BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VỀ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN TECCO TOWER TẠI ACBRS” Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thế Mã số sinh viên: 07135134 Lớp: DH07TB Ngành: Quản lý Thò trường BĐS -Tháng 08 năm 2011- Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN ……………….……… NGUYỄN MINH THẾ “ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VỀ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN TECCO TOWER TẠI ACBRS” Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Đức Thành (Đòa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) (Ký tên: ………………………………) - Tháng năm 2011 -   Trang 3    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viên: NGUYỄN MINH THẾ Lớp DH07TB Trường ĐH Nông Lâm TPHCM Khoa: Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Được phân công Khoa khoảng thời gian từ 25/04/2011 đến 25/07/2011 sinh viên thực tập sàn ACBRS chi nhánh 318 Lê Văn Sỹ, Quận Tân Bình, TP.HCM Nhận xét ……………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………… Xác nhận Sàn ACBRS Giám đốc   Trang 4    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế LỜI CẢM ƠN Đầu tiên tơi xin tỏ lòng thành kính , biết ơn đến Ba, Mẹ người sinh thành nuôi nấng dạy dỗ đến ngày hơm Gia đình ln hậu thuẫn vững , dành cho điều kiện tốt để chuyên tâm vào việc học tập Xin cảm ơn người thân động viên ủng hộ Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô , Ban Giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM , đặc biệt Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản truyền đạt kiến thức , kinh nghiệm quý báu cho trng suốt thời gian học tập trường Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Đức Thành, Thầy Hà Thúc Viên người truyền đạt cho kiến thức tài chính, dự án Đặc biệt tơi xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Đức Thành người ln tận tình dẫn, mở cho tơi hướng đắn suốt trình thực đề tài Xin cảm ơn thầy tạo cho điều kiện thuận lợi tâm lý thoải mải, tự tin thực đề tài Cảm ơn thầy ủng hộ quan điểm, suy nghĩ Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến anh Trần Đình Hãn – Giám đốc sàn ACBRS, Nguyễn Đình Chiểu, anh Huỳnh Minh Thắng – Giám đốc sàn ACBRS chi nhánh Lê Văn Sỹ anh chị Công ty Cổ phần địa ốc ACB (ACBRS) nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình thực đề tài ACBRS Qua trình làm việc học anh chị phong cách làm việc chuyên nghiệp, động đầy lĩnh Cảm ơn người bạn thân động viên, giúp đỡ tơi q trình học tập sống Tôi xin gửi đến người lời chúc phúc lời cảm ơn chân thành Xin chân thành cảm ơn! TP.HCM, ngày 25 tháng năm 2011 NGUYỄN MINH THẾ   Trang 5    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thế, Khoa Quản lý Đất Đai &Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.HCM Đề tài: ĐÁNH GIÁ TÍNH KHẢ THI VỀ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN TECCO TOWER TẠI ACBRS Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Đức Thành Phòng quan hệ hợp tác quốc tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Báo cáo thực sàn ACBRS-một công ty bất động sản hàng đầu TP.HCM Với thương hiệu cơng ty khẳng định từ lực đội ngũ nhân viên tạo tin tưởng để nhà đầu tư đến giao dịch.Trong đó, vai trò tư vấn đầu tư, đặc biệt phân tích hiệu tài phương án đầu tư nhằm giúp chủ đầu tư đưa định đầu tư phù hợp Trong số nhà đầu tư đó, tơi xin góp chút Ứng Dụng Cơng Nghệ Mới (TECCO) làm chủ đầu tư xây dựng mặt tiền đường Linh Đông, Phường Linh Đông, Quận Thủ Đức, TP.HCM Với số liệu ghi nhận từ phòng Kế hoạch đầu tư, từ tạp chí Bất động sản, Internet hướng dẫn anh chị, tiến hành phân tích tài dự án sở số liệu có kiến thức học Sau tìm hiểu, thu thập diễn biến cung cầu Bất động sản tương lai nơi dự án triển khai, đưa nhận định thị trường tập trung hộ có giá tỷ đồng (12-20 triệu/m2),diện tích từ 50-150m2 phân khúc quan tâm Phân khúc này phù hợp với khả toán khách hang thời điểm Dự án có điểm mạnh, yếu, hội đe dọa cần phát huy điểm mạnh, tận dụng hội đồng thời cố gắng giảm thiểu điểm yếu để dự án hiệu Riêng vấn đề tài chính, từ số liệu thu thập ta có tiêu tài NPV, IRR, PI Dựa vào tiêu ta đánh giá dự án khả thi mặt tài Số liệu cụ thể, phương pháp nhận định nêu rõ nội dung báo cáo sau   Trang 6    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ Mục tiêu nghiên cứu…………………………………………………………… Phạm vi nghiên cứu………………………………………………………………… ` - Phạm vi không gian………………………………………………………… - Phạm vi thời gian…………………………………………………………… - Phạm vi nội dung………………………………………………………… 10 10 10 10 10 PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở luận vấn đề nghiên cứu …………………………………………… 11 I.1.1 Tổng quan dự án đầu tư đầu tư BĐS………………………………… 11 I.1.1.1 Khát niệm dự án đầu tư …………………………………………… 11 I.1.1.2 Khái quát đầu tư BĐS……………………………………………… 12 a Khái niệm đầu tư Bất động sản:……………………………………… 12 b Những đặc điểm chủ yếu đầu tư BĐS…………………………… 12 c Vai trò đầu tư BĐS 13 d Phân loại hoạt động đầu tư BĐS:……………………………………… 13 I.1.2 Tổng quan phân tích tài dự án đầu tư………………………… 14 I.1.2.1 Khái niệm vai trò phân tích tài dự án đầu tư…………… 14 a Khái niệm 14 b Vai trò 14 I.1.2.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư 14 I.1.2.3 Các yếu tố để phân tích tài dự án đầu tư 15 I.1.2.4 Các tiêu tài đánh giá dự án đầu tư…………………… 16 a Hiện giá thu nhập – NPV……………………………………… 16 b Suất sinh lợi nội - IRR………………………………………………… 17 c Thời gian hồn vốn có chiết khấu – PP……………………………… 18 d Tỉ số lợi ích/ chi phí (chỉ số lợi nhuận) – PI…………………………… 18 I.1.2.5 Thời giá tiền tệ phân tích độ nhạy dự án đầu tư………………… 19 a Thời giá tiền tệ………………………………………………………… 19 b Phân tích độ nhạy dự án đầu tư………………………………………… 19 I.1.3 Hạn chế việc phân tích độ nhạy…………………………………… 20 I.1.4 Các lý để định đầu tư vào dự án…………………………… 20 I.1.5 Căn pháp lý…………………………………………………………… 21   Trang 7    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế I.2 Giới thiệu ACBRS…………………………………………………………… 22 I.2.1 Giới thiệu cơng ty……………………………………………………… 22 I.2.2 Lịch sử hình thành phát triển ………………………………………… 22 I.2.3 Cơ cấu tổ chức …………………………………………………………… 22 I.2.4 Các lĩnh vực hoạt động…………………………………………………… 24 I.2.5 Hoạt động thị trường công ty 24 I.2.6 Thuận lợi khó khăn cơng ty……………………………………… 25 a Thuận lợi……………………………………………………………… 25 b.Khó khăn……………………………………………………………… 25 I.2.7 Quy trình phân tích dự án công ty cổ phần địa ốc ACB ………… 25 I.3 Phương pháp nghiên cứu…………………………………………………… 28 I.3.1 Phương pháp thu thập số liệu …………………………………………… 28 I.3.2 Phương pháp phân tích số liệu…………………………………………… 28 I.4 Kế hoạch tiến hành…………………………………………………………… 29 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu………………………………………………… 30 II.1.1 Tình hình thị trường Bất động sản nay………………………… 30 II.1.1.1.Thị trường hộ thành phố HCM………………………………… 31 II.1.1.2 Phân tích thị trường hộ quận Thủ Đức……………………… 35 II.2.Giới thiệu dự án…………………………………………………………… 37 II.2.1.Sự cần thiết dự án………………………………………………… 38 II.2.2.Mục tiêu dự án………………………………………………………… 38 II.2.3 Thời gian xây dựng dự án…………………………………………… 38 II.2.4 Qui mô dự án………………………………………………………… 39 II.3 Phân tích khả cạnh tranh dự án hộ Tecco Tower……………… 42 II.4 Phân tích tài phân tích độ nhạy ……………………………………… 43 II.4.1.Vốn đầu tư vào dự án………………………………………………… 43 II.4.2.Các bảng số tính tốn……………………………………………………… 44 II.4.2.1.Bảng chi phí………………………………………………………… 44 II.4.2.2.Lập bảng doanh thu dự trù phương án đầu tư…………………… 45 II.4.2.3.Doanh thu theo tiến độ kinh doanh dự án……………………… 47 II.4.2.4.Doanh thu khác……………………………………………………… 47 II.4.2.5.Lịch vay trả nợ …………………………………………………… 48 II.4.2.6.Bảng báo thu nhập dự án …………………………………………48   Trang 8    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế II.4.2.7 Lập bảng ngân lưu dự án……………………………………… II.4.2.8.Tính số NPV, IRR, PI………………………………………… II.5.Phân tích độ nhạy……………………………………………………………… II.5.1.Phân tích độ nhạy chiều………………………………………… II.5.2.Phân tích độ nhạy hai chiều……………………………………………… 48 48 49 49 50 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận……………………………………………………………………………… 52 Kiến nghị…………………………………………………………………………… 52 + Đối với dự án…………………………………………………………………… 52 + Đối với công ty……………………………………………………………… 53 + Đối với quan chức năng………………………………………………… 53   Trang 9    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế ĐẶT VẤN ĐỀ Đầu tư từ khóa thu hút nhiều quan tâm “Đầu tư” hiểu nôm na bỏ đồng vốn để lấy đồng lời, chi số tiền A để thu vào số tiền B, với điều kiện B phải lớn A Lý thuyết vậy, để làm điều thật không dễ dàng Không phải dự án đầu tư đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư, khơng phải nhà đầu tư đưa định đắn để dẫn đến kết tốt đẹp Trước hết, muốn đạt mục tiêu đề thu lợi nhuận từ hoạt động đầu tư nhà đầu tư phải có phân tích xác, đưa định hợp lý khơn ngoan Thị trường có nhiều lĩnh vực để đầu tư vào, số đó, lĩnh vực bất động sản xem thu hút nhiều quan tâm Theo thống kê, có 80% dự án đầu tư tập trung vào bất động sản có liên quan đến bất động sản Người ta ước tính, bất động sản chiêm xấp xỉ nửa tổng cải tồn giới Ở nước ta khơng ngoại lệ, đặc biệt năm gần đây, nhiều tổ chức, cá nhân giàu lên nhanh chóng nhờ đầu tư bất động sản Tuy nhiên, bên cạnh nhà đầu tư thành cơng có khơng phải lao đao thị trường béo bở Nguyên nhân thất bại đâu ? Nguyên nhân yếu tố chiếm đến 90% thành bại dự án đầu tư bất động sản "thiếu đầu tư ban đầu" (GĐ sàn ACB CN Lê Văn Sỹ - Ông Huỳnh Minh Thắng) Đầu tư ban đầu không vấn đề vốn mà đầu tư khâu nghiên cứu, tìm hiểu, phân tích tất yếu tố tác động lên dự án, làm ảnh hưởng đến kết thu Hoạt động đầu tư tạo lập BĐS hoạt động gắn liền với lượng vốn lớn Công ty thực thể tiến hố khơng ngừng nhằm tìm kiếm hội làm ăn mới, hoạt động đầu tư phần đặc biệt quan trọng cho phép tạo khác biệt lớn mạnh công ty so với công ty khác Để hoạt động thực phát huy hiệu cơng tác phân tích đầu tư, xác định tính khả thi dự án nhiều mặt có nội dung phân tích hiệu tài cơng việc quan trọng công ty kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR) công ty kinh doanh bất động sản hàng đầu Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM) Đến nay, ngồi nghiệp vụ chun mơn, cơng ty thực đầu tư nhiều dự án BĐS, đặc biệt khâu phân tích tài dự án đầu tư công ty tiến hành tốt, tạo nên uy tín cao cho cơng ty lĩnh vực kinh doanh BĐS Chính điều thu hút nhiều chủ đầu tư đến giao dịch, có chủ đầu tư dự án Tecco Tower nằm mặt tiền đường Linh Đông, P Linh Đông, Q Thủ Đức Công việc mà công ty cổ phần địa ốc ACB phải thực trường hợp tiến hành nghiên cứu thị trường, tư vấn phương án đầu tư thật cụ thể cho khách hàng, quan trọng phân tích hiệu tài phương án đầu tư nhằm giúp chủ đầu tư đưa định đầu tư phù hợp   Trang 10    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế Nhận thức tầm quan trọng vấn đề trên, tiến hành thực đề tài “Đánh giá tính khả thi tài dự án Tecco Tower ACBRS” nhằm đánh giá hiệu mặt tài dự án, giúp chủ đầu tư đưa định đầu tư phù hợp Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung : Đánh giá tính khả thi dự án Tecco Tower ACBRS để xem dự án dự định thực có hiệu khơng, đồng thời thống kê nghiên cứu tình hình cung cầu BĐS địa bàn quận Thủ Đức giúp chủ đầu tư đưa định đắn để việc kinh doanh đạt hiệu Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian Luận văn thực công ty Cổ phần địa ốc ACB Thành phố Hồ Chí Minh: chi nhánh số 318 Lê Văn Sỹ, Quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh - Phạm vi thời gian Luận văn thực thời gian từ ngày 25/04/2011 đến ngày 25/08/2011 - Phạm vi nội dung - Tìm hiểu cần thiết, mục đích đầu tư dự án - Tìm hiểu quy trình cách thức thẩm định dự án ACBRS - Sơ lược, giới thiệu dự án thực (vị trí, quy mơ, diện tích,…) - Nghiên cứu khảo sát thị trường công ty nơi dự án tọa lạc (Quận Thủ Đức) - Tiến hành đánh giá tính khả thi tài dự án giúp chủ đầu tư đưa định đầu tư phù hợp - Xem xét tính rủi ro dự án   Trang 11    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế -Về giá trị sử dụng: hộ có nhiều tầng có thang máy đại, có hệ thống dịch vụ phục vụ cho sinh hoạt, dịch vụ cơng cộng tòa nhà, có tầng hầm để ô tô , xe máy… Chung cư vị vị trí mặt tiền đường Linh Đơng, thuận lợi tuyến giao thông tới quận trung tâm thành phố, nội thành, khu công nghiêp, bệnh viện, trường học… Mặc dù nhà chung cư bên hộ khách hàng trang trí hồn thiện thiết kế theo sở thích riêng với điều kiện khơng làm ảnh hưởng đến phần kết cấu chung tòa nhà nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân sống nhà -Về giá cả: giá bán hộ sở giá thị trường thời điểm bán, có tính chênh lệch theo hình thức bán khác để có dược loại giá khác phù hợp với khả tầng lớp khách hàng Lợi người mua hộ với mục đích sử dụng hộ Tecco Tower xây có tầng hầm để giữ xe với số tiền thu từ bãi để xe chủ đầu tư dùng khoản tiền trả lương cho bảo vệ, vệ sinh cho tòa nhà phí chung cư mà người phải trả hàng tháng chung cư khác Từ lợi hộ theo giá thị trường hộ quận Thủ Đức giá trung bình m2 hộ Tecco Tower 13.000.000/m2-17.000.000/m2 Nhược điểm dự án: Ngoài lợi dự án nêu ngồi dự án tồn mặt yếu chung riêng sau: Cho đến thời điểm đầu năm 2011, thị trường hộ Tp.HCM tồn đọng khoảng 50.000 hộ loại cũ mới.vậy ta thấy áp lực cạnh tranh dự án lớn Hiện hộ chung cư giai đoạn chùn xuống số lý sau: Người dân Việt Nam có xu hướng thích sở hữu riêng họ muốn mảnh đất có quyền sử dụng riêng khơng thích sử dụng chung với Những người mua nhà để họ thích nhà độc lập thích sửa thì sửa, thích sơn màu mà thích Hơn phí chung cư Việt Nam chưa quy định cụ thể nên chủ đầu tư họ thích thu nhiêu thu, mức phí chung cư mà người dân phải trả cao, nên chọn phương án nhà chung cư phương án tối ưu mà người dân chọn làm chổ an cư Hiện việc hổ trợ vay vốn Ngân hàng cho bất động sản thắt chặt nên người dân gặp khó khăn mua nhà ở, đầu tư vào bất động sản II.4.Phân tích tài phân tích độ nhạy II.4.1.Vốn đầu tư vào dự án Để tiến hành đầu tư dự án chủ đầu tư có vốn chủ sở hữu 60% 40% lại chủ đầu tư vay ngân hàng Đầu Tư Phát Triển   Trang 44    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế Với lãi suất 15% với thời hạn 21 tháng toán theo phương thức gốc lãi Với cấu vốn sau: STT Nguồn vốn Cơ cấu nguồn vốn đầu tư Lãi suất/năm Tổng vốn (VND) Tỷ lệ Nguồn vốn chủ sở hữu 17% 355,445,563,673 60% Vốn vay quỹ đầu tư 15% 236,963,709,116 40% Cộng WACC=16,2% 592,409,272,789 100% (Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư ACBRS) Chủ đầu tư tiến hành vay số vốn lại để phục vụ mục đích đầu tư, để có lợi cho chủ đầu tư ngân hàng tiến hành vay theo tiến độ xây dựng, năm đầu xây dựng (năm 2010), chủ đầu tư vay ngân hàng 165,960,063,830 đồng, với lãi suất 15%/năm Đến năm 2011, chủ đầu tư vay tiếp với số vốn vay 71,125,741,641 đồng, với lãi suất khơng đổi 15%/năm Tính đến thời điểm (Thời gian thực báo cáo 6/2011) chủ đầu tư ngân hang giải ngân 23,708,580,547 đồng với lãi suất khơng đổi 15%/năm II.4.2.Các bảng số tính tốn II.4.2.1.Bảng chi phí Để đầu tư xây dựng vào dự án Tecco Tower cần chi phí bỏ sau: (Đơn vị tính: đồng) Bảng hoạch định chi phí Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí đất Chi phí khác(quảng cáo,lương…) A Giai đoạn chuẩn bị đầu tư B Giai đoạn thực đầu tư: C Giai đoạn kết thúc đưa dự án vào xây dựng D Dự phòng phí Tổng giá trị chưa VAT giá trị có VAT 327,713,498,000 360,484,847,800 19,662,809,880 21629090868.00 124,600,000,000 124,600,000,000 14,254,623,240 15,680,085,564 618,239,510 618,239,510 16,877,725,532 16,877,725,532 2,016,762,631 2,016,762,631 52,239,402,423 52,239,402,423 557,983,061,216.4 594,146,154,328 (Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư ACBRS) Theo tác giả khảo sát, giá xây dựng chung cư tương tự chi phí vật liệu xâydựng xác định đơn giá xây dựng hộ khoảng 9.500.000đ/m2 từ   Trang 45    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế nhân cho diện tích sàn xây dựng 33,380.19m2 ta chi phí xây dựng 317,111,805,000 VND (chưa VAT) 10,601,693,000 VND xây dựng hạ tầng 2842.745m2 với đơn giá khoảng 3,700,000đ/m2 Bảng Nhu cầu nhân lực mức lương (Đơn vị tính: 1.000 đồng) Bộ phận Số người Lương/ Tháng Lương/ Năm Trích BHXH 17% Thưởg /năm Cộng quỹ lương/ người Ban lãnh đạo 10,000 120,000 20,400 10,000 150,400 300,800 Trưởng phòng 8,000 96,000 16,320 8,000 120,320 240,640 Nhân viên kỹ thuật 5,000 60,000 10,200 5,000 Nhân viên 5,000 60,000 10,200 5,000 75,200 451,200 Bảo vệ+ tạp vụ 10 3,000 36,000 6,120 3,000 45,120 451,200 TỔNG Tổng cộng 1,443,840 (Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư ACBRS) I.4.2.2.Lập bảng doanh thu dự trù phương án đầu tư Theo khảo sát thị trường với hộ chung cư phức hợp giá khảo sát dự tính là: Với hộ từ tầng 2-16 giá trung bình là: 13.000.000/m2-17.000.000/m2 Giá hộ tầng tầng lửng 25.000.000/m2 Giá hộ penthouse 20.000.000/m2   Trang 46    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế Tầng Số hộ/tầng Tổng Giá/căn(Triệu/m2) Doanh thu dự kiến(Triệu đồng) Tầng 2-tầng3 16 32 13 36,036 Tầng 4-tầng5 16 32 13.5 37,422 Tầng 6-tầng7 16 32 14 38,808 Tầng 8-tầng 16 32 14.5 40,194 Tầng10-tầng 11 16 32 15 41,580 Tầng 12-tầng13 16 32 15.5 42,966 Tầng 14-tầng15 16 32 16 44,352 Tầng 15-tầng16 16 32 16.5 45,738 Tầng 17-tầng18 14 17 22,373 TỔNG 349,469 (Nguồn: Tính tốn tổng hợp) Theo nghiên cứu thị trường thẩm định viên đưa kế hoạch bán hàng cho chung cư TECCO TOWER chia làm đợt : STT Thời gian bán Tỉ lệ bán Số bán (căn) Q1/2010 10% 24 Q2/2010 10% 24 Q3/2010 10% 24 Q4/2011 10% 24 Q1/2011 10% 24 Q2/2011 20% 48 Q3/2011 30% 71 (Nguồn: Phòng kế hoạch đầu tư ACBRS) Dự án tiến hành kế hoạch bán hàng theo tiến độ thực dự án vừa huy động vốn theo tiến độ nhằm giảm bớt rủi ro   Trang 47    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế Doanh thu dự án thu từ khoản sau: (Đơn vị tính: triệu đồng) Bảng tinh doanh thu chưa có VAT Có VAT Tổng doanh thu từ việc bán hộ 327,096.00 376,160.40 Tổng doanh thu từ việc bán penthouse 22,372.00 25,727.80 Tổng doanh thu từ việc bán tầng lững 177,831.85 204,506.63 Tông doanh thu từ sân thượng 103,434.43 118,949.59 Tổng doanh thu 630,734.28 725,344.42 (Nguồn: Tính tốn tổng hợp) Bao gồm 10%VAT 5% phí trì ,bảo dưỡng II.4.2.3.Doanh thu theo tiến độ kinh doanh dự án: Đơn vị tính: triệu đồng Quý Tiến độ bán hàng Doanh thu theo tiến độ (triệu) Q1 10% 72,534,442,000 Q2 10% 72,534,442,000 Q3 10% 72,534,442,000 Q4 10% 72,534,442,000 Q5 10% 72,534,442,000 Q6 20% 145,068,884,000 Q7 30% 217,603,326,000 Tổng 725,344,420,000 (Nguồn: Tính tốn tổng hợp) II.4.2.4.Doanh thu khác Tiền thu từ phí giữ xe Tiền thu từ việc kinh doanh tầng hầm, tầng hầm dự kiến kinh doanh việc giữ xe, chứa máy phát điện, thang máy, hệ thống dịch vụ kỹ thuật, vệ sinh cơng cộng khác Ngồi phần diện tích dùng cho thang máy, máy phát điện , phòng chứa rác , trạm bơm,… phần diện tích lại dùng cho bãi đỗ xe tơ khu giữ xe máy Dự kiến giữ xe cho hộ (khoảng 500 xe bánh/ ngày) Giữ cho siêu thị, khu vui chơi giải trí 300 xe bánh/ ngày, chi phí 2000/xe, riêng khoản tiền dùng để trả lương cho bảo vệ, vệ sinh cho tòa nhà nên khoản khấu trừ khơng tính vào doanh thu dự án   Trang 48    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế II.4.2.5.Lịch vay trả nợ (Phụ lục) II.4.2.6.Bảng báo thu nhập dự án (Phụ lục) II.4.2.7 Lập bảng ngân lưu dự án (Phụ lục) II.4.2.8.Tính số NPV, IRR, PI NPV IRR PI PI   PV  PC Các hệ số tài NPV IRR PI 31,393,179,223.2286 8.267% Q Q 1.208871715 Nguồn: Tính tốn tổng hợp Dựa vào tiêu ta đưa nhận xét sau : Ta thấy NPV dự án quý 31,393,179,223.2286 tương đương với 125572716892.9150 năm ta thấy NPV dự án cao IRR dự án 8.267% >WACC = 4,05% ta thấy tiêu dự án cao PI (tỷ số doanh thu chi phí) 1.208871715> Dựa vào tiêu ta thấy dự án có tính khả thi tài cao Nhưng BĐS loại hàng hoá đặc biệt phụ thuộc vào thị trường lớn, nên thị trường có biến động dù nhỏ ảnh hưởng đến kết kinh doanh, đặc biệt biến động giá Do đó, phân tích rủi ro cho dự án quan trọng để xem xét khả chống chịu dự án biến động thị trường Thực tế cho thấy, hầu hết chuyên viên phân tích tài dự án dừng lại cơng tác phân tích tiêu tài mà quan tâm tới ảnh hưởng doanh thu chi phí đến khả sinh lời dự án Tuy nhiên, việc định chuyên viên chắn đảm bảo độ tin cậy cao phải tiến hành hoạt động phân tích nữa, phân tích độ   Trang 49    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế nhạy dự án để thấy biến động doanh thu chi phí ảnh hưởng đến NPV IRR dự án II.5.Phân tích độ nhạy II.5.1.Phân tích độ nhạy chiều Cho doanh thu thay đổi ảnh hưởng đến NPV IRR nào? % DT thay đổi doanh thu NPV IRR 31,393,179,223.2286 8.267% 90% 652,809,798,000 -29,574,669,174.3478 -0.793% 91% 660,063,240,200 -23,477,884,334.9010 1.695% 92% 667,316,682,400 17,381,099,494.8325 1.118% 93% 674,570,124,600 -11,284,314,655.0748 2.053% 94% 681,823,566,800 -5,187,529,815.3172 2.975% 95% 689,077,099,000 909,255,024.4404 3.885% 96% 696,330,451,200 7,006,039,864.1980 4.783% 97% 703,583,893,400 13,102,824,703.9557 5.669% 98% 710,837,355,600 19,199,609,543.7134 6.546% 99% 718,837,355,600 25,296,394,383.4710 7.411% 100% 725,344,220,000 31,393,179,223.2286 8.267% 101% 732,597,662,200 37,489,964,062.9863 9.114% 102% 739,851,104,400 43,586,748,902.7439 9.951% 103% 747,104,546,600 49,683,533,742.5016 10.780% 104% 754,357,988,800 55,780,318,582.2592 11.601% 105% 761,611,431,000 61,877,103,422.0168 12.413% 106% 768,864,873,200 67,973,888,261.7740 13.219% 107% 767,118,315,400 74,070,673,101.5321 14.016% Nguồn: Tính tốn tổng hợp Nhận xét: Trong phương án này, doanh thu dự án giảm 6% so với doanh thu dự kiến ban đầu NPV dự án phương án nhỏ (NPV0 Còn chi phí mức 0%, giảm doanh thu khơng lớn 10% NPV >0   Trang 51  Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế Khi doanh thu chi phí thay đổi ảnh hưởng đến IRR nào? DOANH THU THAY ĐỔI IRR CHI PHÍ THAY ĐỔI -4% -2% 0% 2% 4% -10% 2.448% 0.810% 0.793% -2.365% -3.907% -8% 4.354% 2.718% 1.118% -0.449% -1.985% -6% 6.209% 4.574% 2.975% 1.411% -0.121% -4% 8.018% 6.381% 4.783% 3.220% 1.690% -2% 9.784% 8.145% 6.546% 4.982% 3.453% 0% 11.513% 9.870% 8.267% 6.702% 5.173% 2% 13.206% 11.558% 9.951% 8.383% 6.852% 4% 14.867% 13.212% 11.601% 10.029% 8.495% 6% 16.498% 14.836% 13.219% 11.642% 10.103% Nguồn: Tính tốn tổng hợp Nhận xét: Dựa vào bảng phân tích độ nhạy hai chiều ta thấy doanh thu mức không đổi tức mức thay đổi 0% chi phí giảm khoảng 4% IRR lớn WACC Và chi phí khơng đổi tức mức thay đổi 0% thi doanh thu giảm 6% IRR lớn WACC Vậy từ ta nhận xét thấy dự án có tính khả thi mặt tài cao Qua việc phân tích độ nhạy chiều hai chiều biến động doanh thu chi phí Nhìn chung ba phương án tăng hay giảm chi phí doanh thu ảnh hưởng nhỏ đến NPV IRR dự án Như vậy, phương án phương án khả thi, hợp lý , sinh lợi nhiều , an tồn, rủi ro mang tính thuyết phục cao   Trang 52    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua việc phân tích, tính tốn tài đề xuất dự án, ta thấy dự án đầu tư Tecco Tower đạt kết sau: Thứ nhất, nhận định tình hình cung cầu BĐS tương lai nơi dự án triển khai (thị trường quận Thủ Đức), từ giúp chủ đầu tư đánh giá tính cạnh tranh dự án so với dự án khác Thứ hai, nhận thấy điểm mạnh, điểm yếu, hội đe doạ dự án để giúp chủ đầu tư phát huy điểm mạnh, tận dụng hội đồng thời cố gắn giảm thiểu điểm yếu né tránh đe doạ để kinh doanh hiệu Thứ ba, số liệu sau thu thập phục vụ cho trình phân tích tài dự án với tiêu tài cụ thể sau: - Hiện giá thu nhập dự án (NPV): 31,393,179,223.2286 - Suất thu hồi nội (IRR): 8.267% - Tỷ số lợi ích/chi phí (PI): 1.208871715 - Các tiêu thảo mãn đảm bảo tính khả thi măt tài dự án đầu tư bất đơng sản Như NPV = 31,393,179,223.2286> 0, IRR = 8.267%> WACC = 4,05%, PI = 1.208871715>1 Dự án xây dựng xong giải phần nhu cầu nhà cho chuyên gia nước ngoài, việt kiều, khách du lịch nói chung, góp phần vào việc phát triển, chỉnh trang quy hoạch quận Thủ Đức TP HCM theo định hướng đô thị nhằm đạt tiêu chuẩn mỹ thuật, xây dựng môi trường điều kiện sống thị đại Tóm lại, việc đầu tư xây dựng Tecco Tower đem lại hiệu tích cực mặt xã hội kinh tế Thế nhưng, bên cạnh cơng tác phân tích hiệu tài dự án số hạn chế: + Số lượng giả thiết đưa làm cho nhà đầu tư khơng có đánh giá chọn lựa nhiều + Cơng tác nghiên cứu thu thập liệu mang tính thời không đánh giá xu hướng thay đổi tương lai biến động mà đặc trưng thị trường BĐS có nhiều biến động phụ thuộc vào quan hệ cung cầu thị trường Kiến nghị + Đối với dự án Qua phân tích kết hợp với trình thực tập tìm hiểu sinh viên cò số kiến nghị -Về tiêu sản phẩm: Dự án thiết phải có hàng rào bao quanh để tách biệt khuôn viên dự án với mơi trường bên ngồi   Trang 53    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế Không nên bố trí cơng trình cơng cộng dịch vụ tầng cao.Việc đảm bảo an ninh cho cư dân tồ nhà gặp nhiều khó khăn người bên vào sử dụng dịch vụ tồ nhà Tính cộng đồng khép kín khơng hồn hảo Do vị trí xa trung tâm nên sản phẩm khơng đạt tiêu chuẩn loại A cần phải bù vào tiện ích,dịch vụ cung cấp đại, chuyên nghiệp -Về thời điểm phát triển dự án Các đối thủ cạnh tranh khu vực xung quanh trình xây dựng,triển khai bất lợi dự án phân tích.Vì trình xây dựng cần phải theo tiến độ rút ngắn thời gian tốt,nên đầu tư thêm vốn để rút ngắn thời gian xây dựng tránh lạm phát, giá vật liệu xây dựng tăng,tình hình cung- cầu làm ảnh hưởng Vấn đề quan trọng khơng thể khơng nói đến dự án có liên quan đến thủ tục pháp lý Do cần đẩy nhanh giấy tờ pháp lý để quyền phát triển dự án sớm + Đối với công ty - Với tình hình thị trường BĐS có nhiều biến động giá cả, cung - cầu thất thường Do đòi hỏi cần phải có phận chun nghiệp đưa nhận định chuyên môn trình nghiên cứu thị trường, thu thập thơng tin đầu vào cần thiết xác giúp cho cơng tác phân tích tài đảm bảo hiệu đáng tin cậy, giúp nhà đầu tư có nhìn tồn diện phương án định đầu tư - Các dự án sau cần phải đưa nhiều giả thiết phương án kinh doanh để nhà đầu tư xem xét lựa chọn, có đảm bảo hiệu tối ưu, an toàn cho hoạt động đầu tư dự án - Khi thực tư vấn đầu tư cho khách hàng, đặc biệt dự án lớn dự án phân tích khơng nên nghiên cứu thị trường cung - cầu, tính cạnh tranh xung quanh dự án toạ lạc tính xác cạnh tranh dự án khơng cao, thu thập thông tin cần nghiên cứu thị trường TP HCM - Trong q trình phân tích cần sử dụng thêm nhiều phương pháp chuyên sâu (chẳng hạn phần mềm Crytall Balls, IPASY) nhằm giúp người phân tích tiên lượng trước rủi ro xảy tương lai, kiểm soát kết phân tích + Đối với quan chức - Chính phủ: + Phải nhanh chóng hồn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt loại thuế liên quan đến đất đai, nhà ở, qui hoạch đô thị cần phải có qui định rõ ràng cụ thể tránh tình trạng thuế khơng phù hợp gây cản trở đầu tư + Chính phủ với xây dựng cần có sách bình ổn giá vật liệu xây dựng, dự báo xu hướng tăng giá nhóm mặt hàng giá vật liệu có biến động nhiều nhà đầu tư ngưng đầu tư tiến độ xây dựng chậm lại làm ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư - Đối với quan hiệp hội BĐS Việt Nam:   Trang 54    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế + Cần đẩy mạnh cơng tác đảm bảo tính cơng khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BĐS, việc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án thông qua sàn giao dịch, trung tâm giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thơng tin mua bán xác, hạn chế đầu cơ, mua bán lại   Trang 55    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế TÀI LIỆU THAM KHẢO -Giáo trình quản lý dự án dự án đầu tư, TS Từ Quang Phương , Nhà xuất lao động Hà Nội,2005 - Quản trị tài Cơng ty Lý thuyết ứng dụng, Đinh Thế Hiển, Nhà Xuất Bản Hà Nội, Hà Nội, 2004 - Quản trị dự án đầu tư, Đặng Minh Trang, Nhà Xuất Bản Thống Kê, TP HCM,2004 - Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam ,Nhà Xuất Bản Tài Chính, 2007 - Quản trị dự án đầu tư-ThS Trần Đức Thành, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM - Thẩm định dự án đầu tư-ThS Hà Thúc Viên, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM - Luận văn: “Thẩm định định cho vay dự án xí nghiệp ni trồng thủy sản Thanh Hùng” tác giả Võ Đặng Phương Duy lớp Tài tín dụng Khố 30 Trường Đại học Cần Thơ thực năm 2008 Nội dung khái quát: Xem xét, đánh giá khả tài chủ đầu tư có đủ điều kiện hay khơng đủ điều kiện cho vay Thẩm định tính khả thi dự án đầu tư tất phương diện thị trường, yếu tố đảm bảo đầu vào, phương diện kỹ thuật, tổ chức quản lý, khả trả nợ lợi ích mặt xã hội dự án Phân tích rủi ro dựa độ nhạy cảm dự án, sai sót gặp phải trình thẩm định dự án đưa biện pháp tối ưu nhằm hạn chế rủi ro Sự khác biệt: Đề tài tập trung nghiên cứu sâu đánh giá tính khả thi dự án mặt tài Đây dự án hồn tồn tất chi phí, doanh thu, lợi nhuận, trả lãi vay tính tốn đề tài dựa sở thông tin chủ đầu tư công ty ACBR DANH SÁCH CÁC ĐỊA CHỈ TRANG WED THAM KHẢO TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN ĐỀ TÀI: www.cbrevietnam.com Công ty TNHH CBRE Viêt Nam Công ty TNHH Savllis Việt Nam www.savills.com.vn www.vietrees.com Công ty cổ phần Việt Mê Kông (bản tin bất động sản Việt Nam) Ủy ban nhân Thành Phố Hồ Chí Minh www.hochiminhcity.gov.vn Hiệp hội bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh www.horea.org.vn Công ty TNHH Địa ốc trực tuyến www.diaoconline.com.vn Tổng cục thống kê www.gos.gov.vn http://muabannhadat.com.vn http://muaban.net http://vneconomy.vn   Trang 56    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH Trang PHẦN I: TỔNG QUAN Sơ đồ phân loại đầu tư……………………………………………………………… 13 Sơ đồ yếu tố phân tích tài chính……………………………………………… 15 Sơ đồ cấu tổ chức ACBRS……………………………………………………… 23 Quy trình phân tích dự án ACBRS…………………………………………… 27 Bảng kế hoạch tiến hành thực báo cáo…………………………………………29 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Biểu đồ tăng trưởng CPI tháng đầu năm 2011…………………………………… 30 Biểu đồ thị trường sơ cấp theo Quận, Qúy 2.2011………………………………… 32 Biểu đồ nguồn cung tương lai ước tính TPHCM theo năm hoàn thành……… 33 Biểu đồ thị trường sơ cấp theo hạng, Qúy 2.2011………………………………… 34 Bảng ngân sách dành cho chung cư……………………………………………… 34 Biểu đồ ngân sách dành cho chung cư…………………………………………… 35 Biểu đồ diện tích hộ phù hợp ………………………………………………… 35 Bảng hộ địa bàn Quận Thủ Đức……………………………………… 36 Bản đồ hướng , tuyến đường đến dự án……………………………………… 39 Bảng diện tích mật độ xây dựng……………………………………………… 41 Bảng cân loại đất sử dụng……………………………………… 41 Bảng cấu hộ xây dựng………………………………………… 42 Hình phối cảnh dự án…………………………………………………………… 42 Bảng cấu vốn………………………………………………………………… 44 Bảng chi phí……………………………………………………………………… 44 Bảng nhu cầu nhân lực mức lương…………………………………………… 45 Bảng doanh thu dự trù phương án đầu tư…………………………………… 46 Bảng kế hoạch bán hang………………………………………………………… 46 Bảng doanh thu dự án………………………………………………………… 47 Bảng doanh thu theo tiến độ kinh doanh dự án…………………………… 47 Các số tài dự án……………………………………………………… 48   Trang 57    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế PHỤ LỤC BẢNG Bảng chi phí xây dựng dự án Bảng doanh thu dự trù phương án đầu tư Lịch vay trả nợ Bảng báo cáo thu nhập dự án Bảng ngân lưu dự án Bảng phân tích độ nhạy chiều (Doanh thu - NPV - IRR) Bảng phân tích độ nhạy hai chiều (Doanh thu – Chi Phí – NPV) Bảng phân tích độ nhạy hai chiều (Doanh thu – Chi Phí – IRR)   Trang 58    ... Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế - Theo nội dung kinh tế đầu tư: đầu tư xây dựng bản, đầu tư tài sản lưu động, đầu tư lao động - Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư... ơn! TP.HCM, ngày 25 tháng năm 2011 NGUYỄN MINH THẾ   Trang 5    Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Nguyễn Minh Thế TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Nguyễn Minh Thế, Khoa Quản lý Đất Đai &Bất động... phân loại đầu tư (Nguồn - Quản trị dự án đầu tư, Đặng Minh Trang, 2004 Nhà Xuất Bản Thống Kê, TP HCM) Việc phân loại dựa theo tiêu thức sau: - Theo quan hệ quản lý chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp,