NEBỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 - TP HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2006 - THÁNG 4/2012 SVTH: LÊ THỊ ĐƯƠNG MSSV: 08124017 LỚP: DH08QL KHÓA: 2008 - 2012 NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2012 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN LÊ THỊ ĐƯƠNG TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 12 – TP HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2006 - THÁNG 4/2012 Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Ngọc Ánh (Địa quan: Trường Đại học Nơng lâm TP Hồ Chí Minh) Ký tên : ………………………………………… - Tháng 07 năm 2012 - LỜI CẢM ƠN Bốn năm qua sửa rời khỏi vòng tay cha mẹ gia đình thầy, để bước vào sống tìm đến thành cơng cho tương lai, bạn trẻ ai chọn cho ước mơ riêng mong muốn biến thành thực, riêng em chọn cho ước mơ trường Đại Học Nông Lâm TP HCM, năm ngồi ghế nhà trường em ngẫm nhiều điều tình yêu thương đùm bọc thầy, cô giáo, bạn bè giúp em quên khoảng cách xa gia đình thân yêu, xa quê hương tâm học tập để có ngày hơm Lời cảm ơn muốn gửi đến cha me, người sinh thành nuôi dạy thành người, ln bên động viên lúc khó khăn Em xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh nói chung quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất Động Sản nói riêng, tận tình truyền đạt cho em kiến thức hữu ích quý báu Em xin đặc biệt cảm ơn sâu sắc đến cô ThS Nguyễn Thị Ngọc Ánh giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn đến cô ThS Nguyễn Thị Hồng Hạnh giảng viên Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản giúp đỡ em tận tình để hồn thành tốt đề tài tốt nghiệp Đồng thời em xin cảm ơn anh, chị, cô, VPĐKQSDĐ quận 12 hỗ trợ giúp đỡ em suốt thời gian thực tập Và cuối xin cảm ơn bạn anh chị khóa giúp đỡ tơi, động viên sống học tập Do thời gian kiến thức hạn chế số lĩnh vực định nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót, kính mong q thầy, bạn có đóng góp chân thành, q báu để đề tài hồn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thành phố Hồ Chí Minh tháng năn 2012 Sinh viên Lê Thị Đương TÓM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Đương, Khoa Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Đề tài: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12 – TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Bộ mơn: Chính Sách Pháp Luật, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh Địa điểm thực tập: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng TNMT Quận 12 – TP Hồ Chí Minh Quận 12 quận có tiềm phát triển thành phố Hồ Chí Minh, nằm phía Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh, thành lập vào ngày 06/01/1997 theo Nghị định 03/CP Trong năm trở lại Quận 12 quận ngoại thành có tốc độ thị hóa nhanh Bên cạnh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn sơi động, mang lại lợi nhuận cho người sử dụng đất thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác Chính thực trạng kéo theo hàng loạt vấn đề tiêu cực xảy ra, tạo khó khăn việc quản lý nhà nước đất đai Bằng phương pháp điều tra, phương pháp thống kê mô tả, phương pháp chuyên gia, phương pháp kế thừa, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp đánh giá, đề tài tiến hành nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 - TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2012, nhằm tìm hiểu nguyên nhân chuyển nhượng tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, để phát huy ưu điểm, khắc phục bất cập tồn việc triển khai thực sách pháp luật đất đai, từ tìm hướng giải đem lại hiệu công tác quản lý đất đai công tác giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất Kết đạt tình hình chuyển nhượng QSDĐ Quận 12 - TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Quận giải tất 8.785 hồ sơ, số hồ sơ chuyển nhượng đất nơng nghiệp có 6.346 hồ sơ, với tổng diện tích đất nông nghiệp chuyển nhượng 486,73 ha, số hồ sơ chuyển nhượng đất có 2.439 hồ sơ, với tổng diện tích đất chuyển nhượng 18,622 Nguyên nhân xảy chuyển nhượng đa số khó khăn sản xuất, lấy vốn kinh doanh khác, kinh doanh nhà đất để kiếm tiền Hiện trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng đa số thay đổi, thay đổi chủ yếu chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ở, đất sở sản xuất kinh doanh Do văn pháp luật đất đai nhiều vướng mắc, bất cập, ý thức pháp luật người dân chưa cao, sợ tiếp xúc nhiều với quan Nhà nước, dẫn đến có số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ngầm, chuyển mục đích trái phép, sử dụng đất sai mục đích địa bàn quận, điều gây khơng khó khăn quản lý đất đai VPĐKQSDĐ MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU: .3 1.1 Cơ sở lý luận đề tài nghiên cứu: 1.1.1 Cơ sở khoa học: .3 1.1.2.Cơ sở thực tiễn: 11 1.1.3.Cơ sở pháp lý: 13 1.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu: 15 1.2.1 Tổng quan điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên cảnh quan môi trường: 15 1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: .19 1.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu: .22 1.3.1 Nội dung nghiên cứu: .22 1.3.2 Phương pháp nghiên cứu: 23 PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24 2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 2.1.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên 24 2.1.2 Đánh giá tình hình kinh tế - xã hội địa bàn quận 12 – TP Hồ Chí Minh 24 2.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn quận 12 liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất: .25 2.2.1 Công tác lập quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất 25 2.2.2 Công tác đo đạc lập đồ địa 25 2.2.3 Công tác lập quản lý hồ sơ địa giới hành 26 2.2.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 27 2.2.5 Công tác tra, giải tranh chấp, khiếu nại đất đai 28 2.2.6 Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai 29 2.2.7 Công tác quản lý, sử dụng đất theo ranh giới hành quận 12: 29 2.2.8 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai .30 2.2.9 Đánh giá chung 30 2.3 Tình hình sử dụng đất đai địa bàn quận liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 31 2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2011 31 2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất đai quản lý đất đai 33 2.3.3 Tình hình biến động đất đai giai đoạn 2006 - 2011 33 2.4 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12 giai đoạn 2006 - tháng năm 2012 36 2.4.1 Các quy định thành phần hồ sơ CNQSDĐ địa bàn quận 12 – TP Hồ Chí Minh 36 2.4.2 Quy trình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 – TP Hồ Chí Minh 37 2.4.3 Kết hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận 12 – TP Hồ Chí Minh 43 2.4.4 Kết điều tra tình hình CNQSDĐ người dân quận 12 – TP Hồ Chí Minh 54 2.4.5 Một số vấn đề việc CNQSDĐ địa bàn quận 12 57 2.5 Một số khó khăn vướng mắc giải pháp khắc phục công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12 – TP Hồ Chí Minh 59 2.5.1 Khó khăn vướng mắc cơng tác CNQSDĐ 59 2.5.2 Giải pháp khắc phục khó khăn 60 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ .61 KẾT LUẬN 61 KIẾN NGHỊ .62 DANH SÁCH CÁC BẢNG Trang Bảng 1: Phân loại thống kê diện tích đơn vị đất .18 Bảng 2: Bản đồ địa phường phân theo tỷ lệ đo vẽ .26 Bảng 3: Hiện trạng lưu trữ hồ sơ địa giới hành quận 12 27 Bảng 4: Thống kê số Giấy chứng nhận cấp theoNghị định 88/2009/NĐCP theo địa bàn phường từ ngày 10/12/2009 đến cuối tháng 04/2012 28 Bảng : Các đơn vị hành Quận 12 29 Bảng 6: Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2011 31 Bảng 7: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng năm 2011 33 Bảng 8: Biến động đất đai giai đoạn 2006 – 2011 .34 Bảng 9: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2006 43 Bảng 10: Kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2007 44 Bảng 11: Kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2008 45 Bảng 12: Kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2009 46 Bảng 13: Kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2010 47 Bảng 14: Kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 năm 2011 48 Bảng 15: Kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 tháng năm 2012 49 Bảng 16: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 50 Bảng 17: Tổng hợp tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo loại đất giai đoạn 2006 - tháng năm 2012 52 Bảng 18: Kết điều tra tình hình chuyển nhượng QSDĐ người dân địa bàn quận 12 – TP Hồ Chí Minh 55 Bảng 19: kết điều tra diện tích chuyển nhượng QSDĐ quận 12 56 DANG SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 1: Tỉ lệ tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2006 – 2011 20 Biểu đồ 2: Chuyển dịch cấu kinh tế giai đoạn 2006 – 2011 21 Biểu đồ 3: Cơ cấu sử dụng đất quận năm 2011 32 Biểu đồ 4: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng quận 12 năm 2011 33 Biểu đồ 5: Thể biến động diện tích từ năm 2006 – 2011 35 Biểu đồ 6: Số lượng HS chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 51 Biểu đồ 7: Số lượng HS chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 53 DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ Trang Sơ đồ 01: Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP .37 Sơ đồ 2: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo Cơng văn số 2584/UBND – TNMT ngày 1/12/2009 UBND quận 12 38 Sơ đồ 3: Quy trình chuyển nhượng QSDĐ theo định 02/QĐ-UBND, ngày 10/01/2012 UBND quận 12 39 Sơ đồ 04: Quy trình nội chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP 40 Sơ đồ 05: Quy trình nội chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Thông tư 20/2010/TT-BTNMT 41 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT SST Chữ viết tắt Nội dung 01 TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh 02 Q12 Quận 12 03 UBND Ủy ban nhân dân 04 SDĐ Sử dụng đất 05 QSH Quyền sở hữu 06 SHTD Sở hữu toàn dân 07 QSDĐ Quyền sử dụng đất 08 TNCN Thu nhập cá nhân 09 GCN Giấy chứng nhận 10 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 12 TN&MT Tài nguyên Môi trường 13 TH Trường hợp 14 HS Hồ sơ 15 SLHS Số lượng hồ sơ 16 QH Quy hoạch 17 TN Tiếp nhận 18 TN&TrKQ Tiếp nhận trả kết 19 KT Kỹ thuật 20 ĐVHC Đơn vị hành Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương 2.4.3.8 Tổng hợp kết chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 tháng năm 2012 Theo kết thống kê quận tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12 - TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 thể qua bảng tổng hợp sau: Bảng 16: Tổng hợp kết chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Đất nông nghiệp STT Phường Tân Chánh Hiệp (TCH) SLHS Diện tích (m2) Đất SLHS Diện tích (m2) Tổng số HS 1033 484.362,90 331 26.705,00 1.364 Tân Thới Hiệp (TTH) 622 827.141,60 230 18.964 852 Thới An (TA) 830 602.801,90 279 20.574,80 1.109 An Phú Đông (APĐ) 560 787.161,10 241 20.043,80 801 Trung Mỹ Tây (TMT) 510 224.439,40 170 14.205,30 680 Thạnh Lộc (TL) 614 294.512,40 225 15.004,40 839 Thạnh Xuân (TX) 491 338.688,80 184 12.245 675 Đông Hưng Thuận (ĐHT) 366 284.378,80 166 13.283,40 532 Hiệp Thành (HT) 416 317.157,60 257 15.573,30 673 10 Tân Thới Nhất (TTN) 494 255.140,8 155 13.260,20 649 11 Tân Hưng Thuận (THT) 410 451.539,20 201 16.361 611 2.439 186.220,20 8.785 Tổng 6.346 4.867.324,50 (Nguồn: Phòng TN&MT quận 12) Bảng 16 thể kết chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giải 8.785 hồ sơ Trong đất nơng nghiêp có 6.346 hồ sơ với diện tích 4.867.324,50 m2, đất có 2.439 hồ sơ với diện tích 186.220,20 m2 Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ phường giai đoạn 2006 – tháng 4/2012 thể qua biểu đồ sau: Trang 50 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương  Biểu đồ thể kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành chính, giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Biểu đồ 6: Số lượng HS chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Biểu đồ thể số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo đơn vị hành giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Nhìn vào biểu đồ ta thấy giai đoạn phường Tân Chánh Hiệp phường có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều lên tới 1.364 HS, đứng thứ phường Thới An có 1.109 HS, tiếp đến phường Tân Thới Hiệp có 852 HS phường Thạnh Lộc có 839 HS, phường có số lượng HS phường Đơng Hưng Thuận có 532 HS, phường có vị trí trung tâm nên giá đất cao so với vùng khác, người dân chủ yếu người sống lâu năm, việc sử dụng đất ổn định, việc chuyển nhượng xảy Phường Tân Hưng Thuận phường thành lập vào cuối năm 2006 lượng HS chuyển nhượng nhiều lên tới 611 HS Nhìn chung số lượng hồ sơ chuyển nhượng phường tương đối ngang nhau, riêng có phường Tân Chánh Hiệp phường Thới An tình hình chuyển nhượng diễn sơi động hơn, dân cư tập trung phường đông, khu vực có nhiều lợi vị trí, điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, có nhiều dự án phát triển khu công nghiệp, khu đô thị nên thu hút nhiều người dân tỉnh lẻ đến để làm ăn sinh sống, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo nhiều hoạt động kinh doanh, dịch vụ thương mại, có kinh doanh bất động sản phát triển, vùng ngoại thành nên giá đất chưa cao nhiều nơi khác người dân có khả chi trả nhiều hơn, điều dẫn đến tình hình chuyển nhượng diễn sơi so với vùng khác quận Trang 51 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương Bảng 17: Tổng hợp kết chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo loại đất giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Đất nơng nghiệp Năm SL HS Đất Diện tích (m2) SL HS Diện tích (m2) 2006 1.123 841.191,20 216 24.081,20 2007 931 804.839,70 294 23.455,80 2008 1.154 915.447,70 393 41.501,50 2009 1.121 850.059,20 272 28.554,40 2010 1.039 587.608,30 215 20.916,80 2011 696 560.247,50 689 30.318,10 Tháng 4/2012 282 307.930,90 360 17.392,40 Tổng 6.346 4.867.324,50 2.439 186.220,20 (Nguồn: Phòng TN&MT quận 12) Tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ mà quận giải 8.785 HS, số hồ sơ chuyển nhượng đất nơng nghiệp có 6.346 HS với tổng diện tích đất nông nghiệp chuyển nhượng 486,73 ha, số hồ sơ chuyển nhượng đất có 2.439 HS với tổng diện tích đất 18,622 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm qua có chuyển biến phần diện tích chuyển nhượng đất nơng nghiệp ngày giảm ngược lại diện tích chuyển nhượng đất ngày tăng Biểu đồ sau thể tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 - tháng 4/2012: Trang 52 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương  Biểu đồ thể kết tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 theo năm, giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Biểu đồ 7: Số lượng HS CNQSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Qua biểu đồ ta thấy, tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 - 4/2012 lượng hồ sơ chuyển nhượng cao Năm 2006 có 1.339 HS, năm 2007 số lượng HS chuyển nhượng có 1.225 HS Trong giai đoạn năm 2008 có số lượng hồ sơ chuyển nhượng nhiều lên tới 1.547 HS, năm 2009và năm 2010 lượng hồ sơ giảm, nguyên nhân có Luật thuế thu nhập cá nhân đời vào ngày 1/1/2009 xóa bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất thay vào người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân, có nhiều người SDĐ thực chuyển nhượng giấy tay nhằm trốn thuế Nhưng đến năm 2011 hồ sơ lại tiếp tục tăng, lượng HS lên tới 1.385 HS Năm 2012 thống kê đến tháng nên chưa thể đưa để so sánh nhân xét Trang 53 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương 2.4.4 Kết điều tra tình hình chuyển nhượng QSDĐ người dân quận 12 - TP.Hồ Chí Minh Để tìm hiểu tình hình chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSDĐ người dân quận 12, đề tài tiến hành điều tra ngẫu nhiên 100 hộ gia đình, cá nhân thực việc chuyển nhượng QSDĐ nhận chuyển nhượng QSDĐ quận 12 Để có thông tin phiếu điều tra, đề tài dựa sở Luật đất đai 2003, quy định việc phân loại đất (đất đai phân thành loại: Nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng nghiệp nhóm đất chưa sử dụng), quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Ngồi dựa vào nội dung Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tình hình sử dụng đất người dân địa bàn quận 12 Kết điều tra cho biết loại đất chuyển nhượng, mục đích chuyển nhượng, nguồn gốc quyền sử dụng đất, trạng sử dụng đất sau nhận chuyển nhượng QSDĐ, nguyên nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ, hạn chế tiến hành chuyển nhượng QSDĐ, ngồi biết người dân muốn chuyển nhượng QSDĐ (nhận chuyển nhượng QSDĐ) hợp pháp hay bất hợp pháp Các nội dung thể cụ thể bảng sau: Trang 54 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương Bảng 18: Kết điều tra tình hình chuyển nhượng QSDĐ người dân địa bàn quận 12 – TP Hồ Chí Minh (Nguồn: Phiếu điều tra) Số TH Tỷ lệ (%) Đất 31 31 Đất vườn 13 13 Đất thổ - vườn 12 12 Đất nông nghiệp 44 44 Lấy vốn kinh doanh khác 24 24 Cho học 13 13 Chữa bệnh 11 11 Kinh doanh nhà đất để kiếm tiền 29 29 Nguyên nhân khác 23 23 Tự khai phá 11 11 Được thừa kế, tặng cho 29 29 Cơ quan thẩm quyền giao 23 23 Nhận chuyển nhượng 37 37 Thay đổi 59 41 Không thay đổi 41 59 Có đất để sản xuất, kinh doanh 21 21 Thu lợi kinh doanh bất động sản 18 18 Nhu cầu nhà 44 44 Lý khác 17 17 Thuế chuyển nhượng QSDĐ cao + thủ tục rườm rà + thời gian làm thủ tục lâu 79 79 Thuế chuyển nhượng QSDĐ cao + thủ tục rườm rà 10 10 Thuế chuyển nhượng QSDĐ + thời gian làm thủ tục lâu 11 11 Chuyển nhượng bất hợp pháp 32 32 Chuyển nhượng hợp pháp 68 68 BÊN CHUYỂN NHƯỢNG Loại đất chuyển nhượng Mục đích chuyển nhượng Nguồn gốc quyền sử dụng đất BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG Hiện trạng đất sau nhận chuyển nhượng Nguyên nhân nhận chuyển nhượng Các hạn chế tiến hành chuyển nhượng QSDĐ Mong muốn bên nhận CNQSDĐ (bên CNQSDĐ) Trang 55 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương Qua bảng thống kê kết điều tra ta thấy tình hình chuyển nhượng QSDĐ người dân quận 12 Về loại đất chuyển nhượng chủ yếu đất đất nông nghiệp, đất chiếm 31%, đất nông nghiệp chiếm 44%, đất thổ - vườn chiếm 13% đất vườn chiếm 12% Lý đất nông nghiệp chuyển nhượng nhiều do: người dân địa phương ngày người muốn đầu tư vào sản xuất nông nghiệp mang lại hiệu kinh tế lợi nhuận thấp, so với làm cơng nhân cơng ty, xí nghiệp có thu nhập cao hơn, hầu hết người nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất Đa số người dân chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu muốn kinh doanh nhà đất để kiếm tiền (chiếm 29%) lấy vốn kinh doanh khác (chiếm 24%), số người cho học (chiếm 13%) chữa bệnh (chiếm 11%), ngồi có số người chuyển nhà lý khác Nguồn gốc quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng có chủ yếu nhận chuyển nhượng từ người khác (chiếm 37%), thừa kế, tặng cho (chiếm 29%), quan thẩm quyền giao (23%) tự khai phá (chiếm 11%) Còn phía bên nhận chuyển nhượng thì, đa số sau nhận chuyển nhượng mục đích sử dụng đất thay đổi (chiếm 59%), lại 41% mục đích sử dụng đất khơng thay đổi Hầu người nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp chuyển mục đích sang đất sở sản xuất kinh doanh Nguyên nhân nhận chuyển nhượng chủ yếu nhu cầu nhà (chiếm 44%), để có đất sản xuất kinh doanh (chiếm 21%), phần lại thu lợi bất động sản lý khác Các hạn chế mà người dân gặp phải tiến hành chuyển nhượng QSDĐ, 79% người dân cho thuế chuyển nhượng QSDĐ cao, thủ tục rườm rà thời gian làm thủ tục lâu, 11% cho thuế chuyển nhượng QSDĐ cao thời gian làm thủ tục lâu, 10% lại cho thuế chuyển nhượng QSDĐ cao thủ tục rườm rà Qua ta thấy 100% người dân cho thuế chuyển nhượng QSDĐ cao, đa số người dân xúc trước mức thuế chuyển nhượng QSDĐ mà nhà nước đưa Tuy phần lớn người dân muốn chuyển nhượng hợp pháp (chiếm 68%), họ sợ xảy tranh chấp, số lại muốn chuyển nhượng QSDĐ bất hợp pháp (chiếm 32%) họ cho thuế chuyển nhượng QSDĐ cao, thủ tục rườm rà thời gian làm thủ tục lâu Theo thống kê kết điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân quận 12 - TP Hồ Chí Minh, ta có bảng kết điều tra diện tích đất chuyển nhượng sau: Bảng 19: kết điều tra diện tích chuyển nhượng QSDĐ quận 12 DT Chuyển nhượng QSDĐ (m2) Số trường hợp CNQSDĐ Tỷ lệ (%) 1000 23 23 Trang 56 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương Bảng thể số lượng hồ sơ CNQSDĐ theo diện tích, số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ địa bàn có diện tích từ 50m2 - 100m2 chiếm 18% diện tích 50m2 chiếm 13%, chủ yếu loại đất Diện tích từ 100m2 - 500m2 chiếm 25% số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ, chủ yếu đất vườn đất thổ vườn Loại đất chuyển nhượng QSDĐ đất nơng nghiệp chiếm từ 500m2 - 1000m2 có 21% diện tích lớn 1000m2 chiếm 23% Qua ta thấy loại đất có diện tích chuyển nhượng lớn đất nông nghiệp, điều chứng tỏ việc sản xuất nơng nghiệp ngày khó khăn, khiến nhiều hộ muốn chuyển nhượng QSDĐ đất nông nghiệp nhằm kiếm vốn làm kinh doanh khác cải thiện đời sống Số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ đất có diện tích chuyển nhượng nhỏ thua 50m2 từ 50m2 - 100m2 chiếm lớn lên tới 31%, điều nói lên nhu cầu nhà người dân quận 12 cao 2.4.5 Một số vấn đề việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12 2.4.5.1 Áp dụng công nghệ thông tin công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận 12 Trước việc quản lý liệu đất đai quận thủ cơng, quy trình thực có nhiều bất cập, liệu chưa đồng bộ, dẫn đến việc quản lý đất đai chưa hiệu Nhập lưu trữ biến động liên quan ranh giới đất, thông tin chủ sử dụng phần mềm AutoCAD, MicroStations In GCN quản lý liệu cấp GCN phần mềm AutoCAD, Word, Excel, Access Quy trình thực qua nhiều bước, nhiều thời gian, gây khó khăn công tác quản lý liệu không đồng bộ, thiếu quán Quản lý lưu trữ liệu biến động đất đai, liệu đăng ký giao dịch đảm bảo phần mềm Word, Excel Nhằm đáp ứng yêu cầu công tác quản lý đất đai địa bàn đảm bảo tính thống nhất, đại, hiệu phục vụ người dân tốt hơn, UBND quận 12 đưa chương trình ViLIS vào ứng dụng Phòng Tài ngun Mơi trường quận Chương trình ViLIS (tại khu vực thành phố HCM gọi chương trình HCM Land’s MDP) phần mềm hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu, dùng để xây dựng quản lý sở liệu đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, quản lý biến động tảng liệu số đồng thống 2.4.5.2 Vấn đề thuế chuyển nhượng QSDĐ Khi tiến hành chuyển nhượng QSDĐ điều mà người dân quan tâm nghĩa vụ đóng thuế Để tạo điều kiện cho người dân việc chuyển nhượng nâng cao ý thức thực nghĩa vụ tài Nhà nước, thuế suất chuyển nhượng QSDĐ mà người sử dụng đất phải đóng thực chuyển nhượng QSDĐ qua giai đoạn ln có thay đổi theo chiều hướng có lợi cho người sử dụng đất.Trong trình thực chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ Hiện Nhà nước chủ trương cho phép người dân lựa chọn hai hình thức nộp thuế, 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng 25% phần chênh lệch giá gốc giá bán Tuy nhiên trường hợp nước ta mua bán khơng minh bạch, tốn tiền mặt, chi phí khơng rõ ràng, giá chuyển nhượng hợp đồng thấp thực tế, nhằm giảm bớt phần việc thực nghĩa Trang 57 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương vụ thuế họ, điều dẫn đến việc khó khăn việc quản lý làm thất thoát nguồn thu ngân sách lớn Nhà nước Do tốt nhà nước nên thu thuế mức 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng, để giảm bớt hao hụt ngân sách cho Nhà nước Trước Bộ xây dựng đề nghị đánh thuế giao dịch mua bán lại mức thấp nhằm khuyến khích doanh nghiệp người dân giao dịch thống Nhưng nay, hoạt động đầu tư kinh doanh, đầu bất động sản ngày tăng, nên nguồn thu lớn, ổn định lâu dài Nhà nước nên cần đánh thuế mức hạn chế đầu cơ, đồng thời điều tiết thu nhập người giàu người nghèo Còn giao dịch khơng có mục đích đầu tư, kinh doanh nên đánh mức thấp Ngồi Nhà nước có quy định cụ thể trường hợp miễn giảm thuế hộ gia đình, cá nhân thực chuyển nhượng QSDĐ nhằm đảm bảo số sách xã hội điều kiện kinh tế người dân 2.4.5.3 Vấn đề xác định hạn mức chuyển nhượng QSDĐ Trong phiên họp thứ 50, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua Nghị số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/06/2007 quy định hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp Với quy định giúp địa phương ngăn chặn phần tình trạng đầu đất Tuy nhiên số quy định hạn mức chuyển nhượng QSDĐ Nghị mang lại nhiều khó khăn, vướng mắc công tác giải hồ sơ cập nhật chỉnh lý biến động đất đai Cụ thể trường hợp khoản điều Nghị quy định "Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổng diện tích nhận chuyển quyền hạn mức loại đất (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối) hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất" khoản điều Nghị quy định "Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối) hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghịêp hộ gia đình, cá nhân xác định theo loại đất quy định khoản 1, Điều này" Những quy định khó cho địa phương việc kiểm soát người SDĐ nhận chuyển nhượng nơi nhận chuyển nhượng loại đất diện tích Thêm vào đó, địa phương khó quản lý người SDĐ có loại đất, đất có vượt hạn mức hay khơng, hay họ có nhu cầu sử dụng đất thực hay không Điều gây nhiều khó khăn cho cán quản lý đất đai 2.4.5.4 Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng QSDĐ nhận chuyển nhượng QSDĐ Quận 12 quận thành lập với tốc độ thi hóa nhanh thành phố, quận 12 có phát triển mạnh mẽ kinh tế, phấn đấu vươn lên bắt nhịp phát triển chung thành phố, cấu kinh tế quận “Thương mại - Dịch vụ - Công nghiệp - Nông nghiệp”, với phát Trang 58 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương triển quận thu hút đơng đảo người dân từ tính khác đến làm ăn sinh sống, việc gia tăng dân số nhanh nhu cầu sử dụng đất trở nên cấp thiết Chính điều làm cho đất đai ngày có giá trị dẫn đến tình trạng CNQSDĐ địa bàn quận 12 - TP Hồ Chí Minh năm gần diễn sôi động Theo kết điều tra cho thấy đa số hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng muốn kinh doanh nhà đất để kiếm tiền, số hộ gặp khó khăn kinh tế nên chuyển nhượng QSDĐ để chi tiêu gia đình lo tiền thuốc thang bệnh tật, cho học Ngồi số hộ gia đình muốn chuyển nhượng QSDĐ khơng có nhu cầu sử dụng muốn chuyển đổi nghề nghiệp, có số hộ chuyển nhà nơi khác làm ăn sinh sống nên có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ Loại đất chuyển nhượng thời gian qua chủ yếu đất nông nghiệp, nguyên nhân xuất khu công nghiệp, dự án xây dựng khu chung cư, với chủ trương chuyển dịch cấu kinh tế quận tác động tương đối đến việc chuyển nhượng đất nông nghiệp Đa số hộ gia đình làm nơng nghiệp, có diện tích đất nơng nghiệp nhiều khơng có nhu cầu sản xuất, gặp khó khăn sống nên muốn chuyển nhượng phần diện tích để lấy tiền trang trải sống Đối tượng nhận chuyển nhượng có người dân địa phương người dân tỉnh khác đến làm ăn sinh sống Việc nhận chuyển nhượng người dân số trường hợp nhu cầu nhà ở, số trường hợp khác thu lợi kinh doanh bất động sản, có trường hợp nhận chuyển nhượng để có đất sản xuất, kinh doanh Theo kết điều tra đời sống người dân sau chuyển nhượng QSDĐ nhận chuyển nhượng QSDĐ cải thiện, bên nhận chuyển nhượng có đất để sản xuất, kinh doanh bên chuyển nhượng có vốn để kinh doanh khác hay thu lợi nhuận cao từ việc chuyển nhượng Bên cạnh có hộ gia đình sau chuyển nhượng hết đất sản xuất sử dụng số tiền có từ việc chuyển nhượng QSDĐ khơng mục đích nên rơi vào cảnh trắng tay, khơng đất để sản xuất trình độ khơng có, dẫn đến tình trạng thất nghiệp khiến cho đời sống gặp nhiều khó khăn Đa số diện tích đất nơng nghiệp sau nhận chuyển nhượng xin chuyển mục đích sử dụng đất, người dân chuyển mục đích sang đất hay đất kinh doanh, khiến cho diện tích đất nơng nghiệp ngày giảm, phù hợp với việc chuyển dịch cấu kinh tế q trình thị hóa quận, có số hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng để chờ giá đất tăng cao chuyển nhượng lại để hưởng giá trị phần chênh lệch Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng để đầu nhà nước cần có biện pháp nhằm giảm bớt tình trạng đầu để đất đai sử dụng hiệu triệt để 2.5 Một số khó khăn vướng mắc giải pháp khắc phục công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận 12 - TP Hồ Chí Minh 2.5.1 Khó khăn vướng mắc công tác chuyển nhượng QSDĐ Công tác chuyển nhượng QSDĐ gặp nhiều khó khăn cụ thể là:  Hồ sơ địa chưa cập nhật vào nề nếp, rời rạc Hồ sơ lưu trữ chưa khoa học, tình trạng thất lạc, mát hồ sơ Vị trí khơng gian làm việc chật hẹp, thiếu thốn, chưa đảm bảo điều kiện làm việc Trang 59 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương  Trước hồ sơ đăng ký chuyển nhượng nhà, đất thực việc cập nhật tên chủ sử dụng lên GCN, thực theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP hồ sơ đăng ký chuyển nhượng nhà, đất người dân chọn quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Lượng hồ sơ lớn, khối lượng công việc tăng lên hồ sơ giải trễ hẹn nhiều  Lượng hồ sơ biến động ngày tăng, có nhiều văn quy định liên quan cần phải cập nhật kịp thời đảm bảo việc giải hồ sơ quy định, phần mềm trang thiết bị cơng nghệ thơng tin hạn chế, cũ kỹ, không đủ số lượng phục vụ  Cán thụ lý hồ sơ quận đa số trẻ, thiếu kinh nghiệm, có nhiều biến động cán có thâm niên cơng tác nên ảnh hưởng đến chất lượng, thời gian giải hồ sơ  Trong công tác xây dựng sở liệu: Dữ liệu cấp GCN sử dụng nhiều tài liệu khác qua nhiều thời kỳ cấp GCN dẫn đến tình trạng liệu khơng đồng bộ, khó thống quản lý 2.5.2 Giải pháp khắc phục khó khăn Để khắc phục khó khăn cần thực giải pháp sau:  Thực đầy đủ quy định tổ chức chế tài VPĐKQSDĐ quận Bố trí đầy đủ nhân lực trang thiết bị cần thiết để thực nhiệm vụ cấp GCN, đăng ký biến động đất đai xây dựng sở liệu đất đai địa bàn quận  Tăng cường công tác quản lý cán bộ, xếp bố trí cán hợp lý để giải công việc trọng tâm Tập huấn nghiệp vụ cho cán thụ lý để nâng cao lực chuyên môn, đáp ứng yêu cầu công việc  Đẩy mạnh triển khai ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng sở liệu địa nhằm thay dần cho việc lập hồ sơ địa dạng giấy Cung cấp thêm máy móc, trang thiết bị cơng nghệ thơng tin để thực giải hồ sơ nhanh chóng  Xác định nguyên nhân tồn đọng hồ sơ cấp GCN hồ sơ cập nhật biến động đất đai để đưa hướng giải hợp lý, đồng thời xây dựng kế hoạch thực gắn với tiêu cụ thể hồ sơ cấp GCN, xây dựng hồ sơ địa thời gian hoàn thành  Thực thường xuyên việc kiểm tra, xử lý trường hợp sử dụng đất mà không kê khai đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật, nhằm nâng cao ý thức trách nhiệm người sử dụng đất đảm bảo việc đăng ký đất đai tuân thủ chặt chẽ Trang 60 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Sau thời gian tìm hiểu nghiên cứu tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận 12 - TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 Nhận thấy quận 12 quận có tiềm phát triển TP Hồ Chí Minh, có lợi vị trí địa lý, thuận lợi điều kiện tự nhiên phong phú tài nguyên thiên nhiên Trong năm gần đây, tốc độ tăng trưởng ngày cao, cấu kinh tế quận phát triển theo hướng công nghiệp, thương mại dịch vụ Với lợi quận 12 thu hút nhiều dự án nhà đầu tư, thu hút nhiều dân nhập cư từ nơi khác đến sinh sống làm việc Kéo theo việc chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi động khơng vấn đề tiêu cực xảy ra, việc chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất lớn Trải qua trình tìm hiểu thu thập số liệu tình hình chuyển nhượng QSDĐ quận 12 giai đoạn 2006 - tháng 4/2012 quận giải tất 8.785 HS, số hồ sơ chuyển nhượng đất nơng nghiệp có 6.346 HS với tổng diện tích đất nơng nghiệp chuyển nhượng 486,73 ha, số hồ sơ chuyển nhượng đất có 2.439 HS với tổng diện tích đất chuyển nhượng 18,622 Trong 11 phường số lượng hồ sơ chuyển nhượng tập trung chủ yếu vào phường là: Tân Chánh Hiệp, Thới An, Thạnh Lộc, sỡ dĩ phường có vị trí thuận lợi phát triển, có nhiều dự án đầu tư, số dân di cư từ tỉnh khác đến đông dẫn đến nhu cầu nhà cao tình hình chuyển nhượng QSDĐ xảy sơi Nguyên nhân xảy chuyển nhượng đa số khó khăn sản xuất, lấy vốn kinh doanh khác, kinh doanh nhà đất để kiếm tiền Hiện trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng đa số thay đổi, thay đổi chủ yếu chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp sang đất ở, đất sở sản xuất kinh doanh Công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ quan tâm, tập trung đạo điều hành thực UBND quận 12 đưa định 02/QĐ-UBND ngày 10/01/2012 định ban hành quy chế phối hợp giải hồ sơ hành thuộc lĩnh vực Tài nguyên Môi trường theo chế cửa liên thông Ủy ban nhân dân quận 12 Quyết định giúp VPĐKQSDĐ giúp người SDĐ tiết kiệm thời gian công sức, tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy trình chuyển nhượng QSDĐ ngày theo chiều hướng tích cực Ngồi quận 12 áp dụng chương trình ViLIS q trình giải hồ sơ hành liên quan lĩnh vực đất đai: công tác cấp GCN, tách hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng QSDĐ, đăng ký giao dịch đảm bảo Xây dựng hệ thống liệu đất đai quận 12 theo chuẩn thống Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Bộ Tài ngun Mơi trường Bên cạnh VPĐK quận gặp nhiều khó khăn văn pháp luật đất đai nhiều vướng mắc, bất cập, ý thức pháp luật người dân chưa cao, sợ tiếp xúc nhiều với quan Nhà nước, dẫn đến có số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ ngầm, chuyển mục đích trái phép, sử dụng đất sai mục đích địa bàn quận Trang 61 Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Lê Thị Đương KIẾN NGHỊ Hiện hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi động góp phần thúc đẩy kinh tế quận ngày phát triển, giúp cho đất đai khai thác triệt để sử dụng hiệu hơn, góp phần làm tăng ngân sách nhà nước Tuy nhiên việc chuyển nhượng QSDĐ xảy nhiều bất cập Để khắc phục khó khăn q trình thực cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn quận 12 TP Hồ Chí Minh đề tài có kiến nghị sau:  Đẩy mạnh cơng tác tuyên truyền, vận động, phổ biến, giáo dục Luật đất đai nhiều hình thức để người dân nhận thức tầm quan trọng việc đăng ký đất đai để hạn chế việc chuyển nhượng giấy tay, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng QSDĐ công tác cấp GCN, đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật  Thường xuyên cập nhật, chỉnh lý đồ địa đất có biến động để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước đất đai  Thường xuyên tra, kiểm tra tình hình sử dụng đất tổ chức cá nhân địa bàn quận, nhằm đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, quy định pháp luật  Tham mưu Ủy ban nhân dân quận giải dứt điểm khó khăn, vướng mắc tồn cơng tác quản lý đất đai địa bàn quận 12  Cần hỗ trợ thêm trang thiết bị máy in, máy tính, máy phơ tơ cho Văn Phòng Đăng Ký QSDĐ nhằm phục vụ để hoàn thành tốt việc giải lưu trữ hồ sơ hành  Tăng cường công tác quản lý cán bộ, xếp bố trí cán hợp lý để giải cơng việc trọng tâm, thường xuyên có đợt tập huấn nghiệp vụ cho cán thụ lý để nâng cao lực chuyên môn, đáp ứng yêu cầu công việc  Tổ chức tập huấn với cán địa phường theo định kỳ để kịp thời hướng dẫn giải vướng mắc chuyên môn nghiệp vụ Cán địa phải có trách nhiệm, tâm huyết, có nhận thức đắn tầm quan trọng công tác địa  Nghiêm khắc xử lý trường hợp cán lạm dụng quyền hạn gây sách nhiễu nhân dân, có hành vi tiêu cực quản lý đât đai, bên cạnh cần khen thưởng cán làm tốt công tác chuyển nhượng QSDĐ, nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai Tăng cường công tác kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh công tác giải hồ sơ cho người dân, nhằm giảm bớt số lượng hồ sơ trễ hẹn Trang 62 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHIẾU ĐIỀU TRA ( Điều tra số vấn đề chuyển nhượng nhận chuyển nhượng người sử dụng đất địa bàn quận 12 – thành phố Hồ Chí Minh ) Kính gửi: Qúy ơng/bà Xin ơng/bà cho biết số thơng tin sau I THƠNG TIN CHỦ SỬ DỤNG Tên chủ sử dụng đất: Diện tích đất: Địa đất: Gía chuyển nhương ( nhận chuyển nhượng): II NẾU ƠNG/BÀ LÀ BÊN CHUYỂN NHƯỢNG Xin ơng/bà cho biết LOẠI ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG  Loại đất sử dụng đất giấy tờ: Đất Đất vườn Đất thổ - vườn Đất nông nghiệp Loại đất khác (xin ông/bà nêu rõ):  Loại đất sử dụng đất thực tế: Đất Đất vườn Đất thổ - vườn Đất nông nghiệp Loại đất khác (xin ông/bà nêu rõ): MỤC ĐÍCH CHUYỂN NHƯỢNG Xin ông/bà cho biết mục đích chuyển nhượng: Lấy vốn kinh doanh khác Cho học Chữa bệnh Kinh doanh nhà đất để kiếm tiền Nguyên nhân khác ( xin ông/bà nêu rõ ): NGUỒN GỐC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Quyền sử dụng đất quý ông bà có do:( chọn thích hợp ) Tự khai phá năm………… Được thừa kế, tặng cho năm………… Cơ quan thẩm quyền giao năm………… Nhận chuyển nhượng năm………… YẾU TỐ PHÁP LÝ CỦA THỬA ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG Q ơng/bà có giấy tờ sau đây: ( chọn thích hợp ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy cấp (nhà/đất) quan có thẩm quyền khơng có giấy tờ Giấy tờ khác (xin nêu rõ): …………………………………………………… III NẾU ÔNG/BÀ LÀ BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG Xin ông/bà cho biết I HIỆN TRẠNG THỬA ĐẤT SAU KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG Thay đổi Không thay đổi II NGUYÊN NHÂN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG Có đất để sản xuất kinh doanh Thu lợi việc kinh doanh bất động sản Nhu cầu nhà Lý khác: IV CÁC HẠN CHẾ KHI TIẾN HÀNH CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ Thuế chuyển nhượng QSDĐ cao Thủ tục rườm rà Thời gian làm thủ tục dài Không đủ điều kiện công chứng, chứng thực Trường hợp khác (xin nêu rõ): V ÔNG/BÀ MUỐN CHUYỂN NHƯỢNG ( NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG) Hợp pháp Bất hợp pháp Xin ông/bà nêu rõ lý do: Xin chân thành cảm ơn quý ông/bà giúp đỡ ... nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn Quận 12 - TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2 012, nhằm tìm hiểu nguyên nhân chuyển nhượng tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, ... cứu  Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12 - Tp Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng 4/2 012  Những quy định hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất: + Hợp đồng chuyển nhượng quyền. .. quyền sử dụng đất + Quy trình, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất  Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận 12 TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 - tháng