CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SAO PHÚ NHUẬN Địa điểm : Quận Phú Nhuận, TPHCM Chủ đầu tƣ : An Chi Co.,ltd Đơn vị tƣ vấn : Công ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Thảo Nguyên Xanh Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƢ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SAO PHÚ NHUẬN CHỦ ĐẦU TƢ ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN VĂN MAI Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 NỘI DUNG CHƢƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG3 BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ I.1 Quy mô khách sạn I.2 Lựa chọn công suất phục vụ I.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lƣơng CHƢƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN II.1 Tổng mức đầu tƣ dự án II.1.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ II.1.2 Mục đích II.1.3 Nội dung II.2 Nhu cầu vốn lƣu động CHƢƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN III.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tƣ III.2 Tiến độ đầu tƣ sử dụng vốn III.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án III.4 Phƣơng án vay vốn trả nợ vay CHƢƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH 14 IV.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 14 IV.2 Tính tốn doanh thu 14 IV.2.1 Sản lƣợng sản phẩm, dịch vụ 14 IV.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án 14 IV.3.Tính tốn chi phí dự án 17 IV.3.1 Chi phí hoạt động 17 IV.3.2 Chi phí tài 18 IV.4 Hiệu kinh tế - tài dự án 18 IV 4.1 Báo cáo thu nhập chi tiêu hiệu dự án 18 IV.4.2 Báo cáo ngân lƣu 19 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƢƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ I.1 Quy mô khách sạn Khách sạn 03 Phú Nhuận đƣợc xây dựng với quy mơ 100 phòng Khách sạn có loại phòng tiêu chuẩn nhƣ sau:  Loại (phòng Standard) : 70 phòng  Loại (phòng Superior) : 21 phòng  Loại (phòng Deluxe) : phòng  Loại (phòng Suite) : phòng I.2 Lựa chọn công suất phục vụ Mục tiêu công suất phục vụ khách sạn vào năm hoạt động 65%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách năm 23,725 ngày khách Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất 15%, công suất phục vụ 75%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách 27,284 ngày khách Các năm công suất phục vụ tăng dần với tốc độ tăng dự đoán lần lƣợt 10% (năm 3), 8% (năm 4) 5% (năm 5) Đến năm thứ công suất phục vụ đạt 93%/năm, tƣơng đƣơng số ngày khách đạt đƣợc 34,034 ngày khách I.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lƣơng Sơ đồ máy quản lý khách sạn Đây mơ hình trực tuyến - tham mƣu, tức phong ban khơng có quyền lệnh trực tiếp phận kinh doanh mà tham mƣu tƣ vấn giúp cho giám đốc định tối ƣu.Giám đốc vạch chế độ quản lý nhƣ phân cơng việc chi tiết hố nhiệm vụ cho trƣởng phận, trƣởng phận phân công trách nhiệm cho thành viên tổ chức Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - Nhu cầu sử dụng lao động bảng lƣơng Nhân BỘ PHẬN GIÁN TIẾP Giám đốc Kế toán, Nhân Kế hoạch, thị trƣờng Cộng BỘ PHẬN LĐ TRỰC TIẾP Tổ lễ tân Tổ buồng Tổ nhà hàng Tổ bán hàng Tổ kỹ thuật Tổ bảo vệ Đội xe du lịch Cộng Ngày làm việc năm 365 365 365 365 365 365 365 Số ca /ngày 3 3 3 Số ngƣời /ca Tổng số nhân Lƣơng bình quân/tháng/ ngƣời Quĩ lƣơng BQ tháng (VNĐ) Quĩ lƣơng BQ năm (VNĐ) 22,000,000 34,000,000 442,000,000 10,000,000 10,000,000 130,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 34,000,000 442,000,000 20 58 30,200,000 228,100,000 2,965,300,000 2 24 12 6 63 5,500,000 3,500,000 4,000,000 4,000,000 5,200,000 4,000,000 4,000,000 16,500,000 84,000,000 48,000,000 24,000,000 15,600,000 16,000,000 24,000,000 228,100,000 214,500,000 1,092,000,000 624,000,000 312,000,000 202,800,000 208,000,000 312,000,000 2,965,300,000 Số lƣợng nhân công đạt tối đa 63 ngƣời, bao gồm phận nhân quản lý, hành tổ nhóm phục vụ Số lƣợng nhân gián tiếp ngƣời, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt động Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa 58 ngƣời, tăng giảm tùy thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt động Tƣơng đƣơng với công suất 65% nhu cầu sử dụng lao động cho năm 41 ngƣời Theo đó, Chi phí tiền lƣơng ƣớc tính năm với cơng suất tối đa khoảng 2,965,300,000 đồng Lƣơng tăng 8%/năm Ngồi ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, đào tạo khoảng 300,000 đồng/ngƣời/năm Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƢƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN II.1 Tổng mức đầu tƣ dự án II.1.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ Tổng mức đầu tƣ cho Dự án Khách sạn Ngọc Thảo đƣợc lập dựa phƣơng án quy mô - công suất của dự án sau đây: - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lƣợng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hƣớng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình”; - Thơng tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hƣớng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng cơng trình; - Thơng tƣ 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hƣớng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc; - Thơng tƣ 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; Định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Các văn khác Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán dự tốn cơng trình Cơng Ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Dự Án Việt Trụ sở : 28B Mai Thị Lựu, P Đa Kao, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh Web: www.duanviet.com.vn - Email : tuvan@duanviet.com.vn Phone: 028 39106009 (6 line) - Hotline: 0918755356 CÔNG TY THÀNH VIÊN: Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - - CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH Web: www.lapduan.com.vn - Email: tuvan@lapduandautu.com.vn ĐT: 02839118552 (6 line) - 0903034381 II.1.2 Mục đích Mục đích tổng mức đầu tƣ tính tốn tồn chi phí đầu tƣ xây dựng dự án khách sạn Phú Nhuận, làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tƣ, xác định hiệu đầu tƣ dự án II.1.3 Nội dung Tổng mức đầu tƣ dự án bao gồm: Chi phí mua đất, Chi phí tƣ vấn, thiết kế quản lý dự án, Chi phí xây dựng cơng trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị Dự phòng phí Bảng tổng mức đầu tƣ STT Hạng mục đầu tƣ Chỉ dẫn Thành tiền (VNĐ) Chi phí đất 50,000,000,000 Chi phí xây dựng 15,000,000,000 Trang thiết bị 10,000,000,000 Chi phí tƣ vấn, thiết kế, quản lý dự án 3.452% XD+TB 863,000,000 Dự phòng phí 1% XD+TB 250,000,000 Tổng mức đầu tƣ 76,113,000,000 II.2 Nhu cầu vốn lƣu động Ngoài khoảng đầu tƣ máy móc thiết bị, nhà xƣởng giai đoạn đầu tƣ; dự án vào hoạt động cần bổ sung nguồn vốn lƣu động Vốn lƣu động dự án bao gồm khoản phải thu 15% doanh thu, khoản phải trả 20% chi phí hoạt động, số dƣ tiền mặt tối thiểu 5% chi phí hoạt động hàng tồn kho 5% giá vốn mặt hàng kinh doanh Theo kế hoạch dự án vào hoạt động từ năm 2014 sau hoàn thành giai đoạn đầu tƣ Bảng nhu cầu vốn lƣu động Năm Khoản phải thu Chênh lệch +/- AR Khoản phải trả Chênh lệch +/- AP Số dƣ tiền mặt tối thiểu Chênh lệch +/- CB Hàng tồn kho Chênh lệch +/- Inventory Cộng 15% 20% 5% 5% 2014 3,374,959,068 3,374,959,068 1,376,805,721 (1,376,805,721) 938,549,096 938,549,096 189,536,458 189,536,458 3,126,238,901 ĐVT: VNĐ 2015 4,191,699,162 816,740,094 1,685,211,323 (308,405,602) 1,075,040,739 136,491,643 211,510,838 21,974,379 666,800,515 2016 4,979,738,605 788,039,443 1,976,046,893 (290,835,571) 1,198,392,437 123,351,698 226,613,633 15,102,795 635,658,365 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - Năm Khoản phải thu Chênh lệch +/- AR Khoản phải trả Chênh lệch +/- AP Số dƣ tiền mặt tối thiểu Chênh lệch +/- CB Hàng tồn kho Chênh lệch +/- Inventory Cộng 2017 5,808,367,109 828,628,504 2,286,525,764 (310,478,871) 1,330,535,227 132,142,790 243,377,541 16,763,908 667,056,331 2018 6,586,688,301 778,321,193 2,580,462,751 (293,936,987) 1,455,861,757 125,326,530 259,560,763 16,183,222 625,893,958 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƢƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƢ CỦA DỰ ÁN III.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tƣ STT Hạng mục đầu tƣ Chi phí đất Chi phí xây dựng Trang thiết bị Chi phí tƣ vấn, thiết kế, quản lý dự án Dự phòng phí Tổng cộng Thành tiền 50,000,000,000 15,000,000,000 10,000,000,000 ĐVT: VNĐ Nguồn vốn Vốn chủ sở hữu Vốn vay 50,000,000,000 7,915,250,000 7,084,750,000 10,000,000,000 863,000,000 863,000,000 250,000,000 76,113,000,000 250,000,000 19,028,250,000 57,084,750,000 III.2 Tiến độ đầu tƣ sử dụng vốn Tiến độ đầu tƣ dự án đƣợc thực vòng 18 tháng với hạng mục công việc giai đoạn nhƣ: Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: - Thực đền bù, giải phóng mặt - Tƣ vấn, thiết kế, khảo sát khối lƣợng - Hoàn thành thủ tục xin đầu tƣ, cấp phép xây dựng Giai đoạn đầu tƣ - Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ cơng trình cũ, tƣ vấn khác, ) - Xây dựng cọc móng tƣờng vây - Xây dựng hầm, phần thơ hồn thiện - Lắp đặt thiết bị, thực cơng trình cảnh quan, xanh - Hồn cơng xây lắp Giai đoạn chuẩn bị đƣa vào hoạt động - Xúc tiến quảng bá hình ảnh - Thực cơng tác chuẩn bị khác - Khánh thành cơng trình nhà hàng – khách sạn Phú Nhuận Bảng tiến độ thực sử dụng nguồn vốn: Các giai đoạn đầu tƣ Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ Giai đoạn đầu tƣ Giai đoạn chuẩn bị đƣa vào sử dụng Cộng thời gian tháng 14 tháng Bắt đầu 7/1/2012 9/1/2012 Kết thúc 9/1/2012 11/1/2013 ĐVT: đồng Vốn sử dụng 50,172,600,000 25,690,400,000 tháng 11/1/2013 1/1/2014 250,000,000 18 tháng 76,113,000,000 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - III.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Hạng mục Vốn chủ sở hữu Vốn vay Tổng cộng Tỷ lệ 25% 75% 100% Thành tiền 19,028,250,000 57,084,750,000 76,113,000,000 ĐVT: đồng Giá nguồn vốn 25% 14% Với tổng mức đầu tƣ 76,113,000,000 đồng (Bảy mƣơi sáu tỷ trăm mƣời ba triệu đồng chẵn) Trong đó: Chủ đầu tƣ bỏ vốn 25% tổng đầu tƣ, tƣơng ứng với số tiền 19,028,250,000 đồng, với mức chi phí sử dụng vốn kỳ vọng 25% Ngồi cơng ty dự định vay Ngân hàng 75% tổng vốn đầu tƣ, tức tổng số tiền cần vay 57,084,750,000 đồng, với mức lãi suất cho vay tạm tính 14%/năm III.4 Phƣơng án vay vốn trả nợ vay Phƣơng thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn vay, vào đầu kỳ giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ giai đoạn đầu tƣ Các giai đoạn vay vốn Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ Giai đoạn đầu tƣ Cộng Thời điểm 7/1/2012 Thành tiền 50,000,000,000 9/1/2012 7,084,750,000 57,084,750,000 Phƣơng án trả nợ gốc lãi vay: Ân hạn giai đoạn đầu tƣ dự án (18 tháng) Bắt đầu trả vốn gốc từ dự án vào hoạt động từ năm 2014 Trả nợ gốc hàng quý vòng 20 quý lãi vay tính theo dƣ nợ đầu kỳ (mỗi tháng) Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay giai đoạn đầu tƣ đƣợc trình bày bảng sau: Ngày Dƣ nợ đầu kỳ Vay nợ kỳ Trả lãi vay Dƣ nợ cuối kỳ 7/1/2012 - 50,000,000,000 - 50,000,000,000 8/1/2012 9/1/2012 10/1/2012 11/1/2012 12/1/2012 1/1/2013 2/1/2013 3/1/2013 50,000,000,000 50,000,000,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 594,520,548 575,342,466 678,761,137 656,865,616 678,761,137 678,761,137 613,074,575 678,761,137 50,000,000,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 57,084,750,000 7,084,750,000 Ghi Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ -ntGiai đoạn đầu tƣ -nt-nt-nt-nt-nt-nt9 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 4/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 -nt5/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt6/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 -nt7/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt8/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt9/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 -nt10/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -ntChuẩn bị 11/1/2013 57,084,750,000 656,865,616 57,084,750,000 hoạt động 12/1/2013 57,084,750,000 678,761,137 57,084,750,000 -nt- Số vốn vay kỳ vọng đƣợc giải ngân thành hai lần vào đầu tháng năm 2012 đầu tháng năm 2012, với tổng số tiền cần vay 57,084,750,000 đồng Trong giai đoạn đầu tƣ cuối tháng trả toàn lãi vay chƣa trả vốn gốc chƣa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay thời gian xây dựng ban đầu 11,176,115,904 đồng Lãi vay thời gian đầu tƣ xây dựng đƣợc tính vào chi phí tài dự án báo cáo ngân lƣu đƣợc chi trả nguồn vốn dự phòng khác dự án Khi dự án vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu bắt đầu trả vốn gốc  Thời gian trả nợ gốc dự tính 20 kỳ vào đầu quý với khoản vốn gốc kỳ  Chi phí lãi vay đƣợc trả vào đầu tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo dƣ nợ đầu kỳ  Nợ phải trả kỳ bao gồm lãi vay vốn gốc Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả trả nợ hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tƣ đối tác hợp tác nhƣ ngân hàng Kế hoạch vay trả nợ theo kỳ đƣợc thể cụ thể nhƣ sau:  Lịch trả nợ vay lãi vay Ngày Dƣ nợ đầu kỳ Trả nợ kỳ 1/1/2014 57,084,750,000 3,532,998,637 2/1/2014 3/1/2014 54,230,512,500 54,230,512,500 582,420,847 644,823,080 4/1/2014 54,230,512,500 3,478,259,836 5/1/2014 6/1/2014 51,376,275,000 51,376,275,000 610,885,023 591,179,055 Trả nợ vay 2,854,237,500 Trả lãi vay 678,761,137 582,420,847 644,823,080 2,854,237,500 624,022,336 610,885,023 591,179,055 Dƣ nợ cuối kỳ Ghi Đƣa kỳ vào trả 54,230,512,500 hoạt nợ động 54,230,512,500 -nt54,230,512,500 -ntkỳ trả 51,376,275,000 -ntnợ 51,376,275,000 -nt51,376,275,000 -nt- 10 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 7/1/2014 51,376,275,000 3,465,122,523 8/1/2014 9/1/2014 48,522,037,500 48,522,037,500 576,946,966 558,335,774 10/1/2014 48,522,037,500 3,431,184,466 11/1/2014 45,667,800,000 12/1/2014 45,667,800,000 525,492,493 543,008,910 1/1/2015 45,667,800,000 3,397,246,410 2/1/2015 3/1/2015 42,813,562,500 42,813,562,500 459,805,932 509,070,853 4/1/2015 42,813,562,500 3,346,886,712 5/1/2015 6/1/2015 39,959,325,000 39,959,325,000 475,132,796 459,805,932 7/1/2015 39,959,325,000 3,329,370,296 8/1/2015 9/1/2015 37,105,087,500 37,105,087,500 441,194,739 426,962,651 10/1/2015 37,105,087,500 3,295,432,239 11/1/2015 34,250,850,000 12/1/2015 34,250,850,000 394,119,370 407,256,682 1/1/2016 34,250,850,000 3,261,494,182 2/1/2016 3/1/2016 31,396,612,500 31,396,612,500 349,233,553 373,318,625 4/1/2016 31,396,612,500 3,215,513,589 5/1/2016 28,542,375,000 339,380,568 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 610,885,023 48,522,037,500 -nt- 576,946,966 558,335,774 48,522,037,500 48,522,037,500 -nt-nt- 576,946,966 45,667,800,000 -nt- 525,492,493 543,008,910 45,667,800,000 45,667,800,000 -nt-nt- 543,008,910 42,813,562,500 -nt- 459,805,932 509,070,853 42,813,562,500 42,813,562,500 -nt-nt- 492,649,212 39,959,325,000 -nt- 475,132,796 459,805,932 39,959,325,000 39,959,325,000 -nt-nt- 475,132,796 37,105,087,500 -nt- 441,194,739 426,962,651 37,105,087,500 37,105,087,500 -nt-nt- 441,194,739 34,250,850,000 -nt- 394,119,370 407,256,682 34,250,850,000 34,250,850,000 -nt-nt- 407,256,682 31,396,612,500 -nt- 349,233,553 373,318,625 31,396,612,500 31,396,612,500 -nt-nt- 361,276,089 28,542,375,000 -nt- 339,380,568 28,542,375,000 -nt- kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ 10 11 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 6/1/2016 28,542,375,000 328,432,808 7/1/2016 28,542,375,000 3,193,618,068 8/1/2016 9/1/2016 25,688,137,500 25,688,137,500 305,442,512 295,589,527 10/1/2016 25,688,137,500 3,159,680,012 11/1/2016 22,833,900,000 12/1/2016 22,833,900,000 262,746,247 271,504,455 1/1/2017 22,833,900,000 3,125,741,955 2/1/2017 3/1/2017 19,979,662,500 19,979,662,500 214,576,101 237,566,398 4/1/2017 19,979,662,500 3,084,140,466 5/1/2017 6/1/2017 17,125,425,000 17,125,425,000 203,628,341 197,059,685 7/1/2017 17,125,425,000 3,057,865,841 8/1/2017 9/1/2017 14,271,187,500 14,271,187,500 169,690,284 164,216,404 10/1/2017 14,271,187,500 3,023,927,784 11/1/2017 11,416,950,000 12/1/2017 11,416,950,000 131,373,123 135,752,227 1/1/2018 11,416,950,000 2,989,989,727 2/1/2018 3/1/2018 8,562,712,500 8,562,712,500 91,961,186 101,814,171 4/1/2018 8,562,712,500 2,952,767,342 328,432,808 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 2,854,237,500 28,542,375,000 -nt- 339,380,568 25,688,137,500 -nt- 305,442,512 295,589,527 25,688,137,500 25,688,137,500 -nt-nt- 305,442,512 22,833,900,000 -nt- 262,746,247 271,504,455 22,833,900,000 22,833,900,000 -nt-nt- 271,504,455 19,979,662,500 -nt- 214,576,101 237,566,398 19,979,662,500 19,979,662,500 -nt-nt- 229,902,966 17,125,425,000 -nt- 203,628,341 197,059,685 17,125,425,000 17,125,425,000 -nt-nt- 203,628,341 14,271,187,500 -nt- 169,690,284 164,216,404 14,271,187,500 14,271,187,500 -nt-nt- 169,690,284 11,416,950,000 -nt- 131,373,123 135,752,227 11,416,950,000 11,416,950,000 -nt-nt- 135,752,227 8,562,712,500 -nt- 91,961,186 101,814,171 8,562,712,500 8,562,712,500 -nt-nt- 98,529,842 5,708,475,000 -nt- kỳ trả nợ 11 kỳ trả nợ 12 kỳ trả nợ 13 kỳ trả nợ 14 kỳ trả nợ 15 kỳ trả nợ 16 kỳ trả nợ 17 kỳ trả nợ 18 12 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 5/1/2018 6/1/2018 5,708,475,000 5,708,475,000 67,876,114 65,686,562 7/1/2018 5,708,475,000 2,922,113,614 8/1/2018 9/1/2018 2,854,237,500 2,854,237,500 33,938,057 32,843,281 10/1/2018 2,854,237,500 Cộng 2,854,237,500 67,876,114 65,686,562 2,854,237,500 2,854,237,500 5,708,475,000 5,708,475,000 -nt-nt- 67,876,114 2,854,237,500 -nt- 33,938,057 32,843,281 2,854,237,500 2,854,237,500 -nt-nt- - - -nt- kỳ trả nợ 19 kỳ trả nợ 20 87,873,778,435 57,084,750,000 30,789,028,435 Công Ty Cổ Phần Tƣ Vấn Đầu Tƣ Dự Án Việt Trụ sở : 28B Mai Thị Lựu, P Đa Kao, Quận 1, TP.Hồ Chí Minh Phone: 028 39106009 (6 line) - Hotline: 0918755356 Tại Hà Nội: Số 7, Lô A, Ngõ 15 An Dƣơng Vƣơng, P Phú Thƣợng, Q.Tây Hồ, Hà Nội Hotline: 0903034381 - 0918755356 Tại Đà Nẵng: Số Lê Trọng Tấn, TP Đà Nẵng Hotline: 0936260633 Web: www.duanviet.com.vn - Email : lapduanviet@gmail.com Hằng quý chủ đầu tƣ phải trả vốn gốc cho số tiền vay 2,854,237,500 đồng số tiền trả 20 quý Còn số lãi vay chủ đầu tƣ trả kèm với lãi gốc dựa vào dƣ nợ đầu kỳ tháng Theo dự kiến đến ngày 1/10/2018 chủ đầu tƣ hoàn trả nợ hạn cho ngân hàng Ghi : Chủ đầu tư phân tích phương án tài vốn vay ngân hàng, kết chứng minh dự án mang lại hiệu cao Do đó, trường hợp chủ đầu tư lựa chọn phương án huy động vốn khác phát hành cổ phiếu dự án đảm bảo tính khả thi, đảm bảo sinh lợi cho cổ đông góp vốn 13 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƢƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH IV.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau: - Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt động hiệu dự án 05 năm, sau giai đoạn đầu tƣ kéo dài 18 tháng, dự án vào hoạt động từ quý đầu năm 2014; - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: 25%/năm; - Tốc độ tăng giá bán hàng năm 8%/năm; - Tốc độ tăng giá nguyên vật liệu giả sử 5%/năm; - Tốc độc tăng trƣởng tiền lƣơng 8%/năm; IV.2 Tính tốn doanh thu IV.2.1 Sản lƣợng sản phẩm, dịch vụ Theo kế hoạch, cơng suất phòng dự án đạt từ 65% - 93%/năm Năm Số ngày khách tối đa (ngày khách) 2014 36,500 2015 36,500 2016 36,500 2017 36,500 2018 36,500 15% 10% 8% 5% 65% 75% 82% 89% 93% 23,725 27,284 30,012 32,413 34,034 Tốc độ tăng công suất phục vụ Cơng suất phục vụ bình qn năm Số ngày khách thực tế (ngày khách) Các hoạt động kinh doanh dự án tạo doanh thu bao gồm: o Kinh doanh cho thuê phòng với loại cấp phòng, đối tƣợng khách hàng khách nội địa quốc tế o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho đối lƣợng khách lƣu trú khách vãng lai o Kinh doanh loại hình dịch vụ khác nhƣ:  Hoạt động vận chuyển với hoạt động nhƣ đƣa đón khách, cho thuê xe,…  Dịch vụ thƣơng mại với hoạt động nhƣ kinh doanh siêu thị mini, bán hàng lƣu niệm, bán hàng thực phẩm,…  Dịch vụ giải trí với số loại hình nhƣ : Massage, Gym, Café  Ngồi ra, có dịch vụ nhƣ cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức kiện, hội nghị IV.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án Bảng tính tốn doanh thu dự án Đvt: VNĐ Năm A TÍNH DOANH THU 1.Kinh doanh cho thuê phòng 2014 2015 2016 14 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 1.1.Giá phòng Phòng loại 842,400 909,792 982,575 Phòng loại 1,010,880 1,091,750 1,179,090 Phòng loại 1,560,000 1,684,800 1,819,584 Phòng loại 2,134,080 2,304,806 2,489,191 22,499,727,120 27,944,661,083 33,198,257,367 30,113 32,312 33,293 Khách từ khách sạn (50%) 11,863 13,642 15,006 Khách vãng lai (50 ngƣời/ngày) 18,250 18,670 18,287 2.2.Đơn giá/khách/ngày 150,000 162,000 174,960 2.3 Doanh thu nhà hàng 4,516,875,000 5,234,483,250 5,824,866,735 - - 1.2.Doanh thu cho thuê phòng 2.Kinh doanh nhà hàng 2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng Kinh doanh dịch vụ khác 3.1 Doanh thu loại dịch vụ - Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe, 711,750,000 883,993,500 1,050,184,278 Đơn giá sử dụng - Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành lưu niệm,hàng ăn uống, ) 100,000 108,000 116,640 355,875,000 441,996,750 525,092,139 Số lượt tổ chức kiện 50,000 711,750,000 60,000 866,666,667 17 54,000 883,993,500 64,800 1,076,400,000 20 58,320 1,050,184,278 69,984 1,278,763,200 22 Đơn giá sử dụng 50,000,000 54,000,000 58,320,000 2,646,041,667 3,286,383,750 3,904,223,895 29,662,643,787 36,465,528,083 42,927,347,997 2017 2018 Đơn giá sử dụng - Giải trí: Massage, Gym, Café,… Đơn giá sử dụng - Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, kiện 3.2 Doanh thu từ dịch vụ khác CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN Năm A TÍNH DOANH THU 1.Kinh doanh cho thuê phòng 1.1.Giá phòng Phòng loại Phòng loại Phòng loại Phòng loại 1.2.Doanh thu cho thuê phòng 1,061,181 1,146,076 1,273,418 1,375,291 1,965,151 2,122,363 2,688,326 2,903,392 38,722,447,392 43,911,255,343 15 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 2.Kinh doanh nhà hàng 2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng 34,486 35,285 Khách từ khách sạn (50%) 16,207 17,017 Khách vãng lai (50 ngƣời/ngày) 18,279 18,268 188,957 204,073 6,516,316,493 7,200,753,427 - - - Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe, 1,224,934,942 1,389,076,224 Đơn giá sử dụng - Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành lưu niệm,hàng ăn uống, ) 125,971 136,049 612,467,471 694,538,112 62,986 68,024 1,224,934,942 75,583 1,491,549,396 24 62,985,600 1,389,076,224 81,629 1,691,417,016 25 68,024,448 4,553,886,751 5,164,107,576 49,792,650,637 56,276,116,346 2.2.Đơn giá/khách/ngày 2.3 Doanh thu nhà hàng Kinh doanh dịch vụ khác 3.1 Doanh thu loại dịch vụ Đơn giá sử dụng - Giải trí: Massage, Gym, Café,… Đơn giá sử dụng - Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, kiện Số lượt tổ chức kiện Đơn giá sử dụng 3.2 Doanh thu từ dịch vụ khác CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN Hai mảng hoạt động tạo nguồn thu cho Dự án cho thuê phòng nhà hàng Doanh thu dự án có tăng trƣởng đặn qua năm nhờ vào biện pháp:  Chủ động cải cách chất lƣợng phục vụ khách hàng nhằm tăng trƣởng ổn định cơng suất phòng tăng giá bán phòng  Ngồi ra, Cơng ty tập trung khai thác thị trƣờng tổ chức kiện dịch vụ thƣơng mại nhằm tăng doanh thu lợi nhuận Doanh thu cho th phòng năm 2014 ƣớc tính đạt gần 30 tỷ đồng Năm 2015 tăng công suất phục vụ giá bán, doanh thu dự đoán đạt 36 tỷ đồng, với tốc độ tăng doanh thu 23%/năm Các năm sau dần án dần vào ổn định, doanh thu tiếp tục tăng với tốc độ lần lƣợt 18%/năm (năm 2016), 16% (năm 2017) 13% (năm 2018) Doanh thu nhà hàng năm liên tục tăng Năm 2014 đạt 4,5 tỷ đồng, tăng dần qua năm, đến năm 2018 doanh thu nhà hàng 7,2 tỷ đồng/năm Doanh thu dịch vụ khác nhƣ vận chuyển, kinh doanh thƣơng mại, dịch vụ giải trí, tổ chức kiện tƣơng đối ổn định Và đến năm 2018, doanh thu từ dịch vụ khác đạt 5,1 tỷ đồng/năm Tổng doanh thu dự án qua năm :  Năm 2014 29,662,643,787 đồng 16 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài  Năm 2015 36,465,528,083 đồng  Năm 2016 42,927,347,997 đồng  Năm 2017 49,792,650,637 đồng  Năm 2018 56,276,116,346 đồng IV.3.Tính tốn chi phí dự án IV.3.1 Chi phí hoạt động Bảng tính chi phí dự án ĐVT: VNĐ Năm 2014 2015 2016 B.TÍNH CHI PHÍ 1.1.Chi phí lƣơng cơng nhân viên 2,248,171,848 2,792,229,435 3,317,168,569 1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp 472,116,088 1,186,505,751 586,368,181 1,458,621,123 696,605,399 1,717,093,920 889,879,314 1,093,965,842 1,287,820,440 1,483,132,189 1,823,276,404 2,146,367,400 1,790,729,167 2,130,216,750 2,432,272,658 2,000,000,000 2,100,000,000 2,100,000,000 2,416,666,667 2,416,666,667 2,416,666,667 12,487,201,024 14,401,344,403 16,113,995,052 1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR 1.4.Chi phí điện nƣớc, dịch vụ cơng cộng 1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa 1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ khác 1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ phòng ngủ 1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN Năm 2017 2018 B.TÍNH CHI PHÍ 1.1.Chi phí lƣơng cơng nhân viên 3,869,145,419 4,387,610,905 1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp 1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR 812,520,538 1,991,706,025 921,398,290 2,251,044,654 1.4.Chi phí điện nƣớc, dịch vụ cơng cộng 1,493,779,519 1,688,283,490 1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa 2,489,632,532 2,813,805,817 1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ khác 1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ phòng ngủ 1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định 2,767,550,811 2,100,000,000 2,416,666,667 3,091,215,251 2,100,000,000 2,416,666,667 17,941,001,511 19,670,025,074 CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN Trong đó: Chi phí lƣơng: chi phí số lƣơng chi trả cho phận quản lý gián tiếp phận lao động trực tiếp Tổng số lƣơng năm phụ thuộc vào công suất phục vụ dự án năm Tốc độ tăng lƣơng bình quân 8%/năm 17 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy định chi phí khoảng 21% mức lƣơng chi trả tháng cho công nhân viên dự án Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính 4% doanh thu năm Chi phí điện nƣớc, internet, điện thoại : 3% doanh thu năm Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ƣớc tính khoảng 5% doanh thu năm Ngồi có chi phí giá vốn dịch vụ ăn uống dịch vụ khác ; Chi phí mua sắm máy móc thiết bị phòng ngủ năm, Chi phí khấu hao (Áp dụng phƣơng pháp khấu hao đƣờng thẳng) Tài sản cố định dự án gồm Cơng trình xây lắp máy móc thiết bi Thời gian khấu hao cho cơng trình xây lắp 20 năm, giá trị máy móc thiết bị năm Thời điểm bắt đầu tính khấu hao từ dự án vào hoạt động IV.3.2 Chi phí tài Bằng chi phí lãi vay năm dự án Năm chi phí lãi vay bao gồm chi phí lãi vay thời gian xây dựng Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm Chi phí tài năm tổng lãi vay tháng năm IV.4 Hiệu kinh tế - tài dự án IV 4.1 Báo cáo thu nhập chi tiêu hiệu dự án Năm ĐVT: VNĐ 2016 2014 2015 CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 29,662,643,787 36,465,528,083 42,927,347,997 CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN EBIT (lợi nhuận trƣớc thuế lãi vay) EBT (Lợi nhuận trƣớc thuế) NI (Lợi nhuận ròng) PMT (Tỷ suất lợi nhuận doanh thu) ROI (Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tƣ) 12,487,201,024 17,175,442,763 10,051,735,153 7,538,801,364 25% 10% 14,401,344,403 22,064,183,680 16,538,849,070 12,404,136,802 34% 16% 16,113,995,052 26,813,352,944 22,874,348,798 17,155,761,598 40% 23% Năm 2017 2018 CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 49,792,650,637 56,276,116,346 CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN EBIT (lợi nhuận trƣớc thuế lãi vay) EBT (Lợi nhuận trƣớc thuế) NI (Lợi nhuận ròng) PMT (Tỷ suất lợi nhuận doanh thu) ROI (Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tƣ) 17,941,001,511 31,851,649,126 29,523,060,515 22,142,295,387 44% 29% 19,670,025,074 36,606,091,272 35,909,813,718 26,932,360,289 48% 35% 18 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - Nhận xét: EBIT dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả toán nợ vay cao dự án Vào năm đầu tiên, dự án hoạt động với công suất thấp chƣa tận dụng đƣợc triệt để chi phí cơng suất thiết kế dự án nhƣng dự án mang lại lợi nhuận ròng (NI) cao cho chủ đầu tƣ Các năm sau lợi nhuận tiếp tục tăng cao Các tiêu tỷ suất lợi nhuận dự qua năm tƣơng đối hiệu tăng dần qua năm chứng minh dự án hoạt động ngày hiệu IV.4.2 Báo cáo ngân lƣu Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 07 năm theo quan điểm quan điểm tổng đầu tƣ quan điểm chủ sở hữu Với suất chiết khấu r = 14.13% đƣợc tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn nguồn vốn a Kết báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ: Năm 2012 Dòng ngân lƣu vào EBIT Khấu hao tài sản cố định Giá trị lý cuối kỳ Chênh lệch +/- AR Chênh lệch +/- AP Chênh lệch +/- CB Chênh lệch +/- Inventory Cộng Dòng ngân lƣu vào Dòng tiền Đầu tƣ Chi phí tài Thuế TNDN Cộng Dòng ngân lƣu Dòng ngân lƣu ròng Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế 2013 2014 2015 - - 17,175,442,763 2,416,666,667 22,064,183,680 2,416,666,667 - - 3,374,959,068 (1,376,805,721) 938,549,096 189,536,458 22,718,348,331 816,740,094 (308,405,602) 136,491,643 21,974,379 25,147,650,862 58,736,066,667 3,184,250,904 61,920,317,571 21,658,666,667 7,991,865,000 29,650,531,667 7,123,707,610 2,512,933,788 9,636,641,398 5,525,334,610 4,134,712,267 9,660,046,878 (61,920,317,571) (29,650,531,667) 13,081,706,932 15,487,603,984 (61,920,317,571) (25,980,750,639) 10,043,910,506 10,419,379,673 (61,920,317,571) (87,901,068,210) (77,857,157,703) (67,437,778,030) Năm 2016 2017 2018 Dòng ngân lƣu vào EBIT Khấu hao tài sản cố định 26,813,352,944 2,416,666,667 31,851,649,126 2,416,666,667 36,606,091,272 2,416,666,667 19 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài Giá trị lý cuối kỳ 112,916,666,667 Chênh lệch +/- AR 788,039,443 828,628,504 778,321,193 Chênh lệch +/- AP (290,835,571) (310,478,871) (293,936,987) Chênh lệch +/- CB 123,351,698 132,142,790 125,326,530 Chênh lệch +/- Inventory 15,102,795 16,763,908 16,183,222 29,865,677,976 34,935,372,123 152,565,318,563 Cộng Dòng ngân lƣu vào Dòng tiền Đầu tƣ Chi phí tài 3,939,004,147 2,328,588,610 696,277,553 Thuế TNDN 5,718,587,199 7,380,765,129 8,977,453,430 9,657,591,346 9,709,353,739 9,673,730,983 Cộng Dòng ngân lƣu Dòng ngân lƣu ròng 20,208,086,630 25,226,018,384 142,891,587,580 Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu 11,912,475,839 13,030,010,185 64,672,837,840 Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế (55,525,302,191) (42,495,292,006) 22,177,545,834 Theo cách đánh giá quan điểm tổng đầu tƣ số tài dự án nhƣ sau:  Hiện giá thu nhập NPV= 22,177,545,834 đồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 19.75 % > > r = 14.13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội hiệu đầu tƣ cao b Kết báo cáo ngân lƣu theo quan điểm chủ sở hữu Năm Dòng ngân lƣu vào EBIT Khấu hao tài sản cố định Giá trị lý cuối kỳ Chênh lệch +/- AR Chênh lệch +/- AP Chênh lệch +/- CB Chênh lệch +/Inventory Vay vốn ngân hàng Cộng Dòng ngân lƣu vào Dòng tiền Đầu tƣ Chi phí nợ lãi vay Thuế TNDN 2012 2013 2014 - - 2015 17,175,442,763 2,416,666,667 3,374,959,068 (1,376,805,721) 938,549,096 22,064,183,680 2,416,666,667 816,740,094 (308,405,602) 136,491,643 52,361,583,333 5,903,958,333 189,536,458 21,974,379 52,361,583,333 5,903,958,333 22,718,348,331 25,147,650,862 57,512,714,286 3,184,250,904 - 21,658,666,667 7,991,865,000 - 18,540,657,610 2,512,933,788 16,942,284,610 4,134,712,267 20 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài Cộng Dòng ngân lƣu 60,696,965,190 29,650,531,667 21,053,591,398 21,076,996,878 Dòng ngân lƣu ròng (8,335,381,856) (23,746,573,333) 1,664,756,932 4,070,653,984 Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu (8,335,381,856) (20,807,512,231) 1,278,171,857 2,738,557,198 Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế (8,335,381,856) (29,142,894,087) (27,864,722,230) (25,126,165,032) Năm 2016 2017 Dòng ngân lƣu vào EBIT Khấu hao tài sản cố định Giá trị lý cuối kỳ Chênh lệch +/- AR Chênh lệch +/- AP Chênh lệch +/- CB Chênh lệch +/- Inventory Vay vốn ngân hàng Cộng Dòng ngân lƣu vào Dòng tiền Đầu tƣ Chi phí nợ lãi vay Thuế TNDN Cộng Dòng ngân lƣu Dòng ngân lƣu ròng Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu Dòng ngân lƣu ròng chiết khấu lũy kế 2018 26,813,352,944 2,416,666,667 788,039,443 (290,835,571) 123,351,698 15,102,795 31,851,649,126 2,416,666,667 828,628,504 (310,478,871) 132,142,790 16,763,908 36,606,091,272 2,416,666,667 112,916,666,667 778,321,193 (293,936,987) 125,326,530 16,183,222 29,865,677,976 34,935,372,123 152,565,318,563 15,355,954,147 5,718,587,199 21,074,541,346 8,791,136,630 5,182,291,853 (19,943,873,179) 13,745,538,610 7,380,765,129 21,126,303,739 13,809,068,384 7,132,806,254 (12,811,066,925) 12,113,227,553 8,977,453,430 21,090,680,983 131,474,637,580 59,505,517,857 46,694,450,932 Theo cách đánh giá quan điểm tổng đầu tƣ số tài dự án nhƣ sau:  Hiện giá thu nhập NPV= 18,408,071,238.86 đồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội cao hiệu đầu tƣ lớn Xét hai quan điểm dự án mang lại tiêu hiệu tài cao 21 ... 426,962,651 37 ,105,087,500 37 ,105,087,500 -nt-nt- 441,194, 739 34 ,250,850,000 -nt- 39 4,119 ,37 0 407,256,682 34 ,250,850,000 34 ,250,850,000 -nt-nt- 407,256,682 31 ,39 6,612,500 -nt- 34 9, 233 ,5 53 3 73, 318,625 31 ,39 6,612,500... 2,416,666,667 3, 374,959,068 (1 ,37 6,805,721) 938 ,549,096 22,064,1 83, 680 2,416,666,667 816,740,094 (30 8,405,602) 136 ,491,6 43 52 ,36 1,5 83, 333 5,9 03, 958 ,33 3 189, 536 ,458 21,974 ,37 9 52 ,36 1,5 83, 333 5,9 03, 958 ,33 3... 459,805, 932 509,070,8 53 42,8 13, 562,500 42,8 13, 562,500 -nt-nt- 492,649,212 39 ,959 ,32 5,000 -nt- 475, 132 ,796 459,805, 932 39 ,959 ,32 5,000 39 ,959 ,32 5,000 -nt-nt- 475, 132 ,796 37 ,105,087,500 -nt- 441,194, 739