BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG VÀ MỞ RỘNG XA LỘ HÀ NỘI (GIAI ĐOẠN 2) TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN –THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : NGUYỄN THỊ DIỄM KIỀU 07124049 DH07QL 2007 – 2011 Quản Lý Đất Đai -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN NGUYỄN THỊ DIỄM KIỀU ĐỀ TÀI: THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG VÀ MỞ RỘNG XA LỘ HÀ NỘI (GIAI ĐOẠN 2) TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Giảng viên hướng dẫn: ThS.Lê Mộng Triết Bộ mơn Chính sách pháp luật khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh (Ký tên:…………… ) -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- LỜI CẢM ƠN ! Từ cất tiếng khóc chào đời Ba Mẹ người ln bên cạnh con, lo cho miếng ăn giấc ngủ, Ba Mẹ khuyên dạy bảo cho điều hay lẽ phải Con lớn lên niềm tin u gia đình Thời gian trơi qua thật nhanh theo quỹ đạo nó, mà trãi qua bốn năm Đại học, ngày hôm dìu dắt thầy bạn bè làm Luận văn tốt nghiệp, trường, làm việc sống thật tốt để khơng phụ lịng mong mỏi Ba Mẹ, Ông Bà Trong đời con, Ba Mẹ mãi gương soi sáng đuốt dẫn đường đi, mãi không quên ơn sinh thành công dưỡng dục Ba Mẹ Tôi xin chân thành cảm ơn ! Ban giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm tất quý thầy cô Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản truyền đạt cho kiến thức quý báu suốt q trình học tập rèn luyện Các thầy mơn sách pháp luật, đặc biệt thầy Lê Mộng Triết tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình tơi thực tập hồn thành đề tài Ban Bồi thường giải phóng mặt quận 2, đặc biệt anh chị thành viên phòng Nghiệp vụ tạo điều kiện thuận lợi, tận tình giúp đỡ tơi suốt thời gian thực tập Ban Bồi Thường Ký túc xá Trường Đại Nông Lâm đặc biệt Cư xá B tạo điều kiện để ổn định chỗ chăm lo học hành Tất bạn bè tập thể lớp DH07QL động viên giúp đỡ tơi Tuy đề tài hồn thành có nhiều sai sót điều kiện khách quan kiến thức cịn hạn chế Mong q thầy anh chị tận tình đóng góp ý kiến để đề tài hồn chỉnh Tơi xin chân thành cảm ơn Ngày 20 tháng năm 2011 Sinh viên Nguyễn Thị Diễm Kiều TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Diễm Kiều, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh” Giảng viên hướng dẫn: Thầy Lê Mộng Triết, Bộ mơn Chính sách Pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai Bất động sản Trường đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Trong trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị, xây dựng mạng lưới cầu đường, hệ thống cảng, bưu viễn thơng, cao ốc, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu đô thị mới… ngày quan tâm đẩy mạnh Hịa nhịp điệu đó, quận - thành phố Hồ Chí Minh điển hình phát triển vượt trội Vì quận thành lập ngày 01 tháng 04 năm 1997 nên nhu cầu đất đai để phát triển sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị lớn, đòi hỏi đất đai phải quy hoạch cách phù hợp, hiệu Nhưng muốn việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm dự án phát triển sở hạ tầng cần phải có kế hoạch thực khả thi, chặt chẽ muốn thành công cơng tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư công tác quan trọng có ý nghĩa định nhất, giúp nâng cao hiệu quy hoạch góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội địa phương Theo đó, cơng tác bồi thường cho người dân khu vực bị ảnh hưởng dự án phải thực cách hợp lý, thỏa đáng nhằm giảm bớt thiệt hại tối đa cho người dân đảm bảo quyền lợi cho họ mà khơng gây thất ngân sách, khơng ảnh hưởng đến quyền lợi Nhà nước Dự án Xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) có ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế xã hội quận nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung tuyến đường Xa lộ Hà Nội tuyến đường huyết mạch, tuyến đường bị ngẽn ảnh hưởng lớn đến công việc người dân, nên việc mở rộng xa lộ Hà Nội u cầu cấp bách Ngồi cịn góp phần vào việc kết nối quận với Thành phố Hồ Chí Minh, rút ngắn khoảng cách nâng cao khả vận chuyển hàng hóa, giảm ách tắt giao thơng, bước hoàn thiện hệ thống sở hạ tầng cải tạo mỹ quan thị Kết tính đến tháng năm 2011 dự án Xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) ban hành định thu hồi 252 hồ sơ, chi tiền 114 hộ/331 hộ chiếm 34,44%, tổng diện tích 31.540,57m2/121.281,73 chiếm 26%, với tổng số tiền đền bù 568,6704 tỷ đồng, tỷ lệ đồng thuận Bên cạnh cịn nhiều khó khăn mà cơng tác cơng tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa giải giá đất có xét tới giá trị thị trường yếu tố vị trí chênh lệch đơn giá bồi thường so với giá thị trường lớn Do dự án kéo dài nên giá bồi thường khơng cịn phù hợp với giá thực tiễn dẫn đến nhiều nguời dân không đồng ý khiếu nại nên đơn giá bồi thường có thay đổi cho phù hợp với thực tế Xuất phát từ nhu cầu thực tế, đề tài ”Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) địa bàn quận - Thành phố Hồ Chí Minh” thực nhằm mục đích nghiên cứu tính hiệu phương án bồi thường, có đánh giá tình hình thực từ đề xuất kiến nghị nhằm phát huy mặt thuận lợi giảm mặt hạn chế, vướng mắc Đề tài gồm nội dung chính: + Giới thiệu khái quát dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) + Hiện trạng khu vực dự án trước tiến hành dự án + Kết đạt dự án đến 15/6/2011 + Một số giải pháp hướng hoàn thiện Bằng phương pháp điều tra thu thập tài liệu, so sánh, phân tích phương án bồi thường, tiến độ thực dự án, để có nhận xét đánh giá tính hiệu phương án bồi thường, sách bồi thường, hỗ trợ bố trí tái định cư áp dụng dự án Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng tới đời sống người dân dọc tuyến đường Xa lộ Hà Nội, từ đề xuất biện pháp cụ thể nhằm hạn chế ảnh hưởng DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 01 Giá đất để tính bồi thường 12 Bảng 02 Tổng hợp dự án địa bàn quận 14 Bảng 03 Các đơn vị hành quận 15 Bảng 04 Cơ cấu giá trị sản xuất ngành địa bàn 18 Bảng 05 Tình hình thực lĩnh vực kinh tế năm 2010 so với kế hoạch 18 Bảng 06 Một số cơng trình trọng điểm địa bàn 21 Bảng 07 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp 24 Bảng 08 Hiện trạng sử dụng đất Nông nghiệp 26 Bảng 09 Dự tốn tổng kinh phí bồi thường 28 Bảng 10 Dự tốn kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư đất 29 Bảng 11 Dự tốn kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư tài sản 29 Bảng 12 Số bị ảnh hưởng 33 Bảng 13 Thống kê diện tích loại đất thu hồi dự án 34 Bảng 14 Thống kê pháp lý việc sử dụng đất 35 Bảng 15 Phân loại cấp nhà bị ảnh hưởng dự án 35 Bảng 16 Bảng tổng hợp khối lượng giải tỏa 37 Bảng 17 Thống kê tài sản khác 37 Bảng 18 Tổng hợp hộ dân có đất bị ảnh hưởng dự án 38 Bảng 19 Thống kê nhân hỗ trợ đời sống bị ảnh hưởng dự án 39 Bảng 20 Thống kê ngành nghề vùng dự án 40 Bảng 21: Số hộ bị giải tỏa phần, số hộ bị giải tỏa toàn 40 Bảng 22 Bảng tổng hợp tình hình thực dự án 43 Bảng 23 Số hộ đồng thuận qua tháng 45 DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ Hình 01 Kẹt xe cầu Rạch Chiếc 30 Hình 02.Nghẽn xe đoạn ngã tư Thủ Đức 30 Hình 03 Xa lộ Hà Nội hữu 30 Hình 04 Lễ khởi cơng dự án Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) 30 Biểu đồ 01 Tình hình phân cấp nhà dự án 36 Biểu đồ 02 Biểu diễn tỷ lệ trường hợp bị thu hồi theo loại đất 38 Biểu đồ 03 Thể tình hình giải tỏa 40 Biểu đồ 04 Thể đồng thuận người dân qua tháng 45 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Trang PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.2 Cơ sở pháp lý nguyên tắc chung sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất 1.1.3 Cơ sở thực tiễn 1.2 Cơ sở phương án bồi thường giải tỏa, hỗ trợ tái định cư Dự án Mở rộng xa lộ Hà Nội (Phương án chi tiết 197/PA-HĐBT) 10 1.2.1 Quan điểm nguyên tắc bồi thường 10 1.2.2 Giá bồi thường giải tỏa dự án Xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) (Theo phương án 197/PA-HĐBT) 11 1.2.3 Điều kiện để tái định cư 13 1.3 Tổng quan công tác bồi thường dự án địa bàn quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh 1.3.1 Tổng quan Ban Bồi thường giải phóng mặt quận 13 1.3.2 Quy trình thực việc giải tỏa bồi thường - tái định cư 13 1.3.3 Các dự án trọng điểm đền bù giải tỏa, tái định cư (ngồi khu thị Thủ Thiêm) thực năm 2010 địa bàn quận 14 1.4 Giới thiệu địa bàn Quận 15 1.4.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường 15 1.4.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội năm 2010 18 1.4.3 Thực trạng sở hạ tầng 20 1.5 Nội dung phương pháp nghiên cứu 23 1.5.1 Nội dung nghiên cứu 23 1.5.2 Phương pháp nghiên cứu 23 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 2.1 Tình hình sử dụng đất phường An Phú Thảo Điền 24 2.1.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 phường An Phú Và Thảo Điền 24 2.1.2 Hiện trạng dân cư 26 2.2 Khái quát dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) địa bàn quận 27 2.2.1 Vị trí, quy mô dự án 27 2.2.2 Dự tốn chi phí bồi thường, hỗ trợ 28 2.2.4 Các văn pháp lý liên quan đến dự án 31 2.2.5 Văn liên quan đến việc thu hồi đất để thưc dự án 33 2.3 Hiện trạng khu vực dự án trước tiến hành dự án 33 2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 33 2.3.2 Hiện trạng sử dụng nhà, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tính pháp lý nhà 35 2.3.3 Hiện trạng tài sản khác gắn liền với đất 36 2.3.4 Hiện trạng mặt xã hội 37 2.4 Kết đạt dự án đến 15/6/2011 41 2.4.1 Kế hoạch đề 41 2.4.2 Tiến độ thực đến ngày 15/6/2011 42 2.4.3 Nhận xét đánh giá kết đạt 46 2.4.4 Những khó khăn tồn công tác bồi thường 50 2.5 Một số giải pháp hướng hoàn thiện 51 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều PHẦN MỞ ĐẦU  Lý thực đề tài Hiện thành phố Hồ Chí Minh chịu sức ép lượng dân số lớn triệu dân, gây nên tình trạng đất chật người đơng, tạo nên sức ép lớn cho thành phố này, tạo nhiều khó khăn cho phát triển kinh tế - xã hội mơi trường, đó, sở hạ tầng nỗi lo lắng lớn Thực Nghị số 20-NQ/TW Bộ Chính trị phương hướng, nhiệm vụ phát triển thành phố đến năm 2010 tầm nhìn đến năm 2020 Hiện dự án xây dựng phát triển sở hạ tầng quận nói riêng thành phố Hồ Chí Minh nói chung diễn mạnh mẽ Dự án khu đô thị Thủ Thiêm, Dự án Liên tỉnh lộ 25B, Dự án Đường trục khu liên hợp Thể dục thể thao Rạch Chiếc, Dự án Mở rộng xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2), Đại lộ Đơng Tây, hầm Thủ Thiêm… Trong đó, tuyến đường Xa lộ Hà Nội tuyến đường qua địa bàn quận (thuộc phường An Phú phường Thảo Điền) - tuyến đường quan trọng để lưu thông xuyên suốt quận huyện nội thành, ngoại thành đầu mối giao thông để kết nối với tuyến đường Đại lộ Đông Tây vào tỉnh thành vào cao điểm tuyến đường bị ách tắt giao thông gây nhiều thời gian… Chính mà từ năm 1998 đến tuyến đường Xa lộ Hà Nội không ngừng tu sửa mở rộng Tuy nhiên để hoàn thành Dự án xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội nói riêng tất dự án nói chung cơng tác bồi thường, giải phóng mặt cơng tác nói quan trọng nhất, định đến thành cơng tồn dự án địi hỏi ban bồi thường phải đưa phương án bồi thường thật hợp lý pháp luật, chủ đầu tư phải có kế hoạch đầu tư thật khả thi Hiện sách pháp luật quốc gia, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân quận có nhiều thay đổi phù hợp với phát triển xã hội, kéo theo phương án bồi thường dự án có nhiều bổ sung sửa chữa, làm thay đổi đơn giá bồi thường, thay đổi điều kiện tái định cư… điều làm cho tiến độ dự án có phần chậm lại Nhưng nguyên tắc, bồi thường phải thỏa đáng cân lợi ích Nhà nước – doanh nghiệp – người dân Thu hẹp khoảng cách chênh lệch mức bồi thường giải phóng mặt mức đấu giá đất làm khu công nghiệp, khu đô thị - dịch vụ Tuy Dự án xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) năm 2008 đến công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt cịn chậm số hộ dân chưa đồng thuận cao, chưa đáp ứng yêu cầu kế hoạch ban đầu đề ra, nghiên cứu cơng tác bồi thường Dự án xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) nhằm đưa giải pháp để đẩy nhanh tiến độ dự án, giúp dự án sớm hồn thành nhanh chóng đáp ứng yêu cầu xã hội đề Xuất phát từ nhu cầu thực tế, thực đề tài “Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) địa bàn quận - Thành phố Hồ Chí Minh” Trang Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều hưu trí đối tượng hưởng trợ cấp xã hội thường xuyên khác: 2.000.000 đồng/hộ  Mức thưởng Đối với tổ chức, hộ gia đình bị thu hồi nhà, đất chấp hành tốt chủ trương, sách kế hoạch bồi thường hưởng chế độ ưu tiên sách tái định cư dự án thưởng tiền sau: - Trường hợp bị thu hồi tồn bộ: + Đối với tổ chức: 10.000.000 đồng/lần (khơng tính thưởng quan Nhà nước đơn vị hành nghiệp); + Đối với hộ gia đình, cá nhân: 5.000.000 đồng/lần - Trường hợp thu hồi phần (hoặc bị thu hồi toàn đất nơng nghiệp): tính 50% trường hợp bị thu hồi toàn - Trường hợp di chuyển giao mặt sau thời hạn quy định khơng thưởng c Tái định cư  Nhằm tạo điều kiện cho người dân đủ điều kiện tái định cư dự án có chỗ ở, Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt tái định cư dự án Mở rộng Xa lộ Hà Nội quy định quỹ chung cư, đất tái định cư nguyên tắc bố trí tái định cư: - Hiện dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội có dự kiến bố trí tái định cư: 32 hộ chung cư (Fideco Riverveiw, Thịnh Vượng) 202 đất Hiện thực 14 đất 01 hộ (xem phụ lục 4) - Mua 11 đất tái định cư khu C khu A thuộc dự án khu đô thị An PhúAn Khánh (131ha) để bố trí cho hộ dân thuộc diện tái định cư Hiện sử dụng xong quỹ đất hốn đổi (Tại Cơng văn số 10404/SXD-TTBCĐ Sở Xây dựng đề nghị ngày 27 tháng 12 năm 2010) - Sử dụng đất khu đất (50 ha) phường Cát Lái có 191 phục vụ dự án mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) - Mua 17 hộ chung cư Thịnh Vượng phường Bình Trưng Đơng, quận phục vụ tái định cư dự án này, tổng diện tích hộ (tạm tính): 1.066,98m2; tổng trị giá hợp đồng (tạm tính): 18.442.575.000 đồng - Dự kiến bán 15 hộ cao cấp Fideco Riverveiw, phường Thảo Điền, quận để bố trí tái định cư cho hộ dân thuộc dự án, gồm tầng (6 hộ), tầng (4 hộ), tầng (2 hộ), tầng (2 hộ), tầng 12B với đơn giá bán từ 25.300.000-28.000.000 đồng/m  Mặt khác: Hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện tái định cư theo quy định nhận nhà ở, đất tái định cư mà số tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ giá trị suất tái định cư tối thiểu hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà khu tái định cư nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó, cụ thể: Diện tích hộ chung cư tối thiểu (ưu tiên áp dụng quỹ nhà ơ, đất tái định cư có giá bán tái định cư thấp dự án) để tính hỗ trợ 30m2 Phần diện tích lớn 30m2 người bị thu hồi đất phải toán theo quy định Hiện 04 khu bố trí tái định cư có Quyết định phê duyệt giá: - dự án 131ha An Phú: đơn giá 36.000.000 đồng/m2 - 15 Fideco Riverveiw: đơn giá thấp 25.300.000 đồng/m - 17 Thịnh Vượng: đơn giá thấp 16.372.000 đồng/m2 Trang 48 Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều - 191 khu 50ha Cát Lái: đơn giá thấp 16.784.000 đồng/m Với đơn hộ chung cư Thịnh Vượng có đơn giá thấp 16.372.000 đồng/m2 cách tính hỗ trợ sau: 30m2 x 16.372.000 đồng/m (đơn giá phê duyệt thấp 04 khu tái dịnh cư) = 491.160.000 đồng (giá trị suất tái định cư tối thiểu) Ví dụ: Ơng Nguyễn Văn A nhận tiền bồi thường, hỗ trợ đất 300.000.000 đồng (Bằng chữ: Ba trăm triệu đồng) Số tiền hỗ trợ chênh lệch giá trị bồi thường, hỗ trợ với hộ chung cư tối thiệu là: 491.160.000đồng – 300.000.000đồng = 191.160.000đồng  Trường hợp 1: Ông Nguyễn Văn A nhận tái định cư hộ chung cư chung cư Thịnh vượng: Căn hộ số 1.09 diện tích 54,48m2 x đơn giá 16.372.000 đồng/m2 = 891.946.560 đồng Số tiền phải đóng để mua hộ là: 891.946.560 đồng-191.160.000 đồng = 700.786.560 đồng  Trường hợp 2: Ơng Nguyễn Văn A khơng nhận tái định cư, số tiền hỗ trợ chênh lệch giá trị bồi thường, hỗ trợ với hộ chung cư tối thiểu là: 491.160.000 đồng - 300.000.000 đồng = 191.160.000 đồng  Nếu người bị thu hồi đất không đủ khả mua nhà ở, đất tái định cư tùy theo quỹ nhà cho người có thu nhập thấp địa bàn Thành phố xem xét giải cho thuê, mua nhà cho người có thu nhập thấp  Đối với hộ đủ điều kiện tái định cư dự án Mở rộng Xa lộ Hà Nội giai đoạn có hồn cảnh thực khó khăn chỗ Ủy ban nhân dân phường xác nhận tổng giá trị bồi thường khơng đủ tốn giá trị nhà ở, đất khu tái định cư giải trả chậm, trả góp phần giá trị chênh lệch lớn suất tái định cư tối thiểu nhà ở, đất với lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn ngân hàng thương mại số dư nợ với thời hạn trả tối đa không 15 năm Trên sở sách tái định cư với đơn giá bồi thường, hỗ trợ người bị thu hồi đất bồi thường với giá trị bồi thường cao mua suất tái định cư chung cư cao cấp hộ đại đầy đủ tiện nghi người có giá trị bồi thường khơng thể tốn giá trị nhà ở, đất mua trả góp, trả chậm phần giá trị chênh lệch lớn giá trị suất tái định cư tối thiểu nhà ở, đất d Ổn định cơng ăn việc làm Hiện dự án có suất hỗ trợ chi phí vận chuyển, chi phí ổn định đời sống cho nhân khẩu, chưa có xếp để chuyển đổi nghề nghiệp Nhận xét chung : Hầu hết khung sách bồi thường tái định cư vừa qua trọng nhiều đến việc tính tốn mức giá đền bù, cho cao nhất, với tinh thần giúp đỡ tối đa cho người dân bị ảnh hưởng (bằng tiền) Các khu vực bố trí tái định cư dự án hầu hết khu chung cư, hộ cao cấp, có hộ có thu nhập thấp khơng mua suất tái định cư Riêng khía cạnh hỗ trợ “phi vật chất”, có đề cập, dường chưa trọng nhiều, chưa cụ thể hóa hành động thiết thực Trang 49 Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều Gần đây, sách bồi thường, hỗ trợ Thành Phố Hồ Chí Minh áp dụng linh hoạt trường hợp chưa có giấy tờ hợp pháp, chẳng hạn hộ bị ảnh hưởng, sinh sống hộ nằm hoàn toàn kênh rạch (mặt nước), nhận ưu đãi giá đền bù Trong dự án Mở rông Xa lộ Hà Nội, có hồ sơ có phần nhà nằm mặt nước (thuộc phường An Phú) nhà thuộc đất có khơng phải đất lấn chiếm bồi thường theo giá đất ở, đất lấn chiếm sử dụng trái phép xem xét hỗ trợ 2.4.4 Những khó khăn tồn cơng tác bồi thường - Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt đòi hỏi chủ động phối hợp chặt chẽ quan có liên quan Tuy nhiên việc xác nhận hồ sơ pháp lý Ủy ban nhân dân Phường giải vướng mắc liên quan đến phịng ban chun mơn cịn chậm so với kế hoạch đề Do cơng tác áp giá chiết tính, hồn tất hồ sơ bồi thường chậm so với tiến độ - Việc tiếp xúc hiệp thương cịn kéo dài, cịn tình trạng giao khốn cho phận Vì thời gian hồn tất hồ sơ bồi thường chậm trễ (hiện dự án khác ngồi dự án Khu thị Thủ Thiêm lúng túng việc này) - Cơng tác thẩm định đơn giá đất trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Chính phủ để tính bồi thường cịn kéo dài Vì vậy, bị hạn chế thời gian thực so với kế hoạch Ủy ban nhân dân quận thành phố đề - Công tác tham mưu ban hành Quyết định thu hồi đất Quyết định điều chỉnh thu hồi đất phòng Tài ngun Mơi trường quận cịn chậm, ảnh hưởng đến thời gian hoàn tất hồ sơ - Nguồn kinh phí để thực dự án chưa chuẩn bị kịp thời để thực giải ngân dự án - Đối với dự án Nhà nước nhân dân làm Ủy ban nhân dân phường chưa vận động 100% hộ dân nằm dự án đồng thuận với sách nên khơng thể tiến hành cưỡng chế hộ dân không đồng ý Do chậm thực triển khai dự án - Việc xác định trường hợp xem xét mua đất tái định cư hộ chung cư chưa có hướng dẫn cụ thể nên khó khăn việc tiếp xúc, hướng dẫn người dân - Công tác đo vẽ cịn nhiều sai sót, Ủy ban nhân dân phường chậm việc xác nhận pháp lý hồ sơ bồi thường - Dự án triển khai chậm, kéo dài số hộ dân không hợp tác, không cho khảo sát, đo vẽ trạng nhà, đất Ủy ban nhân dân phường nhiều lần vận động; lý hộ đưa đơn giá bồi thường thấp, yêu cầu bố trí tái định cư chỗ, số hộ thiếu tin tưởng vào chủ trương, sách thực dự án - Người dân chưa đồng ý với kết giải khiếu nại thành phố dự án thực giai đoạn 1, dẫn đến việc khiếu nại kéo dài Một số người khích kéo đến quan chức thành phố để khiếu nại, gây rối trật tự công cộng - Sự sai lệch đồ 2002 tài liệu 299/TTg: hộ dân tự ý san lấp trái phép, xây dựng trái phép, tự ý chuyển mục đích sử dụng mà khơng qua quan Trang 50 Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều nhà nước, dẫn đến sai lệch trạng so với đồ gây khó khăn việc giải 2.5 Một số giải pháp hướng hoàn thiện Tăng cường đạo, điều chỉnh công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án trọng điểm địa bàn quận năm 2011 (trong có dự án Xa lộ Hà Nội) Bám sát kế hoạch số 26/KH-UBND-BBT ngày 11/2/2011 Ủy ban nhân dân quận công tác bồi thường giải phóng mặt tổ chức tái định cư dự án Xa lộ Hà Nội, để đảm bảo tiến độ thực Phải có phối hợp chặc chẽ nhịp nhàng quan đơn vị có liên quan, tăng cường công tác xác nhận hồ sơ pháp lý hồ sơ dự án, thường xun kiểm tra đánh giá tình hình thực cơng tác bồi thường, kịp thời có đạo thực để công tác bồi thường tiến hành nhanh Hàng tuần tổ chức họp Hội đồng bồi thường dự án Xa lộ Hà Nội để kiểm tra tiến độ giải vướng mắc hồ sơ bồi thường Tổ giải vướng mắc dự án Xa lộ Hà Nội phải nhanh chóng giải hồ sơ vướng mắc pháp lý, áp giá chiết tính bồi thường Hội đồng bồi thường dự án hồn thành hồ sơ bồi thường trình ký Quyết định bồi thường cho hộ dân cuối tháng 5/2011 thực biện pháp cưỡng chế thu hồi trường hợp khơng chấp hành trước ngày 30/6/2011 Có hộ đồng ý chưa chi tiền nên cần sớm chuẩn bị nguồn vốn để kịp chi trả cho hồ sơ bồi thường dự án Đối hộ dân chưa đồng thuận cần phải có giải thích thật hợp lý nhẹ nhàng, đa số người dân khơng thuận có tâm lý e ngại sau bị thu hồi đất họ nhà, công việc, việc học hành bị ảnh hưởng nên cần có sách đào tạo bố trí việc làm phù hợp với trình độ người dân Thay đổi đơn giá đất sát với giá thị trường phù hợp với pháp luật làm tăng đồng thuận người dân Ap dụng sách suất tái định cư tối thiểu cách đồng để tất hộ dân dự án có chỗ ở, hạn chế tối đa trường hợp người dân khơng có chỗ tái định cư phải sống nhà tạm Trang 51 Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN - Dự án Xây dựng mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) địa bàn quận thực theo kế hoạch đề ra, năm 2010 tiến độ chậm, có nhiều ngun nhân nhận định chủ yếu là: + Từ giai đoạn đầu (bước thẩm định giá) người dân phản ứng kịch liệt, phản đối dội sách chủ trương nhà nước, số người dân khích kéo đến trước trụ sở Ủy ban nhân dân Quận Ban Bồi thường giải phóng mặt Quận gây rối dân chưa hiểu rõ sách mục đích dự án + Việc xác nhận pháp lý nhiều khó khăn vướng mắc, đặc biệt phần lớn hộ dân cho đơn giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá thị trường, lo ngại phải tạm cư kéo dài Mặt khác, bắt đầu áp dụng Nghị định 69/NĐ-CP nên cịn gặp nhiều khó khăn góp phần làm cho tiến độ chậm lại Kết lũy kế từ đầu dự án đến ngày 31/12/2010 chi trả 59 hồ sơ, có nhiều vướng mắc đơn giá bồi thường đất ở, xác định mốc ranh dự án, nhiều vướng mắc khác Tuy nhiên bên cạnh khó khăn có mặt thuận lợi như: - Về cơng tác nhân sự: Ban Bồi thường có cấu tổ chức vững có đội ngũ chuyên viên, cán nhân viên có phẩm chất đạo đức cao, có trình độ chun mơn nghiệp vụ cao, linh hoạt áp dụng sách pháp luật vào hồ sơ dự án từ dễ đến khó Thường xuyên giao ban báo cáo kết công việc, thường xuyên xuống thực địa để giải khó khăn vướng mắc dự án - Tăng cường phối hợp với Ủy ban nhân dân phường tổ chức tiếp xúc, hiệp thương, vận động hộ dân có đất bị thu hồi dự án chấp hành chủ trương sách, thực giải hồ sơ vướng khó Tổ công tác kiểm tra hồ sơ hồn tất trực tiếp Tổ cơng tác - Về chủ trương, sách: Ủy ban nhân dân phường dần giải thích rõ sách mục đích thực dự án, hàng năm vào ngày tết gửi thư ngõ chúc tết Ủy ban nhân dân Thành phố đến hộ dân điều thể quan tâm sâu sắc Dần dần đã: + Tiến hành đo vẽ khảo sát, thu thập pháp lý + Xác nhận pháp lý nhà, đất + Phương án phê duyệt + Chính sách tái định cư rõ ràng làm cho dân tin + Áp giá chiết tính quy định + Quy trình, thủ tục chặt chẽ giúp góp phần đẩy nhanh tiến độ, cụ thể: Trong tháng đầu năm 2011, Ban bồi thường-Giải phóng mặt chi trả 160 hồ sơ, với số tiền 493,5783 tỷ đồng, thu hồi diện tích 2,89443ha Lũy kế từ đầu dự án đến tháng 6/2011 bồi thường: 219/331 hồ sơ đạt tỷ lệ 66,16% hồ sơ, với tổng số tiền 568,6704 tỷ đồng, diện tích thu hồi 3,8109ha/16,573 ha; đạt tỷ lệ 23% diện tích đất Tuy tiến độ chậm nhiên cố gắng đáng khích lệ, chủ trương, sách ln điều chỉnh kịp thời phần đáp ứng nguyện vọng Trang 52 Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều đáng người dân Đặc biệt thực thi mạnh mẽ Quyết định 35/QĐ-UBND Ủy ban nhân dân thành Phố, áp dụng theo Nghị định 69/NĐ-CP Chính phủ với nét có lợi cho người dân làm cho đồng thuận người dân tăng lên, nhiên tỉ lệ đồng thuận chưa cao 122/331 hộ, chiếm 36,86% Tình trạng người dân chưa đồng thuận chủ yếu dân chưa thấu suốt sách nhà nước, Ủy ban nhân dân phường An Phú, Thảo Điền Ban Bồi thường-giải phóng mặt giải thích vận động để người dân đồng thuận Và vấn đề đặt làm giảm bớt tối đa thiệt hại cho người dân bị giải tỏa, đảm bảo quyền lợi đáng dân Đời sống người dân phải đảm bảo tốt trước dự án KIẾN NGHỊ Để đảm bảo tiến độ theo kế hoạch bồi thường, hỗ trợ tái định cư đề dự án, đề tài có số kiến nghị sau - Chủ đầu tư dự án khẩn trương phối hợp với đơn vị liên quan sớm chuẩn bị nguồn vốn để kịp giải ngân hồ sơ bồi thường dự án - Ủy ban nhân dân quận tiếp tục đạo Ủy ban nhân dân phường An Phú Thảo Điền tăng cường công tác xác nhận hồ sơ pháp lý hồ sơ dự án, thường xuyên kiểm tra đánh giá tình hình thực công tác bồi thường, kịp thời đạo thực hiện; - Ủy ban nhân dân quận đạo đơn vị tập trung, tăng cường giải hồ sơ bồi thường dự án dần hoàn tất công tác bồi thường thu hồi đất Tăng cường công tác tuyên truyền vận động nhân dân hợp tác thực dự án để nhận bồi thường, di dời bàn giao mặt sớm; vận động cán bộ, cơng chức, viên chức, đồn viên, hội viên có nhà đất dự án gương mẫu chấp hành, bàn giao mặt - Các đơn vị liên quan xây dựng kế hoạch chi tiết, thời gian hoàn thành; tổ chức vận động hộ dân chưa đồng thuận sách chủ động thực công tác kiểm kê đo vẽ bắt buộc; áp giá chiết tính; tiếp xúc hiệp thương giải đáp thắc mắc, kiến nghị giải khiếu nại, tố cáo pháp luật - Tập trung giải vướng mắc công tác bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tái định cư; phối hợp với đơn vị có liên quan kịp thời tham mưu Ủy ban nhân dân quận báo cáo, kiến nghị thành phố xem xét, giải trường hợp thẩm quyền quận, nhằm bảo đảm quyền lợi đáng, hợp pháp người dân bị thu hồi đất - Cơng tác xác nhận pháp lý cịn chậm thiếu xác cần chỉnh sửa lại nhiều lần đề nghị Ủy ban nhân dân 2, phường An Phú Thảo Điền khẩn trương thực - Ban Bồi thường giải phóng mặt quận nhanh chóng hồn tất áp giá chiết tính trình ký định bồi thường, gửi tiền vào ngân hàng theo quy định hồ sơ có xác nhận pháp lý hồn chỉnh đôn đốc đơn vị đo vẽ xuất vẽ lại chuyển Ủy ban nhân dân phường xác nhận pháp lý - Thường xuyên cập nhật biến động giá thị trường địa bàn, việc xác định giá đất bồi thường, kiến nghị giá đất bồi thường quy định sát với giá thị trường thời điểm có định thu hồi theo quy định chưa phù hợp cần sửa lại thời điểm chi trả bồi thường vịng năm phải có điều chỉnh Trang 53 Ngành: Quản lý Đất đai SVTH: Nguyễn Thị Diễm Kiều Để bảo đảm tính cơng “bền vững” sách đền bù tái định cư, cần phải đảm bảo nguyên tắc sau: - Phải có kế hoạch làm việc quản lý tốt để bảo đảm người bị di dời tối thiểu phải có sống tốt ngang với nơi trước khía cạnh kinh tế-xã hội - Phải có tham gia bên bị ảnh hưởng suốt trình di dời, bảo đảm tham gia cộng đồng - Những bên hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời, kể chi phí phục hồi sống người bị di dời - Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ khía cạnh kinh tế-xã hội cho hộ, nên trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, tiền, nguyên tắc chưa quan tâm mức - Phải nắm bắt nhu cầu lao động khu vực để có định hướng dạy nghề giới thiệu cơng việc phù hợp với trình độ, nguyện vọng, độ tuổi cho đối tượng Cần có sách ưu tiên cho vay vốn sản xuất kinh doanh Trang 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật Đất đai 2003 Quốc hội thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; - Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; - Quyết định 35/QĐ-UBND ngày 28 tháng năm 2010 Ủy ban nhân dân Thành phố Ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh; - Các văn pháp lý có liên quan đến Dự án Xây dựng mở rộng xa lộ Hà Nội nêu mục 2.2.4 2.2.5 - Và văn pháp lý khác có liên quan; - Báo cáo hàng năm, hàng tháng công tác bồi thương GPMB Dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội, quận 2; - Phương án chi tiết 197/PA-HĐBT ngày 18 tháng 10 Hội đồng bồi thường Dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội, quận 2; - Bảng dự tốn kinh phí bồi thường dự án Dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội, quận 2; - Lê Mộng Triết, Bài giảng Quản lý hành đất đai, Bộ Mơn Chính sách pháp luật, trường Đại Học Nông Lâm; - Các trang Web: http://www.thanhnien.com.vn http://www.laodong.com.vn http://www.tuoitre.com http://www.vietbao.com PHỤ LỤC ĐƠN GIÁ ĐẤT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ THAY ĐỔI QUA TỪNG VĂN BẢN Đơn giá đất bồi thường, hỗ trợ thay đổi qua văn Văn số 3503/UBND Văn số 8457/UBNDngày 01/11/2005 ĐTMT ngày 06/12/2007 Văn số 523/UBNDĐTMT ngày 11/2/2009 Phương án 197/PAHĐBT ngày 18/10/2010 Mặt tiền Xa lộ Hà Nội (phường Thảo Điền đoạn từ cầu Sài Gòn đến ranh Đại lộ Đông Tây) 22.961.500 30.650.000 Mặt tiền Xa lộ Hà Nội (phường An Phú đoạn từ cầu Đen đến ranh Đại lộ Đông Tây) 22.961.500 30.650.000 Mặt tiền Xa lộ Hà Nội (phường An Phú, đoạn từ ranh Đại lộ Đông Tây đến cầu Rạch Chiếc) 22.961.500 28.760.000 Tên đường – vị trí Mặt tiền Xa lộ Hà Nội đoạn từ Cầu Đen đến 4.700.000 Cầu Rạch Chiếc Đỗ Xuân Hợp 3.400.000 Nguyễn Thị Định (từ ngã Cát Lái đến ngã 4.200.000 An Phú) Không mặt tiền Xa lộ Hà Nội đoạn từ Cầu 3.290.000 Đen- Cầu Rạch Chiếc Mặt tiền Xa lộ Hà Nội đoạn từ Cầu Sài Gịn đến Cầu Rạch Chiếc 15.000.000 Khơng Mặt tiền Xa lộ Hà Nội đoạn từ Cầu Sài Gòn đến Cầu Rạch Chiếc 10.500.000 Mặt tiền đường Quốc Hương - đường nhựa rộng - 8m 14.682.000 30.650.000 Mặt tiền đường Trần Não (phường An Phú đoạn giáp Xa lộ Hà Nội đến ranh thu hồi đất dự án Khu đô thị An Phú An Khánh) - đường nhựa rộng – 8m 24.338.000 30.650.000 Mặt tiền đường Thảo Điền - đường nhựa rộng - 8m 18.833.000 25.150.000 Mặt tiền đường Nguyễn Bá Lân - đường nhựa rộng 6m 10.460.500 20.150.000 Mặt tiền đường Lê Thước - đường trải đá xanh rộng 6m 12.571.000 16.740.000 Mặt tiền đường Võ Trường Toản - đường nhựa rộng 8m 20.209.000 26.960.000 Mặt tiền đường số 02, phường An Phú đường nhựa rộng 6m 8.350.000 20.150.000 Mặt tiền đường số 12, phường An Phú đường nhựa rộng 6m 8.350.000 17.250.000 PHỤ LỤC CÁC HỘ ĐÃ BÀN GIAO MẶT BẰNG PHỤ LỤC CÁC HỘ KHÔNG CHẤP HÀNH PHÁP LUẬT PHỤ LỤC CÁC KHU BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ Chung cư Fideco Reverveiw Chung cư an Phú-An Khánh Cao ốc Thịnh Vượng Chung cư an Phú-An Khánh 191 Cát Lái 191 Cát Lái PHỤ LỤC THỰC TRẠNG THI CÔNG ... Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: ? ?Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh? ??... nhu cầu thực tế, thực đề tài ? ?Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư dự án Xây dựng mở rộng tuyến đường Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) địa bàn quận - Thành phố Hồ Chí Minh? ??... trình Mở rộng Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) (hình 4) Hình 03 Xa lộ Hà Nội hữu Hình 04 Lễ khởi công dự án Xa lộ Hà Nội (giai đoạn 2) Hiện dự án xa lộ Hà Nội địa bàn quận giai đoạn ban hành định thu hồi,