án Loại nhà Số Giá thành Thành tiền BT đơn lập 38 3.306.185.263 125.635.039.994 BT song lập 35 2.882.813.816 100.898.483.560 BT song lập 84 3.062.977.751 257.290.131.084 LK vườn 152 2.829.216.904 430.040.969.408 LK vườn 23 2.602.059.158 59.847.360.634 LK vườn góc 2.992.146.268 5.984.292.536 LK vườn góc 16 3.412.557.655 54.600.922.480 Tổng cộng 350 1.034.297.199.696 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) II.3.4 Lợi nhuận cơng ty: Sau hạch tốn giá thành loại nhà, ta có bảng so sánh giá thành công ty đưa giá thành hạch tốn được, từ thấy có chênh lệch loại giá thành này, lợi nhuận công ty đạt Khi có lợi nhuận cơng ty, ta tính tỷ lệ lợi nhuận công thức: 52 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền Bảng 28: So sánh giá công ty giá thành hạch toán Tỷ lệ lợi nhuận (%) Hạch toán Lợi nhuận 2.165.083.728 1.111.236.272 34,51 2.004.878.939 853.391.061 30,45 2.017.018.874 1.017.451.126 34,15 2.053.445.329 758.259.671 27,42 2.054.692.582 529.447.418 21,04 2.049.495.692 926.428.308 31,5 2.053.861.080 1.341.048.920 39,81 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Tổng lợi nhuận dự án=Tổng giá trị cơng trình (bảng 28) – Tổng giá thành (bảng 22) = 1.034.297.199.696 - 718.215.917.954 = 316.081.281.742 Giá bán thị trường STT Loại nhà Biệt thự đơn lập 3.306.185.263 Biệt thự song lập 2.882.813.816 Biệt thự song lập 3.062.977.751 Nhà liên kế vườn 2.829.216.904 Nhà liên kế vườn 2.602.059.158 Nhà liên kế vườn góc 2.992.146.268 Nhà liên kế vườn góc 3.412.557.655  Nhận xét: Lợi nhuận loại hộ mà cơng ty đạt có chênh lệch Tỷ lệ lợi nhuận khoảng từ 27,42% đến 39,81 %, tùy loại cơng trình Trong đó, năm 2009 (năm thực hạch tốn), theo tình hình chung giá vật liệu xây dựng giảm nên so với năm lập dự tốn (năm 2006) chi phí xây dựng chênh lệch không nhiều Lúc chủ đầu tư chủ yếu nhờ vào lợi nhuận sinh từ chênh lệch giá đất năm 2005 so với năm 2009 Với tỷ lệ lợi nhuận dự án thành cơng, đầu tư có hiệu tốt Chủ đầu tư biết tận dụng lợi để đầu tư dự án có hiệu II.4 Các biện pháp nâng cao phát triển hiệu đầu tư dự án nhà ở: Hiện nay, dự án xây dựng nhà dự án mang tính xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đất cho đối tượng Mục đích dự án nhà để dự án thực tiến độ, quy hoạch phục vụ nhanh chóng nhu cầu cấp thiết đạt hiệu mặt kinh tế - xã hội – môi trường Thơng qua q trình nghiên cứu số dự án đầu tư xây dựng nhà ở, rút khó khăn chủ yếu ảnh hưởng đến cơng tác đầu tư xây dựng nhà sau:  Thủ tục đầu tư cải cách phức tạp làm ảnh hưởng tới nhà đầu tư kinh doanh địa ốc, gặp bế tắc, hạn chế phát triển Đó nguyên nhân quan trọng khiến tiến độ dự án kéo dài Trước đây, hệ thống văn quy phạm pháp luật đầu tư xây dựng dự án nhiều nhược điểm, chưa có chế kiểm tra xây dựng cụ thể Bên cạnh đó, quản lý Nhà nước lĩnh vực xây dựng chưa đồng cấp, ngành dẫn đến việc dự án trùng ranh, sở hạ tầng khơng mang tính kết nối làm ảnh hưởng đến mặt đô thị  Khó khăn lớn cơng tác bồi thường giải phóng mặt Các dự án thực chậm, hầu hết phát sinh khiếu nại giá Nhiều dự án, dự án bồi 53 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền thường giá khác nhau, dẫn đến chủ đầu tư không triển khai dự án Do quy định giá đền bù hình thức đền bù khơng thống nhất, chưa phù hợp với thực tế khu vực dự án, chủ dự án gặp rắc rối việc hiệp thương với người có đất bị thu hồi Bên cạnh đó, trình độ lực cán trực tiếp làm cơng tác bồi thường giải phóng mặt cịn hạn chế việc vận dụng sách bồi thường theo quy định Nhà nước, gây lúng túng công tác tiếp dân có khiếu nại, thắc mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ chung dự án  Khơng khó để nhận hiệu đầu tư dự án Việt Nam thấp Tình trạng đầu tư dàn trải, thất thốt, lãng phí, sử dụng vốn hiệu quả, chậm tiến độ thi công nợ đọng vốn đầu tư xây dựng bản… chưa cải thiện đáng kể Và tình hình khơng cải thiện không ảnh hưởng tới việc thu hút đầu tư mà kêu gọi tài trợ, viện trợ  Ngồi cịn có số dự án đầu tư không hiệu dự án không tận dụng lợi kinh tế, khơng phù hợp với lợi ích quốc gia  Đáng ý thời gian gần nhiều nhà đầu tư có xu mở rộng đầu tư kinh doanh lĩnh vực nhà mà phân khúc khác cao ốc văn phòng cho thuê, khách sạn, siêu thị… Đó dấu hiệu đáng mừng cho phát triển thị trường bất động sản đó, cơng tác giám sát, tài lực quản trị rủi ro tập đồn khơng theo kịp  Tuy nhiên yếu tố mang tính khách quan, cịn yếu tố mang tính chủ quan tình trạng yếu kém, thiếu hiệu đầu tư xây dựng chủ yếu công tác quy hoạch, vấn đề phân cấp đầu tư công tác quản lý, giám sát, kiểm tra Để dự án đầu tư xây dựng thực theo quy hoạch, tiến độ cam kết, đáp ứng kịp thời nhu cầu xã hội, đẩy nhanh công xây dựng Quận phát triển bền vững Thành phố, đạt hiệu kinh tế - xã hội – môi trường đồng thời để thị trường bất động sản vận hành có hiệu hơn, đề xuất số giải pháp để khắc phục khó khăn nâng cao hiệu đầu tư xây dựng nhà sau:  Để tránh tình trạng thiếu hiệu đầu tư công tác quy hoạch, quản lý, giám sát, kiểm tra phân cấp đầu tư lực quản lý quan phân cấp, quyền gắn với trách nhiệm phân cấp chế tài kiểm tra giám sát ba điều kiện tiên để phân cấp quản lý đầu tư xây dựng có hiệu Trách nhiệm việc định phê duyệt dự án sai phải bị truy cứu trách nhiệm có biện pháp xử lý thích đáng Làm tốt việc tránh sai lầm quy hoạch, giúp công tác quy hoạch đồng hơn, không bị chồng chéo có liên kết ngành Bên cạnh đó, phận cán quản lý đầu tư xây dựng có phẩm chất đạo đức yếu phải xử lý triệt để  Thủ tục pháp lý: để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng, đặc biệt quận q trình thị hóa, cần nghiên cứu cải tiến thêm số quy định linh hoạt đặc thù thủ tục cho nhà đấu tư bất động sản, đặc điểm quận nơi cung ứng quỹ nhà cho Thành phố, việc cải 54 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền tiến quy trình thủ tục cần đơn giản, nhanh gọn, tạo điều kiện ưu tiên cho nhà đầu tư xây dựng nhà  Đối với việc giao đất, cần có biện pháp hạn chế việc giao đất thêm dự án nhà ở, để tập trung nguồn lực thực tốt dự án giao đất năm qua, đồng thời chấm dứt tình trạng có q nhiều dự án nhỏ lẻ, tràn lan, không kết nối hạ tầng, không đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội, giữ quỹ đất cho Quận Thành phố  Ủy ban nhân dân Thành phố nên giao đất cho chủ đầu tư đủ lực tài để thực cơng tác đền bù giải phóng mặt bằngđược nhanh chóng khơng kéo dài, công tác kéo dài, phát sinh nhiều vấn đề như: thay đổi cấu sách, nhu cầu thị trường thay đổi, quy hoạch điều chỉnh liên tục,… gây khó khăn phức tạp đến hoạt động chung dự án  Các quan tài chính, ngân hàng tạo thuận lợi cho chủ đầu tư giải ngân tiến độ thực dự án Ngoài ra, Ngành cần hưởng chế độ sách ưu đãi đặc biệt Nhà nước thời gian thu hồi vốn lâu, độ rủi ro lớn; cần rút ngắn thời gian thẩm tra, phê duyệt để đẩy nhanh tiến độ thực dự án  Tình hình vật tư, giá thị trường biến động làm cho chi phí đầu tư tăng đột biến, ảnh hưởng tới trình thực đầu tư Các chủ đầu tư phải điều chỉnh thiết kế, điều chỉnh tổng mức đầu tư nên thủ tục kéo dài, thiếu vốn đầu tư cho cơng trình Trong đó, lãi vay ngân hàng tăng mạnh hạn mức vay ngân hàng giảm làm ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực cơng trình q trình giải ngân dự án 55 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận: Quận cửa ngõ quan trọng phía Đơng – Bắc thành phố Hồ Chí Minh, có ý nghĩa quan trọng bậc giao thơng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Vì Quận có vị trí thuận lợi nên tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,… nên tỷ lệ gia tăng dân số học mức cao, dân cư tỉnh khác chuyển đến tìm việc làm, cộng thêm việc giãn dân từ nội thành Quận nằm hành lang cơng nghiệp thành phố Hồ Chí Minh – Bà Rịa - Vũng Tàu – Đồng Nai, nên có tốc độ tăng trưởng kinh tế lớn, ngành cơng nghiệp chiếm tỷ trọng chủ yếu kinh tế Quận…Hiện nay, kinh tế Quận vào ổn định đà phát triển, đời sống khu dân cư không ngừng tăng lên Hiện nhu cầu nhà ở, đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung Quận nói riêng nhu cầu cấp bách cần giải Lực lượng dân nhập cư áp lực lớn cho Quận việc quản lý người tăng thêm tải cho công trình hạ tầng xã hội giao thơng, giáo dục, y tế, nhà ở, …để giải vấn đề nhà nước kêu gọi chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án nhà để nhanh chóng giải vấn đề Nâng cấp, chỉnh trang đô thị dự án nhà quy hoạch thiết kế đại, với đầy đủ phân khu chức năng, nhằm đáp ứng nhu cầu người dân xã hội văn minh Kết luận văn tốt nghiệp dừng lại mức độ tìm hiểu cách tính tốn chi phí sau xây dựng Đây trình phức tạp với nhiều bước phải thực khác thời gian tương đối dài Thực tế thực so với lý thuyết có nhiều khác biệt điều kiện khách quan chủ quan công ty, môi trường đầu tư, thay đổi hệ thống pháp lý liên quan Bằng hiểu biết cịn hạn chế mình, thời gian thực đề tài cịn giới hạn, tơi dừng lại việc tìm hiểu Điều khắc phục đề tài phát triển thành nâng cao quy trình thực khơng dừng mức độ tìm hiểu nữa, thời gian tìm hiểu dài có hội tham gia vào khâu trình thực hịên dự án phát thêm vấn đề cần nghiên cứu sâu bước cụ thể Trên tồn q trình học hỏi, tổng hợp vận dụng kiến thức thực dự án đầu tư công ty mà thời gian thực tập vừa qua tiếp thu Tuy nhiên, báo cáo tốt nghiệp cịn nhiều thiếu sót kính mong thầy tận tình dẫn thêm Kiến nghị:  Cải tiến quy trình thủ tục đơn giản, nhanh gọn, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư bất động sản đầu tư vào quận ven  Cần ban hành nhiều sách thu hút nguồn đầu tư nước  Chỉ giao đất cho chủ đầu tư đủ lực kinh nghiệm  Xử phạt nghiêm khắc chủ đầu tư vi phạm pháp luật 56 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Đặng Nguyệt Thu Hiền  Điều chỉnh bổ sung thêm quy định sách bồi thường cho hấp dẫn hộ bị giải tỏa Sở Tài nghiên cứu đề xuất đơn giá bồi thường, trọng thay đổi vật giá qua năm phải có thống nhất, rành mạch rõ ràng văn pháp luật việc đền bù giải tỏa  Người dân cần phối hợp với chủ đầu tư công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thực triển khai sở hạ tầng  Cần phát triển đội ngũ quản lý đất, quản lý quy hoạch, số lượng lẫn chất lượng ưu tiên cấp phường, xã cách tổ chức lớp tập huấn, học thêm để nâng cao trình độ, hiểu biết cán đội ngũ làm công tác Quy hoạch, quản lý dự án để nâng cao hiệu đầu tư dự án 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thuyết minh dự án Khu dân cư Khang An phường Phú Hữu Quận UBND Quận – báo cáo tóm tắt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2006 – 2010) Chương trình phát triển nhà Quận năm 2010 đến 2020 Website giaxaydung.vn Website diendanxaydung.vn Website dautuxaydung.com PHỤ LỤC CƠ SỞ PHÁP LÝ BẢNG DỰ TOÁN BIỆT THỰ SONG LẬP BẢNG DỰ TOÁN BIỆT THỰ ĐƠN LẬP NHÀ LIÊN KẾ VƯỜN BẢNG DỰ TOÁN CƠ SỞ HẠ TẦNG CỦA DỰ ÁN ... Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: ? ?Hạch tốn giá thành cơng trình xây dựng nhà dự án Khang An – phường Phú Hữu - Quận TP Hồ Chí Minh? ?? Giáo viên hướng dẫn: Ths.Trần Duy Hùng,... nghiên cứu: - Thực trạng dự án nhà địa bàn Quận - Khái quát dự án Khang An, phường Phú Hữu, Quận 9, Thành Phố Hồ Chí Minh - Hạch tốn giá thành cơng trình dự án Khang An phương pháp chi phí -... 452,155 xây dựng hạ tầng khu nhà khu nhà kinh doanh; dự án với diện tích 4,8344 dự án xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh; 27 dự án với diện tích 156,50 29 dự án xây dựng cơng trình cơng cộng phúc