Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden Dự án đầu tư TÓM TẮT Dự án xây dựng diện tích đất 2.300 m2, trung tâm thành phố Biên Hoà Sau hoàn tất, Venus Garden kỳ vọng trở thành trung tâm hội nghị & tiệc cưới hàng đầu thành phố Biên Hoà, với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp chất lượng dịch vụ hoàn hảo 2 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI MỤC LỤC MỤC LỤC ĐỊNH NGHĨA VÀ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU TÓM TẮT DỰ ÁN Dự án Thị trường Viễn cảnh Tài TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG Tổng quan kinh tế Việt Nam Xu hướng tổ chức hội nghị & tiệc cưới Mơ hình trung tâm hội nghị & tiệc cưới GIỚI THIỆU DỰ ÁN Thông tin dự án Thông tin đầu tư .9 Sản phẩm, dịch vụ cung ứng 10 Định vị chất lượng sản phẩm, dịch vụ 11 Cơ cấu tổ chức 11 Chiến lược nhân 12 THỊ TRƯỜNG 13 Đánh giá nhu cầu 13 Đối thủ cạnh tranh 15 VIỄN CẢNH 15 Tầm nhìn 15 Mục tiêu 15 Các tiêu chí hoạt động 16 Mốc thời gian dự án 16 TÀI CHÍNH .16 Thông tin chung dự án .16 Doanh thu 17 Cơ cấu chi phí 18 Ngân lưu dự án .20 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI Kết thẩm định 21 Phân tích độ nhạy 21 ĐÁNH GIÁ & KẾT LUẬN 23 PHỤ LỤC 24 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI ĐỊNH NGHĨA VÀ VIẾT TẮT Venus Garden Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden Công ty TNHH Công ty trách nhiệm hữu hạn GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) IRR Suất sinh lợi nội (Internal Rate of Return) KCN Khu công nghiệp NPV Giá trị ròng (Net Present Value) QLDN Quản lý doanh nghiệp USD Đô la Mỹ (United States Dollar) WTO Tổ chức thương mại giới (World Trade Organization) TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình Hình Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam (2005 – 2012) Hình Bản đồ thành phố Biên Hồ Hình Cơ cấu vốn dự kiến Hình Sơ đồ cấu tổ chức Hình Mơ hình đánh giá nhu cầu thị trường Hình Cơ cấu dân số theo độ tuổi Bảng Bảng So sánh điểm mạnh, điểm yếu Golden Lotus Golden Palace Bảng Doanh thu dự kiến Bảng Chi phí trực tiếp dự kiến Bảng Chi phí gián tiếp dự kiến Bảng Kế hoạch khấu hao tài sản cố định Bảng Kế hoạch vay trả nợ vay Bảng Kế hoạch ngân lưu Bảng Kết thẩm định dự án Bảng Kết phân tích độ nhạy nhân tố Bảng 10 Kết phân tích độ nhạy hai nhân tố TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI TÓM TẮT DỰ ÁN Dự án - Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden (Venus Garden) xây dựng diện tích đất 2.300 m trung tâm thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai (đường Cách Mạng Tháng Tám) Đây xem vị trí đắc địa, giao - - thơng thuận lợi, gần khu dân cư quan tỉnh, thành phố Venus Garden dự kiến xây dựng với: • Tầng hầm: sử dụng cho khu vực: bếp, kho chứa thực phẩm, • bãi đậu xe (xe máy xe hơi) Tầng trệt, tầng 1: sử dụng làm khu khai thác với hai sảnh (sức • chưa tối đa tầng 740 người, tầng 1.060 người) Tầng thượng: sử dụng làm khu vực văn phòng, khu vực cho thuê dịch vụ kèm với tiệc cưới như: studio, áo cưới, trang điểm,… Tổng vốn đầu tư dự kiến: 52,16 tỷ đồng Thời gian khánh thành dự kiến: tháng 09/2013 Thị trường - Venus Garden cung cấp dịch vụ tổ chức hội nghị tiệc cưới theo hướng chuyên - nghiệp, mang tầm công nghệ Khách hàng mục tiêu: (1) Các doanh nghiệp, tổ chức, (2) Người dân có thu nhập địa bàn thành phố Biên Hoà vùng lân cận Viễn cảnh - Tầm nhìn: trở thành trung tâm tổ chức hội nghị & tiệc cưới hàng đầu thành - phố Biên Hoà Mục tiêu: Cung cấp đầy đủ dịch vụ cách chuyên nghiệp với chất lượng hoàn hảo để tổ chức hội nghị, kiện, tiệc cưới Tài - Dự án dự kiến tài trợ 30% vốn chủ sở hữu, tương đương 15,648 tỷ đồng Phần vốn vay tài trợ cho phần kinh phí xây dựng - mua sắm thiết bị Dự án dự kiến bắt đầu có lãi vào năm thứ ba Thời gian hoàn vốn đầu tư dự kiến: năm tháng NPV chủ đầu tư: 35,94 tỷ đồng, IRR chủ đầu tư: 46,72% TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG Tổng quan kinh tế Việt Nam Việt Nam quốc gia có giai đoạn tăng trưởng cao nhiều năm trở lại Đến hết năm 2011, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân thập niên gần TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI đạt 7,1%/năm Đây tốc độ tăng trưởng mạnh Tuy nhiên, ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế tài toàn cầu, tốc độ tăng trưởng GDP năm gần bắt đầu chậm lại dao động quanh mức 5,3% - 6,3%/năm năm 2008, 2009 Năm 2010, tốc độ tăng trưởng GDP phục hồi đạt mức 6,8%/năm trước chậm lại vào năm 2011 (5,8%/năm) Hình 1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt Nam (2005 – 2012) (Nguồn: WorldBank, Lê Xuân Nghĩa, 2012) Xu hướng tổ chức hội nghị & tiệc cưới Kinh tế tăng trưởng cao đồng nghĩa với việc số lượng doanh nghiệp tăng mạnh Xu đặc biệt rõ từ sau luật doanh nghiệp 2006 ban hành, sau Việt Nam thức gia nhập WTO Luồng vốn đầu tư nước đổ vào nhiều với lượng vốn đầu tư toàn xã hội ngày gia tăng dẫn đến nhiều loại hình doanh nghiệp hình thành Các loại hình doanh nghiệp: hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, công ty TNHH xem phổ biến thời gian trước dần bổ sung thay loại hình doanh nghiệp khác công ty cổ phần, công ty 100% vốn đầu tư nước ngồi,… với loại hình chủ đạo doanh nghiệp nhà nước Xu phát triển mạnh loại hình doanh nghiệp đòi hỏi cần có nơi tổ chức hội nghị chuyên nghiệp để doanh nghiệp tổ chức kỳ họp thường niên cho khách hàng, đại hội cổ đông cho nhà đầu tư,… thay cho việc tổ chức văn phòng cơng ty thời gian trước Cùng với tốc độ tăng trưởng GDP, thu nhập bình quân đầu người có biến động tăng giảm xu hướng đạt mức 1.362 USD/người vào năm 2011 Đây bước tiến lớn so sánh với giai đoạn trước gia nhập WTO, GDP bình quân đầu người Việt Nam đạt 724 USD/người (2006) Cùng với gia tăng thu nhập, nhu cầu sử dụng dịch vụ chất lượng cao ngày gia tăng tất TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI cả lĩnh vực tất địa phương nước Dịch vụ tổ chức tiệc cưới ngoại lệ Với quốc gia có dân số trẻ đơng, nhu cầu tổ chức tiệc cưới nhà hàng tiệc cưới ngày gia tăng thay cho xu hướng tổ chức đám cưới nhà thời kỳ trước Xu hướng ngày thay đổi năm gần việc tổ chức tiệc cưới khơng dừng lại ăn, cách thức phục vụ mà bao gồm dịch vụ kèm, cách thức tổ chức lễ cưới, không gian nơi tổ chức lễ cưới,… Xu hướng đặt nhu cầu cần phải hình thành nơi tổ chức tiệc cưới chuyên nghiệp, dịch vụ hỗ trợ hồn hảo Mơ hình trung tâm hội nghị & tiệc cưới Nhu cầu cần có trung tâm tổ chức hội nghị chuyên nghiệp cho doanh nghiệp, tổ chức nơi tổ chức lễ cưới với dịch vụ có chất lượng hồn hảo tiền đề để hình thành mơ hình trung tâm hội nghị & tiệc cưới Việt Nam vài năm trở lại Bắt đầu thành phố lớn TP.HCM, Hà Nội, mơ hình nhân rộng nhiều địa phương khác Đà Nẵng, Đồng Nai, Cần Thơ, Bình Dương, Hải Phòng,… Tuy nhiên, để đạt đến tầm công nghệ tổ chức hội nghị, kiến, tiệc cưới, có lẽ có mơ hình TP.HCM, Hà Nội Đà Nẵng GIỚI THIỆU DỰ ÁN Thông tin dự án Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden (Venus Garden) xây dựng diện tích đất 2.300 m2 trung tâm thành phố Biên Hoà, tỉnh Đồng Nai (đường Cách Mạng Tháng Tám) Đây xem vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi, gần khu dân cư quan tỉnh, thành phố Hình 1: Bản đồ thành phố Biên Hoà Venus Garden dự kiến xây dựng với: - Tầng hầm: sử dụng cho khu vực: bếp, kho chứa thực phẩm, bãi đậu xe (xe máy xe hơi) TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI - Tầng trệt, tầng 1: sử dụng làm khu khai thác với hai sảnh (sức chưa tối đa tầng 740 người, tầng 1.060 người) - Tầng thượng: sử dụng làm khu vực văn phòng, khu vực cho thuê dịch vụ kèm với tiệc cưới như: studio, áo cưới, trang điểm,… Thời gian khánh thành dự kiến: tháng 09/2013 Thông tin đầu tư Dự án xây dựng diện tích 2.300 m Hình 3: Cơ cấu vốn dự kiến trung tâm thành phố Biên Hoà, chủ đầu tư thuê dài hạn Venus Garden dự kiến xây dựng gồm tầng: 01 hầm, tầng khai thác tầng thượng sử dụng phần thuê dịch vụ khác, với tỷ lệ diện tích xây dựng 70% Chi phí xây lắp đơn vị dự kiến mức 8,3 triệu đồng/m2 Tổng chi phí xây lắp dự kiến mức: 40 tỷ đồng Chi phí đầu tư thiết bị, bao gồm âm thanh, ánh sáng, máy phát điện, máy chiếu,… dự kiến mức 10 tỷ đồng Chi phí đầu tư công cụ, dụng cụ bàn, ghế, khăn trải bàn, … dự kiến đầu tư mức triệu đồng/bàn Với số bàn cần đầu tư dự kiến 270 bàn, chi phí đầu tư cơng cụ, dụng cụ dự kiến mức: 2,16 tỷ đồng Với chi phí trên, tổng chi phí đầu tư ban đầu dự kiến mức: 52,16 tỷ đồng Chi phí đầu tư ban đầu dự kiến tài trợ từ hai nguồn: - Vốn chủ sở hữu: 30%, tương đương 15,648 tỷ đồng - Vốn vay: 70%, tương đương 36,512 tỷ đồng Vốn vay dự kiến vay vòng năm để tài trợ cho chi phí xây lắp ban đầu chi phí mua sắm trang thiết bị, công cụ, dụng cụ Lãi suất vay dự kiến 15%/năm Chi phí đầu tư phát sinh năm sau có sửa chữa lớn Dự kiến, sửa chữa lớn tiến hành sau năm Chi phí sửa chữa lớn ước tính 10% giá trị xây lắp thiết bị (có điều chỉnh theo lạm phát) Sản phẩm, dịch vụ cung ứng Với sảnh tiệc (sức chứa trung bình 450 khách/sảnh) tách thành sảnh nhỏ, nhập thành sảnh lớn, Venus Garden phù hợp việc tổ chức kiện: tiệc cưới, hội nghị, kiện khác, như: triển lãm, trình diễn thời trang,… Venus Garden hướng đến việc cung ứng dịch vụ tổ chức kiện, hội nghị, tiệc cưới với đội ngũ phục vụ chuyên nghiệp dịch vụ hỗ trợ kèm hoàn hảo nhất, đáp ứng yêu cầu phân khúc khách hàng 10 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI Tiệc cưới - Với sảnh tiệc có sức chứa trung bình 450 khách/sảnh, hệ thống sảnh tiệc Venus Garden phù hợp để tổ chức tiệc cưới Với lợi thể nhập sảnh tách thành sảnh nhỏ, Venus Garden sẵn sàng đáp ứng nhu cầu tổ chức đám cưới với lượng khách đông (1.000 khách) lượng khách nhỏ - Đội ngũ nhân viên phục vụ, đội ngũ khánh tiết đào tạo cách chuyên nghiệp chuyên gia có kinh nghiệm việc tư vấn hoạt động quản trị nhà hàng tiệc cưới lớn như: nhà hàng tiệc cưới Callary, trung tâm hội nghị White Palace,… - Venus Garden cung cấp dịch vụ kèm để lễ cưới trở nên hồn hảo hơn: • Các dịch vụ hỗ trợ lễ cưới: Đội khánh tiết, trang trí sân khấu, dẫn chương • trình, vũ đồn, hoa tươi, ban nhạc, ca sỹ,… Các dịch vụ trọn gói cho đám cưới: Chụp ảnh, trang điểm, cho thuê áo cưới, cho thuê trang sức cưới,… Hội nghị - Với vị trí thuận lợi hệ thống sảnh tiệc điều chỉnh linh hoạt, Venus Garden có nhiều ưu để tổ chức kiện, hội nghị doanh nghiệp, tổ - chức quan ban ngành Đội ngũ phục vụ tiếp tân đào tạo chuyên nghiệp Venus Garden cung cấp dịch vụ kèm để mang lại thành công cho hội nghị, như: đội lễ tân, phiên dịch, dẫn chương trình,… Sự kiện - Với khơng gian rộng rãi sang trọng, Venus Garden phù hợp để tổ chức nhiều kiện khác như: triển lãm, trình diễn thời trang,… Định vị chất lượng dịch vụ - - Định vị chất lượng: Cung cấp dịch vụ tổ chức kiện, hội nghị, tiệc cưới mang tính chuyên nghiệp cao, với dịch vụ hỗ trợ trọn gói cho khách hàng Khách hàng mục tiêu: • Tiệc cưới: Khách hàng có thu nhập trở lên • Hội nghị: Các hội nghị khách hàng, đại hội cổ đông hội nghị tổng kết quan ban ngành địa phương Chiến lược giá: Chính sách giá xây dựng dựa vào khả chi trả nhóm khách hàng mục tiêu Đối với tiệc cưới, mức giá bình quân xây dựng khoảng - triệu đồng/bàn (chưa bao gồm tiền nước dịch vụ khác) Giá trị khách hàng nhận được: • Khách hàng nhận dịch vụ cung cấp cách chun nghiệp hồn • hảo Khách hàng có nhiều lựa chọn để sử dụng dịch vụ TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI 11 Cơ cấu tổ chức Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden tổ chức với cấu bao gồm phận chính: Khối văn phòng, Bếp, Bộ phận kinh doanh, Bộ phận an ninh, Bộ phận yến tiệc Cơ cấu chi tiết phận minh hoạ hình Hình 4: Sơ đồ cấu tổ chức Chiến lược nhân - Số lượng nhân dự kiến khoảng 500 người (bao gồm nhân viên hữu nhân viên thuê ngoài) - Đội ngũ nhân tư vấn đối tác thành viên Hiệp hội Ẩm thực Việt Nam, có kinh nghiệm tư vấn cấu tổ chức nhân cho nhiều nhà 12 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI hàng tiệc cưới lớn địa bàn TP.HCM, nhà hàng tiệc cưới Callary, trung tâm hội nghị White Palace,… - Bộ phận bếp có kinh nghiệm làm nhiều khách sạn lớn như: Caravelle,… - Đội ngũ nhân viên kinh doanh tuyển dụng vào tháng 02/2013 (06 tháng trước ngày khai trương) Sau trình đào tạo, phận kinh doanh bắt đầu vận hành để tìm kiếm đặt hàng tiệc cưới hội nghị - Các nhân chủ chốt tuyển dụng vào tháng 02/2013 (06 tháng trước ngày khai trương) nhằm xây dựng quy trình hoạt động phận lên kế hoạch tuyển dụng cho phận - Các phận khác tuyển dụng vào tháng 02/2013 (06 tháng trước ngày khai trương) Các phận đào tạo để đáp ứng yêu cầu công việc phận - Đội ngũ nhân viên phục vụ, khánh tiết thuê theo thời kỳ THỊ TRƯỜNG Đánh giá nhu cầu Việc đánh giá nhu cầu tiến hành dựa yếu tố: Dân số, Cơ cấu dân số, Sức mua, Số lượng doanh nghiệp yếu tố khác Hình 5: Mơ hình đánh giá nhu cầu thị trường Dân số - Biên Hồ, với dân số 700 nghìn người, thành phố có dân số tương đối đơng so với địa phương khác nước - Phần lớn dân cư (khoảng 652 nghìn người) tập trung khu vực thành thị Cơ cấu dân số - Đồng Nai tỉnh có dân số trẻ Mật độ dân số tập trung độ tuổi niên cao Ở khu vực thành thị, mật độ dân số độ tuổi 20 – 24 25 – 29 lớn, khoảng 200 nghìn người Hình 6: Cơ cấu dân số theo độ tuổi TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI 13 Doanh nghiệp - Với hoạt động hiệu KCN Biên Hoà I, II, số lượng doanh nghiệp - tập trung TP Biên Hoà nhiều, khoảng 9.000 doanh nghiệp Xu hướng phân bố lao động, doanh nghiệp ngày xa trung tâm TP.HCM, hướng Bình Dương, Đồng Nai ngày nhiều Sức mua - Theo thống kê năm 2010, GDP bình quân đầu người Đồng Nai 29,65 triệu - đồng/người/năm Sức mua người dân TP Biên Hồ cao mức bình qn Đồng Nai nhiều đánh giá ngang với khu vực Quận Tân Bình, Quận Gò Vấp TP.HCM Các yếu tố khác - Biên Hoà trung tâm kinh tế - trị - xã hội Đồng Nai, thành phố lớn - vùng kinh tế Đông Nam Bộ Trong tương lai, sân bay Long Thành đường cao tốc Sài Gòn – Long Thành – Dầu Giây hoàn thành, Biên Hoà trung tâm kết nối vùng kinh tế với Đánh giá nhu cầu - Với cấu dân số trẻ, mật độ dân cư tập trung đông đúc, nhu cầu tổ chức kiện, đám cưới Biên Hoà lớn, xu tổ chức kiện, tiệc cưới trung tâm tổ chức kiện, hội nghị, tiệc cưới ngày phổ biến - giới trẻ Sức mua người dân thành phố Biên Hoà cao cho thấy người dân sẵn lòng chi tiền để tổ chức kiện cá nhân, tiệc cưới nơi tổ chức chuyên nghiệp để - sử dụng dịch vụ hoàn hảo thay tổ chức nhà Kinh tế ngày phát triển, với xu hướng tỉnh ven TP.HCM 14 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI thúc đẩy khu vực doanh nghiệp Biên Hồ nói riêng Đồng Nai nói chung ngày phát triển Sự gia tăng mạnh mẽ số lượng khu vực doanh nghiệp đồng nghĩa với việc nhu cầu tổ chức kiện, hội nghị liên quan đến hoạt động - doanh nghiệp ngày tăng cao Trong tương lai, giao thông kết nối thuận tiện hơn, đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây sân bay Long Thành hoàn tất, Biên Hoà trở thành trung tâm kết nối vùng kinh tế với Từ đó, nhu cầu tổ chức kiện, hội nghị Biên Hoà ngày gia tăng Đối thủ cạnh tranh - - Tại Biên Hoà, xu hướng kiện, hội nghị, đám cưới thường tổ chức tại: • Nhà hàng tiệc cưới • Khách sạn Chưa có trung tâm tổ chức kiện, hội nghị, tiệc cưới đạt tầm công - nghệ Golden Lotus Golden Palace xem hai nơi có chất lượng tốt Mức giá bàn tiệc dao động từ 2,8 – triệu đồng Bảng 1: So sánh điểm mạnh, điểm yếu Golden Lotus Golden Palace Golden Lotus Điểm mạnh Golden Palace Điểm mạnh - Là doanh nghiệp Nhà nước nên có - Trang trí khu vực bên đẹp - Khu vực để xe rộng rãi thể tận dụng mối quan hệ - Sảnh khai thác phù hợp để tổ chức - Sảnh khai thác rộng nhiều dạng tiệc cưới kiện khác Điểm yếu Điểm yếu - Khu vực để xe không rộng rãi - Đội ngũ bán hàng không mạnh - Trang trí sảnh khơng phù hợp với - Trang trí sảnh khơng phù hợp với concept bên - Nhiều hạng mục cũ concept bên - Một số hạng mục cũ VIỄN CẢNH Trung tâm hội nghị & tiệc cưới Venus Garden tổ chức chuyên cung cấp dịch vụ tốt để tổ chức kiện: hội nghị, tiệc cưới, kiện khác Chúng lắng nghe khách hàng để họ vun đắp nên giấc mơ Tầm nhìn - Trở thành trung tâm tổ chức hội nghị & tiệc cưới hàng đầu thành phố Biên Hoà Mục tiêu TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI 15 - Cung cấp đầy đủ dịch vụ cách chuyên nghiệp với chất lượng hoàn hảo để tổ chức hội nghị, kiện, tiệc cưới Các tiêu chí hoạt động - Dịch vụ đầy đủ Đối tác tin cậy Hình ảnh chuyên nghiệp Mốc thời gian dự án - Giai đoạn xây dựng: tháng 01/2013 – tháng 08/2013 - Giai đoạn khai thác: Bắt đầu từ tháng 09/2013 TÀI CHÍNH Phần trình bày thơng tin tài dự án, bao gồm: Cơ sở hình thành doanh thu, cấu chi phí, dự báo doanh thu, chi phí, ngân lưu, kết thẩm định tính hiệu dự án độ nhạy kết yếu tố đầu vào biến động Những số liệu cung cấp phần tính toán phân bổ dựa tuân thủ tiêu chuẩn kế tốn Việt Nam; từ đó, ta đánh giá tính khả thi dự án Thông tin chung dự án - Tỷ lệ lạm phát: 10%/năm Thông tin đầu tư: Như đề cập phần Thơng tin nợ vay: • Số tiền dự kiến vay: 36,512 tỷ đồng • Mục đích vay: Tài trợ cho phần chi phí đầu tư ban đầu, gồm: chi phí xây • • • - lắp, chi phí mua sắm trang thiết bị công cụ, dụng cụ Thời gian vay dự kiến: năm Lãi suất vay dự kiến: 15% (Có điều chỉnh theo lạm phát) Nguồn trả nợ gốc lãi vay dự kiến lấy từ lợi nhuận khấu hao dự án sau trích phần (20%) để cân đối vốn lưu động cho năm Thông tin vốn lưu động: Vốn lưu động dự án cân đối dựa nguồn sau: • Một phần tiền (20%) giữ lại từ lợi nhuận khấu hao • Tiền khách hàng đặt cọc trước đặt tiệc (đặt cọc 30% giá trị hợp đồng trước - 01 tháng) • Mua trả chậm thực phẩm loại đồ uống Thông tin miếng đất: Đất ký hợp đồng thuê dài hạn (10 năm) với tiền thuê - tỷ đồng/năm Thông tin khấu hao, phân bổ: Các tài sản cố định hình thành dự án tiến hành theo phương thức khấu hao đường thẳng theo thời gian sau: • Bất động sản: năm 16 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI • • Thiết bị: năm Các chi phí đầu tư cơng cụ, dụng cụ chi phí sửa chữa lớn phân bổ năm phát sinh Doanh thu Doanh thu dự án hình thành từ nguồn: - Tổ chức hội nghị, kiện, tiệc cưới: cho thuê sảnh, thức ăn, đồ uống Dịch vụ kèm hội nghị tiệc cưới: dẫn chương trình, hoa tươi, đội lễ tân, đội khánh - tiết, phiên dịch,… Cho thuê văn phòng: Dự án dự kiến cho đối tác từ bên thuê phần tầng thường làm studio, trung tâm áo cưới, cho thuê trang sức,… Trong nguồn doanh thu từ dự án này, dịch vụ tổ chức tiệc cưới có tỷ trọng chi phí lớn kỳ vọng mang lại nguồn thu nhiều cho dự án Do đó, phạm vi kế hoạch kinh doanh này, việc thẩm định tính khả thi dự án giả định 100% nguồn thu dự án đến từ việc tổ chức tiệc cưới Nếu kết thẩm định với giả định cho kết khả thi việc gia tăng thêm nguồn thu từ dịch vụ khác gia tăng tính hiệu dự án mà khơng cần phải thẩm định thêm Nếu kết thẩm định khơng khả thi việc thẩm định tiến hành nguồn thu khác dự án Cơ sở hình thành doanh thu Dự án xây dựng với sảnh, với tổng số bàn 180 bàn, nhằm phục vụ cho lượng khách tối đa 1.800 người Các giả định doanh thu - Số lượng khách tiệc: Kết khảo sát tiệc cưới địa bàn thành phố Biên Hoà cho thấy, số lượng khách tiệc phần lớn dao động từ 350 – 600 khách Để đảm bảo tính thận trọng việc đánh giá, số lượng khách - tiệc giả định 450 khách lấp đầy sảnh tiệc Đơn giá bàn: Kết khảo sát mặt giá nhà hàng tiệc cưới địa bàn thành phố Biên Hoà cho thấy mức giá dao động biên độ từ 2,8 triệu đồng/bàn trở lên Đa phần tiệc cưới (85%) đặt với mức giá dao động từ triệu đồng/bàn – triệu đồng/bàn Do đó, để đảm bảo tính thận trọng thẩm định hiệu dự án, đơn giá bàn giả định mức triệu đồng/bàn (có điều chỉnh theo lạm - phát hàng năm) Số buổi khai thác năm đầu: Kết khảo sát hai trung tâm tiệc cưới lớn thành phố Biên Hoà Golden Palace Golden Lotus cho thấy, tháng 12/2012 01/2013, hai trung tâm nhận trung bình 115 tiệc (bao TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI 17 gồm tiệc cưới hội nghị) Nếu loại trừ bốn tháng thấp điểm năm tháng 1, tháng 2, tháng tháng Âm lịch, trung bình năm, trung tâm tiệc cưới tổ chức khoảng 920 tiệc Tuy nhiên, để đảm bảo tính thận trọng việc đánh giá dự án, đồng thời, khả cạnh tranh Venus Garden hạn chế giai đoạn đầu thành lập, số tiệc giả định khai thác năm đầu 320 tiệc, tương ứng 80 buổi khai thác, tương ứng khoảng 40 ngày khai thác - (với giả định khai thác hết tất sảnh) Tăng trưởng số buổi khai thác: Số buổi khai thác giả định tăng trưởng 25%/năm hai năm đầu kết việc gia tăng hoạt động marketing Sau đó, lượng khách trì ổn định hết vòng đời dự án Bảng 2: Doanh thu dự kiến (triệu đồng) Số buổi khai thác (buổi) Đơn giá bàn Doanh thu có thuế Doanh thu 6T/2013 80 43.200 39.273 2014 2015 2016 2017 2018 100 125 125 125 125 3,3 3,63 3,993 4,392 4,832 59.400 81.675 89.843 98.827 108.709 54.000 74.250 81.675 89.843 98.827 2019 2020 2021 2022 125 125 125 125 5,315 5,846 6,431 7,074 119.580 131.538 144.692 159.161 108.709 119.580 131.538 144.692 Cơ cấu chi phí Chi phí hoạt động trung tâm hội nghị tiệc cưới bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, khấu hao, lãi vay Chi phí trực tiếp Chi phí trực tiếp bao gồm: chi phí nguyên vật liệu đầu vào, chi phí lương cố định chi phí lương th ngồi - Chi phí ngun vật liệu đầu vào: Kết khảo sát trung tâm tiệc cưới nhà hàng cho thấy tỷ trọng chi phí nguyên vật liệu đầu vào chiếm khoảng từ 30% - 40% doanh thu Để đảm bảo tính thận trọng việc thẩm định dự - án, tỷ trọng nguyên vật liệu ước tính 40% doanh thu Chi phí lương cố định chi phí lương trả cho nhân hữu Chi phí lương cố định ước tính 509.760.000 đồng/tháng (có điều chỉnh theo lạm - phát hàng năm) Chi phí lương th ngồi: chi phí lương trả cho nhân viên thuê tuỳ theo thời vụ Kết khảo sát trung tâm tổ chức tiệc cưới khác cho thấy, chi phí chiếm khoảng – 5% doanh thu Do đó, chi phí lương th ngồi thẩm định tính hiệu của dự án giả định mức 5% doanh thu Bảng 3: Chi phí trực tiếp dự kiến (triệu đồng) Chi phí nguyên vật liệu đầu vào 6T/2013 (*) 15.709 2014 2015 21.600 29.700 2016 32.670 2017 35.937 2018 39.531 2019 43.484 2020 47.832 2021 52.615 2022 57.877 18 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI Chi phí lương 5.022 Lương cố định 3.059 Lương thời vụ 1.964 (*) Năm thứ hoạt động tháng cuối năm 9.429 6.729 2.700 11.114 7.402 3.713 12.226 8.142 4.084 13.448 8.956 4.492 14.793 9.852 4.941 16.272 10.837 5.435 17.900 11.921 5.979 19.690 13.113 6.577 21.658 14.424 7.235 Chi phí gián tiếp Chi phí gián tiếp bao gồm: chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí Sale & Marketing, chi phí tu bảo dưỡng, chi phí thuê đất, chi phí thay cơng cụ dụng cụ, chi phí sửa chữa lớn - Chi phí quản lý doanh nghiệp: bao gồm chi phí: điện, nước, đào tạo, đồng phục chi phí phát sinh khác Để đảm bảo tính thận trọng việc thẩm định, chi - phí quản lý doanh nghiệp giả định 5% doanh thu Chi phí Sale & Marketing: Kết khảo sát trung tâm tiệc cưới cho thấy, trung bình năm thời gian đầu (lúc vào hoạt động) dao động từ – tỷ đồng/năm Chi phí có xu hướng giảm dần (giảm 10%/năm) trung tâm tiệc cưới vào hoạt động ổn định Trong phạm vi thẩm định dự án này, chi phí Sale & - Marketing giả định cố định tỷ đồng/năm, khơng thay đổi theo lạm phát Chi phí tu bảo dưỡng: giả định chiếm 1% giá trị xây lắp thiết bị, có - điều chỉnh theo lạm phát Chi phí thuê đất: cố định suốt thời gian thuê tỷ đồng/năm theo hợp - đồng cho thuê đất Chi phí thay công cụ dụng cụ: Công cụ dụng cụ thay trang bị năm/lần Chi phí đầu tư cơng cụ dụng cụ trung bình thời điểm - triệu đồng/bàn, có điều chỉnh theo lạm phát Chi phí sửa chữa lớn: phát sinh năm/lần, hoạt động sửa chữa lớn diễn Chi phí ước tính 10% chi phí xây lắp thiết bị ban đầu, có điều chinh theo lạm phát Bảng 4: Chi phí gián tiếp dự kiến (triệu đồng) 6T/2013 (*) 2014 2015 Chi phí QLDN 1.964 2.700 3.713 Chi phí Sales & Marketing 2.000 2.000 2.000 Chi phí tu bảo dưỡng 550 605 Công cụ dụng cụ 2.160 2.614 Sửa chữa lớn 6.050 Tiền thuê đất 500 1.000 1.000 (*) Năm thứ hoạt động tháng cuối năm 2016 4.084 2017 4.492 2018 4.941 2019 5.435 2020 5.979 2021 6.577 2022 7.235 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 666 732 3.162 7.321 1.000 805 886 3.827 8.858 1.000 974 1.072 4.630 10.718 1.000 1.179 1.000 1.000 1.000 1.000 Khấu hao Tài sản cố định khấu hao theo đường thẳng Thời gian khấu hao bất động sản năm, thời gian khấu hao trang thiết bị năm TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI 19 Bảng 5: Kế hoạch khấu hao tài sản cố định (triệu đồng) Khấu hao bất động sản Tài sản đầu kỳ Phát sinh kỳ Khấu hao kỳ Tài sản cuối kỳ Khấu hao thiết bị Tài sản đầu kỳ Phát sinh kỳ Khấu hao kỳ Tài sản cuối kỳ 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 40.000 40.000 40.000 6.667 33.333 33.333 6.667 26.667 26.667 6.667 20.000 20.000 6.667 13.333 13.333 6.667 6.667 6.667 6.667 - 10.000 10.000 10.000 5.000 5.000 5.000 5.000 - Vay trả nợ vay Thông tin nợ vay • • • Số tiền dự kiến vay: 36,512 tỷ đồng Thời gian vay dự kiến: năm Lãi suất vay dự kiến: 15% (Có điều chỉnh theo lạm phát) Bảng 6: Kế hoạch vay trả nợ vay (triệu đồng) 2012 Dư nợ đầu kỳ Phát sinh kỳ Lãi vay kỳ Nợ gốc trả kỳ Dư nợ cuối kỳ 2013 36.512 3.834 6.467 30.045 36.512 36.512 2014 30.045 4.507 9.662 20.383 2015 20.383 3.057 9.972 10.411 2016 10.411 1.562 10.411 Ngân lưu dự án Ngân lưu dự án, ngân lưu nợ vay, ngân lưu chủ sở hữu thể bảng đây: Bảng 7: Kế hoạch ngân lưu (triệu đồng) Ngân lưu vào Doanh thu Ngân lưu Đầu tư ban đầu Giá vốn hàng bán Chi phí lương Lương cố định Lương thời vụ Chi phí QLDN Chi phí sales + marketing Chi phí tu bảo dưỡng Cơng cụ dụng cụ Sửa chữa lớn Tiền thuê đất Thuế TNDN 2012 6T/2013 2014 2015 2016 2017 … 2021 131.53 131.53 2022 - 39.273 54.000 74.250 81.675 89.843 - 39.273 54.000 74.250 81.675 89.843 52.160 52.160 - 27.355 15.709 5.022 3.059 1.964 1.964 37.416 21.600 9.429 6.729 2.700 2.700 58.728 29.700 11.114 7.402 3.713 3.713 57.845 32.670 12.226 8.142 4.084 4.084 71.863 35.937 13.448 8.956 4.492 4.492 106.611 52.615 19.690 13.113 6.577 6.577 104.385 57.877 21.658 14.424 7.235 7.235 - 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 - - 550 605 666 732 1.072 1.179 - 2.160 500 - 1.000 137 2.614 6.050 1.000 1.933 1.000 5.200 3.162 7.321 1.000 3.771 4.630 10.718 1.000 8.309 1.000 13.436 144.692 144.692 20 TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI Ngân lưu dự án (52.160) 11.918 16.584 15.522 23.830 Ngân lưu nợ vay 36.512 (10.301) (14.169) (13.029) (11.973) (15.648) 1.617 2.416 2.493 11.857 Ngân lưu chủ sở hữu 17.979 24.928 40.307 17.979 24.928 40.307 Kết thẩm định Trong phạm vi tài liệu này, không đủ sở để ước tính giá trị lý tài sản sau kết thúc vòng đời dự án nên giá trị lý tài sản không Tuy nhiên, thực tế, dự án kết thúc vòng đời, tài sản lý để thu hồi vốn Điều làm gia tăng tính hiệu dự án Việc thẩm định tính hiệu dự án thẩm định quan điểm chủ đầu tư hai tiêu: NPV IRR Suất chiết khấu sử dụng để chiết khấu dòng tiền suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu chủ đầu tư 20% Bảng 8: Kết thẩm định dự án Suất chiết khấu (%) NPV chủ đầu tư (đồng) IRR (%) 20% 35.940.135.394 46,72% Kết thẩm định dự án cho thấy dự án khả thi mặt tài NPV đạt 35,94 tỷ đồng, IRR đạt 46,72% cao mức tối thiểu chủ đầu tư yêu cầu 20% Phân tích độ nhạy Để đánh giá tồn diện tính khả thi dự án, phân tích độ nhạy sử dụng để đánh giá tác động nhân tố ảnh hưởng đến tính hiệu dự án Các nhân tố lựa chọn để đánh giá độ nhạy nhân tố kỳ vọng có tác động đến tính hiệu dự án, bao gồm: tỷ lệ nguyên vật liệu đầu vào, số buổi khai thác ban đầu, tỷ lệ tăng trưởng số buổi khai thác, đơn giá bàn, lạm phát Phân tích độ nhạy nhân tố Phần đưa đánh giá tác động nhân tố đưa đến tính hiệu dự án điều kiện nhân tố khác không đổi Dưới kết phân tích tác động nhân tố: Bảng 9: Kết phân tích độ nhạy nhân tố (triệu đồng, %) TRUNG TÂM HỘI NGHỊ & TIỆC CƯỚI 21 Biến động NPV, IRR theo tỷ lệ nguyên vật liệu đầu vào Tỷ lệ giá nguyên vật liệu đầu vào 40% 35% 40% 45% 50% 54.43% 55% NPV 35.940 48.168 35.940 23.344 11.070 - (1.431) IRR 47% 54% 47% 38% 30% 20% 19% 80 90 80 70 60 57 50 NPV 35.940 51.094 35.940 20.328 4.828 - (10.617) IRR 47% 55% 47% 36% 25% 20% 6% Biến động NPV, IRR theo số buổi khai thác ban đầu Số buổi khai thác ban đâu Biến động NPV, IRR theo tỷ lệ tăng trưởng số buổi khai thác Tỷ lệ tăng trưởng số buổi khai thác 25% 1.46% 5% 10% 15% 20% 25% NPV 35.940 (0) 5.184 12.462 19.942 27.830 35.940 IRR 47% 20% 25% 31% 37% 42% 47% Đơn giá bàn 3.000 3.500 3.000 2.750 2.500 2.134 2.000 NPV 35.940 56.292 35.940 25.458 15.184 - (5.453) IRR 47% 58% 47% 40% 33% 20% 14% 10% 3% 5% 7% 10% 15% 20% NPV 35.940 20.573 24.413 28.671 35.940 50.756 69.682 IRR 47% 40% 42% 44% 47% 52% 57% Biến động NPV, IRR theo đơn giá bàn Biến động NPV, IRR theo lạm phát Lạm phát Kết phân tích độ nhạy nhân tố cho thấy dự án trở nên không hiệu (NPV