BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI : ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY SVTH : NGUYỄN THỊ KIỀU OANH MSSV : 07124085 LỚP : DH07QL KHÓA : 2007- 2011 NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI _TP.HỒ CHÍ MINH,THÁNG NĂM 2011_ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT NGUYỄN THỊ KIỀU OANH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 TỪ NĂM 2006 ĐẾN NAY Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết (Địa quan:Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên……………………………… ) -Tháng năm 2011 LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, xin cảm ơn ba mẹ sinh thành nuôi dưỡng khôn lớn nên người Em xin cảm ơn quý thầy, giáo trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh nói chung q thầy, giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói riêng, tận tâm giảng dạy cho em nhiều kiến thức thật hữu ích quý giá Em xin đặc biệt cảm ơn sâu sắc đến thầy ThS.Lê Mộng Triết - giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành tốt đề tài tốt nghiệp Đồng cảm ơn cô chú, anh chị Văn phòng đăng ký QSDĐ Quận 12 hỗ trợ giúp đỡ em suốt thời gian thực tập Đồng thời xin gửi lời cảm ơn đến bạn lớp anh chị khóa ủng hộ, giúp đỡ, động viên suốt thời gian học tập thực tập tốt nghiệp Do thời gian kiến thức hạn chế số lĩnh vực định đề tài khơng tránh khỏi sai sót, kính mong thầy bạn có đóng góp q báu, chân tình.Trên sở tơi rút kinh nghiệm để hiểu biết thêm công tác chuyển nhượng Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Thị Kiều Oanh TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Kiều Oanh, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đến nay” Giáo viên hướng dẫn: Ths Lê Mộng Triết, Bộ mơn: Chính Sách Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Địa điểm thực tập: Văn Phòng đăng ký QSDĐ- Phòng TNMT Quận 12, Thành Phố Hồ Chí Minh Quận12 Quận có tiềm phát triển thành phố Hồ Chí Minh, địa bàn chiến lược kinh tế quân thành phố Hồ Chí Minh Có vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển ngành nônglâm nghiệp, công nghiệp dich vụ Trong năm gần đây, tốc độ phát triển Quận nhanh kinh tế - xã hội Chính thu hút nhiều dự án nhà đầu tư thu hút nhiều dân nhập cư từ nơi khác đến sinh sống làm việc,chính mà Quận 12 đánh giá vùng có nhiều tiềm phát triển ngày đổi Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy ra, việc chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất lớn Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khuôn khổ Pháp Luật giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, nhiên vấn đề chuyển nhượng không đơn theo khn khổ Pháp Luật, thực tế cho thấy diễn vơ phức tạp đa dạng, cần có biện pháp quản lý thích hợp để phát triển thị trường chuyển nhượng cách lành mạnh Nhằm mục đích tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên nhân chuyển nhượng tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, vướng mắc giải pháp để công tác chuyển nhượng ngày tốt thực đề tài : “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đến nay” Bằng phương pháp thống kê, so sánh, điều tra, thu thập số liệu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề tài tìm hiểu tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn Quận 12, đánh giá vấn đề có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn giai đoạn 2006 đến nay, rút vướng mắc ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng số giải pháp để hồn thiện vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài việc thực thủ tục chuyển nhượng theo quy định Pháp Luật nhiều trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai “giấy tay”, mà nguyên nhân chủ yếu như: kiến thức, am hiểu Pháp Luật hạn chế, thói quen người dân e ngại đến quan nhà nước, nhiều trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khơng thể làm thủ tục chuyển nhượng quan nhà nước được… Trên sở so sánh, phân tích thơng tin có được, đề tài tìm mặt tích cực tồn xung quanh hoạt động chuyển nhượng để đưa giải pháp nhằm hoàn thiện thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương MỤC LỤC Trang MỤC LỤC 1  Trang .1  ĐẶT VẤN ĐỀ .1  PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3  1.1 Cơ sở lý luận đề tài nghiên cứu .3  1.1.1 Cơ sở khoa học 3  1.1.2 Cơ sở thực tiễn 9  1.1.3 Cơ sở pháp lý 10  1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu 12  1.2.1.Tổng quan điều kiện tự nhiên Quận 12 14  1.3.Nội dung phương pháp nghiên cứu 18  1.3.1.Nội dung nghiên cứu 18  1.3.2.Phương pháp nghiên cứu 18  PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19  2.1 Đánh giá tình hình quản lý nhà nước sử dụng đất có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất .19  2.1.1 Công tác đo đạc thành lập đồ địa 19  2.1.2 Công tác quản lý,sử dụng đất theo ranh giới hành chính: 20  2.1.3 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 21  2.1.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21  2.1.5.Công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo 22  2.2.Tình hình sử dụng đất 23  2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai 23  2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng, quản lý đất đai 24  2.2.3.Tình hình biến động đất đai qua năm 26  2.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đếnT5/2011 29  2.3.1 Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 29  Theo Nghị định 181/2004/N Đ-CP 29  2.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đến năm T5/2011 32  2.3.3.Nguyên nhân mục đích sử dụng tiền người dân sau chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 41  2.3.5 Những thuận lợi khó khăn, vướng mắc q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương 46  KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ 48  Kết luận 48  Kiến nghị 48  TÀI LIỆU THAM KHẢO 50  DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 01 Phân loại thống kê diện tích đơn vị đất địa bàn Quận 12 15  Bảng 02 Dân số phân theo đơn vị hành quận 12 tính đến tháng 5/2009 17  Bảng 03 Bản đồ địa phường phân theo tỷ lệ đo vẽ 19  Bảng 04 Các đơn vị hành Quận 12 .20  Bảng 05 Hiện trạng lưu trữ hồ sơ địa giới hành Quận 12 .20  Bảng 06 Kết công tác cấp GCNQSDĐ Quận 12 qua năm 22  Bảng 07 Hiện trạng sử dụng đất Quận 12 năm 2010 23  Bảng 08.Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng năm 2010 24  Bảng 09 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2010 25  Bảng 10 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 so với năm 2008 2009 .26  Bảng 11 Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2010 27  so với năm 2006 2007 .27  Bảng 12 Biến động đất đai giai đoạn 2006-2010 27  Bảng 13 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006 .32  Bảng 14.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 33  Bảng 15 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 .34  Bảng 16 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 35  Bảng 17 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010 .36  Bảng 18 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến T5/2011 37  Bảng 19 Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2006 đến tháng 05 năm 2011 38  Bảng 20.Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị hành từ năm 2006 đến tháng năm 2011 .39  Bảng 21.Nguyên nhân mục đích sử dụng tiền người dân sau chuyển nhượng QSDĐ 42  Bảng 22 Kết điều tra diện tích đất chuyển nhượng .43  Bảng 23 Kết điều tra giá đất chuyển nhượng 43  DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 01 Tốc độ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2005-2009 16  Biểu đồ 02.Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 .24  Biểu đồ 03 Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng 25  Biểu đồ 04 Thể biến động diện tích theo mục đích sử dụng 28  Biểu đồ 05 Lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2006-05/2011 38  Biểu đồ 06.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành từ năm 2006 đến tháng năm 2011 40  DANH SÁC CÁC SƠ ĐỒ Trang Sơ đồ 01 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP .29  Sơ đồ 02 Quy trình chuyển nhượng theo Văn .31  2584/UBND-TNMT ngày 9/12/2009 UBND Quận 12 31  Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   ĐẶT VẤN ĐỀ Đất đai tài sản vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển sản xuất xã hội, thân người điều kiện sinh tồn giới động thực vật giới Với đặc tính cố định vị trí, giới hạn khơng gian vô hạn thời gian sử dụng đất đai tham gia vào tất ngành sản xuất vật chất xã hội tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đời sống trị, kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng, nguồn nội lực quan trọng để phát triển kinh tế thời kỳ cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước Vì việc sử dụng quản lý đất đai cách đầy đủ hợp lý mục tiêu quan trọng chiến lược phát triển mặt quốc gia Trước Luật đất đai 1993 đời Nhà nước nghiêm cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức Khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực cho phép người sử dụng đất thực quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, chấp cho thuê quyền sử dụng đất, quyền chuyển nhượng khai thông bế tắc vấn đề quản lý Nhà nước đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài nguyên đất đai cách hiệu nhất.Bên cạnh tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai hành người sử dụng đất khơng trường hợp chuyển nhượng đất đai trái phép, mua bán “giấy tay”…, hình thành nên thị trường ngầm gây khó khăn cho việc quản lý Nhà nước Quận 12 thành lập vào năm 1997 tách từ huyện Hóc Mơn (gồm: quận 12 huyện Hóc Mơn) với diện tích lớn, dân số đơng Trong năm qua, q trình thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất cho mục đích xây dựng khu cơng nghiệp, cơng trình, cụm cơng trình cao tầng chủ yếu tập trung dọc hai bên trục lớn, phía Tây rạch Bến Cát,… ngày tăng nên đất đai ngày có giá trị Quận12 Quận có tiềm phát triển thành phố Hồ Chí Minh, địa bàn chiến lược kinh tế qn TPHCM, có vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi cho việc phát triển ngành nông-lâm nghiệp, công nghiệp dich vụ Trong năm gần đây, tốc độ phát triển Quận nhanh kinh tế – xã hội, thu hút nhiều dự án nhà đầu tư thu hút nhiều dân nhập cư từ nơi khác đến sinh sống làm việc Chính mà Quận 12 đánh giá vùng có nhiều tiềm phát triển ngày đổi Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy ra, việc chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất lớn.Việc tìm hiểu, hệ thống lại thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn để tìm tồn tại, vướng mắc, đề giải pháp thiết thực để hoàn thiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn việc làm cần thiết Xuất phát từ thực tế trên, thực đề tài “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 từ năm 2006 đến nay”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Trang 1      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   -Tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 Tp Hồ Chí Minh ( Từ năm 2006 đến T5/2011); yếu tố ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương Từ điểm cần phát huy, mặt hạn chế cần khắc phục đề xuất hướng giải mặt tồn hạn chế  Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu - Tình hình CNQSDĐ đất đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân địa bàn Quận 12 Tp Hồ Chí Minh - Các văn liên quan đến việc chuyển nhượng  Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu đề tài hoạt động liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp đất nông nghiệp đất hộ gia đình cá nhân với diễn địa bàn Quận 12 Tp Hồ Chí Minh từ năm 2006 đến tháng năm 2011  Ý nghĩa đề tài Đề tài thực với kết góp phần giúp địa phương tìm hướng giải hoàn thiện phát triển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa bàn Trang 2      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tháng đầu năm 2011 Bảng 18 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến T5/2011 ĐẤT NN ĐẤT Ở PHƯỜNG TỔNG SỐ VỤ Hồ sơ An Phú Đông 71 58 80.648,6 13 1.828,4 Thạnh Xuân 32 24 11.874,7 708,4 Tân Chánh Hiệp 56 43 25.899,2 13 1.301,2 Tân Thới Hiệp 42 35 42.895,3 681,0 Hiệp Thành 38 29 16.235,8 637,9 Thới An 98 50 45.980,1 48 5.732,0 Thạnh Lộc 77 66 22.734,1 11 554,9 Trung Mỹ Tây 65 33 10.943,2 32 3.114,7 Tân Thới Nhất 30 15 9.520,4 15 1.562,5 Đông Hưng Thuận 38 18 4.306,5 20 2.108,7 Tân Hưng Thuận 71 48 44.673,3 23 2.345,7 618 419 315.711,2 199 20.575,4 TỔNG Diện tích(m2) Hồ sơ Diện tích(m2 ) (Nguồn:Phòng TNMT Quận 12) Do hạn chế thời gian nghiên cứu nên tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2011 nghiên cứu đến tháng 5, nhìn chung tháng đầu năm số vụ chuyển nhượng không nhiều có 618 vụ, nguyên nhân thời gian thực chuyển nhượng dài theo Nghị định 88 gây tâm lý e ngại người dân, họ muốn thủ tục đơn giản, nhanh gọn,nên dẫn đến tình trạng người dân ngại đến Văn phòng ĐKQSDĐ.Vì thống kê tình hình chuyển nhượng QSDĐ tháng đầu năm, nên đánh giá chung cho năm 2011 Trang 37      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2006 đến tháng 05 năm 2011 Bảng 19 Tổng hợp tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2006 đến tháng 05 năm 2011 ĐẤT NN ĐẤT Ở NĂM TỔNG SỐ VỤ TỔNG DIỆN TÍCH(HA) Số vụ Diện tích(ha) Số vụ Diện tích(ha) 2006 1.339 86,53 1.123 84,12 216 2,41 2007 1.225 82,82 962 80,48 263 2,34 2008 1.447 85,18 1.104 81,54 343 3,64 2009 1.373 87,79 1.480 84,94 262 2,85 2010 1.152 58,85 939 56,76 213 2,09 T5/2011 618 33,63 419 31,57 199 2,06 TỔNG 7.154 434,8 6.027 419,41 1.496 15,39 (Nguồn: Phòng TNMT Quận 12) Biểu đồ 05 Lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2006-05/2011 Qua bảng ta thấy giai đoạn từ năm 2006 đến tháng năm 2011 số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy (tức thực đầy đủ trình tự thủ tục theo quy định Trang 38      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) 7.154 vụ với tổng diện tích 434,8 ha, nhiều năm 2008 với 1.447 vụ với diện tích 85,18 ha; năm 2010 với 1.152 vụ với diện tích 58,85 (Do năm 2011 thống kê đến tháng năm 2011 nên đem so sánh chung được) Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành từ năm 2006 đến tháng năm 2011 Bảng 20.Tình hình chuyển nhượng theo đơn vị hành từ năm 2006 đến tháng năm 2011 ĐVHC SLHS An Phú Đông 661 Thạnh Xuân 529 Tân Chánh Hiệp 1.066 Tân Thới Hiệp 607 Hiệp Thành 535 Thới An 1.001 Thạnh Lộc 734 Trung Mỹ Tây 584 Tân Thới Nhất 525 Đông Hưng Thuận 419 Tân Hưng Thuận 498 ( Nguồn: Phòng TNMT Quận 12 ) Trang 39      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   Biểu đồ 06.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành từ năm 2006 đến tháng năm 2011 Qua thống kê tổng số lượng giao dịch chuyển nhượng địa bàn phường Quận 12 từ năm 2006, ta thấy thời gian qua, phường Tân Chánh Hiệp (1006 hồ sơ), phường Thới An (1001 hồ sơ), phường Thạnh Lộc (734 hồ sơ) phường có số lượng chuyển nhượng nhiều Nguyên nhân phường có số lượng chuyển nhượng nhiều là khu vực có lợi vị trí, điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên có nhiều dự án triển khai để phát triển công nghiệp, đô thị theo hướng cơng nghiệp hóa.Cơng nghiệp hóa thu hút nhiều cơng nhân từ tỉnh phía Bắc đến làm việc làm tăng nhu cầu sử dụng đất khu vực đơng cơng nhân trở nên sầm uất hơn, nhiều hoạt động kinh doanh dịch vụ, thương mại dịch vụ khác phát triển kéo theo, đặc biệt phát triển nhà trọ cho thuê…Người dân kì vọng vào phát triển vùng giá đất chưa cao nơi khác nên khả người dân chi trả cao hơn, điều dẫn đến hoạt động chuyển nhượng diễn sôi Bên cạnh có phường có số lượng giao dịch chuyển nhượng thấp phường Đông Hưng Thuận (419 hồ sơ), phường Tân Hưng Thuận (498 hồ sơ) Đây phường có vị trí trung tâm, giáp với Quận trung tâm khác Quận Gò Vấp, Quận Bình Tân nhiên việc sử dụng đất ổn định, người dân đa số người sinh sống làm việc lâu năm nên người ta khơng có ý định Trang 40      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   chuyển nhượng giá đất phường tương đối cao nên người dân có khả chi trả phường khác Có thể nhận thấy hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn sôi vài phường Tân Chánh Hiệp, Thới An,Thạnh Lộc…và sôi phường Đông Hưng Thuận,Tân Hưng Thuận Nguyên nhân để dẫn đến khác biệt vậy, nói quy hoạch yếu tố kể đến đầu tiên, quy hoạch phân định vùng đất đai cho mục đích sử dụng khác nhau, thích hợp với điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội vùng.Vùng phân định đất đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cung bất động sản tăng lên đồng thời cầu bất động sản tăng lên Công nghiệp tập trung nơi làm cho kinh tế vùng phát triển, dân cư tập trung đông đúc làm cho giá trị đất đai tăng cao làm cho hoạt động chuyển nhượng sơi Do vậy, phường có hoạt động chuyển nhượng cao phường khác 2.3.3.Nguyên nhân mục đích sử dụng tiền người dân sau chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 Quận12 Quận có tiềm phát triển thành phố Hồ Chí Minh, địa bàn chiến lược kinh tế quân TPHCM, mà Quận 12 đánh giá vùng có nhiều tiềm phát triển ngày đổi Theo đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sôi động kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy ra, việc chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất lớn Để tìm hiểu vấn đề sử dụng đất người dân địa bàn Quận sau CN, đề tài tiến hành điều tra ngẫu nhiên 100 hộ gia đình, cá nhân thực CNQSDĐ sống địa bàn phường Tân Chánh Hiệp Thông qua thông tin loại đất CN, nguyên nhân CN, mục đích sử dụng tiền CN, diện tích CN giá CN đề tài phân tích ảnh hưởng vấn đề CN đến đời sống người dân tình hình kinh tế họ sau CNQSDĐ Trang 41      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   Bảng 21.Nguyên nhân mục đích sử dụng tiền người dân sau chuyển nhượng QSDĐ Tỷ lệ Số trường Đối tượng hợp (%) Loại đất chuyển nhượng 1.1 Đất nông nghệp 60 60 1.2 Đất 40 40 2.1 Khó khăn sản xuất 30 30 2.2 Việc học 10 10 2.3 Chi tiêu gia đình 27 27 2.4 Nguyên nhân khác 33 33 3.1 Mua đất 20 20 3.2 Xây nhà 24 24 3.3 Chi tiêu gia đình 22 22 9 22 22 3 4.1 Có 78 78 4.2 Khơng 22 22 5.1 Có 29 29 5.2 Không 71 71 Nguyên nhân chuyển nhượng 3.Sử dụng tiền chuyển nhượng vào mục đích 3.4 Gửi ngân hàng 3.5 Tái sản xuất 3.6 Trường hợp khác Việc chuyển nhượng cải thiện sống Ý muốn chuyển nhượng thêm ( Nguồn: Điều tra mẫu phiếu )  Nhận xét: Qua điều tra khảo sát thực tế 100 mẫu phiếu người dân chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Tân Chánh Hiệp, cho thấy đa số người dân chuyển nhượng đất nông nghiệp ( 60% tổng số phiếu), đất số lượng ( 40% tổng số phiếu) Họ định chuyển nhượng phần đất điều kiện gia đình khó khăn, việc mở rộng sở sản xuất, kinh doanh, trả nợ…(33% tổng số phiếu) Số laị khó khăn sản xuất, việc học con, chi tiêu gia đình dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ Trang 42      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   Bảng 22 Kết điều tra diện tích đất chuyển nhượng SỐ TRƯỜNG DIỆN TÍCH CN TỶ LỆ (%) HỢP 1.< 200 m2 49 49 2.200 m2-1000 m2 38 38 3.1000 m2 -2000 m2 13 13 (Nguồn: Điều tra mẫu phiếu) Theo tổng hợp số liệu từ 100 phiếu điều tra hộ gia đình cá nhân địa bàn Phường Tân Chánh Hiệp gần phân nửa số phiếu ( 49 phiếu) thể việc chuyển nhượng đất với diện tích 200 m2, với đa số đất thổ cư Còn diện tích đất nông nghiệp chuyển nhượng nhiều mức 200 m2- 1000 m2 ( 38/100 phiếu), số trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp nhiều với diện tích 2000 m2 Điều chứng tỏ rằng, hộ gia đình cá nhân khơng lợi ích trước mắt mà họ định chuyển nhượng QSDĐ, mà lý sâu xa khó khăn công việc làm ăn, sản xuất, sinh hoạt gia đình muốn cải thiện sống cách đầu tư sinh lợi từ đồng tiền chuyển nhượng Chính mà họ chuyển nhượng phần đất họ có tồn đất mua lại mảnh đất khác đảm bảo cho sống tương lai tốt Bảng 23 Kết điều tra giá đất chuyển nhượng Đơn vị tính : m2 GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG SỐ TRƯỜNG HỢP CNQSĐ TỶ LỆ (%) 15 triệu 13 13 (Nguồn: Điều tra mẫu phiếu) Bên cạnh đó, kết giá chuyển nhượng 1m đất qua việc điều tra ngẫu nhiên 100 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường Tân Chánh Hiệp, có 60 đất nơng nghiệp, lại 40 đất có 59% chuyển nhượng với giá triệu đồng Đa số đất chuyển nhượng đất nông nghiệp đất trồng lúa, đất trồng hàng năm… Còn đất giá chuyển nhượng giao dịch cao nhiều, từ 10 triệu- 15 triệu (28%), số đất có vị trí gần trung tâm giá lên đến 15 triệu đồng ( 13%) Và giá chuyển nhượng tăng lên theo thời gian, đồng thời tăng theo nhu cầu nhận chuyển nhượng QSDĐ người dân Trên thực tế, tiến hành điều tra người dân chuyển nhượng QSDĐ phường Tân Chánh Hiệp ta thấy đời sống kinh tế hộ gia đình có bước chuyển biến đáng kể, tích cực Đời sống người dân đa số cải thiện nâng cao sau chuyển nhượng QSDĐ (78/ 100 phiếu điều tra) Đó họ biết sử Trang 43      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   dụng số tiền chuyển nhượng vào mục đích đáng, hợp lý Sau giải xong khó khăn đời sống, xây nhà, mua vật dụng gia đình… người dân biết dùng số tiền lại để đầu tư tái sản xuất, mở rộng sở kinh doanh, mua mảnh đất khác với giá rẻ để tiếp tục sản xuất… Đây việc làm đắn nhằm mang lại lợi ích kinh tế tương lai sử dụng hiệu số tiền chuyển nhượng, nâng cao chất lượng sống đa phần người dân địa phương 2.3.4 Đánh giá số vấn đề việc thực chuyển nhượng QSDĐ địa bàn Quận 12  Vấn đề thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một vấn đề mà người dân quan tâm thực chuyển nhượng QSDĐ quyền nghĩa vụ họ, nghĩa vụ đóng thuế Thuế suất chuyển quyền SDĐ mà người SDĐ phải đóng thực chuyển nhượng qua giai đoạn ln có thay đổi theo chiều hướng có lợi cho người SDĐ Trong thực tế chuyển QSDĐ số địa phương có điều kiện kinh tế khó khăn thuế chuyển quyền cao thiệt thòi cho người SDĐ họ có nhu cầu chuyển nhượng Do qua thời điểm Chính phủ ln có điều chỉnh thuế chuyển quyền người dân giảm bớt thiệt thòi nâng cao ý thức thực nghĩa vụ tài Nhà Nước Trong trình thực chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp đất địa bàn Quận 12 kể từ ngày 01/01/2009 chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ (nếu khơng có thỏa thuận khác) Trừ trường hợp miễn giảm thuế quy định Điều Nghị định 100/2008/NĐ-CP theo quy định Nghị định Chính phủ số 80/2008/NĐ-CP, tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ nhà, đất 0,5% Căn tính lệ phí trước bạ giá đất UBND TP ban hành áp dụng thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ Ngồi ra, Nhà nước có quy định cụ thể trường hợp miễn giảm thuế hộ gia đình cá nhân thực chuyển nhượng QSDĐ nhằm đảm bảo số sách xã hội điều kiện kinh tế người dân Chính điều thúc đẩy cho nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ người dân địa phương tăng lên nhanh chóng Tuy nhiên, bên cạnh nhiều trường hợp người dân không ghi giá trị chuyển nhượng hợp đồng, người dân ghi giá chuyển nhượng thấp so với giá chuyển nhượng thực tế để giảm phần việc thực hiên nghĩa vụ thuế họ, điều dẫn đến việc khó khăn việc quản lý làm thất thoát nguồn thu ngân sách lớn nhà nước  Vấn đề diện tích đất tối thiểu tách Cùng với nhu cầu chuyển nhượng ngày tăng người SDĐ, kéo theo hàng loạt vấn đề biến động đất đai đa dạng phức tạp Đất đai bị chia, tách, chuyển quyền nhiều với diện tích nhỏ, manh mún, gây khó khăn cho việc quản lý cập nhật, chỉnh lý thay đổi liên tục nguồn tài ngun quốc gia q giá Chính thế, khoản 1, điều 17, Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/05/2007 Chính Phủ có nêu: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể Trang 44      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   địa phương” Theo đó, ngày 25/02/2009 UBND TP Hồ Chí Minh Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ban hành quy định diện tích đất tối thiểu phép tách loại đất địa bàn Quận giúp cho người dân cán quản lý địa phương thuận tiện việc thực chuyển nhượng QSDĐ trường hợp thực chuyển nhượng mà tính đến trước ngày 25/02/2009 chưa hoàn thành Thế nhưng, áp dụng quy định vào thực tế cán địa địa phương gặp khơng khó khăn, vướng mắc khó giải Những hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu CNQSDĐ thực lại CNQSDĐ lẽ diện tích đất họ khơng đủ chuẩn theo Nhà nước quy định, tiến hành tách để chuyển nhượng QSDĐ diện tích tối thiểu lại đất tách lại nhỏ quy định Cũng có trường hợp người dân thực có nhu cầu nhận CNQSDĐ lại không đủ khả tài để nhận CN với diện tích lớn quy định Vấn đề Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân Quy định hộ gia đình cá nhân chung chung, điều gặp nhiều khó khăn cho việc giải điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng nêu Ngồi ra, ngun nhân gây tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp QSDĐ thành viên hộ gia đình Điều 118 Bộ Luật Dân Sự quy định “Đối với hộ gia đình có quyền sử dụng hợp pháp tài sản chung hộ, thành viên có đồng quyền sử dụng giá trị quyền sử dụng đó” Như vậy, thành viên bình đẳng thực quyền người SDĐ, hộ gia đình gồm người có hộ người có quyền khoản 2, điều 146 Nghị định 181/2004/ NĐ- CP thi hành Luật Đất Đai nêu rõ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình “phải tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình thống ký tên có văn uỷ quyền theo quy định pháp luật” Vì hộ gia đình thực chuyển nhượng QSDĐ phải đồng ý, trí văn thành viên hộ gia đình tài sản chung hộ không đủ để thực nghĩa vụ chung hộ thành viên phải chịu trách nhiệm tài sản riêng Nhưng lý mà số thành viên hộ gia đình khơng đồng ý khơng có mặt để thỏa thuận việc chuyển nhượng QSDĐ khó giải Trước vấn đề này, Phòng TN-MT yêu cầu nộp thêm hộ chứng minh nhân dân nhằm làm sở cho việc cấp GCN, xác minh điều kiện chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ Người đứng tên đơn xin đăng ký QSDĐ chủ hộ hay vợ chồng chủ hộ cấp GCN hộ gia đình chuyển nhượng QSDĐ mà có thành viên vắng mặt có lý riêng khơng thể ký vào hợp đồng CN chủ hộ người đại diện cam kết, nhận ủy quyền người vắng mặt chịu trách nhiệm trước pháp luật  Vấn đề xác định hạn mức chuyển nhượng Trước phần diện diện tích đất tối thiểu chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp lại khơng có quy định văn Pháp luật đất đai Hiện có quy định theo Nghị Quyết Ủy Ban thường vụ Quốc hội số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/06/2007 quy định hạn mức nhận chuyển Trang 45      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   nhượng QSDĐ nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp Cụ thể Điều Nghị Quyết có ghi “Đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối không ha, đất trồng lâu năm không 20 ha… ” Với qui định này, địa phương áp dụng phần ngăn chặn tình trạng đầu đất đai Tuy nhiên, hạn mức chuyển nhượng vấn đề vướng mắc công tác giải hồ sơ gây nhiều khó khăn cơng tác cập nhât chỉnh lý biến động đất đai Cụ thể trường hợp khoản 4, khoản điều Nghị Quyết quy định “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ” “Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất ” khó cho địa phương kiểm sốt người SDĐ nhận chuyển nhượng nơi nhận chuyển nhượng loại đất Thêm vào đó, địa phương khơng thể quản lý người SDĐ có đất, đất có vượt hạn mức hay khơng, hay họ có nhu cầu SDĐ thực hay khơng Điều gây khó khăn nhiều cho cán quản lý 2.3.5 Những thuận lợi khó khăn, vướng mắc trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương  Thuận lợi: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nghị định 88 chỉnh lý giấy chứng nhận mà cấp giấy cho người nhận chuyển nhượng nên dễ dàng cơng tác quản lý hồ sơ địa hơn, việc cấp giấy chứng nhận sau chuyển nhượng đáp ứng nhu cầu người dân có giấy chứng nhận đứng tên  Những khó khăn , vướng mắc q trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phức tạp nên công tác quản lý khó khăn, theo quy định xã, phường có địa cơng việc nhiều trình độ cơng nghệ thơng tin cán địa nhiều hạn chế, nên việc tiếp nhận giải hồ sơ nhiều hạn chế - Thời gian giải hồ sơ theo Nghị định 88 tối đa 23 ngày thực tế thời gian kéo dài hơn, nguyên nhân cán tiếp nhận hồ sơ không hướng dẫn đầy đủ cho người dân nên người dân phải bổ sung hồ sơ nhiều lần khiến cho người tham gia chuyển nhượng ngại liên hệ đến quan nhà nước lý khiến người dân chuyển nhượng tay - Tại khoản điều 11 Nghị định 84/2008/NĐ-CP chưa giải cấp GCNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng giấy tay sau ngày 01/07/2004 Nếu giải cho chủ cũ đứng tên xin cấp giấy chứng nhận sau lập thủ tục chuyển nhượng phát sinh tranh chấp dẫn đến khó khăn việc quản lý Theo điều 13 Nghị định 82/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 phạt cảnh cáo (200.000 đến 500.000 đồng hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực thủ tục hành theo quy định Pháp luật đất đai) mà chưa có biện Trang 46      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   pháp chế tài đủ mạnh hiệu nguyên nhân dẫn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay  Một số đề xuất: - Đề nghị đưa hướng giải thỏa đáng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/2004 để tránh xảy tranh chấp người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo lợi ích người sử dụng đất - Các quan quản lý nhà nước đất đai cần xem xét kỹ việc cấp phép hoạt động công ty đo đạc; đồng thời thường xuyên tra, kiểm tra hoạt động đo vẽ đồ, chất lượng thành phẩm công ty này, có biện pháp ngăn chặn xử lý kịp thời sai phạm hoạt động hành nghề - Kiến nghị giải thu hồi diện tích đất làm lối chung tách người sử dụng đất giao phường quản lý điều chỉnh giấy chứng nhận chủ sử dụng đất có nhu cầu tránh xảy tranh chấp, lấn chiếm lối chung - Có hình thức xử phạt hành vi vi phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất việc chuyển nhượng trái pháp luật - Hoàn tất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trang 47      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ Kết luận Với ưu vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi, tài nguyên thiên nhiên phong phú, Quận 12 nhận quan tâm đầu tư, phát triển kinh tế xã hội Đảng Nhà nước Nằm vùng thị hóa, liền kề với Quận trung tâm nên q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa diễn nhanh Quận có chuyển biến mạnh thời gian qua, loại hình cơng nghiệp dịch vụ phát triển mạnh, thu hút dự án đầu tư nước tập trung vào địa bàn Sự phát triển kinh tế xã hội làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ đặc biệt gia tăng đất cho đối tượng nhập cư Do hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày sôi động, đa dạng phức tạp Chính điều tạo sóng biến động đất đai, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, có tác động to lớn đến xã hội phận dân cư Qua trình tìm hiểu, thu thập số liệu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận từ năm 2006 đến tháng 5/2011 có 7.154 hồ sơ chuyển nhượng với diện tích đất đăng ký chuyển mục đích 434,5 ha, đất nơng nghiệp đạt 6.027 hồ sơ với diện tích 419,41; đất đạt 1.496 hồ sơ với diện tích 15,39 Số hồ sơ chuyển nhượng đa số tập trung vào phường : Tân Chánh Hiệp, phường Thạnh Lộc, phường Thới An, phường có vị trí thuận lợi phát triển, nguyên nhân dẫn đến việc chuyển nhượng QSDĐ đa số khó khăn sản xuất, việc học hành con, chi tiêu sinh hoạt…Tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng đa số sử dụng mục đích mang lại hiệu kinh tế - xã hội định, người dân biết dùng số tiền có chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư tái sản xuất, chăm lo đời sống kinh tế, vật chất cải thiện sống gia đình Cơng tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ trọng giải quyết, đặc biệt theo chế “một cửa liên thông ” tiết kiệm nhiều thời gian công sức người dân, tạo nhiều thuận lợi cho trình thực chuyển nhượng, thúc đẩy trình CNQSDĐ theo chiều hướng ngày tăng Kiến nghị Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Quận, giúp cho đất đai khai thác sử dụng triệt để hơn, hiệu hơn, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước, bên cạnh có số khó khăn, vướng mắc cần khắc phục: - Để hạn chế tượng chuyển nhượng “giấy tay” cần phải thông tin cho người dân biết cách đầy đủ tính hợp pháp quyền lợi thực thủ tục chuyển nhượng quan Nhà nước, đồng thời có hướng giải trường hợp chuyển nhượng trái phép sau ngày 01/7/2004 - Thường xuyên tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất tổ chức cá nhân địa bàn Quận, đảm bảo đất đai sử dụng mục đích Trang 48      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   - Tăng cường nhiều công tác quản lý biến động đất đai, chỉnh lý thường xuyên biến động đất đai xảy theo năm - Tích cực tuyên truyền pháp luật đất đai cho người dân biết rõ phương tiện thông tin đại chúng cấp sở, để người dân hiểu luật, biết quyền hạn nghĩa vụ việc sử dụng đất - Đào tạo đội ngũ cán địa có đủ trình độ lực chun mơn, có đạo đức nghề nghiệp đặc biệt tâm huyết với nghề, tránh nhũng nhiễu nhân dân - Các cấp lãnh đạo Trung ương địa phương cần hỗ trợ thêm trang thiết bị máy vi tính, máy in, photo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ nhằm phục vụ để hoàn thành tốt việc lưu trữ giải hồ sơ hành chính, đặc biệt hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ Đồng thời dễ dàng phát sai sót trình cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai - Cần nâng cao lực quản lý, trình độ chun mơn cán địa địa phương Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai cấp, cấp sở Trang 49      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   TÀI LIỆU THAM KHẢO Ths Lê Mộng Triết- Khoa Quản Lý Đất đai Bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh, năm 2010, Bài giảng mơn “Quản lý hành đất đai” Ths Ngô Minh Thụy- Khoa Quản Lý Đất đai Bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh, năm 2010, Bài giảng môn “ Đăng ký thống kê” Ths Dương Thị Tuyết Hà - Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM, năm 2010, Bài giảng “ Luật Đất Đai” Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội Quận 12 đến năm 2010 Luận văn tốt nghiệp: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân địa bàn Thành Phố Phan Rang,Tháp Chàm,Tỉnh Ninh Thuận,giai đoạn 2004-2010” Sinh viên thực : Phan Tấn Dũng Luận văn tốt nghiệp: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Thuận An,Tỉnh Bình Dương từ năm 2005 đến tháng năm 2009” Sinh viên thực :Châu Minh Trang Internet: - http:// www google.com.vn - http:// www luatvietnam.vn Trang 50      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   PHỤ LỤC Trang 51      ... đất địa bàn để tìm tồn tại, vướng mắc, đề giải pháp thi t thực để hoàn thi n hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn việc làm cần thi t Xuất phát từ thực tế trên, thực đề tài “ Đánh... Đất vàng nâu feralit phù sa cổ FRx Xanthic Ferralsols 355,36 Pp Đất phù sa phèn tiềm tàng FLt Thionic Fluvisols 12,79 SiP Đất phèn tiềm tàng, phèn GLtp Protothionic Gleysols 728,50 Sp Đất phèn... Trang 3      Ngành:Quản Lý Đất Đai SVTH:Nguyễn Thị Kiều Oanh   - Đất khơng có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Đất thời hạn sử dụng; - Được phép chuyển