Đang tải... (xem toàn văn)
Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố hải dương
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI ---------- ---------- NGUYỄN HỮU PHÚC ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ HÀ NỘI - 2011 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp i LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam ñoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2011 Tác giả luận văn: Nguyễn Hữu Phúc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ii LỜI CẢM ƠN ðể hoàn thành ñề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự giúp ñỡ, ñộng viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, ñồng nghiệp và người thân. ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, người ñã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã luôn giúp ñỡ, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh ñạo Sở Kế hoạch và ðầu tư; Sở Tài nguyên và Môi trường; Ban Quan lý các Khu công nghiệp; Trung tâm ðấu giá ñất tỉnh Hải Dương; UBND thành phố Hải Dương; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Dương, cùng tất cả các bạn bè, người thân ñã giúp ñỡ tôi hoàn thành ñề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia ñình những người ñã ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài này Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 15 tháng 01 năm 2011 Tác giả: Nguyễn Hữu Phúc Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp iii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi 1 PHẦN MỞ ðẦU 1 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài: 1 1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài: 4 1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 5 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 6 2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 6 2.2 ðấu giá ñất ở một số nước trên thế giới 8 2.3 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 14 3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 3.1 ðối tượng nghiên cứu 40 3.2 Nội dung nghiên cứu 40 3.3 Phương pháp nghiên cứu 42 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43 4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 43 4.1.1 ðặc ñiểm tự nhiên. 43 4.1.2 Tình hình phát triển kinh tế. 47 4.1.3 Xây dựng - Phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật ñô thị. 53 4.1.4 Tình hình quản lý ñất ñai và hiện trạng sử dụng ñất, trên ñịa bàn thành phố Hải Dương. 58 4.2 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong những năm qua. 61 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp iv 4.2.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn thành phố Hải Dương. 61 4.2.2 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Hải Dương. 62 4.2.3 Căn cứ ñể xác ñịnh giá sàn. 67 4.3 Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương. 68 4.3.1 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu dân cư thương mại và Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 68 4.3.2 Dự án khu Dân cư và tái ñịnh cư ðông Ngô Quyền, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 74 4.3.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 81 4.4 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất của các dự án trên. 88 4.4.1 Hiệu quả kinh tế. 88 4.4.2 Hiệu quả xã hội. 91 4.4.3 Hiệu quả ñối với công tác quản lý và sử dụng ñất ñai. 92 4.5 Một số hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. 94 4.5.1 Công tác tổ chức. 94 4.5.2 ðối với người tham gia ñấu giá. 94 4.5.3 ðối với công tác quản lý ñất ñai và xây dựng ñô thị. 95 4.6 Một số ñề xuất ñối với công tác ñấu giá ñất. 96 5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 99 5.1 Kết luận: 99 5.2 ðề nghị: 101 TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 PHỤ LỤC Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BðS Bất ñộng sản CP Cổ phần CSHT Cơ sở hạ tầng ðGð ðấu giá ñất GCN Giấy chứng nhận GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Lðð Luật ðất ñai QSDð Quyền sử dụng ñất SDð Sử dụng ñất TM Thương mại TNHH Trách nhiệm hữu hạn TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp vi DANH MỤC BẢNG 4.1 Cơ cấu kinh tế Thành phố Hải Dương 48 4.2 Nhịp ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân Thành phố Hải Dương 49 4.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2009 Thành phố Hải Dương 59 4.4 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại khu dân cư thương mại và Chợ Thanh Bình, phường Thanh Bình, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 71 4.5 Cơ cấu sử dụng ñất Thành phố Hải Dương. 74 4.6 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất liền kề của dự án khu Dân cư và tái ñịnh cư ðông Ngô Quyền, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 77 4.7 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất biệt thự của dự án khu Dân cư và tái ñịnh cư ðông Ngô Quyền, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 79 4.8 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất liền kề của dự án khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 85 4.9 Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại các lô ñất biệt thự của dự án khu Dân cư Bắc Thanh Niên, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương. 86 4.10 Chênh lệch giá ñất giữa giá sàn quy ñịnh và giá trúng ñấu giá. 89 4.11 Một số dự án sẽ ñấu giá ñất ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong thời gian tới. 97 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 1 1. PHẦN MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết của ñề tài ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển ñất nước. Trong quá trình ñổi mới, từ năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ñã ñặc biệt quan tâm ñến vấn ñề quản lý ñất ñai, luật ñất ñai 1988 là một trong những sắc luật ñầu tiên ñược ban hành trong thời kỳ ñổi mới và không ngừng ñược hoàn thiện vào các năm: 1993, 1998, 2001, 2003. Từ ñó ñã ñáp ứng yêu cầu chuyển ñổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Luật ñất ñai 1993 quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài dưới hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất (ðiều 1) [TLTK10]. Luật ñất ñai 1993 cũng ñã quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian (ðiều 12) [TLTK10]. Thi hành luật ñất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành: - Nghị ñịnh 80/CP ngày 6/11/1993 - Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/ 1994 - Quyết ñịnh 302-TTg ngày 13/5/1996 - Nghị ñịnh 17/CP ngày 21/3/1998 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 2 Trên thực tế, chính sách pháp luật ñất ñai của chúng ta, ñặc biệt là chính sách về khung giá ñất của Chính phủ ban hành (trong thời gian từ năm 1994 ñến khi có Luật ðất ñai năm 2003 ra ñời) chưa ñược ñiều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và ñầy ñủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Mặt khác, khung giá ñất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDð thực tế trên thị trường ñã gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá ñất ñể thực hiện công tác thu hồi ñất nhưng lại là kẽ hở bất lợi cho Nhà nước khi giao ñất, cho thuê ñất. Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh theo Nghị ðịnh 87/CP ñã ñược UBND cấp tỉnh tự ñiều chỉnh cho phù hợp với ñịa phương mình nhưng nhìn chung giá ñất ñược ñiều chỉnh thường thấp hơn giá chuyển nhượng QSDð trên thị trường. Một số loại ñất nông nghiệp cùng loại, cùng hạng nhưng lại ñược áp mức giá rất khác nhau giữa các tỉnh. Khi Nhà nước giao ñất có thu tiền cho các chủ sử dụng ñất (nhất là ñất ở tại các ñô thị) thường xảy ra hiện tượng “mua bán” trao tay giữa người vừa ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và những người “thực sự” có nhu cầu muốn “mua” QSDð nhưng không có tên trong danh sách ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền (vì nhiều lý do khác nhau), hay giữa người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð và “những người ñầu cơ” kinh doanh ñất ñai (kinh doanh QSDð) trên thị trường BðS. Một số các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà ở ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền SDð sau ñó doanh nghiệp tiến hành xây dựng BðS theo quy hoạch ñể bán theo cơ chế kinh doanh theo phương án ñã ñược Nhà nước phê duyệt. Tuy nhiên, sau khi doanh nghiệp ñã ñược chính quyền phê duyệt dự án thì doanh nghiệp thường có phương án kinh doanh theo cơ chế thị trường (tức là kinh doanh nhà ở theo sự thoả thuận giữa doanh nghiệp với người có nhu cầu sử dụng ñất) mà Nhà nước không thể kiểm soát ñược, ñó là chưa kể việc có khá nhiều doanh nghiệp không ñủ uy tín và năng lực tài chính cũng tham gia vào thị trường kinh doanh phát triển nhà ở Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ nông nghiệp 3 tại khá nhiều ñịa phương, ñó là một trong số nhiều nguyên nhân khác nhau hình thành thị trường kinh doanh BðS phát triển không lành mạnh. Thị trường “ngầm” về QSDð và BðS phát triển mạnh và ñây cũng là nguyên nhân chính mà Nhà nước ñã bị thất thu nghiêm trọng tiền sử dụng ñất và gây nên tình trạng xấu về thị trường QSDð trong một thời gian dài; ñặc biệt thị trường QSDð ở Việt Nam ñã lên cơn “sốt giá” mà Nhà nước không kiểm soát ñược vào 2 chu kỳ rõ nét là những năm 1990 - 1991, có phần lắng xuống những năm 1994 - 1995 và tiếp tục lên cao trào vào những năm từ 2000 - 2001. ðể khắc phục những tồn tại trên, Luật ñất ñai 2003 ñã quy ñịnh:[TLTK11] - Về Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (ðiều 34) - Về Giá ñất (ðiều 55) - Về Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh (ðiều 56) - Về ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất (ðiều 58) Luật ñất ñai 2003 mới ñược thực hiện thí ñiểm tại một số tỉnh, thành phố, mặc dù còn một số bất cập nhất ñịnh, một số ñịa phương ñã áp dụng hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất thông qua hình thức ñấu giá quyền sử dụng ñất ñã ñem lại kết quả khả quan bước ñầu. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất tại một số dự án ở thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương trong những năm qua cho thấy nhiều phiên ñấu giá ñã ñem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ ñất hiện trạng như thế nào ñể ñảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDð và các chủ ñầu tư mà vẫn tạo ñộng lực cho sự phát triển xã hội là một vấn ñề cần ñược nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai ở nước ta trong giai ñoạn hiện nay. ðề tài: "ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở . ñịnh giá sàn. 67 4.3 Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương. 68 4.3.1 Dự án ñấu giá quyền. Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở áp dụng ở ñịa bàn thành phố Hải Dương. 61 4.2.2 Qui chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ở tỉnh Hải Dương. 62 4.2.3 Căn
