ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ NGUYỄN VIỆT DŨNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN TRƯỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ CHÍNH TRI MÃ SỐ: 62.31.01.02 TĨM TẮTLUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ CHÍNH TRI Hà Nội, 2018 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Trong năm vừa qua, Nhà nước ta hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà nhằm khắc phục khuyết tật, phát huy ưu việt, định hướng đẩy nhanh phát triển thị trường Điều góp phần đáng kể vào phát triển thị trường nhà Việt Nam, đáp ứng lợi ích nhiều doanh nghiệp, nhu cầu nhà người dân, góp phần phát triển kinh tế - xã hội…Tuy nhiên, thị trường nhà nước ta bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh không bền vững Cụ thể,thị trường nhà phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi thức chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu nhà bị cân đối, đặc biệt đa số người dân tiếp cận khó khăn với nhà Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá nhà làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy phức tạp, khó lường dẫn đến hệ doanh nghiệp kinh doanh nhà dễ gặp khó khăn việc tiếp tục kinh doanh, ngân hàng thương mại khả tăng tỷ trọng nợ xấu cao cho vay kinh doanh BĐS nhà ở, nhu cầu nhà cho đại phận dân cư gặp khó khăn, đối tượng lao động có thu nhập thấp gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước Hệ lụy bất ổn thị trường nhà không đơn tác động tiêu cực tới chủ thể trực tiếp tham gia thị trường, mà ảnh hưởng đến q trình thị hóa, đến phát triển hạ tầng giao thông, đến quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội, phân hóa giàu nghèo, bảo đảm an sinh xã hội…và xa hơn, tác động đến phát triển bền vững đất nước dài hạn Những bất cập thị trường nhà nêu làm xuất câu hỏi lớn: Phải sách phát triển thị trường nhà Việt Nam chưa thật phù hợp? chưa đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể thị trường? Nguyên nhân sâu xa hạn chế sách phát triển thị trường nhà Việt Nam gì? Nhà nước cần phải hồn thiện sách phát triển thị trường nhà nào? Đó câu hỏi lớn cần sớm trả lời Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn cấp thiết góp phần trả lời câu hỏi trên, Nghiên cứu sinh chọn đề tài “Chính sách phát triển thị trường nhà Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận án tiến sĩ kinh tế Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu luận án 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu luận án làm rõ kết hạn chế Chính sách phát triển thị trường nhà Việt Nam tác động vào phát triển nhanh, ổn định, hiệu đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể chủ yếu thị trường nhà Trên sở đó, luận án đưa đề xuất nhằm hồn thiện sách phát thị trường nhà Việt Nam thời gian đến năm 2025, tầm nhìn 2035 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, hoàn thiện làm vấn đề lý luận sách phát triển thị trường nhà góc độ Kinh tế trị Thứ hai, vận dụng lý luận kinh nghiệm thực tiễn để phân tích thực trạng sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Từ đó, đánh giá ưu nhược điểm sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Thứ ba, phân tích bối cảnh nước quốc tế tác động đến thị trường nhà ở, Luận án đưa quan điểm giải pháp hồn thiện sách phát triển thị trường nhà Việt Nam thời gian tới Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận án nghiên cứu sách phát triển thị trường nhà Việt Nam góc độ Kinh tế trị.Chính sách phát triển thị trường nhà công cụ can thiệp nhà nước vào thị trường, nhằm khắc phục khuyết tật thị trường thực định hướng phát triển nhà nước Luận án nghiên cứu ưu việt, khuyết tật thị trường nhà ở, mà ưu việt khuyết tật sách nhà nước Từ đó, luận án nghiên cứu sách nhà nước phải để tương hợp với thị trường, phát triển thị trường nhà nhanh, ổn định, hiệu đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: Luận án nghiên cứu sách Nhà nước trung ương (chính sách Chính phủ, Quốc hội, Bộ, Ngành) tác động đến thị trường nhà thị lớn; khơng nghiên cứu sách phát triển thị trường nhà địa phương Mặc dù thị trường nhà có quan hệ chặt chẽ với thị trường đất đai bất động sản khác luận án không nghiên cứu thị trường đất đai thị trường bất động sản - Về khơng gian: Luận án tập trung nghiên cứu sách phát triển thị trường nhà địa bàn đô thị lớn Luận án không nghiên cứu thị trường nhà khu vực nông thôn Luận án khơng nghiên cứu sách liên quan đến thị trường nhà phi thức - Về thời gian: Luận án nghiên cứu sách phát triển thị trường nhà Việt Nam kể từ Luật nhà năm 2005 - 2017, đề xuất giải pháp hoàn thiện sách đến năm 2025, tầm nhìn 2035 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin, liệu; - Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế; - Phương pháp trừu tượng hóa khoa học; - Phương pháp phân tích-phương pháp tổng hợp; - Phương pháp lô gic-phương pháp lịch sử; - Phương pháp thống kê Số liệu Luận án chủ yếu sử dụng số liệu thứ cấp từ nguồn thức Tổng cục thống kê (GSO) Bộ, Ban, Ngành công bố Bộ xây dựng, Bộ khoa học công nghệ; Bộ tài nguyên môi trường; Cục quản lý nhà bất động sản – Bộ xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Hiệp hội bất động sản Hà Nội, Hiệp hội bất động sản Hồ Chí Minh…về sách tình hình phát triển thị trường nhà Việt Nam từ giai đoạn 2005 đến Ngoài ra, luận án sử dụng số liệu lực cạnh tranh cấp Tỉnh VCCI số liệu thị hóa Tổng cục thống kê quỹ dân số liên hợp quốc công bố năm 2016 (GSO UNFPA, 2016) Ý nghĩa khoa học luận án * Về lý luận: Hoàn thiện làm rõ vấn đề lý luận sách phát triển thị trường nhà bối cảnh Để phát triển thị trường nhà ở, sách nhà nước tạo lập điều kiện cần thiết, khắc phục khuyết tật định hướng cho phát triển thị trường này, mà điều quan trọng phải đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể thị trường * Về thực tiễn: Sử dụng lý luận sách phát triển thị trường nhà để phân tích thực trạng sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Từ đó, luận án đánh giá sách phát triển thị trường nhà Việt Nam, ưu điểm, hạn chế vấn đề đặt cho sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Luận án phân tích bối cảnh nước quốc tế tác động đến thị trường nhà ở, sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Luận án đưa quan điểm giải pháp hoàn thiện sách phát triển thị trường nhà Việt Nam thời gian tới Câu hỏi nghiên cứu Chính sách phát triển thị trường nhà Việt Nam thật tương hợp với thị trường? đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể thị trường? Chính sách phát triển thị trường nhà cần hoàn thiện để khắc phục bất cập đó, thúc đẩy thị trường nhà phát triển? Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, từ viết tắt, danh mục bảng biểu, danh mục hình vẽ, phụ lục Luận án gồm chương sau: Chương1: Tổng quan cơng trình nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận thực tiễn sách phát triển thị trường nhà Chương 3: Thực trạng sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Chương 4: Các giải pháp hồn thiện sách phát triển thị trường nhà Việt Nam CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THI TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THI TRƯỜNG NHÀ Ở 1.1 Tổng quan cơng trình nghiên cứu nhà thị trường nhà Khi nghiên cứu nhà thị trường nhà ở, hầu hết cơng trình khoa học sử dụng hướng tiếp cận cấu trúc chức Với cách tiếp cận này, nhà xem xét mối liên quan chặt chẽ với môi trường sống xung quanh, với tư cách tổng thể bao gồm nhà ở, môi trường sống xung quanh với hệ thống dịch vụ, sở hạ tầng thị…Trong lĩnh vực nhà ở, Nhà nước có vai trò tạo điều kiện tối ưu cho hệ thống thị trường nhà phát triển mạnh mẽ Jingchun Lin (2011) lịch sử phát triển nhà giá rẻ, giá hợp lý cho thấy nước phương Tây nước châu Á trạng thái khác thực sách tương tự James E Wallace (1995) phân tích khoảng cách nhà giá rẻ Mỹ cách tập trung vào hỗ trợ tài liên bang quy định quan hoạt động “Vì lợi nhuận phi lợi nhuận” Sirmans and Mecphenson (2003) Ronald Buye (2014) nghiên cứu chiến lược áp dụng để cung cấp đủ nhà với giá phải cho người có thu nhập thấp Moraznawati, M.S (2013) cho rằng, sách nhà quốc gia cần hướng tới mục tiêu, tất người không phân biệt chủng tộc sở hữu ngơi nhà dù họ thuộc nhóm thu nhập cao, trung bình hay thấp Hiện nay, quốc gia phát triển có nhiều nghiên cứu bất động sản nói chung đất đai, nhà cửa nói riêng Ngân hàng giới có nghiên cứu quyền sở hữu bất động sản có Land Policy Nghiên cứu Trần Kim Chung (2015), Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhìn lại 10 năm để định hướng tương lai, đưa đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2004-2014 Bên cạnh nghiên cứu khái quát thị trường nhà, đất, số tác giả nước có nghiên cứu chuyên sâu hoạt động tài thị trường bất động sản W.B Brueggenmam, J.D Fisher (1997), với nghiên cứu Financial issues and Real Estate Investment nêu vấn đề cần lưu ý lĩnh vực tài đầu tư bất động sản Mỹ Các tác giả John B Corgel, David C Ling, Halbert C Smith (2001), Real Estate Perspectives: An Introduction to Real Estate lại đưa khái niệm đánh giá vấn đề đầu tư vào thị trường bất động sản, vấn đề chủ sở hữu, rủi ro đầu tư bất động sản, quản lý bất động sản Một số tác giả lại có nghiên cứu chun sâu tình hình tài nhà Arjen Van Dijkhuizen, Hà Lan (2004), Housing Finance Market in the Netherlands, đưa phân tích chung yếu tố thị trường tài nhà Hà Lan, đồng thời giới thiệu công cụ sử dụng rủi ro giải pháp quản lý rủi ro thị trường Nghiên cứu John Ryding thuộc Ngân hàng dự trữ quốc gia New York, Federal Reserve Bank of New York (1990), Housing Finance and Transmission of Monetary Policy, lại phân tích cơng cụ sách tài nhà trần lãi suất cho vay, tăng trưởng chứng khốn hóa, điều chỉnh lãi suất chấp, cạnh tranh thị trường chấp việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà giai đoạn Để thống sách giúp quốc gia q trình chuyển đổi có chế sách tài nhà thích hợp, Ủy ban Châu Âu (2005) xuất bản, Housing Finance System for countries in transition – principles and examples, sách vào phân tích hệ thống tài nhà cơng cụ sách, giới thiệu số mơ hình tài nhà phát triển số quốc gia nhằm giúp nước trình chuyển đổi hồn thiện chế sách nhằm tìm mơ hình hệ thống tài nhà hồn thiện cho mình… 1.2 Các cơng trình nghiên cứu quản lý nhà nước thị trường nhà Đối với Việt Nam phát triển quản lý tốt thị trường nhà yêu cầu cấp thiết đặt tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế Trong năm vừa qua, Quốc hội, Chính phủ Bộ, Ngành dành nhiều thời gian, cơng sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển thị trường nhà thu nhiều kết đáng khích lệ Nguyễn Dũng Tiến (2006), Cơng tác địa chính-nhà đất thời bất cập với thị trường bất động sản, Viện nghiên cứu địa chính; Nguyễn Đình Bồng cộng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam; Hội thảo Bộ Xây dựng tổ chức năm 2011, Chiến lược phát triển nhà Quốc gia, trao đổi nhiều vấn đề quản lý nhà nước thị trường nhà Một số nghiên cứu sinh chọn đề tài lĩnh vực để làm luận án tiến sỹ kinh tế Nguyễn Văn Hoàng (2010), Nâng cao lực quản lý Nhà nước thị trường nhà ở, đất đô thị Hà Nội; Trần Tú Cường (2008), Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai q trình thị hóa Hà Nội; Lê Văn Bình (2009), Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề cập cách chi tiết tới giá nhà ở, đất có đề tài nghiên cứu cấp Bộ Bùi Ngọc Tuân (2005), Nghiên cứu số nguyên nhân làm biến động giá đất đô thị thị trường đề xuất phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta; Cũng có nhiều tác giả vào nghiên cứu độc lập định giá bất động sản Đoàn Văn Trường (1999), Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản 1.3 Các cơng trình nghiên cứu sách phát triển thị trường nhà Đề cập đến khía cạnh sách phát triển thị trường nhà Việt Nam có nhiều nghiên cứu bật nghiên cứu Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2008), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho Việt Nam, Nhà xuất thống kê, Hà Nội Trần Kim Chung(2009), Một số kiến nghị sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Sửu (2010), Đổi sách đất đai Việt Nam từ lý thuyết đến thực tiễn, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Ngơ Cảnh Q (2012), Hồn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam, Nhà xuất Chính trị quốc gia-sự thật, Hà Nội Bên cạnh đó, khơng cơng trình nghiên cứu công bố liên quan đến đề tài Đinh Văn Ân, (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nhà xuất trị Quốc Gia-Sự thật, Hà Nội Một số nghiên cứu sách phát triển thị trường bất động sản nhà đáng ý Phạm Thị Mộng Hoa, Lâm Mai Lan (2000), Tái định cư dự án phát triển: Chính sách thực tiễn; Phạm Hữu Nghị (2002), “Về thực trạng sách đất đai Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật;Lê Văn Đính, Hồ Ký Minh (2013), Xây dựng sách nhà cho hộ thu nhập thấp địa bàn Thành phố Đà Nẵng.Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Các nghiên cứu trực tiếp gián tiếp có liên quan đến nhà ở, thị trường nhà ở, sách phát triển thị trường nhà bao gồm số nghiên cứu sau: Nghiên cứu Nguyễn Thị Hải Ly (2013), sách nhà cho người thu nhập thấp tiếp cận sách phía cầu phía cung Nghiên cứu Hoàng Hữu Phê cộng (2014), Lý thuyết vị thế-chất lượng sách nhà ở: Sự phân khúc thị trường nhà Hà Nội thách thức phát triển… Mỗi đề án, đề tài, cơng trình nghiên cứu có mục tiêu, phạm vi nghiên cứu khác nhau, phân tích, đánh giá, kiểm định sách phát triển thị trường bất động sản, sở đưa giải pháp hồn thiện sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Cho đến nay, chưa có cơng trình nghiên cứu cách có hệ thống, tồn diện, đầy đủ cập nhật sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Mặt khác, thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà Việt Nam nói riêng đặt nhiều vấn đề hoạt động hoạt động thị trường chưa kiểm sốt hồn tồn; tồn hoạt động đầu đất đai gây lũng đoạn thị trường đẩy giá đất lên cao so với thực tế; hoạt động trung tâm, sàn giao dịch bất động sản gây thiệt hại khơng nhỏ cho người dân có nhu cầu mua nhà ở; thông tin nhà không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư người dân khó khăn tiếp cận; thị trường nhà bị phân chia địa bàn, chủ thể đầu tư loại hình sản phẩm, chi phí phi quy cao gây trở ngại, hạn chế phát triển thị trường nhà làm cho chi phí dự án nhà tăng cao… 1.4 Những khoảng trống cần nghiên cứu Như vậy, nay, sách phát triển thị trường nhà Việt nam chưa có nghiên cứu đầy đủ có chiều sâu làm tảng để hồn thiện sách phát triển thị trường nhà thời gian tới Khi xem xét tổng quan tình hình nghiên cứu xung quanh vấn đề sách phát triển thị trường nhà Việt Nam, tác giả luận án nhận thấy rằng, nhiều vấn đề chưa làm sáng tỏ, cần phải có nghiên cứu kỹ vấn đề làm rõ vấn đề sau đây: Thứ nhất, thị trường nhà có đặc điểm khác biệt so với thị trường khác, đặc biệt quan hệ lợi ích chủ thể Sự thống mâu thuẫn lợi ích kinh tế tác động đến vận động, phát triển thị trường nhà ở? Thứ hai, sách phát triển thị trường nhà bao gồm sách phận nào? Mục tiêu, vai trò giải pháp sách phận sao? Nhà nước cần phải phối hợp sách để đảm bảo hài hòa lợi ích kinh tế, phát triển thị trường nhà ổn định, hiệu quả, bền vững? Thứ ba, sách phát triển thị trường nhà Việt Nam có ưu, nhược điểm ảnh hưởng đến đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể thị trường; phát triển ổn định, hiệu quả, bền vững? Thứ tư, bối cảnh Việt Nam gia nhập nhóm nước có thu nhập trung bình, mức thu nhập, mức sống người dân ngày cao; hội nhập quốc tế ngày sâu rộng, sách phát triển thị trường nhà Việt Nam cần hoàn thiện nào? Luận án góp phần khỏa lấp khoảng trống CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THI TRƯỜNG NHÀ Ở 2.1 Khái luận thị trường nhà 2.1.1 Một số khái niệm 2.1.2 Phân loại thị trường nhà 2.1.3 Đặc điểm thị trường nhà 2.1.3.1 Hàng hóa thị trường nhà có giá trị lớn 2.1.3.2 Hàng hóa nhà thị trường nhà mang tính vùng, miền 2.1.3.3 Người mua nhà có đủ thơng tin hàng hóa nhà q trình sử dụng 2.1.3.4 Cung nhà thay đổi chậm so với biến động cầu giá 2.1.3.5 Tác động lan tỏa thị trường nhà mạnh mẽ 2.1.4 Những ưu việt khuyết tật thị trường nhà 2.1.4.1 Những ưu việt * Đáp ứng nhu cầu đa dạng, ngày cao nhà tầng lớp dân cư * Góp phần tăng trưởng kinh tế * Góp phần chuyển dịch cấu ngành kinh tế *Góp phần phát triển kinh tế thị trường 2.1.4.2 Những khuyết tật thị trường nhà Thứ nhất, tính bất ổn định (bong bóng) cao Thứ hai, sản phẩm mang tính độc quyền Thứ ba, cân xứng thông tin Thứ tư, thị trường dễ bị “tổn thương” lan truyền mạnh Thứ năm, người thu nhập thấp khó(thậm chí khơng thể) tiếp cận với hàng hóa nhà theo nguyên tắc thị trường Những khuyết tật ảnh hưởng xấu không đến phát triển thị trường nhà ở, mà đến phát triển kinh tế - xã hội nói chung Vì vậy, nhà nước phải can thiệp hạn chế, khắc phục khuyết tật 2.1.5 Quan hệ lợi ích kinh tế thị trường nhà 2.1.5.1 Các lợi ích kinh tế thị trường nhà 2.1.5.2 Sự thống mâu thuẫn lợi ích kinh tế 2.2 Khái luận sách phát triển thị trường nhà 2.2.1 Một số khái niệm * Chính sách *Chính sách phát triển thị trường nhà Chính sách phát triển thị trường nhà tổng thể quan điểm biện pháp kinh tế, xã hội biện pháp khác nhà nước (từ trung ương đến địa phương) tác động đến thị trường nhà nhằm khắc phục khuyết tật thị trường này, đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể thị trường theo định hướng phát triển đất nước 2.2.2 Mục tiêu giải pháp sách phát triển thị trường nhà 2.2.2.1 Mục tiêu sách Mục tiêu sách phát triển thị trường nhà cần đạt tạo lập điều kiện cần thiết cho phát triển thị trường Trên thị trường nhà có nhiều loại chủ thể tham gia, chủ thể có lợi ích riêng, thống mâu thuẫn với Những khuyết tật thị trường nhà làm gia tăng mâu thuẫn lợi ích làm tổn hại lợi ích quốc gia Do đó, sách phát triển thị trường nhà phải hạn chế, điều hòa mâu thuẫn Mục tiêu phải đạt đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể thị trường nhà Mục tiêu sách khơng xuất phát từ mong muốn người hoạch định, mà phải vào nguồn lực có, vào điều kiện thị trường nhiều nhân tố khác Mỗi quốc gia có đặc thù riêng lịch sử, trị, văn hóa… ảnh hưởng đến đường phát triển Vì vậy, sách phát triển thị trường nhà phải góp phần thực định hướng phát triển quốc gia 2.2.2.2 Các giải pháp, công cụ thực sách Do mục tiêu sách phát triển thị trường nhà phức tạp nên giải pháp, cơng cụ thực sách đa dạng, phong phú Các giải pháp, công cụ thực sách cần phải xây dựng nên coi sách phận Các sách phận sách phát triển thị trường nhà bao gồm: * Các sách tạo lập điều kiện phát triển, phát huy ưu việt thị trường nhà - Chính sách sở hữu nhà Để nhà hàng hóa, điều kiện quan trọng nhà nước phải xác lập bảo vệ quyền sở hữu nhà Việc nhà có trở thành hàng hóa hay không tùy thuộc vào việc pháp luật nhà nước coi đất đai hàng hóa Như vậy, quốc gia có chế, sách, quy định cho phép mua bán chủng loại hàng hóa thị trường nhà khác nhau, phân loại quỹ đất thành đất đai thuộc sở hữu Nhà nước sở hữu tư nhân Khi công nhận quyền sở hữu, chủ thể thị trường mua, bán hoạt động giao dịch khác Đồng thời, quan trọng để nhà nước quản lý nhà thị trường nhà - Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà Để xây dựng nhà cần phải có đất đai Do diện tích đất đai có hạn nên mục tiêu sách đất đai dành cho xây dựng nhà vừa phải đáp ứng nhu cầu nhà người dân, vừa phải sử dụng đất đai hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội đất nước.Chính sách đất đai liên quan đến việc thu hồi đất cho dự án xây dựng nhà ở, đến việc đền bù, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất Trong chế thị trường, đền bù, hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đấtphải theo nguyên tắc thị trường, có hỗ trợ nhà nước - Chính sách quy hoạch nhà Nhà phận quan trọng kiến trúc đô thị Quy hoạch nhà góp phần tạo dựng cảnh quan, môi trường sống, làm việc người dân Trong chế thị trường, mục tiêu quan trọng mà sách quy hoạch nhà cần đạt đảm bảo cho người dân tiếp cận dịch vụ nhà với giá hợp lý; giao thông thuận tiện; đảm bảo tiêu chuẩn mơi trường; có sống văn minh Để thực mục tiêu trên, sách quy hoạch nhà cần thực giải pháp quy hoạch không gian sống, quy hoạch giao thơng, quy hoạch nguồn nước… - Chính sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kinh doanh nhà Xây dựng nhà đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn Nếu doanh nghiệp tự tích lũy, huy động vốn cần thời gian dài để phát triển thị trường nhà Do đó, nhà nước cần phải có sách hỗ trợ cho doanh nghiệp kinh doanh nhà yêu cầu vốn kinh doanh Chính sách hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp kinh doanh nhà vừa phải thực mục tiêu giúp doanh nghiệp có lượng vốn cần thiết, vừa sử dụng vốn an tồn, hiệu - Chính sách gia nhập rút khỏi thị trường chủ thể thị trường Các chủ thể bên cung bao gồm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp tác xã, cá nhân, hộ gia đình…Trong điều kiện hội nhập quốc tế, bên cung có doanh nghiệp nước ngoài.Các chủ thể bên cầu bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trị - xã hội, doanh nghiệp, nhà nước…Tham gia thị trường nhà có tổ chức mơi giới nhà ở.Kinh tế thị trường dựa nguyên tắc tự kinh tế Do đó, việc chủ thể thị trường gia nhập rút khỏi thị trường thuận lợi bao nhiêu, thị trường có điều kiện phát triển nhanh nhiêu Trên thực tế, quan hệ cạnh tranh nhiều nhân tố khác, chủ thể thị trường gia nhập rút khỏi thị trường, có thị trường nhà khơng dễ dàng.Vì vậy, để phát triển thị trường nhà ở, nhà nước cần có sách hỗ trợ chủ thể thị trường gia nhập rút khỏi thị trường dễ dàng, nhanh chóng với chi phí hợp lý - Chính sách tạo lập tổ chức môi giới nhà Trên thị trường nhà ở, người mua người bán không dễ dàng gặp phải trả chi phí cao Do đó, hình thành tổ chức mơi giới nhà cần thiết Tuy nhiên, để tự phát, hình thành tổ chức mơi giới nhà chuyên nghiệp cần nhiều thời gian Vì vậy, nhà nước cần có sách tạo lập tổ chức Các hình thức tổ chức mơi giới nhà thường trung tâm, sàn giao dịch nhà ở; doanh nghiệp mơi giới nhà Chính sách nhà nước phải góp phần thúc đẩy hình thành, quản lý hoạt động tổ chức môi giới * Các sách khắc phục khuyết tật thị trường nhà - Chính sách ổn định thị trường Không ổn định khuyết tật kinh tế thị trường nói chung, thị trường nhà nói riêng Sự không ổn định thị trường nhà gây hậu xấu cho phát triển thị trường Do đó, nhà nước cần có sách ổn định thị trường Để thực mục tiêu ổn định thị trường, giải pháp sách phải ổn định cung, cầu, chống đầu - Chính sách giá: Nội dung định giá nhà kinh tế thị trường ước tính giá trị quyền sở hữu nhà thời điểm định giá; định giá nhà biểu hình thái tiền tệ; Việc ước tính giá trị quyền sở hữu nhà phải đặt thị trường định, tức phải có 10 kinh tế quốc dân Do vậy, tất yếu cần phải có kết hợp can thiệp hệ thống phân bổ nguồn lực Nhà nước, có sách phát triển thị trường nhà để điều chỉnh xu hướng vận động khác nhằm đảm bảo hiệu chung kinh tế thị trường Tiếp theo tăng cường vai trò sách phát triển thị trường nhà với việc phân bổ nguồn lực chưa đạt hiệu 2.2.4.6 Tính cơng Tính cơng đòi hỏi khách quan sách phát triển thị trường nhà Việc đánh giá hệ thống sách phát triển thị trường nhà gọi công công việc dễ dàng Đã có quan điểm đưa ngun tắc xác định tính cơng sách phát triển thị trường nhà ở, song nhiều ý kiến khác nói chung nguyên tắc nêu mang tính định hướng Cơng sách phát triển thị trường nhà thuộc nhận thức quan điểm phủ 2.2.4.7 Tính khả thi Đánh giá tính khả thi, bền vững sách phát triển thị trường nhà khó cho người đánh giá sách việc xây dựng tiêu mang tính định lượng cụ thể Vì vậy, xem xét tiêu chí khía cạnh ảnh hưởng tích cực, lâu bền sách phát triển thị trường nhà theo thời gian, bền vững theo khơng gian sách phát triển nhà phận Mặt khác, sách phát triển thị trường nhà cần phải đảm bảo cân lợi ích Nhà nước, lẫn người dân Việc đảm bảo thống hài hòa tiêu chí sách phát triển thị trường nhà khó khăn, đơi chúng có mâu thuẫn phải có lựa chọn đánh đổi Do vậy, yêu cầu đặt xây dựng hệ thống sách phát triển thị trường nhà phải kết hợp tiêu chí cách tối ưu nhằm thực mục tiêu sách phát triển thị trường nhà cách tốt điều kiện, hoàn cảnh kinh tế-xã hội cụ thể phù hợp với quốc gia giai đoạn phát triển kinh tế Mỗi quốc gia, tùy điều kiện kinh tế, xã hội quan điểm nhà nước mà chấp nhận đánh đổi tiêu chí để xây dựng hệ thống sách phát triển thị trường nhà phù hợp 2.2.4.8 Mức độ thực mục tiêu sách Đối với sách thực hiện, tiêu chí quan trọng đánh giá tổng hợp sách mức độ thực mục tiêu sách thực tế Chính sách phát triển thị trường nhà có nhiều mục tiêu: phát triển thị trường nhà nhanh, ổn định, hiệu đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể.Các mục tiêu sách phát triển thị trường nhà có quan hệ chặt chẽ với chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố, tổ hợp thành phương án mục tiêu Nguyên tắc đánh giá mức độ thực mục tiêu sách tối ưu hóa hồn cảnh cụ thể 2.3 Chính sách phát triển thị trường nhà số quốc gia học kinh nghiệm cho Việt Nam 2.3.1 Chính sách phát triển thị trường nhà số quốc gia 2.3.1.1 Chính sách Mỹ 2.3.1.2 Chính sách phát triển thị trường nhà Hàn Quốc 13 2.3.1.3 Chính sách Singapore 2.3.1.4 Chính sách Trung Quốc 2.3.2 Những học kinh nghiệm quốc tế cho Việt Nam hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà Thứ nhất, điều chỉnh, bổ sung hồn thiện sách phát triển thị trường nhà Thứ hai, phải cẩn trọng hoạt động điều hành thị trường nhà Thứ ba, cần đặc biệt quan tâm sử dụng công cụ thị trường quản lý thị trường nhà Thứ tư, cần đảm bảo đồng sách phận phát triển thị trường nhà CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THI TRƯỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM 3.1 Nhân tố ảnh hưởng đến sách phát triển thị trường nhà Việt Nam 3.1.1 Sự phát triển kinh tế thị trường 3.1.2 Mức thu nhập dân cư 3.1.3 Hội nhập quốc tế 3.1.4 Tình hình phát triển thị trường nhà 3.2 Chính sách phát triển thị trường nhà Việt Nam năm qua 3.2.1 Các sách tạo lập điều kiện phát triển phát huy ưu việt thị trường nhà 3.2.1.1 Chính sách sở hữu nhà Luật Nhà năm 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà khơng phụ thuộc vào thủ tục hành đăng ký quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền mà phụ thuộc vào thời điểm nhận bàn giao nhà thời điểm bên thực nghĩa vụ tài cho Theo quy định trên, việc đăng ký nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước, Nhà nước ghi nhận phát sinh quyền sở hữu Luật Nhà năm 2014 quy định phù hợp với thực tiễn nay, đảm bảo quyền lợi người mua nhà ở, tránh trường hợp người mua nhà toán đủ tiền mua nhà, chí nhận bàn giao nhà từ người bán người bán cố tình khơng làm thủ tục đăng ký sang tên đổi chủ cho người mua khiến người mua quyền sở hữu mình, đồng thời hạn chế phát sinh tranh chấp quyền sở hữu bên 3.2.1.2 Chính sách đất đai dành cho xây dựng nhà Luật Đất đai năm 2013 quy định,đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật Quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sở hữu tuyệt đối, người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển nhượng từ người khác có quyền sử dụng khơng có quyền sở hữu đất đai Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, đại diện cho lợi ích nhân dân, Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai thơng qua sách tài chính…Nhà nước có sách đầu tư cho việc thực nhiệm vụ quản lí đất đai, xây dựng hệ thống quản lí đất đai đại, đa lực, bảo đảm quản lí đất đai có hiệu lực hiệu 3.2.1.3 Chính sách quy hoạch phát triển nhà 14 Quy hoạch chung xây dựng nhà gọi quy hoạch tổng thể xây dựng nhà ở; xác định phương hướng, nhiệm vụ cải tạo xây dựng nhà phát triển không gian, sở hạ tầng tạo lập mơi trường sống thích hợp.Mục tiêu sách quy hoạch nhà đảm bảo phát triển ổn định, hài hòa, cân đối thống chức hoạt động; đảm bảo điều kiện sống, lao động phát triển toàn diện người dân.Căn vào định hướng phát triển nhà đến năm 2020 theo định số76/2004/QĐ-TTg ngày 16/5/2004; Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, việc phát triển nhà đô thị theo dự án phải phù hợp với quy hoạch, đảm bảo có hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; phát triển đa dạng loại nhà nhằm đáp ứng với mức thu nhập nhiều đối tượng khác nhau; khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà đô thị theo quy định pháp luật… 3.2.1.4 Chính sách gia nhập rút khỏi thị trường chủ thể kinh tế Mục tiêu sách phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể kinh tế gia nhập rút khỏi thị trường Khi mục tiêu thực hiện, liên thông, kết nối thị trường nhà với thị trường khác thực hiện, việc di chuyển nguồn lực thực dễ dàng Thị trường nhà thị trường phát triển sau có thêm nhiều hội để phát triển Nhìn chung, sách chủ thể gia nhập thị trường nhà bước điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường Tuy nhiên, sách chưa thật quán, lúc “lỏng”, lúc “chặt” việc thực thực tế khơng bất cập làm ảnh hưởng không tốt đến phát triển thị trường nhà Khi khơng khả kinh doanh, doanh nghiệp có quyền rút lui khỏi thị trường Các hình thức rút khỏi thị trường gồm phá sản, giải thể, ngừng hoạt động tạm ngừng kinh doanh Việc rút khỏi thị trường phải đảm bảo hài hòa lợi ích bên Lợi ích doanh nghiệp rút khỏi thị trường dễ dàng, nhanh gọn, chi phí thấp Lợi ích bên liên quan đền bù tổn thất doanh nghiệp rút khỏi thị trường gây Chính sách vấn đề có quản lý yếu nên nhiều doanh nghiệp kinh doanh nhà “biến” khỏi thị trường nhà ở, gây khơng thiệt hại cho chủ thể có liên quan, ảnh hưởng xấu đến phát triển thị trường 3.2.1.5 Chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà Trong năm gần đây, thị trường nhà phát triển, đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà ngày lớn mạnh Hiện nay, thị trường nhà nước ta có hàng ngàn doanh nghiệp, tập đồn lớn nhà nước tư nhân tham gia vào đầu tư kinh doanh nhà gặt hái nhiều thành cơng như: Tổng Cơng ty Vinaconex, Tập Đồn Nam Cường, Công ty Nam, Công ty Becamex…Các doanh nghiệp kinh doanh nhà nước, đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng ngày lớn mạnh Sự phát triển doanh nghiệp kinh doanh nhà có đóng góp sách hỗ trợ doanh nghiệp 15 nhà nước1 Để khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư sản xuất, kinh doanh, bao gồm đầu tư kinh doanh BĐS nhà cho phù hợp với chiến lược quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 quản lý dự án đầu tư xây dựng ban hành… 3.2.1.6 Chính sách tạo lập tổ chức môi giới nhà Do khuyết tật thị trường nhà ở, để hỗ trợ người mua người bán, cần phải có tổ chức mơi giới.Nhà nước có sách hỗ trợ hình thành, hoạt động tổ chức này.Với mục tiêu hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, cung cấp dịch vụ thị trường nhà ở, bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư, kinh doanh nhà người dân Thông qua điều tra thị trường, yêu cầu tiềm thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào thị hiếu dân chúng để nhà đầu tư nhà định vị thị trường đắn, thông qua quảng cáo, tuyên truyền để thu hút nhà đầu tư kinh doanh nhà Nâng cao hiệu vận hành thị trường nhà ở, nhà hàng hóa đặc biệt, hỗ trợ chủ thể mơi giới nhằm người mua người bán nhanh chóng thực giao dịch thành cơng, nhờ thị trường nhà vận hành thêm hiệu quả… 3.2.2 Các sách khắc phục khuyết tật thị trường nhà 3.2.2.1 Chính sách ổn định thị trường Với mục tiêu phát triển thị trường nhà ổn định, có cấu trúc hợp lý hồn chỉnh, khắc phục tình trạng lệch pha cung – cầu, đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, đáp ứng nhu cầu nhà loại bất động sản khác, đồng thời nguồn thu từ kinh doanh nhà đất đai phải đạt từ 10 – 15% tổng nguồn thu ngân sách.Chính sách ưu đãi, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua tiếp tục đưa nhằm cải thiện nhà cho đối tượng sách xã hội, cán công chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp, thơng qua hình thức hỗ trợ đất đai, tài chính, thuế, tín dụng ưu đãi… 3.2.2.2 Chính sách giá nhà Giá thị trường nhà nước ta thời gian qua biểu rõ nét tính chất đầu cơ, giá đầu Giá nhà biến động, không ổn định với sốt “nóng – lạnh” theo chiều hướng giá gia tăng…Nhìn chung, Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn hoạt động đầu nhà, đất, để hoạt động diễn phổ biến, khu đô thị, ven đô thị thành phố lớn Trong dự án phát triển nhà ở, nhiều lô đất, nhà mua bán lại trao tay nhiều năm thị trường chưa tìm thấy người mua có nhu cầu thực Hiện có nhiều dự án nhà ở, hoàn thiện, song nhiều nhà bị bỏ hoang Thực trạng quan chức thấy rõ, chưa tìm biện pháp hữu hiệu để xử lý Khung giá đất Chính phủ bảng giá đất UBND cấp tỉnh thấp giá đất thị trường nhiều Trên thị trường tồn loại giá đất Mặc dù Luật đất đai có quy định giá đất Nhà nước phải phù hợp Xem: Nghị số 08/2011/QH13, Nghị số 29/2012/QH13, Nghị số 13/NQ-CP ngày 10/5/2012, Nghị số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013, Luật số 31/2013/QH13 ngày 19/6/2013, Luật số 32/2013/QH13… 16 với giá thị trường, thị trường giá đất Nhà nước quy đinh thường thấp nhiều lần so với giá giao dịch thị trường Kiểu ban hành bảng giá đất “năm sau cao năm trước” khiến việc đền bù GPMB không nhanh gọn Do khơng kiểm sốt giá đất nên Nhà nước khơng kiểm sốt giá nhà Có thể thấy rằng, Nhà nước “thả nổi” giá thị trường nhà Trong năm gần đây, Nhà nước dành nhiều quan tâm hạ thấp giá thị trường nhà dành cho người thu nhập thấp, khơng phải kiểm sốt giá, mà hạ thấp chi phí đầu vào Từ 01/ 06/ 2013, Nhà nước đưa “gói 30.000 tỷ” hỗ trợ thị trường bất động sản, mà thực chất hỗ trợ nhà cho người thu nhập thấp Nhờ hỗ trợ, phận đáng kể người thu nhập thấp mua nhà 3.2.2.3 Chính sách cung cấp thơng tin thị trường Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, nội dung hoạt động sàn giao dịch bất động sản thực việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; vàtổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản…Thông tư 27/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng việc quy định chi tiết số điều Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Chính phủ xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản… 3.2.2.4 Chính sách thuế Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 03/06/2008 Luật sửa đổi,bổ sung số điều Luật thuế thu nhập doanh nghiệp ngày 19/06/2013 Nghị định 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp Chính sách thu tài hành đối vớitài sản hệ thống gồm sắc thuế (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhàđất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài nguyên, khoản thu (thu tiền sửdụng đất, tiền thuê đất), khoản lệ phí (lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính); trongmỗi loại lại có quy định cụ thể đối tượng thu, mức thu, miễn giảm…Sựchi tiết xuất phát từ đặc điểm kinh tế xã hội Việt Nam nên đối tượngnộp thuế dễ chấp nhận có tác động định đến kinh tế, xã hội tài chính… 3.2.3 Các sách định hướng thị trường nhà theo mục tiêu phát triển quốc gia 3.2.3.1 Chính sách hỗ trợ đối tượng xã hội Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) hình thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) đô thị từ loại trở lên khu vực quy hoạch đô thị từ loại trở lên phải dành 20% tổng diện tích 17 đất đồ án quy hoạch chi tiết tổng mặt quan có thẩm quyền phê duyệt, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà xã hội”.Luật nhà năm 2014 quy định đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội Đồng thời, để hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội, nhóm đối tượng nói phải đáp ứng điều kiện quy định Điều 51 Luật nhà năm 2014, nhà ở, cư trú, thu nhập 3.2.3.1 Chính sách quản lý thị trường nhà Kinh tế thị trường nói chung, thị trường nhà nói riêng cần có can thiệp nhà nước Tuy nhiên, quốc gia, phạm vi, mức độ can thiệp nhà nước khác nhau, thể tập trung sách quản lý thị trường.Nhà nước tham gia với tư cách chủ sở hữu đất đai chủ động điều tiết thị trường theo quy luật cung cầu Thực tế Việt Nam trải qua ba “cơn sốt giá”, Nhà nước chưa chủ động tham gia thị trường nhằm điều tiết cung cầu nhà ở, tung nhà để bán thị trường thị trường có dấu hiệu tăng giá hay mua vào thị trường trầm lắng, đóng băng nhằm kích cầu thị trường Thậm chí, đến chưa có kế hoạch chủ động tham gia thị trường hay kế hoạch dự trữ nhà nhằm điều tiết thị trường nhà 3.3 Đánh giá sách phát triển thị trường nhà 3.3.1 Tính phù hợp Các mục tiêu sách phát triển thị trường nhà nằm hệ thống thống có liên quan chặt chẽ với nhau, mục tiêu cấp thấp phương tiện để đạt mục tiêu cấp cao Đối với sách phát triển thị trường nhà bước đầu đảm bảo phù hợp bậc mục tiêu khác nhau, phù hợp mục tiêu cấp Thêm vào đó, sách phát triển thị trường nhà có sửa đổi đáng kể để phù hợp với sách phát triển khác, phù hợp với q trình hội nhập quốc tế 3.3.2 Tính hệ thống (thống nhất) Lĩnh vực nhà có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài , lĩnh vực lại thuộc chức quản lý quan Nhà nước khác Do đó, quy định nhà ban hành chưa đồng bộ, chưa thống gây nhiều khó khăn cho hoạt động kinh doanh nhà doanh nghiệp Trong Luật Nhà hành thiếu vắng nhiều quy định định chế tài đóng vai trò định cho việc thúc đẩy phát triển thị trường nhà như: Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ đầu tư tín thác bất động sản Luật chưa có quy định huy động vốn cho phát triển nhà tái định cư, tham gia vai trò tổ chức tín dụng, hợp tác xã nhà phát triển nhà Vì vậy, việc nghiên cứu, bổ sung quy định có liên quan đến tài cho phát triển nhà ở, đặc biệt tài cho phát triển nhà xã hội, nhà thương mại nhà tái định cư vào Luật Nhà để hỗ trợ cho việc phát triển nhà cần thiết 3.3.3 Tính minh bạch Hiện nay, Luật Nhà chưa có quy định cụ thể để điều tiết thị trường nhà nhằm bảo đảm cho thị trường nhà phát triển cân bằng, đặc biệt điều tiết giá 18 cả, phân khúc nhà ở, loại nhà quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh bất động sản nên xảy tình trạng cân loại nhà ở, giá nhà cao so với thực tế, người có nhu cầu thực chỗ khơng có khả tạo lập nhà ở, người tham gia đầu tư lại có điều kiện thực đầu tư làm cho giá nhà tăng cao phải qua nhiều khâu trung gian.Luật Nhà chưa có quy định cụ thể việc cung cấp thơng tin có liên quan lĩnh vực nhà nói riêng bất động sản nói chung như: thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thông tin giá cả….nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người tham gia mua bán, cho th nhà thiếu nhiều thơng tin, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh Đây nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà phát triển không minh bạch, không lành mạnh thiếu bền vững 3.3.4 Tính hiệu lực sách Tính hiệu lực sách so sánh mục tiêu sách thực Mục tiêu tổng thể sách phát triển thị trường nhà đảm bảo công xã hội, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước điều tiết vĩ mô kinh tế-xã hội Từ đây, vào xem xét việc thực mục tiêu sách đề ra: Thứ nhất, mục tiêu đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thứ hai, mục tiêu đảm công xã hội.Ba là, mục tiêu cụ thể sách kiểm sốt thị trường, tình hình sử dụng đất.Thứ tư, mục tiêu cụ thể khác sách hạn chế đầu tư khuyến khích sử dụng nhà tiết kiệm, hiệu quả… Như vậy, thấy tính hiệu lực sách phát triển thị trường nhà chưa cao, điều muốn nói mục tiêu sách chưa thực đầy đủ, nên thời gian tới cần có giải pháp để tăng cường việc đạt mục tiêu sách phát triển thị trường nhà ở, mục tiêu chưa thực được, thực mức thấp 3.3.5 Tính hiệu Đây việc so sánh đầu đầu vào sách Có thể nói hiệu sách phát triển thị trường nhà thấp, tính hiệu thể kết mà sách đem lại cho tầng lớp dân cư dễ gặp rủi ro thị trường nhà ởchưa cao Hiệu sách đánh giá kết chăm lo nhà cho người nghèo người thu nhập thấp toàn xã hội Tính hiệu thể thái độ người nhập cư, người phải tái định cư 3.3.6 Tính cơng Tiêu chí biểu thị tiêu tổng quỹ nhà tình trạng phân bổ nhà tầng lớp xã hội Tính cơng thể bình đẳng người dân trước hội có nhà, khả điều tiết, hỗ trợ từ tầng lớp có thu nhập cao cho tầng lớp có thu nhập thấp Xu hướng “phân kỳ” tức khoảng cách giàu nghèo lớn thu nhập tầng lớp dân cư xu hướng phổ biến tự nhiên kinh tế thị trường Nghĩa thiếu can thiệp Nhà nước sách hệ thống quản lý tình trạng bất cơng xã hội nói chung 19 lĩnh vực nhà nói riêng ngày trầm trọng Chính sách quản lý tốt sách phải phát triển nhà phục vụ cho tầng lớp trung lưu… 3.3.7 Tính khả thi Tính khả thi sách phát triển thị trường nhà biểu kết góp phần thực mục tiêu phát triển đô thị Trực tiếp tác động sách nhà tới mỹ quan kiến trúc môi trường sống người dân đô thị, thỏa mãn mục tiêu sống tốt mục tiêu phát triển bền vững thị Tính khả thi thể cụ thể mục tiêu phương pháp quy hoạch cải tạo phát triển nhà đô thị Như vậy, tính khả thi sách phát triển thị trường nhà phải đánh giá môi trường sống nơi người dân, cảnh quan phần môi trường sống 3.3.8 Mức độ thực mục tiêu sách Ngay sách hoạch định cách khoa học kết đem lại tùy thuộc vào việc tổ chức thực sách Ở nước ta, chất lượng hoạch định sách có nhiều vấn đề việc tổ chức thực sách có nhiều bất cập Điều ảnh hưởng đến thực mục tiêu sách nói chung, sách phát triển thị trường nhà nói riêng *Mục tiêu phát triển thị trường nhà nhanh, ổn định, hiệu *Mục tiêu đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể kinh tế Nhìn chung, phát triển thị trường nhà đáp ứng lợi ích số chủ thể tham gia thị trường hài hòa lợi ích chưa thực CHƯƠNG 4: CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THI TRƯỜNG NHÀ Ở VIỆT NAM 4.1 Bối cảnh nước quốc tế ảnh hưởng tới sách phát triển thị trường nhà Việt Nam 4.1.1 Những nhân tố ảnh hưởng tới sách phát triển thị trường nhà 4.1.1.1Những thuận lợi 4.1.1.2 Những khó khăn 4.1.2 Dự báo nhu cầu nhà 4.2 Quan điểm hồn thiện sách phát triển thị trường nhà 4.2.1Đảm bảo hài hòa lợi ích phải mục tiêu quan trọng hồn thiện sách phát triển thị trường nhà 4.2.2 Chính sách phát triển thị trường nhà phải phù hợp với điều kiện đất nước thông lệ quốc tế thời kỳ 4.2.3 Thu hẹp dần thị trường nhà phi thức 4.2.4 Các tổ chức cá nhân hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà phải chịu trách nhiệm đến định 4.3 Các giải pháp hồn thiện sách phát triển thị trường nhà 4.3.1.Hồn thiện sách tạo lập điều kiện phát triển thị trường nhà 20 4.3.1.1 Chính sách sở hữu nhà Hoạt động đăng ký nhà có vai trò ý nghĩa quan trọng việc cơng khai minh bạch tình trạng pháp lý nhà ở, có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch nhà ở, góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên, đồng thời thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường nhà ở…Thông qua đăng ký nhà ở, mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cá nhân, tổ chức nhà ở, mặt khác, Nhà nước thực chức quản lý loại hình tài sản có giá trị lớn kinh tế, quy mơ tính chất nhà Với vai trò ý nghĩa quan trọng vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký nhà góp phần phát triển thị trường nhà - mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nước ta đến năm 2020… 4.3.1.2 Chính sách xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá nhà ở: Giải pháp xây dựng nhà Việt Nam cần hướng tới tiêu chí giảm giá thành để người dân có thu nhập thấp trung bình tiếp cận Tuy nhiên, để nhà phát triển bền vững, cần có hệ thống tiêu chí đánh giá chất lượng giải pháp xây dựng Với loại hình nhà cần có hệ thống tiêu chí đánh giá riêng…Vì vậy, hệ thống tiêu chí đánh giá cần điều chỉnh, bổ sung theo định kỳ Việc xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá việc làm cần thiết cho việc phát triển nhà Việc tham khảo có chọn lọc kinh nghiệm quốc gia giới việc làm cần thiết để thiết lập hệ thống tiêu chí riêng, phù hợp với điều kiện phát triển Việt Nam 4.3.1.3 Chính sách quy hoạch kiến trúc nhà ở: Quy hoạch tổng thể phát triển nhà phải gắn công tác quy hoạch xây dựng dựa chiến lược định hướng phát triển nhà quốc gia, Nhà nước định hướng quy hoạch, không áp đặt chủ quan Trong công tác quy hoạch nên tham vấn ý kiến cộng đồng, chủ đầu tư Cần huy động tham gia cộng đồng vào cải tạo điều kiện sống chỗ cải thiện sở hạ tầng.Các giải pháp thiết kế nhà phải thỏa mãn hàng loạt yêu cầu khách quan đặt giai đoạn nước ta phát triển kinh tế-xã hội với tốc độ nhanh… Tất yếu tố nêu đặt để giải giải pháp thiết kế nhà cho giai đoạn từ đến 2020 Phân tích đối tượng sử dụng nhà, NCS thấy có phát triển nhà chung cư coi chủ yếu để giải nhu cầu nhà đại đa số tầng lớp nhân dân xã hội Các yêu cầu tiện nghi nhà chung cư phải có nhiều mức độ đa dạng để dễ phù hợp với khả toán điều kiện sống người thuê nhà, mua nhà mua nhà trả góp… 4.3.1.4 Chính sách đất đai phát triển nhà ở: Tiền đề cho trình phát triển thị trường nhà nói sách đất đai, sách đất đai phù hợp, thơng thống “điều kiện cần” thúc đẩy thị trường nhà phát triển Ngược lại, sách đất đai chưa phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội kìm hãm trình phát triển thị trường nhà nói riêng, tồn kinh tế nói chung Nhằm hỗ trợ phát triển thị trường nhà Việt Nam, sách đất cần sửa đổi số nội dung sau:Về chế độ sở hữu đất đai; Về chế độ giao đất, cho thuê đất; Về cung cấp “đất sạch” cho đơn vị, doanh nghiệp thực dự án; Giá quyền sử dụng đất; 21 Xây dựng giá đất ban hành Nhà nước theo sát giá thị trường; Đảm bảo quyền bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài; Tạo quỹ đất phát triển dự án nhà ở; Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4.3.1.5 Chính sách vốn cho thị trường nhà ở: Thị trường nhà đà phát triển, hầu hết doanh nghiệp “khát vốn”, hình thành thị trường vốn liên thông huy động vốn để thị trường nhà phát triển lành mạnh Trong điều kiện nay, với trình độ phát triển thị trường nhà Việt Nam, vốn cho thị trường nhà yếu tố quan trọng, đặc biệt vốn trung dài hạn Cần nhanh chóng triển khai nhiều sách cơng cụ tài cho thị trường nhà nhằm đảo bảo nguồn lực tài cho doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án nhà ở, tiếp tục hồn thiện sách đồng với việc hình thành cơng cụ tài cho thị trường nhà Cụ thể Tăng cường vốn tín dụng trung dài hạn cho thị trường nhà thơng qua thu hút vốn tín dụng từ nguồn nước ngoài, xây dựng thị trường mua bán nợ để giúp ngân hàng thương mại có nguồn vốn trung dài hạn bối cảnh thị trường tiền gửi huy động đa phần vốn ngắn hạn nay; Phát triển mơ hình chứng khốn hóa nhà ở; Thực nghiệp vụ REPO (Repurchase Order); 4.3.2 Hồn thiện sách khắc phục khuyết tật thị trường nhà 4.3.2.1 Chính sách ổn định thị trường nhà ở: Nhà nước cần tiếp tục triển khai thực quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS văn hướng dẫn thực vừa tạo điều kiện thông thoáng, thuận lợi để thu hút nguồn lực nước tham gia đầu tư phát triển thị trường nhà ở, vừa đảm bảo yêu cầu tăng cường vai trò quản lý Nhà nước để kiểm sốt thị trường phát triển ổn định, lành mạnh; tập trung nghiên cứu, đánh giá tình hình thị trường, dự báo xu hướng trung hạn, giải pháp, chế sách để thúc đẩy thị trường nhà phát triển ổn định, lành mạnh Trong đó, kiên trì thực giải pháp tái cấu trúc thị trường nhà ở, gắn với thực chiến lược phát triển nhà quốc gia, trọng tâm phát triển nhà xã hội, phù hợp với nhu cầu phần lớn người dân có nhu cầu thực nhà ở; phối hợp với địa phương rà soát, phân loại, điều chỉnh cấu sản phẩm hàng hóa dự án phát triển nhà ở, cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp kế hoạch phát triển nhà địa phương, bảo đảm cân đối cung cầu hàng hóa nhà ở, đẩy mạnh phát triển nhà cho thuê; đạo địa phương đẩy mạnh công tác phát triển nhà cho đối tượng sách xã hội thơng qua chương trình hỗ trợ nhà ở; đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ bố trí nguồn vốn ngân sách để thực hỗ trợ phát triển nhà xã hội theo quy định Luật Nhà Nghị định 100/2015/NĐ-CP Đồng thời, xây dựng hệ thống công cụ để điều tiết, kiểm sốt, bình ổn thị trường nhà ở, triển khai xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu nhà thị trường nhà theo quy định Để tạo thêm kênh huy động vốn thị trường, tập trung nghiên cứu chế, sách nhằm hình thành số định chế tài như: Ngân hàng tiết kiệm nhà ở, Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản… bảo đảm nguyên tắc tăng tín dụng cho vay ưu đãi, giảm cấp phát vốn từ ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật nhà thị trường nhà phạm vi tồn quốc… 22 4.3.2.2.Chính sách thuế nhà giao dịch nhà Ngân sách trung ương địa phương nước ta ngày phải đối mặt với trách nhiệm nặng nề, nhu cầu gia tăng ngân sách nhằm tiếp tục phục vụ phát triển đất nước, đồng thời nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất thời gian tới, góp phần phát triển thị trường nhà lành mạnh, bền vững Những hạn chế ngân sách hiệu quản lý đất đai, thuế nhà xem ưu tiên hàng đầu thời gian tới việc phải cải cách, hồn thiện sách thuế điều tất yếu Một số giải pháp đổi hồn thiện sách thuế nhà Việt Nam sau:Đổi thuế sở hữu (thuế sử dụng) nhà ở; Bổ sung sắc thuế giá trị đất tăng thêm; Hoàn thiện sắc thuế thu nhập chuyển nhượng nhà ở; Thuế giá trị gia tăng nhà ở; Thay lệ phí trước bạ Luật thuế đăng ký tài sản… 4.3.2.3 Chính sách kiện toàn sàn giao dịch BĐS nhà thơng tin thị trường nhà - Chính sách kiện toàn sàn giao dịch BĐS nhà ở: Pháp luật cần quy định biện pháp, chế tài cụ thể để kiện toàn hoạt động sàn giao dịch BĐS nhà Yêu cầu chủ đầu tư phải công khai thông tin nhà trang web điện tử văn phòng cơng ty, văn phòng quan quản lý nhà địa phương Cần áp dụng hình thức phạt vi phạm chủ đầu tư không công khai thông tin, công khai thiếu thông tin công khai thông tin sai lệch - Chính sách hệ thống thơng tin, sở liệu thị trường nhà ở: Mục tiêu xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu nhà thị trường nhà giúp cho quan quản lý Nhà nước việc hoạch định chế sách, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội mục đích đáng khác người dân, đối tượng khai thác, sử dụng hệ thống thông tin, sở liệu khơng có giới hạn cụ thể Việc xây dựng hệ thống thông tin, sở liệu nhà thị trường nhà cần thiết phải triển khai, mục tiêu cuối thiết lập hệ thống sở liệu nhà thị trường nhà đồng bộ, thống từ Trung ương đến địa phương, có độ tin cậy phục vụ kịp thời cơng tác quản lý Nhà nước Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương có liên quan, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội yêu cầu đáng tổ chức, cá nhân xã hội Chính phủ cần thiết phải ban hành văn có tính quy phạm pháp luật dạng Nghị định để phù hợp việc triển khai.Các sàn giao dịch BĐS nhà phải có trách nhiệm báo cáo thông tin thị trường nhà ở, bao gồm số liệu số lượng giao dịch, giá giao dịch…Cơ quan quản lý Nhà nước địa phương có trách nhiệm tổng hợp cơng bố thơng tin minh bạch cho thị trường Nghiên cứu đề xuất hệ thống phần mềm quản lý sở liệu thị trường nhà ở tầm cỡ Quốc gia 4.3.3 Hồn thiện sách định hướng, điều tiết thị trường nhà 4.3.3.1 Chính sách nhà hình thành tương lai: Giao dịch nhà hình thành tương lai thường hấp dẫn cho nhà đầu tư, người đầu tư có vốn đóng góp trước mua nhà với giá rẻ, chủ đầu tư phát triển dự án huy động nguồn vốn cần thiết chủ yếu từ nguồn vốn tiết kiệm dân chiếm đa số tổng giao dịch thị trường (khoảng 60% đến 70%) Để hạn chế rủi ro xảy nêu trên, Nhà nước sớm có hành lang pháp lý cho loại giao dịch 23 này, công khai thông tin trung thực cho dự án, biện pháp chế tài hợp lý, chứng khốn BĐS nhà cho phần góp vốn thay cho hình thức bán nhà hình thành tương lai 4.3.3.2 Hồn thiện sách nhà xã hội: Nhà xã hội hiểu rộng phương thức phát triển nhà có hỗ trợ tiền thơng qua chế, sách ưu đãi Nhà nước để giải chỗ cho đối tượng gặp khó khăn, khơng đủ khả tự tạo lập nhà theo chế thị trường Để tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà xã hội cần phải phát huy, huy động tối đa từ nhiều nguồn lực khác Trong đó, bên cạnh việc bổ sung, tập trung nguồn vốn ngân sách nhà nước cần huy động nguồn hỗ trợ từ Chính phủ, tổ chức nước ngồi; hình thành tổ chức tài dành riêng để phát triển nhà xã hội; hoàn thiện hành lang pháp lý để tổ chức tín dụng thực cho vay dự án người dân; ban hành chế, sách phù hợp để tăng cường trách nhiệm khuyến khích, ưu đãi doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà xã hội Và để phát triển nhà xã hội với giá phù hợp với khả chi trả đối tượng thu nhập thấp, khoản hỗ trợ, ưu đãi Nhà nước (như miễn tiền sử dụng đất; miễn giảm thuế…) cần có giải pháp giảm chi phí đầu tư xây dựng giá thành Hơn nữa, để phát triển phân khúc nhà giá rẻ, nhà xã hội cho người thu nhập thấp, cần phải hoàn thiện hệ thống chế, sách đồng kết hợp với phát triển hệ thống hạ tầng, hạ tầng giao thơng…Ngồi ra, cần phải thống quan điểm, Nhà nước nỗ lực để người dân có chỗ ở, Nhà nước không bảo đảm rằng, người dân sở hữu nhà Do đó, cần tiếp tục có sách phát triển quỹ nhà cho thuê với số đối tượng có nhu cầu cấp bách Đồng thời, cần sử dụng cơng cụ tài thuế, lãi suất, thời gian vay để phận người dân thu nhập thấp sở hữu nhà 4.3.3.3 Hoàn thiện sách quản lý thị trường nhà ở: Hàng năm, quan chức tổ chức kiểm tra theo chuyên đề, kết hợp kiểm tra nắm tình hình chung, công tác kiểm tra thực thông qua kênh thông tin đại chúng Cùng với kiểm tra, công tác giám sát đánh giá bước đầu thực có hiệu quả, địa phương thực thống kê, xây dựng sở liệu, kết thực sách, có phân cơng trách nhiệm cấp, ngành huy động tham gia tổ chức đoàn thể việc giám sát thực sách Tuy nhiên, có tiêu báo cáo thống kê kết thực hiện, chưa có tiêu đánh giá chất lượng, mức độ sách, tác động sách, thêm vào việc làm chưa thường xuyên, chất lượng số liệu báo cáo chưa cao, thiếu thông tin…Để nâng cao hiệu thực sách, cơng tác kiểm tra, giám sát đánh giá cần bước đổi phù hợp Cụ thể sau: (i) Phải có hệ thống số, thông tin báo cáo hợp lý cấp có phương pháp thu thập thơng tin khoa học để thu thập đầy đủ thông tin cách trung thực Cần phải làm rõ cho cấp, ngành, địa phương hiểu rõ chất lượng hiệu việc thực sách đo lường mức độ tiến hệ thống sách (ii) Đổi phương thức theo dõi giám sát, xác định đối tượng, cần đơn giản, phân cấp triệt địa phương Thống quy trình xác định đối tượng sách theo trật tự định Quy trình xác định đối tượng cần phải đảm bảo tính 24 đồng thuận cộng đồng Từng bước hồn thiện quy trình quản lý đối tượng theo hồ sơ, danh sách thông qua hệ thống máy tính, hạn chế quản lý thủ cơng Để hồn thiện quy trình quản lý đòi hỏi cần tăng cường cán cho cấp sở, đào tạo nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, kỹ đặc biệt đầu tư trang thiết bị máy tính đại, với phần mềm hợp lý cho cấp sở (iii) Tăng cường tham gia người dân vào q trình sách, việc xác định đối tượng sách, đảm bảo tính cơng khai minh bạch (iv) Duy trì chế độ thơng tin báo cáo trung thực đầy đủ Cần thiết lập chế độ thông tin báo cáo định kỳ hàng tháng, hàng quý hàng năm từ cấp sở 4.3.4 Xây dựng đội ngũ cán hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà có đủ lực phẩm chất Kết khảo sát cho thấy: hạn chế, bất cập sách phát triển thị trường nhà có nguyên nhân quan trọng từ đội ngũ cán hoạch định thực thi sách Do đó, việc xây dựng đội ngũ có tầm quan trọng đặc biệt Để xây dựng đội ngũ cán hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà ở, cần phải tuyển chọn người đủ tiêu chuẩn Đồng thời, phải có chế độ đãi ngộ xứng đáng với lực phẩm chất họ Họ phải chịu trách nhiệm đến kết hoạch định thực thi sách KẾT LUẬN Chính sách phát triển thị trường nhà có vai trò quan trọng phát triển kinh tế - xã hội Do thị trường nhà lĩnh vực phức tạp nên việc hoạch định thực thi sách phát triển thị trường nhà thật khoa học điều không dễ dàng Trong năm vừa qua, Nhà nước ta quan tâm đến phát triển thị trường nhà ở, ban hành thực thi nhiều sách phận nhằm phát triển thị trường Chính sách phát triển thị trường nhà góp phần quan trọng đảm bảo tính pháp lý quyền sở hữu nhà ở; dành nguồn lực, vốn đất đai cho thị trường nhà ở; hỗ trợ người dân, đặc biệt người có thu nhập thấp việc tiếp cận dịch vụ nhà ở… Vì nhiều nguyên nhân, sách phát triển thị trường nhà Việt Nam có khơng hạn chế, khuyết tật cần khắc phục, hồn thiện Các sách phận Chính sách quy hoạch nhà ở, Chính sách ổn định thị trường nhà Chính sách quản lý thị trường nhà có nhiều hạn chế, bất cập nghiêm trọng Điều ảnh hưởng khơng tốt đến hài hòa lợi ích chủ thể thị trường lợi ích đất nước Hồn thiện sách phát triển thị trường nhà Việt Nam phải xuất phát từ mục tiêu quan trọng đảm bảo hài hòa lợi ích chủ thể thị trường; phải phù hợp với điều kiện cụ thể đất nước thông lệ quốc tế Những tổ chức cá nhân liên quan đến hoạch định thực thi sách phải chịu trách nhiệm đến hoạt động định Các giải pháp phải nhằm vào nguyên nhân dẫn đến hạn chế, bất cập sách Với kinh nghiệm tích lũy hàng chục năm vừa qua, với nỗ lực quan chức năng, sách phát triển thị trường nhà định hồn thiện, góp phần phát triển thị trường nhà phát triển đất nước 25 DANH MỤC CƠNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ LUẬN ÁN STT Tác giả Tên báo Tên tạp chí Nguyễn Việt Dũng Kinh nghiệm đấu thầu số tổ chức quốc tế Tạp chí kinh tế Châu ÁThái Bình Dương Nguyễn Việt Dũng Một số nhận định giải pháp nhằm nâng cao chất lượng đấu thầu gói thầu EPC Việt Nam sau gia nhập tổ chức thương mại giới WTO Tạp chí kinh tế Châu ÁThái Bình Dương Nguyễn Việt Dũng Một số giải pháp thúc đẩy thị trường nhà Việt Nam phát triển ổn định, 26 Tạp chí kinh tế Châu ÁThái Bình Dương minh bạch Nguyễn Việt Dũng Chính sách thuế nhà, đất số quốc gia học kinh nghiệm cho Việt Nam 27 Tạp chí kinh tế Châu ÁThái Bình Dương ... Cơ sở lý luận thực tiễn sách phát triển thị trường nhà Chương 3: Thực trạng sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Chương 4: Các giải pháp hồn thiện sách phát triển thị trường nhà Việt Nam CHƯƠNG... nhà Việt Nam, ưu điểm, hạn chế vấn đề đặt cho sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Luận án phân tích bối cảnh nước quốc tế tác động đến thị trường nhà ở, sách phát triển thị trường nhà Việt Nam. .. thể thị trường * Về thực tiễn: Sử dụng lý luận sách phát triển thị trường nhà để phân tích thực trạng sách phát triển thị trường nhà Việt Nam Từ đó, luận án đánh giá sách phát triển thị trường nhà