Đang tải... (xem toàn văn)
Các phương thức để ổn định thị trường bất động sản ở việt nam hiện nay
CÁC PHƯƠNG THỨC ĐỂ ỔN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Nếu phát triển người vấn đề sức khoẻ quan trọng phát triển kinh tế thị trường nói chung – thị trường bất động sản nói riêng – yếu tố hiệu quả, ổn định an toàn đặt lên hàng đầu Những năm vừa qua, tác động sách, pháp luật đất đai – nhà ở, thị trường bất động sản VN hình thành, tồn có ảnh hưởng mạnh mẽ nhiều mặt tới nhịp độ phát triển kinh tế – xã hội đất nước Thị trường bất động sản bao gồm hành vi, hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất đai; giao dịch cho thuê nhà, chấp quyền sử dụng đất nhà, dịch vụ liên quan đến tài sản Sự hình thành, tồn thị trường bất động sản góp phần chuyển dịch cấu đất đai – nhà theo hướng tích cực, hiệu quả; kích thích, thu hút hoạt động lượng vốn đáng kể đầu tư phát triển bất động sản; góp phần điều chỉnh, cải thiện điều kiện, mơi trường cư trú, sinh hoạt lại đa số nhân dân; tác động trực tiếp tới thị trường tài – tiền tệ quan hệ mật thiết với vận hành, hoạt động hiệu thị trường vốn, thị trường hàng hố, thị trường thơng tin, thị trường sức lao động thông qua động thái số (chỉ số giá, lượng giao dịch, vòng quay bất động sản…); góp phần đảm bảo cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh kinh tế hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm; tạo sôi động lĩnh vực liên quan kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội… Tuy nhiên, thị trường bất động sản VN bộc lộ nhiều hạn chế, tiêu cực: tồn phổ biến loại hình thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm), thiếu đồng bộ, chưa hồn chỉnh; sách, biện pháp tài Nhà nước chưa mạnh, chưa đáp ứng yêu cầu ổn định mở rộng thị trường bất động sản; quản lý nhà nước bất động sản cịn yếu kém; tổ chức hoạt động dịch vụ mơi giới bất động sản chủ yếu mang tính tự phát; ý thức chấp hành sách, pháp luật nhiều người tham gia thị trường bất động sản chưa đạt, không nghiêm… Những tiêu cực, hạn chế gây ảnh hưởng đángkể tới nhiều phương diện kinh tế, xã hội, tâm lý tác động đến niềm tin nhân dân vào việc thực thi sách, pháp luật Từ thực trạng phức tạp đó, việc nghiên cứu xác định thực phương thức để ổn định thị trường bất động sản VN có ý nghĩa quan trọng thiết I Những đặc điểm thị trường bất động sản VN Để đề xuất phương thức thích hợp, cần phải nhìn nhận hiểu rõ hình thức, nội dung, chất thị trường bất động sản VN Hình thức, nội dung, chất biểu qua đặc điểm sau đây: Ở VN, tồn loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm) Hai loại hình thị trường tồn giao thoa với Loại hình thị trường bất động sản khơng thức phổ biến vì: 1.1 Một phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết coi thường pháp luật nên họ thực hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền 1.2 Một số người chưa hiểu xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất thực giao dịch đất đai Họ chưa nhận thức đăng ký sử dụng đất biện pháp nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp 1.3 Do hệ thống thuế sách tài đất đai cịn nhiều bất hợp lý với mức thuế suất cao so với thu nhập đa số người lao động, nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thực giao dịch đất đai, người dân thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường bất động sản khơng thức 1.4 Hệ thống đăng ký bất động sản nói chung đăng ký quyền sử dụng đất đai nói riêng nhiều quan khác thực với quy trình, thủ tục hành khơng rõ ràng, chồng chéo, rườm rà, quanh co, với quản lý thị trường bất động sản non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vòi vĩnh, cửa quyền quan cơng quyền, minh bạch, đồng hệ thống pháp luật thị trường bất động sản… gây tạo nhiều cản trở cho người dân tìm tới thị trường bất động sản thức Với loại hình thị trường bất động sản thức, Nhà nước nỗ lực việc xác lập bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng lĩnh vực ban hành Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà 2005, Bộ luật dân 2005… Cùng với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất, cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện, hiệu quả; phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh huyện; thành lập hệ thống quan dịch vụ cơng đất đai… nhằm đáp ứng địi hỏi q trình hồn thiện thể chế kinh tế thị trường xây dựng đồng yếu tố thị trường (trong có thị trường bất động sản) Thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng VN xác lập dựa sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai Thị trường bất động sản nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà tài sản khác gắn liền với đất Do đất đai VN thuộc sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, mà có quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng Vấn đề ghi nhận Hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 Bộ luật dân 2005 Vì vậy, đối tượng giao dịch thị trường đất đai mà quyền sử dụng đất Nói cách khác, nước ta pháp luật không thừa nhận tồn thị trường đất đai mà ghi nhận bảo hộ tồn thị trường quyền sử dụng đất Hơn nữa, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên quyền sử dụng đất xác lập phụ thuộc vào ý chí Nhà nước đại diện chủ sở hữu thông qua hành vi pháp lý Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… Ngay từ Luật đất đai 1993 quy định người sử dụng đất hợp pháp chuyển quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Vì vậy, thị trường quyền sử dụng đất VN bao gồm loại: thị trường (quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất việc công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất) thị trường sở (quan hệ người sử dụng đất với việc xác lập giao dịch quyền sử dụng đất) Thị trường bất động sản VN cịn thiếu khn hình pháp lý hồn chỉnh, đồng để bảo hộ Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản ban hành nằm tản mạn văn pháp luật khác Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật nhà 2005, Bộ luật dân 2005… mà chưa có đạo luật độc lập điều chỉnh trực tiếp hoạt động kinh doanh bất động sản Mặt khác, muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh cơng tác đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng Song, chưa có đạo luật riêng điều chỉnh thống hoạt động Hoạt động đăng ký bất động sản nói chung va` đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng đạo luật chuyên ngành điều chỉnh Kinh nghiệm nhiều nước có thị trường bất động sản phát triển giới cho thấy, để thúc đẩy thị trường phát triển tích cực, lành mạnh vai trò tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, tổ chức đăng ký bất động sản, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… quan trọng Nhưng nước ta thiếu quy chế đăng ký thành lập quản lý hoạt động tổ chức Thị trường bất động sản VN hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù Bên cạnh khiếm khuyết, thiếu vắng nhiều quy định pháp lý nhằm điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản, hoạt động chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản cịn thiếu tính chun nghiệp, tính đặc thù, chẳng hạn: 4.1 Thiếu quan quản lý thống thị trường bất động sản Pháp luật hành dừng lại việc quy định quan quản lý yếu tố bất động sản quan xây dựng quản lý nhà nước nhà cơng trình xây dựng, quan tài nguyên môi trường quản lý nhà nước đất đai, ngành nông nghiệp phát triển nông thôn quản lý nhà nước rừng… Nhưng việc quản lý nhà nước riêng toàn lĩnh vực thị trường bất động sản pháp luật lại chưa quy định quan nhà nước có chức năng, nhiệm vụ thực 4.2 Thiếu tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Phương thức kinh doanh khơng mang tính bản, chun nghiệp Tiềm lực tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa đủ lớn mạnh Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn thiếu văn hoá, sắc kinh doanh Hiện tồn số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu hội, thời vụ manh mún, rời rạc… 4.3 Thiếu sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp thị trường bất động sản Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh Nhà nước cần phải thiết lập sàn giao dịch nơi mà người bán, người mua người môi giới gặp để tìm hiểu, cung cấp thơng tin xác lập giao dịch bất động sản Tuy nhiên, sàn giao dịch xuất không nhiều đô thị lớn – nơi mà nhu cầu giao dịch bất động sản người dân ngày tăng (thậm chí thủ Hà Nội chưa thiết lập sàn giao dịch bất động sản thức) Thị trường bất động sản VN chưa mở cửa chưa thu hút nhà đầu tư nước Pháp luật đất đai chưa cho phép nhà đầu tư nước tham gia đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản Theo Luật đất đai 2003, tổ chức, cá nhân nước phép thuê đất thuê nhà thời gian hoạt động đầu tư VN Việc cho phép đối tượng thuê đất để xây dựng nhà nhằm bán cho thuê thực phạm vi hạn chế Với đối tượng người VN định cư nước phép mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất VN, pháp luật hành dừng lại việc cho phép trường hợp hưởng quyền này: (1) Người đầu tư lâu dài VN, thời gian đầu tư có nhu cầu nhà ở; (2) Các nhà khoa học, nhà văn hoá mời cơng tác lâu dài VN; (3) Người có cơng đóng góp với đất nước; (4) Người có nhu cầu sống ổn định VN; (5) Một số đối tượng khác Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định Như vậy, việc chưa cho phép người nước ngồi phận khơng nhỏ người VN định cư nước khoảng triệu người) tham gia rộng rãi vào thị trường bất động sản làm giảm tính hút mơi trường đầu tư mà cịn rào cản cho q trình hội nhập vào kinh tế giới nước ta II Các phương thức để ổn định thị trường bất động sản VN Từ đặc điểm thị trường bất động sản VN biến động đa dạng phức tạp yếu tố liên quan, xin đề xuất phương thức (phương thức = phương pháp + cách thức + giải pháp) để ổn định thị trường bất động sản sau đây: Xây dựng khn hình pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ, khả thi ổn định phát triển thị trường bất động sản Để tạo lập môi trường pháp lý hiệu quả, cần khẩn trương xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản Đó quan hệ sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai, quan hệ giao dịch dân sự, quan hệ kinh tế có liên quan đến bất động sản, quan hệ thị trường bất động sản, nội dung quản lý nhà nước thị trường bất động sản… Do chưa có Luật kinh doanh bất động sản nên lâu việc điều chỉnh quan hệ liên quan đến thị trường bất động sản phải dựa vào nhiều văn pháp luật Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật thuế, Luật doanh nghiệp, Bộ luật dân văn pháp quy (nghị định, thông tư…) có liên quan Hoạt động quản lý kinh doanh bất động sản yêu cầu kinh tế, đặc biệt nước ta nay, nhu cầu thiết để phát triển kinh tế thị trường có quản lý vĩ mơ Nhà nước Tuy nhiên, việc dựa vào nhiều văn pháp lý khó tránh khỏi trùng lặp, chồng chéo, không đầy đủ gây nhiều khó khăn, phiền phức tổ chức thực Vì vậy, để tạo lập môi trường pháp lý cho ổn định phát triển thị trường bất động sản, việc sớm ban hành Luật kinh doanh bất động sản cấp bách Trong tiến trình xây dựng ban hành Luật kinh doanh bất động sản, cần có biện pháp trước mắt tháo gỡ vướng mắc, trở ngại nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản sớm ổn định phát triển Cụ thể là, cần rà soát lại văn pháp lý liên quan tới thị trường bất động sản ban hành, xác định yếu tố bất hợp lý, trùng chéo sở sớm ban hành Nghị định Chính phủ quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Thực đăng ký tài sản bất động sản để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, sử dụng tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản Đăng ký quyền tài sản đất nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà trách nhiệm, quyền lợi Nhà nước, người dân tổ chức kinh tế – xã hội Đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoàn tất Nhưng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà – đặc biệt đô thị nước – thực với tốc độ chậm Điều dẫn đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng… bất động sản không đảm bảo sở pháp lý Hầu hết giao dịch mua bán bất động sản diễn thị trường khơng thức Quyền tài sản – có quyền sở hữu – phận cấu thành tài sản Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà chưa đảm bảo việc biến đất, nhà trở thành tài sản thực tế, trở thành hàng hoá đầy đủ lưu chuyển trình kinh doanh Những năm qua, kể từ Luật Đất đai 1993 ban hành, biến động đất đai lớn Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất diễn nhiều nơi, đặc biệt thành phố lớn Việc chuyển từ chủ sử dụng đất sang chủ sử dụng đất khác mà Nhà nước khơng kiểm sốt phổ biến Việc quản lý bất động sản – quản lý đất đai – cịn lỏng lẻo khiến cho lợi ích Nhà nước bị thua thiệt, lợi ích người dân bị ảnh hưởng tiêu cực, cịn lợi ích tầng lớp trung gian lại có xu hướng phình to Nhà nước có trách nhiệm cơng nhận quyền tài sản người dân pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, tránh tình trạng người dân muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để đảm bảo an tồn pháp lý lợi ích đáng phải tìm đến quan nhà nước xin xỏ, cậy cục, nhờ vả Bởi vậy, để đảm bảo vai trò quản lý nhà nước bất động sản chủ động tổ chức quản lý thị trường bất động sản, việc xác lập lại trật tự sở hữu bất động sản, cấp giấy chứng nhận sở hữu bất động sản khâu mang tính đột phá đầu tiên, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, ổn định làm lành mạnh hoá quan hệ giao dịch thị trường bất động sản Do phức tạp nguồn gốc lịch sử sở hữu, sử dụng bất động sản để lại thực trạng xáo trộn quan hệ sử dụng đất, sở hữu nhà nay, cần phải thực thi biện pháp tình để chấm dứt tình trạng bất an pháp lý Thực chất, việc tăng cường vai trị mơi trường pháp lý việc chuyển nhượng hoạt động thị trường bất động sản từ khơng thức (thị trường ngầm) phổ biến sang hình thức thị trường thức Vì vậy, cần nhanh chóng giải dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, không gắn việc thu thuế sử dụng đất với việc cấp giấy chứng nhận lần đầu, quy định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận lần đầu, để làm lành mạnh hoá thị trường đất đai, bất động sản lần giao dịch Các xác định tính hợp pháp trạng sử dụng đất, sở hữu nhà cần coi trọng yếu tố thực tế cộng đồng người dân chấp thuận Khơng có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận cho đối tượng sử dụng hợp pháp thực tế Hình thành, trì phát triển hệ thống dịch vụ bất động sản Một thực trạng nhiều địa phương nước – đặc biệt thành phố lớn – tổ chức cá nhân thành lập, hoạt động hình thức tổ chức trung tâm dịch vụ nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, trung tâm môi giới tư vấn nhà đất, dịch vụ nhà đất bất động sản… Phần đông tổ chức hoạt động cách tự phát, khơng có đăng ký kinh doanh Hoạt động hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch bất động sản khâu tiến trình vận hành thị trường bất động sản Để góp phần phát triển ổn định cách lành mạnh, tích cực thị trường bất động sản, cần thực thi biện pháp nhằm thúc đẩy hình thành, tồn tại, phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản quản lý hoạt động hệ thống Các tổ chức nằm hệ thống nơi diễn hoạt động giao dịch dịch vụ cung cấp thơng tin hàng hố bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý bất động sản, dịch vụ toán cho vay chấp bất động sản, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch bất động sản, tư vấn quy hoạch kiến trúc… Những người có nguyện vọng tham gia dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản phải đăng ký với quan quản lý nhà nước có thẩm quyền Nhà nước cho phép hoạt động tư vấn, môi giới Các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản phải bao gồm người có trình độ chun mơn mơi giới bất động sản có đầy đủ tư cách pháp nhân Các tổ chức phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết quả, chiến thuật hoạt động tính pháp lý tư vấn, môi giới bất động sản Giá đất đai, bất động sản hình thành thị trường để Nhà nước xác định giá giao, cho thuê đất, bất động sản, thu thuế chuyển quyền sử dụng sở hữu bất động sản Việc thừa nhận tồn sản xuất hàng hóa, kinh tế hàng hóa khơng thể khơng thừa nhận kinh tế thị trường – có thị trường bất động sản – quy luật kinh tế vận hành thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung – cầu…), tác động thị trường đến trình sản xuất kinh doanh, đến lĩnh vực đời sống xã hội Đất đai, bất động sản hàng hóa tức quan hệ mua bán đất đai, bất động sản phải tuân thủ điều tiết chế thị trường quy luật vận hành kinh tế thị trường Nếu quản lý đất đai, bất động sản không lấy giá thị trường làm sở hình thức hố giá thị trường đất đai, bất động sản có nghĩa việc định giá mang tính chủ quan, lý thuyết Hệ thống giá đất xác định áp dụng lâu thường thấp giá đất hình thành thị trường chênh lệch lớn Mặc dù có quy định hệ số điều chỉnh giá đất xu hướng chung Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng giá để nộp tiền sử dụng đất ln tính theo mức thấp, giá đền bù có cao thấp so với giá thị trường Việc thực giá bất động sản: giá Nhà nước quy định (thường thấp giá thị trường) giá thị trường thực tế, tạo điều bất hợp lý kinh niên tổ chức, cá nhân giao đất thực dự án gắn với quyền sử dụng đất đền bù theo giá nhà nước, cịn hồn thành dự án lại bán theo giá thị trường tự do, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá lớn nguồn lợi béo bở (cơng lộc nhiều) Tình trạng sở, động lực cho nhiều doanh nghiệp, cá nhân đổ xô vào chạy dự án để dễ kiếm nhiều lợi nhuận Đây điều kiện dẫn đến tiêu cực phát sinh thời gian qua đầu cơ, trục lợi, tham nhũng Vì vậy, việc xoá bỏ chế giá, thực chế giá – giá thị trường bất động sản – góp phần làm lành mạnh hoá quan hệ giao dịch bất động sản, đảm bảo cho hàng hóa đất đai, bất động sản tiến trình vận động khơng bị rào cản khơng theo tính quy luật thị trường ngăn lại Hiện thực “trả giá đất” định giá đất thẩm định giá đất Trong chu trình tiến tới chế giá thị trường đất đai bất động sản, Nhà nước nên chuyển vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết thẩm định giá thị trường Muốn xác định giá trị thực tài sản, cần phải tiếp cận mặt giá thị trường tài sản Đối với đất đai bất động sản khác, phải lấy giá thị trường làm cho hoạt động mua bán Hoặc thực việc mua bán tài sản sở giá thỏa thuận bên (chủ đầu tư với người có quyền sử dụng đất đai sở hữu tài sản khác), đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Thực thi đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Có quan điểm cho việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất làm cho giá đất tăng lên Cũng có quan điểm lại cho đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất làm sai lệch quan hệ đấu giá, đấu thầu với quan hệ không đấu giá, không đấu thầu, dẫn tới tình trạng đổ xơ vào việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, xem nhẹ việc phân bổ đất đai phục vụ cho lợi ích công cộng trường học, bệnh viện… Quan điểm việc thực đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hợp lý sử dụng đất đai có hiệu quả, lý sau: 5.1 Đảm bảo lợi ích Nhà nước Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất giảm thủ tục không cần thiết, tránh tình trạng thủ tục quanh co, rườm rà 5.2 Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, tích cực, kiểm sốt giá cách hợp lý Đặc biệt, thị trường đất đai đô thị lớn, cầu vượt cung, mức sinh lợi cầu đất đai lớn mở rộng đấu giá, đấu thầu rộng rãi quyền sử dụng đất đai định hướng phương thức quan trọng để làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản Giá thắng thầu thể giá thị trường nhà kinh doanh, chủ đầu tư người có nhu cầu mua khơng lại khơng điều tra, tìm hiểu, nắm vững giá thị trường đất đai để đến bỏ thầu giá lại vượt giá thị trường Nhất nhà kinh doanh lại khơng để tình trạng xảy – họ phải biết mức giá đất, khu đất muốn đấu thầu chi tiết biến động giá chúng từ trước đến lúc tổ chức đấu giá, đấu thầu Từ đó, họ dự tính động thái giá thời gian tới để họ bỏ thầu 5.3 Thông qua việc đấu giáquyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất rút ngắn thời gian chờ đợi, dự án có khả triển khai nhanh tăng tính khả thi dự án, góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất Hiển nhiên, dự án đấu thầu với ràng buộc mặt pháp lý thơng qua tổ chức đấu thầu khả thực thi dự án nhanh hơn, tốt hơn, khơng cịn tình trạng dây dưa trước Bởi vì, người ta bỏ tiền để đấu thầu kèm theo quy định quy chế đấu thầu gắn chặt trách nhiệm nhà thầu đất, khu đất mà họ thắng thầu Qua đó, làm cho mục đích sử dụng đất đảm bảo hơn, tránh tham nhũng, tăng nguồn thu thực tế cho Nhà nước thông qua đấu thầu Tuy vậy, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất phải kèm theo vấn đề cần thiết, liên quan đảm bảo thực có hiệu Trước hết, chế đấu giá, đấu thầu phải đảm bảo thực công khai thông báo rộng rãi (nếu khơng cơng khai, phận liên kết bỏ thầu nguy hại cho Nhà nước) Tiếp nữa, đấu giá, đấu thầu phải dựa quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết sử dụng đất, có đáp ứng nhu cầu cần thiết, xúc xã hội Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất phải gắn với mục đích sử dụng đất, với quy hoạch tổng thể quy hoạch chi tiết sử dụng đất, với mối quan hệ kinh tế – xã hội… Đó vấn đề cần phải quy định chặt chẽ quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất Coi trọng cơng tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch trước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Ở VN, với tiến trình phát triển kinh tế – xã hội, đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hố đất nước, chỉnh trang phát triển thị áp lực đất đai lĩnh vực tăng cao, địi hỏi cơng tác quản lý đất đai với số lượng diện tích định, phải bố trí sử dụng đất đai hợp lý, để vừa đảm bảo nhu cầu ngày tăng người, vừa phải giữ gìn, bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với phương châm phát triển bền vững Bởi vậy, quy hoạch đất đai vừa nội dung quan trọng, vừa khâu trung tâm, vừa phương thức mang tính tổng thể quản lý nhà nước lĩnh vực Công tác quy hoạch sử dụng đất năm qua triển khai diện rộng, bộc lộ nhiều hạn chế Cơng tác quy hoạch sử dụng đất cịn mang tính chủ quan nhà quản lý, chưa bám sát yêu cầu thực tế định hướng phát triển kinh tế – xã hội Những phương án quy hoạch sử dụng đất, vùng đô thị, thường không công khai chậm công khai, không chi tiết; có phương án quy hoạch cơng khai khơng có tiến độ thực khơng thực khơng có phương án thay đổi, điều chỉnh nên để tình trạng quy hoạch treo gây khó khăn cho nhà đầu tư, người sử dụng chưa thực yên tâm sử dụng đất Để giải tình trạng trên, cần phải coi trọng cơng tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải trước nhằm đầu tư phát triển sử dụng bất động sản cân đối, hiệu quả, góp phần phát triển thị trường bất động sản hướng Nội dung quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp với thực tế phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, sử dụng đất tiết kiệm có hiệu cao Tiến trình triển khai dự án quy hoạch cần có quan đạo chung địa phương để xử lý vấn đề liên ngành, liên vùng vấn đề vướng mắc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần có số phương án so sánh hiệu kinh tế – xã hội – môi trường phương án Trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất cần có tham gia người dân, cần có quy hoạch chi tiết cơng khai hố Quy hoạch đất đai cấu đất đai, đất đai sử dụng theo mục đích khác nhau, kể việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Vì vậy, cơng tác quy hoạch sử dụng đất đai trước bước xác định cấu nguồn cung cấp đất đai cho mục đích sử dụng, tạo động lực để phát huy tối đa giá trị sử dụng giá trị thương mại đất phù hợp với muc tiêu định, góp phần hình thành, trì phát triển thị trường bất động sản hướng Thực tế cho thấy, chênh lệch giá đất đai thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, có yếu tố thay đổi mục đích sử dụng đất Nếu công tác quy hoạch sư dụng đất trước bước quy hoạch công khai rộng rãi, chênh lệch giá đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng bắt đầu vận động từ tiến trình Nhà nước cần có sách điều tiết phần chênh lệch theo nguyên tắc lợi ích quốc gia chủ lực ý đến lợi ích người sử dụng đất trước thực quy hoạch Như vậy, hình thành, trì phát triển thị trường bất động sản hướng, lành mạnh ổn định địi hỏi thiết góp phần quan trọng phát triển đồng yếu tố thị trường, tạo động lực cho phát triển kinh tế thị trường nước ta Để thực tiến trình đó, cần phải thực thi hệ thống gồm nhiều phương thức, khơng nên thiếu phương thức tiêu biểu, phù hợp nêu ... đây: Ở VN, tồn loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thức (thị trường ngầm) Hai loại hình thị trường tồn giao thoa với Loại hình thị trường. .. điểm thị trường bất động sản VN biến động đa dạng phức tạp yếu tố liên quan, xin đề xuất phương thức (phương thức = phương pháp + cách thức + giải pháp) để ổn định thị trường bất động sản sau... Bởi vậy, để đảm bảo vai trò quản lý nhà nước bất động sản chủ động tổ chức quản lý thị trường bất động sản, việc xác lập lại trật tự sở hữu bất động sản, cấp giấy chứng nhận sở hữu bất động sản