BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SHB CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : NGUYỄN THỊ THÙY TRANG 07135069 : DH07TB : 2007 – 2011 : Quản LýThị Trường BĐS : - TP Hồ Chí Minh, Tháng năm 2011 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT NGUYỄN THỊ THÙY TRANG “HỒN THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SHB CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN ” Giáo viên hướng dẫn: TS Bùi Xuân Nhã (Đòa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên: ……………………………… TS BÙI XUÂN NHÃ - TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 - LỜI CẢM ƠN Để đạt kết hôm , điều xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến bố, mẹ, người ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ nên người, hết lòng chăm lo tạo điều kiện thuận lợi cho suốt chặng đường học tập Em xin chân thành cám ơn quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP HCM, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, truyền đạt cho em kiến thức quý báu suốt năm theo học trường Và khoảng thời gian tiến hành thực luận văn tốt nghiệp , em xin chân thành cảm ơn đến : Thầy Bùi Xuân Nhã, khoa kinh tế trường ĐH Nông Lâm TP.HCM tận tình hướng dẫn, bảo em thực đề tài Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến : Anh Nhân anh chò tổ khách hàng cá nhân Ngân Hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận Tp.HCM tạo điều kiện cho em học hỏi kinh nghiệm thẩm đònh giá BĐS giúp đỡ em trình thực đề tài Cuối Trang muốn gửi lời cảm ơn đến bạn lớp DH07TB đồng hành Trang suốt năm học tập Chúc bạn đạt thành tích cao Sinhviên : Nguyễn Thò Thùy Trang TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thùy Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “HỒN THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SHB CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN ” Giaùo viên hướng dẫn: TS Bùi Xuân Nhã, Bộ mơn Tài – kế tốn, Khoa Kinh Tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh  Nội dung tóm tắt báo cáo: Nghiên cứu Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận, tập trung nghiên cứu quy trình cho vay, phương pháp, kỹ thuật thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng Đánh giá kết hiệu hoạt động cho vay chấp BĐS ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận, từ phân tích so sánh để tìm ưu, nhược điểm quy trình cho vay xây dựng giải pháp hồn thiện quy trình cho vay chấp BĐS Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận  Những phương pháp nghiên cứu: Phương pháp điều tra thực tế; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích; phương pháp thống kê; phương pháp chuyên gia; phương pháp định giá; phương pháp phân tích tổng hợp;  Một số kết đạt được:  Nắm bắt quy trình cho vay, quy trình, phương pháp, kỹ thuật thẩm định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận  Đánh giá kết hiệu hoạt động cho vay chấp BĐS ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận  Phân tích so sánh để tìm ưu, nhược điểm quy trình cho vay từ xây dựng giải pháp hồn thiện quy trình cho vay chấp BĐS ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở l ý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Cơ sở pháp lý vấn đề cần nghiên cứu 26 I.2 Giới thiệu chung Ngân Hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận 27 I.2.1 Sự thành lập phát triển chi nhánh 27 I.2.2 Cơ cấu tổ chức SHB chi nhánh Phú Nhuận 28 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 30 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 30 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 30 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 31 II.1 Tổng quan tình hình hoạt động Ngân hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận 31 II.1.1 Tình hình hoạt động tín dụng Ngân hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận .31 II.1.2 Đánh giá hiệu hoạt động tài SHB Phú Nhuận 33 II.2 Thực trạng hoạt động cho vay thông qua chấp Ngân hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận 35 II.2.1 Thống kê dư nợ cho vay chấp qua quý Chi nhánh 35 II.2.2 Quy trình cho vay chấp BĐS chi nhánh .39 II.2.3 Quy trình thẩm định giá BĐS chấp SHB Phú Nhuận 43 II.3 Phân tích ưu điểm, khuyết điểm hoạt động cho vay chấp BĐS hoạt động thẩm định giá BĐS cho mục đích chấp Ngân hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận 47 II.3.1 Đối với quy trình cho vay 47 II.3.2 Đối với quy định pháp lý 49 II.3.3 Đối với quy trình thẩm định giá BĐS chấp 50 II.3.4 Đối với hệ thống thông tin .51 II.4 Giải pháp hồn thiện quy trình cho vay chấp BĐS Ngân hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận 52 II.4.1 Đề xuất quy trình cho vay chấp BĐS hoàn thiện .52 II.4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu hoạt động quy trình đề xuất .60 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 63 Tài liệu tham khảo PHỤ LỤC DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT NHNN: Ngân hàng Nhà nước NHTMCP SHB: Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội TP.HCM: thành phố Hồ Chí Minh BĐS: Bất động sản TTBĐS: Thị trường bất động sản QSDĐ: Quyền sử dụng đất QSH: Quyền sở hữu TS: Tài sản TCKT: Tổ chức kinh tế HĐV: Huy động vốn VNĐ: Việt Nam đồng USD: United States Dollar (Đô la Mỹ) KHCN: Khách hàng cá nhân KHDN: Khách hàng doanh nghiệp CVTD: Chuyên viên tín dụng CVTĐ: Chuyên viên thẩm định CVHTTD: Chuyên viên hỗ trợ tín dụng DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 01: Tình hình huy động vốn qua tháng đầu năm 2011 .31 Bảng 03: Bảng tiêu đánh giá hiệu hoạt động chi nhánh 34 Bảng 04: Dư nợ cho vay qua quý 35 Bảng 05: Dư nợ cho vay có tài sản chấp 6/2011 .36 Bảng 06: Thống kê loại BĐS định giá SHB Phú Nhuận (6/2011) 38 Bảng 07: Quy trình luân chuyển hồ sơ cho vay tổ KHCN 54 Bảng 08: Quy trình luân chuyển hồ sơ cho vay tổ KHDN 56 Bảng 09: So sánh bước quy trình cho vay .58 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Sơ đồ 01: Quy trình thẩm định giá BĐS .14 Sơ đồ 02: Cơ cấu tổ chức chi nhánh Phú Nhuận 29 Sơ đồ 03: Quy trình cho vay SHB Phú Nhuận 39 Sơ đồ 04: Quy trình thẩm định giá BĐS .43 Sơ đồ 05: Quy trình cho vay tổ KHCN hồn thiện đề xuất 55 Sơ đồ 06: Quy trình cho vay tổ KHDN hồn thiện đề xuất 57 Biểu đồ 01: Tốc độ tăng trưởng huy động vốn qua quý .32 Biểu đồ 02: Tốc độ tăng trưởng huy động vốn theo thành phần kinh tế .33 Biểu đồ 03: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng qua quý 35 Biểu đồ 04: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng theo thành phần kinh tế .36 Biểu đồ 05: Tỷ lệ tài sản chấp 37 Biểu đồ 06: Tỷ lệ dư nợ có TS chấp theo thành phần kinh tế 37 Biểu đồ 07: Tỷ lệ loại BĐS định giá (6/2011) 38 DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục : Bảng biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư phần xây dựng cơng trình địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Phụ lục 2: Bảng giá đất đô thị Quận Phú Nhuận đính kèm theo Quyết định số 89/2008/QĐ- UBND ngày 20/12/2008 UBND TP.HCM Phụ lục 3: Khung thời gian sử dụng loại tài sản cố định (Ban hành kèm theo Thông tư số 203/2009 /TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ Tài chính) Phụ lục 4: Bảng Quy trình ln chuyển hồ sơ tín dụng cá nhân chi nhánh Phụ lục 5: Biên thẩm định giá BĐS Phụ lục 6: Tờ trình thẩm định khách hàng mét móng cọc loại L > 15 mét sau: - Trường hợp chủ sở hữu tài sản có tài liệu chứng minh cơng trình xây dựng sử dụng móng cọc loại L > 15 mét: áp dụng theo đơn giá cơng trình xây dựng sử dụng móng cọc loại L > 15 mét - Trường hợp chủ sở hữu tài sản khơng có tài liệu chứng minh cơng trình xây dựng sử dụng móng cọc loại L > 15 mét: áp dụng theo đơn giá cơng trình xây dựng sử dụng móng nơng cọc L ≤ 15 mét Trong trường hợp sử dụng vào mục đích bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất: Thực theo quy định phương án bồi thường dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chung cư văn phòng kể khu thương mại tầng bên tầng hầm (nếu có) Trường hợp cao ốc đa năng, tính tốn phần, theo công năng, để xác định giá trị xây lắp Những trường hợp chưa nêu Biểu giá này, giao Sở Xây dựng hướng dẫn trường hợp cụ thể./ ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHỤ LỤC BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ QUẬN PHÚ NHUẬN (Ban hành kèm Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh) Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 ĐOẠN ĐƯỜNG STT TÊN ĐƯỜNG GIÁ TỪ ĐẾN CẦM BÁ THƯỚC TRỌN ĐƯỜNG CAO THẮNG PHAN ĐÌNH PHÙNG CHIẾN THẮNG TRỌN ĐƯỜNG 6,900 CÔ BẮC TRỌN ĐƯỜNG 10,300 CÔ GIANG TRỌN ĐƯỜNG 9,800 CÙ LAO TRỌN ĐƯỜNG 12,000 DUY TÂN TRỌN ĐƯỜNG 10,300 ĐẶNG THAI MAI TRỌN ĐƯỜNG 8,600 7,800 NGUYỄN VĂN TRỖI KÊNH NHIÊU LỘC 10,300 ĐẶNG VĂN NGỮ NGUYỄN TRỌNG TUYỂN 10 ĐÀO DUY ANH TRỌN ĐƯỜNG 13,700 15,600 11 ĐÀO DUY TỪ (6M) TRỌN ĐƯỜNG 10,300 12 ĐỖ TẤN PHONG TRỌN ĐƯỜNG 10,300 13 ĐOÀN THỊ ĐIỂM (8M) TRỌN ĐƯỜNG 13,700 14 ĐƯỜNG NỘI BỘ KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU (PHƯỜNG 2,7) TRỌN ĐƯỜNG 13,700 15 HỒ BIỂU CHÁNH NGUYỄN VĂN TRỖI HUỲNH VĂN BÁNH HUỲNH VĂN BÁNH GIÁP QUẬN 14,300 8,800 16 HOÀNG HOA THÁM TRỌN ĐƯỜNG 6,900 17 HỒ VĂN HUÊ TRỌN ĐƯỜNG 17,200 18 HOÀNG DIỆU TRỌN ĐƯỜNG 13,700 19 HOÀNG MINH GIÁM TRỌN ĐƯỜNG 13,700 20 HOÀNG VĂN THỤ TRỌN ĐƯỜNG 17,200 21 HUỲNH VĂN BÁNH PHAN ĐÌNH PHÙNG NGUYỄN VĂN TRỖI NGUYỄN VĂN TRỖI LÊ VĂN SỸ 17,200 LÊ VĂN SỸ ĐẶNG VĂN NGỮ 13,700 15,000 22 KÝ CON (6M) TRỌN ĐƯỜNG 7,800 23 LAM SƠN TRỌN ĐƯỜNG 12,800 24 LÊ QUÝ ĐÔN TRỌN ĐƯỜNG 10,300 25 LÊ TỰ TÀI TRỌN ĐƯỜNG 8,600 26 LÊ VĂN SỸ TRỌN ĐƯỜNG 18,900 27 MAI VĂN NGỌC TRỌN ĐƯỜNG 7,800 28 NGÔ THỜI NHIỆM TRỌN ĐƯỜNG 7,800 29 NGUYỄN CÔNG HOAN TRỌN ĐƯỜNG 10,300 30 NGUYỄN KIỆM NGÃ PHÚ NHUẬN ĐƯỜNG SẮT ĐƯỜNG SẮT GIÁP QUẬN GÒ VẤP 13,700 31 NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU NGUYỄN KIỆM PHAN XÍCH LONG 10,800 PHAN XÍCH LONG THÍCH QUẢNG ĐỨC 15,600 7,800 32 NGUYỄN ĐÌNH CHÍNH TRỌN ĐƯỜNG 10,800 33 NGUYỄN LÂM TRỌN ĐƯỜNG 7,300 34 NGUYỄN THỊ HUỲNH NGUYỄN TRỌNG TUYỂN NGUYỄN VĂN TRỖI 12,000 NGUYỄN VĂN TRỖI NGUYỄN ĐÌNH CHÍNH 10,300 GIÁP QUẬN TÂN BÌNH 14,500 35 NGUYỄN THƯỢNG HIỀN TRỌN ĐƯỜNG 36 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN PHAN ĐÌNH PHÙNG 37 NGUYỄN TRƯỜNG TỘ TRỌN ĐƯỜNG 38 NGUYỄN VĂN ĐẬU TRỌN ĐƯỜNG 8,600 7,800 12,800 CẦU CƠNG LÝ NGUYỄN TRỌNG TUYỂN HỒNG VĂN THỤ 26,400 39 NGUYỄN VĂN TRỖI 40 NHIÊU TỨ TRỌN ĐƯỜNG 7,800 41 PHAN ĐĂNG LƯU TRỌN ĐƯỜNG 17,600 42 PHAN ĐÌNH PHÙNG TRỌN ĐƯỜNG 20,600 43 PHAN TÂY HỒ CẦM BÁ THƯỚC NGUYỄN TRỌNG TUYỂN NHIÊU TỨ 44 PHAN XÍCH LONG NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU PHAN ĐĂNG LƯU NHIÊU TỨ KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU PHAN ĐĂNG LƯU GIÁP QUẬN BÌNH THẠNH 26,400 7,800 11,000 13,700 17,600 45 PHÙNG VĂN CUNG TRỌN ĐƯỜNG 8,600 46 THÍCH QUẢNG ĐỨC TRỌN ĐƯỜNG 12,800 47 TRẦN CAO VÂN TRỌN ĐƯỜNG 10,300 48 TRẦN HỮU TRANG TRỌN ĐƯỜNG 10,300 49 TRẦN HUY LIỆU TRỌN ĐƯỜNG 17,600 KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU 50 TRẦN KẾ XƯƠNG PHAN ĐĂNG LƯU 51 TRẦN KHẮC CHÂN TRỌN ĐƯỜNG 52 TRƯƠNG QUỐC DUNG HOÀNG VĂN THỤ HOÀNG DIỆU 12,800 HOÀNG DIỆU TRẦN HỮU TRANG 10,800 KHU DÂN CƯ RẠCH MIỄU 53 TRƯỜNG SA (VEN KÊNH NHIÊU LỘC THỊ NGHÈ) TRỌN ĐƯỜNG 9,500 12,800 9,500 9,500 ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ PHỤ LỤC KHUNG THỜI GIAN SỬ DỤNG CÁC LOẠI TÀI SẢN CỐ ĐỊNH (Ban hành kèm theo Thông tư số 203/2009 /TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ Tài chính) Thời gian sử dụng tối thiểu (năm) Thời gian sử dụng tối đa (năm) Nhà cửa loại kiên cố (1) 25 50 Nhà nghỉ ca, nhà ăn ca, nhà vệ sinh, nhà thay quần áo, nhà để xe 25 Nhà cửa khác (2) 25 Kho chứa, bể chứa; cầu, đường, đường băng sân bay; bãi đỗ, sân phơi 20 Kè, đập, cống, kênh, mương máng, bến cảng, ụ triền đà 30 Các vật kiến trúc khác 10 Các loại súc vật 15 Vườn công nghiệp, vườn ăn quả, vườn lâu năm 40 Thảm cỏ, thảm xanh I - Các loại tài sản cố định hữu hình khác chưa quy định nhóm 25 Danh mục nhóm tài sản cố định G - Nhà cửa, vật kiến trúc H - Súc vật, vườn lâu năm Ghi chú: (1) Nhà cửa loại kiên cố loại nhà ở, trụ sở làm việc, nhà văn phòng, khách sạn xác định có độ bền vững Bậc I, Bậc II Nhà cửa khác nhà ở, trụ sở làm việc, nhà văn phòng xác định có độ bền vững Bậc III, Bậc IV theo quy định Bộ Xây dựng PHỤ LỤC QUY TRÌNH LUÂN CHUYỂN HỒ SƠ TÍN DỤNG CÁ NHÂN STT Nội dung - Tiếp nhận nhu cầu vay vốn KH trao đổi nhanh với KH để xem xét KH có thuộc đối tượng cho vay hay không B1 - Nếu thuộc đối tượng cho vay, cán tín dụng hướng dẫn KH lập hồ sơ sử dụng loại giấy tờ theo mẫu quy định SHB - Thực thẩm định, đánh giá lực khách hàng, tình hình tài khách hàng, đánh giá B2 phương án vay vốn, đánh giá đảm bảo tiền vay - Thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay B3 - Chuyển báo cáo thẩm định tài sản bảo đảm cho Phòng tín dụng Kiểm sốt lại tờ trình trước trình cấp có thẩm B4 quyền phê duyệt B5 Trình duyệt cho vay Trình theo dõi tiến độ hồ sơ trình duyệt thuận, chuyển tồn hồ sơ vay vốn tờ trình thẩm định trình Giám đốc Duyệt thuận cho vay không cho vay - Thực thông báo cho vay không cho vay B6 theo nội dung cấp có thẩm quyền phê duyệt tới Khách hàng - Thực ký Hợp đồng tín dụng Ngân hàng B7 - Hẹn khách hàng thời gian cụ thể công chứng/chứng thực hợp đồng chấp/cầm cố Theo dõi hồn thiện cơng chứng/chứng thực Hợp B8 đồng chấp/cầm cố thực đăng ký GDBĐ quan có thẩm quyền B9 Khách hàng lập Khế ước nhận nợ Giải ngân khoản vay theo Khế ước nhận nợ Khách B10 hàng lập Thực Tổ Khách hàng Tổ Khách hàng Tổ Khách hàng Trưởng phòng Tín dụng Tổ khách hàng Giám đốc Tổ Khách hàng Tổ Khách hàng Tổ Khách hàng Tổ Khách hàng PHỤ LỤC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI Chi nhánh: Phú Nhuận Số 35/SHB.PN/2011 Ngày 19 tháng 04 năm 2011 BIÊN BẢN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hôm nay, ngày 19 tháng 04 năm 2011 Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh Phú Nhuận, số 127 Trần Huy Liệu, Phường 12, Quận Phú Nhuận, Tp.HCM, theo đề nghị Phòng Tín dụng, chúng tơi gồm: : Vũ Quang Huy - Chức vụ : CV Thẩm định KHCN  Ông(bà) : Võ Thế Nhân - Chức vụ : Phụ trách Bộ Phận KHCN  Ông(bà) Cùng tiến hành xác định trị giá Bất động sản tọa lạc đất số 30, tờ đồ số 200-TL2005, địa số 31/18 đường số 16A, khu phố phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, Tp.HCM I/ CƠ SỞ ĐỊNH GIÁ:  Căn Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003  Căn Nghị định số 17/2006/NĐ – CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi bổ sung nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003  Căn theo nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004  Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007 UBND TP.HCM  Quyết định số 102/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 UBND TP.HCM  Căn theo nghị định 85/2002/NĐ-CP Chính phủ ngày 25/10/2002  Căn định số 113/2006/QĐ – TGĐ ngày 09/11/2006 Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội việc ban hành quy trình thẩm định nhận tài sản bảo đảm tiền vay Bất động sản  Căn văn hướng dẫn kèm theo bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng II/ NỘI DUNG ĐỊNH GIÁ: 1) Thơng tin chủ sở hữu:  Ông CMND số Hộ thường trú SĐT  Bà CMND số : Nguyễn Hồng Trinh Sinh năm: 1961 : 020 363 062 Ngày cấp: 13/09/2008 Nơi cấp: CA TP.HCM : 31/18 đường số 16A, khu phố phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, Tp.HCM : 0918 102 060 : Phạm Kim Cương Sinh năm: 1963 : 021 159 388 Ngày cấp: 30/09/2008 Nơi cấp: CA TP.HCM Hộ thường trú : 31/18 đường số 16A, khu phố phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, Tp.HCM 2) Phương pháp thẩm định: - Căn vào giá đất thổ cư Nhà nước quy định - Phương pháp so sánh, vào giá thị trường thời điểm định giá 3) Hồ sơ pháp lý bất động sản định giá: Stt Tên giấy tờ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Thơng báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất Thông báo nộp tiền sử dụng đất Số H03123/2008 /Bình Hưng Hòa A 08026185/TB -CCT Q.BT Ngày cấp 26/09/2008 Nơi cấp UBND Quận Bình Tân 25/10/2008 Chi cục Thuế Quận Bình Tân Chi cục Thuế Quận Bình Tân 25/10/2008 4) Hiện trạng bất động sản: Vị trí giao thông: - Bất động sản toạ lạc đất số 30, tờ đồ số 200-TL2005, địa số 31/18 đường số 16A, khu phố phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, Tp.HCM - Bất động sản tọa lạc hẻm 31 rộng khoảng 4m, cách đường Gò Xồi khoảng 100m, cách đường Lê Văn Quới khoảng 600m Khả sinh lợi: Trung bình-Khá Vị trí bất lợi: Nguồn điện: có Ghi khác: Bất động sản có phần mộ gia đình nằm bên cạnh Nguồn nước: có Điện thoại: có Internet: có 5) Đặc điểm bất động sản: Đất Cơng trình xây dựng đất Loại đất Đất Cơng trình xây dựng đất Thửa đất số Tờ đồ số Diện tích xây dựng Tổng diện tích sử dụng Số tầng Kết cấu Thửa đất số Tờ đồ số Diện tích Hình dạng Chiều ngang Chiều dài 30 200-TL2005 240m2 Khơng cân đối 12.22m 20m Hình thức sử dụng Ghi khác Sử dụng riêng: 240m2 Tỷ lệ lại Một phần diện tích nằm quy hoạch lộ giới Nhà 30 200-TL2005 129 258 Vách gạch, sàn BTCT, mái tôn 80% 6) Thông tin tham khảo: BĐS 1: BĐS 2: BĐS 3: Tôi cần bán nhà đường nhựa số 58 đường số 16A, KP12, P.Bình Hưng Hòa A, Bình Tân, TPHCM Diện tích: 4x15m, sổ hồng, giá bán: 1,12tỷ Ai có nhu cầu, xin liên hệ, Tel: 01283309672- bà Phụng  Giá 1m2 đất: =/=16.600.000 đồng/m2 http://bannhariengbinhtansg.batdongsan.com.vn/toi-can-duong-nhua-so-58duong-so-16a-kp12-pbinh-hung-hoa-tphcm-dien-tich-4x15mCrQEcLB_Leg1.html Nhà số 19 đường 16A, KP11, P.Bình Hưng Hòa A, Bình Tân, 16x16m, 4,5 tỷ, th/lượng Tel 01212453983-chị Yến, 0903931383-A.Đức  Giá 1m2 đất: =/= 15.500.000 đồng/m2 http://muabannhadat.com.vn/498352.aspx Bán nhà khu dân cư ổn định, có sổ Hồng cấp năm 2010 Địa 31/11 đường số 16A, Phường Bình Hưng Hòa A, Quận Tân Bình, Tp HCM Nhà với hẽm Bê tông rộng 4m, cách chợ LÊ VĂN QUỚI 500m, Diện nước đầy đủ, nhà có gác xép, phần móng đà cột kiên cố đổ Diện tích 37m2 (4m*9m30) Giá bán 980 triệu đồng (chính chủ-miễn trung gian): lh:0907473407 (A.Chinh) Giá : 980.000.000đ (Chín trăm tám chục triệu đồng chẵn)  Giá 1m2 đất: =/= 16.000.000 đồng/m2 http://bannhariengtanbinh.batdongsan.com.vn/phuong-hung-hoa-quan-tphcm-tTAj8ID7YgM1.html 7) Kết định giá BĐS: Sau kiểm tra thực tế, Phòng Thẩm định xét thấy: - Bất động sản toạ lạc đất số 30, tờ đồ số 200-TL2005, địa số 31/18 đường số 16A, khu phố phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, Tp.HCM - Bất động sản tọa lạc hẻm 31 rộng khoảng 4m, cách đường Gò Xồi khoảng 100m, cách đường Lê Văn Quới khoảng 600m Từ chứng từ bất động sản, qua thẩm định thực tế quy định định giá tài sản SHB, phận KHCN tạm thời xác định: - Đơn giá m2 sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc là: 13.500.000 đồng/m2 - Đơn giá nhà xây dựng: 2.000.000 đồng/m2 STT Bất Động Sản Quyền sử dụng đất phù hợp QH (được công nhận) Quyền sở hữu nhà (Được cơng nhận) Đơn giá Diện tích Giá trị (đồng/m2) (m2) (đồng) 13.500.000 200 2.000.00 80% Cộng giá trị BĐS (làm tròn) 129 2.700.000.00 206.400.000 2.900.000.000 Bằng chữ: Hai tỷ chín trăm triệu đồng chẵn Ghi chú: - Giá trị tài sản xác định dùng làm sở xác định mức cho vay Ngân hàng khách hàng, không áp dụng xử lý tài sản để thu hồi nợ - Giá trị thẩm định có giá trị BĐS thẩm định có đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật mô tả phần - Giá trị thẩm định dựa vào photocopy khách hàng cung cấp, chưa đối chiếu - Giá trị bất động sản thẩm định xác định tạm thời vào thời điểm thẩm định, chứng từ mà Phòng Thẩm định cung cấp Mọi thay đổi, điều chỉnh, bổ sung, cấp mới/thay chứng từ tài sản quan Nhà nước có thẩm quyền và/hoặc chứng từ tài sản có ảnh hưởng đến kết định Phòng Thẩm định khơng cung cấp kịp thời cung cấp khơng đầy đủ, Phòng Thẩm định không chịu trách nhiệm thiếu sót - Giá trị thẩm định dùng làm sở cho vay Ngân hàng có giá trị tương ứng với thời điểm, thời gian quy định Ngân hàng quy trình thẩm định, tái thẩm định lại tài sản - Đề nghị khách hàng bổ sung đầy đủ giấy tờ theo quy định trước giải ngân CHUYÊN VIÊN THẨM ĐỊNH PHỤ TRÁCH TỔ KHCN VŨ QUANG HUY VÕ THẾ NHÂN Kính trình! Ý KIẾN CỦA LÃNH ĐẠO PHỊNG TÍN DỤNG Ý KIẾN CỦA P GIÁM ĐỐC Phụ lục Sơ đồ vị trí bất động sản bảo đảm tiền vay Vị trí BĐS PHỤ LỤC CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -oOo NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN Tp Hồ Chí Minh, ngày 08 tháng 03 năm 2011 TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG (V/v vay vốn mua nhà/xe khách hàng cá nhân) I/ GIỚI THIỆU KHÁCH HÀNG: Khách hàng vay vốn: - Họ tên khách hàng: Lê Thị Cơ + Năm sinh: 1958 + Số CMND: 021.363.762 Ngày cấp: 26/01/2005 Nơi cấp: CA TPHCM + Hộ thường trú địa liên hệ: 35/15 đường số 11, KP3, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TPHCM + Điện thoại di động: 0167.4987.435 Khái quát gia đình tình hình tài khách hàng: Sơ lược nhân thân gia cảnh khách hàng: Bà Lê Thị Cơ sinh sống số nhà 35/15 đường số 11, KP3, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TPHCM với người gái học lớp Chồng trai lớn bà sớm Kinh tế khách hàng chủ yếu dựa vào cho th phòng trọ bán cơm cho cơng nhân cơng ty XeHan Bà Cơ kinh doanh phòng trọ năm khách trọ bà Cơ chủ yếu công nhân làm sinh viên trường đại học quận Thủ Đức Nhu cầu vay vốn khách hàng Phương thức vay vốn Vay Số tiền vay 1.300.000.000 đồng Lãi suất vay vốn Theo quy định thời điểm giải ngân Mục đích vay Mua nhà để Thời hạn vay 120 tháng Phương thức trả nợ Lãi vay trả hàng tháng, Gốc trả hàng tháng Quan hệ vời Tổ chức Tín dụng: a Quan hệ với SHB: Quan hệ lần đầu với SHB b Quan hệ với tổ chức tín dụng khác: Theo thông tin CIC ngày 04/03/2011 thông tin khách hàng cung cấp khách hàng có quan hệ tín dụng với Ngân hàng TMCP Cơng Thương Việt Nam – CN với tổng dư nợ ngắn hạn 1.100 triệu đồng Hiện khách hàng tất tốn khoản vay Khách hàng khơng có dư nợ không đủ tiêu chuẩn năm trở lại II/ PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG VỐN VAY VÀ NGUỒN TRẢ NỢ: 39893892 Phương án sử dụng vốn vay: Khách hàng có nhu cầu mua nhà tọa lạc số 13, tờ đồ số 89, địa 38/57 đường số 50, phường 14, quận Gò Vấp, TPHCM để Tóm tắt phương án: - Tổng nhu cầu vốn phương án : 1.880.000.000 đồng; - Vốn tự có khách hàng : 1.580.000.000 đồng; - Vốn vay ngân hàng : 1.300.000.000 đồng; Nhận xét: Căn vào tình hình thực tế, khách hàng cần tiền để toán tiền mua nhà cho bên bán 1.300.000.000 đồng (chiếm 69% tổng nhu cầu vốn phương án) Khách hàng vay 1.300 triệu đồng phù hợp với sách tín dụng hợp lý nhu cầu vay vốn Nguồn thu nhập trả nợ khách hàng: Nguồn thu nhập từ cho thuê phòng trọ: Khách hàng đăng ký giấy phép kinh doanh số 41.Q8.007714 Ủy Ban Nhân Dân quậnThủ Đức cấp ngày 28 tháng 04 năm 2008 Ngành nghề kinh doanh: Cho thuê để Tên hộ kinh doanh: Lê Thị Cơ Địa điểm kinh doanh: Thửa 701, TBĐ số 13, địa 35/15 đường số 11, KP3, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TPHCM Đây đất thuộc chủ quyền mẹ bà Cơ bà Nguyễn Thị Chinh cho gái dùng để kinh doanh phòng trọ + Mơ tả phòng cho thuê: - Vị trí: Thửa 701, TBĐ số 13, địa 35/15 đường số 11, KP3, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TPHCM Diện tích đất: 1.281 m2 Diện tích xây dựng: 650m2 Diện tích sử dụng: 650m2 Kết cấu nhà: Tường gạch, mái Tole Số phòng: 28 Diện tích phòng: nhỏ 16m2, lớn 25m2 + Hình thức sử dụng: Cho thuê + Thu nhập: Giá thuê phòng từ 1.300.000 – 1.500.000 đồng/tháng Trong có 20 phòng có giá th 1.500.000 đồng/tháng, phòng giá thuê 1.400.000 đồng/tháng phòng giá thuê 1.300.000 đồng/tháng Công suất hoạt động đạt 28 phòng Vậy tổng thu hàng tháng từ cho thuê phòng trọ trung bình 40,8 triệu đồng + Tỉnh ổn định: nơi tập trung nhiều người sinh sống, với vị trí thuận lợi giá thuê hợp lý so với giá trung bình khu vực, phòng cho thuê khách hàng có nhiều lợi việc cạnh tranh thu hút khách thuê phòng Nguồn thu nhập từ bán cơm trưa tối cho khách trọ Ngồi việc kinh doanh phòng trọ, bà Cơ phục vụ bữa ăn cho công nhân viên công ty XeHan Qua thẩm định thực tế tình hình kinh doanh khách hàng thông tin khách hàng cung cấp: Trung bình ngày bà Cơ cung cấp bữa ăn trưa khoảng 80 suất Một suất ăn giá 15.000 đồng, vốn chi phí vào khoảng 9.000 đồng/suất Vậy bà Cơ trung bình lời suất ăn 6.000 đồng STT Chỉ tiêu Bình quân tháng (VND) Doanh thu 36.000.000 Giá vốn hàng bán 21.000.000 Chi phí gas, điện, nước 600.000 Lợi nhuận 14.400.000 Như lợi nhuận từ kinh doanh phòng trọ bán cơm khách hàng trung bình tháng vào khoảng 55.200.000 đồng Tổng chi phí:(Trung bình hàng tháng): - Chi phí sinh hoạt trung bình hàng tháng : 6.000.000 đồng - Chi phí điện, nước : 500.000 đồng - Chi phí khác : 500.000 đồng Tổng chi phí hàng tháng : 000.000 đồng Phân tích khả trả nợ khách hàng: Từ thông tin thu thập cho thấy nguồn trả nợ tiền vay khách hàng sau: -Nguồn trả nợ lãi hàng tháng: Từ thu nhập hàng tháng -Nguồn trả nợ gốc cuối kỳ: Từ thu nhập hàng tháng STT A B C D Nội Dung Tổng thu nhập bình qn Tổng chi phí bình qn Trả gốc lãi vay SHB Trả lãi hàng tháng Trả gốc hàng tháng(1.300.000.000/120) Tích lũy hàng tháng Hàng Tháng(VND) 55.200.000 7.000.000 35.750.000 24.916.000 10.834.000 12.450.000 Kết luận: Với thu nhập chi phí hàng tháng ổn định khách hàng hồn tồn có khả trả gốc lãi vay hàng tháng tốt Ngồi đảm bảo chi tiêu sinh hoạt gia đình có phát sinh đột biến tháng III/ TÀI SẢN ĐẢM BẢO: - Tên tài sản đảm bảo: 35/15 đường số 11, KP3, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TPHCM - Chủ sở hữu: Lê Thị Cơ - Mô tả tài sản: + Thửa đất số: 507 + Tờ đồ số 13 (TL đo năm 2003) + Diện tích đất: 200m2 + Diện tích sàn xây dựng: 141,9m2 + Diện tích sử dụng: 141,9m2 + Chứng từ pháp lý: Có chủ quyền Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở Quyền Sử Dụng Đất Ở số 4590/2004 UBND Quận Thủ Đức cấp ngày 25 tháng 10 năm 2004 + Hiện trạng sử dựng: Để + Khả chuyển nhượng: Bình thường - Trị giá: 1.915.829.000 đồng (Một tỷ chín trăm mười lăm triệu tám trăm hai mươi chín ngàn đồng chẵn) IV/ NHẬN XÉT : Sau kiểm tra thực tế xem xét hồ sơ khách hàng, CBTD có nhận xét: - Hồ sơ vay vốn khách hàng đầy đủ, rõ ràng, hợp pháp Khách hàng vay có đầy đủ lực pháp luật dân lực hành vi dân Phương án vay vốn khả thi, đủ bảo đảm toán nợ lãi hàng tháng nợ gốc đến hạn Mục đích vay vốn khách hàng rõ ràng, thực tế V/ KIẾN NGHỊ: - Khách hàng vay - Số tiền cho vay - Mục đích cho vay - Thời hạn cho vay - Lãi suất cho vay - Phương thức thu nợ lãi - Phương thức thu nợ gốc - Tài sản bảo đảm - Lê Thị Cơ 1.300.000.000 đồng (chiếm tỷ lệ 67,8% giá trị TSBĐ) Mua nhà để 120 tháng Theo quy định thời điểm giải ngân Lãi vay trả hàng tháng Gốc trả hàng tháng BĐS tọa lạc địa số 35/15 đường số 11, KP3, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, TPHCM Trị giá 1.915.829.000 đồng (Một tỷ chín trăm mười lăm triệu tám trăm hai mươi chín ngàn đồng chẵn) Điều kiện trước giải ngân + Khách hàng mở tài khoản toán SHB Phú Nhuận - + Thực giải ngân chuyển khoản cho bên bán + Thực thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo thủ tục khác theo quy định SHB Điều kiện sau giải ngân + Bổ sung chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn vòng 90 ngày kể từ ngày giải ngân + Kiểm tra việc sử dụng vốn vay theo quy định SHB Căn vào nhu cầu vay vốn thực tế đánh giá khách hàng sau xem xét, Phòng Khách hàng cá nhân kính trình Ban Giám Đốc xét phê duyệt khoản vay CBTD PHÒNG KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN VŨ QUANG HUY VÕ THẾ NHÂN KÍNH TRÌNH! Ý KIẾN CỦA LÃNH ĐẠO PHỊNG TÍN DỤNG Ý KIẾN CỦA GIÁM ĐỐC ... Cuối Trang muốn gửi lời cảm ơn đến bạn lớp DH07TB đồng hành Trang suốt năm học tập Chúc bạn đạt thành tích cao Sinhviên : Nguyễn Thò Thùy Trang TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thùy Trang, ... BĐS  Xây dựng giải pháp hồn thi n quy trình cho vay chấp BĐS ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang  Đối tượng nghiên cứu... xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu Trang 18 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang  Nguyên