BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO   TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG GIAI ĐOẠN 2005 – 2011” SVTH : NGUYỄN THỊ VÂN ANH MSSV : 07124003 LỚP : DH07QL KHÓA : 2007 - 2011 NGÀNH : Quản Lý Đất Đai TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HCM KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGUYỄN THỊ VÂN ANH TÌNH HÌNH ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LÂM ĐỒNG GIAI ĐOẠN 2005-2011 Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Bộ mơn Chính Sách Pháp Luật Đất Đai Ký tên: ………………………………………… Tháng 08 năm 2011 Trang i LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian học tập, cha mẹ, thầy cô bạn bè người quan trọng em, bên động viên, tiếp sức em vượt qua khó khăn đạt kết ngày hôm Em nhớ công ơn sinh thành to lớn cha mẹ, tận tụy thầy cô dạy dỗ em, cho em kiến thức hành trang sống để em bước vào đời Con xin cám ơn cha mẹ nuôi dưỡng, chăm lo cho từ nhỏ tới Em xin cám ơn dạy dỗ tận tình thầy Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, tạo điều kiện cho em hồn thành tốt khóa học Em xin cám ơn Ths.Lê Mộng Triết tận tình hướng dẫn em suốt q trình làm để hồn thành tốt đề tài tốt nghiệp Thầy dạy em thiếu xót, vướng mắc trình làm khó khăn tạo điều kiện cho em hoàn thành tốt luận văn Em xin chân thành biết ơn đến anh chị Trung tâm thông tin- Đăng ký quyền sử dụng đất Tỉnh Lâm Đồng giúp đỡ em trình thực tập trung tâm Em xin cám ơn bạn bè giúp đỡ em suốt thời gian làm đề tài Tp HCM, tháng năm 2011 Sinh viên thực Nguyễn Thị Vân Anh Trang ii TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Vân Anh, Lớp Quản lý đất đai, khóa 33 Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Tình hình đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất địa bàn Tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2005-2011” Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết, Bộ môn pháp luật đất đai, Khoa Quản lí đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài thực từ tháng 04/2011 – 07/2011 Trung tâm thông tin – đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lâm Đồng Nhà nước thực kinh tế thị trường, pháp luật Việt Nam cho phép người sử dụng đất chấp QSDĐ & TSGLVĐ sở cho việc khai thác tiềm đất đai Tỉnh Lâm Đồng, nơi có nhiều hoạt động du lịch phát triển đồng thời nơi cung cấp rau củ cho tỉnh nước, nên tổ chức kinh tế mong muốn có nguồn vốn để sản xuất kinh doanh Để tận dụng khả vốn có mình, khả tiềm ẩn giá trị đất tài sản gắn liền với đất Công tác đăng ký chấp người quan tâm đến Bên cạnh thuận lợi cơng tác đăng ký chấp nhiều thiếu xót khó khăn vướng mắc cần xem xét giải để hoàn thiện thêm Bằng phương pháp thu thập thơng tin, liệt kê, phân tích tổng hợp…Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung Từ đó, đưa kiến nghị tình hình đăng ký chấp, đề tài thể quy chế, quy định pháp luật tổ chức kinh tế Ta thấy hiệu việc thực sách pháp luật cơng tác đăng ký chấp QSDĐ &TSGLVĐ Trung tâm thông tin – đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Lâm Đồng Kết xác định tình hình đăng ký chấp, trường hợp đăng ký phân theo đối tượng, loại hồ sơ đăng ký định giải Trang iii MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ 1  Mục tiêu nghiên cứu 1  Đối tượng nghiên cứu 1  Phạm vi nghiên cứu 1  PHẦN 3  TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3  1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 3  1.1.1 Cơ sở khoa học 3  1.1.2 Cơ sở pháp lý 5  1.1.3 Cơ sở thực tiễn 13  1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 14  1.2.1 Vị trí địa lý 14  1.2.2 Khí hậu 15  1.2.3 Kinh tế .16  1.2.4 Xã hội 16  1.2.5 Kết cấu hạ tầng 16  1.2.6 Nhân văn 18  1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 18  PHẦN 20  KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20  2.1 Tình hình sử dụng đất, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà nước giao đất, cho thuê đất 20  2.1.1 Tình hình sử dụng đất 20   2.1.2 Kết giao đất, cho thuê đất 23  2.1.3 Tình hình cấp giấy chứng quyền sử dụng đất 26  2.2 Thực trạng đăng ký chấp từ 2005 đến 30/06/2011 28  2.2.1 Vai trò Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lâm Đồng: .28  2.2.2 Quy trình đăng ký chấp Trung tâm thơng tin đăng ký quyền sử dụng đất –Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lâm Đồng 30  2.2.3 Quy trình xóa ĐKTC QSDĐ, TSGLVĐ 32  2.2.4 Giải chấp xử lý tài sản chấp 33  2.2.5 Thực trạng đăng ký chấp quyền sử dụng đất, TSGLVĐ 34  2.3 Giải pháp góp phần hồn thiện công tác đăng ký chấp quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất 44  Trang iv KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 46  Kết luận 46  Kiến nghị 47  TÀI LIỆU THAM KHẢO  PHỤ LỤC  Trang v DANH MỤC CÁC BẢNG - BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ   Bảng Lệ phí đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ  Bảng Đơn vị hành Tỉnh Lâm Đồng  Bảng Diện tích loại đất thống kê năm 2010  Bảng Hiện trạng sử dụng đất Tỉnh năm 2010  Bảng Tổng hợp kết giao đất, cho thuê đất từ năm 2005 đến năm 2010  Bảng Thống kê đất thuê tổ chức huyện, TP địa bàn tỉnh Lâm Đồng năm 2005 đến năm 2010  Bảng Tổng hợp số liệu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổ chức từ năm 2005 đến 30/6/2011 Bảng Thống kê số lượng đăng ký chấp từ năm 2005 đến ngày 30/06/2011  BIỂU ĐỒ  Biểu đồ Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng năm 2010  Biểu đồ Thống kê số lượng đăng ký chấp giai đoạn 2005 – 2011 SƠ ĐỒ   Sơ đồ Quy trình, trình tự đăng ký chấp Trung tâm thông tin đăng ký quyền sử dụng đất – Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Lâm Đồng Trang vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ĐKTC Đăng ký chấp ĐKGDBĐ Đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ Quyền sử dụng đất TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất BLDS Bộ luật dân UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất SXNN Sản xuất nông nghiệp DT Diện tích GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN QSHTSGLVĐ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất QSDĐ & TSGLVĐ Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất QSDĐ & TSGLVĐ HTTTL Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai TSGLVĐ Thuê HTTTL Tài sản gắn liền với đất thuê hình thành tương lai TSGLVĐT Tài sản gắn liền với đất thuê Trang vii SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai có giá trị xem loại hàng hóa đặc biệt Việc đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ mang ý nghĩa quan trọng làm cho thị trường đất đai trở nên động phát triển Từ nhu cầu tổ chức kinh tế xã hội, chấp QSDĐ TSGLVĐ hình thành, tồn phát triển quy luật tất yếu sống, quyền tổ chức kinh tế, quyền công dân Công tác đăng ký chấp đóng vai trò quan trọng kinh tế nay, tổ chức dùng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hợp pháp để chấp vay vốn phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh Lâm Đồng nằm cao nguyên khu vực đầu nguồn hệ thống sông lớn, nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam – khu vực động, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao thị trường có nhiều tiềm lớn Tồn tỉnh chia thành vùng với mạnh: Phát triển cơng nghiệp dài ngày, lâm nghiệp, khống sản, du lịch - dịch vụ chăn ni gia súc Chính mạnh đó, cần phát triển vào thực tế nhanh chóng khó khăn tỉnh lại nguồn vốn đầu tư Cách nhanh mà tổ chức huy động vốn việc đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ Tại Lâm Đồng hoạt động chấp diễn chưa sôi động, cơng tác quản lý đất đai tài sản gắn liền với đất đòi hỏi phải có sách phù hợp kịp thời để việc đăng ký chấp tổ chức kinh tế có hiệu ổn định Hiện hoạt động chấp diễn phổ biến nhiều hình thức nhằm đáp ứng nhu cầu tổ chức kinh tế sử dụng đất Bên cạnh đó, cơng tác đăng ký chấp quan tâm ảnh hưởng tới phát triển kinh tế tỉnh nói chung nước nói riêng Nhưng trước hết cần xác định vướng mắc, tồn công tác đăng ký Để từ đó, đưa hướng giải làm hồn thiện Xuất phát từ tình hình tơi tiến hành thực đề tài: “Tình hình đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa bàn tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2005 - 2011”  Mục tiêu nghiên cứu Tìm nhứng khó khăn vướng mắc việc đăng ký chấp quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất Từ đề biện pháp góp phần hồn thiện cơng tác đăng ký chấp tỉnh Lâm Đồng  Đối tượng nghiên cứu Những vấn đề liên quan tới hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước địa bàn tỉnh Lâm Đồng  Phạm vi nghiên cứu ○ Phạm vi thời gian: Số liệu nghiên cứu từ năm 2008 đến 30/06/2011 ○ Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất văn phòng đăng ký quyền sử dụng địa bàn tỉnh Lâm Đồng Trang SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai ○ Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước địa bàn tỉnh Lâm Đồng Trang SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai Sau ban hành TTLT 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT hồ sơ đăng ký có chiều hướng tăng lên rõ rệt chấp quyền sử dụng đất chiếm đa số Trong giai đoạn đối tượng người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước tham gia nhiều Cụ thể sau: Bảng Hồ sơ chấp phân theo đối tượng chấp giai đoạn 2005-2011 Đối tượng chấp STT Các trường hợp đăng ký chấp Tổ chức kinh tế nước Người Việt Nam định cư nước thực dự án đầu tư Việt Nam Tổ chức nước Cá nhân Tổng nước QSD Đất 154 10 22 188 TSGLVĐ 35 17 27 84 TSGLVĐ thuê 67 21 35 11 134 QSDĐ & TSGLVĐ 38 13 29 88 QSDĐ & TSGLVĐ HTTTL 42 19 68 TSGLVĐ HTTTL 45 11 11 72 TSGLVĐ thuê HTTTL 37 35 89 418 85 178 42 Tổng ( Nguồn: Số liệu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ) Hồ sơ chấp phân theo đối tượng chấp giai đoạn 2005-2011, ta thấy trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất chiêm tỷ lệ lớn chiếm 26% tổng số lượng hồ sơ, trường hợp đăng ký chấp QSDĐ & TSGLVĐ HTTTL chiếm tỷ lệ thấp 9,4% Tổ chức kinh tế nước đối tượng đăng ký nhiều thiếu vốn chiếm 57,8% tổng số lượng đăng ký Cá nhân nước ngồi chấp chiếm 5,8% đối tượng cá nhân nước tham gia vào kinh tế Lâm Đồng họ có nhiều vốn tổ chức kinh tế nước Đó ưu họ đầu tư Hoạt động đăng ký chấp Trung tâm thông tin- Đăng ký quyền sử dụng đất sôi động lên, kéo theo nhu cầu vay vốn từ Ngân hàng địa phương tăng cao, để đáp ứng nguồn vốn kinh doanh tổ chức kinh tế tỉnh tổ chức khác có nhu cầu.Giai đoạn nay, hầu hết tổ chức chủ động nhiều việc chấp để mở rộng phạm vi kinh doanh, sản xuất cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế lên Tỉnh Cần thu hút nhiều tổ chức nước chủ yếu tổ chức nước, tổ chức nước phát triển mạnh kinh tế phát triển theo Tổ chức nước ngồi tham gia chủ yếu hình thức góp vốn vào kinh doanh Nhìn phân loại hồ sơ theo đối tượng thấy điều Trang 35 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai Bảng Thống kê số lượng đăng ký chấp từ năm 2005 đến ngày 30/06/2011 Đơn vị tính: hồ sơ Năm Tổng 2005 30 26 I/ ĐKTC 1.QSD Đất 2.Tài sản gắn liền với đất 3.Tài sản gắn liền với đất thuê 4.QSD đất tài sản gắn liền với đất 5.QSD đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai 2006 2007 2008 2009 2010 53 107 96 137 170 31 67 74 97 84 11 28 37 33 44 13 3 12 13 18 22 11 13 14 25 14 13 6.Tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai 1 7.Tài sản gắn liền với đất thuê hình thành tương lai 11 II/ Xóa ĐKTC 18 37 17 32 64 55 1.QSD Đất 11 11 10 37 41 2 7 12 2 11 10 20 7 22 14 13 3 3 2.Tài sản gắn liền với đất 3.Tài sản gắn liền với đất thuê 4.QSD đất tài sản gắn liền với đất 2011 159 89 44 11 5.Tài sản gắn liền với đất thuê hình thành tương lai III/ Đăng ký thay đổi 1.QSD Đất 2.Tài sản gắn liền với đất 3.Tài sản gắn liền với đất thuê 1 4.QSD đất tài sản gắn liền với đất IV/Văn xử lý tài sản 2 1.QSD Đất 2.Tài sản gắn liền với đất 3.Tài sản gắn liền với đất thuê 4.QSD đất tài sản gắn liền với đất ( Nguồn: Thống kê từ hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm ) Trang 36 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai Nhìn vào bảng 08 thống kê số lượng đăng ký chấp giai đoạn 2005-2011 thấy thay đổi qua năm, nhu cầu việc phát triển kinh tế Nguồn vốn để quay vòng cần thiết cho việc kinh doanh tổ chức kinh tế Số lượng hồ sơ đăng ký tăng dần qua năm, từ 30 hồ sơ tới 170 hồ sơ nhiều hơn, chủ yếu đăng ký chấp quyền sử dụng đất Tài sản gắn liền với đất có chưa nhiều Đối với tổ chức thường đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai điều khác biệt tổ chức gia đình, cá nhân Văn xử lý tài sản thường số nợ mà tổ chức khơng có khả trả nên tài sản đưa đấu giá để lấy lại vốn cho bên nhận chấp Việc thống kê số lượng giao dịch bảo đảm đăng ký nhiệm vụ mà quan chuyên môn giao giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm thực hàng tháng, hàng quý, hàng năm Thống kê số lượng giao dịch bảo đảm đăng ký ngồi mục đích phục vụ cho cơng tác báo cáo tình hình triển khai thực đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa phương, mang ý nghĩa tích cực việc đánh giá vai trò, mức độ ảnh hưởng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm đời sống kinh tế, thương mại, xã hội địa phương Số lượng hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có chiều hướng tăng lên đáng kể Điều chứng tỏ quan, tổ chức người dân dành nhiều quan tâm tới hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm pháp luật giao dịch bảo đảm bước vào sống, đồng thời thể hoạt động kinh tế, thương mại, đầu tư địa bàn tỉnh đà phát triển Kết đăng ký góp phần đảm bảo an toàn, minh bạch cho giao dịch bảo đảm bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, tổ chức thực nhiệm vụ phát triển sản xuất, kinh doanh, qua góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước Nhằm đảm bảo tính thống việc thi hành văn quy phạm pháp luật đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đăng ký, cung cấp thông tin, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 04 tháng 07 năm 2003 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin chấp QSDĐ, TSGLVĐ Thơng tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT có hiệu lực thi hành, quy định rõ ràng, chặt chẽ quyền trách nhiệm quan thực đăng ký nâng lên có tinh thần trách nhiệm cơng việc có hiệu Tuy nhiên, cơng tác chưa đạt nhiều mong đợi, chậm triển khai Vì luật đất đai 2003 ban hành có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 quy định đăng ký chấp QSDĐ có ghi nhận GCN QSDĐ, mở rộng đối tượng phạm vi đăng ký chấp tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực đăng ký chấp để vay vốn đầu tư sản xuất kinh doanh, phục vụ nhu cầu kinh tế phát triển.Hồ sơ đăng ký chấp địa bàn tỉnh Lâm Đồng tăng theo năm, tỉnh trọng phát triển kinh tế khu trung tâm Đà Lạt, Bảo Lộc Nhiều xí nghiệp, công ty rau xanh, công ty sản xuất sữa, cơng ty khai thác khống sản xây dựng.Khu cơng nghiệp Phú Hội Đức Trọng quan tâm trọng phát triển… Hồ sơ đăng ký nhiều hồ sơ xóa đăng ký chấp người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ bên nhận chấp bên nhận chấp khơng cung cấp đơn yêu cầu xóa đăng ký chấp cho người sử dụng đất Đến người sử dụng đất có nhu cầu vay vốn tiếp họ đến vay vốn bên nhận chấp trước đây, lúc bên nhận chấp cung cấp đơn yêu cầu xóa chấp đơn yêu cầu đăng ký mới, Trang 37 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai hợp đồng chấp Trong cán đăng ký nhận hồ sơ mà thực đồng thời với việc xóa đăng ký cũ thực việc đăng ký cán đăng ký ghi nhận vào sổ đăng ký chấp đăng ký chấp Đối với trường hợp không thực việc đăng ký chấp nơi chấp trước họ phải gặp khó khăn bên nhận chấp trước yêu cầu đơn xóa đăng ký chấp Sau hồn thành nghĩa vụ trả nợ, người chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất gửi đơn xin xoá đăng ký chấp, xoá đăng ký bảo lãnh đến nơi đăng ký chấp, bảo lãnh Giải đơn xin xoá đăng ký chấp ngày, qua 03 chiều giải ngày làm việc tiếp theo, VPĐKQSDĐ kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ người xin xoá đăng ký chấp, xoá đăng ký bảo lãnh thực việc xoá đăng ký chấp, xoá đăng ký bảo lãnh hồ sơ địa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp cần thu hồi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp thu hồi nợ VPĐKQSDĐ gửi hồ sơ đến quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền để làm thủ tục thu hồi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SỐ LƯỢNG ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP GIAI ĐOẠN 2005-2011 500 450 400 2011 350 2010 300 2009 250 2008 200 2007 150 2006 100 2005 50 ĐKTC Xóa ĐKTC ĐK Thay đổi Văn bản xử lý tài  sản Biểu đồ Số lượng đăng ký chấp giai đoạn 2005 – 2011 Với số lượng hồ sơ đăng ký qua năm, ta thấy lượng vốn khổng lồ đầu tư vào lĩnh vực, kể đầu tư vào thị trường bất động sản Thơng qua tình hình đăng ký giao dịch bảo đảm VPĐKQSDĐ tỉnh Lâm Đồng thấy tình hình chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tăng theo năm Nhất năm 2009, số lượng đăng ký chấp tăng cao năm lại Điều giải thích hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh khác lại phát triển rầm rộ Đó tuần hồn nguồn vốn cung cấp cho mục đích chủ thể kinh tế Đến năm 2010 có thay đổi rõ rệt, doanh nghiệp trước chuyển sang thành công ty công ty cổ phần hóa dẫn đến số lượng hồ sơ đăng ký thay đổi tăng lên đáng kể Trang 38 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai Về bản, quy trình giải việc đăng ký giao dịch bảo đảm (từ khâu tiếp nhận hồ sơ, xem xét, giải lưu trữ hồ sơ) Văn phòng đăng ký thực theo hướng dẫn Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau gọi Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT); Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT (sau gọi Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT) Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT ngày 01/3/2010 sửa đổi, bổ sung Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT Trong trình giải hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm, có trường hợp Văn phòng u cầu bên chấp, bên nhận chấp nộp thêm số loại giấy tờ khác loại giấy tờ quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT áp dụng vào thực tế giải nhiều vướng mắc Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày tháng năm 2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà Thông tư áp dụng vào thực tế số người xin cấp GCN QSH nhà QSDĐ ngày nhiều nên số lượng hồ sơ đăng ký chấp TSGLVĐ ngày tăng lên Năm 2007, Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên môi trường Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành thông tư liên tịch số 05/2007/BTP-BXD-BTNMTNHNN ngày 21 tháng năm 2007 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, thơng tư có hiệu lực sau 15 ngày Việc đăng ký chấp QSDĐ TSGLVĐ không ghi nội dung đăng ký giấy CN QSH nhà ở, QSDĐ Thông tư áp dụng vào thực tế tạo điều kiện cho cán nhận hồ sơ đăng ký chấp không nhiều thời gian cho việc ghi nhận GCN QSH nhà Vướng mắc, tồn công tác đăng ký chấp quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất tổ chức: Lệ phí thu từ cơng tác ĐKGDBĐ thấp đối tượng miễn giảm địa phương nhiều, nên phần kinh phí trích để lại cho cơng tác ĐKGDBĐ khơng đủ trang trải, thời gian nhân lực phục vụ công tác đăng ký nhiều văn phòng ĐKQSD đất chủ yếu phải tự chủ tài nên ảnh hưởng nhiều đến hoạt động văn phòng  Về nghiệp vụ: Do hồ sơ địa địa bàn tỉnh nhiều bất cập, q trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ trước đến qua nhiều thời kỳ, giai đoạn khác nhau, hồ sơ không thống nhất, thiếu xác, việc cập nhật chỉnh lý biến động không kịp thời nên việc kiểm tra xác định tính xác hồ sơ đăng ký nhiều thời gian, đặc biệt hồ sơ tài sản lần đưa vào chấp Trường hợp tổ chức đến đăng ký lần với nhiều hợp đồng đăng ký hợp đồng đăng ký đơn Trường hợp hợp đồng có nhiều tài sản tài sản đơn đăng ký Việc thông báo ghi vào hồ sơ địa giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất; Quyền sử dụng đất tài Trang 39 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai sản gắn liền với đất; Tài sản gắn liền với đất…mà giao dịch hết hiệu lực đăng ký  Về tài sản hình thành tương lai: Pháp luật dân hành cho phép chấp tài sản hình thành tương lai, Luật Đất đai năm 2003 quy định phải có Giấy chứng nhận loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 quyền chấp Quy định nút thắt việc không cho phép đăng ký chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai doanh nghiệp có Quyết định giao đất, cho thuê đất Do đó, dự án nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa có Giấy chứng nhận (do thủ tục cấp Giấy chứng nhận nhiều thời gian), Ngân hàng nhận làm tài sản bảo đảm khơng cơng chứng đăng ký chấp theo quy định Đối với trường hợp đăng ký chấp tài sản hình thành tương lai rừng trồng, công nghiệp… đất thuê tổ chức kinh tế theo dự án cấp giấy chứng nhận đầu tư Tuy nhiên việc khai thác chặt hạ rừng trồng thuộc quyền quản lý sở Nông nghiệp Phát triển nông thôn, công tác chia sẻ thông tin với ngành NN&PTNN chưa có chế theo quy định điểm 1.2 khoản Mục III TT05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 điểm 6.2 khoản TT03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006, hợp đồng chấp tài sản có cơng chứng, chứng thực đủ điều kiện để đăng ký giao dịch bảo đảm văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Theo quy định khoản Điều 342 Bộ luật Dân sự, khoản Điều Nghị định số 163 tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai Đối với tài sản bảo đảm vật hình thành tương lai, khoản Điều 320 Bộ luật Dân quy định bao gồm bất động sản hình thành tương lai (“Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết”) Tuy nhiên, luật “chuyên ngành” lại loại trừ số loại bất động sản hình thành tương lai thông qua quy định bất động sản tham gia giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 62, điểm a khoản Điều 106 Luật Đất đai); nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (điểm a khoản Điều 91 Luật Nhà ở) Đối với tài sản bảo đảm quyền tài sản hình thành tương lai, ngồi quy định chấp quyền đòi nợ hình thành tương lai khoản Điều 22 Nghị định số 163 (“Bên nhận chấp có quyền đòi nợ chấp phần tồn quyền đòi nợ, bao gồm quyền đòi nợ hình thành tương lai mà khơng cần có đồng ý bên chấp có nghĩa vụ trả nợ”), pháp luật hành chưa quy định cụ thể quyền tài sản hình thành tương lai khác tài sản bảo đảm, ví dụ quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả hình thành tương lai, quyền nhận số tiền bảo hiểm quyền tài sản hình thành tương lai phát sinh từ hợp đồng khác… Ngoài ra, vấn đề nêu cho thấy chưa có thống quy định luật chuyên ngành với Bộ luật Dân tài sản bảo đảm bất động sản hình thành tương lai việc dùng bất động sản hình thành tương lai, Trang 40 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai quyền tài sản hình thành tương lai làm tài sản bảo đảm bị hạn chế, lúc loại tài sản phổ biến có giá trị lớn Phạm vi bất động sản hình thành tương lai, quyền tài sản hình thành tương lai nội dung cần tiếp tục nghiên cứu làm rõ, đáp ứng yêu cầu mà thực tiễn đặt ra, tránh nguy tranh chấp rủi ro Theo quy định thơng tư số 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT hồ sơ đăng ký có nhiều loại giấy tờ, thời gian đăng ký dài ngày, gây khó khăn việc đăng ký tổ chức thời gian lại Vì thơng tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT tháo gỡ khó khăn thông tư Theo quy định thông tư hồ sơ đăng ký chấp khơng bắt buộc phải có trích lục đồ địa chứng từ nộp tiền thuê đất( đất thuê nhà nước), quy định đối tượng đăng ký mở rộng Theo thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, thời gian đăng ký chấp đươc rút ngắn lại ngày so với ngày Hồ sơ đăng ký đơn giản Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm 2006 sửa đổi bổ sung số quy định thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ (gọi tắt thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT) Theo quy định thông tư này, quan đăng ký chấp nhận đủ hồ sơ hợp lệ giải ngày, sau chiều việc đăng ký chấp thực chậm ngày hôm sau Các văn pháp luật sau ln có xu hướng hồn chỉnh văn trước tao thuận lợi cho người đăng ký Từ đó, cho thấy sách Đảng nhà nước ta ln chăm lo tới lợi ích người dân, tổ chức kinh tế tao điều kiện cho đất nước phát triển giàu mạnh Thuận lợi:  Về thẩm quyền đăng ký Việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực thẩm quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức kinh tế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai; Đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trường hợp đăng ký chấp Các trường hợp nêu thực theo thẩm quyền giao cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Ngoài ra, tài sản gắn liền với đất không thuộc thẩm quyền đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh như: Tài sản gắn liền với đất xây dựng nhiều đất (tài sản liên tuyến); Chi phí san lấp, giải tỏa, giải phóng mặt bằng; Nhà ở, cơng trình xây dựng làm vật liệu tạm thời (tranh, tre, nứa, lá, đất…); Các cơng trình phụ trợ nhà để xe, nhà bếp, nhà thép tiền chế, khung nhà xưởng, nhà kho, giếng nước, giếng khoan, giàn khoan, bể nước, sân, tường rào, cột điện, trạm điện, trạm bơm, hệ thống phát tải điện; Hệ thống đường ống cấp thoát nước sinh hoạt, đường nội cơng trình phụ trợ khác; Khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực đăng ký Trang 41 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai Theo quy định Nghị định số 88/2009/NĐ-CP phủ ngày 19/10/2009 thơng tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 BTNMT quy định việc xác định thay đổi sau cấp giấy chứng nhận trường hợp đăng ký chấp ghi nhận trang giấy chứng nhận, mà tổ chức tín dụng thường nhận chấp ngắn hạn trung hạn nên thay đổi chấp, xóa chấp thực hàng năm, trang giấy chứng nhận xác định lần đăng ký chấp xóa chấp sau phải cấp lại giấy chứng nhận (vì trang giấy chứng nhận hết chỗ để xác nhận) gây tốn cho xã hội, phiền phức cho người có tài sản chấp Vì thế, TT 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 quy định bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 BTNMT Tại điểm a, khoản 1, điều TT 20/2010/TT-BTNMT quy định trang bổ sung giấy chứng nhận “Ban hành kèm theo thông tư Trang bổ sung giấy chứng nhận để xác nhận thay đổi giấy chứng nhận cấp trường hợp: Thế chấp xóa chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Đã giải vấn đề tốn cho xã hội phiền phức cho đói tượng chấp  Từ chối đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký có theo quy định pháp luật Những hồ sơ từ chối đăng ký có như: không thuộc trường hợp đăng ký chấp, không thuộc thẩm quyền đăng ký chấp, hồ sơ đăng ký không hợp lệ; Từ chối phát giấy tờ giả mạo hồ sơ đăng ký, phát thông tin đơn yêu cầu đăng ký không phù hợp với thông tin hợp đồng chấp hồ sơ địa chính, phát bên chấp không thuộc trường hợp chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật; Từ chối đăng ký người yêu cầu đăng ký không nộp lệ phí… Kết kiểm tra thực tế cho thấy trường hợp từ chối đăng ký, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hướng dẫn người yêu cầu đăng ký hoàn thiện hồ sơ yêu cầu đăng ký cho hợp lệ  Về thời hạn giải yêu cầu đăng ký Một ưu điểm bật phù hợp với quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm chủ trương cải cách hành việc phần lớn VPĐKQSDĐ tỉnh Lâm Đồng thực quy định việc tiếp nhận giải đăng ký chấp vào tất ngày làm việc tuần Thời hạn giải hồ sơ yêu cầu đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực quy định pháp luật; Việc giải hồ sơ đăng ký chấp hợp lệ thực ngày làm việc góp phần giảm chi phí xã hội phát sinh phải lại, chờ đợi giải thủ tục đăng ký, thực tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức Quy định hồ sơ đăng ký thay đổi thủ tục đăng ký trường hợp có thay đổi tên bên nhận chấp thay đổi bên nhận chấp nhiều hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đăng ký nhằm tháo gỡ vướng mắc cho tổ chức tín dụng việc đăng ký thay đổi trường hợp thay đổi bên thay đổi tên bên nhận chấp thực cổ Trang 42 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai phần hoá Khi thực đăng ký thay đổi, người yêu cầu đăng ký thay phải lập nhiều hồ sơ nộp hồ sơ u cầu đăng ký thay đổi tên thay đổi bên nhận chấp tất hợp đồng chấp đăng ký Hồ sơ đăng ký quy định đơn giản theo hướng: loại giấy tờ bắt buộc phải có (Giấy chứng nhận, Hợp đồng việc thay đổi…), bên lập Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi kèm theo danh mục hợp đồng chấp đăng ký Bổ sung quy định việc ký đơn yêu cầu đăng ký nhằm tạo thuận lợi cho người yêu cầu đăng ký Tại khoản Điều Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT bổ sung quy định “Đơn yêu cầu đăng ký cần chữ ký, dấu bên nhận chấp người bên nhận chấp ủy quyền yêu cầu đăng ký trường hợp yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung đăng ký bên nhận chấp, sửa chữa sai sót thơng tin bên nhận chấp, đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản chấp, xóa đăng ký chấp” Quy định nêu nhằm khắc phục tình trạng thực tế số trường hợp cụ thể, nội dung thay đổi liên quan tới bên nhận chấp (ví dụ như: thay đổi nội dung đăng ký bên nhận chấp, sửa chữa sai sót thơng tin bên nhận chấp, xố đăng ký…) Do vậy, yêu cầu đơn đăng ký thay đổi phải có đầy đủ chữ ký bên chấp bên nhận chấp khó thực số trường hợp ảnh hưởng không tốt đến hoạt động kinh doanh khách hàng Quy định “liên thông” công chứng với đăng ký hợp đồng chấp Theo đó, điểm 2.2 khoản Điều Thơng tư liên tịch số 06/2010/TTLTBTP-BTNMT quy định “Trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất nhà ở, cơng trình xây dựng khác, mà hợp đồng việc thay đổi nội dung chấp công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật khơng phải nộp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng Trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất cơng trình xây dựng (trừ nhà ở), mà hợp đồng việc thay đổi nội dung chấp không công chứng, chứng thực nộp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, có”; Quy định nêu vừa bảo đảm tính an tồn pháp lý giao dịch, vừa giúp nâng cao trách nhiệm công chứng viên tạo điều kiện để hạn chế giầy tờ, tài liệu không cần thiết hồ sơ đăng ký chấp người dân, doanh nghiệp  Quy trình xử lý hồ sơ yêu cầu đăng ký, công tác cập nhật thông tin đăng ký, lưu trữ hồ sơ Về việc thẩm tra, xử lý hồ sơ cán đăng ký, qua kiểm tra số hồ sơ lưu cho thấy, tồn việc Văn phòng thực đăng ký số trường hợp bên chấp khơng có quyền chấp quyền sử dụng đất thực đăng ký đơn yêu cầu đăng ký có nội dung kê khai chưa đầy đủ, chưa với nội dung hợp đồng (Ví dụ: đất thuộc quyền sử dụng nhiều bên, hợp đồng chấp có đầy đủ chữ ký đồng sử dụng đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có chữ ký bên mà khơng có văn ủy quyền đồng sử dụng khác) Ngoài ra, số đơn yêu cầu đăng ký không ghi đầy đủ thông tin bên chấp, bên nhận chấp kê khai thiếu số giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý bên Trang 43 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai Hiện nay, công tác lưu trữ cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có thiếu sót chưa lập hồ sơ địa Mặt khác số lượng hồ sơ yêu cầu đăng ký chấp nhiều, số lượng, trình độ lực cán đăng ký hầu hết kiêm nhiệm, không đồng nên việc chỉnh lý thông tin nội dung đăng ký chấp vào Sổ theo dõi biến động đất đai, Sổ địa khơng thực cách đầy đủ, thường xuyên, chưa phù hợp với quy định pháp luật Do đó, kiểm tra trực tiếp hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Lâm Đồng cho thấy, số trường hợp, thực đăng ký, cán đăng ký chứng nhận việc đăng ký vào Đơn mà không thực việc ghi thông tin việc chấp vào Sổ Địa Sổ theo dõi biến động đất đai Điều chưa phù hợp với quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTPBTNMT Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT 2.3 Giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác đăng ký chấp quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất Quy định cấp GCN cho tổ chức có đồng quyền sử dụng đất, cần nghiên cứu bổ sung quy định điều kiện để tạo sở pháp lý để tổ chức có điều kiện tiếp cận tốt nguồn vốn vay ngân hàng, việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai sở khắc phục bất cập, vướng mắc phát sinh, bước hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, yêu cầu cấp thiết cần nghiên cứu xây dựng sở liệu đăng ký quyền sử dụng đất thống nước, tạo điều kiện thuận tiện cho tổ chức dễ dàng tiếp cận thông tin đăng ký giao dịch bảo đảm Những quy định chưa phù hợp cần sửa đổi bãi bỏ: -Việc thu lệ phí giao dịch bảo đảm quy định mức thu trường hợp đăng ký Ví dụ: Một hợp đồng chấp 01 tổ chức gồm nhiều tài sản nhiều đơn vị hành có nhiều giấy chứng nhận, chứng nhiều đơn hay đơn lệ phí thu phí trường hợp chấp đất, đơn đăng ký… - Đối với phí lệ phí đăng ký xác định giá trị tài sản chấp ghi hợp đồng, không xác định theo lần đăng ký, nhiên có mức thấp mức cao Cải cách thủ tục hành lĩnh vực giao dịch bảo đảm, tạo thuận lợi tối đa cho đối tượng đăng ký chấp, rút ngắn thời hạn giải hồ sơ đăng ký, giúp tổ chức dễ dàng việc tìm hiểu, tiếp cận, thực đăng ký tìm hiểu thông tin giao dịch bảo đảm, tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước lĩnh vực Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành mạnh mẽ ứng dụng cơng nghệ thơng tin hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực công chức, viên chức người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng ký Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho mục tiêu tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất Nghị định số Trang 44 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai 83/2010/NĐ-CP thiết lập quy định pháp lý cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm giá trị pháp lý đơn yêu cầu đăng ký trực tuyến (khoản Điều 38), tài khoản đăng ký trực tuyến (Điều 39), hoạt động hệ thống đăng ký trực tuyến (Điều 40) Mặc dù, việc ứng dụng công nghệ thông tin chưa đươc thực Lâm Đồng Để khuyến khích phát triển sản xuất, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, Luật Đất đai cần bổ sung quy định sát với thực tế hồ sơ đăng ký thủ tục khác có liên quan Cần quan tâm đến thống văn luật để cán có trách nhiệm làm việc đăng ký dễ dàng xử lý vấn đề cách nhanh chóng đồng Bên cạnh việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất việc đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất cần quan tâm Nó liên quan đến thị trường bất động sản giá trị mà bất động sản mang lại không nhỏ Vấn đề quan trọng đặt phải tạo lập hệ thống hồ sơ pháp lý thống loại bất động sản quan quản lý chế tiếp cận thông tin dễ dàng minh bạch nhằm đáp ứng yêu cầu hoạt động phát triển thị trường bất động sản Luật Đăng ký bất động sản giai đoạn dự thảo chưa đưa vào thực tế Trang 45 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ nhà nước công nhận, người sử dụng đất có quyền đất tài sản đất khơng làm ảnh hưởng hủy hoại đất Người sử dụng đất khai thác giá trị đất đai cách chấp để lấy vốn đầu tư đất Trong đó, chấp QSDĐ, TSGLVĐ có ý nghĩa quan trọng việc huy động vốn kinh doanh tổ chức, kinh doanh thu lợi nhuận vừa sử dụng, khai thác hoa lợi từ mảnh đất Thời gian qua, nhà nước khơng ngừng đổi mới, bổ sung luật đất đai văn pháp luật có liên quan việc đăng ký chấp cho phù hợp với thực tế Tuy nhiên, phối hợp chưa đồng bộ, chưa chặt chẽ ngành nên ban hành nhiều văn áp dụng gặp nhiều khó khăn GCN QSDĐ chứng thư pháp lý quan trọng, người sử dụng đất mà xác nhận mối quan hệ tổ chức nhà nước, sở cho việc hợp pháp chứng nhận cho việc sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất nói chung, chấp giá trị quyền sử dụng đất nói riêng Tổ chức kinh tế phải có GCN QSDĐ đăng ký chấp.Vì vậy, thời gian qua tỉnh Lâm Đồng trọng đến công tác cấp GCN QSDĐ, cấp 3.712 GCN cho 1.594 tổ chức Từ tạo điều kiện cho tổ chức sử dụng đất đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ với thủ tục hành ngày đơn giản Trong thời gian qua, địa bàn tỉnh Lâm Đồng số lượng đăng ký chấp tăng lên rõ rệt từ năm 2005 đến ngày 30/06/2011, số lượng xóa chấp tỉnh nhiều Tổng hồ sơ trường hợp đăng ký 755 Điều cho thấy tổ chức ngày quan tâm tới công tác đăng ký chấp QSDĐ, TSGLVĐ Hoạt động đăng ký chấp góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế tỉnh, đời sống người dân ngày nâng cao, thu nhập tăng rõ rệt Việc đăng ký chấp giá trị QSDĐ, TSGLVĐ tỉnh Lâm Đồng diễn sôi động trước hoạt động đăng ký chấp hộ gia đình, cá nhân tỉnh Tuy nhiên bên cạnh đó, tổ chức gặp khó khăn: ▪ Việc sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm Hiện nay, thực thủ tục công chứng hợp đồng bảo đảm, số phòng cơng chứng u cầu ngân hàng phải sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm phòng cơng chứng khơng chấp nhận mẫu hợp đồng bảo đảm ngân hàng khách hàng thỏa thuận ▪ Về việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản hình thành tương lai Hiện nay, khách hàng có nhu cầu vay vốn ngân hàng muốn sử dụng tài sản bảo đảm hộ dự án xây dựng chung cư doanh nghiệp trúng thầu quyền sử dụng đất tham gia đấu thầu đồng thời muốn sử dụng mảnh đất làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng thực dự án Đây nhu cầu đáng khách hàng Tuy nhiên, ngân hàng lại gặp khó khăn việc ký hợp đồng chấp đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất Trang 46 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh  Ngành: Quản lý đất đai Kiến nghị Để khuyến khích phát triển sản xuất, tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn tín dụng, Luật Đất đai cần bổ sung quy định trường hợp Nhà nước có Quyết định giao đất, cho thuê đất, thực nghĩa vụ tài Nhà nước người sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất Về cấp GCN : Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần có đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo mẫu thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức thực quyền liên quan đến đất đai, đặc biệt quyền chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để nhanh chóng tiếp cận vốn vay từ tổ chức tín dụng, giúp quan hữu quan thực tốt chức quản lý nhà nước đất đai Về tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Trong giai đoạn nay, giải pháp nhằm thúc đẩy đầu tư, đơn giản hóa thủ tục hành việc ứng dụng mạnh mẽ công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước Do vậy, để hạn chế tượng tiêu cực hoạt động đăng ký chấp, Nhà nước cần đầu tư phát triển, tin học hóa hệ thống đăng ký, có đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp chủ động tiếp cận với hệ thống đăng ký Cần có chế sách phù hợp để quan đăng ký có đủ khả tài chính, sở vật chất, phương tiện nhân lực cho công tác ĐKGDBĐ Cụ thể địa phương phải đầu tư thêm máy móc, thiết bị, bổ sung nhân lực, đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ Cần xây dựng phần mềm quản lý thống tồn quốc để cơng tác ĐKGDBĐ thực thuận lợi có hiệu Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lý trình tự, thủ tục thực quyền chấp người sử dụng đất Pháp luật hành chấp quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy hoạt động tín dụng, giúp cho tăng trưởng kinh tế, xã hội Tuy nhiên, nhìn chung hạn chế định Do đó, quy định pháp luật cần tiếp tục rà sốt, nghiên cứu chỉnh sửa cho hồn thiện Tóm lại, để tạo sở pháp lý để tổ chức có điều kiện tiếp cận tốt nguồn vốn vay ngân hàng, việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai sở khắc phục bất cập, vướng mắc phát sinh, bước hồn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, yêu cầu cấp thiết Trang 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ths Lê Mộng Triết - Bài giảng môn Quản lý hành đất đai-Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm, TP Hồ Chí Minh Ths Dương Thị Tuyết Hà- Bài giảng Luật Đất Đai-Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm, TP Hồ Chí Minh Luật đất đai 2003 Luật Dân 2005 Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 nghị định phủ thi hành luật đất đai Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm Nghị Định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 Bộ Tư Pháp Bộ Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bão lãnh QSDĐ TSGLVĐ; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT 10 Thông tư liên tịch số 05/2007/BTP-BXD-NHNN Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên môi trường Ngân hàng nhà nước việc “Hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở” 11 Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT/BTP/BTNMT sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 12 Quyết định số 35/QĐ-UBND 25/09/2007 UBND Tỉnh Lâm Đồng việc thu phí đăng ký giao dịch bảo đảm tổ chức 13 Internet : - http:// www.google.come.vn - http:// luatvietnam.vn PHỤ LỤC ... đồng bào dân tộc thi u số 8%; Có 30% số xã đạt tiêu chí nơng thơn mới; Có 30 xã, phường, thị trấn, 75% tổ, thôn, dân phố 95% quan đạt danh hiệu văn hóa, 85% số hộ gia đình đạt danh hiệu gia đình... hoàn thi n Phương pháp chuyên gia: Trong trình nghiên cứu thi t cần đến trợ giúp chuyên gia chuyên ngành, ngành có liên quan đến hoạt động chấp QSDĐ TSGLVĐ Trang 19 SVTH: Nguyễn Thị Vân Anh ... xuất kinh doanh Để tận dụng khả vốn có mình, khả tiềm ẩn giá trị đất tài sản gắn liền với đất Công tác đăng ký chấp người quan tâm đến Bên cạnh thuận lợi cơng tác đăng ký chấp nhiều thi u xót khó