NHẬN XÉT VÀ XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP Đánh giá mức độ hồn thành q trình thực tập nội dung báo cáo thực tập sinh viên      Xuất sắc Tốt Khá Đáp ứng yêu cầu Không đáp ứng yêu cầu XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP PHIẾU CHẤM ĐIỂM BÁO CÁO THỰC TẬP Điểm: Giảng viên chấm Giảng viên chấm (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) MỤC LỤC Trang DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH vii Phần mở đầu .viii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGÂN HÀNG SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG – CHI NHÁNH TÂN ĐỊNH – PGD THỦ ĐỨC 1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG 1.2 TỔ CHỨC BỘ MÁY HOẠT ĐỘNG CỦA SAIGONBANK – PGD THỦ ĐỨC 1.2.1 Sơ đồ tổ chức PGD Thủ Đức 1.2.2 Phòng kinh doanh CHƯƠNG : PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG NGHIỆP VỤ CHO VAY BĐS CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI SAIGONBANK – PGD THỦ ĐỨC 2.1 QUY ĐỊNH CHO VAY BĐS ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN .3 2.1.1 Quy định SAIGONBANK .3 2.1.2 Đánh giá quy định cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK .4 2.2 QUY TRÌNH CHO VAY BĐS ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN .4 2.2.1 Quy trình cho vay BĐS cho KHCN 2.2.2 Đánh giá quy trình 2.3 THỰC TRẠNG VÀ KẾT QUẢ THỰC HIỆN NGHIỆP VỤ CHO VAY BĐS CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI SAIGONBANK – PGD THỦ ĐỨC 2.3.1 Thực trạng nghiệp vụ .6 2.3.1.1 Quy mô, tăng trưởng cho vay BĐS cho KHCN 2.3.1.2 Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS cho KHCN theo thời hạn vay 2.3.2 Phân tích chất lượng hiệu nghiệp vụ 10 2.3.2.1 Chất lượng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN .10 2.3.2.2 Hiệu nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN 12 2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI SAIGONBANK – PGD THỦ ĐỨC 13 2.4.1 Những kết đạt 13 2.4.1.1 Doanh số cho vay tăng qua năm 13 2.4.1.2 Doanh số thu nợ tăng qua năm 14 2.4.1.3 Những kết đạt khác 15 2.4.2 Những hạn chế nguyên nhân hạn chế 15 2.4.2.1 Những hạn chế 15 2.4.2.2 Nguyên nhân hạn chế .17 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ĐỂ NÂNG CAO NGHIỆP VỤ CHO VAY BĐS CHO KHCN 18 3.1 NÂNG CAO SỐ LƯỢNG VÀ CHẤT LƯỢNG NHÂN SỰ 18 3.2 HOÀN THIỆN CHIẾN LƯỢC KHÁCH HÀNG 18 KẾT LUẬN 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO 20 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản KHCN Khách hàng cá nhân NHNN Ngân hàng nhà nước NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần PGD Phòng giao dịch SAIGONBANK Ngân hàng Sài Gòn Cơng Thương TMCP Thương mại cổ phần TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH Trang Bảng 2.1 Dư nợ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS cho KHCN Bảng 2.2 Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS cho KHCN theo thời hạn cho vay từ năm 2011 – 2013 .10 Bảng 2.3 Các tiêu đánh giá chất lượng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN 11 Bảng 2.4 Các tiêu đánh giá hiệu nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN 13 Bảng 2.5 Doanh số cho vay từ năm 2011 – 2013 .15 Bảng 2.6 Doanh số thu nợ từ năm 2011 – 2013 15 Biểu đồ 2.1 Dư nợ cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức từ năm 2011 – 2013 .10 Phần mở đầu Hệ thống NHTMCP Việt Nam trình hội nhập, bước tiếp cận với quy trình đại Trong năm gần đây, nhiều ngân hàng dần chuyển hướng với định hướng trở thành ngân hàng bán lẻ, đẩy mạnh sản phẩm dịch vụ cho nhóm khách hàng cá nhân, có ngân hàng TMCP Sài Gòn Cơng Thương Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011 – 2013 rơi vào tình trạng “đóng băng” Một số chun gia, nhà quản lý giới truyền thơng quốc tế nhìn nhận thị trường BĐS Việt Nam “chạm đáy” Trong giai đoạn đầy biến động vậy, hoạt động cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức phải đối mặt với nhiều thách thức để nhìn nhận lại tồn q trình vượt qua giai đoạn khó khăn này, đánh giá hoạt động nghiệp vụ PGD thủ đức, chọn đề tài “Nghiệp vụ cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân ngân hàng TMCP Sài Gòn Cơng Thương – chi nhánh Tân Định – PGD Thủ Đức” Mục đích thực đề tài để tìm hiểu cụ thể nghiệp vụ cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân – PGD Thủ Đức Từ đưa nhận xét, đánh giá tình hình thực tế, so sánh với quy định quan nhà nước, quy định ngân hàng, thực tế thực đơn vị thực tập kiến thức tìm hiểu học trường Mơ tả cơng việc vị trí thực tập sinh viên đơn vị thực tập:   Vị trí thực tập: nhân viên kinh doanh Công việc nhân viên kinh doanh SAIGONBANK:  Chủ động tìm kiếm khách hàng có nhu cầu vay; hướng dẫn khách hàng   thủ tục, điều kiện vay lập hồ sơ vay theo quy định Thu thập, tổng hợp thông tin khách hàng phương án vay Phân tích, đánh giá khách hàng vay, biện pháp bảo đảm, kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp tài liệu khách hàng cung cấp; phân tích tính khả thi, hiệu phương án, dự án vay vốn, khả trả nợ  khách hàng Lập tờ trình nêu rõ ý kiến đề xuất việc cho vay hay không cho vay chịu trách nhiệm ý kiến đề xuất  Lập thông báo cho khách hàng biết định cho vay hay khơng cho vay, sau có địnhcủa Hội đồng tín dụng/Tổng Giám đốc/  Giám đốc Soạn thảo ký tên hợp đồng, văn chứng từ liên quan khoản   vay theo mẫu SAIGONBANK ban hành Theo dõi việc cho vay, thu hồi nợ Thực nghiệp vụ khác theo Quy định tín dụng Kết cấu báo cáo thực tập: Chương 1: Giới thiệu ngân hàng Sài Gòn Cơng Thương – chi nhánh Tân Định – PGD thủ đức Chương 2: Phân tích thực trạng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức Chương 3: Đề xuất biện pháp để nâng cao nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN Em xin chân thành cảm ơn TS Lê Thanh Ngọc tận tình hướng dẫn em hoàn thành báo cáo thực tập Em xin chân thành cám ơn anh chị SAIGONBANK – PGD Thủ Đức quan tâm nhiệt tình giúp đỡ em suốt trình thực tập tìm hiểu đề tài CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGÂN HÀNG SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG – CHI NHÁNH TÂN ĐỊNH – PGD THỦ ĐỨC 1.1 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG SÀI GỊN CƠNG THƯƠNG Ngân hàng TMCP Sài Gòn Cơng Thương (tên gọi tắt SAIGONBANK) ngân hàng thương mại cổ phần (của thành phố Hồ Chí Minh nước), thành lập hệ thống TMCP Việt Nam nay, đời ngày 16 tháng 10 năm 1987, trước có Luật cơng ty Pháp lệnh ngân hàng, với vốn điều lệ ban đầu 650 triệu đồng thời gian hoạt động 50 năm, đến vốn điều lệ 3080 tỷ đồng Sự đời SAIGONBANK bước đột phá Thành Ủy, Ủy Ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh việc triển khai thực nghị đảng đổi chế quản lý kinh tế, chuyển từ chế bao cấp sang chế hoạch toán kinh doanh xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan hệ ngân hàng Mạng lưới hoạt động SAIGONBANK trải dài từ Bắc chí Nam Tính đến tháng 11 năm 2014, SAIGONBANK có 33 chi nhánh 51 phòng giao dịch 05 quỹ tiết kiệm toàn quốc Sau 26 năm hoạt động, việc đưa sản phẩm dịch vụ ngân hàng có chất lượng, phù hợp nhu cầu đối tượng khách hàng doanh nghiệp vừa nhỏ, SAIGONBANK quan tâm mở rộng hoạt động tới khách hàng cá nhân, công ty liên doanh, doanh nghiệp nước ngoài,…hoạt động khu chế xuất, khu công nghiệp, hỗ trợ phát triển ngành nghề nông, lâm, ngư nghiệp ngành nghề truyền thống địa phương nước Tất định hình rõ nét thương hiệu SAIGONBANK cộng đồng Trong thời gian tới, theo xu hướng phát triển hội nhập hệ thống NHTM Việt Nam vào kinh tế khu vực giới, SAIGONBANK hướng tới cải thiện số lượng chất lượng sản phẩm, để mang đến cho khách hàng dịch vụ tốt nhất, trở thành NHTMCP lớn mạnh hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam Khẩu hiệu SAIGONBANK: Giải pháp tài thơng minh Trang 1.2 TỔ CHỨC BỘ MÁY HOẠT ĐỘNG CỦA SAIGONBANK – PGD THỦ ĐỨC 1.1.1 Sơ đồ tổ chức PGD Thủ Đức TRƯỞNG PHỊNG GIAO DỊCH PHĨ PHỊNG GIAO DỊCH PHỊNG KINH DOANH PHỊNG KẾ TỐN PHỊNG NGÂN QUỸ Trưởng phòng giao dịch: người có quyền hạn cao PGD, giám sát quản lý hoạt động phòng ban, đồng thời chịu trách nhiệm báo cáo kết hoạt động kinh doanh PGD lên chi nhánh Tân Định Phòng kế tốn: phòng nghiệp vụ, thực giao dịch trực tiếp với khách hàng, cung cấp dịch vụ liên quan đến toán, xử lý hạch toán giao dịch theo quy định nhà nước SAIGONBANK – PGD Thủ Đức, quản lý quỹ tiền mặt Đồng thời, giúp trưởng phòng quản lý tài thực nhiệm vụ chi tiêu nội theo quy định pháp luật Phòng ngân quỹ: phòng nghiệp vụ quản lý an toàn kho quỹ, quản lý quỹ tiền mặt theo quy định ngân hàng nhà nước chi nhánh, ứng thu tiền cho quỹ tiết kiệm, điểm giao dịch, quầy thu chi tiền mặt cho doanh nghiệp có thu chi tiền mặt lớn 1.1.2 Phòng kinh doanh Phòng kinh doanh phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng cá nhân, doanh nghiệp để xử lý nghiệp vụ liên quan đến cho vay quản lý hoạt động quỹ tiết kiệm; phòng tham mưu cho trưởng phòng giao dịch dự kiến kế hoạch kinh doanh tổng hợp, phân tích đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh SAIGONBANK – PGD Thủ Đức, thực báo cáo hoạt động quý, năm Nhân phòng kinh doanh có nhân viên Trang Dư nợ cho vay 30 25 Dư nợ cho vay 20 15 10 2011 2012 2013 Năm 2012, số lượng giao dịch thành công giảm tới 70% so với năm 2011, có nhiều dự án khơng có giao dịch Thị trường BĐS năm 2012 chứng kiến nhiều dự án giảm giá, khuyến mãi, thoái vốn chuyển nhượng Tỷ lệ giảm giá BĐS năm 2012 lên đến 15 – 20 %, cá biệt biệt thự, liền kề giảm giá 30% so với năm 2011 Thị trường hộ có tình hình giao dịch khơng khả quan, tỷ lệ giảm giá so với năm ngoái 15%, có nhiều dự án giảm giá bán ạt tâm lý người mua tiếp tục chờ giá giảm thêm, giá bán hộ cao so với thu nhập người dân Điểm sáng bối cảnh số dự án thuộc phân khúc bình dân, có giá bán dao động khoảng 1.5 tỷ đồng/ hộ thu hút quan tâm người mua; ngược lại, dự án thuộc phân khúc cao cấp thật rơi vào khó khăn (Bộ phận phân tích CafeLand, 2012) Đặc biệt, năm thứ liên tiếp (2009 – 2012), thị trường BĐS TP.HCM tiếp tục tình trạng trầm lắng Theo số liệu Bộ Xây dựng, năm 2012, TP.HCM có 10,108 hộ chung cư 1,131 Trang nhà thấp tầng tồn kho Trong tình hình khó khăn vậy, hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng gặp nhiều trở ngại, dư nợ cho vay BĐS cho KHCN năm 2012 SAIGONBANK – PGD Thủ Đức khơng tăng nhanh thời kỳ BĐS “gây sốt” năm trước, nhiên với hỗ trợ chi nhánh Tân Định, sách tín dụng linh hoạt nỗ lực PGD Thủ Đức giúp cho dư nợ nghiệp vụ chịu biến động lớn, tăng nhẹ so với năm 2011 Sang năm 2013, thị trường BĐS bắt đầu ấm dần lên với tín hiệu tích cực Gói hỗ trợ BĐS 30,000 tỷ đồng với lãi suất ấn định 6%/năm phủ triển khai Tính đến tháng 12/2013, giá trị giải ngân gói hỗ trợ đạt 555 tỷ đồng, chiếm khoảng 2% tổng giá trị; giải ngân chưa nhiều tác động tích cực lên tâm lý thị trường năm Phân khúc bình dân nhà giá thấp tiếp tục thu hút nhiều khách hàng, góp phần làm tăng khoản thị trường BĐS Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2013 tồn nhiều vấn đề từ năm trước, chưa tìm cách giải Lượng hàng tồn kho BĐS năm 2013 100 nghìn tỷ đồng, tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục giảm tiếp tục chờ đợi lựa chọn phần lớn khách hàng thị trường lúc này, bao gồm người có khả tài có nhu cầu mua hộ để Khách hàng thấy có bất tương xứng thu nhập họ giá bất động sản (Từ Nguyên, 2012) Tại thị trường BĐS TP.HCM, có khoảng 7600 hộ chào bán năm 2013, tăng gần 80% so với năm 2012 Trong ước tính có 5% hộ thuộc phân khúc cao cấp, 17% hộ trung cấp, phân khúc hộ bình dân chiếm gần 80% Đặc biệt, số hộ chào bán tháng cuối năm tăng mạnh, chiếm đến 70% so với năm Cũng năm 2013, có khoảng 5800 hấp thụ, tăng 46% so với năm 2012 Tính đến cuối năm 2013, TP.HCM có 30,000 hộ chào bán, tồn kho 15,000 hộ thị trường sơ cấp (Bộ phận phân tích CafeLand, 2013) Nhìn chung, thị trường BĐS chưa nhận định vượt qua thời kỳ đóng băng, nhiên, với tín hiệu lạc quan xuất giúp cho tình hình cho vay BĐS năm 2013 SAIGONBANK – PGD Thủ Đức có phần khởi sắc năm 2012 Dư nợ cho vay BĐS cho KHCN tăng 3.74 tỷ đồng , tương đương tăng 15.61% so với năm trước Chính sách tín dụng thời kỳ Trang SAIGONBANK tiếp tục mở rộng thị phần cho vay BĐS tiêu dùng phải cẩn trọng để đảm bảo giảm đến mức tối thiểu rủi ro tín dụng – sách thắt chặt linh hoạt Hội sở đưa 2.3.1.2 Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS cho KHCN theo thời hạn vay BẢNG 2.2 : CƠ CẤU DƯ NỢ CHO VAY BĐS CHO KHCN THEO THỜI HẠN VAY TỪ NĂM 2011 – 2013 Đvt:% Năm 2011 2012 2013 Ngắn hạn 26.48 36.67 33.25 Trung dài hạn 73.52 63.33 66.75 Thời hạn Như trình bày trên, giai đoạn từ năm 2011 – 2013, thị trường hộ giao dịch giảm sút, nên ảnh hưởng đến việc cho vay với mục đích sử dụng vốn để mua nhà chung cư, nhà xây dựng BĐS (chung cư, văn phòng,…) để kinh doanh Nắm bắt điều này, SAIGONBANK – PGD Thủ Đức chuyển hướng sang khai thác thuận lợi địa điểm tọa lạc (gần khu dân cư đơng đúc, có nhiều công nhân sinh viên khu vực lân cận gần khu công nghiệp trường đại học) tập trung vào tiếp cận đối tượng khách hàng có nhu cầu vay vốn để sửa chữa nhà để xây dựng, sửa chữa BĐS thành phòng trọ cho thuê với số tiền cần vay không nhiều, lại vay thời gian ngắn, vòng quay vốn tín dụng nhanh lên, ngân hàng vừa giảm bớt rủi ro thu lợi nhuận Do đó, tỷ lệ cho vay BĐS cho KHCN ngắn hạn tăng năm 2012, từ 26.48% năm 2011 lên 36.67% năm 2012, tăng gần 10% Sang năm 2013, thị trường BĐS bắt đầu ấm dần lên, khách hàng có nhu cầu vay tiền để mua xây dựng BĐS với giá trị lớn biệt thự, hộ tăng lên, nên SAIGONBANK – PGD Thủ Đức mở rộng tìm kiếm tiếp cận thành cơng với khách hàng có nhu cầu vay này, đó, tỷ lệ cho vay trung dài hạn tăng nhẹ năm 2013 từ 63.33% lên 66.75% 2.3.2 Phân tích chất lượng hiệu nghiệp vụ 2.3.2.1 Chất lượng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN Trang BẢNG 2.3 :Các tiêu đánh giá chất lượng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN Đvt:% Năm 2011 2012 2013 Nợ hạn /Dư nợ 7.67 8.54 9.40 Nợ xấu/ Nợ hạn 62 41 30 Chỉ tiêu Hệ số nợ hạn cao mức 5% liên tục năm có xu hướng tăng Điều thể mức độ rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng cao, chất lượng cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức chưa tốt Năm 2011, hệ số nợ hạn ngân hàng mức 7.67%, hệ số tăng thêm 0.87% vào năm 2012 Năm 2013, hệ số nợ hạn tiếp tục tăng lên, 9.4% Nợ hạn gánh nặng ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh ngân hàng Nguyên nhân chủ quan khả tài người vay giảm, làm họ khó khăn thực trả gốc lãi theo hợp đồng tín dụng ký kết Tình trạng thị trường BĐS trì trệ, khách hàng chủ đầu tư BĐS không bán được, khơng hồn trả khoản vay cho ngân hàng Tình hình kinh tế khó khăn, người vay mua nhà gặp khó khăn thu nhập họ bị giảm sút, nên giảm khả hoàn trả Về phía ngân hàng, thiếu đội ngũ nhân viên, thực thẩm định thời gian ngắn, nên việc đôn đốc, nhắc nhở khách hàng trả nợ gặp khó khăn có nhiều hạn chế thu thập thông tin để đánh giá hiệu quả, mức độ rủi ro khoản vay Tỷ lệ nợ xấu nợ hạn tiến triển theo hướng tích cực, giảm dần qua năm Năm 2011, nợ xấu chiếm đến 62% nợ hạn, sau năm, tỷ lệ giảm xuống 30%, giảm nửa Theo báo cáo Ủy ban Kinh tế nhận định ngày 22/11/2013 nợ xấu chiếm khoảng 13.5% tổng dư nợ BĐS có xu hướng gia tăng với đóng băng thị trường Nợ xấu xem cục máu đông thị trường BĐS Tuy nhiên, xét chi tiết, lượng nợ xấu BĐS lớn đè nặng lên hệ thống ngân hàng đến từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính, tình trạng khiến nợ xấu trầm trọng thêm Trang 10 nợ đọng xây dựng khách hàng mục tiêu cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức trình bày phần khách hàng có thu nhập trung bình sử dụng vốn vào mục đích tiêu dùng Do đó, mà kinh tế có chuyển biến tích cực, GDP tăng lên lạm phát kiềm chế tốt, nguồn thu nhập khách hàng cải thiện, nên khả trả nợ họ tăng lên, nợ xấu ngân hàng giảm xuống năm gần Tuy hệ số nợ hạn cao tỷ lệ nợ xấu nợ hạn lại thấp chứng tỏ SAIGONBANK – PGD Thủ Đức nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN có nợ hạn chiếm tỷ lệ cao tổng dư nợ, chủ yếu khoản nợ hạn có khả thu hồi lớn, nên chất lượng tín dụng PGD đánh giá tốt Xét quan điểm khách hàng để đánh giá chất lượng nghiệp vụ thơng qua hài lòng họ dịch vụ sản phẩm cung cấp ngân hàng SAIGONBANK – PGD Thủ Đức nhìn chung đánh giá hầu hết khách hàng hài lòng việc cung ứng dịch vụ ngân hàng Thứ nhất, ngân hàng có đội ngũ cán nhân viên nhiệt tình, nổ, thân thiện Dù số lượng nhân viên hạn chế bù lại đội ngũ nhân viên PGD động cố gắng giữ mối quan hệ tốt với khách hàng cũ, đặc biệt khả mở rộng quan hệ giúp doanh số cho vay PGD ngày phát triển Trong tình hình kinh tế nói chung nhiều biến động thị trường BĐS nói riêng gặp nhiều khó khăn, gần đóng băng, cán tín dụng cố gắng vượt qua hoàn thành tiêu đề Thứ hai, cung cấp dịch vụ sản phẩm nhanh chóng cho khách hàng thời gian thực dịch vụ cho khách hàng SAIGONBANK trọng yếu tố tạo nên khác biệt mắt khách hàng so sánh với ngân hàng khác Với hệ số nợ hạn cao vậy, ngân hàng cần phải có biện pháp giảm thấp xuống, để nâng cao chất lượng cho vay BĐS cho KHCN Việc nâng cao chất lượng tín dụng góp phần đảm bảo làm gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng, thu hút thêm nhiều khách hàng hình thức sản phẩm, dịch vụ, tạo hình ảnh tốt biểu tượng uy tín ngân hàng trung thành khách hàng Trang 11 2.3.2.2 Hiệu nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN BẢNG 2.4 : Các tiêu đánh giá hiệu nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN Đvt: % Năm 2011 2012 2013 Lợi nhuận/Chi phí 18 25 31 Hệ số thu nợ 56.67 65.73 85 Chỉ tiêu Để đánh giá hiệu hoạt động cho vay BĐS cho KHCN xem xét khía cạnh lợi nhuận Tỷ suất lợi nhuận chi phí có xu hướng tăng qua năm giai đoạn từ 2011 – 2013 Chỉ tiêu ngày lớn tốt cho ngân hàng, chứng tỏ với mức chi phí năm trước đó, ngân hàng lại thu lợi nhuận nhiều vào năm nay, nghĩa khả sinh lời từ hoạt động nghiệp vụ cho ngân hàng cải thiện Nhìn vào bảng số liệu trên, nhận thấy, tỷ suất lợi nhuận chi phí năm 2011 mức 18%, nghĩa với 100 đồng chi phí bỏ ra, ngân hàng thu 18 đồng lợi nhuận tỷ suất năm 2012 25%, với 100 đồng chi phí bỏ năm 2011, ngân hàng lại tạo nhiều đồng lợi nhuận so với năm trước Năm 2013, giá trị tỷ suất 31%, sau năm, với mức chi phí ngân hàng lại tạo lợi nhuận gần gấp đôi năm 2011 Khi khả tạo lợi nhuận ngân hàng tăng, tạo điều kiện để ngân hàng tích lũy tạo khoản dự trữ từ lợi nhuận để bổ sung cho ngân hàng tương lai, nâng cao tính an toàn vốn hoạt động kinh doanh cho ngân hàng, nâng cao khả cạnh tranh Hệ số thu nợ phản ánh hiệu tín dụng việc thu nợ ngân hàng, hệ số lớn tốt Nhìn chung, từ năm 2011 – 2013, hệ số thu nợ diễn biến theo chiều hướng tích cực, tăng nhanh qua năm Cụ thể, năm 2011, hệ số thu nợ 56.67%, sang năm 2012 tăng thêm gần 10%, đạt 65.73% Hệ số thu nợ tăng nhanh vào năm 2013, đạt 85%, tăng thêm 19.27% so với năm 2012 Đây tín hiệu tốt, ngân hàng có khả thu hồi nợ đầy đủ hơn, nhờ ngân hàng có điều kiện mở rộng khả cung cấp tín dụng dịch vụ ngân hàng khác tạo thêm nguồn vốn từ việc tăng vòng quay vốn tín dụng Trang 12 đồng thời, giúp ngân hàng giảm chi phí thiệt hại chậm trễ không thu hồi vốn cho vay Nguyên nhân SAIGONBANK – PGD Thủ Đức áp dụng nhiều biện pháp thu hồi nợ, đặc biệt nợ xấu Hệ số thu nợ cải thiện góp phần gia tăng nguồn vốn cho vay Qua tiêu trên, nhận xét chung, SAIGONBANK – PGD Thủ Đức giai đoạn khó khăn đề thực tốt biện pháp để vượt qua thời kỳ khó khăn, nâng cao hiệu tín dụng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN Việc nâng cao hiệu tín dụng giúp ngân hàng nâng cao lực huy động vốn sử dụng vào kinh tế hiệu 2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI SAIGONBANK – PGD THỦ ĐỨC 2.4.1 Những kết đạt 2.4.1.1 Doanh số cho vay tăng qua năm BẢNG 2.5 Doanh số cho vay từ năm 2011 – 2013 Đvt: tỷ đồng Năm Chỉ tiêu Doanh số cho vay 2011 2012 2013 15.879 17.467 19.85 Năm 2011, đánh giá năm khó khăn từ năm 1991, doanh số cho vay năm đạt 15.879 tỷ đồng Doanh số cho vay năm 2012 đạt 17.467 tỷ đồng, tăng 10% so với năm 2011, số năm 2013 19.85 tỷ đồng, tăng 13.64% Tốc độ tăng trưởng bình quân doanh số cho vay giai đoạn 2011 – 2013 11.81% Mức tăng trưởng kết nỗ lực toàn nhân viên PGD giai đoạn khó khăn kinh tế thị trường BĐS Các hợp đồng cho vay BĐS cho KHCN năm 2011 2012 chủ yếu có mục đích sử dụng vốn sửa chữa BĐS để sử dụng kinh doanh SAIGONBANK – PGD Thủ Đức giai đoạn trọng thực đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ ngân hàng Do đó, ngân hàng thu hút Trang 13 nhiều khách hàng hơn, khách hàng có điều kiện lựa chọn hình thức vay phù hợp vay ngân hàng 2.4.1.2 Doanh số thu nợ tăng qua năm BẢNG 2.6: Doanh số thu nợ từ năm 2011 – 2013 Đvt: tỷ đồng Năm Chỉ tiêu Doanh số thu nợ 2011 2012 2013 11.48 16.87 Hoạt động tín dụng ngân hàng khơng hướng đến mục tiêu sinh lợi mà phải an tồn hiệu Do đó, SAIGONBANK – PGD Thủ Đức khơng trọng đến doanh số cho vay mà quan tâm đến tình hình thu hồi nợ Việc thu hồi khoản nợ với điều kiện cam kết hợp đồng tín dụng xem mục tiêu quan trọng mà PGD muốn đạt Doanh số thu nợ phụ thuộc vào sách tín dụng thời kỳ, số nợ cần thu hồi kỳ khả thiện chí trả nợ khách hàng Như trình bày tình hình BĐS giai đoạn từ 2011 – 2013, kinh tế chung nước khó khăn; vậy, ảnh hưởng nhiều đến thu nhập khách hàng, nên giảm khả trả nợ họ Theo bảng số liệu doanh số thu nợ trên, doanh số thu nợ PGD Thủ Đức tăng qua năm, kết đáng ghi nhận cho hoạt động SAIGONBANK – PGD Thủ Đức Năm 2011, doanh số thu nợ đạt tỷ đồng, nửa doanh số cho vay, số phản ánh phần khó khăn việc thu hồi vốn lãi vay bối cảnh năm Tuy nhiên, với biện pháp đề công tác đôn đốc thu hồi nợ từ khách hàng thực hiệu với bổ sung nhân cần thiết năm 2012, doanh số thu nợ năm 2012 tăng thêm gần tỷ đồng, đạt 11.48 tỷ đồng Và năm 2013, với thêm thuận lợi kinh tế có chuyển biến tích cực, doanh số thu nợ tăng thêm tỷ đồng so với năm trước, đạt 16.87 tỷ đồng Chỉ vòng năm, doanh số thu nợ ngân hàng năm 2013 tăng gần gấp đôi so với năm 2011 Trang 14 Trong năm tiếp theo, ngân hàng cần phải tiếp tục phát huy, làm tốt công tác thu hồi nợ, đôn đốc nhắc nhở khách hàng gần đến hạn trả nợ gốc lãi vay 2.4.1.3 Những kết đạt khác Dư nợ tăng qua năm: Dư nợ ngày tăng phản ánh khả mở rộng tín dụng ngân hàng ngày lớn Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS cho KHCN cho vay KHCN ngày lớn Đặc biệt, dư nợ nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN có mục đích sử dụng vốn tiêu dùng chiếm tỷ trọng gần 50% dư nợ cho vay tiêu dùng 2.4.2 Những hạn chế nguyên nhân hạn chế 2.4.2.1 Những hạn chế a) Công tác thẩm định cho vay BĐS cho KHCN thực đơn giản Theo cán tín dụng PGD Thủ Đức, cho vay tiêu dùng nguồn trả nợ từ thu nhập khách hàng doanh số cho vay hợp đồng tín dụng khơng lớn nên thẩm định sở thu nhập mục đích vay xong hồn thiện hồ sơ cho vay Cụ thể, để đánh giá nguồn trả nợ biện pháp để ngân hàng quản lý dòng tiền cán tín dụng yêu cầu khách hàng đảm bảo đầy đủ giấy tờ chứng minh thu nhập, giấy tờ liên quan đến khoản vay, giấy tờ bảo đảm ; khoản vay cần bảo đảm tín dụng khách hàng bổ sung thêm giấy tờ sở hữu giấy tờ khác tùy vào loại tài sản bảo đảm Sau đó, cán tín dụng đến tận nơi để thẩm định mục đích vay khả hồn trả khách hàng Nếu vấn đề theo thỏa thuận vay ban đầu hai bên kí kết hợp đồng tín dụng Với tình hình nợ xấu cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK, trì mức chấp nhận được, ngân hàng cần phải cẩn trọng trước định giải ngân hay đầu tư Tình hình thị trường BĐS nhiều biến động, kinh tế có bước tiến lạc quan chưa ổn định phát triển, thời gian này, PGD Thủ Đức phải trọng thẩm định khoản vay Vì ngân hàng trọng việc cho vay với mục đích sử dụng vốn tiêu dùng, nên công tác thẩm định thu nhập khách hàng cần thực kỹ lưỡng, cẩn trọng SAIGONBANK – PGD Trang 15 Thủ Đức từ năm 2012 đề yêu cầu cán tín dụng phải thực đầy đủ chặt chẽ biện pháp kiểm tra giám sát trước sau giải ngân, đôn đốc thu hồi nợ, đảm bảo giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng b) Thiếu giám sát quản lý sau cho vay Sự nới lỏng giai đoạn giám sát quản lý sau cho vay mang đến nhiều rủi ro cho ngân hàng Khi ngân hàng cho vay khoản vay cần quản lý cách chủ động để đảm bảo hoàn trả Theo dõi nợ nhiệm vụ quan trọng cán tín dụng Giám sát tín dụng bao gồm việc giám sát sử dụng vốn tín dụng, giám sát việc thực trả nợ, đôn đốc khách hàng thực theo cam kết hợp đồng tín dụng giám sát tài sản bảo đảm Doanh số thu nợ nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN PGD Thủ Đức thấp so sánh với doanh số cho vay nghiệp vụ Năm 2013, hệ số thu nợ toàn PGD 94%, hệ số thu nợ nghiệp vụ cho vay KHCN 97.52%, hệ số thu nợ nghiệp vụ đạt 85% c) Việc cho vay dựa chủ yếu vào tài sản bảo đảm Ngân hàng coi trọng việc bảo lãnh, chấp định cho vay, nên cơng tác thẩm định khả hồn trả nợ tương lai khách hàng thực đơn giản không mang nhiều ý nghĩa thực Giá bất động sản đẩy lên cao năm trước hầu hết thành phố lớn, nên việc cho vay mà chủ yếu dựa vào tài sản bảo đảm trở nên phổ biến nhiên nguy hiểm, khoản vay cần trả dòng tiền tạo tương lai dự án đầu tư (cho vay dự án) dòng tiền từ thu nhập tương lai khách hàng (cho vay tiêu dùng); dựa vào tiền bán tài sản bảo đảm Giá BĐS giảm giai đoạn 2011 – 2013 làm tăng rủi ro khoản vay trước thẩm định giá tài sản bảo đảm cao giải ngân cho khách hàng số tiền lớn; khoản vay có vấn đề, ngân hàng có nguy bị lỗ phải phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi khoản vay, đặc biệt nguy hiểm trường hợp tài sản bảo đảm tài sản hình thành tương lai Với khoản vay nhỏ chi phí phát mại cao lợi nhuận thu khoản vay 2.4.2.2 Nguyên nhân hạn chế Trang 16 a) Hạn chế nhân Nhân yếu tố then chốt để giúp ngân hàng tạo khác biệt với đối thủ cạnh tranh, đồng thời yếu tố quan giúp nâng cao chất lượng hiệu tín dụng Xét số lượng nhân PGD Thủ Đức nay, trước khối lượng công việc ngày nhiều phòng kinh doanh, số lượng cán chưa đủ đáp ứng Với cán tín dụng nay, việc gánh vác hết khối công việc lớn tạo áp lực cơng việc lớn cho họ để hồn thành tốt Vì vậy, việc lược giản bước thẩm định quy trình cho vay khó tránh khỏi Họ phải quản lý tất khoản vay cá nhân doanh nghiệp, nên việc đôn đốc, nhắc nợ dễ xảy thiếu sót nhiều thời gian làm việc PGD Thủ Đức hoạt động năm, bên cạnh cán lâu năm có kinh nghiệm phần lớn cán trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm Trong đó, cơng tác thẩm định dòng tiền tương lai để hồn trả cho khoản vay tư cách khách hàng đòi hỏi kiến thức rộng kinh nghiệm Cán trẻ thiếu kiến thức kinh nghiệm cho vay BĐS nên để hạn chế rủi ro việc thẩm định tình trạng thơng tin bất cân xứng, cán tín dụng cho vay chủ yếu dựa vào tài sản bảo đảm để dễ kiểm sốt b) Chưa có tiêu chí thẩm định quản lý cho nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK chưa có tổ quản lý, theo dõi tình hình cho vay BĐS riêng, chưa trọng đến rủi ro phát sinh thị trường BĐS nên chưa thiết lập phòng ngừa rủi ro từ cho vay thiếu giám sát sau cho vay Đồng thời, thiếu sách định hướng dài hạn quản lý rủi ro cho vay BĐS ảnh hưởng đến hiệu an tồn vốn tín dụng Việc thiếu tiêu chí thẩm định ảnh hưởng gây thiếu chặt chẽ việc tổ chức xây dựng quy trình cho vay; cơng tác thẩm định đề xuất cho vay/không cho vay chủ yếu dựa vào ý kiến chủ quan cán tín dụng, làm gia tăng rủi ro đạo đức Đặc biệt, cán tín dụng chịu áp lực tăng dư nợ theo tiêu, dẫn đến việc dễ dãi công tác cấp tín dụng Trang 17 Trang 18 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ĐỂ NÂNG CAO NGHIỆP VỤ CHO VAY BĐS CHO KHCN 3.1 NÂNG CAO SỐ LƯỢNG VÀ CHẤT LƯỢNG NHÂN SỰ Nhân yếu tố quan trọng để tạo nên khác biệt SAIGONBANK nói chung, SAIGONBANK – PGD Thủ Đức nói riêng với đối thủ; sản phẩm dịch vụ ngân hàng có khác biệt dễ chép Do đó, SAIGONBANK cần tập trung vào đội ngũ nhân Thấy tầm quan trọng đó, Hội sở đạo tập trung huấn luyện, đào tạo cán ba tháng lần, Nhân yếu tố then chốt để tạo nên vị cạnh tranh cho ngân hàng Do đó, việc nâng cao số lượng chất lượng nhân sự, đặc biệt phòng kinh doanh PGD Thủ Đức cần thiết Việc tăng số lượng nhân giúp ngân hàng có nhiều khả mở rộng mối quan hệ với khách hàng mới, đưa hình ảnh ngân hàng trở nên gần gũi, quen thuộc với khách hàng, đặc biệt thêm hội tiếp cận với khách hàng mục tiêu, giữ mối quan hệ chăm sóc khách hàng thân thiết tốt Chất lượng nhân nâng cao ngân hàng cung cấp cho khách hàng sản phẩm dịch vụ với chuyên nghiệp Đồng thời, ngân hàng giảm rủi ro tín dụng với đội ngũ cán đào tạo nâng cao nghiệp vụ này, họ đánh giá xác khả sử dụng vốn hồn trả nợ khách hàng, dự báo xác rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất từ đó, ngân hàng nâng cao chất lượng hiệu tín dụng 3.2 TỔ CHỨC QUY TRÌNH CHO VAY CHẶT CHẼ Để phòng tránh rủi ro mà thị trường BĐS có biến động xấu giai đoạn này, ngân hàng cần phải xây dựng tiêu chí thẩm định riêng cho nghiệp vụ này; theo sát biến động thị trường nhà đất; kiểm sốt chặt chẽ q trình giải ngân; xây dựng hệ thống định giá phương pháp định giá xác, nhanh chóng theo giá thị trường, làm sở để định cho vay SAIGONBANK nên ban hành quy chế chuẩn mực thẩm định khoản vay BĐS, tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn hoạt động cho vay quy định cho vay BĐS Tổ chức mơ hình quy trình cấp tín dụng, quản trị rủi ro đảm bảo độc lập chức tiếp thị, phân tích quản trị rủi ro tín dụng Đồng thời, giám sát chặt chẽ sau cho vay, để phát kịp thời biến động thị trường vấn đề khách hàng, đề biện pháp chế phòng ngừa rủi ro KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng có chuyển biến tích cực nhiên nhiều khó khăn chưa vượt qua Thị trường BĐS phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin thị trường bất cân xứng doanh nghiệp người mua… Điều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức, làm tăng rủi ro tín dụng nghiệp vụ SAIGONBANK – PGD Thủ Đức phải tiếp tục thực thận trọng nghiệp vụ này, tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật, ban hành quy định nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống Lấy trọng tâm đánh giá hoạt động nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức, viết đánh giá tổng quát hoạt động nghiệp vụ này, kết đạt được, hạn chế tồn đọng giải pháp để xóa bỏ hạn chế Do giới hạn thời gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, hạn chế kinh nghiệm thực tế tác giả cho vay bất động sản cho KHCN, nên báo cáo thực tập không tránh khỏi sai sót, tác giả mong nhận đóng góp ý kiến từ thầy anh chị SAIGONBANK – PGD Thủ Đức TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo thị trường bất động sản năm 2012, Bộ phận phân tích CafeLand, 2012 Báo cáo thị trường bất động sản năm 2013, Bộ phận phân tích CafeLand, 2013 Slide Bài giảng mơn Tín dụng, Th.s Trần Chí Chinh, 2014 Ban biên tập CafeLand, (26/08/2012), Bất động sản năm 2012: Một năm đầy bi ai, Báo Cafef [http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/bat-dong-san-2012-mot-nam-day-bi-ai- 20121221031957607ca43.chn] Kiều Thuật, (13/02/2013), Bức tranh Bất động sản năm 2012 qua số, Báo Cafef [http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/buc-tranh-bat-dong-san-nam-2012-quanhung-con-so-2013020504340527ca43.chn ] Từ Nguyên, (25/12/2013), Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2013: Đáy hay chưa đáy, Báo Vneconomy [http://vneconomy.vn/bat-dong-san/nhin-lai-thi-truong-bat-dong-san-2013-dayhay-chua-day-2013122307267869.htm] Website Ngân hàng Sài Gòn Cơng Thương [http://www.saigonbank.com.vn/] ... giá hoạt động nghiệp vụ PGD thủ đức, chọn đề tài Nghiệp vụ cho vay bất động sản cho khách hàng cá nhân ngân hàng TMCP Sài Gòn Cơng Thương – chi nhánh Tân Định – PGD Thủ Đức Mục đích thực đề tài... hiệu nghiệp vụ 10 2.3.2.1 Chất lượng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN .10 2.3.2.2 Hiệu nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN 12 2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHO VAY BĐS CHO KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI SAIGONBANK... – chi nhánh Tân Định – PGD thủ đức Chương 2: Phân tích thực trạng nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN SAIGONBANK – PGD Thủ Đức Chương 3: Đề xuất biện pháp để nâng cao nghiệp vụ cho vay BĐS cho KHCN