Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã sơn tây thành phố hà nội
B GIÁO D C VÀ ðÀO T O TRƯ NG ð I H C NÔNG NGHI P HÀ N I - - PH M TH HUY N NGA ðÁNH GIÁ HI U QU C A CÔNG TÁC ð U GIÁ QUY N S D NG ð T TRÊN ð A BÀN TH Xà SƠN TÂY THÀNH PH HÀ N I LU N VĂN TH C SĨ NÔNG NGHI P Chuyên ngành: QU N LÝ ð T ðAI Mã s : 60 62 16 Ngư i hư ng d n khoa h c: PGS.TS NGUY N THANH TRÀ Hµ Néi - 2011 L I CAM ðOAN Tơi xin cam ñoan r ng, s li u k t qu nghiên c u lu n án trung th c, chưa t ng ñư c s d ng ñ b o v m t h c v Tơi xin cam đoan r ng, m i s giúp ñ th c hi n lu n án đư c c m ơn thơng tin trích d n lu n án đ u ñã ñư c ch rõ ngu n g c Hà N i, tháng 10 năm 2011 Tác gi Ph m Th Huy n Nga Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… i M CL C Trang PH N I ð T V N ð 1.1 Tính c p thi t c a ñ tài 1.2 M c đích, u c u c a ñ tài 1.2.1 M c đích 1.2.2 Yêu c u PH N II T NG QUAN V N ð NGHIÊN C U 2.1 ð t ñai th trư ng ñ t ñai 2.1.1 ð t ñai 2.1.2 Th trư ng ñ t ñai 2.1.3 Giá ñ t 2.1.4 M t s khái ni m khác 2.2 Các hình th c đ u giá 2.3 Công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t Vi t Nam 2.3.1 Quy ñ nh v ñ u giá ñ t theo Lu t ñ t ñai 2003 2.3.2 Nh ng y u t b n xác ñ nh giá ñ t ñ u giá QSDð 2.3.3 Các phương pháp ñ nh giá ñ t đ u giá QSDð 2.3.4 Các hình th c ñ u giá quy n s d ng ñ t 2.3.5 Quy trình đ u giá tài s n nư c ta Vi t Nam Vi t Nam 2.3.5 Th c tr ng ñ u giá quy n s d ng ñ t Vi t Nam PH N III N I DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U 3.1 ð i tư ng ph m vi nghiên c u 3.2 N i dung nghiên c u 3.3 Phương pháp nghiên c u 3.3.1 Phương pháp thu th p thông tin, s li u Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… ii 3.3.2 Phương pháp ch n ñi m nghiên c u 3.3.3 Phương pháp ñi u tra th ng kê 3.3.4 Phương pháp phân tích t ng h p 3.3.5 Phương pháp chuyên gia PH N IV K T QU NGHIÊN C U 4.1 Khái quát v ñi u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a Th xã Sơn Tây – Thành ph Hà N i 4.1.1 ð c ñi m t nhiên 4.1.2 Các ngu n tài nguyên 4.1.3 Tình hình kinh t - xã h i 4.1.4 Hi n tr ng s d ng ñ t, tình hình qu n lý đ t đai đ a bàn Th xã Sơn Tây 4.2 Công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t c a th xã Sơn Tây nh ng năm qua 4.2.1 Các văn b n v ñ u giá quy n s d ng ñ t ñ a bàn th xã Sơn Tây 4.2.2 Quy ch ñ u giá quy n s d ng ñ t ñ giao ñ t có thu ti n s d ng ñ t, cho thuê ñ t ñ a bàn th xã Sơn Tây 4.3 K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t c a m t s d án ñ a bàn th xã Sơn Tây 4.3.1 K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t khu tái ñ nh cư Trung Hưng 4.3.2 K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t Khu t p th trư ng H u Ngh 80 phư ng Lê L i 4.3.3 K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t khu t p th Bách Hoá phư ng Xuân Khanh 4.4 ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s d án Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… iii 4.4.1 Hi u qu kinh t 4.4.2 Hi u qu xã h i 4.4.3 Hi u qu đ i v i cơng tác qu n lý s d ng ñ t ñai 4.4.4 M t s h n ch c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t 4.4.5 M t s đ xu t hồn thi n Quy ch đ u giá PH N V K T LU N VÀ KI N NGH 5.1 K t lu n 5.2 Ki n ngh Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… iv PH N I ð TV Nð 1.1 Tính c p thi t c a ñ tài ð t ñai tài nguyên qu c gia vô quý giá, s không gian c a m i trình s n xu t, tư li u s n xu t ñ c bi t nông nghi p, thành ph n quan tr ng nh t c a môi trư ng s ng, ñ a bàn phân b khu dân cư, xây d ng cơng trình kinh t , văn hóa, xã, an ninh qu c phịng ð t đai có nh ng tính ch t đ c trưng n khơng gi ng b t kỳ m t tư li u s n xu t ð t đai ngu n tài ngun có gi i h n v s lư ng ð t đai có v trí c đ nh khơng gian, khơng th di chuy n đư c theo ý mu n ch quan c a ngư i Trên th c t , nư c phát tri n ho t ñ ng th c c a th trư ng b t đ ng s n có hi u qu thơng qua ngu n tài ngu n ngun đ t mang l i nhi u l i ích thi t th c l i ích chung c a tồn xã h i, chi m t tr ng cao ho t ñ ng c a n n kinh t Có đư c hi u qu to l n Chính ph c a nư c s m nh n bi t ñư c t m quan tr ng c a ñ t ñai ñưa nh ng bi n pháp phù h p Th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam có t lâu t trư c ñư c pháp lu t nư c ta công nh n Trư c th trư ng đư c cơng nh n nư c ta hình thành m t th trư ng ng m, tính ch t khơng cơng khai c a th trư ng ñã làm thâm h t l n t i ngân sách Nhà nư c, tác ñ ng x u ñ n s phát tri n chung c a toàn xã h i Th c hi n Ngh quy t đ i h i ð ng tồn qu c l n th VII, ch th trư ng ñ nh hư ng xã h i ch nghĩa ñã ñư c hình thành T Hi n pháp năm 1992, Lu t ñ t ñai năm 1993 ñã ñi vào cu c s ng cơng nh n quy n chuy n ñ i, chuy n ng, cho thuê, th a k , th ch p cho h gia đình, cá nhân đ n Lu t đ t đai năm 2003 cơng nh n quy n ñ i v i h gia, cá nhân chuy n ñ i, chuy n ng, cho thuê, cho thuê l i, th a k , th ch p, góp v n quy n s d ng đ t Trong d th o Báo cáo tr t i đ i h i ð ng tồn qu c khố X ñã ñ xu t n i dung ñ i m i sách v đ t đai b t ñ ng s n g m “ Phát tri n th trư ng b t ñ ng s n (bao g m th trư ng quy n s d ng ñ t b t ñ ng s n g n li n v i ñ t): b o ñ m quy n s d ng ñ t chuy n thành hàng hoá m t cách thu n l i; t ng bư c làm Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… cho th trư ng b t ñ ng s n nư c có s c c nh tranh so v i th trư ng khu v c, có s c h p d n nhà ñ u tư Th c hi n công khai, minh b ch tăng cư ng tính pháp lý, k lu t, k cương qu n lý ñ t ñai Nhà nư c ñi u ti t giá ñ t b ng quan h cung - c u v đ t đai thơng qua sách v thu có liên quan đ n đ t đai Nhà nư c v a qu n lý t t th trư ng b t ñ ng s n v a nhà ñ u tư b t ñ ng s n l n nh t, hoàn thi n h th ng pháp lu t v kinh doanh b t ñ ng s n” ð n ñây, th trư ng quy n s d ng đ t đư c hồn ch nh, ñ s c t phát tri n ñ v i th v n, th trư ng lao ñ ng ñi u ti t ñ u vào c a th trư ng s n xu t kinh doanh hàng hố Nh ng năm g n đây, đ nâng cao hi u qu qu n lý s d ng ñ t, th xã Sơn Tây – Thành ph Hà N i th c hi n ch trương ch trương c a Nhà nư c “ñ i ñ t l y s h t ng” v i hai hình th c đ u th u d án ñ u giá quy n s d ng ñ t, th c hi n d án qu ñ t t o v n xây d ng s h t ng thông qua phương th c ñ u giá quy n s d ng ñ t m t gi i pháp h u hi u nh m kh c ph c khó khăn v v n ñ u tư Xu t phát t nh ng quan m trên, đư c s phân cơng c a khoa Tài nguyên Môi trư ng - Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i, đư c s nh t trí c a phịng Tài nguyên Môi trư ng th xã Sơn Tây v i s hư ng d n tr c ti p c a th y giáo PGS.TS Nguy n Thanh Trà – cán b gi ng d y khoa Tài nguyên Môi trư ng - Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i Tôi ti n hành nghiên c u ñ tài: “ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t ñ a bàn Th xã Sơn Tây, Thành ph Hà N i” 1.2 M c đích, u c u c a đ tài 1.2.1 M c đích Tìm hi u văn b n pháp lu t v ñ u giá quy n s d ng ñ t quy ñ nh, quy ch ñ u giá quy n s d ng ñ t t i th xã Sơn Tây – thành ph Hà N i ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s d án ñ a bàn th xã Sơn Tây - Hà N i ðưa ý ki n ki n ngh đ hồn thi n quy trình, ch nh m tăng cư ng hi u qu c a công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t 1.2.2 Yêu c u Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… Nghiên c u, n m ch c văn b n có liên quan đ n đ u giá quy n s d ng ñ t Trung ương đ a phương S li u, thơng tin u tra ph i đ m b o xác, khách quan, có đ tin c y, đ ng th i ph i đ m b o tính khách quan th c ti n Nêu k t qu ñ t ñư c, nh ng v n ñ t n t i có ý ki n đ xu t đ cơng tác đ u giá b t ñ ng s n th xã Sơn Tây ngày hoàn thi n mang l i hi u qu cao Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… PH N II T NG QUAN V N ð NGHIÊN C U 2.1 ð t ñai th trư ng ñ t ñai 2.1.1 ð t ñai ð t ñai m t lo i tài nguyên t nhiên, m t lo i tài nguyên s n xu t, bao g m c l c ñ a m t nư c b m t trái ñ t Theo quan ñi m kinh t h c ñ t ñai khơng ch bao g m m t đ t cịn bao g m c tài ngun lịng đ t t t c m i th sinh sôi m t đ t lịng đ t khơng lao ñ ng ngư i làm ra, t c bao g m nư c m t ñ t nư c ng m, th ng, th c v t ñ ng v t V i nghĩa chung nh t, l p b m t c a trái ñ t, bao g m ñ ng ru ng, ñ ng c , bãi chăn th , r ng, bãi hoang, m t nư c, ñ m l y bãi ñá V i nghĩa h p đ t đai bi u hi n kh i lư ng tính ch t c a quy n l i ho c tài s n mà m t ngư i có th chi m ñ i v i ñ t Nó có th bao g m l i ích đ t v m t pháp lý nh ng quy n theo t p quán không thành văn Khi nghiên c u khái ni m v ñ t ñai liên quan ñ n ñ nh giá ñ t ph i hi u: ñ t ñai m t ngu n tài nguyên thiên nhiên, tư li u s n xu t ñ c bi t, thành ph n quan tr ng c a mơi trư ng s ng, đ a bàn phân b khu dân cư, xây d ng s kinh t , văn hoá, an ninh qu c phịng ð t đai tài s n đ t đai có đ y đ thu c tính c a m t tài s n như: đáp ng đư c nhu c u c a ngư i t c có giá tr s d ng; ngư i có kh chi m h u s d ng; ñ i tư ng trao đ i mua bán (t c có tham gia vào giao lưu dân s ) ð t đai cịn đư c coi tài s n qu c gia vơ q giá, đư c chuy n ti p qua th h , ñư c coi m t d ng tài s n phương th c tích lu c a c i v t ch t c a xã h i ð ng th i đ t đai cịn đư c coi m t tài s n ñ c bi t b n thân khơng lao đ ng làm ra, mà lao ñ ng tác ñ ng vào ñ t ñai ñ bi n t tr ng thái hoang hố tr thành s d ng vào đa m c đích ð t đai c đ nh v v trí, có gi i h n v khơng gian vô h n v th i gian s d ng Bên c nh đ t đai có kh sinh l i trình s d ng, n u bi t s d ng s d ng m t cách h p lí giá tr c a ñ t (ñã ñư c khai thác s d ng) khơng nh ng khơng m t mà có xu hư ng tăng lên Vì tính tài s n ñ c bi t Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… tính hàng hóa đ c bi t m t nh ng ngun nhân địi h i ph i đ nh giá Tính đ c bi t có tính ch t địi h i ph i ñ nh giá ñ t ñai tham gia nhi u vào trình s n xu t khơng chuy n d n giá tr c a vào giá thành c a s n ph m, khơng hao mịn, tham gia nhi u vào q trình s n xu t giá đ t tăng lên Vi c ñ u tư c a xã h i ñ làm tăng giá tr c a ñ t ñai, ph n l n ñ u tư tr c ti p cho tài s n khác như: h th ng h t ng k thu t, h t ng xã h i ; đó, chi phí đ u tư làm tăng giá tr c a đ t đai r t trìu tư ng, khó xác đ nh, khó phân b cho t ng th a ñ t….thi u s xác ñ nh m c chi phí c th làm nh hư ng đ n giá ñ t 2.1.2 Th trư ng ñ t ñai M t th trư ng t p h p nh ng ngư i mua ngư i bán tác ñ ng qua l i l n d n ñ n kh trao ñ i (Robert Daniel, 1994) Hay nói cách khác: th trư ng nơi trao đ i hàng hố đư c s n xu t ra, v i quan h kinh t gi a ngư i v i ngư i, liên k t v i thơng qua trao đ i hàng hoá Th trư ng hi u theo nghĩa r ng ch hi n tư ng kinh t ñư c ph n ánh thông qua trao ñ i lưu thơng hàng hố quan h kinh t m i liên k t kinh t gi a ngư i v i ngư i đ t liên k t h v i Th trư ng hi u theo nghĩa h p ch khu v c khơng gian trao đ i hàng hố Th trư ng ñ t ñai v ý nghĩa chung th trư ng giao d ch ñ t ñai Th trư ng đ t đai có th đư c hi u theo nghĩa r ng nghĩa h p Theo nghĩa r ng, th trư ng ñ t ñai t ng hòa m i quan h v giao d ch ñ t ñai di n t i m t khu v c ñ a lý nh t ñ nh, m t kho ng th i gian nh t ñ nh Theo nghĩa h p, th trư ng ñ t ñai nơi di n ho t đ ng có liên quan tr c ti p ñ n giao d ch ñ t ñai Th trư ng ñ t ñai m t b ph n c u thành quan tr ng c a n n kinh t th trư ng, k c v i n n kinh t chuy n ñ i theo hư ng phát tri n kinh t th trư ng ñ nh hư ng XHCN nư c ta T i ñi u Lu t ð t ñai 2003 quy ñ nh: "đ t đai thu c s h u tồn dân Nhà nư c ñ i di n ch s h u", khơng t n t i th trư ng chuy n quy n s h u ñ t ñai nư c ta, ch th lưu thông th trư ng ñ t ñai ý nghĩa chung quy n s d ng ñ t ð i v i th trư ng ñ t ñai v ý nghĩa chung th trư ng giao d ch v ñ t ñai Các giao d ch di n th trư ng ñ t ñai khu v c thư ng quan tâm Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… - Phía ðơng giáp khu th Trung Hưng - Phía Tây giáp khu dân cư Khu đ t quy ho ch ñ u giá ñư c chia thành 35 lơ Trong lơ có giá sàn 7,3 tri u đ ng/m2 ; 30 lơ có giá sàn 6,2 tri u ñ ng/m2 Khu ñ t ñ u giá ñư c t ch c ñ u giá 01 ngày t i h i trư ng UBND th xã Sơn Tây Hình th c đ u giá c a d án ñ u giá b ng b phi u kín tr c ti p 01 vịng đ u K t qu đ u sau: - Có lơ v i giá sàn 7,3 tri u ñ ng / m2 87 h tham gia đ u giá ; h trúng lơ Lơ có giá trúng cao nh t 20.600.000 đ ng/ m2, lơ có giá trúng th p nh t 13.600.000 ñ ng/m2 T ng s ti n thu ñư c qua ñ u giá : 5.474.000.000 ñ ng M c chênh l ch đư c tính sau: MCL = 5.474.000.000/2.555.000.000 = 2,14 l n MCL1 = 1.449.210.000 / 511.000.000 = 2,84 l n MCL2 = 956.760.000 / 511.000.000 = 1,87 l n - Có 30 lơ v i giá sàn 6,2 tri u ñ ng / m2 196 h tham gia ñ u giá Trong ñó có 17 h trúng ñ u giá 30 lơ Lơ có giá trúng cao nh t 12.700.000 đ ng / m2, lơ có giá trúng th p nh t 10.500.000 ñ ng / m2 T ng s ti n thu ñư c qua ñ u giá là: 23.149.000.000 ñ ng M c chênh l ch đư c tính sau : MCL = 23.149.000.000 / 13.020.000.000 = 1,78 l n MVL1 = 889.000.000 / 434.000.000 = 2,05 l n MCL2 = 735.000.000 / 434.000.000 = 1,69 l n Như v y t i d án khu tái ñ nh cư Trung Hưng n u giao ñ t theo phương th c giao ñ t có thu ti n thơng thư ng s thu ñư c 15.575.000.000 ñ ng ( Mư i lăm t năm trăm b y năm tri u ñ ng ch n ), thơng qua đ u giá thu ñư c 28.623.000.000 ñ ng (Hai mươi tám t sáu trăm hai mươi ba tri u ñ ng ch n) M c chênh l ch gi a s ti n thu ñư c s ti n c thu MCL = 1,84 (l n).Qua tìm hi u, s dĩ có s chênh l ch khác gi a khu đ t chênh l ch trung bình gi a giá trúng ñ u giá v i giá kh i ñi m m t s nguyên nhân : Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 60 Nguyên nhân đ u tiên v trí c a t ng khu ñ t thu c khu ñ t ñ u giá có v trí g n tr c đư ng l n, có v trí ti p giáp v i nhi u khu th c a th xã v y r t thu n l i cho giao thông liên l c kinh doanh, buôn bán, đáp ng đư c kỳ v ng đơng đ o c a nhà ñ u tư Tuy nhiên, v trí c a t ng khu đ t thu c d án khác nên s g p tr ng i ñ i v i m t s khu ñ t n m tr c ñư ng nh làm cho giá kh i ñi m giá trúng ñ u giá không cao l m.Nguyên nhân th hai tâm lý c a ngư i dân, c a nhà đ u tư, v trí c a khu đ t tho mãn ñư c ý mu n c a ngư i mua đ t Chính v y, phiên ñ u giá khu tái ñ nh cư Trung Hưng ñã thu hút ñư c lư ng ngư i tham gia ñ u giá l n, t l gi a ngư i tham gia ñ u giá s su t ñ t ñ u giá t l cao ( 6:1 ) t o ñư c s c nh tranh ñ u giá S c nh tranh cịn th hi n hình th c đ u giá Hình th c đ u giá d án ñ u giá b ng b phi u kín tr c ti p 01 vịng đ u Có th nói d án đ u giá quy n s d ng ñ t khu tái ñ nh cư Trung Hưng d án cho th y hi u qu rõ nét v m t kinh t : S ti n thu ñư c ñ u giá quy n s d ng ñ t cao 1,84 l n s ti n có th thu đư c giao ñ t theo phương th c giao ñ t có thu ti n thông thư ng 4.3.2 K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t Khu t p th trư ng H u Ngh 80 phư ng Lê L i Khu ñ t ñ u giá có t ng di n tích 104,2 m2 V trí khu đ t: - Phía Nam giáp đư ng Lê L i - Phía B c giáp Ngân hàng c ph n thương m i - Phía ðơng giáp ñư ng - Phía Tây giáp khu dân cư Khu ñ t ñư c ñ u giá v i m c đích s d ng s n xu t kinh doanh phi nông nghi p, v i m c giá sàn là: 12.000.000ñ/M2 - M c giá h p l : :12.200.000ð/M2 - D án có 32 h tham gia ñ u giá - Ngư i trúng ñ u giá ông T H ng Phong - Giá trúng : 34.000.000ñ/m2 - T ng s ti n s d ng ñ t ph i n p : 3.542.800.000 ñ ng Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 61 - T ng s ti n l phí trư c b ñ t ph i n p : 17.714.000 ñ ng Phiên ñ u giá ñư c t ch c vào ngày 15/10/2010 t i Trung tâm phát tri n Qu ñ t Hình th c ñ u giá c a d án ñ u giá b ng b phi u kín tr c ti p MCL = 3.542.800.000 / 1.250.400.000 = 2,83 (l n) Khu ñ t s có v trí thu n l i cho giao thơng, bn bán M t khác, khu đ t n m trung tâm thành ph t o ñi u ki n thu n l i cho khâu tiêu th , gi i thi u s n ph m t i ch c a doanh nghi p 4.3.3 K t qu ñ u giá quy n s d ng đ t khu t p th Bách Hố phư ng Xn Khanh Lơ đ t đ u giá có t ng di n tích 414 m2 - Phía B c giáp khu dân cư hi n tr ng - Phía Nam giáp khu dân cư - Phía ðơng giáp đ t nghĩa trang - Phía Tây giáp khu dân cư hi n tr ng Phiên ñ u giá ñư c t ch c vào ngày 09/4/2011 t i H i trư ng Nhà văn hoá thi u th xã Tham gia đ u giá có 12 h ; m c giá sàn 16.000.000.đ ng / m2 Hình th c ñ u giá c a d án ñ u giá b ng b phi u kín tr c ti p 01 vịng đ u K t qu có ngư i trúng đ u giá B ng 11: K t qu trúng ñ u giá quy n s d ng ñ t t i khu t p th Bách Hố Xn Khanh S lơ Di n tích (m2) Giá sàn (1000 ñ/m2) S ti n c Giá S ti n thu tính thu trúng đư c (nghìn (1000 (nghìn đ ng) đ/m2) đ ng) Chênh l ch gi a giá trúng so v i giá sàn (l n) A 111,27 16.000 1780320 22.000 2447940 1,38 B 104,92 16.000 1678720 21.600 2266272 1,35 C 86,37 16.000 1381920 26.200 2262894 1,64 D 111,64 16.000 1786240 19.200 2143488 1,20 414,2m 6627200 9102594 Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 1,37 62 ðây d án thu hút ñư c lư ng ngư i thu c t ch c, cá nhân tham gia đ u giá đơng t o s c nh tranh cao q trình đ u giá; s lư ng ngư i tham gia ñ u giá nhi u , m c giá trúng ñ u giá chênh l ch ñáng k v i giá kh i ñi m ðây m t l i c n ñư c phát tri n ñ i v i d án ñ u giá quy n s d ng đ t khác Tóm l i thơng qua d án ñ u giá quy n s d ng ñ t ta nh n th y m c chênh l ch gi a s ti n thu ñư c s ti n c thu ñ t giá tr cao 4.4 ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s d án 4.4.1 Hi u qu kinh t - ð i v i Nhà nư c + Khai thác h p lý qu ñ t + Huy ñ ng nhi u ngu n v n tham gia ñ u tư xây d ng Nhà nư c ñ u tư cho vay đ gi i phóng m t b ng, làm s h t ng; ñưa ñ u giá ngư i dân nhà ñ u tư b v n ñ tham gia S ti n thu ñư c s ñư c s d ng vào vi c tr n ti n vay c a Nhà nư c, phát tri n s h t ng c a ñ a phương + T o ngu n v n t ñ u giá quy n s d ng ñ t ñ ñ u tư cho d án khác t o ñi u ki n cho vi c chuy n ñ i ngành ngh cho nhân dân ñ a phương Nhà nư c thu h i đ t đ xây d ng cơng trình nói chung d án đ u giá đ t nói riêng ð u giá quy n s d ng ñ t có ý nghĩa to l n vi c tăng ngu n thu ngân sách, t o v n ñ u tư xây d ng s h t ng, t o ñà thúc ñ y s nghi p cơng nghi p - hi n đ i hố đ t nư c ð u giá quy n s d ng ñ t ñã t o c nh tranh lành m nh gi a nh ng ngư i tham gia ñ u giá, ngư i tr giá cao nh t s ngư i nh n ñư c quy n s d ng ñ t Do v y, m t di n tích đ t đư c s d ng ñ khai thác t o v n ñ u tư xây d ng s h t ng, n u áp d ng ch ñ u giá s mang l i hi u qu kinh t g p nhi u l n so v i ch giao đ t có thu ti n s d ng thơng thư ng So v i cách giao đ t có thu ti n thơng thư ng giao đ t thơng qua đ u giá quy n s d ng đ t có hi u qu nhi u so v i giao đ t có thu ti n Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nơng nghi p ……………………… 63 trư c Qua s li u c a d án ñã cho th y hi u qu cao t 1,36 – 2,23 l n so v i giao ñ t thông thư ng, ch v i d án ñ u giá quy n s d ng ñ t ñã ñem l i ngu n thu cho ngân sách g n 207 t ñ ng so v i s ti n thu ñư c n u th c hi n giao đ t có thu ti n trư c ñây v i di n tích giao ñ t ñ u giá 10,4 B ng 12: Hi u qu kinh t c a cơng tác đ u giá QSDð qua d án Thu theo Thu theo Tên d án Di n tích hình th c (m2) giao ñ t (nghìn ñ ng) hình th c ñ u giá Chênh l ch quy n s (nghìn d ng ñ t ñ ng) Tăng (l n) (nghìn ñ ng) Khu tái ñ nh c Trung Hưng th xã Sơn Tây Khu t p th trư ng H u Ngh 80 phư ng Lê L i – Sơn Tây Khu t p th Bách Hoá phư ng Xuân Khanh th xã Sơn Tây T ng 2.440,2 15.575.000 28.623.000 13.048.000 1,84 104,2 1.250.400 3.542.800 2.292.400 2,83 414 6.627.200 9.102.594 2.475.394 1,37 2958,4 23.452.600 41.268.394 17.815.794 - ð i v i ngư i s d ng ñ t: ð t ñ ñ u giá ñ t ñã ñư c phê t quy ho ch nên tính an tồn r t cao, ngư i mua ñư c Nhà nư c b o đ m tính pháp lý c a lơ đ t, ñư c ñ m b o s d ng ñ t h p pháp ñ y ñ gi y t N u mua đ t ngồi th trư ng t do, ngư i mua thư ng ph i m t nhi u cơng đ tìm hi u v gi y t hay v trí quy ho ch c a th a đ t r i m i có th đưa quy t đ nh, riêng đ i v i ñ t ñư c ñem ñ u giá nh ng y u t ñ u ñư c ñ m b o ð u giá QSDð ñư c ti n hành công khai, thu hút nhi u ñ i tư ng tham gia v i nhi u m c tr giá khác Trư c cu c ñ u giá ñư c ti n hành ngư i tham gia ñ u giá ñư c nghiên c u h sơ ñ u giá, kh o sát th c ñ a Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 64 ti n hành tìm hi u thơng tin th trư ng t i khu v c ñ u giá nên có th nhìn nh n, đánh giá v giá tr th c t m nh ñ t ñư c ñem ñ u giá Do v y, tham gia h s ch ñ ng tr v i giá h ñã xác ñ nh thư ng ñưa giá th p so v i vi c mua đ t theo cách thơng thư ng th trư ng Khơng m t phí hoa h ng (mơi gi i) lo i phí khác mà trung tâm mơi gi i thư ng đ t B ng 13: Chênh l ch giá ñ t gi a giá th trư ng giá trúng ñ u giá Giá trúng ñ u giá Tên d án (nghìn đ ng) Giá th c t th trư ng Chênh l ch (l n) (nghìn đ ng) Th p xã Sơn Tây Khu t p th trư ng H u Ngh 80 Lê L i th xã Sơn Tây Khu t p th Bách Hoá Xuân Khanh th xã Sơn Tây Th p Cao Th p Cao nh t Khu tái ñ nh cư Trung Hưng th Cao nh t nh t nh t nh t nh t 10.500 12.700 1.09 1.24 34.000 34.000 1.01 1.03 19.200 26.200 1.19 1.11 35.000000 36.200000 ( Ngu n cung c p: ði u tra th c t ) ð u giá quy n s d ng ñ t th c ch t m t hình th c chuy n ng quy n s d ng ñ t ñ c bi t, Nhà nư c tham gia tr c ti p vào th trư ng v i tư cách m t bên ñ i tác giao d ch BðS ði m khác bi t c a hình th c đ u giá v i hình th c chuy n ng quy n s d ng đ t th trư ng khơng qua s m c c mà thơng qua ch đ u giá cơng khai đ quy t đ nh giá bán Do v y ngư i s d ng ñ t không ph i m t thêm ti n thu chuy n quy n s d ng ñ t (B Tài Chính, 2003) ð u giá quy n s d ng đ t t ng bư c lơi kéo ñư c ngân hàng, t ch c tín d ng, doanh nghi p v a nh tham gia góp ph n cho th trư ng quy ñư c phát tri n Th c t ñã ch ng minh, ngu n thu t đ t vơ t n, t ngu n thu Nhà nư c có đư c ngu n v n h tr cho ho t ñ ng kinh t r t b n v ng, b t bi n t o s v ng ch c trình phát tri n kinh t ñ t nư c Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 65 4.4.2 Hi u qu xã h i Th trư ng BðS th xã Sơn Tây ñã hình thành nh ng năm g n q trình phát tri n S đ i c a hình th c đ u giá góp ph n làm sơi đ ng cho th trư ng BðS, thúc ñ y s phát tri n th trư ng BðS th xã Sơn Tây T o khu dân cư ñ ng b v i h th ng h t ng k thu t, h t ng xã h i ñáp ng ñư c nhu c u kinh doanh c a ngư i dân, t o ñi u ki n cho môi trư ng s ng n ñ nh, phù h p v i quy ho ch chung ð u giá quy n s d ng ñ t phù h p v i quy ho ch, b n thân khu ñ t ñư c ñem ñ u giá ñã ñư c xây d ng khoa h c, phù h p v i c nh quan xung quanh c nh quan khu ñ u gia Do đó, đ u giá quy n s d ng ñ t mang l i v ñ p c nh quan mơi trư ng So sánh m t s hình nh trư c sau ñ u giá c a th xã Sơn Tây: Hình nh trư c đ u giá: Hình Hình Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 66 D dàng nh n th y khu ñ t hình khu đ t tr ng th i gian san n n chu n b xây d ng, chưa ñư c xây d ng s v t ch t, h t ng hình khu ñ t ñư c s d ng v i nhi u m c đích khác song khơng mang l i ngu n l i l n x ng t m v i v trí c a khu đ t Hình nh sau đ u giá: Hình Sau ñ u giá quy n s d ng đ t, lơ đ t đư c thi t k có tr t t theo quy ho ch, s h t ng t t, cung c p ñ y ñ nhu c u sinh ho t c a ngư i dân: n, nư c, nư c, ñư ng ñi,…Nh ng khu ñ u th làm gi m tình tr ng l n chi m, tranh ch p ñ t ñai S ti n thu ñư c t ñ u giá t i d án U ban nhân dân thành ph B c Ninh cho phép xã, phư ng ñư c gi l i 30 – 50% s ti n thu t d án ñ u giá quy n s d ng ñ t vào xây d ng h th ng s h t ng c a xã, phư ng C th , phư ng Kinh B c ñã ñ u tư làm m i nhi u ñư ng nh a ñi vào khu dân cư v a ñ u giá, xây d ng m i nhà văn hoá khu ph m i cũ… V i ngu n thu l n t ñ u giá quy n s d ng ñ t, bên c nh vi c ñ u tư xây d ng, c i t o, nâng c p h th ng s h t ng: h th ng đư ng giao thơng, trư ng h c, b nh vi n, h th ng ñi n,… Ngu n v n huy ñ ng t ñ u giá QSDð h tr ñ c l c cho vi c chuy n d ch c u kinh t , c u ngành ngh Nhi u ngành ngh m i ñư c ñ u tư phát tri n, ngành ngh th cơng đư c ñ u tư m t lư ng v n ñáng k , t o vi c làm cho l c lư ng lao ñ ng dư th a Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nơng nghi p ……………………… 67 V i giá đ t đư c cơng b đ u giá quy n s d ng ñ t s lo i b tâm lý hoang mang, giao ñ ng v giá ñ t c a ch th tham gia th trư ng, xố “giá o” v BðS, góp ph n t o s bình n v giá c đ t đai, t o ñi u ki n cho th trư ng BðS phát tri n lành m nh, b n v ng 4.4.3 Hi u qu đ i v i cơng tác qu n lý s d ng ñ t ñai Ngoài nh ng hi u qu v m t kinh t , xã h i ñ u giá QSDð mang l i hi u qu vi c qu n lý s d ng ñ t ñai, th hi n m t s n i dung sau: a ð t ñai tư li u s n xu t ñ c bi t, tài s n qu c gia v i nh ng ñ c ñi m ñ c thù riêng, ñ t ñai tham gia vào th trư ng ñư c khai thác tri t ñ ti m giá tr , t o ngu n thu ph c v cho s nghi p cơng nghi p hố - hi n đ i háo ñ t nư c, có th kh ng ñ nh ñ u giá QSDð bi n pháp tích c c khai thác qu ñ t hi u qu K t qu thu ñư c t ñ u giá QSDð kh ng đ nh vai trị c a đ t ñai n n kinh t th trư ng, th a nh n ñ t ñai, QSDð hàng hố ho t đ ng th trư ng BðS b ð u giá QSDð m t nh ng s , c ñ Nhà nư c ñ nh giá ñ t, hình thành th trư ng BðS góp ph n t o m t b ng giá c , t o s n ñ nh cho th trư ng BðS N u ñ u giá QSDð đư c ti n hành thưịng xun, liên t c ph m vi th xã s giúp th xã Sơn Tây th ng kê ñư c giá ñ t chuy n ng th c t ñ i v i t ng xã, phư ng kho ng th i gian nh t ñ nh ðây c , s quan tr ng giúp Nhà nư c ñ nh giá ñ t sát v i giá chuy n ng ñ t th c t , h n ch s th t thu cho ngân sách Nhà nư c t tài s n ñât ñai c ð u giá QSDð v i phương th c, th t c ti n hành ñơn gi n, nhanh g n, không ph i qua nhi u c p ch giao, c p ñ t th t c rư m rà, gây lãng phí th i gian, ti n c a c a Nhà nư c nhân dân d Thơng qua đ u giá QSDð cơng tác c p Gi y ch ng nh n QSDð có th tri n khai th c hi n nhanh chóng, thu n l i ñ i v i quan qu n lý ñ t ñai, t o ni m tin ñ i v i ngư i s d ng ñ t e ð u giá QSDð m t hình th c khai thác, s d ng đ t ñai hi u qu , ti t ki m, kinh t , t o s c nh tranh lành m nh gi a ñ i tư ng tham gia ñ u giá nh m huy ñ ng t i ña ngu n thu cho ngân sách Nhà nư c, ñ ng th i lo i b ñư c y u t tiêu c c ch “xin, cho” hi n ñang t n t i nhi u Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nơng nghi p ……………………… 68 đ a phương, góp ph n lành m nh hố th t c hành chính, đ y nhanh q trình cơng nghi p hố - hi n đ i hố đ t nư c f Gi i quy t chuy n m c đích cho khu đ t nơng nghi p n m xen l n khu dân cư, khu v c ñ t ñơn v ñ t khơng s d ng, th a đ t n m xen l n gi a cơng trình khác g Ti n thu ñư c t ñ u giá QSDð ñư c s d ng ñ xây d ng cơng trình h t ng k thu t ñã góp ph n cho vi c s d ng ñ t khu v c ñư c ñ u tư cơng trình k thu t vào n n p hơn, gi m tình tr ng l n chi m ñ t ñai trái phép 4.4.4 M t s h n ch c a cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t * Cơng tác t ch c - Th t c ñ ñưa m t lơ đ t vào đ u giá cịn nhi u khâu; t khicó ch trương cho phép ñ u giá ñ n m phiên ñ u giá hi n m t nhi u th i gian - Ki m tra l c tài c a nh ng ngư i tham gia ñ u giá hi n chưa ñư c th c hi n, v y có nhi u trư ng h p ngư i tham gia ñ u giá nhi u th a, ñ y giá ñ t ñ u giá lên cao - ð i v i vi c tránh thông th u th c hi n ñ u giá hi n chưa có quy đ nh đ phịng tránh, chưa có ch tài đ x ph t - Vi c ph bi n thông tin trư c nh ng phiên ñ u ho t ñ ng ñ u giá ñ t thi u M c dù đư c cơng khai vi c qu ng cáo cho khu ñ t ñ u giá chưa ñư c th c hi n nghiêm túc, hi u qu chưa cao * ð i v i ngư i tham gia ñ u giá - Ngư i tham gia ñ u giá khơng hình dung đư c s phát tri n c a khu v c ñ u giá nên giá ñưa ñ u giá thư ng th p giá th trư ng, vi c t o s chênh l ch v giá ñ t sau đ u giá - Có trư ng h p ngư i tham gia ñ u giá s d ng nhi u ñ t xung quanh khu v c ñ u giá nên ñã b giá cao ñ nâng m t b ng giá c a khu v c lên, sau b ti n đ t c c h u h t d án ñ u giá ñ t đ u có trư ng h p ngư i tham gia ñ u giá ñ ñ u ñ t đai Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 69 - Ngư i tham gia ñ u giá ph i nh ng ngư i am hi u khu v c ñ u giá, có kinh nghi m lĩnh v c kinh doanh BðS, có ngu n tài đ ñ th c hi n nghĩa v sau trúng ñ u giá - M t s d án có hi n tư ng thông th u - Trong trư ng h p chuy n ng l i cho ngư i khác giá đ t đ tính thu thu nh p cá nhân t chuy n quy n s d ng đ t l phí trư c b s b tính theo giá đ u giá (giá thư ng cao nhi u l n so v i giá quy ñ nh) - Ngư i nghèo khó có th ti p c n đư c hình th c chuy n ng v n b r t l n * ð i v i cơng tác qu n lý đ t đai xây d ng th - ð i v i d án ñ u giá QSDð th a nh l s khơng t o đư c m i liên k t v h t ng ñ i v i khu v c xung quanh; n u th c hi n quy ho ch không t t s d n đ n tình tr ng th b chia nh theo ki u phân lô Trong đ kh c ph c thình tr ng “đơ th b băm nh ” Lu t đ t đai 2003 khơng cho phép hình th c phân lơ bán n n trư c ñây - ð i v i d án ñ u giá ñ t th c hi n thành cơng sau s t o m t m t b ng giá m i khu v c, ñi u d n ñ n tình tr ng tăng giá ñ t c c b t i khu v c có d án ñ u giá ñ t ðó m t nguyên nhân làm cho d án xây d ng h t ng k thu t khu ñ t lân c n ch m ti n ñ th c hi n - Tình tr ng t ý u ch nh quy ho ch, gi m b t ph n di n tích cơng c ng c a ch ñ u tư sau trúng ñ u giá di n ph bi n, t ñư c phép xây d ng ñ u b vi ph m t t c cơng trình, l n chi m đ t x y h u h t d án ñ u giá ñ t - Hi n chưa có s th ng nh t cách qu n lý ñ i v i khu ñ t sau ñưa ñ u giá ñ t, vi c xây d ng sai so v i gi y phép 4.4.5 M t s đ xu t hồn thi n Quy ch đ u giá ð kích thích c u ñ u giá QSDð tăng s tham gia c a ngư i dân c n: Do quy ch ñ u giá quy n s d ng ñ t ban hành năm 2008 ñư c ñưa theo Quy t ñ nh s 216 năm 2005 c a Th tư ng hi n Chính ph có Ngh ñ nh s 17 năm 2010 v bán ñ u giá tài s n nên Quy ch c a t nh chưa phù h p v i Ngh ñ nh 17 Chính ph ban hành gây nhi u lúng túng cho quan Nhà nư c th c hi n cơng tác đ u giá, ngư i dân tham ñ u giá Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 70 C n ñưa quy ch m i phù h p v i ngh ñ nh 17/2010/Nð-CP v bán ñ u giá tài s n ñ ngư i dân đ m t cơng tìm hi u tham gia d án Khi có k ho ch đ u giá th c ph i s m thông báo r ng rãi thông tin, qu ng cáo cho d án s p ti n hành đ u giá đ ngư i dân có thêm thông tin Do hi n nay, ngư i dân tham gia đ u giá có r t thơng tin v khu ñ t ñ u giá, làm cho ngư i có nhu c u th c s v đ t khơng có đ t Thơng tin d án đ u giá đư c ngư i bi t đ n s có hi n tư ng đ u cơ, thơng th u x y có s c nh tranh gi a nh ng ngư i tham gia ñ u giá ð u tư h t ng trư c ñ u giá, m t m t ñ làm tăng giá tr ñ t ñ u giá, m t khác ñ sau trúng ñ u giá ngư i trúng ñ u giá n p ti n ñ y ñ M t khu ñ t s có giá cao r t nhi u l n khu đ t có h t ng k thu t ñ y ñ , ñáp ng nhu c u c a ngư i dân sinh s ng ñó t t o tâm lý cho ngư i trúng ñ u giá khu ñ t ñó.Các th t c c a d án ñ u giá QSDð c n ñư c x lý nhanh, g n, k p th i Nh m ñáp ng nhu c u c a ngư i dân v ñ t ñaicác d án ñ u giá quy n s d ng ñ t c n rút ng n th i gian x lý th t c trư c ñ u giá sau ñ u giá Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 71 PH N V K T LU N VÀ KI N NGH 5.1 K t lu n Qua tìm hi u cơng tác đ u giá QSDð c a th xã Sơn Tây, rút m t s k t lu n sau: - V kinh t Nhà nư c ñã khai qu ñ t h p lý, huy ñ ng ñư c nhi u ngu n v n tham gia ñ u tư xây d ng, t o ngu n v n t ñ u giá quy n s d ng ñ t ñ ñ u tư cho d án khác t o ñi u ki n cho vi c chuy n ñ i ngành ngh cho nhân dân ñ a phương Nhà nư c thu h i ñ t ñ xây d ng cơng trình nói chung d án đ u giá đ t nói riêng ð u giá quy n s d ng đ t có ý nghĩa to l n vi c tăng ngu n thu ngân sách, t o v n ñ u tư xây d ng s h t ng, t o ñà thúc ñ y s nghi p công nghi p - hi n ñ i hoá ñ t nư c ð u giá quy n s d ng ñ t ñã t o c nh tranh lành m nh gi a nh ng ngư i tham gia ñ u giá, ngư i tr giá cao nh t s ngư i nh n ñư c quy n s d ng ñ t ð u giá quy n s d ng ñ t ñã t ng bư c lôi kéo ñư c ngân hàng, t ch c tín d ng, doanh nghi p v a nh tham gia góp ph n cho th trư ng quy đư c phát tri n - V m t xã h i T o khu dân cư ñ ng b v i h th ng h t ng k thu t, h t ng xã h i ñáp ng ñư c nhu c u kinh doanh c a ngư i dân, t o u ki n cho mơi trư ng s ng n ñ nh, phù h p v i quy ho ch chung ð u giá quy n s d ng ñ t phù h p v i quy ho ch, b n thân khu ñ t ñư c ñem ñ u giá ñã ñư c xây d ng khoa h c, phù h p v i c nh quan xung quanh c nh quan khu ñ u gia Do ñó, ñ u giá quy n s d ng ñ t mang l i v ñ p c nh quan mơi trư ng Sau đ u giá quy n s d ng ñ t, lơ đ t đư c thi t k có tr t t theo quy ho ch, s h t ng t t, cung c p ñ y ñ nhu c u sinh ho t c a ngư i dân: ñi n, nư c, thoát nư c, ñư ng ñi,…Nh ng khu ñ u th làm gi m tình tr ng l n chi m, tranh ch p ñ t ñai Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 72 V i ngu n thu l n t ñ u giá quy n s d ng ñ t, bên c nh vi c ñ u tư xây d ng, c i t o, nâng c p h th ng s h t ng: h th ng ñư ng giao thông, trư ng h c, b nh vi n, h th ng ñi n,… Ngu n v n huy ñ ng t ñ u giá QSDð h tr ñ c l c cho vi c chuy n d ch c u kinh t , c u ngành ngh V i giá ñ t ñư c cơng b đ u giá quy n s d ng ñ t s lo i b tâm lý hoang mang, giao ñ ng v giá ñ t c a ch th tham gia th trư ng, xoá “giá o” v BðS, góp ph n t o s bình n v giá c ñ t ñai, t o ñi u ki n cho th trư ng BðS phát tri n lành m nh, b n v ng - V cơng tác qu n lý s d ng đ t ñai K t qu thu ñư c t ñ u giá QSDð kh ng đ nh vai trị c a ñ t ñai n n kinh t th trư ng, th a nh n ñ t ñai, QSDð hàng hố ho t đ ng th trư ng BðS ð u giá QSDð m t nh ng s , c ñ Nhà nư c đ nh giá đ t, hình thành th trư ng BðS góp ph n t o m t b ng giá c , t o s n ñ nh cho th trư ng BðS ð u giá QSDð v i phương th c, th t c ti n hành đơn gi n, nhanh g n Thơng qua đ u giá QSDð công tác c p Gi y ch ng nh n QSDð có th tri n khai th c hi n nhanh chóng, thu n l i đ i v i quan qu n lý ñ t ñai, t o ni m tin ñ i v i ngư i s d ng ñ t ð u giá QSDð m t hình th c khai thác, s d ng ñ t ñai hi u qu , ti t ki m, kinh t , t o s c nh tranh lành m nh gi a ñ i tư ng tham gia ñ u giá nh m huy ñ ng t i ña ngu n thu cho ngân sách Nhà nư c, ñ ng th i lo i b ñư c y u t tiêu c c ch “xin, cho” hi n ñang t n t i nhi u đ a phương, góp ph n lành m nh hố th t c hành chính, đ y nhanh q trình cơng nghi p hố - hi n đ i hố đ t nư c Ti n thu ñư c t ñ u giá QSDð ñư c s d ng đ xây d ng cơng trình h t ng k thu t góp ph n cho vi c s d ng ñ t khu v c đư c đ u tư cơng trình k thu t ñi vào n n p hơn, gi m tình tr ng l n chi m đ t ñai trái phép Qua sách giao ñ t t o v n xây d ng s h t ng th i gian qua ñã mang l i hi u qu kinh t , xã h i to l n, kh c ph c ñư c nh ng t n t i Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 73 cơng tác qu n lý đ t đai, cơng tác đ nh giá đ t Kh c ph c nh ng c ñi m, h n ch vi c giao ñ t, cho thuê ñ t c a Nhà nư c th p so v i giá ñ t th trư ng ð u giá QSDð hình th c có nhi u ưu m, nhiên khơng ph i khơng có m t trái Trong q trình đ u giá, m t s nơi s h t ng chưa ñáp ng ñư c s mong ñ i c a ngư i dân; tình tr ng tho thu n ng m ñ tr c l i, ñ u l i d ng k h c a quy ch ñ u giá đ ki m l i khơng ph i khơng có 5.2 Ki n ngh ð kích thích c u ñ u giá QSDð tăng s tham gia c a ngư i dân c n: - C n ñưa quy ch m i phù h p v i ngh ñ nh 17/2010/Nð-CP v bán ñ u giá tài s n ñ ngư i dân ñ m t cơng tìm hi u tham gia d án - Khi có k ho ch đ u giá th c ph i s m thơng báo r ng rãi thông tin, qu ng cáo cho d án s p ti n hành ñ u giá ñ ngư i dân có thêð u tư h t ng trư c ñ u giá, m t m t ñ làm tăng giá tr ñ t ñ u giá, m t khác ñ sau trúng ñ u giá ngư i trúng ñ u giá n p ti n ñ y ñ - Các th t c c a d án ñ u giá QSDð c n ñư c x lý nhanh, g n, k p th i Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ……………………… 74 ... xã Sơn Tây - Hà N i - Tìm hi u m t s d án đ u giá ñã th c hi n ñ a bàn th xã Sơn Tây - Hà N i - ðánh giá hi u qu c a công tác ñ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s d án ñ a bàn th xã Sơn Tây - Hà. .. u giá quy n s d ng ñ t quy ñ nh, quy ch ñ u giá quy n s d ng ñ t t i th xã Sơn Tây – thành ph Hà N i ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s d án ñ a bàn th xã Sơn Tây. .. ñai ñ a bàn Th xã Sơn Tây 4.2 Cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t c a th xã Sơn Tây nh ng năm qua 4.2.1 Các văn b n v ñ u giá quy n s d ng ñ t ñ a bàn th xã Sơn Tây
