Đang tải... (xem toàn văn)
Quy định chung: 01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản. 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định
Quy Quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á b b ấ ấ t t đ đ ộ ộ ng ng s s ả ả n n Nguy Nguy ễ ễ n n Duy Duy Thi Thi ệ ệ n n - - Trư Trư ở ở ng ng phòng phòng CSTH CSTH - - C C ụ ụ c c Qu Qu ả ả n n lý lý gi gi á á _BTC _BTC Ph Ph ầ ầ n n I: I: 1. 1. B B ả ả n n ch ch ấ ấ t t v v à à đ đ ặ ặ c c trưng trưng c c ủ ủ a a ho ho ạ ạ t t đ đ ộ ộ ng ng th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á tr tr ị ị t t à à i i s s ả ả n n z z B B ả ả n n ch ch ấ ấ t t c c ủ ủ a a ho ho ạ ạ t t đ đ ộ ộ ng ng đ đ ị ị nh nh gi gi á á BĐS BĐS ? ? z z IVSC: IVSC: l l à à s s ự ự ư ư ớ ớ c c t t í í nh nh gi gi á á tr tr ị ị BĐS BĐS z z L L à à m m ộ ộ t t ho ho ạ ạ t t đ đ ộ ộ ng ng hay hay qu qu á á tr tr ì ì nh nh ph ph á á t t tri tri ể ể n n ý ý tư tư ở ở ng ng đi đi đ đ ế ế n n gi gi á á tr tr ị ị c c ủ ủ a a t t à à i i s s ả ả n n (TC (TC TĐG TĐG Hoa Hoa k k ỳ ỳ ) ) z z 05 05 Đ Đ ặ ặ c c trưng trưng c c ủ ủ a a ho ho ạ ạ t t đ đ ộ ộ ng ng TĐG TĐG : : z z 1. 1. Nghiên Nghiên c c ứ ứ u u c c ó ó l l ự ự a a ch ch ọ ọ n n v v à à o o m m ộ ộ t t khu khu v v ự ự c c th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng m m ộ ộ t t lo lo ạ ạ i i h h ì ì nh nh TS/ TS/ hh hh nh nh ấ ấ t t đ đ ị ị nh nh z z 2. Thu 2. Thu th th ậ ậ p p s s ố ố li li ệ ệ u/d u/d ữ ữ li li ệ ệ u u th th í í ch ch đ đ á á ng ng z z 3. 3. S S ử ử d d ụ ụ ng ng nh nh ữ ữ ng ng k k ỹ ỹ thu thu ậ ậ t t phân phân t t í í ch ch ph ph ù ù h h ợ ợ p p z z 4. 4. V V ậ ậ n n d d ụ ụ ng ng ki ki ế ế n n th th ứ ứ c c , , kinh kinh nghi nghi ệ ệ m m chuyên chuyên môn môn ( ( ph ph á á p p lu lu ậ ậ t t k k ỹ ỹ thu thu ậ ậ t t , , t t à à i i ch ch í í nh nh , , th th ố ố ng ng kê kê , tin , tin h h ọ ọ c c … … ) ) trong trong qu qu á á tr tr ì ì nh nh đ đ ó ó z z 5. 5. Cung Cung c c ấ ấ p p cho cho kh kh á á ch ch h h à à ng ng ý ý ki ki ế ế n n v v ề ề gi gi á á tr tr ị ị t t à à i i s s ả ả n n th th ể ể hi hi ệ ệ n n thông thông qua qua nh nh ữ ữ ng ng b b ằ ằ ng ng ch ch ứ ứ ng ng x x á á c c đ đ á á ng ng trên trên th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng z z T T ó ó m m l l ạ ạ i i : : m m ộ ộ t t ngh ngh ề ề mang mang t t í í nh nh chuyên chuyên nghi nghi ệ ệ p p , do , do nh nh ữ ữ ng ng c c á á nhân nhân đư đư ợ ợ c c đ đ à à o o t t ạ ạ o o riêng riêng 5 5 Đ Đ ặ ặ c c trưng trưng z z 1. 1. Nghiên Nghiên c c ứ ứ u u c c ó ó l l ự ự a a ch ch ọ ọ n n v v à à o o m m ộ ộ t t khu khu v v ự ự c c th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng m m ộ ộ t t lo lo ạ ạ i i h h ì ì nh nh T T à à i i s s ả ả n n nh nh ấ ấ t t đ đ ị ị nh nh z z 2. Thu 2. Thu th th ậ ậ p p s s ố ố li li ệ ệ u/d u/d ữ ữ li li ệ ệ u u th th í í ch ch đ đ á á ng ng z z 3. 3. S S ử ử d d ụ ụ ng ng nh nh ữ ữ ng ng k k ỹ ỹ thu thu ậ ậ t t phân phân t t í í ch ch ph ph ù ù h h ợ ợ p p z z 4. 4. V V ậ ậ n n d d ụ ụ ng ng ki ki ế ế n n th th ứ ứ c c , , kinh kinh nghi nghi ệ ệ m m chuyên chuyên môn môn ( ( ph ph á á p p lu lu ậ ậ t t k k ỹ ỹ thu thu ậ ậ t t , , t t à à i i ch ch í í nh nh , , th th ố ố ng ng kê kê , tin , tin h h ọ ọ c c … … ) ) trong trong qu qu á á tr tr ì ì nh nh đ đ ó ó z z 5. 5. Cung Cung c c ấ ấ p p cho cho kh kh á á ch ch h h à à ng ng ý ý ki ki ế ế n n v v ề ề gi gi á á tr tr ị ị t t à à i i s s ả ả n n th th ể ể hi hi ệ ệ n n thông thông qua qua nh nh ữ ữ ng ng b b ằ ằ ng ng ch ch ứ ứ ng ng x x á á c c đ đ á á ng ng trên trên th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng z z T T ó ó m m l l ạ ạ i i : : m m ộ ộ t t ngh ngh ề ề mang mang t t í í nh nh chuyên chuyên nghi nghi ệ ệ p p , do , do nh nh ữ ữ ng ng c c á á nhân nhân đư đư ợ ợ c c đ đ à à o o t t ạ ạ o o riêng riêng II. II. Quy Quy tr tr ì ì nh nh đ đ ị ị nh nh gi gi á á b b ấ ấ t t đ đ ộ ộ ng ng s s ả ả n n z z 1. 1. Đ Đ ị ị nh nh nghiã nghiã : : l l à à c c á á c c bư bư ớ ớ c c tri tri ể ể n n khai khai công công vi vi ệ ệ c c mang mang t t í í nh nh h h ệ ệ th th ố ố ng ng nh nh ằ ằ m m đi đi đ đ ế ế n n gi gi á á tr tr ị ị th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng c c ủ ủ a a BĐS BĐS s s ả ả n n . . z z G G ồ ồ m m nhi nhi ề ề u u bư bư ớ ớ c c tri tri ể ể n n khai khai công công vi vi ệ ệ c c z z M M ụ ụ c c tiêu tiêu cu cu ố ố i i c c ù ù ng ng : : gi gi ả ả i i th th í í ch ch , , ch ch ứ ứ ng ng minh minh đ đ ộ ộ tin tin c c ậ ậ y y c c ủ ủ a a m m ứ ứ c c gi gi á á th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng c c ủ ủ a a t t à à i i s s ả ả n n đưa đưa cho cho kh kh á á ch ch h h à à ng ng . . z z Yêu Yêu c c ầ ầ u u : : quy quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á ph ph ả ả i i mang mang t t í í nh nh kh kh á á i i qu qu á á t t , , á á p p d d ụ ụ ng ng chung chung cho cho m m ọ ọ i i lo lo ạ ạ i i t t à à i i s s ả ả n n . . 2. 2. S S ự ự c c ầ ầ n n thi thi ế ế t t ban ban h h à à nh nh Quy Quy tr tr ì ì nh nh TĐG TĐG z z V V ì ì sao sao ph ph ả ả i i tiêu tiêu chu chu ẩ ẩ n n ho ho á á quy quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á ? ? a) a) Ngăn Ngăn ng ng ừ ừ a a v v à à gi gi ả ả m m thi thi ể ể u u r r ủ ủ i i ro ro ngh ngh ề ề nghi nghi ệ ệ p p ( ( v v ì ì sao sao ) ) b) b) Nâng Nâng cao cao ch ch ấ ấ t t lư lư ợ ợ ng ng , , đ đ ộ ộ tin tin c c ậ ậ y y b b á á o o c c á á o o th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh . . c) c) Nâng Nâng cao cao lòng lòng tin tin c c ủ ủ a a công công ch ch ú ú ng ng . . d) d) Nâng Nâng cao cao t t í í nh nh c c ạ ạ nh nh tranh tranh , , hi hi ệ ệ u u qu qu ả ả ho ho ạ ạ t t đ đ ộ ộ ng ng c c ủ ủ a a doanh doanh nghi nghi ệ ệ p p . . 3. 3. Quy Quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á BĐS BĐS c c ủ ủ a a m m ộ ộ t t s s ố ố nư nư ớ ớ c c ¾ ¾ 6 6 bư bư ớ ớ c c c c ủ ủ a a Quy Quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á BĐS BĐS c c ủ ủ a a Hoa Hoa K K ỳ ỳ ¾ ¾ 9 9 bư bư ớ ớ c c c c ủ ủ a a Quy Quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á BĐS BĐS c c ủ ủ a a Nh Nh ậ ậ t t B B ả ả n n ¾ ¾ Quy Quy trinh trinh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á BĐS BĐS c c ủ ủ a a Malaixia Malaixia Quy Quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á tr tr ị ị b b ấ ấ t t đ đ ộ ộ ng ng s s ả ả n n Hoa Hoa k k ỳ ỳ ( ( Vi Vi ệ ệ n n th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á Hoa Hoa k k ỳ ỳ ) ) Bước 1: xác định vấn đề • Khách hàng • Mục đích định giá BĐS của khách hàng • Định nghĩagiátrị (thị trường-phi thị trường) • Thời điểmthẩm định giá BĐS (quá khứ, hiệntại, tương lai) • Các giả thiết Bước2: Thu thậpdữ liệu tài sản - Thu thập thông tin thị trường - Thu thập thông tin của BĐS cần định giá - Thu thập thông tin củanhững BĐS chọn để so sánh Quy Quy tr tr ì ì nh nh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á tr tr ị ị b b ấ ấ t t đ đ ộ ộ ng ng s s ả ả n n Hoa Hoa k k ỳ ỳ ( ( ti ti ế ế p p ) ) Bước 3: Phân tích số liệu 1. Phân tích thị trường: • Nghiên cứu cung BĐS • Nghiên cứucầu BĐS 2. Phân tích sử dụng BĐS tốtnhấtvàtối ưu •Vìsaophải phân tích: nguồnlựchữuhạn •Thế nào là sử dụng BĐS tốtnhấtvàtối ưu: 3 tiền đề >>> khả năng sử dụng >>> mang lạigiátrị cao nhấtcho BĐS • Coi nhưđấttrống • Question: sử dụng đấtvàomục đích gì? Xây dựng công trình gì trên đất hiệuquả nhất? Bư Bư ớ ớ c c 3 ( 3 ( ti ti ế ế p p ) ) Phân Phân t t í í ch ch s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS t t ố ố t t nh nh ấ ấ t t v v à à t t ố ố i i ưu ưu Kha Kha í í ni ni ệ ệ m m : : l l à à kh kh ả ả năng năng s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS h h ợ ợ p p lý lý , , h h ợ ợ p p ph ph á á p p c c ủ ủ a a đ đ ấ ấ t t tr tr ố ố ng ng v v à à công công tr tr ì ì nh nh trên trên đ đ ấ ấ t t , , kh kh ả ả thi thi v v ề ề t t ự ự nhiên nhiên v v à à mang mang l l ạ ạ i i gi gi á á tr tr ị ị cao cao nh nh ấ ấ t t cho cho BĐS BĐS . . C C á á c c y y ế ế u u t t ố ố c c ủ ủ a a th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng t t ạ ạ o o nên nên gi gi á á tr tr ị ị c c ủ ủ a a BĐS BĐS . . Do Do đ đ ó ó đ đ á á nh nh gi gi á á m m ố ố i i quan quan h h ệ ệ tương tương t t á á c c gi gi ữ ữ a a cung cung c c ầ ầ u u BĐS BĐS v v ớ ớ i i vi vi ệ ệ c c s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS t t ố ố t t nh nh ấ ấ t t v v à à t t ố ố i i ưu ưu l l à à r r ấ ấ t t quan quan tr tr ọ ọ ng ng . . Phân Phân t t í í ch ch s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS t t ố ố t t nh nh ấ ấ t t v v à à t t ố ố i i ưu ưu cho cho ph ph é é p p chuyên chuyên gia gia đ đ ị ị nh nh gi gi á á x x á á c c đ đ ị ị nh nh v v ệ ệ c c s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS v v à à o o m m ụ ụ c c đ đ í í ch ch g g ì ì mang mang l l ạ ạ i i l l ợ ợ i i í í ch ch l l ớ ớ n n nh nh ấ ấ t t c c ủ ủ a a BĐS BĐS trên trên th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng . . Bư Bư ớ ớ c c 3 3 Phân Phân t t í í ch ch th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng , , Phân Phân t t í í ch ch t t í í nh nh kh kh ả ả thi thi , , Phân Phân t t í í ch ch s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS t t ố ố t t nh nh ấ ấ t t , , t t ố ố i i ưu ưu Phân Phân t t í í ch ch th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng z z Nh Nh ằ ằ m m phân phân t t í í ch ch , , x x á á c c đ đ ị ị nh nh nhu nhu c c ầ ầ u u c c ó ó th th ể ể thay thay th th ế ế nhau nhau trong trong s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS z z Phân Phân t t í í ch ch cung cung - - c c ầ ầ u u v v ề ề BĐS BĐS nh nh ằ ằ m m d d ự ự b b á á o o cung cung - - c c ầ ầ u u v v à à ti ti ề ề n n thuê thuê BĐS BĐS theo theo gi gi á á th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng Phân Phân t t í í ch ch t t í í nh nh kh kh ả ả thi thi z z Nh Nh ằ ằ m m ư ư ớ ớ c c lư lư ợ ợ ng ng gi gi á á tr tr ị ị BĐS BĐS d d ự ự a a trên trên c c á á c c thông thông s s ố ố như như thu thu nh nh ậ ậ p p , , lãi lãi , , gi gi á á tr tr ị ị đ đ ấ ấ t t z z T T í í nh nh t t ó ó an an dòng dòng thu thu nh nh ậ ậ p p ròng ròng (NOI) (NOI) trên trên t t ổ ổ ng ng thu thu nh nh ậ ậ p p , , t t ì ì m m ra ra t t ỷ ỷ l l ệ ệ v v ố ố n n h h ó ó a a th th í í ch ch h h ợ ợ p p đ đ ể ể t t í í nh nh t t ó ó an an gi gi á á tr tr ị ị BĐS BĐS Phân Phân t t í í ch ch s s ử ử d d ụ ụ ng ng BĐS BĐS t t ố ố t t nh nh ấ ấ t t , , t t ố ố i i ưu ưu z z Vi Vi ệ ệ c c s s ử ử d d ụ ụ ng ng m m à à theo theo m m ụ ụ c c đ đ í í ch ch đ đ ó ó s s ẽ ẽ mang mang l l ạ ạ i i gi gi á á tr tr ị ị cao cao nh nh ấ ấ t t cho cho BĐS BĐS z z Th Th ờ ờ i i gian gian s s ử ử d d ụ ụ ng ng , , th th ờ ờ i i h h ạ ạ n n s s ử ử d d ụ ụ ng ng , , c c á á c c bên bên tham tham gia gia th th ị ị trư trư ờ ờ ng ng . Bước 1: xác định vấn đề • Khách hàng • Mục đích định giá BĐS của khách hàng • Định nghĩagiátrị (thị trường-phi thị trường) • Thời điểmthẩm định giá BĐS (quá. Nh ậ ậ t t B B ả ả n n ¾ ¾ Quy Quy trinh trinh th th ẩ ẩ m m đ đ ị ị nh nh gi gi á á BĐS BĐS c c ủ ủ a a Malaixia Malaixia Quy Quy tr tr ì ì nh nh th th