BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “TÌM HIỂU CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ SỰ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI – TP HỒ CHÍ MINH” SVTH MSSV LỚP KHÓA CHUYÊN NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA 07135116 DH07TB 2007 – 2011 QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ TUYẾT NGA “TÌM HIỂU CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ SỰ TÁC ĐỘNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CỦ CHI - TP HỒ CHÍ MINH” Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Văn Hải (Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh) Ký tên: ……………………………… - Tháng năm 2011- LỜI CẢM ƠN Xin chân thành biết ơn thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh tận tình truyền đạt trang bị kiến thức cho em thời gian học tập trường Chân thành ghi nhớ công ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản tận tình dạy bảo, trao dồi kiến thức, kinh nghiệm cho em suốt trình học tập Đặc biệt thầy Bùi Văn Hải tận tình hướng dẫn để em hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo phòng Tài Ngun Mơi Trường huyện Củ Chi chú, anh chị Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tạo điều kiện tốt cho em suốt thời gian thực tập Văn phòng Cảm ơn bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 33 trao đổi thông tin giúp em thực tốt đề tài Do kiến thức hạn chế số lĩnh vực định nên đề tài không tránh khỏi sai sót, kính mong q thầy bạn có đóng góp q báu chân tình Trên sở đó, em rút kinh nghiệm để hiểu biết thêm tác động sách tài lĩnh vực đất đai đến thị trường bất động sản, từ củng cố nâng cao kiến thức chun mơn Xin chân thành cảm ơn Sinh viên Nguyễn Thị Tuyết Nga TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Nga ,niên khóa 2007 – 2011, mã số sinh viên: 07135116, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài : “Tìm hiểu sách tài tác động đến thị trường bất động sản địa bàn huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh ” Giáo viên hướng dẫn: Ths Bùi Văn Hải , Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Huyện Củ Chi huyện ngoại thành nằm phía Tây Bắc TP.Hồ Chí Minh có tài nguyên đất đai phong phú, dồi thu hút mạnh đầu tư, tiến trình thị hóa diễn mạnh mẽ, theo mà thị trường bất động sản nhộn nhịp, sơi động Chính sách tài lĩnh vực đất đai phương tiện để Nhà nước quản lý điều tiết hoạt động thị trường bất động sản Đề tài nghiên cứu nội dung chủ yếu sau: nội dung khoản thuế phí, lệ phí khoản thu liên quan đến nhà, đất tình hình thực sách tài địa bàn huyện Củ Chi Từ nắm động thái người sử dụng đất trước thay đổi Nhà nước sách tài Bằng phương pháp nghiên cứu tài liệu, đề tài tiến hành nghiên cứu văn bản, Nghị định Thơng tư hướng dẫn liên quan đến sách tài đất đai kết hợp với việc sử dụng phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp để xử lý số liệu thực tế thu loại thuế thu từ đất, đồng thời tiếp thu tình hình thực tế Qua đó, thấy khoản thu liên quan đến đất tiền sử dụng đất có đóng góp nhiều có xu hướng giảm từ năm 2005 đến năm 2010 Nhà nước cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, cụ thể 55.737,08 triệu đồng năm 2005 25.012,18 triệu đồng vào năm 2010 Các khoản thu khác liên quan đến đất ngoại trừ thuế sử dụng đất nông nghiệp khoản thuế,phí, lệ phí có xu hướng tăng thể công tác quản lý ngày tốt hơn, bước kiểm soát hoạt động sử dụng, chuyển dịch bất động sản chủ thể Như vậy, qua kết cụ thể tình hình thực sách tài đất đai, đề tài xác định vấn đề tồn xung quanh sắc thuế mở hướng cần phải làm để củng cố, hồn thiện sách tài chính, hướng tới tạo lập thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh công khai MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý 13 I.2 Khái quát huyện Củ Chi 14 I.2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên .14 I.3 Nội dung, phương pháp nghiên cứu: .18 I.3.1 Nội dung nghiên cứu: 18 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 19 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 20 II.1 Khái quát tình hình phát triển kinh tế - xã hội huyện Củ Chi .20 II.1.1 Dân số lao động 20 II.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế: 21 II.1.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 24 II.1.4 Đánh giá chung ảnh hưởng điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến thị trường bất động sản 24 II.1.5 Thực trạng thị trường bất động sản địa bàn huyện Củ Chi 25 II.2 Chính sách tài đất đai phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung cụ thể huyện Củ Chi thời gian qua .25 II.2.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp: 25 II.2.2 Thuế nhà đất .28 II.2.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất 31 II.2.4 Các loại phí lệ phí 36 II.2.5 Các khoản thu liên quan đến nhà, đất 39 II.3 Đánh giá tác động sách tài thị trường bất động sản thời gian qua 45 II.3.1 Những kết đạt được: 45 II.3.2 Những vấn đề tồn tại: .47 II.4 Quan điểm hồn thiện sách tài lĩnh vực đất đai góp phần quản lý phát triển thị trường BĐS Việt Nam 48 II.4.1 Mục tiêu, quan điểm quản lý thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới 48 II.4.2 Một số giải pháp hồn thiện sách tài để phát triển thị trường bất động sản 49 KẾT LUẬN 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 54 DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Các đơn vị hành huyện Củ Chi 15 Bảng 2: Các nhóm đất địa bàn Huyện 18 Bảng 3: Tình hình dân số theo đơn vị hành xã 21 Bảng 5: Tình hình thu thuế sử dụng đất nơng nghiệp giai đoạn 2000- 2002 26 Bảng 6: Tình hình thu thuế nhà, đất năm 2005- 2010 29 Bảng 7:Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất địa bàn Huyện 32 Bảng 8: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng thị trấn 20 xã địa bàn huyện Củ Chi 33 Bảng 9: Tình hình thực thu lệ phí trước bạ nhà, đất địa bàn Huyện 38 Bảng 10: Kết thu tiền thuê đất từ năm 2005 đến 2010 41 Bảng 11:Tình hình thu tiền sử dụng đất 43 Bảng 12:Tình hình thu tiền sử dụng đất 44 Bảng 13: Kết khoản thuế thu từ đất địa bàn huyện Củ Chi từ 2005- 2010 46 DANH SÁCH CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Củ Chi Error! Bookmark not defined Biểu đồ 1: Cơ cấu ngành kinh tế địa bàn huyện Củ Chi năm 2005- 2010 22 Biểu đồ 2: Kết thu thuế nhà, đất địa bàn H.Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 29 Biểu đồ 3: Kết thu thuế CQ địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 32 Biểu đồ 4: Kết thu LPTB địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 38 Biểu đồ 5: Kết thu tiền thuê đất địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 41 Biểu đồ 6: Kết thu TSDĐ địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2000- 2003 43 Biểu đồ 7: Kết thu TSDĐ địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 45 DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT BĐS TN – MT : : Bất động sản Tài nguyên – Môi trường CN- TTCN CQ GCNQSDĐ LPTB SDĐNN TPHCM Tr.đồng TSDĐ TM – DV UBND XHCN VPĐKQSDĐ : : : : : : : : : : : : Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Chuyển quyền Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Lệ phí trước bạ Sử dụng đất nơng nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh Triệu đồng Tiền sử dụng đất Thương mại – dịch vụ Ủy ban nhân dân Xã hội chủ nghĩa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản nước ta non trẻ đóng góp phần khơng nhỏ vào trình phát triển xã hội, thúc đẩy q trình đại hóa thị hóa nước ta đáp ứng nhu cầu nhà nhu cầu thẩm mỹ nhà cộng đồng dân cư Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu tư, đáp ứng yêu cầu xúc nhân dân cải thiện chổ Do đó, phát triển thị trường bất động sản trở thành mục tiêu quan trọng kinh tế nước ta Nhà nước áp dụng nhiều sách, sách tài có vai trò quan trọng Huyện Củ Chi huyện ngoại thành, nằm trục quy hoạch phát triển Thành phố theo hướng Tây Bắc Huyện Củ Chi có vị trí thuận tiện nối liền với khu trung tâm thành phố qua Quốc lộ 22 (Đường Xuyên Á) Trong năm qua, bên cạnh kết đạt chuyển dịch cấu kinh tế nông nghiệp địa bàn, huyện Củ Chi bước chuyển dịch theo hướng phát triển công nghiệp dịch vụ Ngày nay, huyện Củ Chi có hoạt động thực tế thu hút nhiều nhà đầu tư vào Huyện, làm cho nguồn cung bất động sản dần tăng theo bất động sản địa bàn Huyện có hướng tăng lên Với diện tích đất lớn, tình hình nhà đất phạm vi Huyện ln có biến động mạnh mẽ, đặc biệt kinh tế thị trường, đất đai có giá trị cao nên việc giao dịch mua bán nhà đất diễn thường xuyên, liên tục Tuy nhiên, thị trường bất động sản chưa phát triển đồng bộ, nhiều bất ổn, nhạy cảm với tác động xung quanh như: thị trường chứng khốn, sách vĩ mơ tài nhà nước, vốn đầu tư nước ngoài… trao đổi, giao dịch diễn thị trường mang tính tự phát Tình hình phát triển thị trường bất động sản chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách Nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới người dân Vì vậy, việc tìm hiểu đưa giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản nói chung địa bàn huyện Củ Chi nói riêng phát triển ổn định, ngày hồn thiện điều cấp thiết Xuất phát từ vấn đề cấp thiết tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu sách tài tác động đến thị trường bất động sản địa bàn huyện Củ Chi – Tp.Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu: - Khái qt hóa sách tài áp dụng thị trường bất động sản - Thực trạng tác động việc thực sách tài thị trường bất động sản địa bàn huyện Củ Chi - Đánh giá kết đạt hạn chế sách tài chính, đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện sách tài đất đai quản lý thị trường bất động sản Huyện Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Các khoản thuế, lệ phí khoản thu liên quan đến đất - Phạm vi nghiên cứu: Những quy định tài Nhà nước liên quan đến bất động sản giao dịch bất động sản từ năm 2005 đến 2010 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga Thời gian nghiên cứu: Từ tháng đến tháng năm 2011 Ý nghĩa thực tiễn vấn đề nghiên cứu: Việc chuyển đổi kinh tế sang kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước đòi hỏi ta phải quản lý phát triển thị trường bất động sản, đồng thời coi phận kinh tế thị trường thống phát triển Trên thực tế, thời gian qua thị trường bất động sản nước ta có nhiều biến động, đợt “sốt” đất kéo dài lan rộng, tình trạng lấn chiếm đất cơng, mua bán đất trao tay.v.v diễn phổ biến Điều gây khó khăn cho việc quản lý đất đai Nhà nước, đặc biệt việc quản lý nguồn thu từ đất Do vậy, đề tài mô tả nêu lên tác động sách tài thị trường bất động sản địa bàn huyện Củ Chi nhằm đưa giải pháp để hồn thiện sách tài quản lý thị trường bất động sản huyện Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học Lý thuyết chung bất động sản a Khái niệm bất động sản - Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: + Đất đai + Nhà + Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định - Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại cho động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản b Đặc điểm bất động sản - Tính cá biệt khan hiếm: Đặc điểm BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ… Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt - Tính lâu bền: Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị hủy hoại, trừ có thiên tai, xói lở,vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính lâu bền bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng - Tính chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kất cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến - Chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật Nhà nước ban hành hoạt động lĩnh vực kinh tế - văn hóa- xã hội: Do đất đai tài sản quan trọng quốc gia, phải chịu chi phối nhà nước nhằm làm giảm tác động xấu đến kinh tế, phát huy nguồn lực có từ thị trường BĐS Bên cạnh đó, BĐS nằm không gian định nên chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống cộng đồng dân cư khu vực Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga phương, UBND cấp tỉnh định đơn giá thuê đất tối đa không hai lần, tức đơn giá thuê đất cao 3% giá đất UBND cấp tỉnh ban hành + Đối với đất vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sử dụng làm mặt sản xuất kinh doanh dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh định đơn giá thuê đất tối thiểu 0,5lần, tức đơn giá thuê đất thấp 0,75% giá đất UBND tỉnh ban hành… Như sách thu tiền thuê đất hành có tính đến điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn hộ nông dân - Tác động tiền thuê đất + Ta thấy trường hợp bất động sản đất thuê giá thỏa thuận giao dịch BĐS phụ thuộc vào hình thức trả tiền thuê đất thời hạn thuê đất + Trước ngày 1/7/2004 có hình thức trả tiền th đất, trả lần cho thời gian thuê, trả tiền thuê trước cho nhiều năm, trả hàng năm Sau Luật Đất Đai năm 2003 đời quy định có hình thức trả tiền th đất, trả lần cho thời gian thuê trả hàng năm Đối với trường hợp trả tiền thuê đất cho nhiều năm trước ngày 1/7/2004 mà thời hạn cho thuê đất trả tiền lại năm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê với tài sản gắn liền đất + Đối với hình thức trả tiền thuê đất cho thời gian thuê người sử dụng đất có quyền đất tài sản đất, quyền: chuyển nhượng, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh chấp, góp vốn + Đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm người sử dụng đất khơng thực quyền đất có quyền tài sản đất, cụ thể quyền: bán, chấp, bảo lãnh chấp, góp vốn + Như phân tích trên, giao dịch thị trường BĐS thực chất giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu, sử dụng Vì vậy, thấy giá BĐS đất thuê cao hay thấp phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có quyền đất tài sản đất hay không Đồng thời giá BĐS loại phụ thuộc vào khoảng thời gian th lại nhiều hay ít, thời gian th lại q người nhận chuyển nhượng, đặc biệt với đối tượng doanh nghiệp, khơng n tâm đầu tư lâu dài khơng biết cách chắn cách xử lý sau thời hạn thuê đất kết thúc - Tình hình thực cho thuê đất địa bàn huyện Củ Chi + Nằm quy hoạch phát triển khu đô thị Tây Bắc TP.HCM, Huyện Củ Chi tập trung khu, cụm khu công nghiệp lớn Thành Phố địa bàn thu hút đầu tư mạnh Tình hình đầu tư địa bàn Huyện thời gian qua không ngừng tăng kéo theo nhu cầu việc SDĐ ngày nhiều Thuê đất hình thức mà nhà đầu tư chọn lựa để Nhà nước giao quyền sử dụng đất, đặc biệt đối tượng đầu tư nước hình thức chọn lựa Trang 40 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga Bảng 10: Kết thu tiền thuê đất từ năm 2005 đến 2010 Năm Diện tích Số thu tiền thuê thuê đất (m2) đất (tr.đồng) 2005 2.283.388 537,33 2006 2.408.715 753,02 2007 7.324.024 2.823,08 2008 7.815.320 3.198,38 2009 7.992.421 3.213,51 2010 10.187.109 5.472,11 (Nguồn Chi Cục Thuế huyện Củ Chi) + Huyện Củ Chi có quỹ đất lớn để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, ngồi việc chuyển mục đích phần diện tích đất nơng nghiệp Huyện phát triển thêm quỹ đất chưa sử dụng Để tiết kiệm chi phí sản xuất, tổ chức, cá nhân lựa chọn hình thức thuê đất để SDĐ thay nhận chuyển nhượng hay xin giao đất, riêng tổ chức, cá nhân nước ngồi bắt buộc phải th đất để sử dụng đất Củ Chi địa bàn có điều kiện kinh tế tương đối khó khăn nằm danh mục địa bàn khuyến khích đầu tư nước theo Quyết định 189/2000/QĐ-BTC Bộ tài Quyết định quy định việc thu tiền thuê đất trường hợp đầu tư nước ngồi Theo đó, tổ chức, cá nhân nước nngoài đầu tư địa bàn huyện Củ Chi có nhu cầu thuế đất sản xuất kinh doanh miễn năm tiền thuê đất phải nộp kể từ ngày xây dựng hoàn thành đua dự án vào hoạt động Nhờ sách thu hút đầu tư nước ngoài, từ năm 2005 đến diện tích đất cho thuê địa bàn huyện Củ Chi liên tục tăng qua năm Diện tích đất cho thuê qua năm 1.200 1.019 1.000 732 782 799 2005 2006 2007 2008 2009 2010 800 600 400 228 241 200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Năm Biểu đồ 5: Kết thu tiền thuê đất địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2005- 2010 Trang 41 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga + Năm 2007 năm sau Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại Quốc Tế (WTO), năm thực thu tiền thuê đất theo Quyết định số 107/QĐ-UB Các trường hợp thuê đất thực thu tiền thuê đất hàng năm Tình hình đầu tư địa bàn Huyện năm tăng mạnh, để tiết kiệm chi phí sản xuất, đa số nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất thay nhận chuyển nhượng xin giao đất, mà tình hình th đất địa bàn huyện Củ Chi năm 2007 có tăng lên đột biến diện tích số thuế phải nộp + Năm 2010 số tiền thuê đất tăng cao áp dụng Nghị định 121/2010/NĐ-CP với đơn giá thuê đất 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê UBND Tỉnh, Thành Phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, tăng 1% so với trước b Tiền sử dụng đất: - Chính sách thu tiền sử dụng đất Nhà nước ta thời gian qua Theo quy định Luật đất đai đất đai tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, Nhà nước giao quyền sử dụng cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Đồng thời để có quyền sử dụng đất theo quy định Nhà nước người sử dụng đất phải thực đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà nước nộp khoản thu liên quan đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…Trong tất khoản thu này, tiền sử dụng đất khoản nghĩa vụ tài nặng mà người sử dụng đất phải thực Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước trường hợp sau: + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất + Chuyển mục đích sử dụng đất + Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất + Cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất + Thu tiền sử dụng đất đất xây dựng khu công nghiệp, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế Nhằm mục đích điều tiết hoạt động sử dụng đất có hiệu quả, kế hoạch, quy hoạch, hạn chế tùy tiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất trái phép… Nhà nước ban hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 việc thu tiền sử dụng đất Theo đó, xác định tiền sử dụng đất giá đất, diện tích thời hạn sử dụng đất: + Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất diện tích đất Nhà nước giao, phép chuyển mục đích sử dụng, chuyển từ hình thức th đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giá đất tính thu tiền sử dụng đất giá đất theo mục đích sử dụng đất giao thời điểm giao đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định Chính phủ + Thời hạn sử dụng đất xác định theo định giao đất, định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định gia hạn sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tình hình thực việc thu tiền sử dụng đất qua thời kỳ tác động sách đến thị trường bất động sản Trang 42 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga + Ở Củ Chi giai đoạn trước có luật đất đai ban hành, người sử dụng đất làm hợp thức hóa nhà, đất ngày tăng nhu cầu tham gia giao dịch thị trường bất động sản khoản tiền sử dụng đất phải nộp lúc theo mức giá quy định chưa cao Bảng 11:Tình hình thu tiền sử dụng đất Năm Số thuế Số thuế Số đơn vị Số thuế phải miễn giảm thực thu nộp (tr.đồng) nộp thuế (tr.đồng) (tr.đồng) 2000 394 19.446,23 5.369,44 14.076,79 2001 421 16.331,76 469,33 15.862,43 2002 623 43.278,74 7.351,21 35.927,53 2003 899 50.653,02 7.754,34 42.898,68 (Nguồn: Chi Cục Thuế huyện Củ Chi) + Số người làm hợp thức hóa tăng cao từ khoảng năm 2000-2003 xuất phát từ chỗ nhận thức người dân nâng cao, cộng thêm yếu tố việc tính tiền sử dụng đất dựa khung giá theo quy định lúc thấp, phận lớn người dân có thừa khả hồn tất đủ khoản nghĩa vụ tài để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Triệu đồng 60.000,00 50.653,02 50.000,00 43.278,74 2000 40.000,00 2001 30.000,00 2002 20.000,00 19.446,23 2003 16.331,76 10.000,00 0,00 2000 2001 2002 2003 Năm Biểu đồ 6: Kết thu TSDĐ địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2000- 2003 + Đến 03/12/2004 ban hành Nghị định 198/2004/NĐ-CP việc thay Nghị định 38/2000/NĐ-CP với nhiều chi tiết đầy đủ rõ ràng sách thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, vấn đề thu tiền sử dụng đất Nghị định 198/2004/NĐ-CP khơng có quy định việc cho phép ghi nợ nghĩa vụ tài xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu Bên cạnh số vướng mắc cần tháo gỡ Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai Một Trang 43 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga vấn đề vướng mắc lớn mà Nghị định 17/2006/NĐ-CP làm vấn đề thu tiền sử dụng đất, Nghị định 17/2006/NĐ-CP cho phép hộ gia đình, cá nhân ghi nợ tiền sử dụng đất không quy định rõ thời hạn tối đa ghi nợ Có thể nói, Nghị định 17/2006/NĐ-CP có tháo gỡ khó khăn vốn cá nhân, hộ gia đình ghi nợ tiền vô thời hạn xin xấp quyền sử dụng đất tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thời điểm thu tiền sử dụng đất theo tiến độ giao đất theo dự án xét duyệt Như vậy, nhà đầu tư chưa hỗ trợ vốn cho chậm nộp thời gian cụ thể đó, chưa có chế độ giảm tiền sử dụng đất nhà đầu tư nộp nhanh nộp lần để khuyến khích nhà đầu tư Hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP sửa đổi số điều thơng qua Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 (có hiệu lực ngày 01/03/2011) nhằm bổ sung thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất điều chỉnh mức giá thu tiền sử dụng đất sát với thực tế hơn.Cụ thể: o Về thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất, Nghị định 120/2010/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân chưa có khả tài chính, có nguyện vọng ghi nợ tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất cho ghi nợ với thời hạn tối đa năm Trong năm ghi nợ tiền sử dụng đất, số tiền phải nộp tính theo giá đất thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sau năm ghi nợ chưa trả hết tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền theo giá thời điểm trả nợ Đối với trường hợp ghi nợ trước 01-03-2011 mà chưa toán nợ cho phép ghi nợ tối đa không năm kể từ ngày 01-03-2011 o Về giá đất thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đươc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giá đất UBND cấp tỉnh quy định; giá đất UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với chuyển nhượng thực tế UBND tỉnh vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường để định giá đất cụ thể cho phù hợp Bảng 12:Tình hình thu tiền sử dụng đất Năm Số đối Số thuế Số thuế tượng nộp phải nộp (tr.đồng) (tr.đồng) thuế 2004 7.811 57.465,24 27.624,98 2005 3.227 60.692,15 21.634,56 2006 2.012 21.856,83 17.413,13 2007 1.306 26.919,72 23.608,80 2008 738 38.312,20 25.431,73 2009 700 49.332,67 26.629,86 2010 533 27.332,54 25.012,18 (Nguồn: Chi Cục Thuế huyện Củ Chi) + Qua bảng cho thấy từ năm 2006 trở số đối tượng nộp thuế giảm nhiều nguyên nhân đời Nghị định 17/2006/NĐ-CP Nghị định 120/2010/NĐ-CP quy định việc cho phép người dân ghi nợ tiền sử dụng đất Trang 44 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga Điều làm giảm bớt gánh nặng tài cho người dân nhiều tiền sử dụng đất khoản nghĩa vụ tài nặng + Kết thu tiền sử dụng đất Huyện từ năm 2004- 2010 thể qua biểu đồ sau: Triệu đồng 70000 60000 57.465,24 60.692,15 49.332,67 50000 40000 38.312,20 30000 20000 10000 2004 2005 21.856,83 2006 2007 2008 2009 2010 27.332,54 26.919,72 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Năm Biểu đồ 7: Kết thu TSDĐ địa bàn huyện Củ Chi giai đoạn 2004- 2010 II.3 Đánh giá tác động sách tài thị trường bất động sản thời gian qua II.3.1 Những kết đạt được: - Để tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, Nhà nước phải thừa nhận vai trò tất yếu thị trường BĐS nên với việc tạo lập khuôn khổ pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường BĐS, Nhà nước liên tục ban hành hồn thiện sách tài lĩnh vực đất đai nhằm quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Chính sách tài lĩnh vực đất đai góp phần vào việc quản lý phát triển thị trường BĐS nét sau: - Thông qua việc thực sắc thuế mặt Nhà nước nắm tình hình sử dụng đất đai chuyển dịch BĐS kinh tế Trên sở đó, Nhà nước tăng cường chức kiểm tra, kiểm soát hoạt động thị trường BĐS, phát việc làm sai trái, vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân việc sử dụng chuyển nhượng đất đai làm tác động xấu đến thị trường BĐS , giảm thiểu tình trạng đầu - Góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hồn thành thủ tục giấy tờ liên quan đến BĐS Nhờ có việc triển khai sắc thuế lĩnh vực đất đai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thấy cần thiết phải hoàn thiện Trang 45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đây yêu cầu thiếu hàng hóa giao dịch thị trường BĐS Khi mà BĐS đầy đủ thủ tục pháp lý tăng lên thúc đẩy thị trường BĐS thức hoạt động mạnh mẽ - Các sắc thuế góp phần khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cách tiết kiệm có hiệu sở cung ứng thêm hàng hóa cho thị trường BĐS - Thơng qua việc ban hành, triển khai quản lý chặt chẽ sắc thuế thực tế, đối tượng sử dụng đất phải tính tốn đến hiệu việc nắm giữ sử dụng đất phù hợp với nhu cầu khả tài Đối với diện tích khơng cần sử dụng sử dụng hiệu khơng cao chuyển nhượng cho người khác, cho thuê lại trả lại cho Nhà nước để tránh phải thực nghĩa vụ thuế Điều mặt hạn chế việc sử dụng lãng phí bất động sản mặt khác tăng lượng cung bất động sản cho thị trường Về mặt Nhà nước, thông qua việc kê khai đăng ký nộp thuế tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm trạng biến động đất đai để từ có biện pháp quản lý điều tiết thị trường bất động sản cho phù hợp phát triển - Thông qua nguồn thu từ thuế, khoản thu liên quan đến BĐS bù đắp phần chi phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng cho địa phương, tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS - Tuy Nhà nước chưa thu đầy đủ từ giao dịch thực tế thị trường khoản thuế thu đóng góp lớn vào việc đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển quỹ BĐS nói riêng phát triển kinh tế- xã hội nói chung Bảng 13: Kết khoản thuế thu từ đất địa bàn huyện Củ Chi từ 2005- 2010 Các loại thuế thu Năm TSDĐ Thuế CQ LPTB Thuê đất Thuế nhà, đất Tổng 2005 21.634,56 6.700,392 6.700,392 537,33 1.083,33 63.705,68 2006 17.413,13 6.417,805 6.417,805 753,02 1.151,13 10.717,03 2007 23.608,80 8.224,534 8.224,534 2.823,08 1.149,30 50.078,81 2008 25.431,73 9.157,624 9.157,624 3.198,38 1.567,33 40.784,41 2009 26.629,86 11.561,487 11.561,487 3.213,51 1.594,84 54.875,56 2010 25.012,18 11.932,395 11.932,395 5.472,11 1.682,18 35.468,58 (Nguồn Chi Cục Thuế huyện Củ Chi) - Khoản thuế thu từ đất địa bàn huyện Củ Chi đóng góp phần đáng kể vào ngân sách Nhà nước giúp giải nhiệm vụ chi tiêu không ngừng tăng lên qua năm Chính sách tài đất đai Nhà nước bước điều chỉnh, thay đổi để theo kịp giải vấn đề vướng mắc thực tiễn, đồng thời cải cách hành theo hướng đơn giản hóa thủ tục, giảm tối đa thời gian làm thủ tục giải đáp vướng mắc thuế cho đối tượng nộp thuế tạo điều kiện Trang 46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga nhiều cho người dân thực nghĩa vụ tài với Nhà nước Những điều góp phần làm tăng dần khoản thuế thu từ đất đai II.3.2 Những vấn đề tồn tại: Chính sách thuế, phí, lệ phí - Hệ thống thuế lĩnh vực BĐS chưa thực đầy đủ chức quản lý, kiểm soát việc nắm giữ chuyển dịch BĐS Điều nhìn thấy thơng qua thị trường giao dịch “ngầm” BĐS rầm rộ dẫn đến việc thất thu thuế khơng tránh khỏi, ước tính hàng ngàn tỷ đồng năm Việc thất thu thuế làm kéo theo việc kiểm soát đất đai thị trường BĐS bị hạn chế Do việc kiểm soát đất đai nên việc chiếm dụng bất hợp pháp đất đai không giấy tờ xãy phổ biến, nhiều diện tích đất sử dụng khơng phải tốn chi phí gì, nhiều trường hợp muốn đóng thuế quyền địa phương khơng biết phải thu thuế diện tích khơng giấy tờ Khi thị trường sơi động, đất đai khơng có giấy tờ hợp pháp lại tung vào thị trường khơng thể giao dịch thức được, thị trường bất động sản phi thức lại tiếp tục nhộn nhịp, tác động xấu đến thị trường BĐS mà Nhà nước khơng thể kiểm sốt thời gian qua - Cách tính thuế hệ thống thuế liên quan đến BĐS nhiều bất cập việc áp thuế suất thuế sử dụng đất nông nghiệp giá thóc thu tiền theo giá thóc thị trường Trong tiến trình thị hóa nay, giá đất ln có xu hướng tăng lên, có giai đoạn tăng đột biến làm cho mức động viên từ thuế đất thuế sử dụng đất nông nghiệp không phù hợp Điều làm cho cơng cụ thuế khơng nhiều tác dụng việc điều tiết cách kịp thời trường hợp giá BĐS thị trường thay đổi đột xuất Mặt khác, thuế nhà đất lại dựa sở thuế nông nghiệp nên kéo theo nhiều hạn chế không phù hợp thực tế; thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định nhiều thiếu sót, nhiều đối tượng phải nộp thuế lại khơng phải đóng thuế; việc xác định hạng đất để tính thuế chưa có sở khoa học thuyết phục Vì vậy, nói hệ thống thuế chưa thật cơng cụ góp phần vào việc sử dụng đất có hiệu quả, chống đầu đất bình ổn thị trường Chính sách khoản thu liên quan đến đất - Giá đất xác định chưa hợp lý nên làm thất thoát nhiều khoản thu - Cách thức thu khoản thu nhiều bất hợp lý Chính sách tài hỗ trợ phát triển thị trường BĐS - Giá đất theo quy định thấp giá thực tế nên khó khăn cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng, làm thất thu ngân sách Nhà nước - Chưa tạo lập khu tái định cư trước thu hồi đất - Nhà nước chưa có nhiều biện pháp hỗ trợ cho nhà đầu tư việc đền bù giải phóng mặt - Các quy định cho sách nhà cho người thu nhập thấp phát sinh nhiều vướng mắc, chưa có nhiều ưu đãi khuyến khích doanh nghiệp nhiệt tình tham gia Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga II.4 Quan điểm hoàn thiện sách tài lĩnh vực đất đai góp phần quản lý phát triển thị trường BĐS Việt Nam II.4.1 Mục tiêu, quan điểm quản lý thị trường BĐS Việt Nam thời gian tới Mục tiêu: Mục tiêu phát triển thị trường BĐS Việt Nam phát triển thị trường lành mạnh, ổn định, khai thác, sử dụng hiệu nguồn lực tài từ BĐS góp phần tăng nguồn vốn cho xã hội đẩy nhanh trình phát triển kinh tế đất nước Cụ thể: - Phát triển thị trường BĐS thức lớn mạnh toàn diện, phát huy tối đa nguồn lực từ BĐS, tránh lãng phí đất đai, tạo giá trị gia tăng cho bđs - Thu hút khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS, phát huy vai trò BĐS kinh doanh - Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát hoạt động thị trường BĐS nhằm hạn chế hoạt động ngầm thị trường phi thức, tình trạng tự phát đầu BĐS Để góp phần đạt mục tiêu đó, sách tài thị trường BĐS thời gian tới phải đáp ứng yêu cầu: thật công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý kích thích thị trường BĐS phát triển, khơng đặt nặng tăng thu từ BĐS cho ngân sách Nhà nước nguồn thu tăng từ nguồn khác hoạt động hiệu BĐS mang lại Quan điểm: - Hệ thống thuế lĩnh vực đất đai phải thực chức quản lý chặt chẽ đất đai giao dịch thị trường BĐS Thuế công cụ quản lý Nhà nước kinh tế, hệ thống thuế nhiều bất cập, thiếu sót gây thất thu thuế, Nhà nước quản lý đất đai hoạt động thị trường BĐS Khi mà không quản lý bất động sản, ngồi việc thất thu thuế Nhà nước khơng thể quản lý điều tiết thị trường BĐS Do đó, hệ thống thuế liên quan đến BĐS phải tiến đồng thời với sách đổi đất đai, thực chức quản lý chặt chẽ đất đai giao dịch thị trường BĐS - Hệ thống thuế phải kích thích việc sử dụng đất đai hợp lý có hiệu quả, đảm bảo cơng bằng, bình đẳng khuyến khích tất thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS + Việc xác định sắc thuế lĩnh vực đất đai, đối tượng áp dụng sắc thuế mức thuế suất áp dụng sắc thuế có vai trò vơ quan trọng việc khai thác, sử dụng có hiệu loại BĐS, đặc biệt BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế- xã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa- đại hóa đất nước Khi đó, thuế góp phần chống đầu bất hợp pháp điều tiết cung, cầu BĐS kinh tế + Để kích thích việc sử dụng hợp pháp có hiệu đất đai, sắc thuế cần phải thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS vừa đáp ứng cho nhu cầu trước mắt vừa đảm bảo phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế tương lai Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga - Hệ thống thuế phải thể công cụ chống hoạt động đầu cơ, giao dịch bất hợp pháp, điều tiết cung cầu hàng hóa BĐS để giữ bình ổn thị trường đặt mối quan hệ với thị trường khác, đặc biệt thị trường vốn + Thuế công cụ điều tiết vĩ mơ Nhà nước, hồn thiện thuế lĩnh vực đất đai phải đảm bảo cho Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết, kiểm sốt, bình ổn thị trường BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản Hệ thống thuế phải đảm bảo thị trường BĐS hoạt động cách công khai, minh bạch, hạn chế tiến tới xóa bỏ thị trường BĐS khơng thức, đảm bảo tính cơng việc nắm giữ chuyển dịch bất động sản + Ngồi thơng qua hệ thống thuế lĩnh vực đất đai, Nhà nước động viên phần thu nhập người sử dụng chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước để Nhà nước đầu tư vào chương trình hỗ trợ nhà cho người nghèo bù đắp chi phí Nhà nước việc đầu tư vào sở hạ tầng phục vụ phát triển hàng hóa bất động sản II.4.2 Một số giải pháp hồn thiện sách tài phát triển thị trường BĐS Áp dụng thuế tài sản - Cần áp dụng thuế tài sản đối tượng sở hữu nhiều nhà, đất mức độ hợp lý nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời phương thức điều tiết đối tượng có thu nhập cao, làm cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình cảm thấy công nghĩa vụ nộp thuế cho đối tượng - Đánh thuế tài sản theo mức lũy tiến người sở hữu nhiều nhà đất biện pháp ngăn chặn nạn đầu đất đai Không mua, bán đất chịu thuế mà bất người sở hữu nhiều đất (kể đất không sản xuất kinh doanh) phải chịu thuế tài sản theo mức lũy tiến - Biện pháp đánh thuế có lợi, thị trường bất động sản có biến động khơng lợi cho thị trường vốn sản xuất kinh doanh Chính phủ điều chỉnh mức thuế tài sản Loại thuế áp dụng cho sở hữu quyền sử dụng đất nhằm tránh tượng đầu đất, đồng thời công cụ hữu hiệu để Chính phủ kiểm sốt giá đất Qua đó, giúp khắc phục khan đất giả tạo, doanh nghiệp dễ dàng việc tìm mặt sản xuất kinh doanh - Tuy nhiên, nhiều người dân chưa có nhận thức nghĩa vụ đóng thuế mình, thuế tài sản bước đầu gây nên tam lý e ngại, tránh né, đời sống người dân có nhiều xáo trộn, khơng nghiên cứu kỹ để đưa quy định quán đồng với sách tài khác ảnh hưởng xấu đến tồn xã hội Cần có mức thuế suất hợp lý cho sắc thuế này, mức thuế suất phải có phân biệt tài sản phục vụ nhu cầu sống người, tài sản phục vụ mục đích đầu dựa vào yếu tố thời gian nắm giữ tài sản sau mua Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất thành sắc thuế riêng Tách thuế chuyển mục đích sử dụng đất khỏi thuế chuyển quyền sử dụng đất để quản lý quỹ đất chặt chẽ hơn, người sử dụng chủ động việc chuyển mục đích sử dụng đất để nâng cao hiệu sử dụng Thực chất việc chuyển mục đích sử dụng đất tạo thu nhập cao diện tích sử dụng, việc điều tiết phần thu nhập tăng thêm hợp lý tăng thu cho ngân sách Nhà nước Mức thuế Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga suất cho sắc thuế cần phân thành nhiều mức ứng với khoảng thời gian chuyển mục đích sử dụng (10 năm, 50 năm, vĩnh viễn) Việc chuyển mục đích sử dụng lâu dài mang lại giá trị lợi ích lớn từ việc chuyển mục đích sử dụng cần đinh thuế suất cao việc chuyển mục đích sử dụng ngắn hạn Bổ sung hoàn thiện quy định sắc thuế liên quan đến BĐS - Cần có quy định thu thuế hành vi chuyển quyền sử dụng đất góp vốn, góp cổ phần quyền sử dụng đất, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê với mức thuế suất phù hợp tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, chống thất thoát thuế chuyển quyền sử dụng đất, vừa bắt buộc người nắm giữ quyền sử dụng đất phải cố gắng làm cho đất sinh lợi để thực nghĩa vụ thuế, tạo điều kiện sử dụng đất có hiệu hơn, thúc đẩy thị trường BĐS sôi động - Đối với bất động sản tăng giá trị hưởng lợi ích từ việc đầu tư Nhà nước mở đường giao thông trọng điểm, cải tạo mơi trường, cơng trình cơng cộng lớn… phát sinh việc chuyển nhượng BĐS cần có quy định thu thuế bổ sung cho việc tăng giá trị BĐS sau cơng trình hồn thành nhằm đảm bảo phân bổ lợi ích công xã hội thu lại phần chi phí đầu tư cho ngân sách Nhà nước Việc thu thuế bổ sung góp phần ổn định thị trường bất động sản vừa làm cho đất sử dụng hiệu Các giải pháp bổ trợ sách tài phát triển thị trường BĐS - Luật pháp: + Luật lệ tốt phải tạo tin tưởng, hợp tác phát triển quyền doanh nghiệp- người dân để phát triển Chắc chắn muốn thu hút nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường BĐS pháp luật đất đai phải đầy đủ, minh bạch tiếp tục chồng chéo, quy định lại phủ định quy định + Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, đề sách liên quann đến đất đai phù hợp nhất, cải cách tính giảm thủ tục hành pháp lý để giải nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà, phê duyệt triển khai dự án đầu tư tạo nhiều hàng hóa với đầy đủ tính pháp lý, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS thức phát triển Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng việc bình ổn thị trường BĐS - Cơ chế quản lý: + Nhà nước cần phải xem xét đổi phân công, phân cấp quan mà chức hoạt động có liên quan đến phận cấu thành BĐS, liên quan đến giao dịch BĐS Mỗi quan cấp Nhà nước phải thực phân công theo chức năng, nhiệm vụ quyền hạn mình, khơng có chồng chéo chức năng, quyền hạn Bộ ngành với Bộ ngành khác có liên quan đến BĐS, gây khó khăn cho doanh nghiệp người dân + Về hoạt động giao dịch BĐS thị trường, Nhà nước cần thực quản lý giao dịch tinh thần: Chính quyền khơng nên can thiệp sâu vào mối quan hệ dân người dân với nhau, doanh nghiệp với nhau, doanh nghiệp với người dân Hãy để doanh nghiệp người dân tự chịu trách nhiệm trách nhiệm trang giao dịch dân theo quy định Bộ luật dân Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga - Giải pháp giá đất Giá đất vấn đề quan tâm bàn cãi nhiều nhất, giá đất tính thuế liên quan đất đai, hay tiền thuê đất, tiền đền bù đất bị thu hồi… tức ảnh hưởng mạnh đến nghĩa vụ lợi ích kinh tế cá nhân, tổ chức hoạt động liên quan đến BĐS Việc xác định giá đất nhanh chóng, xác, hợp lý sát với giá thị trường yêu cầu vô quan trọng nay, nhằm xóa bỏ tình trạng lãng phí đất đai, thu hẹp chênh lệch giá Nhà nước giá thực tế thời gian qua, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển tích cực + Về dài hạn, để xác định giá đất xác theo sát giá thị trường cần phải xây dựng hệ thống thông tin lưu trữ tồn thơng số đất đai thị trường địa phương mức sinh lợi đất đai vị trí thuận lợi kinh doanh, lại, nhiều tiện ích… từ làm phân chia thành loại đất khác Hệ thống thông tin công khai minh bạch, tất người tham khảo đối chiếu cần o Giá loại đất xác định thông qua giao dịch bất động sản thực tế, chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đấu giá bất động sản Từ đưa vào hệ thống thơng tin lưu trữ giá đất làm sở tham chiếu o Cán định giá đất nhân viên làm việc văn phòng quản lý thơng tin lưu trữ đất đai phải đào tạo kỹ, học tập nâng cao trình độ chuyên môn thường xuyên + Về ngắn hạn, thời gian trước mắt chờ hệ thống thông tin lưu trữ hoàn chỉnh, nghĩa vụ quyền lợi liên quan đến đất đai phải sử dụng theo khung giá đất Nhà nước, cần đảm bảo cho giá đất có chế tự thích ứng, mà yếu tố cấu thành giá đất thị trường thay đổi sở hạ tầng, tiện ích xung quanh … giá đất khung giá Nhà nước phải kịp thời thay đổi theo Để khung giá đất Nhà nước theo sát diễn biến thị trường đòi hỏi: + Các cấp quy định khung giá đất địa phương cần thu thập đầy đủ thông tin đất đai để xác định giá đất xác linh hoạt + Khi khung giá đất UBND cấp Tỉnh hay thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng xong cần có kiểm tra đánh giá Bộ tài so sánh với mặt chung nước + Việc xác định giá đất cần tách riêng với giá trị yếu tố vật chất gắn liền đất cơng trình, lâu năm…như đảm bảo tính cơng xác + Khung giá đất cần điều chỉnh kịp thời với thay đổi giá trị đất khu vực sở hạ tầng mới, đường giao thông mở rộng để đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đảm bảo cơng xã hội, bình ổn thị trường Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ Kết luận: - Qua nghiên cứu tìm hiểu, ta thấy người sử dụng đất nhạy cảm sách tài đất đai Nhà nước thời kỳ Huyện Củ Chi huyện ngoại thành nằm phía Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh, có tài nguyên đất đai phong phú, dồi thu hút mạnh khai thác đầu tư, tiến trình thị hóa diễn mạnh mẽ, theo mà thị trường bât động sản hoạt động tương đối nhộn nhịp sôi Do đó, tiến hành nghiên cứu việc thực sách tài đất đai địa bàn huyện Củ Chi giúp ta thấy động thái người sử dụng đất trước thay đổi Nhà nước sách tài - Thị trường bất động sản huyện Củ Chi thời gian qua có biến động tác động quy hoạch việc triển khai nhiều dự án địa bàn Huyện như: dự án khu đô thị- Đại học Quốc tế khu cơng nghiệp Tây Bắc Thành phố Hồ Chí Minh , cơng viên Sài Gòn SAFARI xây dựng xã Phú Mỹ Hưng, An Nhơn Tây, xây dựng khu sân Golf Củ Chi diện tích 200ha xã Tân Thơng Hội, Củ Chi…Tình hình chuyển nhượng đất đai diễn sôi nhiên quan chức Huyện chưa nắm bắt số lượng xác giao dịch diễn ra, kết quan thuế Huyện thất thu thuế phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời công tác bồi thường giải tỏa để thực dự án diễn nhiều xã địa bàn Huyện gây thất thu cho ngân sách Huyện nhiều năm liền khơng thu thuế đất tiền thuê đất phận lớn hộ dân sở sản xuất kinh doanh diện chờ giải tỏa - Công tác tiếp nhận hồ sơ, tính thu thuế Chi Cục Thuế huyện Củ Chi tiến hành thực vòng ngày rút ngắn nhiều thời gian góp phần khuyến khích người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài với Nhà nước - Trong khoản thu từ đất, tiền sử dụng đất có đóng góp nhiều liên tục tăng từ năm 2005 đến 2010, cụ thể năm 2005 thu 21.634,56 (triệu đồng) tăng đến 2010 25.012,18 (tr.đồng) - Các khoản thu khác từ đất, ngoại trừ thuế sử dụng đất nơng nghiệp, có xu hướng tăng lên thể công tác quản lý ngày tố hơn, bước kiểm soát hoạt hoạt động sử dụng, chuyển dịch bất động sản chủ thể Tóm lại, thời gian qua Chi Cục Thuế huyện Củ Chi cố gắng thống kê, tổng hợp để theo sát tình hình thu thuế địa bàn Huyện Đồng thời tăng cường kiểm tra, rà soát để hạn chế tối đa sai sót tring tính thuế gây thất thu cho ngân sách Nhà nước thiệt thòi cho người sử dụng đất Kiến nghị: Từ thực tế tình hình khoản thu từ bất động sản địa bàn huyện Củ Chi, nhằm khắc phục vướng mắc, tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm thực nghĩa vụ tài theo quy định, tơi xin đưa số ý kiến sau: - Cần phải có kiểm tra hồ sơ từ đầu nguồn (từ cấp xã), đảm bảo hồ sơ xác đầy đủ thông tin, giấy tờ cần thiết - Tập trung giải dứt điểm số hồ sơ tồn đọng thời gian qua Tiến hành thống kê cấp giấy chứng nhận cho tồn diện tích đất địa bàn Huyện Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga - Thiết lập hệ thống sổ nhà đất thống biến động bất động sản phải đăng ký để cập nhật thường xuyên - Kết nối thông tin Chi Cục Thuế với phòng TN – MT UBND xã, thị trấn đảm bảo thông tin thông suốt, thống nhất, đầy đủ xác - Tăn cường thêm nhân lực kỹ chuyên môn cho cán thuế Nâng cao trình độ quản lý tin học cho cán trực tiếp gián tiếp tham gia vào cơng tác thu thuế, lập sổ bộ… - Khuyến khích tham gia cộng đồng dân cư vào việc đóng góp ý kiến xây dựng hồn thiện quy trình thu thuế, quy định thực khoản thu từ đất để có điều chỉnh linh động, kịp thời, phù hợp với thực tế địa phương - Tăng cường công tác tra, kiểm tra thu thuế lĩnh vực đất đai - Chi Cục Thuế cần có phối hợp chặt chẽ với UBND xã, thị trấn, ban ngành có liên quan việc hướng dẫn, tuyên truyền, vận động người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài - Phải có thay đổi đồng sách Nhà nước Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga TÀI LIỆU THAM KHẢO Bài giảng “Quản lý hành đất đai” – ThS.Lê Mộng Triết – Bộ môn Chính sách Pháp luật đất đai – Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn tốt nghiệp “Đánh giá việc thực nghĩa vụ tài địa bàn huyện Củ Chi – Thành phố Hồ Chí Minh” – Nguyễn Thị Thanh Hà – Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 2004- 2008 Luận văn tốt nghiệp “Tìm hiểu việc thực sách tài đất đai quản lý điều tiết thị trường bất động sản địa bàn Quận 9” – Nguyễn Thị Yến Phượng – Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 2003- 2007 Luật Đất Đai năm 2003 Cơ chế quản lý đất đai tài đất đai – Bộ Tài chính, Nhà xuất Giao Thông Vận Tải – năm 2004 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 3/6/2008 Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 quy định chi tiết việc thi hành thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị định 17/2006/NĐ-CP Chính Phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 Nghị định 121/2010/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 142/2005/NĐ_CP 10 Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngỳa 30/12/2010 11 Thuế đất đai – công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản – TS Đàm Văn Huệ - năm 2006 – Nhà xuất Đại Học Kinh tế Quốc Dân Trang 54 ... sản nói chung địa bàn huyện Củ Chi nói riêng phát triển ổn định, ngày hoàn thi n điều cấp thi t Xuất phát từ vấn đề cấp thi t tơi tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu sách tài tác động đến thị... cao kiến thức chun mơn Xin chân thành cảm ơn Sinh viên Nguyễn Thị Tuyết Nga TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Tuyết Nga ,niên khóa 2007 – 2011, mã số sinh viên: 07135116, Khoa Quản lý Đất... huyện Củ Chi nhằm đưa giải pháp để hoàn thi n sách tài quản lý thị trường bất động sản huyện Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH:Nguyễn Thị Tuyết Nga PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận