Đang tải... (xem toàn văn)
NGHIÊN CỨU VẤN ĐỀ TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG TỈNH KHÁNH HÒA Xem nội dung đầy đủ tại: https://123doc.org/document/4970513-tran-ngoc-anh.htm
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU VẤN ĐỀ TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG TỈNH KHÁNH HÒA SVTH : TRẦN NGỌC ÁNH MSSV : 07135078 LỚP : DH07 TB KHÓA : 2007 – 2011 NGÀNH : Quản lý Thị trường Bất động sản TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập trường Đại học Nông lâm thành phố Hồ Chí Minh Khóa 2007 – 2011 Khoa Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản Đề tài em thực qua đợt thực tập thu thập tài liệu Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Nha Trang tỉnh Khánh hòa; Tổ địa Qn lí thị thuộc Uy ban nhân dân phường Phước Long Nha Trang; để hoàn thành Luận văn em trân trọng biết ơn sâu sắc đến: Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông lâm thành Phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ nhiệm quý thầy cô thuộc Khoa Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản, quan phòng ban nhà trường Thầy Thạc sỹ Trần Duy Hùng trực tiếp hướng dẫn em để hoàn thành đề tài Lãnh đạo cán Phòng Tài ngun Mơi trường TP Nha Trang tỉnh Khánh Hòa, Uy ban nhân dân phường Phước Long TP Nha Trang, Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang, Công ty cổ phần phát triển nhà đô thị Nha Trang quan ban ngành tạo điều kiện giúp đỡ em suốt trình thực tập thu thập tài liệu Tập thể lớp DH07TB thường xuyên hỗ trợ giúp đỡ kịp thời suốt trình học tập trao đổi hoàn thành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn đến bạn bè gần xa quan tâm chia sẻ ủng hộ suốt thời gian học tập Do kiến thức thân hạn chế kiến thức thực tiễn nên đề tài không tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận đóng góp q thầy cô bạn bè Em xin chân thành cảm ơn! Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng năm 2011 Sinh viên Trần Ngọc Ánh TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Ngọc Ánh Lớp DH07TB Khoa Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản Trường Đại học Nơng lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài “Nghiên cứu vấn đề tái định cư phục vụ dự án xây dựng khu đô thị địa bàn thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa” Giáo viên hướng dẫn: Thầy ThS.Trần Duy Hùng - Khoa Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản Trường Đại học Nơng lâm thành phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Nha Trang thành phố loại I, trung tâm trị kinh tế văn hóa thuộc tỉnh Khánh Hòa thuộc khu vực dun hải miền Trung Địa hình bề ngang (Đơng Tây) hẹp Các đô thị khu vực mang rõ nét đặc thù phần bị hạn chế núi phần giáp biển Đất xây dựng TP trải dài theo doi cát ven biển, thiếu không gian bề rộng Theo đồ án Quy hoạch chung xây dựng TP Nha Trang duyệt xác định hướng phát triển TP mở rộng phía Tây Chính UBND tỉnh có Quyết định 4085/QĐ ngày 02/12/2002 V/việc phê duyệt qui hoạch chi tiết khu dân cư phía Tây đường Lê Hồng Phong thành phố Nha Trang Đây định mang tính định hướng phục vụ cho công tác quản lý đất đai, quản lý XD, phục vụ thiết thực nhu cầu đầu tư XD khu dân cư TP nhằm giảm mật độ XD nhà khu vực trung tâm Dành quỹ đất phát triển nhu cầu xây dựng cơng trình du lịch – dịch vụ trung tâm TP Vì UBND tỉnh cho thực số dự án phục vụ cho nhu cầu phát triển hướng có dự án Khu thị Phước Long, Tây Lê Hồng Phong I tiểu khu dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II Đề tài “Nghiên cứu vấn đề tái định cư phục vụ dự án xây dựng khu đô thị địa bàn thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa” thực nhằm phản ánh thực trạng đánh giá công tác thực tái định cư cho người dân đồng thời đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao tính hợp lý quản lý kinh tế nhà nước an sinh xã hội Trong trình nghiên cứu thực đề tài có sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp thu thập thơng tin; Phương pháp thống kê, phân tích, đánh giá nguồn liệu; Phương pháp so sánh, phương pháp chuyên gia tham khảo nguồn tài liệu khác hướng dẫn thầy cô giảng dạy khoa QLĐĐ & TTBĐS Đề tài giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu với tiềm thuận lợi để phát triển Đánh giá chung tình hình quản lý Nhà nước đất đai có ảnh hưởng đến công tác công tác tái định cư phục vụ dự án đô thị địa bàn thành phố đưa kết cụ thể giải pháp đẩy mạnh hiệu công tác bồi thường, hỗ trợ thực tái định cư địa bàn nghiên cứu MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN Trang TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.1.1 Một số khái niệm I.1.1.2 Một số vấn đề liên quan đến tái định cư I.1.2 Cơ sở pháp lý I.1.3 Cơ sở thực tiễn I.1.3.1 Lược sử công tác bồi thường giải phóng mặt tái định cư I.1.3.2 Thực trạng tái định cư thành phố Nha Trang I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 11 I.2.1 Đặc điểm tự nhiên, xã hội 11 I.2.2Đặc điểm kinh tế, xã hội 14 I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp, quy trình thực 17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 17 I.3.3 Quy trình thực nội dung nghiên cứu 18 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.1 Tổng quan dự án thuộc quy hoạch phía Tây đường Lê Hồng Phong sách BT-HT-TĐC UBND tỉnh Khánh Hòa 19 II.1.1 Tổng quan dự án 19 II.1.2 Nguyên tắc chung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất 20 II.1.3 Chính sách tái định cư theo Quyết định 101/2009/QĐ-UBND UBND tỉnh Khánh Hòa 22 II.2 Phân tích dự án xây dựng khu tái định cư phục vụ dự án Khu đô thị Phước Long TP Nha Trang KH 27 II.2.1 Căn pháp lý lập phương án tổng thể tái định cư cho dự án Khu đô thị Phước Long 27 II.2.2 Hiện trạng khu vực xây dựng khu tái định cư 28 II.2.3 Giải pháp quy hoạch, kinh tế, kĩ thuật cho khu tái định cư dự án Khu đô thị Phước Long 29 II.2.3.1 Địa điểm xây dựng khu tái định cư 29 II.2.3.2 Các tiêu kinh tế, kĩ thuật 29 II.2.3.3 Giải pháp quy hoạch phân lô tái định cư 30 II.2.3.4 Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 31 II.2.3.5 Giải pháp kĩ thuật 31 II.2.4 Tổng mức đầu tư khu tái định cư 34 II.2.4.1 Chi phí bồi thường giải phóng mặt 34 II.2.4.1.a Bồi thường, hỗ trợ đất 34 II.2.4.1.b Bồi thường hỗ trợ tài sản đất 36 II.2.4.1.c Các sách hỗ trợ 36 II.2.4.2 Tổng kinh phí thực bồi thường hỗ trợ 37 II.2.4.3 Tổng mức đầu tư 37 II.2 Xác định giá đất tái định cư 39 II.2.5.1 Xác định giá đất tái định cư 39 II.2.5.2 Xác định giá đất thị trường khu tái định cư 41 II.2.6 Phương án bố trí tái định cư 41 II.2.6.1 Nhu cầu tái định cư 41 II.2.6.2 Quỹ đất tái định cư 41 II.2.6.2.a Khu TĐC-01 42 II.2.6.2.b Khu TĐC-02 42 II.2.6.2.c Khu TĐC-03 42 II.2.6.2.d Khu TĐC-04 42 II.2.6.3 Tổ chức thực việc phân lô, chọn lô tái định cư 42 II.3 Phân tích dự án xây dựng khu tái định cư dự án Khu đô thị Lê Hông Phong I-tiểu khu dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II 43 II.3.1 Căn Pháp lý 43 II.3.2 Tổng quan dự án khu tái định cư 43 II.3.3 Đặc điểm tự nhiên, trạng khu vực xây dựng khu tái định cư 44 II.3.4 Phương án quy hoạch 47 II.3.5 Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật 47 II.3.5.1 Giải pháp thiết kế giao thông 47 II.3.5.2 Giải pháp san 47 II.3.5.3 Giải pháp thoát nước mưa 48 II.3.5.4 Giải pháp cấp nước 48 II.3.5.5 Giải pháp nước thải sinh hoạt 48 II.3.5.6 Giải pháp cấp điện sinh hoạt điện chiếu sáng 48 II.3.6 Tính tốn chi phí đầu tư đề xuất giá đất tái định cư 48 II.3.6.1 Cơ sở tính tốn chi phí đầu tư khu tái định cư 48 II.3.6.2 Tính tốn giá đất khu tái định cư 49 II.3.7 Dự kiến bố trí tái định cư 50 II.3.8 Tính kinh tế tài chính, kinh tế xã hội dự án trách nhiệm quản lý dự án khu tái định cư 50 II.4 Đánh giá việc thực tái định cư đề xuất số ý kiến nhằm nâng cao hiệu cho việc bàn giao ổn định đời sống người dân khu tái định cư 51 II.4.1 Lợi ích xã hội 52 II.4.2 Lợi ích kinh tế 52 II.4.3 An toan xây dựng, định cư bảo vệ môi trường 53 II.4.4 Hạn chế 54 II.4.5 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quản lý khu tái định cư khu tái định cư trước sau hoàn thành 55 II.4.6 Đánh giá thực trạng công tác thực bồi thường, hỗ trợ 56 II.4.6.1 Thuận lợi 56 II.4.6.2 Khó khăn 56 KẾT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ 57 Kết luận 57 Kiến nghị 58 DANH MỤC CÁC BẢN, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Bản đồ thành phố Nha Trang Sơ đồ 2: Tổng quan dự án triển khai xây dựng Khu đô thị Tây Lê Hồng Phong thành phố Nha Trang Sơ đồ 3: Về trình tự lập, thẩm định phê duyệt phương án chi trả BT-HTTĐC tỉnh Khánh Hòa Bảng 1: Bảng 2: Bảng cân sử dụng đất khu tái định cư Bảng tiêu đất theo quy hoạch Bảng 3: Bảng tiêu đất giao thông Bảng 4: Diện tích đất bị thu hồi phục vụ khu tái định cư Bảng 5: Dự kiến mức bồi thường, hỗ trợ đất Bảng 6: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ tài sản đất Bảng 7: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trồng đất bị thu hồi Bảng 8: Bảng kinh phí hỗ trợ ổn định đời sống chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm Bảng 9: Chi phí bồi thường giải phóng mặt dự án Khu thị Phước Long Bảng 10: Bảng mức tổng đầu tư Bảng 11: Bảng hệ số vị trí hệ số kinh doanh theo loại đường khu TĐC Bảng 12: Giá đất thành phố Nha Trang năm 2010 Bảng 13: Mực nước thủy văn khu vực tái định cư dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I- tiểu khu Bảng 14: Sơ đồ bố trí tái định cư dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I (tiểu khu 3) Khu đô thị Lê Hồng Phong II Bảng 15: Dự kiến nhu cầu tái định cư dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I (tiểu khu 3) khu đô thị Lê Hồng Phong II Bảng 16: Tổng hợp trường hợp đủ điều kiện tái định cư Bảng 17: Số lô khu tái định cư địa bàn phường, xã DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT XHCN: Xã hội chủ nghĩa NN: Nhà nước CQNN: Cơ quan Nhà nước CP: Chính phủ TP: Thành phố UBND: Uy ban nhân dân NĐ: Nghị định QĐ: Quyết định QH: Quy hoạch QHCT: Quy hoạch chi tiết QLĐĐ &TTBĐS: Quản lý Đất đai Thị trường Bất động sản KĐT: Khu đô thị TĐC: Tái định cư BT-HT-TĐC: Bồi thường hỗ trợ tái định cư CĐT: Chủ đầu tư ĐT: Đầu tư CTCP BĐS: Công ty cổ phần bất động sản TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất Đai năm 2003 Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003 Nghị định 181/2004/NĐ- CP phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 CP việc BT-HT & TĐC nhà nước thu hồi đất Nghị định 02/2006NĐ-CP ngày 05/01/2006 CP ban hành Quy chế khu đô thị Nghị định 84/2007NĐ-CP ngày 25/5/2007 CP việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, tình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất Quyết định 101/2009/QĐ-UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Khánh Hòa Bài giảng mơn Quy hoạch thị Thầy Trần Duy Hùng khoa Quản lý Đất đai Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Bài giảng mơn Quản lý hành Nhà nước đất đai Thầy Lê Mộng Triết – giảng viên Khoa quản lý Đất đai Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Các hồ sơ dự án Khu đô thị Phước Long dư án Lê Hồng Phong (tiểu khu 3) dự án khu đô thị Lê Hồng Phong Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Nha Trang cung cấp 10 Một số luận văn tốt nghiệp “ Về công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư’’ anh, chị học khoá trước Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai nguồn tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt lĩnh vực sản xuất trình hoạt động sản xuất xã hội Từ Hiến Pháp năm 1992 đến Luật Đất Đai năm 1993 Luật Đất Đai năm 2003 nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà Nước thống quản lý Trong tiến trình phát triển cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước q trình phát triển cơng nghiệp xây dựng thị hóa tiến trình phát triển tất yếu toàn giới Thực Nghị định Chính phủ việc thực đầu tư dự án xây dựng khu đô thị mới, việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư xây dựng khu tái định cư cách thức để tạo tư liệu sản xuất việc hình thành khu cơng nghiệp thị Thành phố Nha Trang đô thị loại I thuộc tỉnh Khánh Hòa nằm vùng duyên hải miền Trung Những năm gần đây, dân số thành phố ngày tăng nên việc giải chỗ cho người dân phải đặt mức hợp lý Chính Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Khánh Hòa cấp phép xây dựng dự án nằm đồ án qui hoạch chi tiết khu dân cư phía Tây đường Lê Hồng Phong Trong có khu đô thị xây dựng đồng hạ tầng kĩ thuật, kiến trúc, môi trường, hạ tầng xã hội tạo điều kiện cho người dân có nơi tiện nghi giá hợp lý Song song với việc xây dựng khu đô thị triển khai định thu hồi đất bảo đảm công tác tái định cư cho hộ dân phải trao trả mặt đủ điều kiện Phục vụ nhu cầu tái định cư cho dự án Khu đô thị Phước Long Công ty Cổ phần phát triển nhà đô thị Nha Trang đầu tư hai dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I (tiểu khu 3) Lê Hồng Phong II Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang làm chủ đầu tư mục tiêu xây dựng quỹ đất tái định cư phục vụ dự án tổng thể quy hoạch khu dân cư phía Tây thành phố Nha Trang Từ thực tiễn chấp thuận Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản trường Đại học Nơng lâm TP Hồ Chí Minh Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa dẫn đến hình thành đề tài: “Nghiên cứu vấn đề tái định cư phục vụ dự án xây dựng Khu đô thị địa bàn thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa” Nghiên cứu phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư giai đoạn triển khai thực dự án xây dựng phục vụ cho xây dựng khu đô thị địa bàn thành phố sâu nghiên cứu vấn đề xây dựng khu tái định cư phục vụ dự án Đánh giá đề xuất số giải pháp mục đích hồn thiện cơng tác tái định cư sơ phân tích yếu tố kinh tế có liên quan nhằm định hướng việc đảm bảo lợi ích an sinh cho người dân tính hiệu sử dụng ngân sách nhà nước, tiến độ thực hiên dự án địa bàn nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu bao gồm: Những hộ dân có đất, nhà nằm vùng quy hoạch dự án phải thu hồi quan có thẩm quyền phê duyệt Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh Chuẩn bị quỹ đất tái định cư để chủ động thỏa thuận, vận động di dời hộ dân khu chỉnh trang chấp thuận giải tỏa Ngoài phần khu tái định cư sử dụng làm quỹ đất tái định cư phục vụ cho dự án xây dựng khác địa bàn thành phố - Khu tái định cư cần đảm bảo: Đối với cơng trình hạ tầng kỹ thuật cần đầu tư xây dựng đồng hoàn chỉnh đảm bảo kết nối với dự án lân cận Sau xây dựng xong tiến hành nghiệm thu bàn giao lại cho quan chuyên ngành quản lý Đối với quỹ đất chia lô tái định cư: thực tái định cư cho đối tượng bị giải tỏa phạm vi hai dự án xây dựng khu đô thị theo sách Nhà Nước Đối với quỹ đất xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng xanh: sau xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nghiệm thu chuyển giao cho quan chuyên ngành quản lý Đối với công tác quản lý khu tái định cư sau xây dựng cần phải tạo môi trường ổn định, lành mạnh cho đời sống người dân khu vực, đảm bảo khu tái định mang lại hiệu thực việc an sinh xã hội cho người dân tái định cư - Quy mô dự án xây dựng khu tái định cư: Khu đất đầu tư xây dựng dự án có diện tích khoảng 104 000m2 Dự kiến sau hoàn thành dự án cung cấp khoảng 1000 lơ đất tái định cư có diện tích từ 60 m2 đến 80 m2 Dự án khu tái định cư dự án khu đô thị Lê Hồng Phong I - tiểu khu đầu tư xây dựng đồng cơng trình hạ tầng kỹ thuật như: Đường giao thông, cấp nước, nước, cấp điện, điện chiếu sáng, thơng tin liên lạc, xanh - Dự kiến tiến độ thực dự án xây dựng khu tái định cư dự án KĐTM Lê Hồng Phong I – tiểu khu Nha Trang tỉnh Khánh Hòa thực vòng năm ( từ tháng 01 năm 2011 đến tháng 01 năm 2013) chia làm hai giai đoạn thực hiện: Giai đoạn I: Thực chuẩn bị đầu tư, lập dự án đầu tư, thiết kế hạ tầng, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt Giai đoạn II: Đầu tư xây dựng toàn cơng trình hạ tầng kỹ thuật, nghiệm thu, bàn giao dự án đưa vào sử dụng Công tác bồi thường, giải phóng mặt thực đến xong đến đâu tiến hành công tác xây dựng tồn cơng trình hạ tầng kỹ thuật để sớm bàn giao đất cho người dân tái định cư nhằm đảm bảo mục đích đề là: kịp thời bàn giao mặt cho ban quản lý dự án cải thiện vệ sinh môi trường thành phố Nha Trang bàn giao mặt để thực dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I-tiểu khu II.3.3 Đặc điểm tự nhiên, trạng khu vực xây dựng khu tái định cư: - Địa điểm lập dự án: Nằm dự án khu đô thị Lê Hồng Phong II thuộc địa phận phường Phước Hải, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa 44 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh - Vị trí: Phía Bắc giới hạn đường sắt, cách đường sắt 35m Phía Nam giáp khu trường học theo quy hoạch dự kiến Phía Tây giáp đường số Phía Đơng giáp khu nhà xã hội theo quy hoạch dự kiến - Đặc điểm địa hình: khu đất lập dự án thuộc khu vực ngập nước, có địa hình thấp trũng so với đường 23/10 đường Lê Hồng Phong từ 3m đến 3,5 m - Đặc điểm khí hậu: khu vực dự án thuộc vùng khí hậu duyên hải Nam Trung nên có khí hậu nhiệt đới gió mùa, chịu ảnh hưởng gió đại dương nên mát mẻ, ơn hòa quanh năm, có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng đến tháng 12 mùa khô từ tháng đến tháng - Đặc điểm thủy văn khu vực: Trong khu vực xảy trận lũ lớn năm 1986, 1998, 2003, 2009 Cao độ đỉnh lũ cao 2.3m, thời gian tập trung nước kéo dài đến ngày Tính chất giao động mực nước thủy triều vùng biển Nha Trang thuộc loại nhật triều Vào thời kỳ nước thường xuất nước nhỏ ngày Thời gian triều dâng thường lớn thời gian triều rút Giữa thời kỳ nước cường nước có chênh lệch cách đáng kể Trong thời kỳ nước kém, mực nước triều lên xuống không lớn, thường nằm khoảng 53cm Khu vực xây dựng khu đô thị khu tái định cư chịu ảnh hưởng nước sông Quán Trường sông Tắc từ Diên Khánh đổ Sơng Qn Trường có lưu vực 53km2, chiều dài dòng chảy 7km Sơng Qn Trường chảy qua vùng ruộng lúa huyện Diên Khánh thành phố Nha Trang gây ngập lụt năm Những năm gần việc xây dựng nhà cửa cơng trình phát triển mạnh, dòng chảy bị thu hẹp, nước khơng kịp có mưa lớn dài ngày, thường gây lụt nặng khu vực thượng hạ lưu thuộc xã Vĩnh Trung, Vĩnh Hiệp cánh đồng xã Vĩnh Thái, phường Phước Hải Hiện dự án chỉnh trị sông Tắc sông Quán Trường triển khai Mực nước ngập tầng suất 2% ứng với mực nước triều 10% mực nước ngập tràn lưu vực sông Tắc sông quán Trường 2,31m với vị trí cụ thể sau: Bảng 13: Mực nước thủy văn khu vực tái định cư dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I - tiểu khu ( Nguồn theo Phòng Tài ngun Mơi trường TP Nha Trang) Vị trí Mực nước ngập Cầu Phú Vinh 3,16 m (sông Tắc) Cầu đường sắt 2,92 m (sông Quán Trường) Cống 19/5 2,61 m Cầu Bình Tân 2,04 m Hạ lưu sông Tắc 1,92 m 45 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh Thời gian ngập từ đến ngày, tổng diện tích ngập tồn lưu vực sơng Tắc, sơng Qn Trường 700ha - Đặc điểm trạng khu vực xây dựng khu tái định cư: Hiện trạng sử dụng đất: khu vực lập dự án khu đất ngập nước không trồng trọt Hiện trạng kiến trúc hạ tầng khu vực: khu đất đa phần đất nông nghiệp trồng lúa nuôi trồng hải sản phận dân cư cư trú, sử dụng đất khu vực làm đất tự phát, xây dựng cơng trình thiếu mỹ quan, đồng khơng có hạ tầng kỹ thuật xung quanh phục vụ cho nhu cầu tất yếu sống Bên cạnh phần diện tích đất nằm khu vực hộ dân xây dựng với kiến trúc tương đối đại, phù hợp với quy hoạch xây dựng chung khu đô thị nên giải pháp đưa giữ lại khu vực này, tiến hành chỉnh trang sở hạ tầng đồng với khu đô thị Khu tái định cư Đường Lê Hồng Phong Làng chỉnh trang giữ lại Làng chỉnh trang giữ lại Sơ đồ 14: Bố trí khu tái định cư 46 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh II.3.4 Phương án quy hoạch: - Trên sở đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phía Tây Lê Hồng Phong, thành phố Nha Trang phê duyệt, số điều chỉnh để đáp ứng đủ diện tích tái định cư cho dự án Khu thị Lê Hồng Phong II sau: Tại vị trí theo quy hoạch bố trí trường tiểu học (vị trí giáp đường sắt) xây dựng khu tái định cư, trường học bố trí tập trung vị trí khác đáp ứng theo quy định, quy chuẩn hành quy hoạch Tại vị trí bố trí hồ điều hòa xây đất xây dựng khu tái định cư, hồ điều hòa bố trí dọc theo phía đường điện cao Nhằm đảm bảo nước từ sơng Kim Bồng đến hồ điều hòa nằm dự án để đổ sông Quán Trường, chuyển hồ điều hòa từ vị trí giáp đường sắt vào phía Giải pháp đưa xây dựng mương hộp để dẫn nước từ sông Kim Bồng đến hồ điều hòa nước sơng Qn Trường - Khu đất lập dự án có diện tích khoảng 104 000m2, bố trí cuối dự án khu thị Lê Hồng Phong I - tiểu khu phía Bắc, nhà tái định cư cách đường ray xe lửa gần 35m, phần giáp đường sắt bố trí hàng rào, xanh, khoảng lưu khơng để cách ly khu dân cư đảm bảo an toàn chống ồn - Diện tích quy hoạch cho khu tái định cư 104 000 m2, dự kiến bố trí khoảng 000 lơ tái định cư có diện tích từ 60m2 đến 80m2 Với số lượng đảm bảo trí tái định cư cho hai dự án (theo định phê duyệt phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ tái định cư tổng số lơ tái định cư 881 lơ) II.3.5 Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật: II.3.5.1 Giải pháp thiết kế giao thông: - Dựa mạng lưới giao thơng dự án phê duyệt quy hoạch 1/2000 đường quy hoạch số 1, đường quy hoạch số 4, đường quy hoạch số giữ lại xem trục giao thơng để kết nối khu tái định cư với khu dân cư xung quanh - Ngoài khu dân cư bố trí đường nội nhằm đảm bảo cân chức giao thông không gian theo yêu cầu kiến trúc - Độ dốc dọc tối thiểu cho tất loại đường quy định 0,3 % để tạo thuận lợi cho thoát nước mặt đường thoát lũ trường hợp mưa lớn - Độ dốc dọc tối đa cho tất loại đường quy định 4% - Độ dốc ngang lựa chọn 2% cho phần xe chạy vỉa hè để đảm bảo nước mặt đường ảnh hưởng đến điều kiện chạy xe II.3.5.2 Giải pháp san nền: - Giải pháp san nền: cao độ san cao mực nước tính tốn với tần suất theo chu kỳ 100 năm - Độ dốc san tối thiểu 0,3% không phép tạo vùng đọng nước lơ đất tạo dòng chảy cắt sang lô bên cạnh 47 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh II.3.5.3 Giải pháp thoát nước mưa: - Hệ thống thoát nước mưa theo nguyên tắc tự chảy ưu tiên áp dụng thiết kế với mối liên hệ mật thiết với thiết kế sang thiết kế hình học đường - Các trạm bơm bố trí nơi mà hệ thống tự chảy khơng áp dụng hoạt động - Nước mặt khu vực nhỏ thu vào đường ống nhánh có tiết diện D400 đổ vào đường ống - Hướng nước chủ yếu đường ống theo hướng đổ Sông Quán Trường II.3.5.4 Giải pháp cấp nước: - Nguồn cấp nước cho khu tái định cư hai dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I II lấy từ tuyến ống: Tuyến ống cấp nước chạy dọc đường Lê Hồng Phong tuyến ống chạy dọc theo đường Lê Hồng Phong tuyến ống chạy dọc theo đường dọc sông Quán Trường - Ống sử dụng cho khu dân cư sử dụng ống nhựa HDPE - Ống dẫn băng qua đường giao thông đặt ống lồng bảo vệ II.3.5.5 Giải pháp thoát nước thải sinh hoạt: - Nước thải sinh hoạt xử lý cục qua bể tự hoại đặt nhà Sau xử lý đổ vào cống đường phố qua ga thu Sau tập trung cống chuyển trạm xử lý - Hệ thống thoát nước thải khu tái định cư thiết kế đảm bảo phù hợp để kết nối với hệ thống thoát nước thải dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II khu dân cư xung quanh II.3.5.6 Giải pháp cấp điện sinh hoạt điện chiếu sáng: - Cấp điện cho khu quy hoạch đường dây 22kv - Toàn trạm biến áp khu quy hoạch cấp điện nguồn hoạt động nhất, độc lập nguồn dự phòng từ trạm biến áp Bình Tân - Xây dựng hệ thống lưới điện cáp ngầm chiếu sáng 0,4 kv để chiếu sáng cho tất khu vực khu quy hoạch Tuyến cáp ngầm chạy vỉa hè tuyến đường cấp điện cho dãy đèn chiếu sáng II.3.6 Tính tốn chi phí đầu tư đề xuất giá đất tái định cư: II.3.6.1 Cơ sở tính tốn chi phí đầu tư khu tái định cư: - Suất đầu tư đơn vị đất dự án tái định cư lấy theo suất đầu tư đơn vị đất dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II (khu tái định cư phục vụ chung cho dự án Khu đô thị này) - Suất đầu tư tính đơn vị diện tích đất quy hoạch dự án Khu thị Lê Hồng Phong II lấy suất đầu tư tính đơn vị diện tích đất quy hoạch dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I (tiểu khu 3) là: 689 750 vnđ/m2 - Diện tích đất quy hoạch dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II 958 260 m2, đất chiếm khoảng 45% diện tích tương đương với diện tích 431 217 m2 48 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh - Diện tích đất quy hoạch khu tái định cư 104 000 m2, đất chiếm 60% tương đương với diện tích 60 560 m2 Bảng 15: Dự kiến nhu cầu tái định cư dự án KĐT Lê Hồng Phong I (tiểu khu 3) Lê Hồng Phong II (Nguồn theo Ban quản lý dự án trực thuộc Phòng Tài Ngun Mơi Trường) Dự án KĐTM Số hộ TĐC DT đất cần để TĐC (bao gồm dt sàn) (m2) Số lô khu TĐC Số lơ dự kiến bố trí TĐC Số lơ dự kiến bố trí thêm Tây Lê Hồng Phong I-tiểu khu 340 72 405 577 430 120 Lê Hồng Phong II 276 33 000 304 276 28 Tổng 616 105405 881 706 148 II.3.6.2 Tính tốn giá đất khu tái định cư: - Tổng mức đầu tư dự kiến dự án khu đô thị Lê Hồng Phong II là: A= 689 750 x 958 260 = 619 219 835 000 vnđ - Suất đầu tư mét vuông đất dự án khu đô thị Lê Hồng Phong II là: B= A/diện tích đất khu ĐTM Lê Hồng Phong II = 619 219 835 / 431 217 = 755 000 vnđ/m2 - Suất đầu tư mét vuông đất khu tái định cư lấy suất đầu tư mét vuông đất dự án khu đô thị Lê Hồng Phong II là: Sđttđc= B= 755 000 vnđ/m2 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tái định cư giá UBND tỉnh phê duyệt thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ Trong trường hợp phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ chưa phê duyệt giá đất tái định cư phê duyệt giá đất tái định cư phải xác định theo giá đất thời điểm tính bồi thường, hỗ trợ Do dự án chưa xây xong khu tái định cư nên hoàn thành khu tái định cư, UBND Tỉnh phê duyệt đơn giá thu tiền sử dụng đất giao đất tái định cư theo mặt giá với giá bồi thường, hỗ trợ đất Riêng trường hợp giao đất theo khoản điều 18 giao thêm lô tái định cư theo khoản điều 41 Quyết Định số 02/2007/QĐ-UBND ngày 15/01/2007 UBND Tỉnh Khánh Hòa tính theo giá trị thị trường thời điểm giao đất Các trường hợp đủ điều kiện tái định cư, giao đất tái định cư mà không nộp đủ tiền sử dụng đất tái định cư cho ghi nợ tiền sử dụng đất theo điều Nghị Định 84/2007/NĐ-CP 49 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh II.3.7 Dự kiến bố trí tái định cư: - Theo số liệu thống kê khảo sát phạm vi giải phóng mặt dự án tổng số trường hợp dự kiến đủ điều kiện cấp tái định cư đợt I 295 trường hợp bao gồm: Bảng 16: Tổng hợp trường hợp đủ điều kiện tái định cư đợt I (Quý II-2011) (Nguồn theo Ban bồi thường, hỗ trợ dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II) Phường, xã Khu vực Khu vực Khu vực Phước Hải 34 76 36 Phước Long 28 110 Xã Vĩnh Thái 11 0 - Số lô cấp thêm trường hợp đủ điều kiện để cấp lô tái định cư là: 69 lô - Tổng số lơ dự kiến bố trí tái định cư đợt (quý II – 2011) 364 lô - Dự kiến tổng số lơ tái định cư theo vị trí tiếp giáp với đường quy hoạch: Bảng 17: Số lô bố trí khu tái định cư (Nguồn theo Ban bồi thường, hỗ trợ dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II) Đường quy hoạch rộng (m) 30 20 13 12 10 9,5 Tổng số lô Số lô 48 35 139 52 45 33 60 412 II.3.8 Tính kinh tế tài chính, kinh tế xã hội dự án trách nhiệm quản lý dự án khu tái định cư : - Dự án hình thành với mục đích tái định cư cho hộ dân bị giải tỏa khu vực dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II - Dự án hình thành cung cấp khoảng 500 lơ tái định cư có diện tích trung bình từ 60m2 đến 80 m2 - Mục đích dự án tái định cư yêu cầu mặt kinh tế dự án bảo toàn vốn đầu tư - Theo tính tốn ta có Suất đầu tư mét vuông đất tái định cư là: 755 000 đồng Giá trị lô tái định cư có diện tích từ 60m2 đến 80m2 là: 225 300 000 đồng đến 300 400 000 đồng Giá trị cho thấy tính khả thi cao mục đích tái định cư dự án - Dự án đầu tư tạo điều kiện tốt để tái định cư cho hộ bị giải tỏa dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I –tiểu khu dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II 50 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh nhằm góp phần làm ổn định đời sống nâng cao chất lượng sống cho nhân dân - Dự án tạo điều kiện chỉnh trang, tái định cư khu vực góp phần vào việc thị hóa theo hướng đại, tạo điều kiện phát triển kinh tế-xã hội chung thành phố Nha Trang nói chung tỉnh Khánh Hòa nói riêng - Công tác quản lý dự án khu tái định cư dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong I-tiểu khu dự án Khu đô thị Lê Hồng Phong II thực theo nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình: Chủ đầu tư dự án chịu trách nhiệm quản lý thực dự án theo hồ sơ dự án quan ban ngành có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hành Các cơng trình giao thơng, xanh nước mưa, nước thải chủ đầu tư dự án thực đầu tư bàn giao cho CQNN hoàn thành toàn dự án để vận hành khai thác Các cơng trình cấp nước, cấp điện điện chiếu sáng: chủ đầu tư có quyền kêu gọi ngành, đơn vị có đủ lực tham gia đầu tư xây dựng hạ tầng để sau ngành đơn vị tiếp tục quản lý khai thác Việc quản lý hành NN q trình thực DA quản lý hộ khẩu, đảm bảo an ninh công cộng…do chủ đầu tư kết hợp với quyền sở UBND Tỉnh có định thành lập quan quản lý hành sở Chi phí cho việc quản lý hành q trình thực dự án tính vào chi phí thực dự án - Trách nhiệm chủ đầu tư là: Triển khai việc đền bù giải phóng mặt bằng, làm thủ tục giao đất đăng ký địa theo quy định Phối hợp với quan chức Tỉnh thống quản lý xây dựng theo quy hoạch duyệt toàn dự án Thống quản lý toàn mặt dự án từ giao đất thực dự án bàn giao không bồi hoàn sở hạ tầng kỹ thuật cho NN hoàn thành dự án Sử dụng đất theo mục đích ranh giới giao II.4 Đánh giá việc thực tái định cư đề xuất số ý kiến nhằm nâng cao hiệu cho việc bàn giao ổn định đời sống người dân khu tái định cư: Khu tái định cư thuộc ba dự án Khu đô thị Phước Long, Khu đô thị Tây Lê Hồng Phong II khu đô thị Tây đường Lê Hồng Phong I-tiểu khu dự án tái định cư q trình thực xây dựng, dự kiến hồn thành tiến hành xét, giao đất tái định cư cho người dân hoàn thành vào cuối năm 2011 dự án Khu thị Phước Long q III năm 2012 hai dự án Khu đô thị lại Dựa phân tích việc xây dựng sở hạ tầng giá đất tái định cư bao gồm suất đầu tư sở hạ tầng tiền sử dụng đất sở cho việc đánh giá môi trường sống hiệu thực an sinh cho người dân khu tái định cư sau: 51 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh II.4.1 Lợi ích xã hội: - Quy mô dự án tái định cư đáp ứng nhu cầu tái định cư cho người dân bị thu hồi đất nằm khu vực dự án đồng thời phần diện tích đóng góp vào quỹ đất tái định cư thành phố phục vụ cho dự án tương lai phù hợp đòi hỏi hợp pháp người dân bị thu hồi đất xét tái định cư chọn lựa nơi định cư, sinh sống phù hợp với gia đình tập quán - Về yếu tố xã hội khu tái định cư ngồi việc phục vụ cho cơng tác giải phóng mặt để thực dự án xây dựng ba Khu đô thị nêu Dự án khu tái định cư góp phần tạo điều kiện xắp xếp dân cư khu vực để người dân bị thu hồi đất đặc biệt hộ dân khó khăn có chỗ ổn định, yên tâm sinh sống tạo điều kiện sở pháp lý công tác quản lý đô thị chăm lo đời sống nhân dân - Mơi trường sống trước có quy hoạch xây dựng khu đô thị trước nhiều bất cập chưa tạo ổn định tâm lý người dân sống tập qn sinh sống mang tính tự phát, sở hạ tầng lạc hậu, thiếu tính đồng xây dựng nên khu tái định cư xây dựng chắn tạo nên môi trường sống ổn định tốt cho người dân - Ngoài ra, khu vực xây dựng dự án trước chưa thực có dự án đầu tư quy mơ sở hạ tầng đảm bảo mĩ quan thiết kế xây dựng làm cho thực trạng sử dụng đất xây dựng lộn xộn, thiếu tính hệ thống Dự án Khu thị xét duyệt thực song song với dự án xây dựng khu tái định cư thực thể quan tâm Đảng NN việc ổn định đời sống cho người dân - Về trước mắt, dự án xây dựng nói chung tạo khối lượng việc làm cho ngành xây dựng lao động nhàn rỗi địa phương đặc biệt thúc đẩy sản xuất ngành sản xuất vật liệu xây dựng địa phương - Dự án khu tái định cư hồn thành góp phần quan trọng vào việc thiết lập, hoàn chỉnh cở sở hạ tầng khu vực tạo khu dân cư đô thị xanh, sạch, đẹp, phù hợp với xu chung thời đại phát triển đô thị trọng yếu nước - Trong việc bàn giao khu tái định cư cho người dân, NN tạo điều kiện thuận lợi để người dân có chỗ định cư phù hợp sách cho ghi nợ tiền sử dụng đất, khơng phải nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho đối tượng thuộc diện tái định cư - Công tác xét duyệt suất tái định cư thực công khai dân chủ tinh thần cơng bằng, có sách ưu tiên đắn cho hộ thực nghiêm túc chủ trương, sách NN trao trả mặt giảm thiểu tối đa chênh lệch giá trị sử dụng đất nơi tái định cư nơi trước bị thu hồi đất II.4.2 Lợi ích kinh tế: - Khu vực thực hai dự án tái định cư trạng đa số đất nông nghiệp đất nhiễm mặn không trồng trọt nên việc thực thay đổi mục đích sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu việc gia tăng giá trị kinh tế-xã hội từ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý phù hợp với tình hình phát triển chung địa phương 52 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh - Giá suất tái định cư phương pháp tính có tính khả thi cao, rõ ràng, nằm khả tài đa số dân cư khu vực có đất bị thu hồi vừa đảm bảo tính hợp lý chi tiêu nguồn ngân sách nhà nước - Ngoài khu đất thực dự án phần lớn đất có cơng trình kiến trúc xây dựng kiên cố nên tiến hành việc giải tỏa, bồi thường thực nhanh chóng tốn - Hơn khu tái định cư xây dựng bên cạnh khu đô thị nên thuận tiện cho người dân sống khu tái định cư tiết kiệm nguồn ngân sách NN cơng trình an sinh xã hội bệnh viện, trường học, khu thương mại, trung tâm thể thao phục vụ cho dân cư khu thị đồng thời phục vụ cho người dân khu tái định cư - Môi trường sống khu tái định cư xét sở hạ tầng hình thức tái định cư xây dựng (đất, chung cư, biệt thự) mang lại nhiều chọn lựa cho người dân, vật liệu xây dựng sử dụng theo tiêu chuẩn quy định NN đảm bảo giảm thiểu tối đa hao mòn kỹ thuật trình sử dụng sau khu tái định cư hoàn thiện bàn giao cho đối tượng xét duyệt tái định cư nơi - Trong khuôn khổ chung, dự án xây dựng khu tái định cư phục vụ xây dựng dự án khu thị góp phần gián tiếp q trình thị hóa khu vực ngoại thành thành phố Nha Trang, tạo tảng cho thu hút đầu tư vào khu vực ngoại thành từ tạo cơng ăn việc làm cho người dân địa phương, chuyển đổi nghề nghiệp mang tính mùa vụ, tạm thời góp phần làm giảm tỷ lệ hộ nghèo cho khu vực góp phần chuyển dịch cấu kinh tế địa phương sang dịch vụ du lịch thay cho nông, thủy sản trước II.4.3 An toàn xây dựng, định cư bảo vệ mơi trường: - Vấn đề mơi trường q trình xây dựng tái định cư quan tâm, trọng với việc thực xây dựng khu đô thị Trên tiêu chí cho dự án xây dựng có tính khả thi cao ngoại trừ yếu tố kinh tế, xã hội yếu tố mơi trường giữ vai trò quan trọng q trình thực dự án khu tái định cư nói riêng khu thị nói chung Việc xử lý chất thải xây dựng, tiếng ồn bụi trình xây dựng thực tương đối triệt để không gây ảnh hưởng nhiều đến sống khu vực xung quanh dự án Bên cạnh giải pháp xử lý chất thải bố trí mảng xanh khu tái định cư quan tâm cụ thể hóa cho hộ gia đình thiết kế hoạt động hệ thống xử lý đảm bảo không gây ô nhiễm môi trường sau khu tái định cư đưa vào hoạt động - Mức độ an tồn mơi trường sống khu tái định cư quan tâm đặc biệt cơng tác phòng cháy chữa cháy Khu tái định cư xây dựng bao quanh sông Cái sông Quán Trường hai cửa sông lớn đổ lớn đổ biển nên có lượng nước dồi phục vụ cho việc phòng cháy chữa cháy hiệu Thêm vào đó, việc bố trí cột lấy nước khu tái định cư đảm bảo đủ số lượng hoạt động tốt trường hợp có cố gây cháy xảy 53 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh II.4.4 Hạn chế: - Khu vực tái định cư bao quanh hai cửa biển thành phố sông Cái sông Quán Trường nên vào đợt thủy triều lên cao dễ gây tượng ngập úng làm ảnh hưởng đến đời sống người dân khu vực cần có biện pháp mang tính lâu dài để khắc phục tình trạng nói - Khu vực tái định có hạ tầng kỹ thuật đầu tư xây dựng đồng tuân theo quy chuẩn kỹ thuật Tuy nhiên việc bảo trì khắc phục cố sau khu tái định cư đưa vào hoạt động chưa cụ thể hóa văn để xác định quan chịu trách nhiệm trực tiếp việc bảo dưỡng, kiểm tra, sửa chữa chăm sóc hệ thống xanh khu vực gây tâm lý lo ngại cho người dân có mong muốn tái định cư khu vực dự án - Bộ phận dân cư thuộc diện xét duyệt tái định cư có nguồn thu nhập chủ yếu từ hình thức sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ mơ hình tạp hóa, garage tơ, xe máy, cửa hàng điện tử mặt kinh doanh đóng vai trò quan trọng việc trì sống Tuy nhiên việc xét duyệt tái định cư mang tính chung chung, chưa phân biệt cụ thể đối tượng dựa nhu cầu thực tế mặt kinh doanh nhằm bố trí hợp lý cho đối tượng tái định cư - Mục đích quan trọng việc xây dựng khu tái định cư tạo chỗ cho đối tượng xét duyệt có mong muốn thực tế tái định cư khu vực dự án Tuy nhiên thời gian gần xảy tình trạng số người làm công ty môi giới Bất động sản tìm cách thu mua lại suất tái định cư người dân xét duyệt tái định cư nhằm đầu chờ thị thị trường Bất động sản nóng lên để bán với giá cao thu lợi nhuận cao từ phần chênh lệch Điều ngược với tiêu chí khu tái định cư Nhà nước qui định làm ảnh hưởng đến lợi ích người dân có nhu cầu tái định cư thực không đủ điều kiện để xét duyệt tái định cư xét duyệt phải mua suất tái định cư theo giá thị trường theo quy định NN - Chế tài việc xử lý tình trạng mua bán lơ tái định cư chưa có Tình trạng tạo nên thị trường mua bán khu tái định cư sau lưng NN làm ảnh hưởng đến tính nghiêm minh thua lỗ ngân sách, quan trọng để tình trạng tiếp tục mà khơng có biện pháp chấn chỉnh kịp thời số tiền từ ngân sách NN bỏ xây dựng khu tái định cư cho người dân giúp cho người dân an cư lạc nghiệp - Công tác nghiệm thu dự án xây dựng khu tái định cư thiếu chặt chẽ, chưa có biện pháp cụ thể nhằm gắn trách nhiệm quan thực việc xây dựng cơng trình với chất lượng cơng trình q trình sử dụng, hình thức tái định cư theo mơ hình chung cư gây tâm lý khơng n tâm cho người dân dẫn đến tình trạng số người dân sau nhận khu tái định cư bán lo sợ rớt giá, chung cư xuống cấp chất lượng cơng trình gây khó khăn cơng tác quản lý địa phương làm hạn chế hiệu an sinh xã hội khu vực tái định cư - Một số hộ dân thuộc diện hộ nghèo không đủ khả tài để mua suất tái định cư nằm diện xét duyệt tái định cư chưa quan tâm mức gây hạn chế sách NN nâng cao đời sống cho người dân 54 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh - Người dân xét duyệt khu tái định cư đa phần kinh doanh nhỏ, làm nông nghiệp thủy hải sản, mặt trình độ văn hóa chưa cao Khi khu tái định cư vào hoạt động lượng rác thải từ Khu đô thị tái định cư thải môi trường không nhỏ, công tác tuyên truyền vệ sinh môi trường việc phân loại rác hạn chế gây ảnh hưởng đến mơi trường sống khu tái định cư nói riêng khu vực nói chung II.4.5 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quản lý khu tái định cư trước sau hoàn thành: - Khu TĐC xây dựng dành cho đối tượng thuộc diện phải di dời giải tỏa có nguyện vọng lựa chọn khu tái định cư làm nơi sinh sống lâu dài Vì để tránh tình trạng đầu cơ, lợi dụng số điểm chưa chặt chẽ Pháp luật quản lý đất đai NN cần xây dựng chế tài việc xử phạm hành vi mua bán, chuyển nhượng lô tái định cư đảm bảo lợi ích nhân dân nhà nước - Song song với biện pháp xử phạt thích hợp cần đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến cho người dân quyền lợi nghĩa vụ người việc xét duyệt giao TĐC tiêu chí thể quan tâm tính nghiêm minh NN việc đem lại điều kiện sống môi trường an cư lập nghiệp tốt cho người dân khu vực giải tỏa - Xã hội ngày phát triển kéo theo tinh vi đối tượng mục đích kiếm lời mua bán lại khu tái định cư cách lách luật nhiều hình thức đòi hỏi cần có theo dõi, bám sát thực tế, lắng nghe tiếp thu ý kiến phản hồi người dân để sửa đổi, kịp thời ban hành văn pháp luật phù hợp với tình hình - Trước xét tái định cư cần thực tốt công tác điều tra thực tế để nắm tình hình nhu cầu cụ thể tái định cư đối tượng thuộc thành phần nghề nghiệp khác nhằm đảm bảo đời sống ổn định người dân, cần ưu tiên xét tái định cư cho đối tượng có nhu cầu thực tế mặt sản xuất kinh doanh để trì nghề nghiệp khu vực bị thu hồi đất - Để đảm bảo tâm lý yên tâm định sinh sống lâu dài khu vực cần gắn trách nhiệm quan tiến hành xây dựng với cơng trình khu tái định cư, vấn đề nghiệm thu cơng trình cần trọng công khai kết cam kết chất lượng, tuổi thọ cơng trình cho người dân - Về vấn đề xã hội, quy hoạch Khu đô thị khu tái định cư nằm việc chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp, thủy sản sang dịch vụ công nghiệp quan trọng q trình thị hóa Vì cần có biện pháp cụ thể đối tượng độ tuổi lao động để tránh di cư đối tượng sang địa phương khác gây lãng phí nguồn tài nguyên người địa phương - Cần tổ chức trường lớp dạy nghề cho hệ trẻ khu tái định cư đáp ứng nhu cầu tay nghề, khả phù hợp với phát triển kinh tế, xã hội khu vực nước - Tuyên truyền giáo dục biện pháp bảo vệ môi trường khu tái định cư đặc biệt phân loại rác tập kết rác thải quy định nhằm bảo vệ môi trường sống môi trường nước khu tái định cư lành 55 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh II.4.6 Đánh giá thực trạng công tác thực bồi thường, hỗ trợ: II.4.6.1 Thuận lợi: - Thị trường Bất động sản thành phố Nha Trang nói chung giai đoạn hình thành phát triển nên hoạt động chưa có đáng kể, mà giá đất thị trường biến động, mức giá bồi thường đất tài sản đất hai dự án tương đối sát với giá thị trường nên đa số hộ dân nghiêm chỉnh chấp hành việc bàn giao mặt cho chủ đầu tư - Giữa quan ban ngành có trí cao, nắm vững tình hình kịp thời đưa giải pháp nhằm giải vướng mắc trình triển khai phương án BT-HT-TĐC - Các phương án BT-HT-TĐC thể công bằng, làm việc công tâm quan tâm đến lợi ích nhân dân NN đảm bảo cho người bị thu hồi đất có sống ổn định củng cố niềm tin vào đường lối, sách Đảng NN - Quan tâm đến đối tượng cụ thể với mức hỗ trợ hợp lý thể rõ ràng, rành mạch công khai cho nhân dân - Các cấp lãnh đạo quan tâm đến công tác tuyên truyền cho người dân hiểu thêm sách, lợi ích dự án sau thực để người dân chấp hành qui định thực việc bàn giao mặt theo kế hoạch dự án - Đội ngũ cán làm công tác bồi thường Hội đồng BT-HT-TĐC dung hòa kinh nghiệm người trước động, nhạy bén, có trình độ cán trẻ kết hợp với trang thiết bị kỹ thuật tạo nên tính hiệu việc thực cơng tác BT-HT-TĐC - Chính sách khen thưởng theo tiêu chí qui định NN tạo động lực cho người dân trao trả mặt sớm đảm bảo cho dự án thực tiến độ II.4.6.2 Khó khăn: - Do đặc điểm thành phố chưa có quỹ đất, nhà tái định cư sẵn nên người dân khu vực dự án phải tạm cư với thời gian tháng, hỗ trợ thuê nhà phần lớn người dân có nghề nghiệp gắn với khu vực thuộc dự án sinh sống, dẫn đến tình trạng số hộ khơng muốn di dời sớm làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án - Thời gian thực xây dựng hạ tầng khu tái định cư trễ so với tiến độ đề gây ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà đối tượng tái định cư (giá vật liệu xây dựng tăng) - Trong việc giải thắc mắc người dân sách tái định cư thiếu đồng định hướng cụ thể, đề xuất giúp người dân có nhìn bao qt khu tái định cư nên nảy sinh khiếu nại phải giải KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: 56 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh Thành phố Nha Trang trung tâm kinh tế phát triển mang tính chiến lược tỉnh Khánh Hòa khu vực miền Trung, nên đòi hỏi thành phố khơng tập trung phát triển phát triển dự án xây dựng du lịch dịch vụ nghỉ dưỡng mà phải tạo nên tính đồng bộ, đại mỹ quan kiến trúc thị Vì việc xây dựng tạo quỹ đất phục vụ xây dựng khu đô thị yêu cầu tất yếu khách quan Các dự án xây dựng Khu đô thị nằm khu vực Tây Lê Hồng Phong cơng trình trọng điểm tỉnh năm gần nhận quan tâm đặc biệt Đảng NN Bên cạnh đó, khu tái định cư đề án duyệt Khu đô thị Phước Long, Lê Hồng Phong I & II tạo kì vọng cho người bị thu hồi đất môi trường sống tốt trước mà UBND Tỉnh phê duyệt, quan tâm đến đời sống dân sinh địa bàn tái định cư địa phương đảm bảo ổn định cao Đại đa số nhân dân vùng dự án thể thống cao với Nhà Nước Việc xây dựng khu tái định phục vụ cho dự án Khu đô thị phương án tổng thể công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư UBND tỉnh, thành phố Nha Trang chủ đầu tư thực Mặc dù khu tái định cư giai đoạn xây dựng hoàn thiện hứa hẹn đáp ứng nhu cầu cư trú ổn định đời sống dân sinh cho người dân bị thu hồi đất khu vực dự án Người dân vùng dự án bị thu hồi đất có nhiều lựa chọn loại hình định cư với mức bồi thường hỗ trợ tương đối sát với tình hình thực tế Bên cạnh q trình thực công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án ngày hoàn thiện qua lần sửa đổi, bổ sung sách NN để giải vướng mắc, phát sinh trình thực theo hướng có lợi cho chủ thể sử dụng đất Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân thực theo quy trình rõ ràng quy định cụ thể văn công khai trụ sở quan NN UBND phường đảm bảo người dân dễ dàng theo dõi việc chấp sách cán thực theo hồ sơ cụ thể Từ thực tế công tác thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư không dễ hộ dân bị thu hồi đất trí đủ nhận thức thống với chủ đầu tư mà số hoài nghi vướng mắc giá đất, việc xây dựng dự án ảnh hưởng sống ổn định lâu nay, số chủ trương sách NN chưa cập nhật đến hộ dân kịp thời dẫn đến hạn chế đồng thuận việc triển khai Sự buông lỏng công tác quản lý đất đai nói chung quản lý quy hoạch xây dựng nói riêng năm trước trước hạn chế, lực số cán thực việc truyên truyền vận động nhân dân hiệu chưa cao, hệ thống trị Tổ dân phố sở chưa đủ mạnh dẫn đến tình trạng thiếu hợp tác số hộ dân việc trao trả mặt ảnh hưởng đến tiến độ làm giảm lòng tin nhân dân ảnh hưởng đến uy tín nhà đầu tư Rút kinh nghiệm từ thiếu sót công tác đền bù, hỗ trợ tái định cư dự án xây dựng Khu đô thị nay, số giải pháp đưa tăng cường công tác tuyên truyền, vận động, bám sát thực tế địa phương cải cách hệ thống văn pháp luật thường xuyên cập nhật phù hợp với tình hình nhằm cải thiện thời gian trao trả mặt bằng, tính pháp lý chấp hành nghiêm chỉnh người dân thu hồi đất Ngoài ra, dự án xây dựng khu tái định cư Khu đô thị tới cần cố gắng giải số vấn đề thực tiễn đảm bảo ổn định đời sống, chuyển đổi nghề, 57 Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản SVTH: Trần Ngọc Ánh số biện pháp mang tính tạm thời chưa thực đạt hiệu triệt để Chất lượng khu tái định cư trước đặc biệt hình thức tái định cư nhà chung cư đảm bảo thiếu tính pháp lý tổng thể quan tâm số lô, số mà chưa đầu tư nhiều vào giao thông, xanh, cơng trình phúc lợi (trường học, bệnh viện, sân chơi…) Kiến nghị: Qua trình thực đề tài tốt nghiệp dự án triển khai xong khu tái định cư hạ tầng (Khu đô thị Phước Long) số dự án triển khai (dự án Khu đô thị Lê hồng Phong I - tiểu khu dự án Khu đô thị Lê Hồng phong II) thân em thấy có số đề xuất nhằm nâng cao hiệu công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư phục vụ cho dự án xây dựng Khu đô thị địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đảm bảo tiến độ bao gồm: Cơng tác tun truyền sách pháp luật đất đai Nhà Nước cần đẩy mạnh trọng người dân hiểu lợi ích dự án mang lại Các sách cần minh bạch cơng khai kịp thời quy định pháp luật Có đội ngũ cán thực dự án nắm bắt luật định, có trình độ chun mơn để giải thích trun truyền vận động nhân dân hiệu Vai trò trách nhiệm hệ thống trị Tổ dân phố trở lên đủ mạnh, gắn cán đảng viên phải gương mẫu trước quần chúng nhân dân Xây dựng ý thức trách nhiệm công dân công phát triển tỉnh nhà nói riêng nước nhà nói chung Cần nhận định rõ công tác vô quan trọng nhận đồng thuận cộng tác người dân mà dự án triển khai thực hiện, đảm bảo tiến độ xây dựng, giảm thiểu chi phí đầu tư thời gian phải kéo dài Chủ đầu tư cần quan tâm mức tập trung xây dựng khu tái định cư trước, có hạ tầng bảo đảm dân sinh, đưa dân diện tái định cư vào ổn định sống để có quỹ đất xây dựng Khu đô thị theo quy hoạch duyệt Nhà nước cần có chế tài cụ thể, thể nghiêm minh pháp luật đồng thời tôn trọng quyền lợi hợp pháp người dân việc xét duyệt giao đất tái định cư gắn trách nhiệm việc nghiệm thu khu tái định cư chất lượng cơng trình cơng cộng, sở hạ tầng sau khu tái định cư đưa vào sử dụng Nghiên cứu thành lập Quỹ hỗ trợ giải việc làm thời gian khoảng năm từ tái định cư nhằm hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp ổn định đời sống cho người dân độ tuổi lao động bị thu hồi đất, đặc biệt đối tượng thuộc hộ nghèo, người lớn tuổi khơng có khả chuyển đổi nghề Hoặc sau xây xong khu vực thương mại, chợ ưu tiên đối tượng mở ki-ốt buôn bán… 58 ... ngun Mơi trường TP Nha Trang tỉnh Khánh Hòa, Uy ban nhân dân phường Phước Long TP Nha Trang, Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang, Công ty cổ phần phát triển nhà đô thị Nha Trang quan ban ngành... 57 Kiến nghị 58 DANH MỤC CÁC BẢN, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Bản đồ thành phố Nha Trang Sơ đồ 2: Tổng quan dự án triển khai xây dựng Khu đô thị Tây Lê Hồng Phong thành phố Nha Trang Sơ đồ 3: Về... nước gần kề với cảng Cam Ranh ba Cảng biển có điều kiện tự nhiên vào loại tốt giới Nha Trang vị trí quan trọng, thuận lợi cho việc phát triển kinh tế quốc phòng Nha Trang coi mười trung tâm du