i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết qủa nêu luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tác giả luận văn Đinh Thị Hiền Linh ii MỤC LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iv MỞ ĐẦU CHƯƠNG .5 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.5 Lợi tức rủi ro cổ phiếu 1.2.1 Các phương pháp phân tích cổ phiếu .8 1.2.2 Phương pháp phân tích top – down 1.3.1 Ước lượng tỷ suất lợi tức yêu cầu (k) tỷ lệ tăng trưởng cổ tức (g) 14 1.3.2 Phương pháp định giá cổ phiếu kỹ thuật chiết khấu dòng tiền 17 1.3.3 Phương pháp định giá cổ phiếu kỹ thuật định giá so sánh 21 - Tác động sách pháp luật: Pháp luật xem yếu tố tác động quan trọng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản biểu qua quy định pháp luật quyền mua, bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh… bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố thúc đẩy, hạn chế xóa bỏ tồn thị trường bất động sản tính chất đặc biệt hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai, mà điều Nhà nước thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG 30 PHÂN TÍCH CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 30 NIÊM YẾT TẠI HOSE 30 2.1 TÌNH HÌNH KINH TẾ VĨ MƠ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM 30 iii 2.1.1 Phân tích tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam .30 2.1.2 Phân tích thị trường chứng khốn Việt Nam 37 2.2 PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 41 2.2.1 Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam 41 2.2.2 Thực trạng ngành bất động sản Việt Nam 46 2.2.3 Thực trạng biến động giá cổ phiếu bất động sản HOSE .48 2.2.4 Triển vọng ngành bất động sản Việt Nam 50 2.3 PHÂN TÍCH MỘT SỐ CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HOSE 51 2.3.1 Phân tích tình hình tài 52 2.3.2 Phân tích rủi ro .58 KẾT LUẬN CHƯƠNG 62 CHƯƠNG 63 PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN .63 NIÊM YẾT TẠI HOSE 63 3.1 ƯỚC LƯỢNG TỶ SUẤT LỢI TỨC KỲ VỌNG VÀ TỶ LỆ TĂNG TRƯỞNG CỔ TỨC CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE 63 3.1.1 Ước lượng tỷ suất lợi tức kỳ vọng cổ phiếu 63 3.1.2 Ước lượng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức 73 3.2 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CÁC CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE 74 3.2.1 Xác định giá trị nội cổ phiếu theo mơ hình chiết khấu cổ tức 74 3.2.2 Xác định giá trị nội cổ phiếu phương pháp so sánh sử dụng hệ số P/E .76 3.3 PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE 80 3.3.1 So sánh giá trị nội giá thị trường cổ phiếu 80 3.3.2 So sánh giá trị nội với giá trị sổ sách cổ phiếu (Book Value – BV)83 iv 3.4 CÁC HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ .85 KẾT LUẬN CHƯƠNG 87 KẾT LUẬN 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN THẠC SĨ (BẢN SAO) PHỤ LỤC v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CAPM: Capital Asset Pricing Model – Mơ hình định giá tài sản vốn DDM: The Dividend Discount Model – Mơ hình chiết khấu cổ tức DNNN: Doanh nghiệp nhà nước EPS: Earning per share – Thu nhập cổ phiếu KCN: Khu cơng nghiệp HOSE: Sở Giao dịch chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh NHNN: Ngân hàng Nhà nước P/E: Price/EPS – Giá/thu nhập cổ phiếu p.p: Phương pháp TTCK: Thị trường chứng khoán TSLT:Tỷ suất lợi tức vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 : Vốn đầu tư toàn xã hội thực năm 2010 32 Bảng 2.2: Diễn biến lãi suất điều hành năm 2010 NHNN 36 Bảng 2.4: So sánh thay đổi số số nước khu vực .38 Bảng 2.5: Một số tiêu tài cơng ty BĐS(*) 55 Bảng 2.6: Một số hệ số tài công ty BĐS 57 Bảng 2.7: Mức độ rủi ro công ty BĐS 58 Bảng 3.1: Thống kê mô tả tỷ suất lợi tức cổ phiếu BĐS 68 Bảng 3.2: Kết ước lượng hệ số β cổ phiếu BĐS 69 Bảng 3.3: Kết ước lượng tỷ suất lợi tức kỳ vọng cổ phiếu 70 Bảng 3.4: So sánh tỷ suất lợi tức rủi ro cổ phiếu .71 Bảng 3.5: Điều chỉnh tỷ suất lợi tức kỳ vọng cổ phiếu 72 Bảng 3.6: Kết ước lượng tỷ lệ tăng trưởng cổ tức công ty 74 Bảng 3.7: Kết định giá cổ phiếu BĐS theo mơ hình DDM 75 Bảng 3.8: Kết định giá cổ phiếu theo phương pháp so sánh 78 Bảng 3.9: So sánh kết hai phương pháp định giá 79 Bảng 3.10: So sánh giá nội (theo phương pháp DDM) .81 giá thị trường cổ phiếu 81 Bảng 3.11: So sánh giá nội (theo phương pháp P/E) 82 giá thị trường cổ phiếu 82 Bảng 3.12: So sánh giá nội giá sổ sách cổ phiếu 84 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Tăng trưởng GDP theo quý giai đoạn 2008 - 2010 .31 Hình 2.2: Diễn biến lạm phát hàng tháng năm 2010 .33 Hình 2.4: Diễn biến Vn-Index năm 2010 40 Hình 2.5: Biến động giá cổ phiếu năm 2010 49 Hình 2.6: Diễn biến giá cổ phiếu bất động sản so với VnIndex năm 2010 50 Hình 2.7: Tăng trưởng tài sản lợi nhuận cơng ty BĐS 56 Hình 3.1: Biến động tỷ suất lợi tức danh mục thị trường .66 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường chứng khoán Việt Nam đến trải qua 10 năm hình thành phát triển, bước khẳng định kinh tế thị trường đạt nhiều thành cơng Tuy nhiên, bên cạnh thành cơng có thách thức khó khăn Thị trường chứng khoán Việt Nam phải trải qua biến động điều chỉnh lớn tình hình kinh tế giới Việt Nam có thay đổi khó lường Mặc dù vậy, theo nhận định nhiều nhà phân tích, đầu tư vào thị trường chứng khốn Việt Nam kênh đầu tư hấp dẫn Đặc biệt nhóm cổ phiếu BĐS, cổ phiếu giao dịch sôi thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư nước Nhiều nhà đầu tư TTCK Việt Nam nhà đầu tư nhỏ lẻ, mua bán theo hiệu ứng đám đông mà thiếu am hiểu giá trị chứng khoán Thông thường, đưa định đầu tư cổ phiếu đó, nhà đầu tư cần có phân tích xác định giá trị nội (intrinsic value) cổ phiếu đó, sau so sánh với giá thị trường Giá trị nội cổ phiếu giá trị bên trong, phụ thuộc chặt chẽ vào yếu tố từ thân tổ chức phát hành kết kinh doanh, khả điều hành ban lãnh đạo, thương hiệu công ty… Giá thị trường cổ phiếu cao thấp so với giá nội tại, song thị giá tách rời giá trị nội xa, lâu Vậy làm để xác định giá trị nội hợp lý cho cổ phiếu vấn đề nhiều nhà phân tích chứng khốn quan tâm, vận dụng điều kiện TTCK Việt Nam đề tài bàn luận nhiều diễn đàn Chính vậy, việc nghiên cứu lý thuyết định giá ứng dụng vào thực tiễn TTCK Việt Nam cần thiết nhằm giúp cho nhà đầu tư chứng khốn có quan điểm đầu tư hợp lý, đưa TTCK Việt Nam phát triển lên với vai trò kinh tế Tình hình nghiên cứu: Hiện cơng tác định giá cổ phiếu Việt Nam chủ yếu thực cơng ty chứng khốn dạng báo cáo phân tích nhằm cung cấp thêm thơng tin cho nhà đầu tư Các báo cáo phân tích định giá dựa vào phương pháp chiết khấu dòng tiền phương pháp định giá so sánh Tuy nhiên phân tích đưa mức giá khuyến cáo cho nhà đầu tư chưa có phân tích để thấy ý nghĩa giá trị nội cổ phiếu Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa vấn đề lý luận định giá cổ phiếu phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp định giá so sánh - Vận dụng phương pháp định giá để xác định giá trị nội cho cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM (HOSE) - Phân tích giá trị nội cổ phiếu ước lượng từ mơ hình định giá - Đề xuất khuyến nghị nhà đầu tư đầu tư vào cổ phiếu ngành BĐS Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu giá trị nội cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết HOSE Danh mục thị trường sử dụng số Vn – Index Phạm vi nghiên cứu giá trị nội cổ phiếu bất động sản HOSE giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2011 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền phương pháp định giá so sánh dựa vào hệ số P/E để xác định giá trị nội cổ phiếu, kết hợp với phương pháp so sánh, phân tích để phân tích giá trị nội cổ phiếu ngành bất động sản HOSE Ý nghĩa thực tiễn khoa học đề tài Một hệ thống hóa nghiên cứu lý luận định giá cổ phiếu Hai hàm ý rút từ kết nghiên cứu sở quan trọng cho nhà đầu tư chứng khoán theo trường phái giá trị Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn gồm có chương: Chương 1: Lý luận chung định giá cổ phiếu ngành bất động sản Chương trình bày vấn đề lý luận cổ phiếu, quy trình phân tích cổ phiếu, phương pháp định giá cổ phiếu đặc điểm ngành bất động sản Chương 2: Phân tích cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết HOSE Nội dung chương phân tích đặc trưng mơi trường kinh tế vĩ mô Việt Nam, biến động TTCK cổ phiếu ngành bất động sản HOSE; phân tích báo cáo tài rủi ro cổ phiếu bất động sản, từ để ước lượng tỷ suất lợi tức kỳ vọng tốc độ tăng trưởng cổ tức cổ phiếu Chương 3: Phân tích giá trị nội cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết HOSE 77 tính tốn cơng bố tổ chức tài có uy tín Tuy nhiên điều kiện thị trường Việt Nam hạn chế thơng tin, việc xác định hệ số P/E ngành tương đối khó khăn Trong phạm vi luận văn áp dụng tính hệ số P/E trung bình ngành BĐS dựa vào hệ số P/E công ty BĐS niêm yết HOSE theo phương pháp bình quân gia quyền với quyền số tỷ trọng vốn hóa cơng ty Theo thống kê cơng ty BĐS niêm yết HOSE tính đến hết tháng 12/2010 có khoảng 40 cơng ty, với giá trị vốn hóa khoảng 70.000 tỷ đồng (Tính theo giá thị trường cổ phiếu ngày 30/10/2011 - Theo www.cophieu68.com.vn) Từ ta xác định hệ số P/E ngành BĐS 10,13 lần, số liệu tính tốn trình bày phụ lục IV EPS kỳ vọng cổ phiếu tính tốn sở EPS năm 2010 tỷ lệ tăng trưởng xác định bảng 3.7 EPSexp = EPS0 * (1+ g) Từ liệu ta thu kết giá cổ phiếu xác định theo phương pháp so sánh sau: 78 Bảng 3.8: Kết định giá cổ phiếu theo phương pháp so sánh EPS0 (đồng) Tỷ lệ tăng trưởng EPS1 (đồng) Giá cổ phiếu (đồng) TT MÃ CK CII 2.277 - 2,64% 2.217 22.456 HAG 3.141 8,75% 3.416 34.603 HDC 3.533 9,55% 3.870 39.206 ITA 1.257 - 35,73% 808 8.183 KBC 1.258 5,13% 1.323 13.397 LCG 3.469 8,05% 3.748 37.968 NTL 5.055 - 41,09% 2.978 30.168 SJS 2.392 12,80% 2.698 27.333 TDH 2.393 2,96% 2.464 24.958 10 VIC 7.088 6,14% 7.523 76.207 Nguồn: Tính tốn tác giả Kết định giá bảng 3.8 cho thấy tương đồng hai phương pháp định giá Theo phương pháp định giá so sánh dựa vào hệ số P/E, hầu hết cổ phiếu có giá dao động khoảng 20.000 – 30.000 đồng/cổ phiếu VIC cổ phiếu có giá trị cao (76.207 đồng/cổ phiếu) ITA cổ phiếu có giá trị thấp (8.183 đồng/cổ phiếu) Tuy nhiên so sánh giá cổ phiếu xác định theo hai phương pháp thấy có chênh lệch lớn kết định giá 79 Bảng 3.9: So sánh kết hai phương pháp định giá TT Mã CK Giá nội theo Giá nội theo P.P DDM (đồng) P.P P/E (đồng) (1) (2) Mức chênh lệch giá hai PP (2 - 1) (đồng) CII 13.598 22.456 8.858 HAG 34.004 34.603 599 HDC 39.633 39.206 - 427 ITA 6.297 8.183 1.887 KBC 10.541 13.397 2.856 LCG 30.332 37.968 7.636 NTL 10.434 30.168 19.734 SJS 51.336 27.333 - 24.003 TDH 17.097 24.958 7.861 10 VIC 68.848 76.207 7.359 Nguồn: Tính tốn tác giả Như ta thấy, giá trị nội cổ phiếu ước lượng theo phương pháp chiết khấu dòng tiền có chênh lệch so với phương pháp so sánh, đồng thời mức chênh lệch không giống cổ phiếu Phần lớn cổ phiếu định giá phương pháp so sánh dựa vào hệ số P/E có giá cao so với giá trị nội xác định phương pháp chiết khấu dòng tiền, có cổ phiếu có giá nội xác định theo phương pháp so sánh thấp phương pháp chiết khấu dòng tiền cổ phiếu HDC SJS Tuy nhiên mức chênh lệch cổ phiếu HDC tương đối thấp (chỉ 427 đồng) cổ phiếu SJS có mức chênh lệch cao (24.003 đồng) Nếu xem xét mức chênh lệch tuyệt đối hai phương pháp định giá có hai cổ phiếu có mức chênh lệch lớn (khoảng 20.000 đồng) cổ phiếu NTL cổ phiếu SJS, cổ phiếu lại có mức chênh lệch thấp (dưới 10.000 đồng) 80 Tuy hai phương pháp giúp xác định giá trị nội cổ phiếu, song phương pháp lại có ưu điểm nhược điểm riêng Đối với phương pháp chiết khấu dòng tiền (cụ thể mơ hình chiết khấu dòng cổ tức), phản ánh sát thực giá trị nội cổ phiếu, yếu tố đầu vào tỷ lệ chiết khấu hay tỷ lệ tăng trưởng cổ tức ước lượng từ việc phân tích rủi ro tiềm tăng trưởng cổ phiếu Tuy nhiên, phương pháp có số hạn chế liệu để ước lượng chủ yếu dựa vào liệu q khứ, khó áp dụng cho cơng ty khơng trì sách cổ tức đặn Đối với phương pháp định giá so sánh sử dụng hệ số P/E, giá cổ phiếu xác định theo phương pháp có ưu điểm tính tốn đơn giản, nhanh chóng, phản ánh sát với biến động thị trường hơn, mang tính đại diện cho cổ phiếu nhóm ngành Phương pháp phù hợp với nhà đầu tư tư nhân 3.3 PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE 3.3.1 So sánh giá trị nội giá thị trường cổ phiếu Giá trị nội (Intrinsic value) cổ phiếu giá trị bên cổ phiếu, phụ thuộc chặt chẽ vào tình hình hoạt động kinh doanh cơng ty phát hành Còn giá thị trường (thị giá – market price) giá giao dịch cổ phiếu thị trường Giá trị nội sở kinh tế thị giá, thị giá xoay quanh giá nội tại, cao thấp giá nội Thông thường, nhà đầu tư so sánh giá thị trường giá nội cổ phiếu để định đầu tư sở: Nếu giá nội > giá thị trường  nên mua nắm giữ cổ phiếu Nếu giá nội < giá thị trường  không nên mua bán cổ phiếu 81 Bảng 3.10 3.11 cho thấy chênh lệch giá trị nội giá thị trường cổ phiếu Bảng 3.10: So sánh giá nội (theo phương pháp DDM) giá thị trường cổ phiếu Đơn vị tính: Đồng Giá trị nội Giá thị trường(*) TT Mã CK Chênh lệch CII 13.598 23.900 - 10.302 HAG 34.004 22.200 11.804 HDC 39.633 16.700 22.933 ITA 6.297 7.600 - 1.303 KBC 10.541 10.800 - 259 LCG 30.332 10.700 19.632 NTL 10.434 15.200 - 4.766 SJS 51.336 20.200 31.136 TDH 17.097 13.900 3.197 10 VIC 68.848 86.000 - 17.152 Nguồn: www.hsx.com tính toán tác giả; (*): Giá thị trường cập nhật bảng giao dịch điện tử HOSE ngày 12/12/2011 Nhận xét: So sánh giá thị trường cổ phiếu với giá trị nội xác định theo phương pháp DDM ta thấy chia cổ phiếu xem xét thành hai nhóm: - Nhóm cổ phiếu có giá nội thấp giá thị trường gồm: CII, ITA, KBC, NTL, VIC - Nhóm cổ phiếu có giá nội cao giá thị trường gồm: HAG, HDC, LCG, SJS, TDH Nếu xem xét theo mức chênh lệch tuyệt đối ta thấy mức chênh lệch hai loại giá khác biệt, số cổ phiếu có mức chênh lệch thấp 82 (khoảng 1.000 – 3.000 đồng) ITA, KBC, NTL, TDH Ngược lại số khác có mức chênh lệch cao HDC, LCG, SJS, VIC Trong SJS cổ phiếu có mức chênh lệch giá cao (31.136 đồng) Bảng 3.11: So sánh giá nội (theo phương pháp P/E) giá thị trường cổ phiếu Đơn vị tính: Đồng Giá trị nội Giá thị trường(*) TT Mã CK Chênh lệch CII 22.456 23.900 - 1.444 HAG 34.603 22.200 12.403 HDC 39.206 16.700 22.506 ITA 8.183 7.600 583 KBC 13.397 10.800 2.597 LCG 37.968 10.700 27.268 NTL 30.168 15.200 14.968 SJS 27.333 20.200 7.133 TDH 24.958 13.900 11.058 10 VIC 76.207 86.000 - 9.793 Nguồn: www.hsx.com tính tốn tác giả; (*): Giá thị trường cập nhật bảng giao dịch điện tử HOSE ngày 12/12/2011 So sánh giá trị nội cổ phiếu xác định dựa vào hệ số P/E, ta thấy hầu hết cổ phiếu có giá nội cao giá thị trường, có cổ phiếu có giá nội thấp giá thị trường cổ phiếu CII VIC Như nhìn chung nhóm cổ phiếu BĐS định giá thấp so với giá trị thực chúng Tuy nhiên mức độ chênh lệch cổ phiếu có phân hóa rõ rệt, nhóm cổ phiếu có mức chênh lệch thấp (dưới 5.000 đồng) CII, ITA, KBC, cổ phiếu ITA có mức chênh lệch thấp (583 đồng); cổ phiếu HDC, LCG lại có mức chênh lệch cao (trên 20.000 đồng), cổ phiếu LCG có mức chênh lệch cao (27.268 đồng) 83 Như kết luận rằng, biến động giá cổ phiếu TTCK Việt Nam phức tạp xa so với giá trị thực cổ phiếu Điều TTCK Việt Nam thị trường chưa hiệu quả, việc nắm bắt thông tin nhà đầu tư khó khăn có khác biệt lớn việc công bố thông tin công ty niêm yết Đồng thời, giá cổ phiếu xa rời giá trị thực nó, tạo hội kinh doanh chênh lệch giá nhà đầu tư Từ lại có thêm nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” tham gia vào thị trường hệ lại làm cho giá cổ phiếu biến động mạnh 3.3.2 So sánh giá trị nội với giá trị sổ sách cổ phiếu (Book Value – BV) Giá trị sổ sách cổ phiếu giá cổ phiếu phản ánh sổ sách kế tốn cơng ty thời điểm định Giá sổ sách xác định sau: Giá trị sổ sách cổ phiếu Vốn chủ sở hữu = Tổng số cổ phiếu lưu hành Sau xác định giá trị nội cổ phiếu bất động sản niêm yết HOSE, so sánh với giá trị sổ sách để thấy mối quan hệ giá nội giá sổ sách cổ phiếu 84 Bảng 3.12: So sánh giá nội giá sổ sách cổ phiếu Đơn vị tính: đồng Chênh lệch so với p.p DDM Chênh lệch so với p.p P/E 16.100 - 2.502 6.356 34.603 19.500 14.504 15.103 39.633 39.206 22.700 16.933 16.506 ITA 6.297 8.183 17.100 - 10.803 - 8.917 KBC 10.541 13.397 15.100 - 4.559 - 1.703 LCG 30.332 37.968 22.000 8.332 15.968 NTL 10.434 30.168 15.600 - 5.166 14.568 SJS 51.336 27.333 19.500 31.836 7.833 TDH 17.097 24.958 34.600 - 17.503 - 9.642 10 VIC 68.848 76.207 16.000 52.848 60.207 Giá nội (DDM) Giá nội (P/E) TT MÃ CK CII 13.598 22.456 HAG 34.004 HDC Giá sổ sách(*) Nguồn: Tổng hợp tác giả; (*): www.cophieu68.com, tính theo số liệu BCTC quý IV năm 2010 công ty Qua kết so sánh bảng 3.12 ta thấy có khác biệt rõ rệt giá nội giá sổ sách cổ phiếu, đồng thời chênh lệch hai loại giá cổ phiếu khơng giống Có thể chia ba nhóm sau: - Nhóm cổ phiếu có giá nội xác định theo hai phương pháp thấp giá sổ sách: có cổ phiếu ITA, KBC TDH Trong cổ phiếu TDH có mức chênh lệch cao (17.503 đồng 9.642 đồng), cổ phiếu có mức chênh lệch thấp KBC (4.559 đồng 1.703 đồng) - Nhóm cổ phiếu có giá nội xác định theo hai phương pháp cao giá sổ sách: có cổ phiếu HAG, HDC, LCG, SJS VIC Trong cổ phiếu có mức chênh lệch cao VIC (52.848 đồng 60.207 đồng), cổ 85 phiếu có mức chênh lệch thấp LCG (giá nội theo phương pháp DDM 8.332 đồng) SJS (giá nội theo phương pháp P/E 7.833 đồng) - Nhóm cổ phiếu có giá nội xác định theo phương pháp chiết khấu dòng tiền thấp giá sổ sách giá nội xác định theo phương pháp so sánh cao giá sổ sách: có cổ phiếu CII NTL Như thấy giá trị tài sản doanh nghiệp phản ánh hệ thống báo cáo tài chưa phản ánh đầy đủ giá trị thực doanh nghiệp 3.4 CÁC HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NHÀ ĐẦU TƯ Từ phân tích cổ phiếu ngành BĐS kết định giá cổ phiếu trên, nhà đầu tư đầu tư vào cổ phiếu ngành BĐS cần lưu ý vấn đề sau: Thứ nhất, ngành BĐS ngành kinh doanh hàng hóa đặc biệt, chịu nhiều rủi ro từ biến động kinh tế tăng trưởng kinh tế, lạm phát, lãi suất, tỷ giá hối đối…; đồng thời điều chỉnh sách luật pháp ngành làm cho ngành BĐS chứa đựng nhiều rủi ro Chính vậy, nhà đầu tư lựa chọn nhóm cổ phiếu cần có theo dõi, phân tích kỹ biến động kinh tế, kết hoạt động doanh nghiệp ngành để lường trước rủi ro Thứ hai, đầu tư ngắn hạn để tìm kiếm lợi nhuận, nhà đầu tư nên vào giá cổ phiếu xác định theo giá bình quân chung thị trường (định giá theo phương pháp so sánh), cụ thể cổ phiếu có giá thấp giá thị trường nên mua vào, ngược lại cổ phiếu có giá cao giá thị trường nên bán để thu lợi nhuận Cụ thể từ kết nghiên cứu trên, nhà đầu tư nên mua vào cổ phiếu HAG, HDC, ITA, KBC, LCG, 86 NTL, SJS, TDH Đối với cổ phiếu CII VIC, nhà đầu tư nên bán để thu lợi nhuận cổ phiếu thị trường định giá cao Thứ ba, đầu tư dài hạn, nhà đầu tư nên đầu tư theo trường phái “giá trị”, nghĩa phải vào giá trị thực cổ phiếu, giá thị trường cổ phiếu biến động cao thấp giá trị nội cổ phiếu, xoay quanh giá trị nội cổ phiếu Những cổ phiếu thị trường định giá thấp mang lại cho nhà đầu tư mức sinh lợi cao mà giá thị trường tiến sát đến giá trị thực cổ phiếu Với cổ phiếu nghiên cứu đề tài, nhà đầu tư dài hạn lựa chọn nắm giữ danh mục cổ phiếu HAG, HDC, KBC, LCG, SJS, TDH 87 , KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương luận văn áp dụng mơ hình chiết khấu cổ tức DDM phương pháp định giá so sánh dựa vào hệ số P/E để xác định giá trị nội cổ phiếu BĐS niêm yết HOSE Qua kết định giá so sánh giá trị nội cổ phiếu xác định với giá thị trường giá sổ sách cổ phiếu, ta thấy có chênh lệch đáng kể giá nội với giá thị trường giá sổ sách Điều cho thấy giá cổ phiếu TTCK Việt Nam chưa phản ánh giá trị thực cổ phiếu Tuy nhiên dựa vào kết nghiên cứu trên, luận văn đưa khuyến nghị hợp lý nhà đầu tư để giúp họ lựa chọn cổ phiếu phù hợp để đưa vào danh mục đầu tư 88 KẾT LUẬN Sau vận dụng phương pháp phân tích định giá cổ phiếu, luận văn xác định giá trị nội cổ phiếu BĐS niêm yết Sở Giao dịch chứng khoán TPHCM Các phương pháp ước lượng sử dụng tuân thủ chặt chẽ kiến thức phương pháp luận độ xác liệu sử dụng mơ hình Từ luận văn đưa phân tích, khuyến nghị hợp lý để giúp cho nhà đầu tư chứng khốn có thêm thơng tin, phục vụ cho định đầu tư Tuy nhiên, thấy rằng, định giá cổ phiếu “nghệ thuật” “khoa học” Mỗi phương pháp định giá cho ta kết khác nhau, phương pháp, nhà phân tích khác xác định mức giá không giống Ngay xác định giá nội cổ phiếu, nhà đầu tư chưa thể chắn kết đầu tư Chính vậy, kiến thức phân tích định giá chứng khốn góp phần vào thành công nhà đầu tư Những thơng tin kết trình bày luận văn mang tính chất tham khảo, với mong muốn góp phần nâng cao hiệu cơng tác định giá cổ phiếu hoạt động đầu tư TTCK 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] TS Võ Thị Thúy Anh, Bài giảng Quản trị danh mục đầu tư, Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng [2] Học viện Ngân hàng (2009), “Thị trường bất động sản, khái niệm, đặc trưng nhân tố ảnh hưởng”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Chứng khoán bất động sản – Cơ hội rủi ro”, Hà Nội [3] TS Lê Quốc Hội (2011), Tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2010 khuyến nghị cho năm 2011, www.ktpt.edu.vn [4] TS Phan Thị Bích Nguyệt (2008), Đầu tư tài – Phân tích đầu tư chứng khốn, NXB Tài [5] Phạm Văn Sơn (2010), Nghiên cứu ứng dụng mơ hình định giá tài sản vốn cho TTCK Việt Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Đại học Đà Nẵng [6] Chu Đức Tuấn (2011), Công ty chứng khốn Phố Wall, Báo cáo phân tích ngành bất động sản [7] Hồng Un, Chứng khốn 2010: Những mốc thăng trầm, http://vietstock.vn/ChannelID/830/Tin-tuc/177162-chung-khoan-2010nhung-moc-thang-tram.aspx [8] TS Nguyễn Ngọc Vũ (2010), Tính tốn hệ số bêta số cơng ty niêm yết Sàn Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), Tạp chí Khoa học cơng nghệ, Đại học Đà Nẵng, số (37) năm 2010 [9] PGS, TS Bùi Kim Yến (2009), Giáo trình Thị trường chứng khốn, NXB Thống kê Các website: [10] www.cophieu68.com truy cập ngày 12/12/2011 [11] http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/30/23932/7-dac-diem-tieu-bieu-cuathi-truong-bat-dong-san-viet-nam-nam-2010/ [12] www.hsx.vn truy cập ngày 12/12/2011 90 [13] http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/01/3521/ [14] http://www.vtidgroup.com.vn/n13640-phan-tich-thi-truong-bat-dong-sanviet-nam-nam-2010-va-nhan-dinh-nam-2011.html [15] http://datngoc.com.vn/dn2011/vi/news/TIN-BAT-DONG-SAN/Thi-truongbat-dong-san-2011-Khong-sot-nong-nhung-khong-dong-bang-1131/ [16] www.gso.gov.vn (website Tổng cục Thống kê) [17] www.sbv.gov.vn (website Ngân hàng Nhà nước) 91 ... PHÂN TÍCH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE 80 3.3.1 So sánh giá trị nội giá thị trường cổ phiếu 80 3.3.2 So sánh giá trị nội với giá trị sổ sách cổ phiếu. .. định giá cổ phiếu ngành bất động sản Chương trình bày vấn đề lý luận cổ phiếu, quy trình phân tích cổ phiếu, phương pháp định giá cổ phiếu đặc điểm ngành bất động sản Chương 2: Phân tích cổ phiếu. .. ĐỊNH GIÁ TRỊ NỘI TẠI CỦA CÁC CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI HOSE 74 3.2.1 Xác định giá trị nội cổ phiếu theo mơ hình chiết khấu cổ tức 74 3.2.2 Xác định giá trị nội cổ phiếu phương