BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG 07135056 DH07TB 2007 – 2011 Quản lý Thị trường Bất động sản - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG THẨM ĐỊNH ĐƠN GIÁ ĐẤT CÁC CỤM, KHU CÔNG NGHIỆP TẠI T.P MỸ THO, TỈNH TIỀN GIANG Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TPHCM) Ký tên: -Tháng năm 2011- LỜI CẢM ƠN Đầu tiên tơi xin tỏ lòng thành kính, biết ơn đến Ba, Mẹ người sinh thành nuôi nấng dạy dỗ đến ngày hôm Gia đình ln hậu thuẫn vững tôi, dành cho điều kiện tốt để chuyên tâm vào việc học tập Xin cảm ơn người thân động viên ủng hộ Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô, Ban Giám hiệu trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, đặc biệt Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức quý báu cho suốt thời gian học tập trường Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Trần Thanh Hùng người khơi dậy niềm đam mê khám phá thị trường bất động sản hoạt động thẩm định giá Xin chân thành cảm ơn thầy Hùng, thầy ln tận tình dẫn, mở cho hướng đắn suốt trình thực đề tài Xin cảm ơn thầy ln tạo cho điều kiện thuận lợi tâm lý thoải mái, tự tin thực đề tài Cảm ơn thầy ủng hộ quan điểm, suy nghĩ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến cô, chú, anh chị trong Sở tài nguyên môi trường tỉnh Tiền Giang, Ủy ban nhân dân thành phố Mỹ Tho nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt thời gian hoạt động thực tế tỉnh nhà Cảm ơn người bạn thân động viên, giúp đỡ q trình học tập sống Tơi xin gởi đến người lời chúc phúc lời cảm ơn chân thành Xin chân thành cảm ơn! TP.HCM, ngày 20 tháng năm 2011 TRẦN THỊ THẢO PHƯƠNG TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Thị Thảo Phương, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM Đề tài: “Thẩm định đơn giá đất cụm, khu công nghiệp T.P Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng – Phó khoa QLĐĐ & BĐS Trường Đại học Nơng Lâm TP.HCM Nội dung tóm tắt: Khu công nghiệp, khu chế xuất ngày phát triển ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế nước ta Thị trường cho thuê nhà xưởng, khu công nghiệp ngày nóng so với thị trường nhà đất góp phần điều tiết thị trường bất động sản Mức lợi nhuận từ việc cho thuê chịu nhiều chi phối quản lý nhà nước nhiều sách ưu đãi mời gọi đầu tư Vì vậy, giá trị cho thuê đất khu cơng nghiệp số nơi q thấp ảnh hưởng đến việc nâng cấp sở hạ tầng khu cơng nghiệp Điển hình cụm, khu cơng nghiệp thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang có giá cho thuê thấp so với khu vực lân cận Nhận thấy yêu cầu cấp thiết thị trường có mức giá cho thuê hợp lý mà đảm bảo quyền lợi doanh nghiệp đầu tư vào Chúng tiến hành khảo sát thực tế áp dụng phương pháp định giá bất động sản để tìm đơn giá cho thuê đất phục vụ cho UBND Tỉnh Đồng thời có giá trị tham khảo cho khu vực khác Đề tài sử dụng phương pháp kế thừa, điều tra, tài liệu để phân tích, đánh giá giá trị thực có cụm, khu cơng nghiệp Dựa vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội mức độ lạm phát thị trường để nhận định, tính tốn phương pháp khoa học để tìm mức giá cho thuê áp dụng vào đầu năm tới Những kết nghiên cứu đề tài nhiều hạn chế hy vọng đóng góp hữu ích cho thị trường bất động sản Việt Nam, giúp thị trường phát triển ngày tích cực i MỤC LỤC TĨM TẮT i MỤC LỤC ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC HÌNH Error! Bookmark not defined.v DANH MỤC CÁC BẢNG v ĐẶT VẤN ĐỀ .1 PHẦN I TỔNG QUAN I.1 QUAN ĐIỂM CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản I.1.1.1 Khái niệm bất động sản I.1.1.2 Những đặc điểm bất động sản I.1.2 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản .7 I.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản I.1.2.2 Những đặc điểm thị trường bất động sản I.1.3 Đặc điểm quan hệ Cung - Cầu bất động sản I.1.4 Giá bất động sản 14 I.2 NHỮNG QUAN ĐIỂM CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN 14 I.2.1 Khái niệm thẩm định 14 I.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS 16 I.2.3 Phương pháp xác định giá BĐS 19 a Phương pháp so sánh trực tiếp 19 b Phương pháp chi phí .21 c Phương pháp thu nhập 23 I.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ 25 I.4 TỔNG QUAN ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI THÀNH PHỐ MỸ THO .27 I.5 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 I.5.1 Nội dung nghiên cứu 31 I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 31 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32 II.1 MÔ TẢ KHU VỰC CẦN NGHIÊN CỨU 32 II.1.1 Khái quát cụm, khu công nghiệp thẩm định giá 32 II.1.2 Tình hình đầu tư vào cụm, khu công nghiệp 32 II.1.3 Thống kê giá cho thuê ba khu công nghiệp 44 II.2 PHƯƠNG THỨC TIẾN HÀNH VÀ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 45 II.2.1 Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá 47 ii II.2.2 Kết thẩm định giá 47 II.2.2.1 Kết thẩm định giá phương pháp thu nhập .47 II.2.2.2 Kết thẩm định giá phương pháp chi phí 51 II.2.2.3 Kết thẩm định giá phương pháp so sánh .53 II.2.2.3 Kết đơn giá đất khu - cụm công nghiệp 55 KẾT LUẬN 56 iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT KCN Khu công nghiệp CCN Cụm công nghiệp DNTN Doanh nghiệp tư nhân Cty TNHH Công ty trách nhiệm hữu hạn BĐS Bất động sản BXD Bộ xây dựng VT Vị CL Chất lượng TĐG VN Thẩm định giá Việt Nam iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình I.1 Mối liên hệ đơn vị BĐS dịch vụ BĐS .07 Hình I.2 Sự dịch chuyển đường cầu cung dịch vụ nhà 14 Hình I.3 PP so sánh góc nhìn lý thuyết vị - chất lượng 20 Hình I.4 PP chi phí góc nhìn lý thuyết vị - chất lượng 22 Hình I.5 PP thu nhập góc nhìn lý thuyết vị - chất lượng .23 Hình I.6 Bản đồ hành thành phố Mỹ Tho 28 Hình I.7 Tổng quan tình hình kinh tế thành phố Mỹ Tho 30 Hình II.1 Công ty SD cụm công nghiệp Trung An .33 Hình II.2 Cụm cơng nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Tân Mỹ Chánh 34 Hình II.3 Khu cơng nghiệp Mỹ Tho .34 Hình II.4 Sơ đồ quy trình thẩm định giá 46 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng II.1.1 Các doanh nghiệp đầu tư vào cụm công nghiệp Trung An .35 Bảng II.1.2 Các doanh nghiệp nước ngào đầu tư vào KCN Mỹ Tho 37 Bảng II.1.3 Các doanh nghiệp nước đầu tư vào KCN Mỹ Tho 39 Bảng II.1.4 Các doanh nghiệp đầu tư vào CCN Tân Mỹ Chánh 42 Bảng II.1.5 Thống kê giá cho thuê cụm, KCN 44 Bảng II.2.1 Các hạng mục cơng trình áp dụng hệ số trượt giá CCN TMC .48 Bảng II.2.2 Quy trình tính tốn giá trị đất CCN Tân Mỹ Chánh 49 Bảng II.2.3 Giá cho thuê KCN khu vự lân cận 53 v Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mỗi trở thành nhà doanh nghiệp, bối cảnh cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước ngày mang đến nhiều hội đầu tư, cạnh tranh phát triển Công nghiệp dần chiếm tỉ trọng lợi mơ hình kinh tế Dấu son sau Luật đầu tư nước Việt Nam ban hành năm 1987, đầu tư nước vào Việt Nam tăng lên nhanh, song hầu hết tập trung vào lĩnh vực dịch vụ khách sạn, nhà làm việc Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh Đầu tư nước ngồi vào cơng nghiệp, công nghiệp sản xuất hàng xuất gặp khó khăn là: sở hạ tầng yếu kém, thủ tục xin giấy phép đầu tư triển khai dự án đầu tư phức tạp, nhiều thời gian Dựa vào kinh nghiệm nước ngồi, Chính phủ chủ trương thành lập khu chế xuất, khu công nghiệp để làm thí điểm mơ hình kinh tế nhằm thực chủ trương đổi mới, mở cửa theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa theo Nghị Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 Từ mơ hình thí điểm tạo tiền đề cho khu công nghiệp, cụm tiểu thủ công nghiệp tỉnh ven thành phố đời đáp ứng cho nhu cầu nhà xưởng môi trường sản xuất thuận lợi Vào thời điểm nhà nước ưu đãi cho doanh nghiệp hỗ trợ đầu tư với giá cho thuê rẻ nhiều ưu đãi khác Hơn 20 năm hình thành phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất ngày hoàn thiện cung cấp 1.000.000 hội việc làm tăng kim ngạch xuất nhập vào khoảng tỷ USD hàng năm Cùng với việc sốt nhà đất, văn phòng thời gian gần đây, giá thuê đất khu công nghiệp tăng đáng kể Điều phản ánh, khu công nghiệp khơng ngừng gia tăng quỹ đất có hạn, khơng tránh khỏi tình trạng bị tăng giá th, giao đất Từ năm 2005 đến nhà nước nhiều định tăng mức giá cho thuê khu công nghiệp nhằm trả lại giá trị thực đất đai thu hồi vốn đầu tư ban đầu Tăng giá điều tất yếu tăng dựa sở lại tốn khơng đơn giản Làm để thuyết phục nhà đầu tư chấp nhận giá chi trả cho 1m2 đất cao so với khứ Đây vấn đề làm đau đầu cho chủ đầu tư khu công nghiệp, phải tiến hành tăng giá giữ chân doanh nghiệp Việc đòi hỏi chủ đầu tư phải tiến hành thẩm định lại giá đất khu công nghiệp bối cảnh thị trường khơng hồn hảo để đề xuất giá cho thuê hợp lý thỏa mãn nhu cầu hai bên Trước tình hình đó, hướng dẫn TS Trần Thanh Hùng chấp thuận Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Sở tài nguyên môi trường tỉnh Tiền Giang, Ủy ban nhân dân thành phố Mỹ Tho, thực đề tài: “Thẩm định đơn giá đất cụm, khu công nghiệp thành phố Mỹ Tho, Tiền Giang” Việc định giá có lẽ khơng vấn đề mẽ đề tài đưa lý luận nhằm thuyết phục doanh nghiệp chấp nhận trả với mức giá điều tra đạt khơng đơn trình bày áp dụng phương pháp học giảng đường Trang Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương Mục tiêu nghiên cứu Xác định đơn giá đất cụm, khu công nghiệp Thành Phố Mỹ Tho, Tiền Giang  Đối tượng nghiên cứu Giá thuê đất cụm công nghiệp Trung An, Tân Mỹ Chánh Khu công nghiệp Mỹ Tho  Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: cụm công nghiệp Trung An, Tân Mỹ Chánh Khu công nghiệp Mỹ Tho Phạm vi thời gian: từ ngày 20 - 04 - 2011 đến ngày 20- 08 - 2011 Phạm vi nội dung: Đề tài có giá trị việc xác định đơn giá đất cho cụm, khu công nghiệp thành phố Mỹ Tho Đối với dự án khu công nghiệp khác địa bàn tỉnh lân cận đề tài mang tính chất tham khảo thơng tin thu thập xử lý mang đặc trưng riêng dự án như: mục tiêu định giá, chi phí… Trang Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương II.1.3 Thống kê giá cho thuê ba khu công nghiệp THUÊ ĐẤT STT TRẢ HÀNG NĂM ĐỊA DANH TỔNG CỘNG ĐẤT TRẢ LẦN GIAO ĐẤT HẠ TẦNG TỔNG CỘNG ĐẤT HẠ TẦNG 10 USD 4,7 USD 5,3 USD 10 USD 4,7 USD 5,3 USD USD 4,23 USD 4,77 USD KHU CN MỸ THO Từ 2002 đến 2003 0,54 USD 0,252 USD 0,288 USD NĂM 2004 0,6 USD 0,28 USD 0,32 USD 250 Đ I 1,5 USD 0,7 USD 0,8 USD USD 0,59 USD 0,41 USD 5.202 Đ 0,32 USD NĂM 2005 NĂM 2006 NĂM 2008 1,5 USD 0,65 USD 0,85 USD 250 Đ 3.500 Đ CỤM CN TRUNG AN II TỪ 2003 - 2004 0,7 USD 3.500 Đ III CỤM CN TÂN MỸ CHÁNH 420.000 Đ/M2 Bảng II.1.5 Thống kê giá cho thuê cụm, KCN Trang 44 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương II.2 Phương thức tiến hành kết đạt Tồn cơng việc thẩm định giá đất tiến hành theo quy trình thẩm định giá Việt Nam bao gồm bước (TĐGVN 05) ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Bộ trưởng Bộ Tài Chính - Bước : Tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn khách hàng viết yêu cầu thẩm định giá, giải thích quy trình, thủ tục hồ sơ, tài liệu, chứng từ Nghiên cứu tài liệu, hồ sơ bên yêu cầu cung cấp Bước 2: Lập kế hoạch Thẩm định giá Bước 3: Tiến hành Thẩm định trạng tài sản vào ngày 30 tháng 04 năm 2011 Tổ Thẩm định giá kiểm tra, đối chiếu thông tin tài sản TĐG chứng từ, hồ sơ pháp lý với thực tế trường, ghi nhận thông tin người hướng dẫn cung cấp + Thẩm định viên ghi chép thông tin trạng đất đai cần thẩm định giá + Thẩm định viên tiến hành nghiên cứu giá thị trường đất đai khu vực thẩm định khu vực lân cận + Thực thu thập thơng tin chi phí thu nhập sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật xã hội, loại hình sử dụng đất đai khu vực Bước 4: Phân tích xử lý thơng tin thu nhập, chi phí, giá thị trường đất đai, ứng dụng phương pháp để thẩm định giá Bước 5: Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá - Bước 6: Hoàn chỉnh báo cáo, cấp chứng thư, lý hợp đồng - - - Trang 45 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương Tiếp nhận hồ sơ khách hàng Khách hàng cung cấp: -Giấy tờ tùy thân -Giấy tờ sở hữu, liên quan đến bất động sản Lập kế hoạch thẩm định Tiến hành điều tra tổng quan: - Xác định tình trạng pháp lý - Ghi nhận trạng sử dụng - Thu thập thông tin liên quan đến tình hình chuyển nhượng xung quanh Xử lý thơng tin điều tra Ước tính giá trị tài sản thẩm định Hoàn chỉnh báo cáo, cấp chứng thư, lý hợp đồng Hình II.4 Sơ đồ quy trình thẩm định giá Trang 46 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương II.2.1 Nguyên tắc phương pháp thẩm định giá Nguyên tắc thẩm định giá - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất: “Là việc sử dụng tài sản tốt mức điều kiện cho phép pháp lý, điều kiện khả thi tài đem lại giá trị lớn cho tài sản” Căn lựa chọn phương pháp - Căn vào mục đích thẩm định giá: Xác định giá đất để bổ sung bảng giá đất năm 2011 làm tính giá giao cho thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nơng nghiệp nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích người sử dụng đất, nhà đầu tư nhà nước - Căn vào tính chất, đặc điểm tài sản cần thẩm định giá: Đất cần thẩm định giá thuộc loại đất chuyên dùng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - Điều kiện, tính chất thơng tin thị trường: Khu vực thẩm định giá sử dụng ổn định theo quy hoạch phê duyệt, có đầy đủ thông tin suất vốn đầu tư, giá nhà nước giao, cho thuê giá cho thuê lại Phương pháp thẩm định giá Sử dụng phương pháp thẩm định giá sau đây: - Phương pháp thu nhập để tính tốn giá trị đất khu cơng nghiệp vào mức giá cho thuê lại, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhà xưởng - Phương pháp chi phí để tính tốn giá trị đất khu cơng nghiệp vào chi phí bồi thường giải phóng mặt chí phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp - Phương pháp so sánh trực tiếp để so sánh giá trị đất cần thẩm định với giá trị đất loại vị trí địa bàn thành phố Mỹ Tho, so sánh đơn giá giao đất cho thuê đất khu công nghiệp địa bàn tỉnh Tiền Giang tỉnh lân cận Căn để xác định đơn giá đất - Giá trị đất ước tính phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí kết hợp với tính tốn chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp - Các quy định pháp luật hành giá đất, giá thuê đất bồi thường giải phóng mặt (Nghị định 142/2005/NĐ-CP, 188/2004/NĐ-CP, 123/2007/NĐCP, 69/2010/NĐ-CP…) II.2.2 Kết thẩm định giá II.2.2.1 Kết thẩm định giá phương pháp thu nhập Số liệu chi phí đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thu thập từ báo cáo dự toán toán hạng mục hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh; theo suất vốn đầu tư KCN Long Giang; theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật KCN có quy mơ 100 theo Quyết định 411/2010/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 Bộ Xây dựng Theo báo cáo dự toán tốn hạng mục cơng trình cụm cơng nghiệp Tân Mỹ Chánh: Trang 47 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương - Tổng phí đầu tư phát triển đất KCN năm 2008: 23.880.648.401,0 đồng; Trong bao gồm hạng mục thể bảng sau: STT Hạng mục Tài liệu tham khảo Quyết toán San Xây dựng hàng rào Quyết toán Đường trải nhựa Giá trị năm 2008 Hệ số trượt giá Giá trị năm 2011 6.149.396.634,0 - 4.564.900.844,0 2,70* 12.325.232.278,8 1.584.495.790,0 1,20* 1.901.394.948,0 607.000.000,0 1,70 1.031.900.000,0 Dự tốn 6.084.029.318,0 1,37 8.335.120.165,7 Bó vỉa Dự tốn 766.973.985,0 1,11 851.341.123,3 Vỉa hè Dự toán 1.220.069.943,0 1,11 1.354.277.636,7 Hệ thống cấp nước Quyết toán 397.672.159,0 1,13 449.369.539,7 Hệ thống thoát nước Dự toán 2.561.372.744,0 1,13 2.894.351.200,7 Hệ thống nước phía Nam Quyết tốn 264.000.000,0 1,13 298.320.000,0 Hệ thống xử lý nước thải Dự toán 2.451.336.564,0 1,20 2.941.603.876,8 10 Hệ thống thoát nước thải Dự toán 3.238.528.398,0 1,13 3.659.537.089,7 11 Đường dây 22KV TBA Quyết toán Tổng cộng 140.268.656,0 - 79.948.745,0 1,17 93.540.031,7 60.319.911,0 0,99 59.716.711,9 23.880.648.401,0 36.195.704.603,0 Bảng II.2.1 Các hạng mục cơng trình áp dụng hệ số trượt giá cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh - Hệ số trượt giá tính theo Quyết định 410/2010/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 việc cơng bố số giá xây dựng Q năm 2009 Quyết định 196/2011/QĐBXD ngày 23/2/2011 việc cơng bố số giá xây dựng Q năm 2010 Bộ Xây dựng áp dụng cho khu vực Cần Thơ; (*) hệ số tính theo chi phí thực tế địa phương - Tổng chi phí đầu tư phát triển đất KCN năm 2010: 36.195.704.603,0 đồng; Trang 48 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương - Tổng diện tích đất KCN: 23,517 ha; - Diện tích đất hữu dụng: 18,858 ha; - Hệ số sử dụng đất KCN: 80,2%; - Suất vốn đầu tư đất KCN: 153.913 đồng/m2; - Suất vốn đầu tư đất KCN hữu dụng: 191.938 đồng/m2; - Suất vốn đầu tư nhà xưởng (nhà tầng, độ 15 m, cao ≤ m, khơng có cầu trục, cột kèo thép, tường gạch, mái tôn – theo Quyết định 411/2010/QĐ-BXD ngày 31/3/2010): 2.630.000 đồng/m2; - Hệ số sử dụng đất thuê (mật độ xây dựng nhà xưởng): 80%; - Hệ số kinh doanh nhà xưởng (thời gian cho thuê): 80%; - Tỷ suất lợi nhuận tiêu chuẩn kinh doanh đất KCN nhà xưởng tính theo suất vốn đầu tư: 25%; - Giá cho thuê nhà xưởng phổ biến: 30.000 đồng/m2/tháng, thấp 18.000 đồng/m2/tháng, cao 38.000 đồng/m2/tháng; - Tỷ lệ lạm phát: 10%/năm; - Tỷ lệ chiết khấu (quy đổi dòng tiền thu nhập hàng năm tương lai thời điểm tại): 16%/năm; - Thuế suất thu nhập doanh nghiệp: 25%/năm; - Phí quản lý, tu, xử lý nước thải, điện, nước tính riêng cho năm mà người thuê phải trả thêm cho ban quản lý KCN; Các số liệu tính tốn trình bày cụ thể bảng sau: Chỉ số tính tốn Đơn vị tính Trị số Suất vốn đầu tư KCN 1000 đồng/m2 Hệ số sử dụng đất % Suất vốn đầu tư KCN hữu dụng 1000 đồng/m2 Hệ số sử dụng đất thuê (mật độ xây dựng) % Chi phí sử dụng đất thuê 1000 đồng/m2 240,0 Suất vốn đầu tư nhà xưởng 1000 đồng/m2 2.630,0 Suất vốn đầu tư KCN nhà xưởng 1000 đồng/m2 2.870,0 154,0 80,2 192,0 80,0 Hệ số kinh doanh nhà xưởng (thời gian cho thuê) % Tỷ suất lợi nhuận tiêu chuẩn kinh doanh KCN % tính theo suất vốn đầu tư 80,0 25,0 Giá cho thuê nhà xưởng tháng 1000 đồng/m2/tháng 30,0 Giá cho thuê nhà xưởng năm 1000 đồng/m2/năm 360,0 Tổng thu nhập danh nghĩa cho thuê nhà xưởng 1000 đồng/m2 Trang 49 5.578,4 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương thời hạn 50 năm Tổng thu nhập thực tế cho thuê nhà xưởng 1000 đồng/m2 thời hạn 50 năm 4.462,7 Thời hạn sử dụng KCN Năm 50,0 Lợi nhuận tiêu chuẩn kinh doanh KCN 1000 đồng/m2 Thuế suất thu nhập doanh nghiệp % 25,0 Tỷ lệ lãi suất tiền gửi ngân hàng % 14,0 Tỷ lệ lãi suất tiền vay ngân hàng % 18,0 Tỷ lệ chiết khấu % Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 1000 đồng/m2 50,2 Tổng chi phí kinh doanh nhà xưởng 1000 đồng/m2 3.637,8 Giá trị đất nhà xưởng 1000 đồng/m2 825,0 Giá trị đất khuôn viên thuê 1000 đồng/m2 660,0 Giá trị đất KCN hữu dụng 1000 đồng/m2 900,0 717,5 16,0 Bảng II.2.2.Quy trình tính tốn giá trị đất Cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh Từ bảng tính tốn cho thấy: - Giá trị đất (chưa tính giá trị đầu tư hạ tầng kỹ thuật): 660.000 đồng/m2 - Giá trị đất KCN (bao gồm giá trị đầu tư hạ tầng kỹ thuật): 900.000 đồng/m2 Nếu tính suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật KCN theo suất vốn đầu tư KCN Long Giang 450.000 đồng/m2 thì: - Giá trị đất ước tính 192.000 đồng/m2; - Giá trị đất KCN 893.000 đồng/m2 Nếu tính suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật KCN có quy mô 100 theo Quyết định 411/2010/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 Bộ Xây dựng 5.340.000 Tr.đồng/ha thì: - Giá trị đất ước tính 59.000 đồng/m2; - Giá trị đất KCN 890.000 đồng/m2 Từ kết tính tốn nêu cho thấy suất vốn đầu tư tăng lên giá trị đất giảm mạnh, giá trị đất KCN lại thay đổi không đáng kể Điều phù hợp với thực tế phát triển KCN khu vực có mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật giá trị đất khác khu vực đô thị hay nông thôn Nếu tỷ lệ chiết khấu giảm giá trị đất KCN tăng ngược lại, tỷ lệ chiết khấu tăng giá trị đất KCN giảm Vì cần phải xác định xác tỷ lệ chiết khấu quy đổi dòng tiền thu nhập tương lai thời điểm Thông thường tỷ lệ xác định theo chế cung cầu thị trường thương lượng người cho thuê người thuê đất KCN Trang 50 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương Theo thời gian tỷ lệ lãi suất ngân hàng có xu hướng giảm tỷ lệ chiết khấu giảm đến 15%/năm giá trị đất KCN tăng từ 900.000 đồng/m2/50 năm tiệm cận đến 1.500.000 đồng/m2/50 năm Nếu tính theo giá cho thuê nhà xưởng 38.000 đồng/m2/tháng giá trị đất KCN ước tính 1.850.000 đồng/m2/50 năm Như vậy, giá trị đất trị đất KCN ước tính nằm khoảng 900.000 ÷ 1.850.000 đồng/m2/50 năm Kết luận: giá trị đất KCN ước tính phương pháp thu nhập thấp 900.000 đồng/m2/50 năm cao 1.850.000 đồng/m2/50 năm II.2.2.2 Kết thẩm định giá phương pháp chi phí Giá trị đất khu cơng nghiệp (PKCN) xác định công thức: PKCN = PNN + C + B Trong đó: - C: Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất xác định theo bảng giá loại đất năm 2011 tỉnh Tiền Giang (đồng/m2); - B: Suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN (đồng/m2); - PNN: Giá chuyển nhượng đất nông nghiệp thị trường khu vực định giá (đồng/m2); - PKCN: Giá trị đất khu công nghiệp (đồng/m2) Giá chuyển nhượng đất xác định thông qua điều tra khảo sát đất giao dịch thị trường khu vực cần thẩm định giá Kết điều tra giá trị chuyển nhượng đất cụ thể trình bày theo phụ lục đính kèm Từ xác định giá trị trung bình vị trí khu vực cần thẩm định sau: - Tại khu vực khu - cụm công nghiệp Mỹ Tho Trung An: + Giá trị trung bình đất vị trí mặt tiền đường tỉnh 864 gần kề KCN Mỹ Tho Trung An 13.500.000 đồng/m2 + Giá trị trung bình đất vị trí hẻm đường tỉnh 864 (đường nội KDC) cách KCN Mỹ Tho Trung An 250 m 4.800.000 đồng/m2 + Giá trị trung bình đất nơng nghiệp vị trí hẻm đường tỉnh 864 cách KCN Mỹ Tho Trung An 4.000 m 780.000 đồng/m2 - Tại khu vực cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh: + Giá trị trung bình đất nơng nghiệp vị trí mặt tiền đường QL50 gần kề CCN Tân Mỹ Chánh 3.900.000 đồng/m2 + Giá trị trung bình đất vị trí hẻm đường QL50 gần kề CCN Tân Mỹ Chánh 2.450.000 đồng/m2 + Giá trị trung bình đất nơng nghiệp cặp đường xã quản lý cách CCN Tân Mỹ Chánh ≥ 1000 m 750.000 đồng/m2 - Trên địa bàn thành phố Mỹ Tho: + Giá trị trung bình đất nơng nghiệp 396.500 đồng/m2 + Giá trị trung bình đất nơng nghiệp vị trí mặt tiền đường xã quản lý 590.000 đồng/m2 Trang 51 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương + Giá trị trung bình đất nơng nghiệp vị trí mặt tiền đường xã quản lý 330.000 đồng/m2 + Giá trị thấp đất nông nghiệp vị trí khơng phải mặt tiền đường xã quản lý 120.000 đồng/m2 Mặc dù có khác mục đích sử dụng pháp lý giá chuyển nhượng loại đất nêu có yếu tố tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất hay đất phi nông nghiệp khác tác động q trình cơng nghiệp hóa thị hóa thành phố Mỹ Tho Nếu vào giá đất chuyển nhượng khu vực gần kề KCN để ước tính giá trị đất KCN là: + Giá trị đất khu – cụm công nghiệp Mỹ Tho Trung An ước tính khoảng 4.800.000 ÷ 13.500.000 đồng/m2 + Giá trị đất cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh ước tính khoảng 2.450.000 ÷ 3.900.000 đồng/m2 Giá đất KCN ước tính theo giá đất chuyển nhượng gần kề khơng xác giá bị tác động tăng lên từ phát triển công nghiệp khu vực Nếu giá đất cho th mức nêu khơng thu hút nhà đầu tư đến bố trí xí nghiệp nhà máy khu công nghiệp, không tạo điều kiện cho loại hình dịch vụ hỗ trợ phát triển, hệ giá đất khu vực tăng lên Thực tế giá đất khu cơng nghiệp giá đất gần kề có chênh lệch lớn, cụ thể theo số liệu điều tra thành phố Hồ Chí Minh: khu cơng nghiệp Tân Thuận giá đất cho thuê 220 ÷ 280 USD/m2/50 năm, giá đất gần kề khoảng 25.000.000 ÷ 38.000.000 đồng/m2; khu công nghiệp Linh Trung giá đất cho thuê 123 ÷ 145 USD/m2/41 năm, giá đất gần kề khoảng 9.000.000 ÷ 16.000.000 đồng/m2 Giá đất thương mại – dịch vụ gần kề khu công nghiệp cao giá đất khu công nghiệp Điều lý giải góc độ kinh tế pháp lý sau: - Về mặt kinh tế: khu cơng nghiệp hình thành phát triển động lực phát triển kinh tế - xã hội khu vực, nguyên nhân hình thành loại đất thương mại - dịch vụ khác xung quanh, tính chất lợi nhuận lĩnh vực thương mại – dịch vụ làm cho giá đất thương mại – dịch vụ cao giá đất khu công nghiệp - Về mặt pháp lý: quyền sử dụng đất khu công nghiệp bị hạn chế nhiều so với loại đất phi nơng nghiệp khác Vì vậy, xác nên tham chiếu theo giá đất nông nghiệp chuyển nhượng khu vực không bị ảnh hưởng tác động tăng khu cơng nghiệp có mức giá từ 120.000 đồng/m2 đến 780.000 đồng/m2 với mức giá trung bình 590.000 đồng/m2 Từ mức giá cộng thêm phần chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật khoảng 450.000 đồng/m2 chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất ước tính theo mức giá quy định bảng giá đất năm 2011 350.000 đồng/m2 đất KCN có mức giá khoảng 920.000 ÷ 1.580.000 đồng/m2 với mức giá trung bình 1.390.000 đồng/m2 Kết luận: giá trị đất KCN ước tính phương pháp chi phí nằm khoảng 920.000 ÷ 1.580.000 đồng/m2 Trang 52 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương II.2.2.3 Kết thẩm định giá phương pháp so sánh trực tiếp Giá đất so sánh giá giao đất khu công nghiệp địa bàn tỉnh Tiền Giang tỉnh Vĩnh Long, Đồng Tháp, Cần Thơ An Giang (có khu cơng nghiệp cặp bờ sông Tiền sông Hậu) Theo mức giá giao đất khu công nghiệp xác định mức giá tối thiểu (giá chuẩn) đất khu công nghiệp địa bàn thành phố Mỹ Tho tiếp đến xác định hệ số chênh lệch theo yếu tố giao thơng đường thủy (bến cảng) để tính giá trị đất cụm công nghiệp Trung An khu công nghiệp Mỹ Tho STT Tỉnh Tên khu nghiệp Tân Hương 40,0 Cách TP Mỹ Tho ~ 15 km Long Giang 37,5 Cách TP Mỹ Tho ~ 18 km Bình Minh 62,0 Có cảng KCN 80,0 Vị trí cặp bờ sơng Hậu Hòa Phú 40,0 Khơng có cảng KCN Sơng Hậu 45,0 Vị trí cặp bờ sơng Hậu 35,0 Vị trí lại 50,0 Vị trí cặp bờ sơng Tiền 35,0 Vị trí lại 95,0 Vị trí cặp bờ sơng Hậu 75,0 Vị trí lại 0,45** Vị trí cặp bờ sơng Hậu 0,30** Vị trí lại Tiền Giang Vĩnh Long Đồng Tháp Sa Đéc Cần Thơ An Giang Hưng Phú Bình Long công Giá giao đất* Yếu tố thuận lợi (USD/m2/50năm) Bảng II.2.3 Giá cho thuê khu công nghiệp khu vực lân cận (*) Số liệu giá giao đất thu thập theo thông báo Ban Quản lý khu công nghiệp tỉnh (**) Đơn giá cho thuê đất trả hàng năm Từ bảng số liệu giá so sánh trình bày bảng xác định: - Giá đất KCN thành phố Mỹ Tho thấp 40 USD/m2/50 năm (so với giá đất KCN Tân Hương thuộc tỉnh Tiền Giang) cao 95 USD/m2/50 năm (so với KCN Hưng Phú thuộc thành phố Cần Thơ) Tức nằm khoảng 840.000 ÷ 1.995.000 đồng/m2/50 năm, (với tỷ giá hối đoái USD = 21.000 đồng) Trang 53 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương - Hệ số chênh lệch theo yếu tố thuận lợi mặt giao thông đường thủy bao gồm: + Hệ số chênh lệch theo yếu tố bến cảng là: 1,55 + Hệ số chênh lệch theo yếu tố tiếp giáp bờ sông là: 1,25 Khu công nghiệp Mỹ Tho cụm công nghiệp Trung An tiếp giáp cấu thành tổ hợp cơng nghiệp có yếu tố thuận lợi mặt bến cảng, giá đất khu tổ hợp cơng nghiệp lớn 1,55 lần giá đất cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh Khu công nghiệp Mỹ Tho tiếp giáp bờ sông Tiền, nên giá đất khu công nghiệp Mỹ Tho lớn 1,25 lần giá đất cụm công nghiệp Trung An Đặt x hệ số chênh lệch giá đất khu công nghiệp Mỹ Tho, y hệ số chênh lệch giá đất cụm công nghiệp Trung An so với giá đất cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh, ta có: 0,82x + 0,18y = 1,55 (1) x = 1,25 y (2) Từ (1) (2) xác định được: x = 1,61; y = 1,29 - Nếu cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh giá đất xác định khoảng: 900.000 ÷ 1.000.000 đồng/m2/50 năm, tương đương với 43 ÷ 48 USD/m2/50 năm Đây mức giá chuẩn đất khu công nghiệp thành phố Mỹ Tho - Giá đất cụm cơng nghiệp Trung An ước tính cách: Giá chuẩn x 1,29 ≈ 1.160.000 ÷ 1.290.000 đồng/m2/50 năm, tương đương với khoảng 55 ÷ 62 USD/m2/50 năm - Giá đất khu cơng nghiệp Mỹ Tho ước tính cách: Giá chuẩn x 1,61 ≈ 1.450.000 ÷ 1.600.000 đồng/m2/50 năm, tương đương với khoảng 69 ÷ 76 USD/m2/50 năm Kết luận: giá trị đất KCN ước tính phương pháp so sánh trực tiếp thấp 900.000 đồng/m2/50 năm cao 1.600.000 đồng/m2/50 năm Trang 54 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương II.2.2.4 Kết luận đơn giá đất khu - cụm công nghiệp Căn vào kết điều tra suất vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật nhà xưởng khu công nghiệp, giá cho thuê nhà xưởng, giá chuyển nhượng đất gần kề khu công nghiệp, giá giao đất khu công nghiệp tỉnh phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp chi phí so sánh trực tiếp ước tính giá đất khu - cụm công nghiệp thành phố Mỹ Tho cụ thể sau: - Theo phương pháp thu nhập: 900.000 ÷ 1.850.000 đồng/m2/50 năm - Theo phương pháp chi phí: 920.000 ÷ 1.580.000 đồng/m2 - Theo phương pháp so sánh trực tiếp: + Giá đất cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh: 900.000 ÷ 1.000.000 đồng/m2/50 năm; + Giá đất cụm công nghiệp Trung An: 1.160.000 ÷ 1.290.000 đồng/m2/50 năm; + Giá đất khu cơng nghiệp Mỹ Tho: 1.450.000 ÷ 1.600.000 đồng/m2/50 năm Các phương pháp định giá cho kết hội tụ mức giá từ 920.000 đến 1.600.000 đồng/m2/50 năm Theo mức giá đất hợp lý khu – cụm cơng nghiệp ước tính bằng: - Giá đất cụm công nghiệp Tân Mỹ Chánh: 1.000.000 đồng/m2/50 năm, tương đương khoảng 48 USD/m2/50 năm - Giá đất cụm công nghiệp Trung An: 1.300.000 đồng/m2/50 năm, tương đương khoảng 62 USD/m2/50 năm - Giá đất khu công nghiệp Mỹ Tho: 1.600.000 đồng/m2/50 năm, tương đương khoảng 77 USD/m2/50 năm./ Trang 55 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương PHẦN III KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Khi thị trường bất động sản nước ta đời dịch vụ thẩm định giá bước khẳng định vai trò phát triển rộng khắp Với phát triển đời sống kinh tế xã hội nhu cầu thẩm định giá ngày dần vào sống, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng cơng cụ tài phục vụ cho hoạt động giao dịch dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi đáng, hợp pháp cơng dân, đáp ứng yêu cầu đa dạng thành phần xã hội thời kỳ hội nhập Quốc tế Tuy nhiên ngành thẩm định giá nước ta giai đoạn q độ từ khơng tập trung sang tập trung, điều chỉnh sách quản lý nhà nước Q trình chuyển đổi khơng tránh khỏi hạn chế, thiếu sót, thiếu thơng tin thị trường, thiếu đội ngũ định giá viên chuyên nghiệp, hệ thống văn pháp lý thẩm định nhiều bất cập Đòi hỏi phải nhà nước quan tâm nâng cao tầm quan trọng dịch vụ để điều tiết thúc đẩy thị trường nhà đất ổn định Đề tài đơn áp dụng công cụ, phương pháp định giá học để định giá tìm kết giá cho thuê phù hợp với thời điểm dựa chế thị trường mức lạm phát kinh tế Không sâu nghiên cứu yếu tố mang tầm vĩ mô đánh giá đánh giá đủ kịp thời giải vấn đề cần thiết với yêu cầu UBND thành phố Mỹ Tho Song đề tài hoàn thành với dự kiến mong đợi Kết đơn giá cho thuê khu công nghiệp Mỹ Tho 77USD/m2/50 năm cao 1.02 lần so với giá cho thuê vào thời điểm 2008 Điều chứng tỏ kết phù hợp có lợi cho hai bên ủy ban doanh nghiệp bối cảnh lạm phát Với kết có lẽ khơng doanh nghiệp rời khỏi mảnh đất đầy tiềm kinh tế thuận lợi sản xuất, lưu thơng hàng hóa biến động giá cho th Tuy thiếu xót định khơng thể tránh khỏi giới hạn phạm vi nghiên cứu, song đề tài hoàn thành mục tiêu xác định giá cho thuê cụm công nghiệp khu cơng nghiệp Đề tài có tính ứng dụng cao khu, cụm cơng nghiệp có tính chất tương đồng Trang 56 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo Phương TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng Kinh tế Đất & Bất Động Sản TS.Trần Thanh Hùng Bài giảng Thị trường bất động sản TS Trần Thanh Hùng Chuyên đề đầu tư bất động sản Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội Bài giảng thị trường bất động sản Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội Lý thuyết Chất lượng Vị TS Hoàng Hữu Phê Kinh tế học đô thị Nhiêu Hội Lâm, 2004 Nxb Chính trị quốc gia Giáo trình ngun lý thị trường nhà đất Lê Đình Thắng Nxb Chính trị quốc gia Patricia M Hillebrandt, 2000 Lý thuyết kinh tế công nghiệp xây dựng Nxb Xây dựng Thị trường Bất động sản, Những Vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần Nguyên Nam Năm 2004 Nhà Xuất Tài Chính 10 Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Chất lượng Vị thế/Tạp chí địa số tháng năm 2008 Trần Thanh Hùng 11 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị Hồng Hữu Phê Patrick Wakely Tạp chí Đô Thị Học, Anh Quốc Năm 2000 12 Đề tài Phương pháp định giá bất động sản theo lý thuyết chất lượng vị Lý Hưng Thành 13 Định giá đất Mã Khắc Vĩ (Tôn Gia Huyên ctv biên dịch) Nxb Cải cách 14 Dấu ấn thương hiệu: Tài sản giá trị, tập Nxb Trẻ 15 Quản lý đất đai thị trường bất động sản Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006 Nxb Bản đồ 16 Bảng dự tốn, tốn cơng trình cụm cơng nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Tân Mỹ Chánh 17 Quyết định cho thuê cụm, khu công nghiệp UBND T.P Mỹ Tho ... trị Nguyên tắc cạnh tranh Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính chất mức độ cạnh tranh không gay gắt loại hàng hóa thơng thường Song ảnh hường cạnh tranh có tầm quan... tới mức sử dụng cao tốt nhất” (1), (thực tế cho thấy khó xác định giả thi t này) Giả thi t mơ tả đồ thị Vị - Chất lượng sau:   Trang 21 Ngành: Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Thị Thảo... Phương ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thi t đề tài nghiên cứu Mỗi trở thành nhà doanh nghiệp, bối cảnh cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước ngày mang đến nhiều hội đầu tư, cạnh tranh phát triển Công nghiệp