Đang tải... (xem toàn văn)
Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai việt nam hiện nay từ thực tiễn tỉnh lào cai ( Luận văn thạc sĩ)Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai việt nam hiện nay từ thực tiễn tỉnh lào cai ( Luận văn thạc sĩ)Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai việt nam hiện nay từ thực tiễn tỉnh lào cai ( Luận văn thạc sĩ)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN QUANG TẠO ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN TỈNH LÀO CAI Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 62.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Nguyễn Thị Nga HÀ NỘI, 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi.Các số liệu ghi luận văn trung thực.Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN TRẦN QUANG TẠO MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2 Cơ sở lý luận pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÀO CAI 35 2.1 Pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 35 2.2 Thực tiễn thực pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Lào Cai 58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ 67 TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 67 3.1 Định hướng yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 67 3.2 Một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận thời gian tới địa bàn tỉnh Lào Cai 72 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN: Giấy chứng nhận GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ: Luật Đất đai NSDĐ: Người sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất TNMT: Tài nguyên môi trường UBND: Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ: Văn phịng đăng ký đất đai MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài ngun thiên nhiên có vai trị đặc biệt quan trọng việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhiệm vụ hàng đầu Nhà nước ta nói riêng tất quốc gia giới nói chung Dưới khía cạnh quản lý nhà nước khía cạnh quyền, lợi ích người sử dụng đất hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có mục đích, ý nghĩa đặc biệt quan trọng Mục đích hoạt động đăng ký, cấp GCN pháp lý đầy đủ để giải mối quan hệ đất đai, cở sở pháp lý để nhà nước công nhận bảo hộ QSDĐ họ; để xây dựng định cụ thể, định đăng kí, theo dõi biến động kiếm sốt giao dịch dân đất đai; Giấy CNQSDĐ buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài mà cịn giúp cho họ đền bù thiệt hại đất bị thu hồi; Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước quản lý đất đai tồn lãnh thổ, kiểm sốt việc mua bán, giao dịch thị trường thu nguồn tài lớn nữa; GCNQSDĐ xác lập quan hệ đất đai, tiền đề để phát triển kinh tế xã hội giúp cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư mảnh đất Ý nghĩa hoạt động đăng ký, cấp GCN có ý nghĩa thiết thực quản lý đất đai nhà nước, đáp ứng nguyện vọng tổ chức công dân; Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp thỏa thuận giao dịch dân đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản cơng khai, lành mạnh tránh thao túng hay đầu trái phép bất động sản Trong trình thực đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai hành, bên cạnh kết định thu cơng tác cịn số bất cập, vướng mắc, đặc biệt khó khăn mà pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật xây dựng, pháp luật bảo vệ phát triển rừng… nhiều bất cập, mâu thuẫn, chồng chéo…Nhiều quy định thể gị bó, khiên cưỡng thiếu tính khả thi Các điều kiện nhân lực, vật lực, tài lực chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu nhu cầu thực tế Khó khăn tác động ảnh hưởng đến q trình quy hoạch, xây dựng quy hoạch vùng kinh tế tỉnh thành nước, thủ tục cấp GCNQSDĐ phức tạp, vướng mắc chưa công bố thủ tục hành đất đai, bất cập khác thời gian thực thủ tục hành văn Cịn với tỉnh Lào Cai nói riêng, Mặc dù kết đạt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh tính đến thời điểm cao (trên 80%), việc tổ chức cấp cho diện tích đất cịn lại khó khăn, ngun nhân công tác quản lý nhà nước sách liên quan đến đất đai cịn bất cập dẫn đến khó khăn việc xác định nguồn gốc, q trình sử dụng đất Diện tích đất cịn lại chưa cấp GCN quyền sử dụng tài liệu, hồ sơ thiếu sở pháp lý có số tranh chấp, chồng lấn cá nhân, đơn vị; đặc biệt việc thiếu ranh giới xác ranh giới tự nhiên, đường giao thông, sông, suối thực địa, hai loại đất nơng nghiệp lâm nghiệp gồi có số nguyên nhân khác, công tác quản lý đất đai số địa phương thiếu chặt chẽ, đất đai thiếu hồ sơ, tài liệu gốc…nhiều xã chưa đo đạc lập đồ địa chính quy tồn xã q trình xây dựng hồ sơ địa có sai sót vị trí hình thể đất so với thực tế Năng lực số đơn vị tham gia công tác tư vấn, đo đạc cịn yếu Từ thực trạng nêu trên, tơi chọn đề tài: “Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Lào Cai” nhằm đánh giá thực trạng quy định liên quan đến đăng ký cấp giấy chứng nhận theo quy định hành pháp luật Việt Nam, đối chiếu với thực tiễn áp dụng nơi mà công tác Tình hình nghiên cứu đề tài Các cơng trình, viết, viết, sách chuyên khảo tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Phạm Thị Kim Hiền với luận văn Thạc sỹ luật học: Đăng ký bất động sản - Thực tiễn phương hướng hoàn thiện, Đại học Luật Hà Nội 2001; “các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Quang Học, năm 2004; Bàn khái niệm đăng ký đất đai viết: Một số yếu tố hệ thống đăng ký đất đai đăng Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 03/2011…Ngồi cịn số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai:, luận án tiến sĩ luật học Nguyễn Quang Tuyến (2003);Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo: Ấn phẩm pháp luật cho người thuộc quyền Ủy ban trao quyền pháp lý cho người nghèo Chương trình phát triển Liên hợp quốc, năm 2008 [Tập II, tr 120]; “Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất”; Tạp chí Luật học , số 8/2009 T.S Trần Quang Huy; Đặng Trường Sơn: Một số vấn đề lý luận đăng ký bất động sản Luật Dân - Thực trạng phương hướng hoàn thiện, Luận văn Thạc sỹ, ĐH Luật Hà Nội năm 2009; Trường Đại học Luật Hà Nội, Chuyên đề 11 Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường:Bình luận nội dung quản lý nhà nước đất đai Luật đất đai 2013, Hà Nội 2013; Những cơng trình cơng bố cịn thể tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉnh thể thơng nhất, tồn diện, khía cạnh thực tiễn chưa đầu tư nghiên cứu sâu Đặc biệt, chưa nhiều cơng trình nghiên cứu lúc vấn đề đăng ký vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau có hiệu lực Luật Đất đai 2013 chưa thực có nhiều nghiên cứu vấn đề Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, nghiên cứu làm sáng tỏ số vấn đề chung pháp luật đất đai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thứ hai, phân tích đánh giá quy định pháp luật thực công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Lào Cai: tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Lào Cai có liên qan đến hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận Qua đó, nhận định, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn tỉnh Lào Cai: kết đạt được; hạn chế vướng mắc nguyên nhân hạn chế, vướng mắc Thứ ba, sở phân tích, tìm ngun nhân tồn tại, bất cập vướng mắc thực tế phát sinh, người viết đề xuất số kiến nghị để hoàn thiện thêm quy định pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu đề tài: vấn đề lý luận thực tiễn đăng ký, cấp GCNQSDĐ, quy định pháp luật Việt Nam; quy định Bộ luật dân sự, Luật đất đai thực tiễn thực quy định Văng phòng đăng ký đất đai việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ - Phạm vi nghiên cứu: đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, song thời gian nghiên cứu ngắn, lại hạn chế dung lượng số trang luận văn Thạc sỹ nên đề tài tập trung vào số vấn đề lý luận thực tiễn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đất cho hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thực thời gian qua tỉnh Lào Cai Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài kết hợp sử dụng nhiều phương pháp như: phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, phương pháp phân tích, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh… Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn 6.1 Ý nghĩa lý luận luận văn Nghiên cứu, hệ thống hoá vấn đề lý luận liên quan đến quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên sở luận điểm khoa học, luận văn xây dựng khái niệm, đặc điểm đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Luận văn phân tích, đánh giá khách quan ưu điểm, đồng thời tập trung làm rõ hạn chế, tồn hệ thống quy phạm pháp luật hành thực tiễn áp dụng pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất tỉnh Lào Cai Từ hạn chế, bất cập đó, luận văn phân tích kỹ nguyên nhân để làm sở cho việc đề xuất quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất , đáp ứng yêu cầu xây dựng hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nhân dân, Nhân dân, Nhân dân yêu cầu hội nhập quốc tế 6.2 Ý nghĩa thực tiễn luận văn Các kết nghiên cứu luận văn góp phần bổ sung vấn đề lý luận đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; cung cấp luận khoa học cho việc nghiên cứu nhằm tiếp tục xây dựng, hoàn thiện văn pháp quy hướng dẫn thời gian tới Kết cấu luận văn Ngoài phần, phần kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo nội dung luận văn bao gồm chương: Chương Lý luận pháp luật đăng ký cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương Thực trạng pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Lào Cai Chương Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất CHƯƠNG LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1.1.1.1 Quyền sử dụng đất Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 nước ta thừa nhận tồn nhiều hình thức sở hữu khác đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể sở hữu tư nhân) Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 (đăng Hệ thống văn quy phạm pháp luật thuộc Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp) quy định: “Người chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người chia Mọi khế ước cũ huỷ bỏ Người chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho ruộng đất chia” Tuy nhiên, kể từ Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên lòng đất, vùng biển thềm lục địa thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và“những tập thể cá nhân sử dụng đất đai tiếp tục sử dụng hưởng kết lao động theo quy định pháp luật” (Điều 20) Chế độ sở hữu toàn dân đất đai tiếp tục khẳng định Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) Hiến pháp năm 2013 (Điều 53) Trên tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa chế độ sở hữu tồn dân đất đai, đặc biệt quy định quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, ví dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thống quản lý đất đai” (Điều Luật Đất đai năm 2003) hoặc“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định Luật này” (Điều Luật Đất đai năm 2013) Các quy định pháp luật đất đai cho thấy, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cơng nhận quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực quyền người sử dụng đất Trên nguyên lý đó, chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, người sử dụng đất chủ sở hữu đất đai thực quyền (ví dụ: Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất) phải đồng ý (chấp thuận) quan Nhà nước có thẩm quyền với điều kiện pháp luật đất đai quy định Tuy không đồng nội hàm khái niệm quyền sở hữu đất quyền sử dụng đất, số 05 quyền người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993, sau mở rộng đến quyền Luật Đất đai năm 2003 08 quyền Luật Đất đai năm 2013 có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản (giống chủ sở hữu), nghĩa việc thực quyền dẫn đến thay đổi người sử dụng đất với tư cách chủ thể trực tiếp quản lý, khai thác đất, quyền trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất Nhìn từ phương diện lịch sử khái niệm “quyền sử dụng đất” đề cập nhiều văn quy phạm pháp luật đất đai, thập niên 70 kỷ XX với tên gọi ban đầu “quyền quản lý sử dụng ruộng đất” Tuy nhiên, đến thời điểm nay, pháp luật thực định Việt Nam chưa có định nghĩa thức nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất Theo Từ điển Luật học năm 2006 "quyền sử dụng đất quyền chủ thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho ” Trong đó, Giáo trình Luật Đất đai Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng: "Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước”, NXB Công an nhân dân, năm 2011(trang 92).Mặc dù nghiên cứu giác độ khác nhau, song nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất nêu có đặc điểm chủ yếu như: (1)Quyền sử dụng đất quyền khai thác giá trị đất đai; (2) Chủ thể thực việc khai thác người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) (3) Quyền sử dụng đất quyền sở hữu đất đai Tuy nhiên, định nghĩa nêu chưa thể đầy đủ rõ nét chất đất đai tài sản thuộc sở hữu quốc gia, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công ... giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 35 2.2 Thực tiễn thực pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản. .. KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác... GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản