ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi thực hướng dẫn khoa học thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận Các số liệu kết nghiên cứu luận văn tơi hồn tồn trung thực chưa công bố sử dụng để bảo vệ học vị Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn rõ nguồn gốc Nếu sai tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm Thái Ngun, ngày tháng .năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thi Duyên ii LỜI CẢM ƠN Trước hết xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn khoa học, PGS.TS Đàm Xuân Vận tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên q Thầy, giáo, viên chức phòng Đào tạo trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giảng dạy, hướng dẫn quan tâm, tạo điều kiện cho tơi q trình học tập nghiên cứu Tơi xin gửi lời cảm ơn đến đồng chí lãnh đạo, cán phòng TN&MT thành phố Thái Bình tạo điều kiện hỗ trợ vật chất tinh thần Xin chân thành cảm ơn đồng chí lãnh đạo UBND thành phố Thái Bình, cán nhân dân địa bàn thành phố Thái Bình giúp đỡ tơi q trình điều tra thu thập số liệu thực đề tài Cảm ơn tất bạn bè, đồng nghiệp gia đình động viên giúp đỡ tơi nhiều q trình thực đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng, thời gian trình độ có hạn nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp q báu thầy cơ, q vị bạn bè để luận văn hoàn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Thi Duyên iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Khái quát giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Đặc điểm giá đất 1.1.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Yếu tố nhân 1.2.2 Yếu tố khu vực 1.2.3 Yếu tố cá biệt 1.2.4 Yếu tố kinh tế 1.2.5 Yếu tố xã hội 11 1.2.6 Yếu tố pháp lý 12 1.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 12 1.3.1 Các nguyên tắc định giá đất 12 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 13 1.3.3 Cơ sở pháp lý 16 1.4 Công tác định giá đất 17 iv 1.4.1 Công tác định giá đất giới 17 1.4.2 Công tác địch giá đất Việt Nam 19 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 24 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 24 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 24 2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 24 2.2.2 Thời gian nghiên cứu 24 2.3 Nội dung nghiên cứu 24 2.3.1 Vị trí, địa điểm, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 24 2.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 24 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 25 2.3.4 Nguyên nhân, xu hướng biến động đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 25 2.4 Phương pháp nghiên cứu 25 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 26 2.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 26 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 27 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30 3.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình 30 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 33 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai thành phố Thái Bình 36 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 201637 v 3.2 Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 38 3.2.1 Giá đất qui định địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 38 3.2.2 Thực trạng giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 39 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 43 3.3.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 43 3.3.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất (trên tuyến đường ) đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 51 3.3.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 53 3.3.4 Ảnh hưởng hình thể, diện tích đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 54 3.3.5 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 56 3.4 Nguyên nhân, xu hướng biến động đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 61 3.4.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Bình 61 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 61 3.4.3 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 63 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 66 Kết luận 66 Đề nghị 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất GPMB : Giải phóng mặt HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá tài sản Pb : Phù sa đê bồi đắp thường xuyên Ph : Phù sa đê không bồi hàng năm QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất SPSS : Statistical Product and Services Solutions THPT : Trung học phổ thông TP : Thành phố UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Bảng trạng sử dụng đất thành phố Thái Bình 37 Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố trung tâm 39 Bảng 3.3: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố cận trung tâm 41 Bảng 3.4: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố xa trung tâm 42 Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố trung tâm 44 Bảng 3.6: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố cận trung tâm 46 Bảng 3.7: Giá đất theo vị trí nhóm đường, phố xa trung tâm 48 Bảng 3.8: Kết khảo sát mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất qua nhân tố địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình 50 Bảng 3.9: Kết tương quan số yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất 60 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 3.1: Cơ cấu đất đai năm 2016 thành phố Thái Bình 37 Hình 3.2: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường nhóm I 45 Hình 3.3: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường nhóm II 47 Hình 3.4: Biểu đồ giá đất giá đất quy định so với giá đất thị trường nhóm III 49 Hình 3.5: Ma trận tương quan hai biến vị trí giá thực tế 51 Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng vị trí tuyến đường phố nhóm I .52 Hình 3.7: Ma trận tương quan hai biến độ rộng mặt tiền giá thực tế .53 Hình 3.8: Ma trận tương quan hai biến hình thể đất giá thực tế 55 Hình 3.9: Ma trận tương quan hai biến diện tích đất giá thực tế 55 Hình 3.10: Ma trận tương quan hai biến tình trạng pháp lý đất giá thực tế 57 Hình 3.11: So sánh giá đất thị trường theo VT hai lô đất thuộc khu vực xa trung tâm .57 Hình 3.12: Ma trận tương quan hai biến quy hoạch đất giá thực tế 59 Hình 3.13: Ma trận tương quan hai biến tâm lý người sử dụng đất giá thực tế 60 58 giá thị trường lại có khoảng cách xa nhau, lơ có giá thị trường 14 triệu đồng/m2, lơ có giá thị trường triệu đồng/m2 Sự chênh lệch lơ triệu đồng/m2 đất VT lô cấp GCNQSD đất từ năm 1994 sử dụng lâu dài đến tận năm 2006 bán lại cho hộ gia đình khác để thực hoạt động kinh doanh dịch vụ Còn lơ khơng có GCNQSDĐ giấy tờ theo quy định pháp luật có tranh chấp nên dù giao bán với mức giá thấp chưa có người mua Đây hình ảnh tiêu biểu giá trị đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất 3.3.5.2 Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014-2016 Yếu tố dự án quy hoạch khu dân cư gần cơng trình cơng cộng có mối tương quan đến yếu tố giá đất theo lý thuyết thực tế Quy hoạch yếu tố khiến nhiều người quan tâm, vùng đất có dự án quy hoạch đất cho cơng trình cơng cộng giá đất tăng lên so với bình thường, lý lợi ích dự án mang lại cho khu đất Ta thấy sau quy hoạch dự án xong đường xá, cơng trình cơng cộng quy hoạch theo dẫn đến lô đất lân cận trở nên có giá trị so với trước Ta có yếu tố quy hoạch có mối tương quan chặt chẽ đến giá đất thông qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt đối r cho biết mức độ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính 59 Hình 3.12: Ma trận tương quan hai biến quy hoạch đất giá thực tế Ta thấy r = - 0,299, α = 0.01 có độ tin cậy 99% Nên biến có tương quan Tương quan biến giá đất thực tế quy hoạch đất tương quan nghịch, mức độ tương quan mức độ vừa phải 3.3.5.3 Yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014-2016 Yếu tố tâm lý yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể 60 Ta có yếu tố quy hoạch có mối tương quan chặt chẽ đến giá đất thông qua hệ số tương quan r, r có giá trị nằm khoảng [-1,1], giá trị tuyệt đối r cho biết mức độ chặt chẽ mối liên hệ tuyến tính Hình 3.13: Ma trận tương quan hai biến tâm lý người sử dụng đất giá thực tế Ta thấy r = - 0,294, α = 0.01 có độ tin cậy 99% Nên biến có tương quan Tương quan biến giá đất thực tế tâm ý người sử dụng đất tương quan nghịch, mức độ tương quan mức độ vừa phải Qua kết nghiên cứu ma trận tương quan tuyến tính yếu tố ảnh hưởng đến giá đất SPSS ta có bảng kết tương quan sau: Bảng 3.9: Kết tương quan số yếu tố nghiên cứu ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố Hệ số tương quan (r) Mức ý nghĩa (α) Vị trí đất - giá thực tế -0,696 < 0.01 Độ rộng mặt tiền - giá thực tế -0,446 < 0.01 Diện tích - giá thực tế -0,347 < 0.01 Hình thể - giá thực tế -0,366 < 0.01 Chuyển nhượng có xác nhận quyền - giá thực tế -0.333 < 0.01 Quy hoạch - giá thực tế -0.299 0.01 Tâm lý - giá thực tế -0,294 0.01 61 Từ bảng 3.9 ta thấy yếu tố có mối tương quan đến giá đất Yếu tố vị trí yếu tố giá đất có hệ số tương quan cao - 0,696, mức ý nghĩa α = 0.00 lên có tương quan mạnh Yếu tố vi ̣trí ảnh hưởng maṇh đến giá đất Nhóm có vị trí trung tâm có giá cao nhất, mức giá giảm dần với khu vực cận trung tâm xa trung tâm Giữa vị trí có chênh lệch khơng giống khu vực khác Sau đến yếu tố độ rộng mặt tiền, yếu tố diện tích hình thể, quy hoạch khu dân cư Yếu tố tâm lý người sử dụng đất có hệ số tương quan thấp -0,294, mức ý nghĩa α = 0.01 nên có tương quan yếu 3.4 Nguyên nhân, xu hướng biến động đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 3.4.1 Xu hướng biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Bình Giai đoạn 2014 - 2016 giá đất thành phố Thái Bình có biến động giảm dần theo năm Năm 2014 - 2016 giá đất giảm khơng có biến động ảnh hưởng trực tiếp từ sách tín dụng nhà nước kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng Giai đoạn thị trường bất động sản tồn quốc “đóng băng”, giao dịch thị trường ảm đạm, dự án giao đất khu dân cư hoàn thiện năm trước giá đất thành phố Thái Bình nhà nước quy định giá thị trường có xu hướng chững lại 3.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 Qua vấn 120 chủ sử dụng đất ta nhận thấy nguyên nhân tình hình biến động giá đất thành phố Thái Bình vị trí đất, tình hình thị trường bất động sản, điều kiện kinh doanh Giá đất người dân đánh giá có biến động nhẹ từ năm 2014 - 2016 62 Theo đánh giá số cán làm cơng tác địa địa phương giá đất thành phố Thái Bình có giảm từ năm 2014 - 2016 Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh vào năm 2014 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ - lần giá nhà nước, gây khó khăn cho cơng tác bồi thường, GPMB dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án địa bàn thành phố… Ngồi tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn nhiều ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố Tuy nhiên, năm 2015 đến hết năm 2016 giá đất thành phố lắng lại, ảnh hưởng lạm phát kinh tế tồn cầu, sách thắt chặt tín dụng BĐS  Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Bình , tỉnh Thái Bình 2014 - 2016 sau: - Vị trí thành phố: thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố khác Giá đất biến động theo tuyến: vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân Để ở: mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ Làm sở kinh doanh, dịch vụ: dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi giai trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường 63 có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng - Nhu cầu nâng cao đời sống người dân: Cùng với phát triển kinh tế, nhu cầu nơi người dân cao Do vấn đề sở hạ tầng khu dân cư hay khu nhà cao cấp người dân quan tâm sẵn sàng mua Đó nguyên nhân ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố giai đoạn 2014 - 2016 - Do sách Nhà nước: thị trường Bất động sản nói chung giá đất nói riêng chịu tác động lớn sách nhà nước Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho giá đất thành phố Thái Bình có xu hướng giảm, giá nhà nước quy định giá đất thị trường khơng có thay đổi nhiều, thị trường BĐS “đóng băng” 3.4.3 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy địa bàn thành phố Thái Bình có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ cơng tác quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững, ngăn chặn tình trạng sốt đất, đóng băng thị trường quyền sử dụng đất thời gian vừa qua Điều đòi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản ý đất đai địa phương 64 Vì vậy, để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: 3.4.3.1 Giải pháp sách, pháp luật - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sở người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài Tức tuyến đường chia nhiều đoạn ngắn không nên chia - đoạn nay, giá đất với thực tế vị trí - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Bên cạnh quan chức phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thông 65 tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 3.4.3.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Kiện tồn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 66 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016, rút số kết luận sau: - Giá đất thị trường vị trí khu vực địa bàn thành phố có chênh lệch tương đối lớn Giữa khu vực thành phố mức độ chênh lệch khác Giá chuyển nhượng thị trường cao nơi có giá trị sinh lợi cao, vị trí thuận lợi cho giao thơng - Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, mơi trường sống, - Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất thành phố Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu yếu tố ảnh hưởng: vị trí, độ rộng mặt tiền, hình thể diện tích, mục đích sử dụng đất, nhu cầu người dân, tượng đầu đất, ảnh hưởng số dự án địa bàn thành phố, sở hạ tầng, sách nhà nước (chính sách tín dụng, thuế …) - Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, 67 Đề nghị - Luận văn nghiên cứu bước đầu nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình năm trở lại Dựa vào kết nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn thành phố - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi quản lý pháp luật đất đai, Hà Nội Bộ tài nguyên môi trường (2014), Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số ngành Luật đất đai Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số: 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 Chính phủ Quy định khung giá đất Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009), Giáo trình Định Giá Đất Bất Động Sản khác, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội Nguyễn Mạnh Tiến (2016), “Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014” 10 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng nghiệp Hà Nội 11 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 12 UBND tỉnh Thái Bình, Quyết định số 2998/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 UBND Thái Bình việc ban hành Bảng giá đất quy định mức giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2014 13 UBND tỉnh Thái Bình, Quyết định số 3077/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 UBND Thái Bình việc ban hành Bảng giá đất quy định mức giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2015 14 UBND thành phố Thái Bình (2017), Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên năm 2016 15 http://www.diaoconline.vn 16 http://www.thuvien.tuaf.edu.vn PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT (Xin Ông/Bà vui lòng hồn chỉnh giúp tơi số thơng tin sau đây) I Thông tin chung 1.Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác: Thu nhập bình quân: triệu đồng/năm II Thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình * Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình Giá đất thực tế: triệu đồng/m2 Diện tích đất: m2 Hình thể: Mặt tiền: m Độ sâu: .m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa phường thành phố cung cấp thông tin) - Loại đường phố: - Vị trí: Ông bà sử dụng đất với mục đích gì? Xây dựng nhà Mặt sản xuất kinh doanh Mục đích khác: (ghi rõ mục đích)…………………… Ơng/Bà thấy vị trí đất có thuận tiện cho sống khơng ? Tạm Có Khơng * Một số yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình Theo Ơng/Bà, yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? Rất quan trọng STT Quan trọng Không quan trọng Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Vị trí Điều kiện sở hạ tầng Chất lượng mơi trường Quy hoạch Trình độ dân trí Tình trạng pháp lý đất Chính sách sử dụng đất Hướng đất (phong thủy) Hình dáng 10 Diện tích 11 Chiều rộng mặt tiền 12 Độ sâu đất 13 Hạn chế quy hoạch 14 Tâm lý, tâm linh, thị hiếu 15 Ổn định trị - An ninh xã hội 15 Đầu nhà đất 17 Đơ thị hóa 18 Tốc độ phát triển kinh tế 19 Mức độ thu nhập tiêu dùng dân cư 20 Mức độ dự trữ đầu tư 21 Biến động vật giá Theo anh/chị, yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Ngày tháng năm Người điều tra Người điều tra (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thị Duyên ... Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 43 3.3.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai. .. lơ đất đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016 53 3.3.4 Ảnh hưởng hình thể, diện tích đến giá đất thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình giai đoạn 2014 - 2016. .. HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DUYÊN NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH, TỈNH THÁI BÌNH GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Ngành: Quản lý đất