BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2007-2011 Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ngọc Hạnh Mã số sinh viên: 08124021 Lớp: DH08QL Ngành: Quản lý đất đai -Tháng 07 năm 2012- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT LÊ THỊ NGỌC HẠNH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2007-2011 Giáo viên hướng dẫn: ThS LÊ MỘNG TRIẾT (Địa quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh) Ký tên: - Tháng năm 2012 - i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài: Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011, cố gắng nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên từ gia đình, thầy cơ, bạn bè Con xin bày tỏ lòng biết ơn đến ba, mẹ người thân gia đình nuôi dưỡng, yêu thương điểm tựa vững cho suốt đời Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường Bất Động Sản tồn thể q thầy tận tình dạy dỗ truyền đạt kiến thức cho em thời gian học tập trường Em xin chân thành cảm ơn thầy Lê Mộng Triết tận tình quan tâm hướng dẫn em suốt trình thực đề tài để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn đến phòng Tài Nguyên Mơi Trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Dương Minh Châu, Chi cục Thuế huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh tạo điều kiện thuận lợi cho em việc thu thập số liệu, tài liệu nhiệt tình giúp đỡ, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích suốt thời gian em đến thực tập quan Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể lớp DH08QL bạn bè giúp đỡ chia sẻ với suốt trình học tập Xin chân thành cảm ơn! Tp.HCM, Ngày tháng 07 năm 2012 Sinh viên Lê Thị Ngọc Hạnh ii TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ngọc Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011” Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết, Bộ Mơn Chính sách pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Dương Minh Châu huyện nằm khoảng phần phía đông tỉnh Tây Ninh, chủ yếu đất nông nghiệp Nhưng ngày tốc độ đô thị hoá ngày cao, giá đất tăng làm cho giá trị đất đai tăng, Dương Minh Châu đất đai không đơn đất nông nghiệp mà chuyển sang mục đích khác, tình hình chuyển nhượng phổ biến Trong việc thực nghĩa vụ tài đất đai lại vấn đề phức tạp, nhạy cảm mà nhận thức người sử dụng đất khoản nghĩa vụ mơ hồ, chưa hiểu rõ Do việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh vấn cấp thiết , nhằm giúp quan Quản lý đất đai quan Thuế quản lý tốt việc này, giúp người sử dụng đất ý thức rõ quyền lợi nghĩa vụ thực khoản nghĩa vụ Bằng phương pháp kế thừa, phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp đề tài nghiên cứu, tìm hiểu công tác quản lý đất đai, trạng sử dụng đất, tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh, nhằm đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn nghiên cứu, xác định thuận lợi, khó khăn, đưa hướng giải cho vấn đề Từ kết nghiên cứu, cho thấy số thuế thu từ lĩnh vực đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu có xu hướng tăng qua năm, số thu năm sau nhiều năm trước Theo thống kê từ năm 2007 đến năm 2011 tổng thu ngân sách huyện từ lĩnh vực đất đai 85.327,75 (triệu đồng) chiếm 39,46% tổng thu ngân sách huyện giai đoạn Nhìn chung, việc thực nghĩa vụ tài địa bàn huyện thực ngày đầy đủ hơn, tạo điều kiện tốt cho công tác quản lý đất đai tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước Nhưng khơng khó khăn vướng mắc vấn đề cần khắc phục, giải iii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT BTC : Bộ tài DTTN : Diện tích tự nhiên DT : Diện tích GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định TTg : Thủ tướng TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước SDĐ : Sử dụng đất KT-XH : Kinh tế - xã hội TNCN : Thu nhập cá nhân CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất LPTB : Lệ phí trước bạ CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất NSDĐ : Người sử dụng đất NVTC : Nghĩa vụ tài HTSDĐ : Hiện trạng sử dụng đất iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ vii ĐẶT VẤN ĐỀ Phần TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu .3 1.1.1 Cơ sở khoa học 1.1.2 Cơ sở thực tiễn 20 1.1.3 Cơ sở pháp lý .20 1.2 Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu: 22 1.2.1 Điều kiện tự nhiên .22 1.2.2 Các nguồn tài nguyên 22 1.2.3 Thực trạng kinh tế .24 1.2.4 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 24 1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 25 1.3.1 Nội dung nghiên cứu 25 1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 26 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 2.1 Công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu 27 2.1.1 Công tác đo đạc thành lập đồ địa 27 2.1.2 Công tác cho thuê đất địa bàn 27 2.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28 2.2 Hiện trạng sử dụng đất 30 2.2.1 Đánh giá trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 30 2.2.2 Đánh giá trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng 31 2.2.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất 31 2.2.4 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất .32 2.3 Tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn giai đoạn 2007-2011 34 2.3.1 Quy trình luân chuyển hồ sơ người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo Thông tư 30/2005/TTLT–BTC-BTNMT .354 2.3.2 Tình hình thực khoản NVTC đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 35 2.4 Những thuận lợi, khó khăn trình thực nghĩa vụ tài đất đai, đề xuất giải pháp để giải vấn đề 52 v 2.4.1 Thuận lợi 52 2.4.2 Khó khăn .53 2.4.3 Các giải pháp .54 KẾT LUẬN–KIẾN NGHỊ 56 Kết luận 56 Kiến nghị 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC vi DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ DANH SÁCH CÁC BẢNG Bảng 1: Định suất tính thuế SDĐ nơng nghiệp 15 Bảng 2: Phân loại đất huyện Dương Minh Châu 23 Bảng 3: Giá trị sản lượng ngành giai đoạn 2007-2011 24 Bảng 4: Các dự án thuê đất địa bàn huyện Dương Minh Châu 28 Bảng 5: Tình hình cấp GCNQSDĐ địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn 2007-2011 29 Bảng 6: Hiện trạng SDĐ theo mục đích sử dụng đất 30 Bảng 7: Hiện trạng SDĐ theo đối tượng sử dụng đất 31 Bảng 8: Tình hình CQSDĐ địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn 2007-2011 32 Bảng 9: Tình hình chuyển mục đích SDĐ địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn 2007-2011 33 Bảng 10: Kết thu tiền SDĐ địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 35 Bảng 11: Kết thu tiền SDĐ theo đơn vị hành huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 36 Bảng 12: Kết thu thuế Nhà đất địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 42 Bảng 13: Kết thu SDĐ nông nghiệp địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 43 Bảng 14: Kết thu thuế CQSDĐ (Thuế TNCN) địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 46 Bảng 15: Kết thu LPTB địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 47 Bảng 16: Mức thu lệ phí địa cơng việc cụ thể Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Dương Minh Châu 49 Bảng 17: Kết thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách 50 vii DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Quy trình luân chuyển hồ sơ NSDĐ thực NVTC theo Thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT 34 DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1:.Hiện trạng SDĐ theo mục đích địa bàn huyện Dương Minh Châu năm 2011 30 Biểu đồ 2: Kết thu tiền SDĐ địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 38 Biểu đồ 3: Kết thu thuế Nhà đất địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 42 Biểu đồ 4: Kết thu SDĐ nông nghiệp địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 44 Biểu đồ 5: Kết thu thuế CQSDĐ (Thuế TNCN) địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 46 Biểu đồ 6: Kết thu LPTB địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 48 Biểu đồ 7: Kết thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách 51 viii Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh ĐẶT VẤN ĐỀ Luật Đất đai 2003 đời khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện chủ sở hữu Nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho tổ chức , hộ gia đình, cá nhân sử dụng thơng qua hình thức giao đất, cho th, công nhận quyền sử dụng đất Song quyền nghĩa vụ song hành với nhau, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân giao quyền sử dụng đất họ phải có nghĩa vụ thực khoản nghĩa vụ tài đất đai tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí địa theo quy định pháp luật Từ làm sở cho Nhà nước tiến hành xác lập, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, đảm bảo quyền bình đẳng đối tượng sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai, đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước Dương Minh Châu huyện nằm khoảng phần phía đơng tỉnh Tây Ninh, cách Thị Xã 20 km theo tỉnh lộ 781 Ở chủ yếu đất nông nghiệp, thuận lợi phát triển nông nghiệp thuỷ sản kinh tế du lịch Ngày nay, tốc độ thị hố ngày cao, giá đất tăng làm cho giá trị đất đai tăng Ở Dương Minh Châu đất đai không đơn đất nông nghiệp mà chuyển sang mục đích khác, tình hình chuyển nhượng phổ biến Trong việc thực nghĩa vụ tài đất đai lại vấn đề phức tạp, nhạy cảm mà nhận thức người sử dụng đất khoản nghĩa vụ mơ hồ, chưa hiểu rõ Do việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh vấn cấp thiết , nhằm giúp quan Quản lý đất đai quan Thuế quản lý tốt việc này, giúp người sử dụng đất ý thức rõ quyền lợi nghĩa vụ thực khoản nghĩa vụ Xuất phát từ lý trên, chúng tơi thực đề tài: Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011 - Mục tiêu nghiên cứu đề tài +Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất địa bàn huyện Dương Minh Châu +Xác định thuận lợi khó khăn tồn trình thực nghĩa vụ tài đất đai địa phương, đồng thời đưa hướng giải cho vấn đề - Đối tượng nghiên cứu Các khoản nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân), Trang Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh Bảng 14 Kết thu thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế TNCN) địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 Đơn vị: triệu đồng Năm Thuế TNCN Trong kỳ S/v kỳ Luỹ kế Thuế CQSDĐ năm trước(%) 2007 0 4.337,76 128,9 2008 0 4.632,91 155,2 2009 414,52 3.289,55 200,37 2010 781,22 7.800,49 91,73 237,13 2011 591,93 8.247,12 97,44 105,73 (Nguồn Chi cục thuế huyện Dương Minh Châu) Biểu đồ Kết thu thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế TNCN) địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 Qua biểu đồ cho thấy: số thuế thu tăng qua năm Nguyên nhân việc tăng số thuế thu tiến độ cấp QSDĐ thực quyền theo Luật Đất đai đẩy nhanh, cải cách hành thực hiện, chế “một cửa, cửa liên thông” giúp rút ngắn thời gian người dân dễ dàng thực quyền NSDĐ Ngoài ra, việc áp dụng Luật thuế CQSDĐ Luật Thuế TNCN Trang 46 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh giúp người SDĐ mạnh dạn việc thực quyền nghĩa vụ mà áp dụng cách tính thuế theo luật làm cho số thuế mà NSDĐ phải đóng thấp nhiều so với trước 10% đất nông nghiệp 20% đất 2.3.2.6 Lệ phí trước bạ Lệ phí trước bạ khoản phí phải đóng có hành vi nhận CNQSDĐ quyền sở hữu nhà LPTB khoản thu quan trọng, vừa yếu tố cấu thành thiếu cấu NSNN địa phương hàng năm, vừa ban đầu cho việc xác định quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản, hàng hóa theo quy định pháp luật Bảng 15 Kết thu lệ phí trước bạ địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 Đơn vị: triệu đồng Năm LPTB Số lần nộp 2007 2008 2009 2010 2011 3125 2989 3205 1901 2889 414,53 256,27 574,67 657,26 899,06 3.278,33 3.534,60 3.946,69 5.502,11 10.175,36 120,28 146,88 111,65 139,41 184,94 LPTB Trong kỳ Luỹ kế S/v kỳ trước(%) (Nguồn Chi cục thuế huyện Dương Minh Châu) Đất đai coi tài sản có giá trị cao, nhu cầu sử dụng ngày lớn, đất đô thị Việc đứng tên sử dụng hay sở hữu bất động sản nhà, đất có tính chất định, khẳng định QSDĐ hợp pháp NSDĐ Điều khẳng định tầm quan trọng thiếu LPTB Trang 47 Ngành Quản lý Đất đai Triệu  đồng 12000 10000 8000 6000 4000 2000 SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh Kết quả thu LPTB giai đoạn 2007‐2011 10175.36 5502.11 3278.33 3534.6 3946.69 2007 2008 2009 2010 2011 Năm Biểu đồ Kết thu lệ phí trước bạ địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 Qua bảng 15 cho thấy: số thu LPTB qua năm tăng cho thấy ý thức người dân việc làm thủ tục đăng ký QSDĐ tuân thủ quy định pháp luật lĩnh vực đất đai ngày cao, phần phản ánh tính hiệu sách pháp luật (Nghị định số 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 Nghị định số 47/2003/NĐ-CP lệ phí trước bạ Năm 2011 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 lệ phí trước bạ thay cho Nghị định 176/1999/NĐ-CP Nghị định số 80/2008/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/09/2011) tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ thực nghĩa vụ Theo đó, mức thu 0,5% giá trị đất tính theo giá đất UBND cấp tỉnh quy định giá trúng đấu giá tối đa không vượt 500 triệu đồng cho tài sản đăng ký trước bạ thay trước 1% dựa vào giá ghi hợp đồng chuyển nhượng tạo điều kiện cho NSDĐ mạnh dạn việc thực NVTC Vì vậy, hạn chế vụ tranh chấp đất đai khó giải khơng xác định nguồn gốc rõ ràng, tạo điều kiện cho công tác quản lý Nhà nước đất đai dần vào nề nếp, góp phần bảo vệ lợi ích hợp pháp NSDĐ, bước lành mạnh hoá thị trường bất động sản, tránh thất nguồn NSNN Tuy nhiên tồn bất cập: sau Luật Thuế SDĐ ban hành người SDĐ phải đóng thuế tài sản theo hình thức thuế luỹ tiến với mức tương đối cao Đề tài đề xuất giải pháp: Thay chế độ thu lệ phí trước bạ với tỷ lệ thu 0,5% giá trị đất mức thu cố định cho dịch vụ hành đăng ký quyền sử dụng loại dịch vụ hành khác, chẳng hạn: đối đất đai có giá trị 500 triệu đồng lệ phí là: 100.000 đồng, đất đai có giá trị 500 triệu đồng đến tỷ đồng lệ phí trước bạ 200.000 đồng Trang 48 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh 2.3.2.7 Lệ phí địa Lệ phí địa khơng dựa vào giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hay diện tích đất sử dụng, mà tùy trường hợp mức thu lệ phí xác định cụ thể theo Thông tư 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 Quyết định 25/2007/QĐ-UBND ngày 06/09/2007 UBND tỉnh việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp quản lý sử dụng lệ phí địa Bảng 16 Mức thu lệ phí địa cơng việc cụ thể Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Dương Minh Châu Mức thu Công việc địa Đơn vị tính Hộ gia đình, cá Tổ chức nhân Cấp GCNQSDĐ, giấy hợp thức Đồng/giấy 10.000 100.000 Đồng/lần 5000 20.000 Đồng/văn 5.000 10.000 10.000 10.000 Đồng/lần 10.000 20.000 Đồng/hồ sơ 10.000 100.000 hoá QSDĐ Chứng nhận đăng ký biến động đất đai, bao gồm: chứng nhận thay đổi chủ SDĐ, thay đổi hình thể, diện tích đất thay đổi mục đích SDĐ Trích lục văn bản Trích lục đồ Đồng/văn Xác nhận tính pháp lý giấy tờ nhà đất Phí thẩm định hồ sơ thực quyền NSDĐ (Nguồn Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Dương Minh Châu) Kết thu lệ phí địa qua năm địa bàn huyện sau: năm 2007 thu 107,014 triệu đồng, năm 2008 170,350 triệu đồng, 2009 110,953 triệu đồng, 2010 98,955 triệu đồng năm 2011 723,509 triệu đồng Trang 49 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh Cơ quan thu lệ phí địa trích để lại 10% tổng số tiền lệ phí địa thu trước nộp vào NSNN để trích quỹ khen thưởng quỹ phúc lợi cho cán bộ, nhân viên trực tiếp thực việc thu lệ phí địa Mức trích lập hai quỹ khen thưởng quỹ phúc lợi bình qn năm, người tối đa khơng (ba) tháng lương thực số thu năm thực cao năm trước (hai) tháng lương thực số thu năm thực thấp năm trước 2.3.2.8 Tổng hợp thực trạng thực khoản nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 Bảng 17 Tổng hợp kết thu thuế đất hàng năm Đơn vị: triệu đồng Năm 2007 2008 2009 2010 2011 Tổng Chỉ tiêu Tiền SDĐ Thuế SDĐ 3.584,24 4.343,67 6.108,30 7.145,64 97,07 62,27 103,56 4.337,76 4.632,91 3.289,55 7.800,49 577,67 571,91 599,47 3.278,33 3.534,60 3.946,69 5.502,11 94,66 4.887,76 26.069,61 73,30 430,86 nông nghiệp Thuế CQSDĐ 8.247,12 28.307,83 (TNCN) Thuế Nhà, 506,56 615,99 2.871,6 đất LPTB Tổng 10.175,3 26.437,09 11.908,56 13.356,27 13356 14090 14.089,6721250 21.250,22 24723 24.723,03 85.327,75 (Nguồn Chi cục thuế huyện Dương Minh Châu) Theo thống kê từ năm 2007 đến năm 2011 tổng thu ngân sách huyện từ lĩnh vực đất đai 85.327,75 triệu đồng chiếm 39,46% tổng thu ngân sách huyện giai đoạn Trang 50 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh Tổng thu Triệu đồng Kết thu thuế từ đất so với tổng thu Thuế từ đất 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 2007 2008 2009 2010 2011 Năm Biểu đồ Kết thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách Khoản thuế thu từ đất địa bàn huyện có xu hướng tăng qua năm đóng góp phần đáng kể vào NSNN giúp giải nhiệm vụ chi tiêu khơng ngừng tăng lên qua năm Chính sách tài đất đai Nhà nước bước điều chỉnh, thay đổi để theo kịp giải vướng mắc thực tiễn, đồng thời cải cách hành theo hướng đơn giản hố thủ tục, giảm tối đa thời gian làm thủ tục giải đáp vướng mắc thuế cho đối tượng nộp thuế tạo điều kiện nhiều cho người dân thực NVTC với Nhà nước Những điều góp phần làm tăng khoản thuế thu từ đất đai Tuy nhiên, thực tế Luật Đất đai có hiệu lực 01/7/2004 số sách thuế chưa có thay đổi đồng với quy định Luật Đất đai, khung giá đất Nhà nước đưa thấp, chưa phù hợp với giá đất đai thị trường gây khó khăn cho cơng tác bồi thường, tính tiền SDĐ, tiền thuê đất 2.3.2.9 Đánh giá ảnh hưởng bảng giá đất đến việc thực khoản nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 20072011 Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành áp dụng vào đất cụ thể hầu hết thấp so với mức giá thị trường, khoảng từ 30-70% so với giá giao dịch thành thị trường Giá đất UBND cấp tỉnh quy định thấp so với thị trường kẽ hở cho người đầu tư bất động sản hưởng lợi nhuận siêu ngạch ngồi vòng kiểm sốt Nhà nước thất thu NSNN Điều có nghĩa 70%-80% giao dịch thị trường không làm đầy đủ thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản với quan Nhà nước, có quan Thuế Bên cạnh đó, bên tham gia giao dịch thường thỏa thuận ghi giá giao dịch hợp đồng chuyển nhượng ngang với giá Nhà nước công bố để lách thuế Để chứng minh vấn đề đề tài tiến hành điều tra việc khai không Trang 51 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh thật giá đất địa bàn, số liệu điều tra (50 mẫu) Thị trấn huyện Dương Minh Châu giá đất khu vực sau : đất khoảng từ 1-3 triệu đồng/m2, đất lâu năm khoảng 150-250 nghìn đồng/ m2 , so sánh với 50 trường hợp giá ghi hợp đồng chuyển nhượng ( theo Bảng thông tin giá đất thu thập Thị trấn Dương Minh Châu theo hợp đồng chuyển nhượng năm 2011 (phụ lục 9)) có tới 78% (39/50 mẫu) số trường hợp lách thuế cách ghi giá giao dịch thấp so với thực tế, giá ghi hợp đồng thấp giá Nhà nước ban hành Một điều cần phải nói đến NSDĐ ghi giá khơng thật ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi họ sau Chẳng hạn họ ghi giá khởi điểm Nhà nước thực công tác bồi thường, khấu trừ tiền SDĐ, giá vốn để tính chênh lệch phải đóng thuế TNCN họ mua bán chuyển nhượng Nhưng thực tế dù Nhà nước có quy định giá xác giá đất giao dịch thị trường luôn sai lệch so với giá đất Nhà nước quy định, thường chệnh lệch theo xu hướng cao Có thể nói mục tiêu thống sử dụng chế giá yêu cầu NSDĐ đòi hỏi phải đưa giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá trao đổi thị trường tác nhân làm giá đất thị trường tiếp tục tăng lên Bảng giá đất sử dụng chung cho nhiều mục đích mà theo quyền lợi nghĩa vụ đối tượng bị tác động mục tiêu phát triển KT-XH địa phương mâu thuẫn với nhau: sử dụng mức giá đất để tính thu loại thuế, thu tiền SDĐ, đền bù thiệt hại nhà nước thu hồi đất không phù hợp với đặc điểm quan hệ đất đai Quy định giá đất điều chỉnh hàng năm chưa phù hợp: thực tế dự án từ giới thiệu địa điểm đến giao đất thức kéo dài qua nhiều năm Trong giá đất điều chỉnh cơng bố hàng năm có xu hướng gia tăng Người dân có tâm lý chờ đợi, kéo dài thời gian để nhận bồi thường với mức giá cao hơn, dự án có nhiều giá bồi thường, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, nhà đầu tư hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư Ngoài ra, việc điều chỉnh giá đất hàng năm làm phức tạp tốn cho công tác xác định giá công tác hành thu 2.4 Những thuận lợi, khó khăn q trình thực nghĩa vụ tài đất đai, đề xuất giải pháp để giải vấn đề 2.4.1 Thuận lợi - Công tác đo đạc thành lập đồ địa thực tốt tạo điều kiện cho quản lý SDĐ Công tác cấp giấy CNQSDĐ đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành việc cấp giấy CNQSDĐ nhằm đảm bảo SDĐ mục đích mang lại hiệu quả, đồng thời làm tăng nguồn thu NSNN Để thực tốt công tác nhờ quan tâm đạo cấp, ban ngành tạo điều kiện thuận lợi nguồn lực, trang thiết bị, kinh phí Trang 52 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh - Quy trình, thủ tục thực NVTC, cấp giấy CNQSDĐ tài sản gắn liền với đất ngày đơn giản hơn, áp dụng chế “một cửa”, “một cửa liên thông” quan tiếp nhận hồ sơ thực NVTC Chi cục Thuế giúp người dân dễ dàng thực NVTC tiết kiệm chi phí, thời gian - Bảng giá đất hàng năm ban hành giá đất ngày tăng theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường giúp làm giảm tệ đầu đất đai, giảm thất NSNN - Có đội ngũ cán tài ngun mơi trường, thuế có trình độ chun mơn, thường xuyên bồi dưỡng nâng cao chuyên môn lẫn đạo đức, bám sát cập nhật văn pháp luật hành - Có phối hợp tốt Chi cục Thuế với ban ngành; UBND xã, thị trấn; phòng Tài Ngun Mơi Trường để giải vấn đề liên quan đến việc thực NVTC NSDĐ - Trình độ người dân ngày nâng cao, họ ngày ý thức quyền lợi nghĩa vụ SDĐ, từ tự giác việc thực NVTC đất đai 2.4.2 Khó khăn Kết nghiên cứu thực trạng thực NVTC đất đai địa bàn cho thấy nhiều hạn chế, cụ thể: Thứ nhất, quy định khoản thu NVTC nhiều bất cập, khơng đồng bộ, bất cập Nghị định Thơng tư dẫn đến có hiểu sai khó thực triển khai thực tế dẫn đến tình trạng lách thuế, khơng cơng đối tượng chịu thuế, gây thất thoát NSNN Chẳng hạn Thông tư 69/2006/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 116/2004/TT-BTC hướng dẫn trái với Nghị định Chính phủ số 142/2005/NĐ-CP Với Nghị định số 142/2005/NĐ-CP quy định trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư vượt tiền th đất phải nộp Thơng tư số 69/2006/TT-BTC Bộ Tài lại hướng dẫn tổ chức, cá nhân nước nước trừ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khơng vượt tiền th đất phải nộp Chính sách thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất có phân biệt đối xử Nhà đầu tư nước với Nhà đầu tư nước Thứ hai, việc quản lý đất đai theo chế thị trường, đặc biệt xác định giá đất theo giá thị trường để thực sách tài đất đai nhiều hạn chế chế sách, tổ chức điều kiện thực Giá đất địa phương xác định giá đất thấp giá thị trường áp dụng cho nhiều mục đích Giá đất điều chỉnh cơng bố hàng năm phức tạp tốn nhiều chi phí cho cơng tác định hành thu Trang 53 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh Thứ ba, lực lượng cán chun mơn so với khối lượng cơng việc, dẫn đến tiến độ thực bị chậm trễ, tạo điều kiện cho “cò” chạy giấy tờ hoạt động Thứ tư, tiếp nhận hồ sơ quan tiếp nhận chưa kiểm tra kỹ, có điểm chưa đúng, chưa hợp lý dẫn đến hồ sơ gãy, hồ sơ tồn chưa giải Đồng thời chưa có quy định rõ trách nhiệm quan thực việc đôn đốc thực NVTC đất đai Thứ năm, việc xác định giá trị nhà tính LPTB khơng xác định giá trị thực tế chuyển nhượng gặp khó khăn việc xác định tỷ lệ % chất lượng lại nhà chịu LPTB chưa có quan chun trách thực Thứ sáu, cải cách thủ tục hành mà việc xét miễn giảm thuế, tính thuế lại đòi hỏi bảng cam kết, tờ khai diện tích sử dụng, quản lý, giấy xác nhận mối quan hệ làm cho thủ tục rườm rà loại giấy tờ chủ yếu người dân tự khai khó để kiểm tra lại Thứ bảy, công tác quản lý, lưu trữ cập nhật, kết nối liệu chưa trọng Trang thiết bị cũ, gây khó khăn cho cơng tác Ngồi ra, chưa có phối hợp chặt chẽ cán thơn xóm, đội thuế cấp xã Chi cục Thuế việc kê khai thu thuế nhà đất Tình trạng NSDĐ thấy số tiền phải nộp lớn nên không đến nhận thông báo nộp tiền, nhận thông báo mà chậm nộp hay để chưa nộp khó khăn lớn 2.4.3 Các giải pháp - Cần đổi sách, tạo cơng người nộp thuế, tránh tình trạng lách thuế Cụ thể như: + Sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; có quy định rõ trình tự thời điểm tính thu nghĩa vụ tài đất (Điều 121, 122 Luật Đất đai) + Nghiên cứu bổ sung quy định tổ chức nước thuê đất hàng năm thực dự án đầu tư xây dựng nhà thuê tổ chức nước (đã quy định điểm d khoản Điều 119 Luật đất đai); khơng bỏ quy định điểm d khoản Điều 119 để đảm bảo công tổ chức nước nước + Cho phép tổ chức, cá nhân nước ngồi giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh (bao gồm đất để kinh doanh bất động sản) theo hình thức giao đất có thời hạn tổ chức, cá nhân nước + Thống chế độ thuê đất thuê đất nộp tiền thuê đất hàng năm Tất tổ chức, cá nhân nước nước ngồi có quyền th đất hàng năm Vì theo quy định trường hợp giao đất có thu tiền SDĐ để sản xuất kinh doanh Trang 54 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh tổ chức, cá nhân nước có quyền nghĩa vụ trường hợp cho thuê đất, trả tiền thuê đất lần tổ chức, cá nhân nước + Xem xét việc có nên bỏ quy định giao đất có thời hạn, mà nghiên cứu sửa đổi theo hướng giao đất giao sử dụng ổn định lâu dài (áp dụng đất ở), đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) thực theo hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm lần cho thời gian thuê) - Tăng cường lực lượng cán giỏi chuyên môn, đạo đức tốt: sử dụng cán chuyên môn, tạo điều kiện cho cán làm chuyên môn đào tạo, hạn chế kim nhiệm lúc nhiều công việc Tổ chức lớp tập huấn nâng cao nghiệp vụ lớp bồi dưỡng trị, đạo đức cho cán - Phân định rõ trách nhiệm quan, có quan chuyên trách quan có trách nhiệm đơn đốc việc thực NVTC NSDĐ, quan xác định giá trị nhà tính LPTB - Ban hành bảng giá đất sát với giá thực tế chuyển nhượng thị trường Hạn chế điều chỉnh giá đất, nên điều chỉnh giá đất số trường hợp có biến động lớn Nhà nước đầu tư sở hạ tầng làm tăng giá đột ngột, trường hợp có biến động lớn giá cả, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng thay đổi quy hoạch xác định lại cho trường hợp Về công bố thời hạn điều chỉnh giá đất cần sửa đổi quy định công bố giá đất hàng năm vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào giao cho UBND địa phương công bố giá đất theo nguyên tắc sát giá thị trường (bằng giá thị trường điều khó thực hiện), ổn định năm, nhiên trường hợp có biến động lớn giá điều chỉnh - Cải cách thủ tục đơn giản, hợp lý để người dân dễ dàng thực hiện: giảm bớt bảng tự khai, loại giấy tờ không cần thiết - Đầu tư trang thiết bị, ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác quản lý, lưu trữ, hồ sơ, kết nối liệu quan có liên quan - Đội thuế cấp xã phải phối hợp với cán thôn, ấp, khu phố kiểm kê việc SDĐ người dân định kỳ để tránh thất việc thu thuế nhà đất - Có chế tài hợp lý trường hợp người dân chậm nộp tiền vào NSNN: chẳng hạn tăng mức phạt từ 0,05% lên 0,1% Trang 55 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh KẾT LUẬN–KIẾN NGHỊ Kết luận Khi NSDĐ thực đầy đủ khoản NVTC đất đai đồng nghĩa với việc NSDĐ Nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp họ cách đầy đủ Đồng thời nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai, góp phần khơng nhỏ vào nguồn thu ngân sách huyện Nhìn chung, tổng thu ngân sách từ lĩnh vực đất đai địa bàn huyện tăng qua năm: năm 2007 11.908,56( triệu đồng), năm 2008 13.356,27( triệu đồng ), năm 2009 14.089,67 ( triệu đồng ), năm 2010 21.250,22( triệu đồng ), năm 2011 24.273,03.( triệu đồng ) Theo thống kê từ năm 2007 đến năm 2011 tổng thu ngân sách huyện từ lĩnh vực đất đai 85.327,75 triệu đồng chiếm 39,46% tổng thu ngân sách huyện giai đoạn Các văn Luật, sách thuế đất đai ngày hoàn thiện giúp cán thuế dễ dàng thực nhiệm vụ tạo điều kiện thuận lợi cho NSDĐ thực NVTC đất đai Song, việc xác định khoản NVTC theo bảng giá đất địa phương nhiều bất cập, lẻ việc xác định giá đất nước ta chưa mang tính thuyết phục cao hay nói khác chênh lệch lớn so với giá thị trường nên chưa đảm bảo tính cơng cho NSDĐ việc đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng, CNQSDĐ, mua bán bất động sản gây thất thoát NSNN Cải cách hành thực đơn giản hoá thủ tục, NSDĐ dễ dàng thực NVTC nhờ thực chế “một cửa, cửa liên thơng” làm giảm chi phí thời gian thực hiện, đem lại hiệu cao Các văn pháp luật niêm yết quan Thuế, quan Tài nguyên môi trường tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực quyền nghĩa vụ Song song với mặt tích cực tồn nhiều bất cập, khó khăn Tình trạng lách thuế nhiều, trường hợp chuyển mục đích SDĐ trái phép, xây dựng nhà trái phép tiếp diễn Ý thức số người dân chưa cao việc thực NVTC vùng nơng thơn Lực lượng cán dẫn đến việc giải hồ sơ chậm, tồn động hồ sơ Kiến nghị Để khắc phục vướng mắc, khó khăn ngày phát huy tốt thuận lợi địa bàn nhằm giúp NSDĐ thực tốt NVTC mình, đồng thời tránh thất thoát nguồn thu NSNN, đề tài xin kiến nghị: 1.Ngày hoàn thiện sách tài đất đai, tạo thống nhất, đồng sách tài đất đai, tạo cơng bằng, tránh tình trạng lách thuế, góp phần đưa giá đất giá thực, điều tiết thị trường bất động sản Trang 56 Ngành Quản lý Đất đai SVTH: Lê Thị Ngọc Hạnh 2.Thiết lập hệ thống sổ nhà đất thống nhất, lưu trữ, cập nhật kịp thời đầy đủ biến động đất đai, kết nối thơng tin phòng Tài Ngun Mơi Trường với Chi cục Thuế, UBND xã, thị trấn để đảm bảo thông tin thông suốt, thống nhất, đầy đủ xác 3.Cần có kiểm tra hồ sơ từ đầu nguồn (từ cấp xã) để đảm bảo hồ sơ xác đầy đủ thơng tin, giấy tờ cần thiết, giảm trường hợp hồ sơ gãy, hồ sơ tồn 4.Tăng cường công tác tra kiểm tra thu thuế lĩnh vực đất đai 5.Tăng cường thêm nhân lực, bồi dưỡng, nâng cao chuyên môn nghiệp vụ đạo đức cho cán bộ, công nhân viên Tuyên truyền, vận động, hướng dẫn để người dân nắm rõ quyền lợi thực NVTC đất đai, nhằm nâng cao ý thức NSDĐ thực NVTC đất đai Khuyến khích tham cộng đồng dân cư vào việc đóng góp ý kiến xây dựng hồn thiện quy trình thu thuế, quy định thực khoản NVTC đất đai để có điều chỉnh linh động, kịp thời phù hợp với thực tế địa phương Trang 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Luật Đất Đai 2003 - Các văn thuế, phí lệ phí - Khung giá đất Chính Phủ - Cẩm Nang Pháp Luật Về Thuế Nhà Đất, 2006, Nhà xuất tài - Báo cáo thu ngân sách Nhà Nước từ 2007 đến Tháng 12/2011 Chi cục Thuế huyện Dương Minh Châu - Báo cáo tình hình hoạt động dự án địa bàn huyện Dương Minh Châu - Báo cáo tình hình thực kế hoạch năm từ 2007 đến 2011 phòng Tài Ngun Mơi Trường huyện Dương Minh Châu - Quyết định số 66/2010/QĐ-UBND Ngày 21/12/2009 UBND tỉnh Tây Ninh ban hành bảng giá đất năm 2010 - Quyết định số 57/2010/QĐ-UBND Ngày 21/12/2010 UBND tỉnh Tây Ninh ban hành bảng giá đất năm 2011 - Nguyễn Công Bằng, 2010, Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Tánh Linh tỉnh Bình Thuận từ năm 2006 đến - Nguyễn Thị Mộng Thường, 2006, Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài địa bàn Quận 9, Tp HCM - Phan Văn Tự, Giáo trình qui hoạch sử dụng đất, Trường Đại Học Nơng Lâm Tp.Hồ Chí Minh - Nguyễn Thị Ngọc Ánh, 2011,Thực trạng giải pháp hoàn thiện chế thực sách tài đất đai địa bàn Quận 9, quận Bình Thạnh, Tp HCM PHỤ LỤC DANH SÁCH PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bản đồ hành huyện Dương Minh Châu Phụ lục 2: Bảng giá đất địa bàn huyện Dương Minh Châu năm 2010, 2011 Phụ lục 3: Tờ khai khoản NVTC ( tờ khai thuế TNCN, LPTB) Phụ lục 4: Phiếu chuyển thơng tin địa để xác định NVTC Phụ lục 5: Thông báo nộp khoản nghĩa vụ tài ( thơng báo nộp thuế TNCN, LPTB) Phụ lục 6: Hợp đồng tặng cho QSDĐ Phụ lục 7: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Phụ lục 8: Giấy nộp tiền vào NSNN Phụ lục 9: Bảng thông tin giá đất thu thập Thị trấn Dương Minh Châu theo hợp đồng chuyển nhượng năm 2011 ... đất đai, trạng sử dụng đất, tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh, nhằm đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài đất đai địa bàn nghiên cứu, xác định thuận... sử dụng đất địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011 - Mục tiêu nghiên cứu đề tài +Đánh giá tình hình thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất địa bàn huyện Dương Minh Châu +Xác... CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MƠN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT LÊ THỊ NGỌC HẠNH ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH