BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ 99 BẾN BÌNH ĐÔNG DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC CHỢ LỚN ĐẦU TƯ” SVTH: Lê Thị Diệu My MSSV: 07135112 KHÓA: 2007 – 2011 LỚP: DH07TB NGÀNH: Quản lý thị trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2011- Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ DIỆU MY “PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ 99 BẾN BÌNH ĐÔNG DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC CH LỚN ĐẦU TƯ “ Giáo viên hướng dẫn: ThS.Nguyễn Đức Thành (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạn phúc - Tháng năm 2011 - ĐƠN XÁC NHẬN Kính gửi: Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn Tôi tên là: Lê Thị Diệu My Sinh viên lớp: DH07TB – khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản – Trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh Tôi đến công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn thực tập làm đề tài tốt nghiệp Đại học, với đề tài thực là: “Nghiên cứu hoạt động phân tích hiệu tài dự án đầu tư Bất động sản Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn” Thời gian thực tập từ ngày 15/03/2011 đến ngày 15/08/2011 Trong thời gian thực tập giúp đỡ, bảo nhiệt tình anh chị công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn Nay làm đơn kính mong Ban Lãnh Đạo công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn xác nhận trình thực tập vừa qua Công ty Xin chân thành cảm ơn! Tp Hồ Chí Minh, ngày Nhận xét công ty tháng Người viết đơn Lê Thị Diệu My năm Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My LỜI CẢM ƠN Để có ngày hôm nay, lời xin thành kính gửi đến Ba, Má lòng biết ơn sâu sắc nhất, người sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương, điểm tựa vững tạo điều kiện cho học tập tốt suốt thời gian qua Cảm ơn người thân, người giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để an tâm hoàn thành việc học Em trân trọng biết ơn: BGH Trường Đại học Nông Lâm TpHCM Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, tất Thầy, Cô tận tình giảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm học quý báu, lớn mà em nhận để vững tin bước vào đời, làm hành trang cho em sống công việc sau Đặc biệt, với lòng kính trọng, biết ơn chân thành, em xin gửi đến Thầy: Nguyễn Đức Thành, người tận tình dạy, trực tiếp hướng dẫn để em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp Em chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Anh, Chị công ty cổ phần Địa ốc Chợ Lớn, đặc biệt Cô Nhung – người nhiệt tình giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn Tôi cảm ơn bạn lớp DH07TB – người bạn đồng hành suốt khóa học Cảm ơn tất cầu chúc người, gia đình, Thầy Cô, bạn nhiều sức khỏe, Hạnh phúc Thành công sống Ngày 20 tháng năm 2011 Sinh viên LÊ THỊ DIỆU MY TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Diệu My, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Phân tích hiệu tài dự án Chung cư 99 Bến Bình Đông Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn đầu tư” Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đức Thành, Chuyên viên Phòng Hợp tác Quốc tê, Giảng viên thỉnh giảng Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh Tính cấp thiết đề tài: Bất động sản (BĐS) tài sản lớn quốc gia, giá trị BĐS tổng cải xã hội nước tùy mức độ khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế, có tác động trực tiếp đến thị trường tài chi phối mạnh mẽ đến thị trường vốn Thị trường BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến đười sống văn hóa, xã hội, kinh tế trị người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ thị trường BĐS số nước gây hậu nặng nề cho kinh tế – xã hội nước Thêm nữa, hoạt động đầu tư tạo lập kinh doanh BĐS hoạt động gắn liền với lượng vốn lớn Để hoạt động thực phát huy hiệu việc xác định tính khả thi dự án nhiều mặt, có công tác phân tích tài dự án đầu tư công việc quan trọng Cơ sở lý luận: lý thuyết BĐS, thị trường BĐS, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, tổng quan phân tích tài dự án đầu tư BĐS, văn pháp luật chi phối hoạt động đầu tư BĐS, lý luận thực tiễn đưa cần thiết đầu tư dự án BĐS Nội dung nghiên cứu: ứng dụng kiến thức học để phân tích hiệu tài dự án “Chung cư 99 Bến Bình Đông” Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn làm Chủ đầu tư Nội dung bao gồm tìm hiểu sơ lược hoạt động phân tích hiệu tài Công ty; tiến hành phân tích lại hiệu tài dự án thời điểm qua đánh giá tính khả thi dự án đưa đề xuất Phương pháp chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, tính toán, tổng hợp: phân tích số liệu tài dự án, phân khúc thị trường, khả cạnh tranh chiếm lónh thị trường dự án, tính toán tổng hợp số liệu có liên quan đến dự án cần phân tích Từ kết nghiên cứu đánh giá tính khả thi dự án, xem xét khả thích nghi dự án tình hình thị trường Bất động sản biến động nay, góp phần giúp Nhà đầu tư quản lý dự án hiệu hơn, từ đưa đề xuất Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ Trang PHẦN I TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Cơ sở khoa học I.1.2 Căn pháp lý 12 I.2 Giới thiệu Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn 12 I.2.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty 12 I.2.2 Các lính vực hoạt động Công ty 13 I.2.3 Cơ cấu tổ chức Công ty nhiệm vụ phòng ban 14 I.3 Nội dung, phương pháp quy trình thực 17 I.3.1 Nội dung nghiên cứu 17 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu 17 I.3.3 Quy trình thực đề tài 18 PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 19 II.1 Tình hình thị trường Bất động sản năm 2010 – 2011 19 II.2 Thực trạng phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Công ty 21 II.3 Giới thiệu dự án 23 II.4 Phân tích hiệu tài dự án “Chung cư 99 Bến Bình Đông” 28 II.4.1 Các thông số cần thiết tiến hành phân tích tài cho dự án đầu tư bất động sản 28 II.4.2 Tổng mức vốn đầu tư cấu nguồn vốn cho dự án 28 II.4.3 Lập bảng doanh thu dự trù phương án kinh doanh 35 II.4.4 Bảng báo cáo thu nhập dự kiến 38 II.4.5 Lập bảng ngân lưu dự án 40 II.4.6 Tính số NPV, IRR, PI, Thời gian hoàn vốn 42 II.4.7 Phân tích rủi ro tài dự án (qua độ nhạy) 46 KẾT LUẬN – KHUYẾN NGHỊ 52 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng II.1: Cơ cấu sử dụng đất dự án 27 Bảng II.2: Cơ cấu vốn đầu tư 29 Bảng II.3: Giá trị bất động sản tài sản đất 30 Bảng II.4: Chi phí xây lắp thiết bị hạ tầng kỹ thuật mạng 30 Bảng II.5: Chi phí xây lắp thiết bị công trình 31 Bảng II.6: Chi phí QLDA, Tư vấn chi phí khác 31 Bảng II.7: Dự phòng phí 32 Bảng II.8: Tổng mức đầu tư 33 Bảng II.9: Phân kì chi phí đầu tư xây dựng 34 Bảng II.10: Kế hoạch vay hoàn trả nợ vay 34 Bảng II.11: Phương án giá 36 Bảng II.12: Tính toán giá kinh doanh sản phẩm 37 Bảng II.13: Doanh thu dự án 38 Bảng II.14: Bảng báo cáo thu nhập dự kiến 39 Bảng II.15: Bảng lưu chuyển tiền tệ 41 Bảng II.16: Bảng báo cáo kết kinh doanh 44 Bảng II.17: Độ nhạy dự án theo tiến độ 48 Bảng II.18: Độ nhạy chiều dự án theo doanh thu chi phí 49 Danh mục sơ đồ Sơ đồ I.1: Sơ đồ tổ chức công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn 15 Sơ đồ I.2: Sơ đồ hoạt động phân tích tài dự án đầu tư BĐS 22 Danh mục chữ viết tắt TT BĐS : thị trường bất động sản BĐS : bất động sản CBCNV : cán công nhân viên VLXD : vật liệu xây dựng UBND : ủy ban nhân dân BVTC : vẽ thi công QLDA : quản lý dự án Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My ĐẶT VẤN ĐỀ  Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Thị trường bất động sản nước ta so với nước khác giới có thời gian hình thành phát triển không lâu đạt thành tựu tích cực trải qua lúc thăng hoa trầm lắng Thị trường bất động sản dần chứng minh vị trí quan trọng kinh tế quốc dân, góp phần vào nghiệp công nghiệp hóa – đại hóa đất nước, làm thay đổi mặt đất nước: văn minh đại Bên cạnh ảnh hưởng trực tiếp thị trường bất động sản đến kinh tế, ảnh hưởng mạnh mẽ đến văn hóa – xã hội nước, tạo công ăn việc làm, giải nhu cầu nhà ở, giải trí, thương mại… người dân Tin từ tạp chí bất động sản, năm 2011, bối cảnh đất nước nỗ lực vươn lên từ thành đạt nước trường quốc tế năm qua, đặc biệt, từ mục tiêu Nghị Đại hội Đảng lần thứ XI thổi luồng sinh khí mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế – xã hội, có hoạt động thị trường bất động sản Tuy nhiên, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn số vấn đề mà theo TS Kinh tế Trần Minh Hoàng chia sẻ là: sách đất đai, sách Thuế nhà giao dịch nhà ở, sách tín dụng, tiền tệ nhà ở, bất động sản Theo kết thống kê khác, ngành kinh doanh bất động sản chiếm vị trí top ngành thu hút FDI lớn năm 2010: số dự án cấp mới: 27; vốn đăng ký cấp mới: 6,71 tỷ USD; vốn đăng ký tăng thêm: 132,1 triệu USD; vốn đăng ký cấp tăng thêm: 6,842 tỷ USD (Nguồn: MPI & GSO) Đánh giá kết này, Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho rằng, số đáng khích lệ bối cảnh suy thoái toàn cầu nay, điều chứng tỏ môi trường đầu tư Việt Nam hấp dẫn nhà đầu tư nước Hoạt động đầu tư tạo lập kinh doanh bất động sản hoạt động gắn liền với lượng vốn lớn, tính khoản thấp, không cân nhắc việc định đầu tư dễ dẫn đến rủi ro cao, gây hậu nghiêm trọng Cho nên việc phân tích hiệu dự án cần xem xét kỹ lưỡng Để hoạt động phân tích hiệu dự án thực phát huy hiệu công tác phân tích dự án đầu tư, xác định tính khả thi dự án nhiều mặt có nội dung phân tích hiệu tài cần nhận định rõ phần quan trọng công ty tạo lập kinh doanh bất động sản Nhận thức tầm quan trọng vấn đề nêu trên, phân công khoa tiến hành thực đề tài: “PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ 99 BẾN BÌNH ĐÔNG DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC CH LỚN ĐẦU TƯ” với mong muốn ứng dụng kiến thức học vào công việc thực tiễn chuyên gia phân tích tài dự án đầu tư nhằm đánh giá hiệu mặt tài dự án đầu tư bất động sản theo quy trình kỹ thuật Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My phân tích công ty, hoàn thành báo cáo thẩm định dự án đáp ứng yêu cầu khách hàng Trên sở đó, đánh giá điểm mạnh điểm yếu quy trình kỹ thuật phân tích tài dự án bất động sản công ty nhằm đưa đề xuất góp phần vào hoàn thiện lớn mạnh công ty  Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích hiệu tài dự án “Chung cư 99 Bến Bình Đông” công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn đầu tư: quy trình phân tích dự án đầu tư bất động sản, thông số sử dụng để tiến hành phân tích tài chính, độ tin cậy quy trình phân tích tài chính… Từ biết tính khả thi dự án tình hình nào, bên cạnh nắm bắt mạnh, hạn chế công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty đề xuất hướng phát triển phù hợp hơn, hiệu việc thực công tác  Đối tượng nghiên cứu đề tài: Được phân công khoa, đề tài tập trung phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản công ty: tìm hiểu quy trình phân tích hiệu tài dự án thử tiến hành phân tích hiệu tài dự án thời điểm dự án “Chung cư 99 Bến Bình Đông” (tên thương mại : Cao ốc RCL – Bình Đông) Hiện dự án giai đoạn làm móng  Phạm vi nghiên cứu đề tài:  Sử dụng số liệu liên quan đến dự án đầu tư bất động sản công ty để tiến hành phân tích viết báo cáo  Thời gian thực hiện: từ 15/3/2011 đến 15/7/2011  Đề tài thực tại: Công ty Cổ Phần Địa ốc Chợ Lớn Phạm vi nội dung thực đề tài: phạm vi thực đề tài tiến hành tìm hiểu sơ lược quy trình phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty Thu thập sử dụng số liệu cần thiết dự án bất động sản “ Chung cư 99 Bến Bình Đông” để tiến hành phân tích viết báo cáo Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My ĐV : Triệu đồng VN Hạng mục Giá trị Tổng chi phí đầu tư xây dựng 330.557,6 Doanh thu bán nhà Giá vốn hàng bán hộ Chi phí bán hàng & tiếp thị (5% chi phí xây dưng) Lãi vay đưa vào kết kinh doanh Lãi bán nhà (thu nhập chịu thuế bán nhà) 416.095,9 290.043,7 15.947,4 24.706,3 85.398,6 Thuế thu nhập bán nhà 21.349,6 Lợi nhuận từ việc bán nhà 64.048,9 Chi phí cho thuê quản lý Chi phí hoạt động khu thương mại (30% doanh thu không từ bán nhà 45.035,2 Chi phí bảo trì toàn công trình(không tính phần chung cư hộ = 1% tổng giá vốn công trình TM) 8.102,8 Tổng chi phí cho thuê quản lý Doanh thu cho thuê quản lý Lãi hoạt động cho thuê TM & quản lý chịu thuế Khấu hao tài sản (không tính phần chung cư hộ; tính cho 20 năm) 53.138,0 150.117,3 96.979,3 - 40.513,9 Lãi hoạt động cho thuê TM & quản lý chịu thuế 56.465,4 Thuế TNDN cho thuê TM & quản lý chịu thuế (25%) 14.116,4 Lợi nhuận từ việc cho thuê quản lý 42.349,1 Tổng lợi nhuận 106.398,0 Nguồn: Tính toán tổng hợp Bảng II.14: Bảng báo cáo thu nhập dự kiến (Phụ lục 04: Bảng báo cáo thu nhập dự kiến cho năm) Từ bảng II.14 ta có: Tổng lợi nhuận = lợi nhuận từ việc bán nhà + lợi nhuận từ việc cho thuê quản lý Tổng lợi nhuận trừ khấu hao phần tài sản chung cư hộ nên cho ta biết lợi nhuận thực tế cuối dự án mang lại cho nhà đầu Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My tư Các lãi trước thuế lãi sau thuế sau tính chưa trừ phần khấu hao tài sản việc cho thuê khu thương mại – dịch vụ Lãi trước thuế = lãi bán nhà chịu thuế + Lãi cho thuê khu TM & quản lý chịu thuế (không tính khấu hao) = 85.398,6 + 96.979,3 = 182.377,9 (triệu đồng) Thuế thu nhập doanh nghiệp = thuế TNDN bán nhà + thuế TNDN từ cho thuê thương mại quản lý = 21.349,6 + 14.116,4 = 35.466 (triệu đồng) Lãi sau thuế = Lãi trước thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp = 182.377,9 – 35.466 = 146.911,9 II.4.5 Lập bảng ngân lưu dự án 39 Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My ĐV = triệu đồng VN Năm Lưu chuyển tiền tệ vào Lưu chuyển tiền tệ Lưu chuyển tiền tệ 0 18.421,90 -18.421,90 91.626,51 -91.626,51 55.315,20 124.873,41 -69.558,21 102.333,12 95.499,32 6.833,80 262.292,40 39.259,78 223.032,62 5.767,20 2.536,85 3.230,35 5.767,20 2.536,85 3.230,35 6.087,60 2.689,04 3.398,56 6.696,36 2.978,20 3.718,16 6.696,36 2.978,20 3.718,16 10 6.696,36 2.978,20 3.718,16 11 6.696,36 2.978,20 3.718,16 12 6.696,36 2.978,20 3.718,16 13 7.366,00 3.296,28 4.069,72 14 7.366,00 3.296,28 4.069,72 15 7.366,00 3.296,28 4.069,72 16 7.366,00 3.296,28 4.069,72 17 7.366,00 3.296,28 4.069,72 18 8.102,60 3.646,16 4.456,43 19 8.102,60 3.646,16 4.456,43 20 8.102,60 3.646,16 4.456,43 21 8.102,60 3.646,16 4.456,43 22 8.102,60 3.646,16 4.456,43 23 8.912,86 4.031,04 4.881,82 24 8.912,86 4.031,04 4.881,82 Nguồn: Tính toán tổng hợp Bảng II.15: Bảng lưu chuyển tiền tệ Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My (Phụ lục 05: Bảng Lưu chuyển tiền tệ chi tiết) Trong đó: Dòng tiền vào: - Năm năm 3: dòng tiền vào thu nhập từ việc bán nhà xã hội nhà kinh doanh - Năm 4: dự án bắt đầu cho thuê khu thương mại, nên dòng tiền vào năm thứ gồm thu nhập từ việc bán nhà cho thuê khu thương mại dịch vụ - Năm đến năm 24: thu nhập dự án từ việc cho thuê khu thương mại dịch vụ Dòng tiền ra: năm đầu dự án (năm 0, 1, 2, 3) dòng tiền chi phí: + Chi phí tiền sử dụng đất + Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư + Chi phí tháo dỡ công trình hữu + Chi phí xây lắp + Chi phí thiết bị + Chi phí QLDA, Tư vấn chi phí khác + Dự phòng phí + Chi phí bán hàng tiếp thị - Năm 4: khu thương mại – dịch vụ bắt đầu cho thuê nên dòng tiền chi phí: chi phí bán hàng tiếp thị, chi phí hoạt động khu thương mại Do dự án nằm diện ưu đãi miễn thuế TNDN năm đầu dự án nên năm bắt đầu tính thuế TNDN - Năm đến năm 24: dòng tiền chi phí sau: + Chi phí hoạt động khu thương mại + Chi phí bảo trì công trình + Thuế TNDN - II.4.6 Tính số NPV, IRR, PI, Thời gian hoàn vốn Từ bảng lưu chuyển tiền tệ làm sở để tính số NPV, IRR thông qua hàm excel,ta có kết sau: NPV 8.779,65 IRR 13,77% PI = lãi sau thuế/ tổng chi phí đầu tư xây dựng = 146.911.884.756,31 : 318.947.850.000 = 46,06% Thời gian hoàn vốn dự án là: 3,71 năm Thời gian hoàn vốn tính thông qua Phụ lục 06: Tính thời gian hoàn vốn dự án 41 Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My Từ tất kết tính toán ta có bảng báo cáo kết kinh doanh sau: ĐV = đồng VN TT Hạng mục Giá trị A Tổng chi phí đầu tư xây dựng 318.947.850.000 Chi phí xây lắp 200.486.790.000 Chi phí trang thiết bị 27.016.460.000 Chi phí QLDA, Tư vấn, Khác 15.772.010.000 Chi phí dự phòng 72.050.940.000 Chi phí tháo dỡ công trình hữu (tạm tính) Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 150.000.000 3.471.660.000 (QĐ số 4948/QĐ-UBND ngày 21/07/2009 Q.8 B Các chi phí đầu tư khác 36.315.984.426 C Tổng chi phí hoạt động 69.085.351.713 Chi phí bán hàng tiếp thị 15.947.393.023 Chi phí hoạt động khu thương mại (20 năm) 45.035.180.496 Chi phí bảo trì công trình (20 năm) D Tổng thu nhập Thu nhập từ việc chuyển giao nhà xã hội 230.790.000.000,00 Thu nhập từ việc bán nhà kinh doanh 185.305.920.000,00 Thu nhập từ việc cho thuê khu thương mại (20 năm) 150.117.268.320,00 E Các số tài dự án Lãi trước thuế Khấu hao tài sản (không tính phần chung cư) 40.513.890.969,57 Thuế thu nhập doanh nghiệp 35.465.997.928,91 Lãi sau thuế NPV (theo quan điểm tổng mức đầu tư) > IRR (theo quan điểm tổng mức đầu tư) Thời gian thu hồi vốn (năm) Tỷ suất lợi nhuận vốn (B/C) 8.102.778.194 566.213.188.320 182.377.882.685,22 146.911.884.756,31 8.779.654.824,04 13,77% 3,71 46,06% Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My Nguồn: Phòng Quản lý dự án Bảng II.16: Bảng báo cáo kết kinh doanh Nhận xét: Qua kết tổng hợp cho ta thấy việc thực phương án kinh doanh theo phương án công ty thời điểm có tiêu tài đảm bảo, qua tiêu ta thấy phương án kinh doanh có tính khả thi cao Với NPV = 8.779.654.824,04 > chứng tỏ lợi ích thu từ dự án có khả bù lại chi phí bỏ ra, IRR = 13,77% > 12% (suất chiết khấu), IRR tiêu hay sử dụng để mô tả tính hấp dẫn dự án IRR tiêu thể tính lợi nhuận dự án, mặt biểu lãi suất mà dự án mang lại vốn đầu tư, mặt khác thể tỷ lệ lãi vay vốn tối đa mà dự án chấp nhận Các tiêu đảm bảo Thời gian hoàn vốn dự án năm tháng 16 ngày Đây thời gian chấp nhận dự án Tỷ số PI = 46,06% < dự án gồm gần 2/3 hộ nhà xã hội công trình nghóa vụ, không mang lợi nhuận Tuy nhiên với mức lợi ích/ chi phí nghóa dự án không mang lại hiệu tiến hành dự án công trình nghóa vụ chủ đầu tư nhiều lợi ích từ sách ưu đãi Nhà nước Cụ thể: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi thực dự án  Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng mức cao (thuế suất 0%)  Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm kể từ có thu nhập chịu thuế  Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: vốn vay tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà địa phương nguồn vốn vay ưu đãi khác  Được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng công trình  Được Nhà nước hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nước)  Tuy tiêu phân tích đảm bảo nhiên BĐS hàng hóa đặc biệt, phụ thuộc nhiều vào thị trường nên chịu ảnh hưởng mạnh mẽ biến động thị trường Chính lẽ nên phân tích tiêu hiệu tài chính, chuyên viên tài phải phân tích rủi ro mà dự án gặp phải để xem xét khả chống chịu dự án biến động thị trường 43 Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My Để cho việc định chuyên viên chắn đảm bảo độ tin cậy cao phải tiến hành hoạt động phân tích nữa, phân tích độ nhạy dự án II.4.7 Phân tích rủi ro tài dự án (qua độ nhạy):  Các rủi ro cho dự án: Rủi ro tiến độ thực hiện:   Rủi ro: hoàn tất dự án không thời hạn, không phù hợp với thông số tiêu chuẩn thực Biện pháp giảm thiểu rủi ro: + Lựa chọn nhà thầu uy tín, có sức mạnh tài kinh nghiệm + Thực nghiêm túc việc bảo lãnh thực hợp đồng, bảo hành chất lượng công trình + Giám sát chặt chẽ trình xây dựng + Hỗ trợ cấp có thẩm quyền, dự phòng tài khách hàng trường hợp vượt dự toán + Quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải tỏa mặt + Hợp đồng giá cố định với phân chia rõ ràng nghóa vụ bên Rủi ro thị trường: Rủi ro: nguồn cung cấp giá nguyên vật liệu đầu vào thay đổi theo chiều hướng bất lợi, sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường, thiếu sức cạnh tranh giá cả, chất lượng, mẫu mã…  Biện pháp giảm thiểu rủi ro: trước thực dự án phải: + Đưa dự liệu cụ thể cho trường hợp nguồn nguyên vật liệu thay đổi dự kiến ban đầu (về giá cả, người cung cấp…) + Nghiên cứu, đánh giá phân tích, thị phần cách nghiêm túc + Dự kiến cung cầu cách thận trọng + Tiến hành phân tích khả toán, thiện ý, hành vi khách hàng Rủi ro môi trường xã hội  Rủi ro: dự án gây tác động tiêu cực môi trường dân cư xung quanh  Biện pháp giảm thiểu rủi ro: + Báo cáo đánh giá tác động môi trường phải khách quan toàn diện, cấp có thẩm quyền chấp thuận văn + Nên có tham gia bên liên quan (cơ quan quản lý môi trường, quyền địa phương) từ bắt đầu triển khai dự án + Tuân thủ quy định môi trường Rủi ro kinh tế vó mô  Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản   SVTH: Lê Thị Diệu My Rủi ro: phát sinh từ môi trường kinh tế vó mô, bao gồm tỷ giá hối đoái, lạm phát, lãi suất,… Biện pháp giảm thiểu rủi ro: + Phân tích điều kiện kinh tế vó mô + Đảm bảo hay cam kết (của Nhà nước, Ngân hàng,…) nguồn ngoại hối, lãi suất… + Sử dụng công cụ thị trường hoán đổi mua bán kì hạn  Phân tích biến động giá tiến độ xây dựng Chúng ta biết phần lớn thông số để lập dự toán không chắn, xác định cách chắn giá cả, doanh thu,… thời điểm tương lai Tuy nhiên, việc định đầu tư chắn đảm bảo độ tin cậy cao phải tiến hành hoạt động phân tích phân tích độ nhạy dự án để thấy biến động giá bán sản phẩm vào năm xây dựng theo tiến độ dự án ảnh hưởng đến NPV dự án Việc thay đổi giá trị thông số cho phép có nhìn tổng quát tác động thông số đến dòng tiền hiệu dự án, từ có đánh giá khách quan, kiểm soát rủi ro xảy Chính xem xét độ nhạy hai yếu tố giá bán tiến độ thi công dự án để thấy ảnh hưởng hai yếu tố đến dự án 45 Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My NĂM XÂY DỰNG 8.779,65 GIÁ BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI (triệu đồng/m2) 3,00 3,50 4,00 4,25 4,50 21,00 8.274,22 669,55 -6.935,12 -10.737,45 -14.539,79 21,50 10.519,19 2.914,52 -4.690,15 -8.492,48 -12.294,82 22,00 12.764,15 5.159,48 -2.445,18 -6.247,52 -10.049,85 22,50 15.009,12 7.404,45 -200,22 -4.002,55 -7.804,88 23,50 19.499,06 11.894,39 4.289,72 487,39 -3.314,95 NĂM XÂY DỰNG GIÁ BÁN NHÀ Ở KINH DOANH (triệu đồng/m2) 8.779,65 3,00 3,50 4,00 4,25 4,50 27,00 3.602,04 -4.002,63 -11.607,30 -15.409,63 -19.211,97 27,50 5.170,26 -2.434,40 -10.039,07 -13.841,41 -17.643,74 28,00 6.738,49 -866,18 -8.470,84 -12.273,18 -16.075,51 29,00 9.874,95 2.270,28 -5.334,39 -9.136,72 -12.939,06 30,00 13.001,40 5.406,73 -2.197,94 -6.000,27 -9.802,60 Nguồn: Phòng Quản lý dự án Bảng II.17: Độ nhạy dự án theo tiến độ NHẬN XÉT: Qua tính toán độ nhạy ta thấy dự án nhạy với thời gian xây dựng Chỉ với việc chậm xây dựng chậm thu tiền tháng kết kinh doanh dự án xấu nhiều Việc phải lưu ý chiến lược sách kinh doanh nhà đầu tư trình phát triển dự án Đối với việc chậm tiến độ xây dựng hạn chế rủi ro trình bày phần Còn việc chậm thu tiền ta nên đánh giá khách hàng tiềm năng, Phòng kinh doanh nên đưa nhiều phương án kinh doanh bán hàng, sách giá bán phù hợp, chất lượng, mẫu mã sản phẩm đảm bảo để đáp ứng nhu cầu người tiêu dùng… để tiến độ bán dự án nhanh tốt Qua kết tính toán trên, ta thấy dự án đầu tư xây dựng Cao ốc RCL – Bình Đông công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn đầu tư mang tính khả thi, phù hợp giai đoạn phục hồi thị trường địa ốc Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My  Phân tích độ nhạy chiều: biến động doanh thu biến động chi phí ảnh hưởng đến tiêu NPV IRR dự án Doanh NPV IRR Chi phí NPV IRR thu 8.779,65 13,77% 8.779,65 13,77% 90% (22.801,22) 7,52% 90% 39.482,56 20,97% 91% (19.643,13) 8,13% 91% 36.412,27 20,18% 92% (16.485,04) 8,74% 92% 33.341,98 19,40% 93% (13.326,95) 9,36% 93% 30.271,69 18,64% 94% (10.168,87) 9,98% 94% 27.201,40 17,89% 95% (7.010,78) 10,60% 95% 24.131,11 17,17% 96% (3.852,69) 11,23% 96% 21.060,82 16,46% 97% (694,61) 11,86% 97% 17.990,53 15,76% 98% 2.463,48 12,50% 98% 14.920,24 15,08% 99% 5.621,57 13,13% 99% 11.849,95 14,42% 100% 8.779,65 13,77% 100% 8.779,65 13,77% 101% 11.937,74 14,41% 101% 5.709,36 13,14% 102% 15.095,83 15,06% 102% 2.639,07 12,52% 103% 18.253,92 15,70% 103% (431,22) 11,92% 104% 21.412,00 16,35% 104% (3.501,51) 11,33% 105% 24.570,09 17,00% 105% (6.571,80) 10,75% 106% 27.728,18 17,65% 106% (9.642,09) 10,19% 107% 30.886,26 18,30% 107% (12.712,38) 9,64% 108% 34.044,35 18,95% 108% (15.782,67) 9,10% 109% 37.202,44 19,60% 109% (18.852,96) 8,58% 110% 40.360,53 20,25% 110% (21.923,25) 8,07% Nguồn: Tính toán tổng hợp Bảng II.18: Độ nhạy chiều dự án theo doanh thu chi phí NHẬN XÉT: Qua bảng phân tích độ nhạy chiều doanh thu chi phí thay đổi ta thấy doanh thu dự án giảm không lớn 2% NPV = 2.643,48 > IRR = 12,50% > suất chiết khấu nên chấp nhận Đồng thời, chi phí tăng thêm không lớn 2% NPV = 2.639,07 > IRR = 12,52% > suất chiết 47 Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My khấu, với biến động dự án đảm bảo tính khả thi Như doanh thu chi phí dự án phải khống chế phạm vi 2%  Phân tích độ nhạy hai chiều: biến động doanh thu chi phí ảnh hưởng đến tiêu NPV IRR dự án Phụ lục 07: Sự biến động doanh thu chi phí ảnh hưởng đến NPV dự án Phụ lục 08: Sự biến động doanh thu chi phí ảnh hưởng đến IRR dự án NHẬN XÉT: Doanh thu dự án mức 100%, tức không tăng không giảm chi phí dự án tăng không lớn 2% NPV = 2.639,07 > vaø IRR = 12,52% > 12% (suất chiết khấu), lúc dự án đảm bảo tính khả thi Chi phí dự án mức 100% không tăng không giảm doanh thu dự án giảm không lớn 2% NPV = 2.463,48 > IRR = 12,50% > 12% (suất chiết khấu) dự án đảm bảo Qua bảng phân tích độ nhạy chiều ta thấy chi phí giảm 8% trở lên việc doanh thu có giảm đến 10% không ảnh hưởng đến dự án, tức NPV > IRR > 12% (suất chiết khấu) Ngược lại doanh thu tăng 8% trở lên việc chi phí có tăng đến 10% dự án đảm bảo tiêu hiệu tài chính, tức NPV > IRR > 12% (suất chiết khấu) Tuy nhiên để làm việc chuyện dễ Để giảm chi phí Công ty cần áp dụng tiến khoa học kỹ thuật, sử dụng công nghệ đại trình thi công dự án, đưa phương án thiết kế sáng tạo, phương án sử dụng nguyên vật liệu phù hợp… giảm chi phí đảm bảo chất lượng công trình Muốn tăng doanh thu cho dự án bên cạnh việc đảm bảo chất lượng công trình, mẫu mã sản phẩm, tiện ích sản phẩm cho người tiêu dùng, Công ty cần đưa chiến lược marketing, bán hàng đa dạng, hiệu quả, nhắm vào phân khúc thị trường thị trường tiềm Nhận xét chung cho dự án Dự án “chung cư 99 Bến Bình Đông” dự án đánh giá cao tính cấp thiết thời điểm mà nhu cầu hộ dành cho người thu nhập trung bình ngày tăng cao Chính điều này, công tác thẩm định tài dự án phải đề cao để xem xét tính khả thi thực dự án Dự án phân tích lại với tỷ suất lợi nhuận thực tế, chi phí xây dựng thực tế dự án có tính khả thi cao Đặc biệt giai đoạn với sách thắt chặt tín dụng, giảm cho vay vốn để thực dự án đầu tư bất động sản việc thay đổi cấu nguồn vốn dự án phù hợp (năm 2009 vốn vay chiếm 40%, năm 2011 vốn vay chiếm 25% tổng vốn đầu tư) Tuy nhiên, điều kiện tình hình bất động sản biến động chủ đầu tư nên xem xét khía cạnh khả tiêu thụ sản phẩm thị trường việc nguồn vốn huy động từ kinh doanh 55% khó Vì muốn cho dự án tiến hành Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My cách thuận lợi chủ đầu tư cần phải xem xét cấu nguồn vốn hợp lý để thích nghi với điều kiện thực tế thị trường Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư thời điểm xin phê duyệt dự án “Chung cư 99 Bến Bình Đông” đơn vị thực đưa đầy đủ, nhiên thiếu tiêu điểm hoàn vốn dự án công tác phân tích yếu tố ảnh hưởng đến dòng tiền dự án để giúp cho nhà đầu tư biết hiệu tài mà dự án mang lại để nhà đầu tư đưa định Qua tìm hiểu hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Công ty có thực nhiều lần theo tiến độ thực dự án nên giả thiết đưa để phân tích tính toán nhiều lần, nhờ đem lại độ xác cao hơn, làm dự án an toàn hơn, phù hợp với tình hình thị trường biến động Tuy nhiên, đơn vị thực chưa đưa nhiều giả thiết (phương án kinh doanh) chưa thấy hiệu tài từ phương án kinh doanh khác nhau, có nhiều giả thiết công ty dễ dàng so sánh lựa chọn dự án đảm bảo mang lại hiệu tối ưu an toàn cho hoạt động đầu tư Quy trình phân tích tài dự án đầu tư công ty cần bổ sung thêm tiêu điểm hòa vốn dự án, điểm mà doanh thu ngang với chi phí sản xuất có nghóa điểm hòa vốn lý thuyết dự án lời không bị lỗ Bên cạnh đó, cần phân tích yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu chi phí dự án, đến dòng tiền dự án… điều cho phép nhà đầu tư có nhìn tổng quan hoạt động đầu tư Công ty cần đưa nhiều phương án kinh doanh cho dự án để nhà đầu tư thấy hiệu đem lại từ phương án kinh doanh khác nhằm đem lại hiệu tối ưu, an toàn cho hoạt động đầu tư 49 Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My KẾT LUẬN – KHUYẾN NGHỊ  Kết luận: Thị trường Bất động sản luôn biến động đặc biệt với tình hình bất ổn khó lường trước công tác phân tích phải có nhìn toàn diện hơn, sâu sắc để từ đưa phương án đầu tư phù hợp xác để tránh rủi ro thị trường biến động Trong phạm vi đề tài nghiên cứu với mục tiêu đề ra, đề tài sâu vào phân tích hiệu tài dự án “Chung cư 99 Bến Bình Đông” Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn đầu tư Qua kết đạt NPV = 8.779.654.824,04 > 0, IRR = 13,77% > 12% (suất chiết khấu) cho phép công ty có kết đáng tin cậy Thông qua việc tính toán độ nhạy dự án theo tiến độ thi công biến động doanh thu chi phí ta thấy dự án nhạy với biến động xảy Cụ thể với việc chậm tiến độ thi công hay chậm thu tiền khách hàng tháng kết dự án xấu nhiều, trình thi công công ty phải có giám sát chặt chẽ, lựa chọn nhà thầu có uy tín sức mạnh tài kinh nghiệm, dự phòng tài khách hàng trường hợp vượt dự toán, quy định rõ trách nhiệm vấn đề đền bù, giải tỏa mặt bằng, thi công công trình… Bên cạnh với mức khống chế doanh thu giảm chi phí tăng khoảng 2% cho thấy dự án nhạy doanh thu chi phí thay đổi Kết cho thấy chi phí giảm doanh thu tăng 8% việc doanh thu giảm chi phí tăng 10% không ảnh hưởng đến hiệu dự án Để giảm chi phí tăng doanh thu cho dự án Công ty cần áp dụng tiến kỹ thuật mới, đại, tiết kiệm nguyên vật liệu, thay nguyên vật liệu có giá thành thấp đảm bảo chất lượng công trình Mẫu mã sản phẩm, tiện tích đem lại phải đáp ứng thị trường khách hàng tiềm năng, nhiều phương án xúc tiến bán hàng hiệu cần đưa Thông qua kết đầu tư, dự án mang lại hiệu kinh tế – xã hội cho Thành phố sau: - Nâng cao hệ số sử dụng đất, góp phần thực quy hoạch chung Thành phố, đóng góp lượng quỹ nhà đáng kể cho Thành phố - Góp phần giải chỉnh trang đô thị, tạo mặt khang trang cho Quận nói riêng cho Thành phố nói chung - Dự án góp phần tăng ngân sách cho Nhà nước qua việc thu thuế hàng năm  Khuyến nghị Qua kết trình bày đề tài xin đưa số khuyến nghị sau: Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My Đối với Công ty: quy trình phân tích tài dự án đầu tư bất động sản dự án đơn vị thuê thực cần phải bổ sung tiêu điểm hòa vốn dự án cần đánh giá cách khách quan thay đổi thông số đến dòng tiền hiệu dự án Các dự án cần đưa nhiều phương án kinh doanh, có nhà đầu tư lựa chọn phương án tối ưu an toàn Bên cạnh nhu cầu thị trường đa dạng, tình hình thị trường biến động đòi hỏi công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nói chung, công tác thu thập thông tin điều tra thị trường nói riêng cần phải có chuyên nghiệp hơn, cần phải có nghiên cứu, phân loại đối tượng khách hàng tiềm nhu cầu thị trường để từ nhà phân tích đưa phân tích, nhận định có lợi cho nhà đầu tư Đối với quan Nhà nước nên nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật quản lý đất đai, quy hoạch đô thị; quy định phải rõ ràng tránh tình trạng rườm rà thủ tục gây chậm tiến độ đầu tư Bên cạnh đó, Chính phủ cần có sách bình ổn giá nguyên vật liệu giảm bớt rủi ro cho dự án Đẩy mạnh việc giao dịch BĐS phải qua sàn để nâng cao tính công khai, minh bạch cho thị trường BĐS 51 Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản SVTH: Lê Thị Diệu My TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân 2005 Lập – thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, ThS Đinh Thế Hiển, 2006, Viện nghiên cứu tin học & Kinh tế ứng dụng, NXB Thống kê Thiết lập & thẩm định dự án đầu tư, PGS.TS Phước Minh Hiệp, ThS Lê Thị Vân Đan, 2007, NXB Thống kê Giáo trình lập dự án đầu tư, PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, 2008, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Giáo trình phân tích & quản lý dự án đầu tư, PGS.TS Thái Bá Cẩn, 2008, NXB Giáo dục Bài giảng Quản trị dự án đầu tư, ThS Nguyễn Đức Thành, Trường Đại học Nông Lâm TpHCM Bài giảng Thị trường bất động sản, TS Trần Thanh Hùng, Trường Đại học Nông Lâm TpHCM Bài giảng Thẩm định tài trợ dự án đầu tư, ThS Trần Thị Diệu, 2010, Trường Đại học Kinh tế TpHCM ... MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ DIỆU MY “PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ 99 BẾN BÌNH ĐÔNG DO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC CH LỚN ĐẦU TƯ “ Giáo viên hướng dẫn: ThS.Nguyễn Đức Thành (Địa... phân tích hiệu tài dự án ? ?Chung cư 99 Bến Bình Đông” Công ty Cổ phần Địa ốc Chợ Lớn làm Chủ đầu tư Nội dung bao gồm tìm hiểu sơ lược hoạt động phân tích hiệu tài Công ty; tiến hành phân tích. .. tạo lập kinh doanh bất động sản Nhận thức tầm quan trọng vấn đề nêu trên, phân công khoa tiến hành thực đề tài: “PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ 99 BẾN BÌNH ĐÔNG DO CÔNG TY CỔ PHẦN