Đang tải... (xem toàn văn)
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN 2 VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ Xem nội dung đầy đủ tại: https://123doc.org/document/4970507-phan-tu-anh.htm
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : PHAN TÚ ANH : 07135077 : DH07TB : 2007- 2011 : Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN PHAN TÚ ANH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng Địa quan: Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: -Tháng năm 2011- Con xin cảm ơn gia đình quan tâm chăm sóc giúp đỡ để có ngày hơm Em xin chân thành cảm ơn Q Thầy Cơ Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, người tận tình giảng dạy truyền đạt kiến thức quí giá cho em suốt năm học qua Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Duy Hùng tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, sửa chữa tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn tất luận văn Thành thật cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình anh, chị cơng tác Phịng Tài nguyên & Môi trường cung cấp số liệu đưa ý kiến đóng góp quý báu Xin gởi lời cảm ơn đến bạn lớp DH07TB trau dồi kiến thức giúp đỡ suốt trình học tập đặc biệt trình thực luận văn Do thời gian nghiên cứu hạn hẹp, nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, mong đóng góp ý kiến q báu từ thầy toàn thể bạn bè để luận văn hoàn thành tốt Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất người nhiều sức khỏe, hạnh phúc thành công sống Xin chân thành cảm ơn! TP HCM, ngày 15 tháng năm 2011 Phan Tú Anh MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………… …Trang PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Cơ sở khoa học : I.1.2 Cơ sở pháp lý: I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu …10 I.2.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên: 10 I.2.2 Thực trạng kinh tế xã hội: 13 I.2.3 Thực trạng sở hạ tầng đô thị .15 I.2.4 Đánh giá chung 17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 19 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 19 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20 II.1 Định hướng phát triển quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận ……………… 20 II.1.1 Định hướng phát triển 20 II.1.2 Quy hoạch sử dụng đất 25 II.2 Đánh giá tổng quan việc thực dự án nhà địa bàn quận 26 II.2.1 Tổng quan dự án 20 II.2.2 Tiến độ thực chung dự án nhà địa bàn 31 II.3 Tình hình quản lý số dự án nhà địa bàn quận 35 II.3.1 Các dự án nhà quy mô lớn .35 II.3.2 Một số dự án thành phần quy mô nhỏ 47 II.4 Hiệu thực giải pháp nầng cao hiệu quản lý 54 II.4.1 Hiệu dự án .54 II.4.2 Nguyên nhân ảnh hưởng công tác quản lý dự án nhà .55 II.4.3 Đề xuất giải pháp 60 KẾT LUẬN 63 KIẾN NGHỊ………………………………………………………………………………… 63 DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ HÌNH ẢNH Bảng 1: Các đơn vị hành quận Bảng 2: Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế Bảng 3: Tiến độ thực dự án giao đất Bảng 4: Tiến độ thực dự án chấp thuận địa điểm đầu tư chưa giao đất Hình 1: Bản đồ hành quận Hình 2: Quận bối cảnh phát triển chung thành phố Hình 3: Bản đồ quy hoạch khu dân cư Hình 4: Bản đồ quy hoạch chung xây dựng quận đến năm 2020 Hình 5: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận đến năm 2010 Hình 6: Bản đồ phân bố dự án địa bàn quận Hình 7: Bản đồ quy hoạch tổng thể mặt sử dụng đất khu 87ha Hình 8: Bản đồ quy hoạch khu thị An Phú-An Khánh Hình 9: Bản đồ khu dự án đô thị An Phú-An Khánh Hình 10: Bản đồ quy hoạch dự án Khu dân cư BTĐ-CL (154ha) Hình 11: Bản đồ quy hoạch dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha) Hình 12: Hiện trạng đầu tư dự án The Vista Hình 13: Hiện trạng đầu tư dự án Estella Hình 14: Hiện trạng đầu tư dự án Cantavil An Phú UBND GPMB GCNQSDĐ TP.HCM Ha TNHH NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT Ủy ban nhân dân Giải phóng mặt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh hecta Trách nhiệm hữu hạn TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Phan Tú Anh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: " Đánh giá tình hình quản lý dự án nhà địa bàn Quận giải pháp nâng cao hiệu quản lý " GVHD: ThS Trần Duy Hùng – Bộ Môn Qui Hoạch, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Trong năm gần đây, với đà phát triển Thành phố lớn nước việc sử dụng hợp lý quỹ đất vấn đề thiết Chính mà thời gian qua địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có hàng loạt dự án phê duyệt Quận với ưu Quận thành lập, có điều kiện tư nhiên thuận lợi, quỹ đất nhiều nên việc ưu tiên đầu tư xây dựng sở hạ tầng để thu hút đầu tư phát triển cần thiết Trong thời gian qua địa bàn Quận có nhiều dự án đầu tư phát triển đặc biệt dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Tuy nhiên, tiến độ thực dự án nêu số dự án triển khai chậm gây lãng phí việc sử dụng đất ảnh hưởng đến đời sống người dân phát triển kinh tế xã hội quận Để dự án thực tiến độ, phù hợp quy hoạch thiết kế phê duyệt, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu xúc nói cơng tác quản lý dự án nhà vô quan trọng cần thiết Tình hình đầu tư sử dụng đất địa bàn Quận từ thành lập đến tương đối lớn Tổng số 318 dự án với diện tích 3.448,6507ha với 69,5% diện tích tự nhiên tồn Quận Trong số dự án chiếm số lượng lớn nhóm dự án xây dựng nhà 199 dự án, với diện tích 2.502,1478ha 72,5% tổng diện tích dự án xin giao đất Tiếp theo nhóm dự án xây dựng cơng trình cơng cộng 85 dự án với 528,91293ha 15,3% tổng diện tích dự án xin giao đất Nhóm dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi, văn phòng, siêu thị, trạm xăng dầu 33 dự án với diện tích 397,59 11,5% tổng diện tích dự án xin giao đất Cuối dự án sử dụng vào mục đích quốc phịng: 01 dự án/ 20ha Tuy nhiên, tiến độ thực dự án không khả quan Đặc biệt dự án đầu tư xây dựng nhà chiếm đa số 199/318 dự án có 95 dư án hồn thành góp phần quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội địa bàn Quận Còn 104 dự án triển khai, có nhiều dự án chiến lược, dự án hoàn thành mang lại thay đổi lớn lao cho thành phố Do đó, để đẩy nhanh tiến độ thực dự án cần phải tăng cường cơng tác quản lý nhà nước dự án có phối hợp chặt chẽ thống quan quản lý nhà nước với chủ đầu tư người dân Trong trình nghiên cứu có sử dụng phương pháp điều tra khảo sát, phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, phương pháp sơ đồ đồ kế thừa nguồn tài liệu có địa phương Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài nguyên Quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn xây dựng phát triển dân sinh, kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh Vai trò đất đai người hoạt động sống trái đất quan trọng, lại giới hạn quy mô diện tích tính chất cố định vị trí Do việc sử dụng đất phải tiết kiệm hợp lý sở hiệu quả, lâu bền Nhu cầu sử dụng đất người dân doanh nghiệp sản xuất đất đất phục vụ cho sản xuất kinh doanh cao Với áp lực trạng sử dụng đất cho thấy nguồn tài nguyên đất đai nước ta ngày khan Vấn đề sử dụng quỹ đất để vừa hiệu tiết kiệm, lại vừa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội vấn đề quan tâm hàng đầu Thành Phố Hồ Chí Minh thành phố công nghiệp lớn nước, thời gian qua có nhiều dự án triển khai thực hiện, mang lại cho thành phố phát triển vượt bậc Đặc biệt quận 2, thành phố Hồ Chí Minh có sức thu hút đầu tư xây dựng mạnh nhà đầu tư ngồi nước Khu vực có tiềm phát triển thị mạnh vị trí gần với trung tâm thành phố thuận tiện liên hệ mặt giao thông, liền kề với quận trung tâm Thành phố quận 1, quận Bình Thạnh, quận 4, quận nên có nhiều ưu để quy hoạch thành Trung tâm Đô thị Thành phố Từ vị riêng quận bối cảnh TP.HCM, với điều kiện riêng mình, định hướng phát triển không gian đô thị Quận thay đổi mạnh mẽ xu hướng phát triển nhà cao tầng thực tế tương lai Hiện địa bàn quận có nhiều dự án nhà ở, chiếm ưu nhiều dự án xây dựng kinh doanh nhà Một số dự án thực tiến độ, đáp ứng nhu cầu nhà người dân, góp phần phát triển kinh tế xã hội quận Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước dự án yếu dẫn đến số dự án chậm triển khai thực gây lãng phí việc sử dụng đất Quận nói riêng nước nói chung, đồng thời gây thiệt hại đến đời sống người dân Nhằm đánh giá tình hình triển khai thực dự án địa bàn, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước dự án đầu tư xây dựng nhà thực đề tài: " Đánh giá tình hình quản lý dự án nhà địa bàn Quận giải pháp nâng cao hiệu quản lý " Mục tiêu nghiên cứu: Thơng qua đánh giá tình hình triển khai dự án địa bàn để rút vấn đề cịn bất cập cơng tác quản lý Nhà nước Từ có giải pháp giúp cho công tác quản lý nhà nước dự án đầu tư xây dựng nhà địa bàn quận ngày hiệu nhằm góp phần tăng cung cho quỹ nhà địa bàn quận nói riêng Thành phố nói chung, tạo mỹ quan cho mặt đô thị Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Các dự án nhà địa bàn quận từ thành lập quận Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU: I.1.1 Cơ sở khoa học : Các vấn đề liên quan đến nhà dự án đầu tư: Nhà ở: nơi cư trú người, chỗ để người tạo tái sản xuất lao động để tồn phát triển; Nhà thương mại: nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường Nhà thương mại gồm loại chính: + Nhà chung cư + Nhà riêng lẻ + Nhà biệt thự Nhà chung cư nhà có thiết kế hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng hộ khơng thấp 45m2, có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân, chủ đầu tư phần diện tích thuộc sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư; Nhà riêng lẻ xây dựng liền kề dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng khơng thấp 50m2 có chiều ngang mặt tiền không nhỏ 5m; Nhà biệt thự nhà riêng biệt (hoặc có nguồn gốc nhà dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào lối vào riêng biệt, có số tầng khơng q ba tầng (khơng kể tầng mái che cầu thang, tầng mái tầng hầm), có ba mặt nhà trơng sân vườn, có diện tích xây dựng khơng vượt q 50% diện tích khn viên đất, xác định khu chức quy hoạch thị cấp có thẩm quyền phê duyệt; Nhà xã hội: nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 53, Điều 54 Luật Nhà ; Nhà công vụ: nhà Nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng quy định Điều 60 Luật Nhà quy định Nghị định thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà Nghị định này; Thuê mua nhà xã hội: việc người thuê mua nhà toán trước khoản tiền định theo thỏa thuận hợp đồng, số tiền lại tính thành tiền thuê nhà người thuê mua phải trả hàng tháng trả theo định kỳ Sau hết hạn thuê mua người thuê mua trả hết tiền thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh Vai trị nhà ở: Nhà nhu cầu khơng thể thiếu người, nhà đươc coi nơi cư trú, nơi sinh họat hộ gia đình, có cho cộng đồng Lúc đầu nhà giữ vai trò nơi cư trú, tránh nắng mưa thời tiết xấu…sau nhà có thêm nhiều chức Với phát triển khoa học- cơng nghệ, nhà đảm bảo thông số nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng phịng Vì nhà trở thành nơi cư trú lý tưởng cho người, điều kiện vật chất đế tiến hành họat động kinh tế-xã hội Vai trò nhà khái quát khía cạnh sau: - Nhà môi trường sinh họat, nghỉ nghơi người lao động giúp họ tái tạo sức lao động Nhà không nơi để người tồn phát triển mà nơi để người hưởng thụ sống, khơng ngừng tăng lên, đảm bảo gia tăng thể lực trí lực cho người lao động Trong tình hình nhà khơng đảm bảo điều kiện sinh tồn cho người mà cịn có ý nghĩa nâng cao chất lượng lao động - Nhà góp phần tạo điều kiện phát triển kinh tế Nhà không tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư mà điều kiện vật chất để phát triển kinh tế bền vững Điều kiện sống dân cư tốt hay xấu không liên quan đến tái sản xuất lao động mà tác động tích cực đến sản xuất người lao động, ảnh hưởng trực tiếp đến xuất, hiệu lao động ảnh hưởng đến phát triển kinh tế tương lai Xét góc độ vĩ mơ, nhà có vai trò quan trọng việc thúc phát triển ngành vật liệu xây dựng, thiết bị xây dựng, máy móc xây dựng, phát triển nhà kéo theo gia tăng số lượng lẫn chất lượng ngành này, từ kích thích kinh tế phát triển Quy hoạch chi tiết khu nhà ở: Trong khu nhà chia phận sau: – Đất xây dựng nhà Bao gồm : + Diện tích xây dựng ngơi nhà + Diện tích sân vườn quanh nhà vườn nhóm nhà + Diện tích lối nhóm nhà Đất xây dựng cơng trình nhà loại Việc tổ chức hợp lý khu nhà thị có ý nghĩa định đến đời sống nhân dân đô thị, đến môi trường khung cảnh sống đô thị Đất xây dựng nhà đô thị giới hạn hệ thống đường bộ, phân thành lơ đất có quy mơ vừa đủ để bảo đảm sống an toàn thoải mái bền vững Đất khu nhà chiếm tỷ lệ 38 – 60% đất đai tùy theo tầng cao xây dựng khu nhà – Đất xây dựng cơng trình cơng cộng: Đất xây dựng cơng trình cơng cộng lô đất dành riêng cho công trình dịch vụ cơng cộng mặt văn hóa, xã hội,…chiếm tỷ lệ từ 21 – 35 % đất đai, tỷ lệ Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh phụ thuộc vào quy mô số tầng cao xây dựng Các cơng trình phục vụ trực tiếp sinh hoạt ngày dân cư khu nhà – Đất vườn hoa xanh: Trong khu nhà có hệ thống xanh vườn hoa công viên nhằm phục vụ cho vấn đề vui chơi giải trí cho trẻ em người lớn Khu xanh thường tổ chức gắn liền với hệ thống trường học câu lạc Đất xanh chiếm tỷ lệ từ 10 – 18% đất khu nhà – Đất sân đường: Là đất xây dựng tuyến đường ô tô đường chủ yếu khu nhà ở, kể đất cho bãi đậu xe quay chiếm tỷ lệ khoảng – 9% Dự án: tập hợp đề xuất để thực phần hay tồn cơng việc nhằm đạt mục tiêu hay yêu cầu thời gian định dựa nguồn vốn xác định Dự án có điểm khởi đầu kết thúc rõ ràng, bao gồm tổ hợp mục tiêu xác định rõ trình tự thực hoạt động Dự án đầu tư: tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tượng định nhằm đạt tăng trường số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ khoảng thời gian định Quản lý dự án: Quản lý dự án giúp tập trung vào khách hàng ưu tiên nhất, theo dõi kết công việc, giải khó khăn thích ứng với thay đổi Quản lý dự án giúp kiểm soát công việc cung cấp số kỹ thuật, công cụ cần thiết giúp đạt mục tiêu đề khoảng thời gian ngân sách định Một số định nghĩa quản lý dự án sau: Định nghĩa 1: Quản lý dự án việc điều phối tổ chức bên khác tham gia vào dự án nhằm hoàn thành dự án theo hạn chế áp đặt bởi: chất lượng, thời gian chi phí Định nghĩa 2: Quản lý dự án việc lập kế hoạch tổng thể, điều phối kiểm soát dự án từ bắt đầu kết thúc, nhằm đảm bảo hoàn thành thời hạn phạm vi ngân sách yêu cầu kỹ thuật xác định trước cách thức chất lượng thực Yêu cầu dự án đầu tư : – Khi đầu tư xây dựng phải đảm bảo mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo chiến lược phát triển mạng lưới quốc gia, nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Trang Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh viên khu chung cư có nơi sinh hoạt cộng đồng dịch vụ tiện ích như: Siêu thị, hồ bơi, trạm y tế, khu thể thao, bãi đậu xe, công viên lối + Giai đoạn 2: Xây dựng khuôn viên 11.195 m2 gồm 02 block chung cư cao 35 tầng, xây dựng thành Trung tâm thương mại kết hợp văn phòng làm việc hộ cao cấp, thiết kế cách khoa học với tiện nghi đạt tiêu chuẩn quốc tế, nhằm phục vụ cho khách hàng có thu nhập cao khách hàng nước ngồi Hình 14: Hiện trạng đầu tư dự án Cantavil An Phú Ngoài cịn có dự án nhà tiến độ xây dựng như: – Căn hộ cao cấp Thảo Điền Pearl – Khu biệt thự Ventura – Khu hộ cao cấp Tropic Garden – Căn hộ Spring Life – Căn hộ Xi Riverview Palace – Căn hộ Chery Apartment – Chung cư Petroland – Khu hộ Bloompark – Imperia An Phú Trang 53 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh – Căn hộ Thủ Thiêm Star – Khu hộ C&T Plaza Các dự án nhà mang lại cho chủ đầu tư khoản lợi nhuận lớn, góp phần tăng cung cho quỹ nhà địa bàn quận nói riêng tạo điều kiện cho việc giãn dân nội Thành phố nói chung, tạo mỹ quan cho mặt thị II.4 Hiệu thực giải pháp nâng cao hiệu quản lý dự án II.4.1 Hiệu dự án - Hiệu kinh tế: Đối với nhà đầu tư: Việc đầu tư vào dự án kinh doanh nhà mang lại cho chủ đầu tư khoản lợi nhuận lớn Thành phố có nhiều biện pháp nhằm thu hút đầu tư tạo điều kiện tốt cho chủ đầu tư nước Đối với người bị thu hồi đất: đặc biệt nông dân bị thu hồi đất tái bố trí vào nơi tốt Đối với hộ dân đô thị thuộc dự án giải tỏa phần, cải tạo, chỉnh trang nhà cửa khang trang trước phần lớn có đời sống kinh tế nhờ tác động dự án đầu tư mang lại; số hộ dân nhập cư tự do, nhà cửa lụp xụp khơng có đủ điều kiện để tái định cư Thành phố xét bán hộ chung cư theo giá bảo toàn vốn giá không kinh doanh sống hộ nơi cũ Tuy nhiên, có số hộ ( nơng dân) khơng thích ứng sống đô thị sang nhượng nhà, đất mua nhà nơi khác giành số vốn để chuyển sang nghề mới; số hộ dân nhận tiền bồi thường, hổ trợ sử dụng khoản tiền khơng có hiệu nên sống có khó khăn Đối với Quận: quận đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội thời gian qua tương lai Các dự án kinh doanh nhà ở, dự án xây dựng chung cư giải số lượng lớn nhà cho nhân dân, sở hạ tầng ngày nâng cấp hệ thống đường giao thơng, hệ thống cấp thóat nước, điện chiếu sáng địa bàn làm cho sống người dân ngày cải thiện, tạo tiền đề cho việc phát triển kinh tế, xã hội Quận Hàng năm quận thu hàng tỷ đồng từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền đóng góp xây dựng hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật chủ đầu tư dự án góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, đảm bảo cân tài thu chi có tích lũy nội kinh tế - Hiệu mặt xã hội Đảm bảo vấn đề giáo dục, y tế, văn hóa- thể dục thể thao cho người dân dự án nhà phải đảm bảo tiêu quy họach kiến trúc nêu theo quy định trường hợp dự án nhỏ dự án chung cư có quy mơ nhỏ khơng thể bố trí cơng trình cơng cộng phải tính tiêu nêu để chủ đầu tư đóng góp cho quận đầu tư vị trí khác - Hiệu môi trường Các dự án kinh doanh nhà có hệ thống cấp thóat nước, hệ thống cấp điện, hệ thống xử lý rác thải đạt chuẩn thiết kế, hệ thống đường giao thông xây dựng tốt Trang 54 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh Có khu cơng viên xanh tập trung tạo môi trường sống thoải mái, lành Người dân đươc khu vực khang trang hơn, mội trường sống xung quanh tốt hơn, điều làm nâng cao ý thức người dân việc bảo vệ mơi trường sống II.4.2 Phân tích ngun nhân ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án nhà ở: Một số sách quy định pháp luật ảnh hưởng đến việc giao đất để thực dự án nhà ở: Các Nghị định, Thông tư, Hướng dẫn thực Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật đấu thầu, Luật bảo vệ môi trường…được ban hành điều chỉnh bổ sung liên tục thiếu đồng kịp thời nên làm thay đổi nhiều thủ tục đầu tư xây dựng ảnh hưởng lớn đến tiến độ đầu tư dự án Điển hình trình xin, lập, trình, thẩm định, duyệt dự án trải qua nhiều giai đoạn, qua nhiều quan nhà nước cụ thể như: - Quyết định 1295/QĐ-UB quy định thẩm quyền giao đất dự án sử dụng đất phi nơng nghiệp có diện tích 1ha thuộc thẩm quyền Thủ Tướng Chính Phủ khiến chủ đầu tư muốn xin xét duyệt dự án tốn nhiều thời gian, phải qua nhiều khâu - Sau luật đất đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, UBND Thành Phố Hồ Chí Minh dựa tinh thần Luật đất đai ban hành Quyết định 138/QĐ-UB ngày 18/05/2004 nhằm quy định trình tự thủ tục giao đất địa bàn Thành phố Về định có quy định thơng thống so với định trước nhằm đơn giản hóa quy trình giao đất như: - Tổ chức sử dụng đất nộp hồ sơ Sở Tài nguyên Môi trường - Thẩm quyền giao đất thuộc UBND Thành Phố Tuy nhiên, dự án kinh doanh xây dựng nhà ở, chủ đầu tư phải bồi thường xong 100% cho người sử dụng đất phần diện tích xin giao đất quan có thẩm quyền giao đất Vấn đề gây khơng khó khăn cho nhà đầu tư nhà đầu tư có vốn Trường hợp dự án sử dụng đất nông nghiệp từ 10ha trở lên đất phi nông nghiệp từ 02 trở lên để thực dự án đầu tư vào mục đích phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ nhà ở, mà chủ đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng khoảng 80% diện tích đất dự án mà phần diện tích cịn lại chủ đầu tư khơng thỏa thuận với người sử dụng đất quan Nhà nước xem xét áp dụng hình thức thu hồi đất người sử dụng Tuy nhiên, Quyết định lại không hướng dẫn cụ thể dự án không nằm quy định dự án thu hồi đất cụ thể là: dự án có diện tích nhỏ quy định, dự án sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, công ty, dự án xây dựng khu nhà ở… Những dự án lại chiếm đa số dự án địa bàn Quận, dự án có văn thỏa thuận địa điểm đầu tư, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận giá đền bù cho người Trang 55 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh dân Chính điều gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư người sử dụng đất, nhà đầu tư khơng thể thỏa thuận với người dân từ gây chậm tiến độ cho dự án cịn phía người dân họ khơng thực đầy đủ quyền việc sử dụng đất gây nên lãng phí việc sử dụng đất - Sau Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP, UBND Thành Phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 thay định 138/QĐ-UB ngày 18/05/2004 Quyết định phân loại dự án sử dụng ngân sách nhà nước dự án không sử dụng ngân sách nhà nước nhằm tạo sở cho việc giao đất dễ dàng hơn, quy định công tác giao đất địa bàn Thành phố Tuy nhiên, định xây dựng sở Nghị định 84/2007/NĐ-CP mà điểm a, b khoản 2, Điều 34 Nghị định 84/NĐ-CP quy định: “ Nhà nước thu hồi đất để thực dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp trường hợp sau đây: a) Các dự án khu thị có thể quy hoạch sử dụng đất quy hoạch chi tiết xây dựng thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư dự án; b) Các dự án khu vực mở rộng khu thị có khu đô thị thể quy hoạch sử dụng đất quy hoạch chung xây dựng đô thị quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;” Như vậy, dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp thể quy hoạch sử dụng đất quy hoạch chung xây dựng đô thị quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thuộc diện Nhà nước phải thu hồi Tuy nhiên, địa bàn quận có số dự án Văn chấp thuận địa điểm đầu tư UBND thành phố quận chưa thể quy hoạch sử dụng đất quy hoạch chung xây dựng đô thị quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đó, khơng phải thuộc diện Nhà nước thu hồi Các dự án gặp khó khăn cơng tác thỏa thuận đền bù, đề nghị quận hỗ trợ cưỡng chế thu hồi đất Tại Điều 41 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ có quy định “Trách nhiệm Ủy ban nhân dân cấp trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất khơng thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất” có nêu: “1 …Chỉ đạo việc cung cấp văn sách, pháp luật, hồ sơ đất có liên quan đến việc thỏa thuận; Chủ trì việc tiến hành thỏa thuận nhà đầu tư người sử dụng đất có đề nghị bên có liên quan; Chỉ đạo việc thực thủ tục chuyển nhượng, thuê đất, góp vốn quyền sử dụng đất Trang 56 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh Ủy ban nhân dân cấp quan Nhà nước không định thu hồi đất thực biện pháp không phù hợp với quy định Pháp luật để can thiệp vào việc thỏa thuận chủ đầu tư người sử dụng đất trường hợp đất không thuộc diện thu hồi” Nếu quận thực theo quy định Điều 41 nói trên, khơng định thu hồi đất để can thiệp vào việc thỏa thuận chủ đầu tư người sử dụng đất trường hợp đất khơng thuộc diện thu hồi dự án nói khơng triển khai Do đó, dự án khơng giao đất chưa hịan tất cơng tác bồi thường Công tác lập quy họach chi tiết xây dựng quy họach, kế họach sử dụng đất không hiệu a Công tác lập quy hoạch chi tiết xây dựng Do quận chưa phủ kín quy hoạch chi tiết toàn quận nên chủ đầu tư khơng thể xác định khu đất mà xin đầu tư có phù hợp với quy hoạch hay khơng Vì chủ đầu tư phải chờ ý kiến đạo quan có thẩm quyền chấp thuận địa điểm đầu tư, điều gây cản trở nhiều cho công tác giao đất địa bàn quận Đồng thời, trình tự thủ tục phê duyệt quy họach chi tiết 1:2000 1:500 dự án nhiêu khê, nhiều kinh phí thời gian phải thuê đơn vị tư vấn thiết kế trình UBND quận chỉnh sửa góp ý phê duyệt dự án năm có định phê duyệt quy họach chi tiết Mặc dù, theo quy định dự án nằm khu vực có quy họach phê duyệt chi tiết 1:2000 UBND quận phê duyệt quy họach 1:500 thời gian không 30 ngày làm việc Trường hợp khu vực chưa có quy họach chi tiết 1:2000 duyêt sở Quy họach kiến trúc thẩm định quy họach chi tiết xây dựng 1:500 không 30 ngày làm việc chuyển UBND quận phê duyệt khơng q 15 ngày làm việc Bên cạnh đó, địa bàn quận có nhiều dự án nhỏ lẻ nên việc phê duyêt quy họach chi tiết 1:500 không đồng dẫn đến kết nối hạ tầng dự án phải điều chỉnh quy họach dự án Điều dẫn đến chậm tiến độ thực dự án b Công tác lập quy họach, kế họach sử dụng đất Từ thành lập quận đến năm 2005, quận lập kế họach sử dụng đất Năm 2006 quận triển khai lập quy họach sử dụng đất đến 2010 kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 đến năm 2009 thành phố có định phê duyệt Do đó, thực tế quy hoạch kế hoạch sử dụng đất không sử dụng làm giao đất, cho thuê đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất Nhà đầu tư thỏa thuận bồi thường đến đâu giải giao đất thực dự án đầu tư đến Việc triển khai kế hoạch sử dụng đất trở nên chắp vá, bị động khó quản lý Đồng thời, lúc quan khác lập lọai quy hoach: quy họach sử dụng đất quy họach chi tiết xây dựng mặt đất đai đô thị gây lãng phí, tốn ngân sách nhà nước thời gian mà tạo nguy thiếu đồng chồng chéo lẫn Hậu công cụ quản lý quy họach không sử dụng Trang 57 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh cách có hiệu khơng nói bị vơ hiệu hóa vị trí mặt đạo thực mục đích sử dụng đất khác với ranh quy họach khác Điều cho thấy việc giao đất cho đối tượng sử dụng đất thực quy họach sử dụng đất Vấn đề bồi thừơng, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất a Mức giá đền bù Theo quy định Nghị định 84/NĐ-CP giá bồi thường phải sát giá thị trường điều kiện bình thường Tuy nhiên, qúa trình thực hiện, quan thẩm định giá thành phố thẩm định đất Riêng đất nơng nghiệp quan khơng có thẩm định chủ yếu dựa vào bảng giá đất nông nghiệp hàng năm thành phố ban hành Tuy nhiên, mức giá cụ thể thành phố quy định thấp nhiều so với giá thị trường luật Đất đai quy định sách giá áp dụng thống cho bảy mục đích tài phát sinh mâu thuẫn lợi ích áp dụng giá để tính thuế sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất…thì người dân cho tính giá cao thực hỗ trợ bồi thường người dân cho giá thấp Đây nguyên nhân sâu xa dẫn đến ách tắc cơng tác giải phóng mặt Ngồi ra, kết qủa thẩm định giá thường nhiều thời gian (tối thiểu khoảng tháng) ảnh hưởng nhiều đến tiến độ bồi thường giải phóng mặt dự án Sự chênh lệch giá bồi thường cho đất trồng lúa đất trồng lâu năm gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư Cụ thể có trường hợp người dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất đến Nhà nước thu hồi xảy khiếu kiện người dân khơng đồng ý với gia bồi thường mục đích sử dụng cũ Vấn đề chuyển nhượng trái phép làm cản trở việc giao đất chuyển nhượng đất bên mua bỏ lượng tiền lớn để mua đất, đến thu hồi giá đất lại thấp nên họ không chịu giao đất để thực dự án.Ngòai tâm lý người sử dụng đất không muốn rời xa mảnh đất mà ơng cha để lại gây khơng khó khăn cho việc thu hồi đất b Hạn chế quan quản lý nguồn nhân lực quản lý đất đai - Về quan quản lý đất đai: trước tồn song song quan quản lý, cụ thể quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường, quản lý nhà xây dựng đất thuộc Bộ xây dựng Nhưng nhà đất tách rời nên phối hợp quản lý không thống đồng dẫn đến có bất cập việc đăng ký bất động sản Điển hình phát sinh nhiều lọai giấy chứng nhận thời gian qua quan thực quản lý cấp giấy chứng nhận Quận trước thực chế quản lý này: phịng Tài ngun Mơi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phòng Quản lý đô thị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Vấn đề dẫn đến việc cập nhật quản lý hồ sơ địa giấy chứng nhận khơng thống lỏng lẻo nên việc xác nhận pháp lý đất để đền bù giải tỏa vấn đề nan giải Chưa kể Trang 58 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh đến đất có giấy chứng nhận quan quản lý khác thụ lý dẫn đến tranh chấp lừa đảo bất động sản gây khó khăn thỏa thuận đền bù dự án - Về nguồn nhân lực quản lý đất đai: nhân địa phường từ đến cán phải thực lúc nhiều việc vừa quản lý đất đai, vừa quản lý xây dựng vừa quản lý môi trường mà cấp phường cấp tiếp xúc trực tiếp với trạng sử dụng đất với đông đối tượng sử dụng nên dễ dẫn đến cán địa khơng thể thực thi hết Ngịai ra, trình độ chun mơn số cán địa cấp phường cịn hạn chế khơng có thời gian để cập nhật kiến thức đào tạo bồi dưỡng nên dẫn đến sai sót việc xác nhận pháp lý gây khó khăn công tác giải tỏa đền bù Khả tài đơn vị thực dự án: Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư thường phải tự thỏa thuận việc đền bù người dân nên giá tiền mà chủ đầu tư phải trả dự án thường lớn mức giá nhà nước đền bù cơng trình phúc lợi cơng trình mang tính chiến lược, phát triển thị…gây nên khó khăn mặt tài cho số chủ đầu tư Đây nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Không phải đơn vị chủ đầu tư dự án có đủ tiềm lực kinh tế để thực dự án mà không nhờ vào nguồn hỗ trợ kinh tế Phần lớn chủ đầu tư dự án thường vay tiền ngân hàng để thực việc đầu tư dự án Đặc biệt, dự án kinh doanh nhà nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc dự án triển khai nhanh hay chậm chủ đầu tư sau có định giao đất tiến hành rao bán cho người sử dụng đất ( sơ đồ tổng thể dự án vạch ra) sau dùng số tiền (có thể cộng thêm tiền vay ngân hàng) tiến hành xây dựng hạ tang kỹ thuật cơng trình (theo vẽ thiết kế duyệt), hoàn hành dự án Tuy nhiên, năm 2008 thị trường bất động sản có nhiều biến động, việc huy động vốn từ ngân hàng, thị trường chứng khốn khó khăn Nhiều dự án có định giao đất thời gian dài chưa thực xây dựng hạ tầng kỹ thuật Đồng thời, khả tài mà chủ đầu tư phải thường xuyên điều chỉnh quy họach chi tiết 1:500 dự án để bù đắp lại khỏan chi phí đầu tư giai đọan trượt Việc yếu cơng tác quản lý: Một số dự án chậm triển khai đầu tư xây dựng có định giao đất, hịan tất việc bồi thường giải phóng mặt việc quản lý yếu quan nhà nước việc giao đất, cho thuê đất chuyển nục đích sử dụng đất cách tràn lan vô nguyên tắc cho doanh nghiệp đầu đất đai Họ lập hồ sơ xin giao đất phê duyệt quy họach để đầu tư thực dự án thực chất chờ thời cơ, họ chờ thời gian dài năm, năm chí 10 năm đến giá đất lên có chủ đầu tư khác thật có nhu cầu đầu tư “ chậm chân“ họ họ “sang tay“ để hưởng chênh lệch giá có đến hàng tỷ đồng Như số dự án thành phần Trang 59 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh dự án lớn 154ha, 87 Theo quy định dự án chậm triển khai 24 tháng kể từ có định giao đất bị thu hồi thực tế sở Tài nguyên Mội trường phải đối mặt với nhiều thách thức việc thu hồi đưa vào khai thác hiệu dự án phải thu hồi Do đó, danh sách dự án chậm triển khai UBND quận kiến nghị thu hồi nhiều lần Sở chưa thực thu hồi Ngòai ra, việc quy định bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội việc thực nghĩa vụ tài chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà trước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ dự án Đa số chủ đầu tư dự án có khả hoàn thiện cải tạo hệ thống hạ tầng xuống cấp khơng tiếp tục đầu tư việc đầu tư không tạo lợi nhuận, giao cho nhà nước quản lý chủ đầu tư quyền khai thác sử dụng buộc phải hồn thiện hệ thống hạ tầng theo qui hoạch qui hoạch thiếu đồng bộ, dự án nhỏ lẻ thường đầu tư trước hệ thống hạ tầng kỹ thuật khó kết nối hạ tầng dẫn đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật dự án hoàn tất, đưa vào sử dụng chủ đầu tư chưa lập thủ tục bàn giao hạ tầng kỹ thuật xuống cấp khơng cịn hồ sơ lưu trữ, đó, dự án nêu khơng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử sụng đất cho người mua nhà II.4.3 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quản lý dự án nhà địa bàn quận Giải pháp quản lý - Nhà nước cần thống chế quản lý quy họach để làm sở giao đất, cho thuê đất chẳng hạn xây dựng lọai quy họach thị hợp quy họach sử dụng đất, quy họach chi tiết xây dựng quy họach kinh tế xã hội giao quan chuyên trách quản lý nhằm tránh chồng chéo lẫn công tác quản lý nhà nước - Sửa đổi sách đất đai hướng tới đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực dự án nhà đặc biệt khâu thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng; điều chỉnh cách tính giá đất thu tiền sử dụng đất để giảm giá thành nhà phù hợp với điều kiện thu nhập nhiều tầng lớp dân cư - Đẩy nhanh công tác rà sóat phê duyệt điều chỉnh lại quy họach chi tiết 1:500 dự án nhỏ lẻ để kết nối hạ tầng buộc chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy họach duyệt Thường xuyên kiểm tra việc thực đầu tư xây dựng để sớm chấn chỉnh xử lý kịp thời - Chấm dứt việc giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà nhỏ lẻ khó kết nối hạ tầng để phát triển khu đô thị lớn đảm bảo hệ thống hạ tầng đồng thống - Tăng cường, tra kiểm tra, giám sát việc thực dự án phê duyệt UBND Quận nên thành lập tổ cơng tác kiểm tra tình hình thực dự án địa bàn quận Định kỳ tháng lần, tổ công tác yêu cầu chủ đầu tư địa bàn quận gửi báo cáo tiến độ thực dự án, khó khăn vướng mắc thực dự án Trang 60 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh Hàng năm, tổ chức đợt kiểm tra trường dự án (trong kiểm tra pháp lý dự án, tiến độ đền bù, tiến độ thực dự án…) Đối với dự án chậm triển khai 12 tháng quan có thẩm quyền ( cụ thể phịng Quản lý thị Quận 7) cần u cầu chủ đầu tư lập báo cáo nguyên nhân việc chậm trễ triễn khai thực dự án Đối với dự án chậm triển khai 24 tháng mà khơng có ngun nhân đáng quan có thẩm quyền cần đưa định thu hồi dự án Giải pháp công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư thu hồi đất - Cần phải thay đổi chế tính giá đất đền bù giải phóng mặt Cụ thể phải thẩm định giá đất cho sát với giá thị trường thông qua hệ thống dịch vụ trung gian thị trường bất động sản nhằm thu thập thông tin giá đất thực tế cách khách quan thẩm định theo quy định pháp luật - Ngòai phương thức đền bù tiền, cần tăng cường phương thức nhà đầu tư chia lợi nhuận dự án với chủ sử dụng đất bị giải tỏa việc tái điều chỉnh đất thực dự án lớn nguyên tắc người có đất giải tỏa nhận lại đất có hạ tầng hịan chỉnh với tỷ lệ hóan đổi phù hợp dự án - Yêu cầu chủ đầu tư phải dành quỹ đất để xây dựng nhà bán cho người có thu nhập thấp với giá chấp nhận được, để với số tiền người dân nhận đền bù tự tái định cư cách chủ động phù hợp với hòan cảnh họ - Đối với dự án chủ đầu tư tự thỏa thuận 80% diện tích giao, phần diện tích cịn lại khơng thỏa thuận người dân đòi hỏi giá cao mặt dù chủ đầu tư thực đền bù với mức giá hợp lý nhà nước cưỡng chế thu hồi đất để đẩy nhanh tiến độ dự án Tuy nhiên mặt kiên giải tỏa, mặt phải tăng cường tuyên truyền sách giải tỏa đền bù, phân tích rõ ràng cụ thể để tránh kẻ xấu lợi dụng Nhất quận dự án kinh doanh trước thực phương án bồi thường theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP có giá đền bù thấp so với dự án thực theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP nghị định 69/2009/NĐ-CP giá đền bù theo chế giá thị trường Do đó, Nhà nước nên cho phép chủ đầu tư tự thỏa thuận hỗ trợ thêm cho người dân phương án bồi thường phê duyệt dự án khu đô thị phát triển An Phú 87ha phường An Phú, dự án Khu dân cư Bình Trưng Đông – Cát Lái 154ha Trường hợp, chủ đầu tư dự án thành phần thỏa thuận bồi thường từ 80% đến 90% diện tích đất giao phần cịn lại chủ đầu tư khơng thỏa thuận được, Nhà nước cần can thiệp kịp thời để giúp chủ đầu tư hồn thành nhanh chóng việc đền bù cho người sử dụng đất Giải pháp kỹ thuật - Hiện nay, việc đăng ký bất động sản thống mối quan văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – phòng Tài nguyên môi trường thực Tuy nhiên, thành phố quận cần phải đẩy nhanh công tác xây dựng hệ thống thông tin sở liệu để cập nhật quản lý hồ sơ địa cho thống chặt chẽ tổ chức Trang 61 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh quản lý nhà đất cấp, tạo điều kiện cho việc xác nhận pháp lý để đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt - Tăng cường trang thiết bị đầu tư ứng dụng tin học, nối mạng cấp nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai dự án sở Giải pháp tài - Cần xây dựng hệ thống ngân hàng đủ mạnh để hỗ trợ tài cho nhà đầu tư giai đọan dự án thực hiện, chưa mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, có sách hỗ trợ mặt tài để chủ đầu tư vay vốn với lãi suất ưu đãi - Cần phải có chế tài ban hành luật phí để đánh lên tất dự án chậm triển khai thực thời hạn quy định giấy phép đầu tư để chủ đầu tư tính tóan cân nhắc nhận dự án tích cực cách để triển khai - Tiếp tục thực chế cho phép người có quyền sử dụng đất quyền góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trình triển khai thực dự án phát triển nhà Giải pháp tổ chức thực - Nhà nước cần phải bổ sung thêm biên chế cán địa cho phường quy định cụ thể tiêu chuẩn tuyển dụng bổ nhiệm cán địa phường cán làm cơng tác quản lý đất đai, có chế độ đào tạo bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn nhằm phát triển đội ngũ cán đủ số lượng chất lượng - Cần phải cung cấp đầy đủ thông tin quy họach, sách giải tỏa đền bù, hỗ trợ tái định cư dự án Tuyên truyền cho người dân việc chấp hành nghiêm chỉnh luật đất đai, giảm bớt vi phạm đất đai như: chuyển nhượng trái phép, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, lấn chiếm đất… để việc thực bồi thường diễn dễ dàng tạo thuận lợi cho việc giao đất - Cần phải có cơng khai minh bạch việc giao đất, tránh gây cho người dân nghi ngờ, tạo quan niệm không tốt người dân vấn đề giao đất - Hỗ trợ chủ đầu tư nhanh chóng hồn chỉnh thủ tục pháp lý giai đoạn đầu tư, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, cơng tác thi công triển khai dự án giám sát công tác quản lý dự án trình thực theo quy hoạch duyệt, đảm bảo không gây khó khăn, chồng chéo quản lý Trang 62 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh KẾT LUẬN Quận quận thành lập quan tâm đầu tư lớn cấp lãnh đạo TP nhà đầu tư nước để phát triển Quận thành trung tâm TP HCM, mà quỹ đất khai thác triệt để nhằm phục vụ cho chiến lược phát triển Để khai thác tận dụng quỹ đất thích hợp có hiệu cao cho phát triển cơng tác quản lý dự án đầu tư công tác phức tạp có liên quan đến lớn đến quyền lợi nhiều cá nhân, tổ chức sử dụng đất, lợi ích Nhà nước lợi ích nhà đầu tư Cho nên việc nhận thức đầy đủ, đắn tầm quan trọng, xử lý phù hợp, hài hịa lợi ích người sử dụng đất, lợi ích cho nhà đầu tư lợi ích quốc gia công tác quan trọng, công việc khó khăn, khơng thể thiếu sót cần thiết, cần có quy định rõ ràng thực tốt quy định Tình hình đầu tư sử dụng đất địa bàn quận từ thành lập đến không khả quan Đặc biệt dự án kinh doanh nhà chiếm đa số 199/318 dự án, có 95 dư án hồn thành góp phần quan trọng việc phát triển kinh tế xã hội địa bàn Quận như: - Tạo quỹ nhà, góp phần giải nhu cầu nhà cho phận dân cư địa bàn quận thành phố - Số lượng sở sản xuất kinh doanh tăng đáng kể góp phần giải việc làm cho người dân quận, tạo nguồn thu đáng kể đóng góp vào giá trị sản lượng cho ngành công nghiệp , thương mại, dịch vụ… - Tạo cơng trình trường học, bệnh viện, nhà thiếu nhi, công viên, khu vui chơi… đáp ứng nhu cầu y tế giáo dục vui chơi giải trí cho người dân Mặt khác địa bàn quận 104 dự án đầu tư xây dựng nhà triển khai, có nhiều dự án chiến lược, dự án hoàn thành mang lại thay đổi lớn lao cho thành phố Tuy nhiên việc đầu tư dự án gây nhiều khó khăn cho người dân: ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất, tâm lý, sinh hoạt người dân… Đồng thời có tác động tiêu cực đến việc quản lý nhà nước vài trường hợp biểu tình, phản đối việc thu hồi đất… Do đó, để đẩy nhanh tiến độ thực dự án cần phải tăng cường công tác quản lý nhà nước dự án có phối hợp chặt chẽ thống quan quản lý nhà nước với chủ đầu tư người dân KIẾN NGHỊ Đối với thành phố - Cần thống chế quản lý quy họach để làm sở giao đất, cho thuê đất chẳng hạn xây dựng lọai quy họach đô thị hợp quy họach sử dụng đất, quy họach chi tiết xây dựng quy họach kinh tế xã hội Trang 63 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh giao quan chuyên trách quản lý nhằm tránh chồng chéo lẫn công tác quản lý nhà nước - Ban hành luật phí để đánh lên tất dự án chậm triển khai thực thời hạn quy định giấy phép đầu tư để chủ đầu tư tính tóan cân nhắc nhận dự án tích cực cách để triển khai - Cần phải bổ sung thêm biên chế cán địa cho phường quy định cụ thể tiêu chuẩn tuyển dụng bổ nhiệm cán địa phường cán làm công tác quản lý đất đai, có chế độ đào tạo bồi dưỡng nâng cao trình độ chun mơn nhằm phát triển đội ngũ cán đủ số lượng chất lượng - Chấm dứt việc giao đất để đầu tư xây dựng dự án nhà nhỏ lẻ khó kết nối hạ tầng để phát triển khu đô thị lớn đảm bảo hệ thống hạ tầng đồng thống - Cần phải thay đổi chế tính giá đất đền bù giải phóng mặt Cụ thể phải thẩm định giá đất cho sát với giá thị trường thông qua hệ thống dịch vụ trung gian thị trường bất động sản nhằm thu thập thông tin giá đất thực tế cách khách quan thẩm định theo quy định pháp luật - Yêu cầu chủ đầu tư phải dành quỹ đất để xây dựng nhà bán cho người có thu nhập thấp với giá chấp nhận được, để với số tiền người dân nhận đền bù tự tái định cư cách chủ động phù hợp với hòan cảnh họ - Dự án giao đất, bồi thường giải phóng mặt chưa triển khai đầu tư xây dựng thời hạn nhiều năm Với dự án sở tài nguyên môi trường cần phải phối hợp với sở ngành quyền địa phương để kiểm tra rà sóat phân tích ngun nhân chậm triển khai để xử lý, nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư khơng có lực tài chờ thời kiên thu hồi diện tích đất giao để đưa vào đấu thầu sử dụng ngay, không chờ giải xong hậu thỏa mãn quyền lợi chủ đầu tư lý Đối với cấp quận: - Đẩy nhanh cơng tác rà sóat phê duyệt điều chỉnh lại quy họach chi tiết 1:500 dự án nhỏ lẻ để kết nối hạ tầng buộc chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy họach duyệt.Thường xuyên kiểm tra việc thực đầu tư xây dựng để sớm chấn chỉnh xử lý kịp thời - Tăng cường, tra kiểm tra, giám sát việc thực dự án phê duyệt UBND Quận nên thành lập tổ cơng tác kiểm tra tình hình thực dự án địa bàn quận Định kỳ tháng lần, tổ công tác yêu cầu chủ đầu tư địa bàn quận gửi báo cáo tiến độ thực dự án, khó khăn vướng mắc thực dự án Hàng năm, tổ chức đợt kiểm tra trường dự án (trong kiểm tra pháp lý dự án, tiến độ đền bù, tiến độ thực dự án…) Trang 64 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh - Cần phải cung cấp đầy đủ thông tin quy họach, sách giải tỏa đền bù, hỗ trợ tái định cư dự án Tuyên truyền vận động người dân chấp hành nghiêm chỉnh quy định pháp luật đất đai Thành phố quận cần phải đẩy nhanh hịan thành cơng tác xây dựng hệ thống thông tin sở liệu (VILIS) để đáp ứng kịp thời nhu cầu quản lý khai thác đất đô thị Trang 65 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Quản lý hành chánh đất đai” thầy Lê Mộng Triết mơn sách pháp luật đất đai trường Đại Học Nông Lâm TPHCM Luật đất đai ban hành ngày 14/07/1993 Luật đất đai ban hành ngày 26/11/2003 Nghị định 181/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 củ Thủ Tướng phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 Nghị định 197/2004/NĐ-CP Thủ Tướng phủ ban hành ngày 03/12/2004 “bồi thường hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất” Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá khung giá loại đất Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Nay Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-01-2006 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai Nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 10 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất 11 Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/5/2007 Chính phủ Quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi giải khiếu nại đất đai 12 Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư 13 Nghị định 71/2010/ NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 14 Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/1004 hướng dẫn thực Nghị định 198/2004/NĐ-CP 15 Thông tư 70 /2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 sửa đổi thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/1004 Trang 66 Ngành: Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Phan Tú Anh 16 Quyết định 1295/QĐ-UB ngày 27/08/1993 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh 17 Quyết định 138/QĐ-UB ngày 18/05/2004 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh 18 Quyết định 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/03/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh 19 Báo cáo kiểm tra tiến độ thực dự án địa bàn quận hàng năm phòng Tài nguyên Môi trường Quận 20 Báo cáo tổng thể kinh tế - xã hội UBND Quận năm 2010 21 Niên giám thống kê UBND Quận Trang 67 ... dự án nhà địa bàn quận – Tình hình quản lý số dự án nhà quyu mơ lón địa bàn quận – Thực trạng số dự án nhà thành phần quy mô nhỏ địa bàn quận – Hiệu dự án giải pháp nâng cao hiệu quản lý dự án. .. thực dự án nhà địa bàn quận 26 II .2. 1 Tổng quan dự án 20 II .2. 2 Tiến độ thực chung dự án nhà địa bàn 31 II.3 Tình hình quản lý số dự án nhà địa bàn quận 35 II.3.1 Các dự. .. MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN PHAN TÚ ANH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN NHÀ Ở ĐỊA BÀN QUẬN VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ Giáo viên hướng dẫn: ThS Trần Duy Hùng Địa quan: