BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: Thực trạng yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010 SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : NGÔ MẠNH TIẾN : 07135139 : DH07TB : 2007 - 2011 : THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN -TP Hồ Chí Minh tháng năm 2011 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến LỜI CẢM ƠN Con xin gởi lòng biết ơn kính trọng đến cha mẹ, gia đình ni dưỡng, dạy bảo, ln động viên giúp cho có ngày hôm Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm tạo điều kiện học tập thuận lợi cho em suốt năm học tập trường Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến thầy cô khoa Quản lý đất đai bất động sản trường Đại học Nơng Lâm hết lòng dạy dỗ tạo điều kiện thuận lợi cho em thực luận văn Em xin chân thành cám ơn Thầy Lê Mộng Triết tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp Xin gởi lời cảm ơn đến Ban Giám đốc Ngân hàng Techcombank – Phòng giao dịch Thủ Đức, đặc biệt anh Phạm Tấn Lãm – Chun viên tín dụng, tồn thể anh chị Techcombank – Thủ Đức tận tình giúp đỡ em trình thực tập thực đề tài Mặc dù cố gắng, song chắn luận văn nhiều thiếu sót Em mong nhận bảo thêm quý thầy cô, anh chị bạn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn TP.Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 08 năm 2011 Sinh viên thực Ngô Mạnh Tiến Trang i Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngơ Mạnh Tiến TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Ngô Mạnh Tiến, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh Đề tài : “Thực trạng yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010” Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết , Trưởng mơn sách pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường đại học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh Thị trường bất động sản hoạt động tín dụng có mối quan hệ gắn bó góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế vùng kinh tế đất nước Hoạt động tín dụng chất kinh doanh tiền tệ Ngân hàng huy động vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư mà quan trọng cho vay có tính lãi mà chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu Do cần có nghiên cứu tiếp cận hoạt động chấp với mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu kinh doanh cho ngân hàng, không hạn chế rủi ro mà phải gia tăng số lượng lẫn chất lượng chấp, nâng cao sức cạnh tranh ngân hàng Techcombank khu vực quận Thủ Đức Muốn vừa hạn chế rủi ro vừa nâng cao chất lượng số lượng chấp cần tiếp cận hoạt động chấp mối tổng hòa mối quan hệ với hoạt động huy động vốn vay ngân hàng hoạt động sử dụng vốn vay khách hàng, lẽ việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cần thiết có giá trị thực tiễn cao Xuất phát từ nhu cầu ngân hàng tiến hành nghiên cứu nội dung sau:  Đánh giá thực trạng hoạt động kinh doanh chấp ngân hàng giai đoạn 2008 – 2010  Phân tích quy trình cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng  Xác định yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngân hàng Techcombank Thủ Đức khứ, tương lai  Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh, hiệu chấp số lượng chất lượng Thông qua phương pháp nghiên cứu chủ yếu vấn lấy ý kiến, kinh nghiệm làm việc thực tế, vấn lấy ý tưởng giải pháp cho tồn nâng cao hiệu làm việc, phương pháp tổng hợp phân tích số liệu, biểu đồ, sơ đồ kinh doanh, phương pháp kế thừa nghiên cứu đánh giá phương pháp định giá đất, nhận định chuyên gia kinh tế tình hình kinh tế, chồng chéo luật Đề tài đạt kết ban đầu sau:  Phân tích quy trình cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng đưa giải pháp rút ngắn thời gian cấp hạn mức tín dụng  Xác định đối tượng khách hàng vay gửi tiền ngân hàng, khách hàng ngân hàng phân khúc khách hàng cần phát triển tương lai Trang ii Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến  Xác định nhóm yếu tố vĩ mơ, vi mơ ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Phân tích mặt tác động tích cực tiêu cực yếu tố Đề xuất giải pháp tháo gỡ tồn yếu tố pháp lý sách Tuy nhiên, lĩnh vực nghiên cứu mẻ, số liệu thống kê, dẫn chứng minh họa thiếu, mặt khác đề tài tập trung nghiên cứu định tính để xuất giải pháp chủ yếu, thiếu nhiều nghiên cứu định lượng nên đề tài găp số hạn chế định Trang iii Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến MỤC LỤC ♣ ĐẶT VẤN ĐỀ .1 PHẦN 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Tín dụng cá nhân 1.1.2 Tín dụng doanh nghiệp – giới thiệu sản phẩm cho vay bổ sung vốn kinh doanh theo hạn mức Techcombank Thủ Đức 1.1.3 Rủi ro hoạt động tín dụng 1.1.4 Hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất 1.1.5 Các phương pháp định giá bất động sản chấp giá trị thực, giá thị trường bất động sản 10 1.2 Cơ sở pháp lý .12 1.2.1 Luật dân giao dịch đảm bảo 12 1.2.2 Luật đất đai 13 1.2.3 Luật nhân gia đình 15 1.2.4 Nghị định 163 giao dịch bảo đảm 15 1.2.5 Thông Tư 05 – Hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 16 1.3 Giới thiệu ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức 17 1.3.1 Lịch sử hình thành ngân hàng Kỹ Thương Việt Nam 17 1.3.2 Tầm nhìn, sứ mệnh giá trị cốt lõi ngân hàng Techcombank 18 1.3.3 Giới thiệu chi nhánh Gia Định _ phòng giao dịch Thủ Đức 18 1.4 Nội dung, phương pháp nghiên cứu quy trình thực 21 1.4.1 Nội dung nghiên cứu 21 1.4.2 Phương pháp quy trình thực 21 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 22 2.1 Tình hình kinh doanh chấp phòng giao dịch Techcombank Thủ Đức giai đoạn 2008-2010 22 2.1.1 Tình hình huy động vốn Techcombank Thủ Đức : 22 2.1.2 Thực trạng hoạt động tín dụng cá nhân Ngân hàng Kỹ Thương - Phòng Giao Dịch Thủ Đức 23 Trang iv Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến 2.1.3 Phân tích doanh số cho vay doanh số thu nợ cá nhân phòng giao dịch Thủ Đức 28 2.1.4 Thực trạng hoạt động chấp ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010 31 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức 34 2.2.1 Các yếu tố vĩ mô 34 2.2.2 Các yếu tố vi mô 39 2.3 Giải pháp 47 2.3.1 Giải pháp rút ngắn thời gian cấp tín dụng quy trình 47 2.3.2 Giải pháp tháo gỡ tồn yếu tố pháp luật 50 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .52 KẾT LUẬN 52 KIẾN NGHỊ .53 Trang v Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ♣ Techcombank, TCB Tp.HCM KH KHCN KHDN PGD RBO ARM RM RCC CCA KT SCB ACB Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam Thành phố Hồ Chí Minh Khách hàng Khách hang cá nhân Khách hàng doanh nghiệp Phòng giao dịch Chuyên viên khách hàng tài cá nhân Trợ lý chuyên viên khách hàng Chuyên viên khách hàng tài cá nhân cao cấp Trung tâm phê duyệt tín dụng Bộ phận quản lý chứng từ hỗ trợ tín dụng Kế tốn Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Ngân hàng TMCP Á Châu DANH SÁCH CÁC BẢNG ♣ Nội dung bảng Bảng 1.Tình hình huy động vốn PGD Thủ Đức giai đoạn từ 2008 - 2010 22 Bảng Tỷ lệ dư nợ vay phòng giao dịch giai đoạn 2008-2010 23 Bảng Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm giai đoạn 2008 -2010 25 Bảng 4:Kết cấu dư nợ cho vay theo thành phần kinh tế 26 Bảng 5: Các tiêu tín dụng cá nhân giai đoạn 2008 - 2010: 28 Bảng 6.Chỉ tiêu nợ hạn tỷ lệ nợ hạn giai đoạn 2008-2010 29 Bảng 7.Chỉ tiêu nợ xấu tỷ lệ nợ xấu giai đoạn 2008-2010 30 Bảng Tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo bất động sản chấp phòng giao dịch TCB Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010 32 Bảng Số lượng hồ sơ vay phân theo loại hình bất động sản chấp .33 Trang vi Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ ♣ Nội dung biểu đồ Biểu đồ Tình hình huy động vốn giai đoạn từ 2008 -2010 22 Biểu đồ Tỷ lệ dư nợ vay giai đoạn 2008-2010: 24 Biểu đồ Cơ cấu dư nợ cho vay theo sản phẩm tài cá nhân 25 Biểu đồ 4: Kết cấu dư nợ theo thành phần kinh tế năm 2009 2010 27 Biểu đồ 5:Doanh số thu nợ 28 Biểu đồ 6.Chỉ tiêu nợ hạn tỷ lệ nợ hạn TCB Thủ Đức .29 Biểu đồ Chỉ tiêu nợ xấu nợ hạn PGD giai đoạn 2008-2010 30 Biểu đồ Tình hình tăng trưởng dư nợ cho vay có đảm bảo bất động sản chấp phòng giao dịch TCB Thủ Đức giai đoạn 2008 – 2010 33 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ ♣ Nội dung sơ đồ Sơ đồ Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch 20 Sơ đồ Quy trình cấp hạn mức vay cho khách hàng 31 Trang vii Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản hoạt động tín dụng ngân hàng góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế đất nước Tín dụng ngân hàng tác động đến cung cầu hàng hóa bất động sản Mặt khác, bất động sản tài sản đảm bảo chiếm tỷ trọng lớn khối lượng tài sản đảm bảo chấp ngân hàng, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng cao tổng tín dụng Chính lẽ thị trường bất động sản hoạt động tín dụng có quan hệ mật thiết Hoạt động tín dụng chất hoạt động kinh doanh tiền tệ Ngân hàng thông qua kênh huy động vốn tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi toán đem lượng vốn lớn phục vụ cho hoạt động đầu tư ngân hàng mà quan trọng hoạt động cho vay có tính lãi Mà hoạt động cho vay chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu Vì cần có nghiên cứu tiếp cận hoạt động chấp với mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu kinh doanh cho ngân hàng, không hạn chế rủi ro mà phải gia tăng số lượng lẫn chất lượng chấp, nâng cao sức cạnh tranh ngân hàng Techcombank khu vực quận Thủ Đức Muốn vừa hạn chế rủi ro vừa nâng cao chất lượng số lượng chấp cần tiếp cận hoạt động chấp mối tổng hòa mối quan hệ với hoạt động huy động vốn vay ngân hàng hoạt động sử dụng vốn vay khách hàng, lẽ việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cần thiết có giá trị thực tiễn cao Xuất phát từ nhu cầu thực tế ngân hàng tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức giai đoạn 2008 - 2010”  Mục tiêu nghiên cứu đề tài Hiểu quy trình chấp vay vốn Ngân Hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức Chỉ yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đặt tổng hòa mối quan hệ với hoạt động huy động vốn hoạt động sử dụng vốn vay khách hàng Đề xuất số biện pháp nhằm nâng cao hiệu kinh doanh, vừa hạn chế rủi ro vừa nâng cao chất lượng chấp số lượng chất lượng cho ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức  Đối tượng nghiên cứu đề tài Hoạt động chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngân hàng Techcombank chi nhánh Thủ Đức giai đoạn 2008 đến 2010 Quy trình chấp ngân hàng Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Các quy định pháp luật, sách nhà nước liên quan đến việc chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất  Phạm vi nghiên cứu đề tài Thời gian nghiên cứu:Sử dụng số liệu thứ cấp ngân hàng Techcombank giai đoạn 2008 – 2011 Không gian nghiên cứu:Đề tài nghiên cứu Ngân hàng Techcombank phòng giao dịch Thủ Đức Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Tầm ảnh hưởng thương hiệu đối thủ cạnh tranh khó khăn cho ngân hàng ACB Sacombank có xuất phát điểm Tp.HCM Hội sở hai ngân hàng TP.HCM, nên ấn tượng với khách hàng hai ngân hàng cao so với TCB_ ngân hàng phát triển vào Miền Nam không lâu 2.2.2.3 Chất lượng dịch vụ tổ chức liên kết cung ứng dịch vụ định giá, quản lý tài sản bảo hiểm liên kết với phòng giao dịch Đây yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động chấp, coi phần việc quản trị rủi ro chấp ngân hàng Công ty CP Sài Gòn Nhà Đất (SaigonLand), Cơng ty Thẩm định giá Hoàng Quân Mối liên kết chặt chẽ tạo điều kiện cho ngân hàng hoạt động nhanh hơn, tồn nguy nhà cung ứng đưa thẩm định sơ sai lệch làm ảnh hưởng đến ngân hàng KH Công ty quản lý tài sản đảm bảo AMC, công ty độc lập chuyên quản lý tài sản đảm bảo cho ngân hàng thương mại cổ phần Công ty bảo hiểm Bảo Việt, Công ty Cổ phần Bảo hiểm Bưu điện cung cấp bảo hiểm cho tài sản đảm bảo khách hàng vay ngân hàng, giúp ngân hàng phần tránh rủi ro tài sản đảm bảo Ngoài mặt liên kết chia sẻ khách hàng Cơng ty Cổ phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House), Show Room Ơ tơ cơng ty liên kết mang tính chiến lược ngân hàng 2.2.2.4 Yếu tố người chủ quan Ngoài yếu tố khách quan kể yếu tố người chủ quan yếu tố quan trọng có ảnh hưởng, tác động trực tiếp đến hiệu hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói riêng Tinh thần làm việc chăm sóc khách hàng giao dịch viên chuyên viên tín dụng tồn thể nhân viên phòng giao dịch có tốt làm nên phòng giao dịch có chất lượng phục vụ tốt Chất lượng phục vụ tốt yếu tố quan trọng định số lượng giao dịch phòng, yếu tố góp phần định sức cạnh tranh phòng giao dịch Ngoài thời gian tiến hành đăng ký chấp, xóa chấp thực quan nhà nước nơi có tài sản chấp ảnh hưởng đến thời gian cấp tín dụng từ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động chấp, khoảng thời gian rút ngắn nhờ mức độ quan hệ thân nhân viên tín dụng với phòng ban 2.2.2.5 Yếu tố sách quy định tín dụng chấp ngân hàng Ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị tài sản chấp ấn định tỷ lệ tùy theo sản phẩm đối tượng khách hàng vay cụ thể, ngân hàng ngừng cho vay tài sản hình thành tương lai, quy định ngân hàng thủ tục, trình tự cho vay nhân tố ảnh hưởng quan trọng, định khả cạnh tranh mức độ rủi ro hợp đồng tín dụng chấp Trang 41 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngơ Mạnh Tiến Ví dụ: Nếu ngân hàng định cho vay 70% giá trị tài sản cho tất sản phẩm nhà tương lai tăng khách hàng vay tăng rủi ro cho ngân hàng * Phân tích quy trình cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng Giai đoạn 1: Tìm kiếm tiếp xúc khách hàng có nhu cầu tín dụng Nguồn khách hàng có phòng giao dịch chủ yếu từ nguồn: + Khách hàng lớn liên kết với Techcombank hội sở sau phân đại lý cho PGD quản lý tài trợ tín dụng + Là mối quan hệ cá nhân có sẵn chuyên viên + Là mối quan hệ có chun viên nỗ lực tìm kiếm từ showroom ô tô + Bán chéo chi nhánh Đồng thời giai đoạn này, chuyên viên chuẩn bị kiến thức tài liệu liên quan đến sản phẩm phù hợp với khách hàng Giai đoạn 2: Bán hàng Khi khách hàng có nhu cầu, chuyên viên bắt đầu tư vấn cho khách hàng vấn đề sau: Nhu cầu vốn thực cần thiết mức cho vay tối đa phù hợp với nhu cầu Các điều kiện cho vay doanh nghiệp khách hàng Các yêu cầu thu nhập khách hàng Tài sản đảm bảo yêu cầu chấp tài sản đảm bảo Về lãi suất đề cập cẩn thận cho khách hàng biết lãi suất tính từ thời điểm giải ngân nên thay đổi Sau tư vấn, chuyên viên đồng thời tìm hiểu thêm doanh nghiệp, sức cạnh tranh thị trường doanh nghiệp, trò chuyện đánh giá thiện chí trả nợ khách hàng, tìm hiểu thêm đối thủ bạn hàng khách để có thêm thông tin đánh giá khách hàng bổ sung vào báo cáo thẩm định khách hàng Cuối cùng, trình chốt bán hàng, chuyên viên xác minh lại lần cuối khách hàng có nhu cầu vay thực hay không đưa danh mục hồ sơ cần có u cầu phía doanh nghiệp cung cấp Giai đoạn 3: Thẩm định phê duyệt tín dụng Thẩm định tín dụng Trong giai đoạn sau chốt bán hàng, dựa vào danh mục hồ sơ chuyên viên tư vấn, doanh nghiệp trao cho chuyên viên giấy tờ cần thiết cho trình thẩm định khách hàng: Đơn xin vay vốn kiêm phương án kinh doanh Hồ sơ pháp lý gồm + Giấy phép đăng ký kinh doanh + Điều lệ công ty, định bổ nhiệm giám đốc Trang 42 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến + Biên họp hội đồng thành viên, hội đồng quản trị định thực vay vốn ngân hàng Hồ sơ tài gồm + Bảng cân đối kế toán năm gần + Tờ khai thuế GTGT năm gần + Hợp đồng đầu vào, đầu + Sao kê tài khoản ngân hàng (nếu có) + Chi tiết xuất nhập tồn, phải thu, phải trả năm gần tháng gần Hồ sơ tài sản đảm bảo gồm + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản photocopy) + Bản chứng minh thư người chủ sở hữu tài sản đảm bảo (nếu tài sản khơng tài sản chung doanh nghiệp) + Là chứng nhận tồn kho doanh nghiệp (nếu hàng tồn kho tài sản chấp, thơng thường trường hợp gặp) + Máy móc thiết bị, xe,… (do Phòng thẩm định Miền Nam định giá) + Các hồ sơ giấy tờ phía doanh nghiệp cung cấp cho chuyên viên Chuyên viên có nhiệm vụ kiểm tra tính trung thực xác giấy tờ nhận Những vấn đề cần ý kiểm tra hồ sơ: + Báo cáo tài doanh nghiệp sở thể khả tài khách hàng, chứng minh khả trả nợ để xếp hạng tín nhiệm với khách hàng từ đưa mức lãi suất phù hợp Đối với số doanh nghiệp nhỏ lẻ, Báo cáo tài cơng ty khơng có xác cao chun viên phải phân tích kỹ tìm điểm sai sót chất vấn lại khách hàng xem nguyên nhân chủ quan hay khách quan mà dẫn tới sai sót + Đối với tài sản đảm bảo công ty định giá cho vay dựa kết định công ty định giá đưa Chú ý xác định xác người chịu trách nhiệm (chữ ký có hiệu lực) với ngân hàng giao dịch thông thường kế tốn trưởng hay giám đốc cơng ty Tuỳ vào trường hợp cụ thể mà có thêm giấy tờ chứng minh thu nhập hay tài sản doanh nghiệp, chuyên viên nên yêu cầu khách hàng cung cấp trước giấy tờ thiếu Phân tích tình hình tài khách hàng, xếp hạng khách hàng xác định mức cho vay cụ thể Những liệu quan trọng thiếu báo cáo tài cần phân tích số doanh thu, lợi nhuận, chi phí, nguồn vốn, tổng tài sản, phải thu, phải trả, tồn kho, nợ vay Nhiệm vụ chuyên viên lúc kiểm tra hợp lý số liệu yêu cầu doanh nghiệp chỉnh sửa bổ sung theo quy định hành Trang 43 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Về xếp hạng doanh nghiệp, ngân hàng sử dụng chương trình xếp hạng khách hàng sẵn có hệ thống áp dụng mức lãi quy định với khách hàng sau có kết xếp hạng Có phương pháp xếp hạng xếp hạng theo QCA xếp hạng theo mẫu globus T24 Kết xếp hạng quy định mức AAA cao giảm dần xuống B Để xác định hạn mức cho vay doanh nghiệp, phải dựa vào báo cáo tài lưu chuyển tiền tệ, xác định xác dòng tiền thực có doanh nghiệp nhu cầu vốn thực doanh nghiệp năm Bên cạnh nhu cầu vốn hạn mức cho vay phụ thuộc vào giá trị tài sản đảm bảo tỷ lệ cho vay quy định ngân hàng: + Nếu tài sản hàng tồn kho mức cho vay phụ thuộc vào tính chất mặt hàng kết thẩm định Phòng thẩm định Miền Nam + Nếu tài sản chấp bất động sản tối đa cho vay 70% giá trị bất động sản Như hạn mức cho vay bổ sung vốn kinh doanh doanh nghiệp phụ thuộc vào báo cáo tài chính, thu nhập công ty tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo khách hàng Trình duyệt hồ sơ qua cấp lãnh đạo: Trình duyệt lên giám đốc chi nhánh cấp phê duyệt cao (nếu hợp đồng vay lớn 500 triệu VNĐ) Các hồ sơ cần chuẩn bị cho trình khác phụ thuộc vào loại sản phẩm doanh nghiệp khác nhau, sản phẩm cho vay theo hạn mức tín dụng hồ sơ bao gồm: Hồ sơ pháp lý gồm Giấy phép đăng ký kinh doanh Điều lệ công ty, định bổ nhiệm giám đốc Biên họp hội đồng thành viên, hội đồng quản trị định thực vay vốn ngân hàng Hồ sơ tài gồm Bảng cân đối kế tốn năm gần Tờ khai thuế giá trị gia tăng năm gần Hợp đồng đầu vào, đầu Sao kê tài khoản ngân hàng (nếu có) Chi tiết xuất nhập tồn, phải thu, phải trả năm gần tháng gần Hồ sơ tài sản đảm bảo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản photocopy) Bản chứng minh thư người chủ sở hữu tài sản đảm bảo (nếu tài sản không tài sản chung doanh nghiệp) Là chứng nhận tồn kho doanh nghiệp (nếu hàng tồn kho tài sản chấp, thông thường trường hợp gặp) Trang 44 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngơ Mạnh Tiến Máy móc thiết bị, xe,… (do Phòng thẩm định Miền Nam định giá) Hồ sơ yêu cầu cấp tín dụng khách hàng: Đơn xin vay vốn Tờ trình thẩm định Phiếu luân chuyển Bảng tính TOI – total operation of income, tính tóan tổng lợi nhuận thu từ khách hàng Toàn hồ sơ nêu trước tiên trình cho giám đốc chi nhánh kiểm tra phê duyệt, hồ sơ phù hợp giám đốc chi nhánh ký duyệt chuyên viên chuyển thể thông tin liệu thành dạng văn mềm gửi thông tin qua hệ thống ECM đến phòng Thẩm định Miền Nam * Giai đoạn 4: Giải ngân theo dõi sau giải ngân Giải ngân: Soạn thảo hợp đồng: Sau hồ sơ phê duyệt chi nhánh q trình ln chuyển hồ sơ lên Phòng thẩm định miền Nam CCA (trung tâm quản lý chứng từ hỗ trợ tín dụng) Tại RCC hồ sơ tín dụng phê duyệt tập trung theo chuẩn mực chung ngân hàng Sau có kết phê duyệt từ RCC có mail thơng báo chuyển hồ sơ sang phận CCA soạn thảo hồ sơ cho chuyên viên bao gồm: + Hợp đồng tín dụng, + Khế ước nhận nợ cam kết trả nợ, + Hợp đồng chấp tài sản + Phụ lục lịch trả nợ + Phiếu nhập kho + Phiếu xuất mượn tài sản đảm bảo + Phụ lục hợp đồng + Phiếu đăng kí giao dịch bảo đảm Ký kết hợp đồng, công chứng hợp đồng chấp tài sản, nhập kho tài sản đảm bảo Giai đoạn đơn giản cần lưu ý điểm sau: + Đối với hợp đồng chấp tài sản cơng ty chun viên ký kết phòng cơng chứng, có chứng kiến cơng chứng viên để đảm bảo tính tự nguyện hai bên + Hợp đồng đựơc ký kết ngừơi đại diện hợp pháp cơng ty đồng thời phải có dấu cơng ty có hiệu lực Tồn hồ sơ tín dụng cơng chứng phòng cơng chứng + Nhập kho tài sản đảm bảo: tài sản đảm bảo nhập kho đơn vị có kho lưu trữ an toàn chống cháy nổ, cắp Tài sản đảm bảo nhập kho sổ hồng (chủ quyền sử dụng đất) hay giấy sở hữu tài sản động sản (cà vẹt xe) Trang 45 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến + Thông thường công việc sale support – chuyên viên hỗ trợ bán hàng đảm nhận để tiết kiệm thời gian cho chuyên viên Giải ngân cho khách hàng - Chuyên viên cần soạn đầy đủ hồ sơ sau công chứng, chuyển thành dạng văn máy tính gửi theo thư điện tử đến trung tâm hỗ trợ chứng từ CCA hồ sơ bao gồm: + Hồ sơ giải ngân hạn mức + Hợp đồng hạn mức + Thơng báo tín dụng + Tờ trình giải ngân + Hợp đồng đầu vào, đầu (phương án sử dụng vốn) + Đề nghị giải ngân + Hợp đồng AMC + Khế ước nhận nợ + Biên họp thành viên + Khế ước nhận nợ + Đề nghị vay vốn + Hợp đồng chấp + Phiếu luân chuyển + Biên định giá + Cam kết bên (nếu tài sản bảo lãnh) - Sau nhận đầy đủ văn CCA tiến hành giải ngân vào tài khỏan tiền vay khách hàng, chuyên viên kiểm tra hệ thống T24 xem tiền giải ngân chưa Tại chi nhánh phụ trách công đoạn chuyển tiền từ tài khỏan tiền vay sang tài khỏan khách hàng giải ngân tiền mặt cho khách hàng Theo dõi sau vay Sau giải ngân, vòng ngày chuyên viên phải đến sở doanh nghiệp để kiểm tra mục đích sử dụng vốn doanh nghiệp, doanh nghiệp sử dụng vốn mục đích giúp doanh nghiệp sử dụng vốn hiệu Trong suốt trình cho vay, định kỳ chuyên viên kiểm tra hai việc sau: Kiểm tra tình hình sản xuất kinh doanh khách hàng định kỳ 03 tháng/lần khách hàng sản xuất 02 tháng/lần với khách hàng kinh doanh thương mại Việc kiểm tra thường xuyên giúp ngân hàng theo dõi sát tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, đề phòng trường hợp xấu doanh nghiệp làm ăn thua lỗ nhiều dẫn đến khơng có tiền trả nợ khách hàng làm ăn tốt, có tiền khơng trả nợ Kiểm tra tài sản đảm bảo để chắn khơng có cố với tài sản đảm bảo động sản Quá trình cần thiết sau vay đảm bảo tài sản đủ giá trị Trang 46 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến khách hàng không đủ lực tài tất tốn khoản vay đến hạn Trong trừơng hợp tài sản xảy cố khiến tài sản không đủ khả đảm bảo cho dư nợ ngân hàng u cầu khách hàng đóng thêm tiền để đảm bảo có đủ tiền bù đắp tình xấu Mỗi kỳ trả nợ, chuyên viên có nhiệm vụ kiểm tra nợ gốc lãi khách hàng, thông báo cho khách hàng trước để khách hàng chuẩn bị trường hợp khách hàng không trả nợ chuyên viên đến tận nơi thu nợ, chuyển lên cho trung tâm xử lý nợ Techcombank, tình khơng thể xử lý khỏan nợ buộc phải bán cho cơng ty mua bán nợ 2.2.2.6 Yếu tố công quyền Những quy định thủ tục tổ chức công quyền Phòng Tài ngun Mơi trường, Phòng Cơng chứng địa phương mà khách hàng cư trú ảnh hưởng lớn đến tốc độ làm việc ngân hàng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động chấp 2.3 Giải pháp 2.3.1 Giải pháp rút ngắn thời gian cấp tín dụng quy trình u cầu: Thời gian kể từ nhận hồ sơ đến giải ngân chậm ngày Đối với doanh nghiệp, yêu cầu thời gian cho giải hồ sơ khắt khe doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng vốn có kế hoạch rõ ràng Thời gian giải hồ sơ phụ thuộc vào nhiều yếu tố ảnh hưởng tới uy tín ngân hàng Thời gian giải ngân nhanh, khách hàng đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn không thời gian nhiều tiếp tục quan hệ tin tưởng ngân hàng Quan trọng hội đầu tư khách hàng khơng ngân hàng chậm trễ mà bị bỏ lỡ Trên thị trừơng ngân hàng nay, có giai đoạn lãi suất thay đổi ngày ảnh hưởng không nhỏ đến ngân hàng khách hàng, lãi suất tính từ thời điểm giải ngân nên khoảng thời gian từ lúc tư vấn lãi suất cho khách hàng đến giải ngân có thay đổi, thời gian giải hồ sơ nhanh tránh cho khách hàng thiệt hại thay đổi lãi suất đột ngột Các nhân tố ảnh hưởng thời gian cấp tín dụng sau a Đối với thời gian thu thập hồ sơ: Nhân tố khách quan: Doanh nghiệp chậm cung cấp hồ sơ Hồ sơ thiếu bổ sung chậm Khách hàng xa khiến cho việc cung cấp thông tin, bổ sung hồ sơ gặp khó khăn Hồ sơ khơng hợp lệ doanh nghiệp cần chỉnh sửa Thời điểm cho vay rơi vào dịp lễ Nhân tố chủ quan Trang 47 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Chuyên viên thiếu kinh nghiệm không cung cấp danh mục hồ sơ đầy đủ cho khách hàng chuẩn bị Chun viên khơng giải thích rõ ràng u cầu hợp lệ loại hồ sơ Chuyên viên chậm trễ thông báo hồ sơ thiếu cho khách hàng Trong nguyên nhân chủ quan khách quan nguyên nhân thường thấy khách hàng cung cấp thiếu sai thơng tin hồ sơ khiến cho q trình thu thập hồ sơ trở nên chậm Nguyên nhân giải thích từ phía doanh nghiệp doanh nghiệp chưa quen với thủ tục vay ngân hàng dẫn đến việc không chuẩn bị kịp hồ sơ cần thời gian soạn, sửa Giải pháp: Để tránh rơi vào tình trên, chuyên viên tư vấn cho khách hàng chuẩn bị hồ sơ cần lưu ý điểm đặc biệt cần có biên họp hội đồng cổ đơng cho khoản vay, định bổ nhiệm giám đốc, kế toán trưởng, …do giấy tờ cơng ty thường để ý Đối với nguyên nhân chủ quan cần hạn chế đến mức tối thiểu sai sót dẫn đến thời gian thu thập hồ sơ lâu, cần hối thúc khách hàng cung cấp hồ sơ nhanh chóng cần thiết, chuyên viên phải linh động việc lấy hồ sơ (đến tận nơi lấy hồ sơ hay nhờ người khác có cơng việc gần ghé qua lấy) khách hàng bận khơng giao hồ sơ cho chuyên viên nhanh kịp thời Các chuyên viên cần phải cẩn thận tư vấn đầy đủ giấy tờ cần thiết cho trình xin vay vốn, giấy tờ khách hàng làm trứơc đơn yêu cầu mở tài khoản, đơn xin vay vốn; việc cần làm cung cấp khách hàng danh mục hồ sơ giúp khách hàng tiết kiệm thời gian lại làm thủ tục vay đến mức thấp b Thời gian phân tích hồ sơ: Nguyên nhân khách quan gây chậm trễ phân tích: vấn đề sở vật chất, điện (thiếu trang thiết bị) – phòng giao dịch gặp phải vấn đề Nguyên nhân chủ quan gây chậm trễ phân tích: Chun viên thiếu kinh nghiệm phân tích hồ sơ, khơng nắm rõ mục cần phân tích, chưa liên kết Báo cáo tài liệu liên quan, phân tích chưa rõ tình hình doanh nghiệp Giải pháp: Đối với nguyên nhân chủ quan thường thấy chuyên viên mới, trẻ; việc sai sót thiếu kinh nghiệm khó tránh khỏi Việc chậm trễ q trình phân tích hồ sơ làm kéo dài thêm thời gian giải ngân cho khách hàng, khoảng thời gian phân tích hồ sơ khoảng thời gian mà chuyên viên chủ động rút ngắn thời gian hồ sơ nằm ngân hàng, chun viên nên tận dụng giai đoạn tiến hành phân tích nhanh để rút ngắn thời gian tồn đọng hồ sơ c Thời gian phê duyệt hồ sơ Nguyên nhân khách quan gây chậm trễ trình phê duyệt: Gồm nguyên nhân xảy biến cố ý muốn hội sở cháy, nổ khiến cho việc thông tin qua lại bị gián đoạn đơn vị nghỉ phép, nghỉ lễ khiến cho việc phê duyệt hồ sơ bị đình trệ Trang 48 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Hồ sơ có giá trị lớn cần phải duyệt thông qua nhiều cấp phê duyệt nên thời gian luân chuyển lâu Nguyên nhân chủ quan gây chậm trễ trình phê duyệt: Phê duyệt cấp chậm trả lời số lượng hồ sơ nhiều Chuyên viên không nắm rõ yêu cầu phê duyệt, chuyên gia phê duyệt yêu cầu phê duyệt lại gây nhiều thời gian Giải pháp: Đối với nguyên nhân khách quan, thân chuyên viên khó tự khắc phục nằm ngồi khả kiểm sốt chuyên viên, nhiên dịp nghỉ lễ, chuyên viên cần cố gắng thực nhanh trình thu thập phân tích hồ sơ để trình duyệt giải hồ sơ trước dịp lễ sớm tốt, hạn chế tối đa việc tồn hồ sơ qua dịp nghỉ lễ thời gian kéo dài có nhiều biến động khác Đối với nguyên nhân chủ quan, số lượng hồ sơ nhiều chuyên viên phải linh hoạt sử dụng mối quan hệ cá nhân với phận phê duyệt để yêu cầu phê duyệt nhanh hồ sơ vay gấp; Nếu nguyên nhân chuyên viên không nắm rõ yêu cầu phê duyệt, chuyên viên cần bổ sung thêm kiến thức chuyên môn chuyên viên tận dụng mối quan hệ cá nhân với chuyên viên phê duyệt để tư vấn trước trình hồ sơ phê duyệt Thơng thường q trình kể từ bắt đầu trình hồ sơ đến hồ sơ chấp nhận mà khơng có sai sót thời gian khoảng ngày, hồ sơ có sai sót, chuyên gia phê duyệt yêu cầu phê duyệt lại tuỳ thuộc vào thời gian chuyên viên giải sai sót hồ sơ Chuyên viên nên cẩn thận trình chuẩn bị hồ sơ để khơng gặp phải sai sót khơng đáng có, cụ thể chuyên viên phải cập nhật thường xuyên quy định phí, lãi, quy định tỷ lệ cho vay, quy chế quản lý tài sản đảm bảo tránh trường hợp không cập nhật tin tức mà hồ sơ không đựơc phê duyệt d Thời gian giải ngân hồ sơ: thời gian giải ngân tính từ thời điểm hồ sơ chấp thuận cho vay đến tiền chuyển vào tài khoản vay khách Nguyên nhân khách quan dẫn đến thời gian giải ngân hồ sơ chậm: Thông tin liên lạc từ chi nhánh đến CCA bị gián đoạn, hệ thống thông tin gặp cố Công chứng phức tạp qua nhiều giai đoạn tài sản đảm bảo tỉnh xa phải công chứng nơi xa thành phố Nguyên nhân chủ quan dẫn đến thời gian giải ngân hồ sơ chậm Hồ sơ công chứng không kịp giải ngân ngày địa điểm công chứng chi nhánh cách xa Số tiền giải ngân lớn tiền mặt chi nhánh không dự trữ đủ số tiền lớn Thông thường hợp đồng cấp hạn mức tín dụng thời gian soạn thảo, kiểm tra hồ sơ tối đa ngày, xử lý nhanh buổi hồ sơ soạn xong Trang 49 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Giải pháp: Đối với việc phòng cơng chứng cách xa chi nhánh, chuyên viên linh hoạt soạn trước tài liệu cần gửi giải ngân lưu sẵn máy tính, sau cơng chứng xong đến Techcombank có quan hệ thân gần nơi công chứng nhờ chuyển thành liệu mềm gửi chi nhánh bổ sung hồ sơ sau nhờ chuyên viên có mặt chi nhánh gửi lên CCA thời gian tiết kiệm nhiều Riêng lưu lượng tiền chi nhánh khơng đủ đáp ứng cần có phối hợp chuyên viên phận kế tóan, tức chun viên cần phải thơng báo cho phận kế tóan bíêt số tiền phương thức giải ngân để phận kế toán chuẩn bị 2.3.2 Giải pháp tháo gỡ tồn yếu tố pháp luật Để tránh tình phải ký ký lại nhiều hợp đồng bảo đảm tiền vay, bảo đảm tiện lợi thực tế mà pháp luật, thực theo hai cách sau: Thứ là, ký hợp đồng tín dụng nguyên tắc (hợp đồng tín dụng hạn mức) thời hạn dài để làm sở ký hợp đồng bảo đảm tiền vay, sau ký hợp đồng (khế ước) tín dụng giải ngân cụ thể Thứ hai là, ký hợp đồng bảo đảm tiền vay, nêu rõ để bảo đảm cho khoản vay (có thể phát sinh thời hạn định) Quy định kể từ ngày 01-7-2004 trở (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực), chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh (có thể hiểu bao gồm làm dịch vụ), mà không phép chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu khác áp dụng quyền sử dụng đất trống, đất có nhà ở, có tài sản khác gắn liền với đất Luật Đất đai lại khơng đề cập đến, phép chấp, bảo lãnh với tài sản khối bất động sản Vì giải pháp trường hợp xin giấy phép xây dựng nhà ở, xây nhà tạm chấp bình thường Để bảo đảm khơng bỏ lọt người có quyền lợi liên quan khí ký hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng phải yêu cầu tất người thành niên, sống chung hộ gia đình có tên hộ thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm chấp, bảo lãnh phải ký vào hợp đồng chấp, bảo lãnh Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp, bảo lãnh phân tích vừa tốn thời gian vừa tạo chồng chéo luật không cần thiết theo chủ trương cải cách thủ tục hành nên bỏ hẳn hoạt động chấp giữ lại hoạt động đăng ký chấp với việc ngân hàng giữ lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về việc đăng ký chấp bảo lãnh tiếp tục xây dựng hoàn chỉnh hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đia phương Ban hành công văn xuống địa phương chưa có văn phòng đăng ký đạo thống ủy ban nhân dân xã phường tiếp tục đăng ký chấp bảo lãnh thành lập văn phòng đăng ký Về mặt pháp lý, Ngân hàng khơng cần giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao dịch chấp, bảo lãnh công chứng, chứng Trang 50 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến thực đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp, có giá trị pháp lý để ưu tiên toán Tuy nhiên, thực tế nhận thức ý thức tn thủ pháp luật nhìn chung kém, nên người nhận chấp, bảo lãnh buộc phải giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh rắc rối, phiền tối khơng đáng có hay xảy Ngồi ra, theo quy định pháp luật nay, việc giữ giấy vừa quyền lại vừa nghĩa vụ ngân hàng Về thời hạn đăng ký chấp bảo lãnh có giải pháp thực hiện.Thứ là, ký hợp đồng tín dụng khơng ghi ngày ký chờ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm ghi ngày ký hợp đồng tín dụng Thứ hai là, ký lại hợp đồng tín dụng để thay cho hợp đồng cũ để đăng ký giao dịch bảo đảm Do Ngân hàng phải thực đồng thời thủ tục chặt chẽ là: Công chứng, chứng thực; đăng ký giao dịch bảo đảm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số trường hợp linh hoạt giải ngân sau nộp hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh mà không cần chờ kết đăng ký giao dịch bảo đảm Có thể khắc phục tình trạng phải ký lại, công chứng, chứng thực đăng ký lại hợp đồng chấp, bảo lãnh phải gia hạn, sửa đổi hợp đồng chấp, bảo lãnh cách thoả thuận hợp đồng bảo đảm nội dung: Tài sản chấp, bảo lãnh để bảo đảm cho hợp đồng tín dụng, với tổng dư nợ định, thời hạn xác định thoả thuận để bảo đảm cho nhiều khoản vay (nhiều hợp đồng tín dụng) phát sinh thời hạn định Trang 51 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Kết kinh doanh chấp đến năm 2010: - Tổng vốn huy động: 190.833 tỷ đồng tăng 47% so với 2009, đó:  Cá nhân: 163.082 tỷ đồng tăng 49% so với 2009  Doanh nghiệp: 27.751 tỷ đồng tăng 460% so với năm 2009 - Doanh số cho vay: 74.348 tỷ đồng giảm 10% so với năm 2009 - Doanh số thu nợ: 74.959 tỷ đồng tăng 16% so với năm 2009 - Dư nợ hạn 1.168 tỷ đồng giảm 41 % so với năm 2009 - Dư nợ hạn 50.88 tỷ đồng giảm 1% so với năm 2009 - Dư nợ có bảo đảm bất động sản : 29.483 tỷ tăng 11.41%, đó:  Sổ đỏ: 570 hồ sơ tăng 80 so với năm 2009  Sổ hồng : 498 hồ sơ tăng 148 so với năm 2009  Hợp đồng: 180 hồ sơ giảm 52 so với năm 2009 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Phòng giao dịch có quy trình chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phù hợp, hiệu đáp ứng yêu cầu thực tế Qua nghiên cứu xác định có yếu tố sau ảnh hưởng đến chấp  Nhóm yếu tố vĩ mơ: pháp luật, sách, kinh tế, quy hoạch, cơng nghệ, văn hóa xã hội  Nhóm yếu tố vi mơ: khách hàng, cạnh tranh khu vực Thủ Đức, chất lượng dịch vụ đơn vị liên kết, cơng quyền Từng yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đên chấp, phòng giao dịch Thủ Đức tùy thời kì kinh tế khác mà có yếu tố có tác động tích cực, có yếu tố có tác động tiêu cực, có yếu tố tác động mặt tích cực tiêu cực Chính sách nhà nước với chức điều tiết kinh tế định yếu tố quy hoạch, pháp luật có ảnh hưởng định đến hoạt động tín dụng chấp Giải pháp để rút ngắn thời gian cấp hạn mức tín dụng giải tồn yếu tố pháp luật yếu tố sách Chuyên viên cần chủ động, cẩn thận tư vấn lưu ý kiểm tra hồ sơ, giấy tờ có, làm trước chủ động lấy trước, làm trước dặn dò khách hàng, hối thúc khách hàng bổ sung hồ sơ đầy đủ chủ động khâu quy trình cấp hạn mức tín dụng cho khách để rút ngắn thời gian cấp hạn mức tín dụng Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Chuyên viên cập nhật thường xuyên quy định phí, lãi, quy định tỷ lệ cho vay, quy chế quản lý tài sản đảm bảo tránh trường hợp không cập nhật tin tức mà hồ sơ không đựơc phê duyệt Để bảo đảm khơng bỏ lọt người có quyền lợi liên quan khí ký hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất hộ gia đình Ngân hàng phải yêu cầu tất người thành niên, sống chung hộ gia đình có tên hộ thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm chấp, bảo lãnh phải ký vào hợp đồng chấp, bảo lãnh Bỏ hẳn hoạt động công chứng hợp đồng chấp chấp giữ lại hoạt động đăng ký chấp với việc ngân hàng giữ lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cải cách thủ tục hành Về thời hạn đăng ký chấp bảo lãnh có giải pháp thực hiện.Thứ là, ký hợp đồng tín dụng khơng ghi ngày ký chờ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng bảo đảm ghi ngày ký hợp đồng tín dụng Thứ hai là, ký lại hợp đồng tín dụng để thay cho hợp đồng cũ để đăng ký giao dịch bảo đảm KIẾN NGHỊ Kiến nghị ngân hàng Techcombank Tăng cường giao lưu học hỏi, hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định giá trị tài sản chấp cho nhân viên tín dụng Cẩn trọng khâu thẩm định hồ sơ vay vốn, đặc biệt bối cảnh kinh tế “thà chậm mà hơn” Quan tâm đến đời sống cơng nhân viên ngân hàng, giữ gìn phát huy giá trị cốt lõi “khách hàng trung tâm”, bổi dưỡng đội ngũ cán đủ “tài tâm”, cống hiến lâu dài Kiến nghị quan Nhà nước Xóa bỏ thủ tục cơng chứng hợp đồng chấp, tiếp tục hồn thiện hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thay đổi sách, xếp bất động sản vào nhóm tín dụng riêng để tiện quản lý Thanh tra cắt giảm hạng mục đầu tư công chưa thực cần thiết để kiềm chế lạm phát, giữ vững an sinh xã hội Nới lỏng sách cho phát triển thị trường nhà giá rẻ, nhà chung cư từ 1.3 tỷ đến 1.7 tỷ, cho phép chấp nhà hình thành tương lai theo kiến nghị tư pháp sau tiến hành khảo sát ý kiến người dân năm 2011 Nới lỏng tín dụng vào cuối năm 2011 để cứu doanh nghiệp tạo điều kiện cho người dân mua nhà giá rẻ Trước tiên hỗ trợ công chức mua nhà giá rẻ gói kích cầu mua nhà hỗ trợ vay không lãi 10 năm, vay lãi suất ưu đãi từ năm thứ 11 trả vốn lẫn lãi vòng 20 năm Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách, luận văn: Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, Đoàn Văn Trường, Năm 2000, NXB Khoa Học & Kỹ Thuật Hà Nội Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Ts Lê Xuân Bá, Năm 2003, NXB Khoa học kỹ thuật Hà Nội Đề tài “Hoạt động định giá bất động sản công ty cổ phần địa ốc ACB”, Tháng 3/2004, Đoàn Thị Thu Nga Tư liệu báo cáo “Lạm phát, sách tiền tệ thị trường bất động sản” T.S Vũ Đình Ánh báo cáo đêm bất động sản 35 – tháng 07/2011 Bài viết “Đúng sai ủy quyền chấp” đăng tạp chí Thị trường Tài Tiền tệ số (326) ngày 01-3-2011 Các báo cáo tài , số liệu, tài liệu giới thiệu sản phẩm ngân hàng Techcombank giai đoạn 2008 – 2010, số liệu chưa thức tháng đầu năm 2011 Văn pháp luật: Bộ luật Dân 1995 Bộ luật Dân 2005 Bộ luật đất đai 2003 Bộ luật hôn nhân gia đình 2005 Nghị định 163 giao dịch đảm bảo Thông Tư 05 – Hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Công văn số 1017/NHNN-PC việc vướng mắc trình triển thực Thông tư 05 đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Ngân hàng Nhà nước ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai Trang 54 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 10 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 11 Thông tư 17 – Hướng dẫn nghị định 88 12 Nghị số 56/NQ-CP việc đơn giản hóa thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Bộ Tài nguyên Môi trường 13 Nghị định số 25/2008/NĐ-CP quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường 14 Nghị định số 19/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung điểm c, d, g, h i khoản Điều Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường Tài liệu Internet: Bài viết “Thế chấp nhà tương lai để vay vốn ngân hàng thiếu văn hướng dẫn chung” , website: Becamexitc.com - Theo Hà Nội Mới Bài viết “ Bảo đảm nghĩa vụ tiền vay vợ chồng”, website: Kienthucphapluat.vn – Công ty luật TNHH Mai Phong Bài viết “10 vấn đề pháp lý việc chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất”, website; Kienthucphapluat.vn – Công ty luật TNHH Mai Phong Bài viết “Vai trò Sở Tư pháp việc giúp UBND tỉnh, TP trực thuộc Trung ương thực chức quản lý nhà nước ĐKGDBĐ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất địa phương”, website: moj.gov.vn – Bộ tư pháp Bài viết “Vấn đề bàn đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thực nghĩa vụ website: www.hcmulaw.edu.vn - Lưu Quốc Thái Bài viết “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Việt nam” , website diendan.az24.vn - Công ty luật TNHH Mai Phong Trang 55 ... có thu tiền sử dụng đất Người Việt Nam định cư nước ngo i, tổ chức cá nhân nước Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Ngo i trường hợp đủ điều kiện chấp quyền sử dụng đất,... đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất trả tiền lại năm năm Đối với người Việt Nam định cư nước ngo i, tổ chức cá nhân nước Trang 14 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản SVTH: Ngô Mạnh Tiến Người... hình thức + Bằng tiền mặt (tại chi nhánh khơng sử dụng hình thức này) + Bằng chuyển khoản + Bằng ngo i tệ khách hàng cần toán nước Phương thức trả nợ: nợ gốc trả hàng tháng,quý theo thoả thuận,