BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI SVTH: LÊ THỊ KIM PHƯỢNG MSSV: 07124094 LỚP: DH07QL KHÓA: 2007- 2011 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN  LÊ THỊ KIM PHƯỢNG ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng Địa quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Ký tên: ……………………………… Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2011 - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng LỜI CẢM ƠN  Để  có  được  như  ngày  hơm  nay,  lời  đầu  tiên  tơi  xin  chân  thành  kính  gửi  đến  ba  mẹ  lòng  biết  ơn  sâu  sắc  nhất,  người  đã  sinh  thành,  nuôi  dưỡng,  yêu  thương  và  luôn  tạo  những  điều  kiện  tốt  nhất  cho  việc  học  tập  của  tôi  trong  suốt cả chặng đường dài mà tôi đã đi qua.  Tơi trân trọng biết ơn:  Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nơng Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.  Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.   TS. Trần Thanh Hùng, Phó Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai  & Bất Động  Sản Trường Đại Học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ dạy,  trực tiếp hướng dẫn tơi hồn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.   Cùng tất cả q Thầy, Cơ đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kinh  nghiệm  và  bài  học  quý  báu  làm  hành  trang  cho  tôi  trong  cuộc  sống  và  công  việc sau này.  Tôi  cũng  xin  gởi  lời  cám  ơn  đến  các  anh  chị  ở  Văn  Phòng  ĐKQSDĐ,  Phòng TN‐ MT huyện Định Qn, cán bộ Địa Chính và những người dân địa  phương xã Phú Lợi đã nhiệt tình, quan tâm và giúp đỡ tơi trong suốt thời gian  đi khảo sát thực tế vừa qua.    Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc ba mẹ, q thầy cơ cùng các cơ bác  anh chị thật nhiều sức khỏe và  thành cơng trong cuộc sống.                                                            Tp. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 8 năm 2011                                                                                              Sinh viên                                                                                          Lê Thị Kim Phượng  - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất TN - MT: Tài nguyên môi trường VT – CL: Vị - chất lượng UBND: Ủy ban nhân dân - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng DANH SÁCH CÁC HÌNH Trang Hình Sơ đồ mơ tả lợi ích tính tập trung Hình Các phân khu chức đất đai khơng gian .5 Hình Quá trình khám phá tri thức 14 Hình Quá trình khai phá liệu 15 Hình Sơ đồ vị trí xã Phú Lợi 22 Hình Giao diện phần mềm DTREG 36 Hình Giao diện phần mềm DTREG tạo project 37 Hình Giao diện phần mềm DTREG đưa thông tin vào 39 Hình Ứng dụng Score Data phần mềm DTREG 56 - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU- BIỂU ĐỒ Trang Bảng Phân loại đất xã Phú Lợi 24 Bảng Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2010 28 Bảng Bảng giá đất nông thôn xã Phú Lợi năm 2011 (đơn vị VNĐ/m2) 35 Bảng Bảng thông tin từ đất chủ sử dụng đất ứng dụng Score Data 56 Biểu đồ Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 28 Biểu đồ Mức độ quan trọng biến dự báo đất nông thôn 41 Biểu đồ Mức độ quan trọng biến dự báo đất nông nghiệp 48 - Trang - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Kim Phượng, Ngành Quản Lý Đất Đai, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI” Giáo viên hướng dẫn: TS Trần Thanh Hùng, Trưởng Bộ môn Kinh tế Đất Đai & Bất Động Sản, Phó Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Định giá đất đai việc xác định giá trị đất đai vào thuộc tính tự nhiên, kinh tế - xã hội đất đai bối cảnh thị trường cụ thể Tuy nhiên, việc định giá theo quy trình định giá đất đai Bộ Tài Nguyên Môi Trường chủ yếu dựa sở định tính, thiếu định lượng nên bộc lộ nhiều hạn chế Do vậy, kết xây dựng bảng giá đất đai địa phương mang tính cục chủ quan dẫn đến khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc ban hành sách có liên quan Như xuất phát từ hạn chế nghiên cứu lý thuyết thực tế định giá đất đai Việt Nam, đề tài đưa quan điểm khoa học phương pháp định giá đất đai sở phát triển ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu phương pháp phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào yếu tố khách quan vị đất đai chất lượng đất đai đề xuất với hy vọng đạt độ xác định phạm vi sai số cho phép ±20% với mơ hình định – phương tiện thực phần mềm phân tích DTREG, Excel, cơng cụ hỗ trợ Mapinfor Đồng thời tiến hành kiểm chứng luận điểm đề thông qua nghiên cứu thị trường đất đai địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai với phương pháp sử dụng trình nghiên cứu như:  Phương pháp tư trừu tượng  Phương pháp nghiên cứu tài liệu  Phương pháp sử dụng công cụ GIS  Phương pháp điều tra  Phương pháp thống kê  Phương pháp phân tích - tổng hợp  Phương pháp chuyên gia  Phương pháp hệ thống Mơ hình định xây dựng dựa vào số liệu thu thập từ thực tế điều tra địa bàn với biến xác định gồm: biến mục tiêu đơn giá (Đồng/m2), biến dự báo ((khoảng cách tới chợ, trường học, UBND, trạm y tế), cấp đường, lớp phủ bề mặt, ) có mức độ tương quan cao (đối với đất nông thôn 97,070%, đất nông nghiệp 99,423%) Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng Dựa vào mơ hình định xác định vùng giá trị dựa vào yếu tố đặc điểm đất đai với mức giá tương ứng từ xác định giá thực tế thị trường Mặc dù có nhiều cố gắng song thời gian kiến thức có hạn nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót Hi vọng điều hồn thiện nghiên cứu Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ .1 Phần I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 Tổng quan định giá đất đai .3 I.1.1 Khái niệm đất đai .3 I.1.2 Phân vùng sử dụng giá trị đất đai .4 I.1.3 Hệ thống quản lý giá đất đai I.1.4 Các phương pháp định giá đất đai I.1.5 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai 10 I.1.6 Quy trình xây dựng bảng giá đất đai Bộ tài nguyên môi trường (theo Thông tư 145/2007/TT-BTC) 11 I.2 Tổng quan khai phá liệu 13 I.2.1 Khái niệm khai phá liệu 13 I.2.2 Quá trình khai phá liệu 14 I.2.3 Giới thiệu phần mềm DTREG mơ hình hồi quy định 17 I.3 Khả ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu cho việc định lượng định giá đất đai 19 I.4 Khát quát địa bàn nghiên cứu 21 I.5 Nội dung phương pháp nghiên cứu 25 I.5.1 Nội dung nghiên cứu 25 I.5.2 Phương pháp nghiên cứu 25 Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 II.1 Tình hình kinh tế xã hội địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán 27 II.1.1 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27 II.1.2 Đánh giá ảnh hưởng kinh tế xã hội đến sử dụng đất 27 II.2 Hiện trạng sử dụng đất địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán 28 II.2.1 Hiện trạng sử dụng loại đất 28 II.2.2 Đánh giá chung trạng sử dụng đất địa bàn 31 II.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn 34 II.3.1 Bảng giá đất xã Phú Lợi 34 II.3.2 Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 II.4 Ứng dụng kỹ thuật khai phá liệu cho việc định lượng định giá đất đai địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán 35 II.4.1 Quy trình thực 35 II.4.2 Phân tích đánh giá kết định giá đất đai từ ứng dụng 38 II.4.3 Ứng dụng mơ hình định 54 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng II.4.4 Đề xuất hoàn thiện 57 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 58 Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng Giống đất nông thôn địa bàn xã Phú Lợi, biến khoảng cách đến chợ đất nông nghiệp biến dự báo quan trọng Khoảng cách đến chợ gần gánh nặng chi phí giao thơng để vận chuyển sản phẩm hàng hóa nơng nghiệp giảm nhẹ song song với việc tiêu thụ sản phẩm dễ dàng Ví dụ: năm giá chơm chơm thường vườn khoảng 2000 đồng/kg, giá chợ gấp 2,3,4 lần Yếu tố cấp đường làm cho giá đất tăng theo - Trang 49 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng Cấp đường chia Nội Bộ (Noibo), Xã (Xa), Quốc lộ 20(QL20) Cấp đường không trực tiếp làm hoa lợi cho đất gián tiếp tác động đến giá trị đất Ví dụ như: đất nằm cấp đường lớn thuận tiện cho việc đầu tư thâm canh nông nghiệp việc vận chuyển thu mua sản phẩm dễ dàng cấp đường nhỏ Cấp đường Nội bộ, Xã ứng với đơn giá (đồng/ m2) = 42430 thấp cấp đường Quốc lộ 20 Điều thật dễ hiểu cấp đường cao việc vận chuyển hàng hóa dễ dàng tiết kiệm thời gian chi phí lại vận chuyển hàng hóa Riêng cấp đường Nội bộ: Node lại tiếp tục phân thành nhánh: Thu nhập bình quân (THUNHAPBINHQUAN) hiểu biến dự báo cho tổng hợp yếu tố gồm: đặc điểm tính chất tự nhiên sức sản xuất đất (loại đất, tầng dày, độ dốc, độ phì nhiêu, ), hoạt động đầu tư người (chi phí bình qn) điều kiện bình thường đơn vị diện tích (m2) thời điểm giá thị trường Bình thường tổng hợp yếu tố kể ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp nhiên node 8, node :THUNHAPBINHQUAN 3350 giá 33957đồng/m2 Vậy bên nhánh trái định, khoảng cách đến chợ (KC.CHO2291.5 (m)) biến dự báo đóng vai trò quan trọng việc hình thành mức giá đất nông thôn theo kết phân tích mà đất nông nghiệp Tiếp theo Node 14 chia thành: Thu nhập bình quân (THUNHAPBINHQUAN) từ đất mang lại 2291.5 m) tác động mạnh mẽ đến giá đất - Trang 51 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng Như biến dự báo CAPDUONG, KC.CHO,THUNHAPBINHQUAN lại ảnh hưởng phụ thuộc lớn chúng theo quy luật khoảng cách đến chợ xa giá đất thấp, cấp đường nhỏ giá đất giảm, thu nhập bình quân mang lại cao giá đất cao Các node tuân theo quy luật nói Mức giá bên nhánh phải thấu kính hội tụ mức độ quan trọng biến dự báo CAPDUONG, KC.CHO, - Trang 52 - Ngành Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Kim Phượng THUNHAPBINHQUAN Riêng nhánh trái khoảng cách đến chợ gần