1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thành phố Đà Nẵng tách từ tỉnh Quảng Nam Đà Nẵng năm 1997, theo lộ giới hành thành phố Đà Nẵng cũ huyện Hoà Vang Nhu cầu cân đối nguồn lực vốn xây dựng phát triển Đà Nẵng đòi hỏi lớn cấp bách Trong năm qua, thành phố Đà Nẵng tập trung tối đa nguồn lực cho đầu tư phát triển đạt kết định Để thực thắng lợi mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố đề theo tinh thần Nghị Quyết 33-NQ/TW ngày 16/10/2003 Bộ Chính trị “Xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành đô thị lớn nước, trung tâm kinh tế - xã hội lớn miền Trung với vai trò trung tâm cơng nghiệp, thương mại, du lịch dịch vụ” đòi hỏi phải chuẩn bị nguồn lực lớn cho đầu tư phát triển sở hạ tầng Tuy nhiên thực tế nguồn vốn huy động từ dân cư thành phần kinh tế khác thấp, khơng ổn định, công cụ huy động vốn chưa phát huy triệt để nhu cầu vốn đầu tư địa bàn thành phố để phát triển kinh tế - xã hội ngày lớn Chính lẽ đó, Quỹ đầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng thành lập với chức đầu tư phát triển sở hạ tầng đô thị từ nguồn vốn ngân sách cấp, đồng thời huy động thêm nguồn lực nội bên để đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn cho đầu tư phát triển sở hạ tầng địa bàn Hoạt động cho vay trung dài hạn dự án đầu tư sở hạ tầng địa bàn thành phố hoạt động Quỹ nay, đa số dự án có quy mơ vốn đầu tư lớn, mức cho vay cao lãi suất ưu đãi Vì vậy, vấn đề đặt Quỹ việc cho vay phải đảm bảo bảo toàn nguồn vốn hoạt động phát triển, cơng tác thẩm định dự án, đặc biệt thẩm định tài dự án đóng vai trò quan trọng việc định cho vay Tuy nhiên, thời gian mơ hình hoạt động Quỹ mới, chưa có nhiều kinh nghiệm hoạt động cho vay trung dài hạn, đặc biệt cơng tác thẩm định tài dự án cho vay Quỹ nhiều hạn chế, bất cập chưa đáp ứng với yêu cầu phát triển Quỹ Xuất phát từ thực tế trên, tác giả chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài hoạt động đầu tư Quỹ đầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng” để nghiên cứu viết luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu đề tài  Hệ thống hóa vấn đề công tác thẩm định tài dự án đầu tư  Đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định tài Quỹ đầu tư phát triển Đà Nẵng  Xác định vấn đề tồn tại, thiếu sót cơng tác thẩm định tài Quỹ đầu tư phát triển Đà Nẵng  Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài hoạt động đầu tư Quỹ đầu tư phát triển Đà Nẵng Phạm vi nghiên cứu đề tài Xuất phát từ thực tế hoạt động Quỹ đầu tư phát triển Đà Nẵng chủ yếu hoạt động đầu tư cho vay Đối tượng cho vay Quỹ đa dạng, doanh nghiệp đầu tư vào dự án sở hạ tầng, Quỹ thực cho vay số đối tượng khác UBND thành phố giao Vì vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung nghiên cứu cơng tác thẩm định tài dự án hoạt động đầu tư cho vay phạm vi đối tượng cho vay doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế thực dự án đầu tư trung dài hạn Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để làm rõ vấn đề bất cập cơng tác thẩm định tài hoạt động đầu tư Phương pháp chuyên gia xem xét để làm rõ định hướng kiện tồn cơng tác thẩm định tài Quỹ Kết cấu luận văn Kết cấu luận văn gồm chương với nội dung sau: Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định tài dự án hoạt động đầu tư Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài hoạt động đầu tư Quỹ đầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng Chương 3: Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định tài hoạt động đầu tư cho Quỹ đầu tư phát triển thành phố Đà Nẵng CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 1.1 KHÁI NIỆM DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ PHÂN LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư Theo Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003, dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập hợp đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định Về mặt hình thức tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Về mặt quản lý, dự án đầu tư công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế - xã hội thời gian dài Về kế hoạch, dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho cho định đầu tư tài trợ Về mặt nội dung, dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hố nhằm đạt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Trong hoạt động thẩm định cho vay dự án đầu tư tập hợp đề xuất việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo đối tượng định nhằm đạt tăng trưởng số lượng, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ khoảng thời gian xác định Như vậy, dự án đầu tư ý định hay phác thảo mà có tính cụ thể mục tiêu xác định nhằm đáp ứng nhu cầu định Nó phương tiện thuyết phục chủ yếu để tìm kiếm tài trợ từ tổ chức tài 1.1.2 Phân loại dự án đầu tư 1.1.2.1 Theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu tư Đối với dự án đầu tư nước: Để tiến hành quản lý phân cấp quản lý, tùy theo tính chất dự án quy mô đầu tư, dự án đầu tư nước phân thành nhóm A, B C Có hai tiêu thức dùng để phân nhóm dự án thuộc nhóm ngành kinh tế nào? Dự án có tổng mức đầu tư lớn hay nhỏ? Trong nhóm dự án dự án nhóm A quan trọng nhất, phức tạp Đối với dự án đầu tư nước ngoài: bao gồm loại dự án A, B loại dự án phân cấp cho địa phương 1.1.2.2 Phân theo trình tự lập trình duyệt dự án Theo trình tự theo bước lập trình duyệt, dự án đầu tư phân thành loại: - Dự án tiền khả thi: Hồ sơ trình duyệt bước gọi báo cáo nghiên cứu tiền khả thi - Dự án khả thi: Hồ sơ trình duyệt bước gọi báo cáo nghiên cứu khả thi 1.1.2.3 Theo nguồn vốn đầu tư - Dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước - Dự án sử dụng vốn tín dụng Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước - Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển doanh nghiệp nhà nước - Dự án sử dụng vốn khác bao gồm vốn tư nhân sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn 1.2 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VÀ CÁC NỘI DUNG CỦA QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 1.2.1 Khái niệm thẩm định dự án Thẩm định dự án đầu tư việc tổ chức xem xét xét cách khách quan có khoa học tồn diện nội dung ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi dự án Từ có định đầu tư cho phép đầu tư Đây trình kiểm tra đánh giá nội dung dự án cách độc lập cách biệt với trình soạn thảo dự án Thẩm định dự án tạo sở vững cho hoạt động đầu tư có hiệu Các kết luận rút từ trình thẩm định sở để quan có thẩm quyền Nhà nước đầu tư cho phép đầu tư, thẩm định dự án đồng thời khâu quan trọng giai đoạn chuẩn bị cho vay, có ý nghĩa định giai đoạn sau chu kỳ dự án 1.2.2 Trình tự thực thẩm định dự án Việc thẩm định dự án tiến hành theo trình tự biện chứng từ tổng quát đến chi tiết, từ kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau Thẩm định tổng quát việc xem xét tổng quát nội dung cần thẩm định dự án, qua phát vấn đề hợp lý hay chưa hợp lý cần phải sâu xem xét thêm Thẩm định tổng quát cho phép hình dung khái quát dự án, thực chất vấn đề chủ yếu dự án, mục tiêu dự án, giải pháp chủ yếu, lợi ích Qua hình dung quy mơ, tầm cở dự án, liên quan đến ngành nào, phận ngành nào, phận Ở giai đoạn khó phát vấn đề cần phải bác bỏ, sai sót dự án cần bổ sung, sửa đổi Chỉ tiến hành thẩm định chi tiết vấn đề sai sót dự án phát Thẩm định chi tiết công việc tiến hành sau thực thẩm định tổng quát Việc thẩm định thực theo nội dung dự án từ việc thẩm định điều kiện pháp lý đến phân tích hiệu tài kinh tế - xã hội dự án Mỗi nội dung xem xét phải đưa ý kiến đánh giá đồng ý hay cần phải sửa đổi thêm khơng thể chấp nhận Khi soạn thảo dự án, có sai sót, ý kiến mâu thuẫn nhau, khơng logic, chí phép tốn nhầm lẫn thẩm định chi tiết khơng bỏ qua sai sót 1.2.3 Các nội dung trình thẩm định dự án 1.2.3.1 Thẩm định tính pháp lý dự án Thẩm định tính pháp lý công việc cần thực quy trình thẩm định dự án bao gồm việc thẩm định toàn sở pháp lý dự án đầu tư, tính pháp lý dự án thể văn giấy tờ quan có thẩm quyền phê duyệt thực đầu tư Một đánh giá tồn diện tính pháp lý giải pháp tối ưu phải thực nhằm đảm bảo tất yêu cầu nhận biết trước pháp lý đáp ứng để phát triển dự án Khi thực thẩm định cán thẩm định kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ, tính quán hồ sơ dự án quy định Nhà nước XDCB, từ chủ trương, quy hoạch, lập thiết kế sở, lập dự án để từ đưa nhận xét tính hợp lệ trình tự ban hành văn bản, thẩm quyền ký duyệt liên quan đến dự án Ngồi ra, thẩm định tính pháp lý dự án phải xem xét đánh giá lực pháp lý chủ đầu tư dự án điều quan trọng phải xác định chủ đầu tư dự án thuộc loại hình doanh nghiệp Do đó, cần vào loại hình doanh nghiệp, đối chiếu với văn pháp qui (luật, nghị định, thông tư, định, văn luật khác) điều chỉnh loại hình doanh nghiệp, để từ đánh giá lực pháp lý chủ đầu tư 1.2.3.2 Thẩm định tài dự án Đây yếu tố quan trọng có tính định q trình thẩm định dự án đầu tư Một dự án gọi khả thi mặt tài thoả mãn yêu cầu khả cân đối dòng tiền mặt tiêu tài dự án đánh giá đạt yêu cầu theo quan điểm Nhà đầu tư Thẩm định tài dự án việc xem xét yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án phân tích yếu tố đầu vào đầu dự án, dòng tiền tuổi thọ dự án, vấn đề rủi ro bất trắc Phân tích đánh giá tài cần đảm bảo mục tiêu người định xác định, phạm vi độ tin cậy nghiên cứu khả thi cho phép, điều kiện sau phải thỏa mãn: Xác định phương án phù hợp tất phương án điều kiện bất trắc chiếm ưu Các biến số quan trọng chiến lược có nhằm quản lý kiểm tra rủi ro xác định Xác định luồng tài cần thiết đầu tư, vận hành thử hoạt động, xác định nguồn vốn rẻ cho thời gian cần thiết sử dụng theo cách hiệu Q trình phân tích tài khâu tổng hợp tất biến số tài chính, kỹ thuật, thị trường lượng hóa nội dung thẩm định nhằm phân tích, tạo bảng dự trù tài chính, tiêu tài phù hợp có ý nghĩa Chính tiêu thước đo quan trọng để nhà tài trợ hay nhà quản lý đưa định đầu tư đắn Đồng thời, kết thẩm định tài giúp cho tài trợ nắm rõ khía cạnh tài dự án từ làm định lượng rủi ro xảy dự án để có biện pháp phòng ngừa giảm thiểu thích hợp Vấn đề đề cập chi tiết phần sau 1.2.3.3 Thẩm định tài sản đảm bảo Việc xác định loại giá trị tài sản hữu hình khách hàng tổ chức cho vay điều kiện cần thiết để định cấp tín dụng Việc cấp tín dụng an tồn có tài sản đảm bảo, loại tài sản có tính khoản giá trị cao, dễ dàng tổ chức tín dụng nắm giữ tài sản giữ giấy tờ sở hữu chúng Nhà nước xác nhận Chỉ tiêu tỷ lệ dư nợ cho vay có đảm bảo tài sản xem tiêu chuẩn quan trọng tổ chức tín dụng Sử dụng tài sản đảm bảo có tác dụng tốt việc ngăn ngừa rủi ro tâm lý ỉ lại khách hàng sau vay Tuy nhiên, trường hợp tài sản đảm bảo xem xét tài sản đầu tư từ nguồn vốn vay không đảm bảo chắn thu hồi có rủi ro Ngồi nội dung đề cập trên, trình thẩm định dự án phải thực xem xét nội dung mục tiêu dự án, thị trường, yếu tố kỹ thuật công nghệ, hiệu xã hội môi trường sinh thái Tuy nhiên, với mục tiêu đơn vị tài trợ vốn ba yếu tố quan tâm trước hết Như vậy, tồn q trình thẩm định thường phức tạp, có tính liên ngành, đòi hỏi liên kết, hợp tác nhiều chuyên gia thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau: kinh tế, kỹ thuật, mơi trường tiến hành thực có hiệu 10 Thẩm định dự án cần phải tiến hành tất khía cạnh, nhằm tăng độ xác việc tính tốn biến số chủ yếu mà chủ dự án lập Tuy nhiên thẩm định tài đóng vai trò quan trọng để đưa kết luận đánh giá khía cạnh cho phép đưa định đầu tư hay định tài trợ đắn sở cho khả dự án đứng vững vòng đời hữu dụng 1.3 THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 1.3.1 Sự cần thiết công tác thẩm định tài dự án Như phân tích trên, thẩm định tài dự án nội dung quan trọng trình thẩm định dự án đặt lên hàng đầu Bởi lẻ mục tiêu đặt hoạt động cho vay khoản tín dụng cấp thiết phải mang lại hiệu quả, điều đồng nghĩa với việc đảm bảo cho hoạt động đầu tư cho vay an toàn hiệu Thẩm định tài dự án đầu tư xác định sức mạnh chung dự án nhằm xác định, đánh giá an toàn số vốn vay mà dự án cần Các đơn vị cho vay coi dự án đầu tư hoạt động có khả tạo lợi ích tài rõ ràng Từ phân tích dòng tài đó, đơn vị cho vay xác định tính khả thi tài dự án, nhu cầu cần vay vốn dự án khả trả nợ dự án Khoản vay có tài sản đảm bảo nói chung nhằm hạn chế thiếu sót liên quan đến yếu tố tín dụng Hơn hết, cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư phải trọng Nó giúp cho đơn vị sàng lọc, lựa chọn dự án đầu tư có hiệu quả, giúp khai thông nguồn vốn, mở rộng nghiệp vụ tín dụng 97 dựng Do vậy, để xác định xác dự tốn dòng tiền dự án Quỹ cần tính tốn cách xác, đầy đủ khoản thực thu thực chi dự án, đồng thời nắm vững nguyên tắc quy ước thống lập bảng ngân lưu Như phân tích trên, báo cáo dòng tiền cho biết khoản thu khoản chi tiền dự án Do đó, doanh thu khoản thu tiền (cũng chi phí khoản chi tiền) có khác có mối quan hệ với Chẳng hạn, bán sản phẩm dự án cho khách hàng, khách hàng chấp nhận mua hàng dự án có doanh thu Và khách hàng tốn 100% giá mua doanh thu với khoản thu, khách hàng toán 70% giá mua phần lại tốn sau khoản thu 70% doanh thu Như vậy, để xác định xác khoản thực thu thực chi kỳ, ta gọi khoản phải thu AR, khoản phải trả AP, khoản thực thu thực chi kỳ xác định sau: Khoản thực thu Khoản thực chi kỳ kỳ Khoảnthu chi+cho = Doanh ARđầu kỳ - ARcuối kỳ + = APđầu kỳ nhà cung ứng APcuối kỳ Giá trị thu hồi lý tài sản dự án khoản thu cuối đời dự án nên dòng tiền vào dự án Vì hầu hết dự án đầu tư sở hạ tầng sau kết thúc thời gian hoạt động dự án số tài sản giá trị nhà 98 xưởng, thiết bị, đất đai bán lý dòng thu nhập cuối dự án Tùy thuộc vào giá trị nhiều hay mà chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không xác định chi phí, lợi nhuận cần ý đến yếu tố Theo chế độ kế toán hành giá bán lớn chi phí lý cộng với giá trị lại tài sản cố định phần chênh lệch phải chịu thuế thu nhập, ngược lại nhỏ doanh nghiệp tiết kiệm khoản thuế Chi phí lý tài sản cố định Trong đó: = S – (S – B) * T S: giá bán TSCĐ B: tổng giá trị lại CF lý T: Thuế suất thuế TNDN Đối với khoản thu hồi vốn lưu động ròng (nếu có), Quỹ cần tính tốn để đưa vào dòng tiền năm cuối dự án Trong xác định dòng tiền dự án, cán thẩm định phải tuân thủ nguyên tắc phản ánh thời gian xảy khoản thu chi dự án, sai lệch phản ánh khoản thu chi dòng tiền vào dòng tiền ảnh hưởng lớn đến kết tính tốn tiêu hiệu tài dự án Trước hết cần nắm quy ước ghi nhận dòng tiền vào dòng tiền dự án xác định thời điểm cuối năm Đối với dự án lĩnh vực sở hạ tầng, thời gian xây dựng thực nhiều năm nên có phân phối vốn theo thời gian xây dựng, ghi nhận dòng ngân lưu phải phản ánh thời gian bỏ chi phí dự án cho dù giai đoạn dự án chưa mang lại nguồn thu để kết tính tốn tiêu NPV với giá trị từ có kết thẩm định xác 99 Các loại thuế (VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp ) mà dự án có nghĩa vụ phải nộp cho ngân sách nhà nước khoản chi phí nhà đầu tư khoản thu nhập ngân sách nhà nước Ta biết thuế chiếm phần giá bán sản phẩm, người tiêu thụ cuối phải trả giá trị chứa giá trị hàng hóa Ngồi ra, Nhà nước thu khoản thuế để tái đầu tư lợi ích chung tồn xã hội Do vậy, xét bình diện chung tồn xã hội, giá trị thuế không tạo giá trị dự án Điều có nghĩa giá trị thuế khơng xuất dòng tiền phân tích hiệu dự án Do đó, cần loại trừ yếu tố thuế phân tích hiệu tài dự án để có kết thẩm định tồn diện xác Hiện nay, thuế GTGT đầu vào Quỹ xem khoản thu vào dự án đưa vào dòng tiền vào dự án chưa xác Ngồi ra, kết thẩm định dòng tiền xác hay khơng tùy thuộc vào thẩm định doanh thu chi phí dự án xác sát với thực tế Muốn vậy, trình thẩm định nội dung cán thẩm định phải trọng công tác thu thập thơng tin để phân tích so sánh với thông số mà dự án xây dựng nhằm đưa kết đánh giá xác đáng tin cậy 3.2.3 Hoàn thiện phương pháp xác định lãi suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu thông số quan trọng để đánh giá giá trị dòng tiền điều chỉnh rủi ro dự án Tuy nhiên, để xác định lãi suất chiết khấu phù hợp việc làm không đơn giản Trong điều kiện kinh tế thị trường, dự án tài trợ nhiều loại nguồn vốn khác vốn vay Ngân hàng thương mại, vay thơng qua việc phát hành trái phiếu cơng trình, vay vốn ưu đãi Quỹ vốn tự có, vốn cổ phần chủ sở hữu với chi phí 100 sử dụng vốn khác Do vậy, lãi suất chiết khấu tính bình qn chi phí sử dụng loại vốn, có trọng số tỉ lệ nguồn vốn Ta có cơng thức tính chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền (WACC) WACC = % D x rD + %E x rE Trong đó: %D : tỷ lệ nợ vay %E : tỷ lệ vốn chủ sở hữu rD : lãi suất tiền vay rE : suất sinh lời đòi hỏi chủ sở hữu Vấn đề đặt xác định r E để đảm bảo WACC tin cậy Tuy nhiên, điều kiện nước ta với thị trường chứng khoán chưa phát triển, kinh tế thị trường chưa ổn định nên khó có thông tin phản ảnh đầy đủ thị trường để xác định tỷ suất chiết khấu r cách tin cậy Do thơng tin chưa đầy đủ tốt nên sử dụng thông tin thu thập để đảm bảo mức độ tin cậy định áp dụng kỹ thuật tính tốn chặt chẽ khơng có số liệu số liệu thiếu chuẩn xác Trong điều kiện dự án đầu tư Quỹ thực cho vay, vận dụng cách tính WACC theo tỷ trọng nguồn vốn đầu tư sau: WACC = W1k1 + W2k2 + + Wnkn Wi : thể tỷ lệ hay tỷ trọng nguồn vốn thứ i ki : chi phí nguồn vốn thứ i Với cấu nguồn vốn chi phí sử dụng nguồn vốn Dự án Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh ta tính WACC sau: STT Chỉ tiêu Số tiền Vốn chủ sở hữu Vay Quỹ đầu tư phát triển Ngân hàng TM Tổng cộng WACC = 16,9% 12.000 10.000 10.000 32.000 Chi phí sử dụng vốn 25% 10,2% 14% 101 Như với WACC = 16,9% tỷ suất chiết khấu r sử dụng để chiết khấu dòng tiền 16,9% cao lãi suất chiết khấu mà Quỹ sử dụng 11,4% Khi hiệu tài dự án thể qua tiêu NPV với tỷ suất chiết khấu r = WACC thấp so với r = 11,4% đảm bảo mức độ rủi ro cho Quỹ đánh giá hiệu tài dự án đầu tư dự án có yếu tố thương mại dự án 3.2.4 Hoàn thiện phân tích rủi ro dự án Khi thẩm định rủi ro dự án Quỹ sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để xem xét ảnh hưởng số biến số thay đổi đến tiêu hiệu tài dự án Để việc thực phân tích rủi ro dự án đảm bảo phản ánh cách tương đối xác khả kết xảy tương lai dự án mang tính khách quan, thân dự án lập phương án tài phải thực phân tích rủi ro dự án Điều phải Quỹ hướng dẫn quy định cụ thể nội dung báo cáo đầu tư chủ đầu tư lập Kỹ thuật phân tích độ nhạy giúp kiểm nghiệm xem tính khả thi dự án kết xảy khác với dự đốn thực dự án đầu tư Công việc cán thẩm định xây dựng tình khác biến số thay đổi ảnh hưởng đến kết dự án đánh giá nhận định kết thẩm định để có sở định đầu tư, đồng thời đề xuất biện pháp nhằm hạn chế thấp rủi ro xảy Do vậy, cần xác định 102 nội dung cần thiết quy trình thẩm định tài dự án Quỹ cán thẩm định thực cách nghiêm túc Câu hỏi cán thẩm định phải quan tâm nói đến rủi ro dự án đầu tư thường “Điều xảy ?” “Những biến số then chốt gì?” Cả hai câu hỏi trả lời phân tích độ nhạy Ví dụ, giả sử dự án đầu tư bị ảnh hưởng doanh số giá trị thu hồi NPV tính tốn lại tương ứng với kết hợp đa dạng biến đổi doanh số giá trị lý Vì vậy, điều quan trọng cán thẩm định phải xác định biến số mà xem tác động chủ yếu đến thành công hay thất bại dự án, mức độ ảnh hưởng biến số đến hiệu tài dự án Trên sở đó, sử dụng chức chương trình Excel cán thẩm định thực phân tích độ nhạy nhân tố với kết hợp lúc Đối với tình huống, Quỹ cần phân tích với hai biến số thay đổi đồng thời để phù hợp với thực tiễn Qua có tranh tổng quát kết xảy Tuy nhiên, Quỹ cần lưu ý đưa nhiều tình để thử nghiệm có nhìn rõ ràng kết Cuối cùng, cán thẩm định người đưa nhận định mức độ rủi ro dự án để tham mưu cho Giám đốc Quỹ chấp nhận tài trợ hay không phạm vi rủi ro xác định Đồng thời đề xuất với Giám đốc Quỹ chủ đầu tư biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro dự án triển khai ví dụ chọn địa điểm khác thuê thay cho mua đất để giảm thiểu khơng chắn giá trị thu hồi Ví dụ: Đối với dự án Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh, biến số ảnh hưởng lớn đến hiệu tài dự án có khả thay đổi so 103 với dự kiến ban đầu chủ đầu tư doanh thu chi phí dự án khả thay đổi cấu nguồn vốn Do để đánh giá rủi ro dự án này, cán thẩm định xem xét hiệu tài dự án với biến số xác định phương pháp phân tích độ nhạy sau: Bảng 3.2 - Phân tích độ nhạy theo biến đổi doanh thu chi phí Dự án : Khu chung cư 38 Nguyễn Chí Thanh Chi phí 5,635 100% 105% 110% 115% 120% 125% 130% Doanh thu 110% 14,319 10,024 5,729 1,435 (2,860) (7,155) (11,449) 105% 9,977 5,682 1,388 (2,907) (7,202) (11,496) (15,791) 100% 5,635 1,341 (2,954) (7,249) (11,543) (15,838) (20,133) 95% 1,294 (3,001) (7,296) (11,590) (15,885) (20,180) (24,474) 90% (3,048) (7,343) (11,637) (15,932) (20,227) (24,521) (28,816) 85% (7,390) (11,684) (15,979) (20,274) (24,568) (28,863) (33,158) Với số liệu phân tích nêu Bảng 3.2 phân tích độ nhạy với biến đổi doanh thu chi phí ta thấy doanh thu giảm 5%, chi phí khơng đổi NPV>0, doanh thu giảm 10% NVP