Báo cáo tổng hợp kết nghiên cứu khoa học “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Kết cấu báo cáo gồm : Phần đầu báo cáo chương Tổng quan quản lý đất đai thị trường bất động sản tổng hợp vấn đề chung đất đai thị trường, phản ánh nhận thức chung quen thuộc giới kinh tế thị trường bất động sản mẻ thị trường nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng “Những nguyên tắc thị trường”, “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản”, “Nhà nước với thị trường bất động sản”, “Tổ chức máy quản lý đất đai bất động sản nước ” Bốn chương (chương 2, 3, 4, 5) tóm tắt kết nghiên cứu vấn đề cốt lõi đề tài, là: Thực trạng sở hình thành, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (chương 2); Đổi sách pháp luật đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản (chương 3); Một số vấn đề sách kinh tế tài đất thị trường bất động sản (chương 4); Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thị trường bất động sản (chương 5) Đây nghiên cứu khái quát phạm vi nước, làm sở cho đề xuất có tính vĩ mô định hướng cho nghiên cứu chi tiết sau Hai chương cuối (chương 7, 8) kết nghiên cứu chuyên đề hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản “Thử nghiệm mô hình đăng ký quản lý bất động sản sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng phủ điện tử Phần kết luận kiến nghị nêu lên 10 vấn đề để thống nhận thức giải pháp cần thiết là: Thị trường bất động sản địa bàn quan trọng phương tiện then chốt để khai thác phát huy nội lực cách hiệu kinh tế Xây dựng hoàn thiện Hệ thống quản lý đất đai/ bất động sản để hình thành phát triển thị trường bất động sản nhiệm vụ xúc đặt nước ta giai đoạn Chính sách pháp luật đất đai gắn liền với trình đổi hình thành, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Nhà nước có vai trò định việc vận hành thị trường bất động sản lành mạnh Hình thành hệ thống định giá đất quản lý giá đất khâu then chốt để quản lý thị trường bất động sản Thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế giá trị đất đai gia tăng qua giá đất giải pháp tích cực có hiệu để Nhà nước thực vai trò vừa người quản lý vừa người đại diện chủ sở hữu đất đai Thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt vấn đề nhiệm vụ phát triển thị trường bất động sản Quy hoạch sử dụng đất công cụ quan trọng để quản lý đất đai điều tiết thị trường Áp dụng thống loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đất 10 Hoàn thiện hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (có thể đặt tên văn phòng đăng ký đất đai) để thành “cánh tay nối dài” quyền chỗ dựa pháp lý cho giao dịch thị trường bất động sản 11 Những vấn đề cần nghiên cứu tiếp: (1) Cơ sở thực tiễn lý luận hệ thống pháp luật giao dịch bất động sản Việt Nam - đặc biệt ý đến giao dịch có tính thương mại pháp luật đăng ký bất động sản; (2) Thực trạng nguyên nhân tồn thị trường bất động sản khơng quy Việt Nam biện pháp khắc phục - ý tình trạng thành phố lớn giải pháp kinh tế; (3) Cơ sở khoa học cho việc xây dựng hệ thống liệu thông tin cho hoạt động thị trường bất động sản với cấp quy mô khác nhau; (4) Thực trạng hiệu hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất/sở hữu nhà thị trường bất động sản; (5) Xây dựng quy trình áp dụng phương pháp định giá đất/bất động sản kinh điển vào hoàn cảnh cụ thể thị trường Việt Nam; (6) Đổi sách thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ - thực tiễn lý luận; (7) Nghiên cứu tiêu chuẩn lộ trình hình thành tổ chức định giá bất động sản; (8) Nghiên cứu công tác đào tạo chuyên gia cho thị trường bất động sản, mà chủ yếu nghiệp vụ mua bán bất động sản, đánh giá, tư vấn, môi giới, công chứng, bảo hiểm bất động sản, tài bất động sản, pháp luật bất động sản v.v MỤC LỤC Danh mục chữ viết tắt Lời mở đầu LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .7 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN .9 1.4 NHÀ NƯỚC VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .11 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ CƠ SỞ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 14 2.1 CƠ CHẾ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 14 2.2 GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 14 2.3 DỊCH VỤ HỖ TRỢ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17 2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM 17 CHƯƠNG ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 3.2 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 19 3.3 HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 20 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 22 4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA .22 4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT / BẤT ĐỘNG SẢN 23 4.3 ĐỀN BÙ ĐẤT ĐAI 24 4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .24 4.5 ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .25 CHƯƠNG QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 27 5.1 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, QUY HOẠCH ĐÔ THỊ, QUY HOẠCH NÔNG THÔN .27 5.2 TÁC ĐỘNG CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 29 CHƯƠNG HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN 31 6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .31 6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA 31 6.3 ĐỔI MỚI CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI 31 6.4 CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN .33 CHƯƠNG THỬ NGHIỆM MƠ HÌNH ĐĂNG KÝ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ THƠNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ 34 7.1 THIẾT KẾ, XÂY DỰNG MƠ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN CƠ SỞ CÔNG NGHỆ THÔNG TIN THEO HƯỚNG CHÍNH PHỦ ĐIỆN TỬ 34 7.2 THIẾT KẾ CHI TIẾT HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 34 7.3 KẾT QUẢ THỬ NGHIỆM MÔ HÌNH ĐĂNG KÝ, QUẢN LÝ, HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 35 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 36 Tài liệu tham khảo 19 Bảng giải chữ viết tắt, ký hiệu quy ước (ADB) ASIA Development Bank Ngân hàng Phát triển Châu Á BĐS Bất động sản Case tool: Chức (CGS) Coordinating Geodestry System Hệ thống lưới trắc địa CSDLQG Cơ sở liệu quốc gia ĐKTKĐĐ Đăng ký thống kê đất đai (ELDS) Electronic Land database System Hệ thống sở liệu đất đai điện tử (FIG) Federal International Geodestry Liên đoàn trắc địa Quốc tế GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHNSDĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (GIS) Geographic Information System Hệ thống thông tin địa lý (HDBS) Housing data Bank System Hệ thống Cơ sở liệu nhà KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất (LRS) Land Registration System Hệ thống Định giá đất (LAS) Land Administration System Hệ thống Quản lý đất đai (LDB) Land Data Bank Ngân hàng Dữ liệu đất đai (LIS) Land Information System Hệ thống thông tin đất đai (LNS) Land National Survey Cục Điều tra Đất Quốc gia (MDB) Map Data Bank Ngân hàng Dữ liệu đồ NĐ Nghị định QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất (RUP) the Rational Unified Process Quy trình Phát triển phần mềm ứng dụng UML TTBĐS Thị trường bất động sản (UML) Unified Modeling Language Ngôn ngữ Mơ hình hợp Web Mạng (WB) World Bank Ký hiệu Ngân hàng Thế giới [I.39-42] xem “Báo cáo tổng hợp sách đất đai nước ngồi liên quan đến thị trường bất động sản” trang 39-42 [16.744-747] xem Kinh tế học A.Samuelson, Wiliam D.Nordhalls.NXB TK 2002 [B2.1-PL] xem Bảng (chương 1) phụ lục: Phương pháp quản lý tăng trưởng Mỹ [H4.1-Pl] xem Hình (chương 1) phụ lục: Quản lý quy hoạch Anh LỜI MỞ ĐẦU Đề tài “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước Bộ Khoa học Công nghệ phê duyệt thực vòng 24 tháng kể từ tháng năm 2002 (sau cho phép kéo dài thêm 06 tháng) với tổng kinh phí 2.720,3 triệu đồng (trong ngân sách nghiệp khoa học 1.937,3 triệu đồng) Mục đích đề tài là: “Đề xuất giải pháp đổi sách - pháp luật, quy hoạch, kinh tế thủ tục hành hệ thống quản lý đất đai nhằm khắc phục tồn phát triển thị trường bất động sản theo định hướng xã hội chủ nghĩa” Bằng cách thu thập tài liệu có qua số điều tra thử nghiệm thực tế, tiến hành phân tích, so sánh thảo luận chuyên gia để làm rõ vấn đề chủ yếu là: (1) Những vấn đề thị trường bất động sản; (2) Thực trạng thị trường bất động sản; (3) Những giải pháp chủ yếu đổi hệ thống quản lý đất đai để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Từ tổ chức thành đề tài nhánh với nội dung cụ thể sau đây: (1) Điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu quản lý đất đai thị trường bất động sản; (2) Hệ thống hóa tư liệu quản lý đất đai thị trường bất động sản; (3) Thực trạng sở khoa học hình thành phát triển thị trường bất động sản; (4) Giải pháp đổi hệ thống sách pháp luật đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản; (5) Một số vấn đề sách kinh tế tài đất thị trường Bất động sản; (6) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với thị trường bất động sản; (7) Hoàn thiện hệ thống đất đai bất động sản; (8) Thử nghiệm mơ hình Đăng ký quản lý bất động sản sở áp dụng công nghệ thông tin theo hướng Chính phủ Điện tử Báo cáo tổng kết xây dựng sở kết nghiên cứu đề tài nhánh thể chi tiết 14 tài liệu liệt kê 4.Thời gian thực đề tài trùng với thời gian chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai, số kết nghiên cứu đề tài phục vụ thiết thực cho trình ban dự thảo s dng bỏo cỏo ny không nhắc lại toàn cỏc kết điều tra, phân tích dẫn đến kiến nghị ó c Lut t chp nhn mà tập trung phản ánh nhng kết nghiờn cu mi vấn đề mà Luật Đất đai 2003 đặt CHƯƠNG TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Ngày nay, phạm vi toàn giới, thị trường trở thành động lực mạnh mẽ tăng trưởng, thiết kế thị trường, khơng có não hay hệ thống tính tốn trung tâm, giải vấn đề sản xuất phân phối gồm hàng triệu ẩn số mối tương quan mà khơng thể biết Đó trở thành phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức hành động hàng triệu cá nhân khác Vòng tuần hoàn đời sống kinh tế thể hình – Phụ lục có hai loại thị trường, phía thị trường hàng hố đầu giầy dép, nhà cửa, chè phía thị trường hàng hoá đầu vào hay gọi yếu tố sản xuất lao động, đất đai, vốn Những vấn đề chủ yếu thị trường bất động sản: Quyền sở hữu kinh tế thị trường: hệ thống quyền sở hữu luật thể chế liên quan, mơi trường sống tư (vốn), chế, trình biến tài sản thành tư bản, trì sống tư tăng cường lực để làm cải ngày nhiều Không có hệ thống pháp luật khơng có kinh tế thị trường đại hiệu Bất động sản chiếm khoảng 50% cải quốc gia nước tiên tiến, hệ thống quyền sở hữu thức phương Tây tạo tác động cho phép công dân họ tạo tư là: cố định tiềm kinh tế tài sản; tích hợp thơng tin tản mác vào hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm; làm cho tài sản thay nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ giao dịch Điều thấy rõ tình trạng sở hữu khơng tuyệt đối khắp nơi, khác mức độ nhiều hay cách thức bố trí hồ sơ bất động sản dường có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Ph©n biƯt quyền sở hữu quyền sử dụng: Theo ngụn ng Trung Quốc, đem đất cho thuê, cho mượn chế giao đất giải thích việc chuyển dịch quyền sử dụng đất, cho quyền sở hữu đất đai gồm có quyền nội tại, chiếm hữu, sử dụng, thu lợi, định đoạt; cho mượn cho thuê đất đai, quyền nội sở hữu đất đai sang người mượn, người thuê theo biểu đồ sau: Cắt giữ toàn Cắt giữ phần Chiếm hữu √ Không tồn Sử dụng √ Không tồn Thu lợi √ √ Định đoạt Không tồn √ Từ phân biệt quyền sở hữu quyền chiếm Không cắt giữ Không tồn Không tồn Không tồn √ hữu quyền sử dụng; việc cho thuê, cho mượn đất hiểu đơn giản khơng dùng nhường cho người khác sử dụng mà khơng nên giải thích khơng chiếm hữu mà người khác chiếm hữu có thay đổi sở hữu! Quy ước xã hội pháp luật: Luật phải tương thích với cách mà người dân thực dàn xếp sống họ luật kết nối tài sản với mạng lưới tài đầu tư Cho nên mà nước phát triển phải làm tìm hiểu dấu hiệu quy ước xã hội cộng đồng riêng họ thiết kế mà luật họ phải tuyên bố Chỉ đó, người dân chấm dứt sống pháp luật Bằng cách khảo sát "luật dân" hiểu logic chúng, nhà cải cách có cảm giác mà họ cần làm để tạo hệ thống pháp luật tự - thực - thi Cả hai loại khế ước xã hội phương Tây phần lại có chiều hướng chứa đựng số quy tắc rõ ràng ngầm định về: có quyền giới hạn quyền giao dịch [I 12-16] Để tài sản chuyển thành tư bản: Tư bản, giống lượng, giá trị nằm ngủ Đưa vào sống đòi hỏi vượt qua việc nhìn tài sản chúng là, sang suy nghĩ cách động chúng chúng Nó đòi hỏi q trình để cố định tiềm kinh tế tài sản thành dạng dùng để khởi động sản xuất thêm Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith Karl Marx cho tằng tư động cung cấp lực cho kinh tế thị trường; Marx đồng ý với Smith tư tích tụ nhiều, có khả chun mơn hố hơn, suất xã hội cao Chuyển tài sản vật lý để tạo tư - thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm tài trợ cho doanh nghiệp - đòi hỏi q trình phức tạp - khơng có đại diện, biểu diễn, tài sản tư chết Các nước phương Tây có q trình chuyển đổi cần thiết để chuyển vơ hình thành hữu hình - Hàng ngàn tỷ la sẵn sàng đưa vào sử dụng điều bí ẩn việc chuyển tài sản thành tư sống làm sáng tỏ Quyền sở hữu, lúc này, không đơn giấy tờ mà cơng cụ làm trung gian, thâu tóm lưu trữ hầu hết thứ cần thiết để làm cho kinh tế vận hành [I 17-21] Vai trò Chính phủ: Cả thị trường Chính phủ cần thiết cho kinh tế vận hành lành mạnh Thiếu hai điều hoạt động kinh tế đại chẳng khác vỗ tay bàn tay Sự phân chia cách thích hợp trách nhiệm thị trường Chính phủ định thịnh vượng kinh tế Chính phủ đóng vai trò chủ chốt việc tạo mơi trường an tồn để thị trường phát triển hạn chế dư thừa thị trường thiếu kiểm soát; nước phát triển, nhà nước đóng vai trò điều tiết trực tiếp số yếu tố thị trường để khắc phục non nớt thiếu hoàn thiện thị trường nội địa 1.2 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Báo cáo tổng hợp tư liệu nước liên quan đến thị trường bất động sản lựa chọn giới thiệu trình hình thànhvà phát triển thị trường bất động sản Mỹ (một nước tư có kinh tế thị trường phát triển hàng đầu) Trung Quốc (một nước phát triển có nề kinh tế chuyển đổi với nhiều thành công) để tham khảo 1.3 PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Pháp luật đất đai /bất động sản Mỹ Nội dung lập pháp sách đất đai Mỹ chủ yếu triển khai hai chủ để lớn phân phối đất công bảo vệ tài nguyên đất đai, phát triển hoàn thiện 200 năm trở thành hệ thống vô phức tạp Nước Mỹ 130 năm để tiến hành việc phân phối đất công tặng miễn phí xoay quanh việc xây dựng chế độ tư hữu sản quyền trang trại gia đình; 60 năm lại chuyển sang việc bảo vệ tài nguyên đất đai xoay quanh nhiệm vụ khôi phục thảm thực vật, giảm xói mòn, tăng độ phì nhiêu, cải tiến canh tác, khống chế diện tích trồng trọt Trong điều kiện hồ bình lâu dài, Mỹ có điều kiện tổ chức thi hành pháp luật thống hiệu quả, mặt chế độ sản quyền, chế độ quản lý, chế độ sở hữu, quyền sử dụng quyền khác đất đai hoàn thiện; phát triển xã hội quy hoạch đất đai coi trọng làm cho kinh tế phát triển cân đối ổn định điều kiện quan trọng nhiệm vụ đại hố nơng nghiệp nước Mỹ Pháp luật sách đất đai Liên bang chủ yếu điều chỉnh đất Liên bang rộng giá trị thấp, thường vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, đất tư nhân pháp luật bang điều chỉnh Pháp luật đất đai / bất động sản Trung Quốc Theo quy định Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994, nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất bao gồm: Xây dựng quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mô quan quản lý hành với thị trường nhà đất; xây dựng hồn thiện loại pháp quy quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoá hành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động quản lý thị trường nhà đất có chỗ dựa pháp luật; cải cách chế độ nhà chế độ cho thuê nhà hành; xử lý hành vi giao dịch phi pháp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà đất Nội dung chủ yếu quản lý thị trường nhà đất là: Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê, chấp nhà đất không hợp pháp; quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sản nhà đất có rõ ràng khơng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có bên đồng ý không; điều phối giá nhà đất, chủ yếu dựa vào giá chuẩn nhà, đất loại nhà nước để cung cấp cho bên giao dịch; bảo đảm thu thuế cho nhà nước, Trung Quốc việc thu thuế chủ yếu sở giao dịch đảm nhiệm [12] 10 Các th trng sn phm Cung Cầu Giày dép Nhà cửa Chè Lá phiếu cầu ngời tiêu dùng Hộ gia đình Giá thị trờng hàng hoá Giày dép Nhà cửa Chè Cái Sản xuất tiền ngời tiêu dùng Thế Doanh nghiệp Cho Tiền lơng, tiền thuế Sở hữu đầu vào Hộ gia đình Lao động Đất đai Vốn Lao động Đất đai Vốn Cầu Cung Các thị trờng yếu tố Hỡnh 1.1 – Sơ đồ Hệ thống thị trường dựa vào quy lut cung cu Giá bán Đờng cầu Giá Đờng cung Lợng hàng hoá đợc mua Lợng hàng hoá Hỡnh 2.1 th ng cu Hỡnh 3.1 th ng cung D thừa Giá Thiếu hụt Lợng hàng hoá Hỡnh 4.1 th cõn bng cung cu 10 Các quan quản lý đất đai NN vàT pháp Đăng ký: Dân số Thế chấp Pháp nhân Địa Di sản văn hoá Internet Các thành phần tham gia 1.Ngân hàng 2.Công chứng 3.Các Cty BĐS 4.Công dân 5.CácCty Thơngmại, Luật Ngân hàng liệu BĐS TW Đất đai Nhà cửa Căn hộ GIS Chủ sở hữu Địa Các quyền Thế chấp Sự hạn chế Chi nhánh Ng hàng liệu BĐS Hệ thống trao đổi liệu toàn cầu Văn phòng phục vụ khách hàng Hỡnh 5.1 Sơ đồ phạm vi hoạt động CSDL đăng ký đất đai bất động sản Nguồn: F.I.G, tháng 4/2002 11 12 Cơ sởdữ liệu Cơ sở liệu hệ toạ độ Cơ sở liệu Bất động sản Hỡnh 6.1 Ngân hàng liệu đất đai- LDBS Thụy Điển HÖSurvey thốngSweden- 2000 Ngun: National Land Computer Đăng ký Và CSDL Đất đai Đăng ký Bất động sản Đăng ký Giá Bất động sản Đăng ký Đăng ký Đăng ký Nhà Toạ độ Địa Cơ quan điều tra đất quốc gia Thuỵ Cơ Hệ sởdữ thống liệu Điển Cơ Hệ sởthống liệu LDBS,MBS,CG đất đai GIS đồ S hệ toạ độ Đăng ký Đăng ký Đăng ký Ministry Quy of Law Ministry hoạch chủ sở Quyền, Lợi of ích Bộ T pháp Environment hữu Cơ sở liệu Bộ Môi trờng Bất động sản CSDL Giá bán National BấtCourts động sản Đăng ký Administation Bất động sản Toà án hành Đăng ký Thếchấp Bất Đăng ký động sản Đất đai Bất động sản Bảo hiểm National Tín dụng Landnhà Đăng ký Giá Survey Bất động sản Cơ quan điều tra đất Quốc gia Đăng ký Đăng ký Nhà Toạ độ Đăng ký Công 91 Land 21 Contry Registration ty chấpcadastral Đăng ký Địa Đăng ký 39 Municipal công cadastral ty, hiệp Authorities hộiquan địa Cơ Authorities Authorities Nam đô thị CơViệt quan đăng Cơ quan địa Đăng thôn ký Đăng ký ký Đăng ký nông chủ sở Quyền, Lợi ích đất Quy đai hoạch Hình 7.1 Mô hình tổ chứchữu quản lý đất đai bất động sản Thuỵ Điển CSDL GiáLand bán Survey Cơ Đăng Bảo hiểm Nguồn : National quanký điều tra đất Quốc gia Thuỵ Bất động sản Thếchấp Bất Tín dụng nhà Điển Năm 2000 động sản Bất động sản Cơ sở liệu Công ty Đăng ký Công ty chấp Đăng ký công ty, hiệp hội 13 Bộ Đất đai Tài nguyên Cục Quản lý ĐạidơngQG Các đơn vị Quản lý NN Cục ĐĐBĐ Quốc Gia Văn phòng Bộ Vụ BVđất canh tác Vụ CS & Pháp luật Vụ QL Địa Vụ Quy hoạch Vụ QL SD Đất Vụ Tài Vụ QLKT K Sản Thanh tra, giám sát Vụ Bảo tồn K Sản Vụ TCCB & Đào tạo Vụ Khảo sát Địa chât Vụ HTQT & KHKT Vụ Môi trờng ĐC Các đơn vị Sự nghiệp VP Đảng uỷ Bộ Sở Đất đai Tài nguyên Tỉnh, thành phố, Khu tự trị Hình 8.1 Mô hình Hệ thống quản lý đất đai nớc CHND 14 Trung Hoa Nguồn: Ministrryeof Land and Resourses of China ( 1998) 26,93% 28,94% 1,40% 5,07% 37,66% Đ ất nông nghiệp Đ ất lâ m nghiệp Đ ất chuyên dù ng Đ ất Đ ất ch a sử dụng Biểu đồ: Cơcấu loại đất toàn quốc năm 2003 Hỡnh 9.2 Biu Cơ cấu loại đất toàn quốc năm 2003 15 B Tài nguyên Môi trờng UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW Vụ Đất đai VụPháp chế Vụ Đăng ký -TKĐĐ Thanh tra Trung tâm Thôngtin Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai Sở Tài nguyên Môi trờng Phòng Quy hoạch, Kế hoạch Phòng Đo đạc Bản đồ, Phòng Đăng ký Th Kê UBND Huyện (Quận) Viện Nghiên cứu Địa TT Kỹ thuật TNMT TT Thông tin TNMT Trung tâm Môi tr ờng PhòngTài nguyên Môi trờng UBND Xã ( Phờng) Cán địa Xã ph ờng Hình 10.2 Sơ đồ tổ chức hệ thống quản lý đất đai Ngành Tài nguyên Môi trờng Nguồn: Nguyễn Đình Bồng [86] 16 Hệ thống quản lý ®Êt ®ai Th«ng tin đất đai (7) Đo đạc đồ (4) Pháp luật đất đai (1) Đăng ký đất đai (6) Định giá đất (5) Thanh tra đất đai (3) Quy hoạch sử dụng đất đai(2) Hình 11.2 Sơ đồ tổ chức hệ thống quản lý đất đai Việt Nam Nguồn: Nguyễn Đình Bồng- Tổng quan hệ thống quản lý đất ®ai ( 2004) 17 S¬ ®å c¬ cÊu tỉ chøc định giá đất Bộ T pháp Bộ Tài nguyên Môi trờng Bộ Tài Trung tâm định giá đất Trung ơng Văn Phòng Phòng KH-TC P Quản lý Giá Đất SơT pháp Phòng Định giá SởTài nguyên Môi trờng P Thông tin Giá đất Phòng Đào tạo SởTài Trung tâm Định giá Đất Phòng KH-TC Hình 12.4 P Quản lý Giá Đất Phòng Định giá P Thông tin Giá Đât Sơ đồ cấu tổ chức định giá đất Giám đốc CQ ĐKĐĐ giám đốc Phòng tiếp nhận hồ sơ Phòng thẩm định Phòng kỹ thuật 18 Phòng lu trữ công nghệ thông tin Hình 13.6 Sơ đồ Tổ chức Cơ quan Đăng ký đất đai v ti sn gn lin vi t Nguồn Đỗ Đức Đôi [IX] VĂN PHòNG ĐĂNG Ký QUYềN Sử DụNG ĐấT UBND cÊp x· TiÕp nhËn hå s¬ Thu tiỊn Giao đất, đăng ký Thẩm định hồ s Đo đạc Quy ho¹ch Th UBND cÊp cã thÈm qun Kü tht tuthu#t CÔNG NGHệ THÔNG TIN Hình 14.6 S Vn phũng ang ký quyn s dng t ( Phơng án 1) Tiếp nhận hồ sơ Thu tiền Giao đất, đăng ký Thẩm định hồ sơ Đo đạc Quy hoạch Giám đốc Văn phòng Đăng ký Thuế Kỹ thuật tuthu#t 19 CÔNG NGHệ THÔNG TIN Hình 15.6 S Vn phũng ang ký quyn s dng t ( Phơng án 2) Đ ịnh giá hàng loạ t Xác định hệ số ảnh h ởng Phân hệđịnh giá BĐ S LIS Phân hệcập nhật thông tin từ LIS CSDL Bất động sản Cập nhật thông tin Phân hệphân phối thông tin Tì m kiếm, tra cứu , thống kê Phân hệquản lý B§ S Hình 16.7 Mơ hình tổ chức hệ thống đăng ký, quản lý hỗ trợ định giá bất ng sn Nguồn Lê Tiến Vơng [XI] Hỡnh 17.7 S đồ tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai 20 Intranet/Internet Nguồn Lê Tiến Vơng [XI] 21 Hỡnh 18.7 : Mơ hình hóa nghiệp vụ văn phòng đăng ký đất Nguồn Lê Tiến Vơng [XI] 22 ... 2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM - Thực trạng hệ thống quản lý đất đai Việt Nam [Hình 10.2] - So sách hệ thống quản lý đất đai Việt Nam với nước [Bảng 2.2] - Đổi hệ thống quản lý đất đai. .. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI / BẤT ĐỘNG SẢN 31 6.1 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH, PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM .31 6.2 THỰC TRẠNG CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI /... 17 2.4 HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM 17 CHƯƠNG ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18 3.1 CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI LIÊN QUAN