Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Luận văn tốt nghiệp TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA ( 2006 – 2010 ) Đề tài: QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ Giảng viên hướng dẫn: ThS Tăng Thanh Phương Bộ Môn Tư Pháp Sinh viên thực hiện: Lưu Huỳnh Mai MSSV: 5062337 Lớp: Luật Tư Pháp K32 Cần Thơ, tháng 5/2010 GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ .3 1.1 Khái niệm chung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản liền kề 1.1.2 Quy chế pháp lý ranh giới bất ñộng sản liền kề 1.2 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo pháp luật số nước 1.2.1 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật La Mã 1.2.2 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật Pháp 1.3 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo pháp luật Việt Nam .10 1.3.1 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề trước ban hành BLDS 1995 10 1.3.1.1 Khái niệm .10 1.3.1.2 Những đặc tính quyền ñịa dịch 10 1.3.1.3 Xếp loại quyền ñịa dịch 11 1.3.2 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề từ B CHƯƠNG CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 15 2.1 Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 15 2.1.1 Điều kiện xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 15 2.1.2 Phương thức xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 16 2.2 Nội dung pháp lý quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 18 2.2.1 Quyền lối ñi qua bất ñộng sản liền kề 18 2.2.2 Quyền mắc ñường dây tải ñiện, thơng tin liên lạc qua bất động sản liền kề… 25 2.2.3 Quyền cấp, thoát nước qua bất ñộng sản liền kề 28 2.2.4 Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác .33 2.2.5 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñể bảo ñảm nhu cầu cấp khí ga nhu cầu cần thiết khác .35 2.3 Căn chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 37 CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRONG THỰC TIỂN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 41 3.1 Thực tiển áp dụng pháp luật 41 3.2 Những vướng mắc ñặt mặt pháp lý hướng hoàn thiện 47 3.2.1 Những quy ñịnh ranh giới bất ñộng sản 47 3.2.2 Quyền ñối với mốc giới ngăn cách bất ñộng sản 47 3.2.3 Về quyền tạo lập lối ñi qua bất ñộng sản liền kề .48 3.2.4 Về quyền mắc ñường dây tải ñiện, thơng tin liên lạc qua bất động sản liền kề 49 3.2.5 Về quyền cấp, thoát nước qua bất ñộng sản liền kề 50 KẾT LUẬN 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Luận văn tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật văn liên quan Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992 Bộ luật dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội, 1995 Bộ luật dân nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội, 2005 Bộ luật dân cộng hòa Pháp Luật tài nguyên nước năm 1998 Quyết ñịnh 682/BXD – CSXD ngày 14/12/2006 Bộ trưởng Bộ xây dựng Sách, báo tài liệu khác Bình luận khoa học BLDS Việt Nam – Bộ Tư pháp, viện nghiên cứu khoa học pháp lý, năm 2001 Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam – TS Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất trẻ, TP Hồ Chí Minh, 1999 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề - TS Phạm Công Lạc, Nhà xuất tư pháp Hà Nội năm 2006 Quy chế pháp lý ranh giới bất ñộng sản liền kề - TS Phạm Cơng Lạc, tạp chí luật học số 11, năm 2001 Giáo trình luật dân Việt Nam – tập 1, Khoa Luật - Đại Học Cần Thơ, TS Nguyễn Ngọc Điện Giáo trình luật dân Việt Nam – TS Lê Đình Nghị, Nhà xuất Giáo dục Việt nam Pháp luật dân luật ñại cương – Luật sư Triệu Quốc Mạnh, Nhà xuất TP Hồ Chí Minh Các trang wep www.luatvietnam.com.vn www.vietnamnet.vn www.thongtinphapluatdansu.wordpress.vn www.phapluattp.vn GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật dân sự: Ủy ban nhân dân: Tòa án nhân dân: BLDS UBND TAND GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Luận văn tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn ñề tài “Bán anh em xa mua láng giềng gần” câu thành ngữ nhắc nhở người phải biết quý trọng tình nghĩa xóm giềng Thế nhưng, thời đại ngày có khơng người sẵn sàng đánh ñi ñạo lý truyền thống ñó ñể ñưa Tịa tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Và bất ñộng sản ñược nói ñến ñây chủ yếu ñất ñai Như biết, mảnh ñất muốn phát huy hết cơng dụng mảnh đất phải ñược ñáp ứng nhu cầu thiết yếu, phải ñược tiếp cận với thành tựu tiến xã hội Nhưng khơng phải tất mảnh đất dễ dàng khai thác hết cơng dụng, có nhiều trường hợp mảnh ñất bị vây bọc mảnh ñất chủ sở hữu khác Và thế, việc sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề trở thành ñề tài tranh cãi người có liên quan: bên mong muốn có ñiều kiện ñể khai thác công dụng bất ñộng sản mình; cịn bên khơng muốn thấy người lạ qua lại bất động sản thấy ñường dây tải ñiện, ñường ống dẫn nước người khác ñi bên bên bất ñộng sản mình, phản ứng tự nhiên người bình thường trước việc quyền sở hữu “bị” người khác sử dụng Từ vấn ñề nêu cho thấy quyền lợi ñất ñai ñặc biệt quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề không ñược pháp luật quy ñịnh, tất yếu dẫn tới xung ñột, tranh chấp xảy Trước tình hình đó, BLDS 1995 ñời ñược sửa ñổi, bổ sung BLDS 2005 ñã dành chương riêng ñể quy ñịnh vấn ñề Bằng quy ñịnh cụ thể BLDS ñã góp phần thiết thực vào việc giải vấn ñề phức tạp ñã ñược ñề cập ñảm bảo cho giao dịch dân diễn theo hướng ñúng có hiệu Mặc dù vậy, hiểu biết pháp luật người dân chưa cao nên có nhiều người chưa hiểu rõ quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề nào, quyền nghĩa vụ họ trước vấn ñề Bên cạnh ñó, giá tri ñất ñai tăng cao, nói “tấc ñất, tấc vàng” nên người tận dụng tấc ñất để tìm kiếm lợi nhuận mà khơng màng đến tình nghĩa lối xóm Chính lẽ đó, thực tiễn có tranh chấp xảy ra, chí có tranh chấp xảy nhiều năm liền ñến chưa giải giải khơng thỏa ñáng Nhận thức ñược tầm quan trọng vấn ñề trên, nên người viết ñã chọn ñề tài “quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề” với mong muốn người quan tâm tìm hiểu, nghiên cứu sâu quy ñịnh luật lĩnh vực Bên cạnh đó, người viết muốn góp phần nhỏ vào việc hồn thiện chế định thơng qua việc kiến nghị, ñề xuất số giải pháp GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Đối tượng nghiên cứu mục tiêu nghiên cứu ñề tài Luận văn ñề cập chủ yếu ñến quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề, chế ñộ pháp lý ñối với chế định Ngồi ra, thực tiễn giải tranh chấp nội dung mà luận văn nói ñến Phương pháp nghiên cứu ñề tài Để thực mục tiêu đề người viết ñã dựa tảng phương pháp luận chủ nghĩa vật biên chứng, vật lịch sử Đồng thời, kết hợp với phương pháp phân tích, chứng minh, so sánh ñối chiếu, vận dụng quy ñịnh pháp luật đề tài nghiên cứu q trình viết luận văn Thêm vào đó, để tiếp nhận góc độ thực tiễn người viết cịn sử dụng phương pháp thu thập thơng tin để từ tổng hợp, thống kê số liệu, liệu liên quan Bố cục ñề tài Người viết xây dựng ñề tài thành chương: Chương 1: Những vấn ñề chung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Chương nêu khái quát bất ñộng sản liền kề, quy chế pháp lý ranh giới bất ñộng sản liền kề quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Chương 2: Chế ñộ pháp lý ñối với quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Điều kiên xác lập; nội dung pháp lý quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề quyền lối ñi, cấp, nước, tưới, tiêu nước, mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất động sản liền kề, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, nội dung mà chương ñề cập tới Chương 3: Một số vướng mắc thực tiễn áp dụng định hướng hồn thiện quy định pháp luật Việt Nam quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Nội dung chương chủ yếu tìm hiểu tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khó khăn gặp phải áp dụng quy ñịnh luật thực tế, sở đưa giải pháp hoàn thiện GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1 Khái niệm chung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản liền kề Cả BLDS 1995 BLDS 2005 khơng ghi nhận cụ thể khái niệm bất ñộng sản liền kề Tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản có mối liên hệ với chủ sở hữu bất ñộng sản khác ranh giới Ranh giới tồn bất động sản thuộc chất khơng di, dời (di: dời ñi chỗ khác; dời: thay ñổi làm thay ñổi chỗ tương ñối cố ñịnh(1)) chúng tồn ranh giới tồn bất ñộng sản liền kề Trong bất ñộng sản có tồn ranh giới đất đai chiếm vị trí có vai trị quan trọng Ranh giới bất ñộng sản liền kề ñược xác ñịnh theo thỏa thuận chủ sở hữu theo quy ñịnh quan Nhà nước có thẩm quyền Ngồi ranh giới xác ñịnh theo tập quán theo ranh giới ñã tồn 30 năm trở lên mà khơng có tranh chấp Vì thế, bất động sản liền kề hiểu bất động sản có tiếp giáp ranh giới chúng (liền: kề nhau, sát không cách; kề: vào làm cho vào vị trí gần coi khơng cịn khoảng cách(2)) Tuy nhiên, với nghĩa pháp lý hai bất ñộng sản ñược coi liền kề ñể thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề chúng thuộc chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác chúng có ranh giới chung Căn vào quy ñịnh BLDS, bất động sản liền kề áp dụng đất đai số cơng trình xây dựng, đặc biệt chúng có mối liên hệ hữu vật lý pháp lý ñược pháp luật ghi nhận Trên sở xác ñịnh bất ñộng sản ñược coi liền kề chúng tồn ranh giới xác ñịnh ñược bất ñộng sản phải chịu “hạn chế” nhằm phục vụ cho bất ñộng sản Sự “hạn chế” bất ñộng sản dạng quyền người khác bất động sản khơng thuộc sở hữu Vì vậy, có “hạn chế” bất động sản, dẫn đến giá trị, giá trị sử dụng tài sản bị giảm ñi tăng thêm ñáng kể qua bất động sản mở đường giao thơng, kênh tưới tiêu nước “Một bất ñộng sản ñược coi liền kề với bất động sản khác phải chịu hạn chế quyền ñối với bất ñộng sản (chịu dịch quyền) chúng thuộc (1) (2) Nguyễn Văn Việt, Dân luật, Sài Gòn 1971, tr 246; 255 Nguyễn Văn Việt, Sñd, tr 548; 467 GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề bất ñộng sản chất tính chất khơng di dời loại chúng tồn ranh giới ñịa lý pháp lý”(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hình thức thể việc đặc định hóa phương diện pháp lý Bởi, ñồ ñịa quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận người có quyền sử dụng đất, loại đất, diện tích đất giao xác định ranh giới mảnh đất Trên phương diện thực tế, ñịnh giao ñất, quan nhà nước có thẩm quyền xác định mảnh đất thực địa thơng qua việc tạo lập mốc giới, đồng thời sở tạo lập ranh giới mảnh ñất Các mốc giới thực ñịa phải phù hợp với ranh giới ñược xác ñịnh ñồ, phù hợp với ñịnh giao ñất Bất ñộng sản liền kề bất ñộng sản xung quanh Hai bất ñộng sản liền kề trở lên, tiếp nối tạo thành bất ñộng sản xung quanh bao bọc lấy bất ñộng sản Bất ñộng sản xung quanh ñược hiểu bất ñộng sản có liên quan đến bất động sản bị vây bọc hay nhiều mối quan hệ ñịnh khai thác sử dụng bất động sản Các bất ñộng sản xung quanh ñối với bất ñộng sản khái niệm mở, việc xác ñịnh bất ñộng sản ñược coi xung quanh ñối với bất ñộng sản khác thông thường ñược ñề cập có ảnh hưởng hay cần thiết cho việc khai thác bất động sản xác định Tóm lại, bất ñộng sản liền kề bất ñộng sản thuộc chất khơng di, dời có chung ranh giới, ranh giới chúng phải tồn mặt thực tế pháp lý Như thế, ñặc ñiểm bất ñộng sản liền kề là: hai bất ñộng sản thuộc hai chủ sở hữu khác hai bất động sản có chung ranh giới, ranh giới bất ñộng sản ñược pháp luật tập quán ghi nhận 1.1.2 Quy chế pháp lý ranh giới bất ñộng sản liền kề Bất ñộng sản lân cận (láng giềng) khái niệm gắn liền với Nói “lân cận hay láng giềng”, ta liên tưởng đến tồn bên ranh giới bất ñộng sản Nhưng ranh giới bất ñộng sản ñược thiết lập nào? Quy chế pháp lý ranh giới bất ñộng sản liền kề ñược pháp luật tập quán ghi nhận, vấn đề có ý nghĩa quan trọng mang lại ý nghĩa đích thực cho chủ sở hữu tài sản Thông qua việc xác ñịnh ranh giới, phận lập bất ñộng sản, xác ñịnh ñối tượng quyền sở hữu, ñối tượng nghĩa vụ “ Ranh giới bất động sản có tác dụng phân lập bất ñộng sản với bất ñộng sản khác nhằm xác ñịnh quyền chủ sở (1) Tiến sĩ Phạm Cơng Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, NXB Tư pháp, Hà Nội 2006, tr 58 GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề hữu ñối với bất ñộng sản đó”(1) Cơ quan nhà nước xác định ranh giới dựa sở vào diện tích, hình dáng, kích thước bất động sản Theo quy ñịnh pháp luật ranh giới bất ñộng sản ñược thể nhiều dạng khác nhau, khái niệm loại ranh giới lại chưa ñược quy ñịnh cách rõ ràng, chúng dựa tiêu chí khác xác định Ranh giới vật chất Ranh giới bất ñộng sản theo quy ñịnh Điều 270 (Điều 265 BLDS 2005) Điều 271 BLDS 1995 (Điều 266 BLDS 2005) bao gồm: cột mốc, hàng rào, tường ngăn, hào, rãnh, kênh, mương, bờ ruộng nói ranh giới vật chất Cột mốc: Chủ sở hữu bất ñộng sản có quyền dựng cột mốc để xác định ranh giới bất động sản trước người thứ ba, ñặc biệt trước chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề Cột mốc ranh giới bất ñộng sản mà tiêu ñiểm ñể xác ñịnh ranh giới bất ñộng sản Bởi lẽ, cột mốc trơ trọi khơng thể tạo nên ranh giới bất ñộng sản mà địi hỏi phải có nhiều cột mốc nối với đoạn thẳng Vì vậy, bất động sản có cột mốc ranh giới có nhiêu đoạn nối cột mốc đó, chúng tạo thành đường khép kín bao quanh bất động sản Có thể suy đốn rằng, có nhiều cột mốc cột mốc thẳng hàng ranh giới bất động sản đoạn thẳng, cịn cột mốc khơng thẳng hàng ranh giới đường gấp khúc, đơi ranh giới hình vịng cung Như thế, hình dạng bất ñộng sản liền kề khác tùy thuộc vào vị trí cột mốc Ranh giới, cột mốc người tạo dựng bị thay ñổi nguyên nhân khách quan thiên nhiên nguyên nhân chủ quan chẳng hạn chủ sở hữu bất động sản vơ tình hay cố ý làm sai lệch cột mốc, từ dẫn đến sai lệch ranh giới Bởi vậy, để bảo đảm cột mốc khơng di chuyển, người ta chôn chân cột mốc vật chuẩn để từ làm xác định cột mốc phía Vách tường ngăn cách bất ñộng sản Tường phận xây gạch, ñá ñể chống ñỡ ñể làm vách ngăn(2) Theo suy đốn “vật chất” tạo nên tường coi ranh giới chung thuộc quyền sở hữu chung chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề trường hợp riêng biệt ñược coi thuộc sở hữu riêng bên (1) Nguyễn Ngọc Điện, nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, NXB trẻ, TP Hồ Chí Minh, 1999, tr 339 (2) Nguyễn Văn Việt, Dân luật, Sài Gòn 1971, tr 632 GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Cột mốc, tường ngăn chủ sở hữu bất ñộng sản xây dựng phần ñất thuộc quyền sử dụng mình, đối tượng thuộc quyền sở hữu chủ sở hữu bất ñộng sản ñã tạo lập Họ có tồn quyền sở hữu ranh giới phải tự bỏ chi phí xây dựng, bảo quan ranh giới Nhưng mốc giới ngăn cách chủ sở hữu tạo dựng chi phí lại nằm đường phân cách bất ñộng sản ñược chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñồng ý, mốc giới ngăn cách ñố thuộc sở hữu chung chủ sở hữu bất ñộng sản Những người sử dụng ñất liền kề thỏa thuận với việc dựng mốc giới ngăn cách ranh giới bất động sản chi phí dựng cột mốc đó; trường hợp này, cột mốc thuộc sở hữu chung người Hàng rào, hào, rãnh, kênh, mương, bờ Những vật thể xem xét với nghĩa thơng thường khơng có chức làm ranh giới Nhưng luật pháp ñã ghi nhận thực tế vật thể coi ranh giới bất ñộng sản liền kề chúng thỏa mãn ñiều kiện ñể tồn ranh giới Mương kênh nhỏ dùng ñể tưới, tiêu nước(1) Kênh cơng trình dẫn nước đào đắp xây dựng mặt ñất phục vụ thủy lợi giao thông(2) Hào rãnh sâu rộng dung làm chướng ngại, cơng chiến đấu để lại, vận chuyển an tồn(3) Rãnh đường nước, dẫn nước nhỏ, hẹp lộ thiên(4) Bờ dải ñất làm giới hạn cho vùng nước ñể ngăn, giữ nước(5) Hàng rào dãy tre, nứa, trồng…bao quanh khu vực ñể che chở, bảo vệ(6) Trên thực tế, ta thấy vật thể ranh giới nêu ñược dùng làm vật ngăn cách vùng khác Hào, rãnh, kênh, mương,bờ ranh giới bất ñộng sản ñược sử dụng nhiều vùng nơng thơn việc phân lập đất nơng nghiệp, cịn hàng rào, tường rào sử dụng chủ yếu vùng thị Quyền dựng hàng rào, bờ bao ñào kênh, hào, rãnh, mương quyền khơng tuyệt đối: mặt, người xây dựng phải tôn trọng giới hạn pháp luật quy ñịnh quy hoạch ñô thị, thẩm mỹ chung… quyền sử dụng (1) (2) (3) (4) (5) (6) Nguyễn Văn Việt, Dân luật, Sài Gòn 1971, tr 468 Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr 408 Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr 792 Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr 82 Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr 405 Nguyễn Văn Việt, Sñd , tr 1045 GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 10 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề phụ thuộc vào than đối tượng quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Nếu ñối tượng quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc suy đốn chủ sở hữu từ bỏ quyền sử dụng họ ngừng việc khai thác, đối tượng địi hỏi cần phải ñược tu, bảo dưỡng ngừng việc khai thác, tự dẫn đến việc loại bỏ ñối tượng Hơn nữa, ñối tượng cần thiết cho chủ sử dụng mà họ khơng dung đến nghĩa họ thay hệ thống tương ứng Nếu đối tượng quyền lối đi, quyền cấp, nước mà chủ sở hữu có hệ thống khác thay chủ sở hữu bất động sản liền kề phải thơng báo cho chủ sở hữu bất ñộng sản việc chấm dứt quyền họ, chủ sở hữu bất động sản khơng phản đối xem chủ sở hữu bất ñộng sản từ chối quyền họ Trong trường hợp việc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñịa tự nhiên bị vây bọc mà vây bọc khơng cịn tồn tại, coi đay cho phép chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề yêu cầu chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản Điều hợp lý, ñể xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khơng cịn tồn xem chấm dứt quyền Thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Các chủ thể có quyền thỏa thuận việc tạo lập, thay ñổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân khơng trái pháp luật ñạo ñức xã hội, ñây nguyên tắc chung pháp luật dân Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñã ñược thiết lập theo thỏa thuận, hay theo quy định pháp luật bên thỏa thuận chấm dứt quan hệ đó, đồng thời giải hậu pháp lý việc chấm dứt Những chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề là: “Bất ñộng sản phục vụ ñược Nhà nước mua lại trở thành tài sản công”, nhằm phục vụ cho lợi ích cơng cộng lợi ích khơng dung hịa với lợi ích gắn liền với hệ thống phục vụ mà chủ sở hữu bất ñộng sản thụ hưởng cách hợp lý, hệ thống phục vụ phải bị hủy bỏ Trong trường hợp quyền lợi Nhà nước, xã hội phải ñược ưu tiên bảo vệ.Cách thức bảo vệ quyền lợi nhà nước thời kỳ lịch sử khác quốc hữu hóa, trưng mua, trưng dụng có bồi hồn…Hiện nay, Điều 23 Hiến pháp 1992 quy ñịnh: “Tài sản hợp pháp cá nhân, tổ chức khơng bị quốc hữu hóa Trong trường hợp lý quốc phịng, an ninh lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua, trưng dụng có bồi thường theo thời giá thị trường” trường hợp Nhà nước mua lại bất động sản có hệ thống phục vụ, phải bồi thường cho chủ sở hữu bất ñộng sản GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 43 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Một bất ñộng sản nhiều trường hợp khơng có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, bất ñộng sản ñó giảm giá trị ñáng kể Và pháp luật quy ñịnh quyền ñể bảo ñảm quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản trường hợp Nhà nước trưng mua, trưng dụng bất ñộng sản phải bồi thường theo thời giá thị trường cho chủ sở hữu theo quy ñịnh Hiến pháp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược pháp luật quy ñịnh nhằm bảo ñảm cho tất chủ sở hữu bất ñộng sản sử dụng, khai thác cách có hiệu bất động sản thuộc sở hữu Nhưng quyền tài sản người khác nên nhiều quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ñã hạn chế, gây bất lợi cho chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề Bởi thế, theo nguyên tắc công chủ sở hữu bất động sản có yếu tố ñể tự thỏa mãn việc khai thác bất ñộng sản quyền phải chấm dứt Tóm lại, bất ñộng sản ñược coi vây bọc, khơng có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với sở hạ tầng cơng cộng, mà bắt buộc có trợ giúp bất động sản khác khai thác, sử dụng bất ñộng sản với ñầy ñủ tính bất động sản tạo lập Vây bọc có vây bọc tuyệt đối vây bọc tương ñối Vây bọc tuyệt ñối bất ñộng sản khai thác, sử dụng phải cần tới tất nội dung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề luật ñịnh Vây bọc tương ñối bất ñộng sản khai thác, sử dụng cần tới hay số nội dung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược pháp luật quy ñịnh.Quyền lối ñi dạng quyền ñối với bất động sản thuộc chất khơng di, dời ñược người khác Trong quyền này, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền u cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề dành cho họ lối ñi cần thiết, chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề có nghĩa vụ ñáp ứng yêu cầu Các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cịn lại quyền cấp, nước, mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc, quyền tưới nước, tiêu nước canh tác quyền có nội dung đặc biệt thể việc chủ sở hữu bất động sản khơng có quyền u cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề mà cịn u cầu người xung quanh đáp ứng quyền họ Hơn nữa, quyền mắc ñường dây tải ñiện, thơng tin liên lạc qua bất động sản khơng quyền chủ sở hữu bất ñộng sản mà quyền tổ chức cung cấp dịch vụ điện, viễn thơng GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 44 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề CHƯƠNG MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN SỬ DỤNG HẠN CHẾ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật Ngày nay, với phát triển kinh tế, tranh chấp dân nói chung tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản nói riêng diễn biến tương ñối phức tạp Những tranh chấp dân diễn thực tế với nhiều nội dung, cách thức khác nhau, ứng với điều cách thức, biện pháp giải phong phú, ña dạng xuất phát từ ñặc ñiểm quan hệ dân Tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề trước tiên giải theo ngun tắc “tơn trọng phát huy phong tục, tập quán, truyền thống tốt ñẹp, tình đồn kết tương thân, tương ái, người cộng đồng, cộng đồng người” Vẫn biết tranh chấp phải ưu tiên thỏa thuận hịa giải bên tự thỏa thuận cần phải có can thiệp quan nhà nước có thẩm Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quan hành cấp tiến hành giải theo thủ tục hành Tòa án nhân dân cấp tiến hành theo thủ tục tố tụng dân Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu ñề tài nêu lên tranh chấp mà Tòa án nhân dân giải Quyền lối đi, cấp, nước, tưới, tiêu nước qua bất ñộng sản liền kề nội dung ñặc trưng quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Trong thực tế loại tranh chấp xảy phổ biến Các tranh chấp sau ñây trường hợp điển hình: Tranh chấp quyền có lối ñi quyền tưới, tiêu nước qua bất ñộng sản liền kề Vụ tranh chấp thứ nhất: Theo thông tin từ Vietnamnet ngày 14/9/2006, vụ tranh chấp lối ñi quận Hai Bà Trưng – Hà Nội cụ thể sau: Năm 1995, gia đình ơng Lê Kim Tiến chủ sở hữu ñất số 31 tổ 12A phường Thanh Lương ñã chia ñất ñất bán cho hai gia đình ơng Lê Phàn ơng Trần Đức Tiến Ngun trạng đất lúc có cổng mở ngách 121/39 phố Kim Ngưu Theo thỏa thuận ông Trần Đức Tiến mua nửa phía cịn ơng Lê Phàn mua nửa phía ngồi (có cổng đi) GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 45 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Ngách 121/39 lúc đó, ngồi nhà ơng Lê Kim Tiến có cổng phía đầu ngách cịn lối chung ba hộ ông Vũ, bà Loan, bà Nhật Theo ông Trần Đức Tiến xây nhà xong ơng định trổ cổng ngách 121/39 nói vấp phải phản đối gia đình ơng Vũ Ơng buộc ơng Trần Đức Tiến ơng Lê Phàn phải chấp nhận chung cổng nhất, mở ngách qua phần ñất ơng Lê Phàn Suốt 10 năm gia đình ơng Phàn ơng Tiến chung cổng Năm 2002, gia đình ơng Trần Đức Tiến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - quyền sử dụng đất có diện tích 79,2 m2 Năm 2005, ơng Lê Phàn ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có diện tích 74,3m2 Ngày 14/9/2005 ơng Lê Phàn làm cửa sắt bịt lối đi, khơng cho gia đình ơng Trần Đức Tiến nhờ qua đất nhà Ngay sau nhận ñược tin báo, lực lượng chức quận Hai Bà Trưng phường Thanh Lương lập biên u cầu gia đình ơng Lê Phàn tháo dỡ cửa sắt trả lại lối ñi ngun trạng cho gia đình ơng Trần Đức Tiến Ơng Phàn ký biên lại không thực Sau đó, quyền quận Hai Bà Trưng phường Thanh Lương nhiều lần làm việc với hai gia đình ñể làm rõ vấn ñề ông Phàn khẳng ñịnh khơng mở lại lối cho gia đình ơng Tiến Phần ơng Tiến khơng khiếu kiện ơng Phàn mà ñề nghị quan chức tạo điều kiện xem xét cho gia đình ơng mở lối riêng ngách 121/39, phía nhà ơng Vũ Đề nghị khơng gia đình ơng Vũ đồng ý, ơng Vũ cho rằng, ơng Tiến thiếu thiện chí giải coi việc mở lối ñi ngõ nhà ơng Vũ việc làm đương nhiên cấp quyền, thân ơng Tiến chưa thiết thực việc đề nghị gia đình ơng Vũ giải vấn đề này.Con ngách 121/39 có bề ngang 1m dài khoảng 10m Bên ông Tiến cho ñây lối ñi chung từ ngày xưa, ơng Vũ khẳng định lối thuộc đất họ hàng nhà ơng Vấn đề trên, UBND phường Thanh Lương đồn thể quần chúng phường Thanh Lương nhiều lần xác định, ngõ phía ngồi tường rào trước cửa nhà ông Trần Đức Tiến thuộc quyền sử dụng riêng gia đình nhà ơng Nguyễn Phong Vũ Bên cạnh đó, bên vận dụng Điều 275 BLDS 2005 quy ñịnh quyền lối ñi qua bất ñộng sản liền kề, ñể làm sở pháp lý bảo vệ quyền lợi cho Ông Tiến vận dụng khoản “chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc bất ñộng sản chủ sở hữu khác mà khơng có lối có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối ñi thuận tiện hợp lý ñường công cộng, người u cầu có nghĩa vụ đáp ứng u cầu đó, người dành lối phải đền bù cho chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề, khơng có thỏa thuận khác” Trong ơng Vũ lại vận dụng khoản ñiều luật “trong trường hợp bất ñộng sản ñược chia thành nhiều phần cho chủ GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 46 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía trong…” Cụ thể ơng Vũ cho ơng Tiến ơng Phàn mua chung mảnh đất, nên ơng Phàn phải có nghĩa vụ để ơng Tiến có lối ngõ phần đất Xác định vụ việc có vấn ñề phức tạp, pháp lý thiếu, Ngày 26/12/2005, UBND quận Hai Bà Trưng ñã có ñịnh bổ sung nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà Quận ñã cấp cho ông Lê Phàn bà Ngô Thị Lan Anh ngày 23/6/2005, ghi rõ: "Trên đất nhà ơng Lê Phàn có lối nhờ gia đình ông Trần Đức Tiến ñể ñi ñường ñi chung" Trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng ñất mà UBND TP Hà Nội cấp cho gia đình ơng Trần Đức Tiến ngày 19/6/2002 phần nội dung đính ghi rõ: "Gia đình ơng Trần Đức Tiến có lối nhờ qua đất phía ngồi gia đình ơng Lê Phàn để đường cơng cộng" Tóm lại, có định bổ sung nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên, ông Tiến có quyền yêu cầu UBND quận Hai Bà Trưng để giải quyền lối cho mình, quan phải có định cưỡng chế tháo dỡ cửa sắt ñể mở lối ñi ñường cơng cộng cho gia đình ơng Tiến Cịn ông Tiến muốn mở lối ñi ñường công cộng qua ngõ ñi riêng anh chị em gia đình ơng Nguyễn Phong Vũ phải thương lượng với gia đình để xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo thỏa thuận Vụ tranh chấp thứ hai Ơng C ơng T hai anh em ruột, bà H chị dâu hai ơng Lúc cha mẹ cịn sống có chia ñất cho người phần ñất Ông C, ơng T bà H có phần đất sử dụng giáp ranh nhau, phần ñất ơng C nằm giữa, đất bà H nằm hai đầu, cịn đất ơng T nằm cặp bên song song giáp với đất ơng C, bà H Các phần ñất tọa lạc xã A, huyện Đ, tỉnh T ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ơng C, ơng T, bà H Do phía đất ơng C nằm phía đất bà T nên ơng C cần có lối đường dẫn nước từ kênh mương ngang đường phía ngồi vào đất ơng Ơng C có nhu cầu mở lối ñường dẫn nước qua phía ñất bà H ñể gần thuận tiện cho việc canh tác bà H khơng cho mở đường nước lối nên gây khó khăn cho ơng việc canh tác lại Nay ơng C u cầu mở ñường dẫn nước lối ñi ñể ông canh tác ổn định sống Ơng u cầu bà H phải chuyển nhượng cho ơng phần đất có chiều dài 67m, chiều rộng 2,5m thuộc phần ñất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất bà H ñể làm lối đương dẫn nước Bà H khơng ñồng ý với yêu cầu ông C GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 47 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Vụ việc hịa giải khơng thành nên ñưa xét xử Tại án dân sơ thẩm số 70/DSST ngày 25/12/2006 TAND huyện Đ ñã tuyên xử: bác yêu cầu ông C việc yêu cầu bà H phải chuyển nhượng phần đất có chiều dài 67m, chiều rộng 2,5m cho ơng làm lối mở đường dẫn nước Ngày 01/09/2006, ơng C có ñơn kháng cáo Tòa án thành phố T xem xét hồ sơ, tài liệu kết hợp với việc nghiên cứu thực tế xét thấy ơng C có phần đất canh tác tọa lạc 250 nằm phía sau phần ñất thuộc 251, 252 bà H tọa lạc xã A, huyện Đ, tỉnh T Xét thấy, ông C có nhu cầu tưới, tiêu nước, lối ñi nên yêu cầu bà H phải dành cho lối đi, đường dẫn nước thích hợp thuận tiện cho việc tưới nước, tiêu nước Tòa phúc thẩm ñã tuyên xử: chấp nhận phần yêu cầu ông C, buộc hộ bà H phải dành lối dẫn nước lối cho ơng C có chiều dài 66m, chiều rộng 1,5m Phần ơng C có nghĩa vụ ñền bù cho bà H số tiền tương ñương giá trị lối dẫn nước lối ñi Như vậy, Tịa án nhân dân thành phố T vận dụng Điều 275 278 BLDS 2005 ñể ñưa án Qua vụ án trên, thấy yêu cầu ơng C mở lối đường dẫn nước hồn tồn đáng, phù hợp với pháp luật cần ñược chấp nhận Tuy nhiên, ñay ông C lại yêu cầu ñược mở lối ñi ñường dẫn nước có chiếu rộng ñến 2,5m, yêu cầu khơng hợp lý Vì xem xét mở lối ñi ñường dẫn nước phải nghĩ ñồng thời ñến lợi ích chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc thiệt hại gây cho chủ sở hữu có lối mở Lối ấy, vừa phải đảm bảo cho bên có nhu cầu sử dụng được, vừa gây thiệt hại cho bên có nghĩa vụ xem hợp lý Vụ tranh chấp thứ cấp, thoát nước Ngày 20/03/2008 Tòa án nhân huyện H, tỉnh Vĩnh Long nhận đơn khởi kiện bị đơn ơng: Nguyễn Văn Tèo, Nguyễn Văn Thọ, Nguyễn Văn Năm Cao Văn Hầu Với nội dung sau: Trước ñây ngun đơn 24 hộ dân khác có sử dụng chung lối nước dùng để sinh hoạt canh tác ruộng vườn, chiều ngang 1,5m dài khoảng 40m nằm phần ñất nguyên ñơn Nguyễn Văn Tèo ñứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, giáp với ñất bà Phạm Thị Chiếu, tọa lạc xã V huyện H tỉnh Vĩnh Long, trạng lối nước có đặt cống đường kính 80cm, dài 12m ngang qua lộ Đến tháng 10/2007 Nhà nước làm tỉnh lộ 901, bà Chiếu bơm cát lấn chiếm hết đường nước xây tường rào khơng cho nước vào hộ dân bên sử dụng GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 48 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Do quyền lợi bị xâm phạm nên ngun đơn u cầu Tịa án giải buộc bị ñơn phải di dời hàng rào tường trả lại trạng lối nước cho ngun đơn 24 hộ dân sử dụng Ngồi khơng có u cầu khác Phía bà Phạm Thị Chiếu trình bày sau: bà khơng đồng ý theo u cầu ngun đơn, lối nước thuộc phần ñất bà ñã cho nguyên ñơn hộ dân sử dụng từ trước ñến Do vào tháng 10/2007 làm tỉnh lộ 901 lấy ống cống lên làm nước ứ đọng gây nhiễm mơi trường nên bà bơm cát lấp lối thoát nước bảo vệ quyền lợi cho bà Ngày 08/09/2008 tiến hành xem xét thẩm ñịnh chỗ, khảo sát ño ñạt ñất 841, 842, 843, 977 tọa lạc xã V, huyện H tỉnh Vĩnh Long, phần ñất tranh chấp lối nước có diện tích 59m2 , trạng lối nước bà Chiếu bơm cát, san lắp xây tường rào B40 Ngày 21/10/2008 Tòa án nhân dân huyện H ñưa vụ án xét xử theo án số 122/2009/DSST chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện nguyên ñơn Buộc bị ñơn Phạm Thị Chiếu phải tháo dỡ hàng rào tường lưới B40 giao 59m2 ñất thuộc chiết 841, tọa lạc xã V huyện H, tỉnh Vĩnh Long cho nguyên ñơn sử dụng làm lối thoát nước Buộc nguyên ñơn có trách nhiệm liên ñới bồi thường giá trị quyền sử dụng ñất, tường rào lưới B40 chi phí sang lấp cho bị đơn Phạm Thị Chiếu Ngày 05/11/2008 nguyên ñơn bị ñơn kháng cáo Sau đó, ngày 27/2/2009 Tịa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long ñưa vụ án xét xử phúc thẩm tuyên hủy án sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng Bên cạnh đó, chưa thu thập làm rõ phần ñất 59m2 thuộc quyền sử dụng ñất ai, mà buộc nguyên ñơn bồi thường chưa ñủ Chuyển cấp sơ thẩm giải lại Ngày 17/11/2009 Phịng Tài Ngun Mơi Trường huyện H xác định diện tích 59m2 nằm ñất 842 ông Trương Văn Phú 843 ơng Nguyễn Văn tèo đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Sau nghiên cứu hồ sơ thực tế xác minh tiến hành xét xử lại Theo định Tịa án ngồi lối nước hộ dân ñã sử dụng từ trước ñến khơng cịn lối nước khác, hộ có nhu cầu sử dụng lối cấp nước ñể sinh hoạt canh tác ruộng vườn, nên buộc bà Chiếu phải tháo dỡ hành rào tường, lưới B40 giao cho ngun đơn để làm lối nước (căn Điều 277 BLDS 2005) Ngoài ngun đơn khơng phải bồi thường cho bà Chiếu giá trị quyền sử dụng đất bà Chiếu xây dựng tường rào lưới B40 phần đất ơng Phú ơng Tèo đứng tên GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 49 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Vụ thứ hai cấp, nước Thơng tin trích từ báo pháp luật, thư viện pháp luật cập nhật ngày 13/11/2007, nội dung cụ thể sau: Theo ñơn bà Điểu nhà ơng Diệp bà Điểu liền kề 20 năm trước ông nội ơng Diệp có để 0,5m đất từ phía vách hậu nhà bà để mái sau nhà bà nước mưa Nhưng đến năm 2004 ơng Diệp sửa lại nhà, ñã xây tường sát vách hậu nhà bà Điểu khiến cho mái sau nhà bà khơng cịn chỗ nước mưa Vì thế, bà Điểu u cầu ơng Diệp phải ñập bỏ tường xây phục hồi nguyên trạng trước Phần ơng Diệp cho vách tường xây khn viên đất thuộc quyền sử dụng ơng, Ủy ban nhân dân tỉnh Phú Yên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất năm 2003 có chữ ký cơng nhận giáp ranh hộ liền kề, có bà Điểu Tháng 6/2006 TAND Thành phố Tuy Hòa cho việc xây dựng vách tường nhà ơng Diệp xâm hại đến quyền lợi bà Điểu khiến mái nhà sau nhà bà Điểu khơng có chỗ nước mưa nên buộc ơng Diệp phải tháo dỡ vách tường Ông Diệp kháng cáo, sau Tịa án nhân dân tỉnh Phú n ñưa vụ án xử phúc thẩm Dù công nhận vách tường nằm phần ñất thuộc quyền sử dụng ơng Diệp khơng lấn chiếm sang đất bà Điểu Tịa án cho theo thơng lệ địa phương người dân thường làm mái ngói phía sau nhà kéo dài so với vách nhà hai miếng ngói (khoảng 0,4m) để nước mưa Từ hai vụ tranh chấp rút nhận xét: Các vụ kiện ñây số vụ kiện ñiển hình quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề lối cấp, thoát nước, ñơn giản tính theo gá trị tài sản tranh chấp ñã phải qua hai cấp xét xử Điều ñó cho thấy việc giải tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề nói riêng tranh chấp dân nói chung ñã ñến Tòa án ñể giải thường phức tạp Sự phức tạp xuất phát từ tính khơng cụ thể pháp luật dân sự, từ ñó dẫn ñến việc hiểu áp dụng quy ñịnh pháp luật không thống Hơn nữa, định Tịa án khơng rõ ràng, cụ thể làm cho bên tranh chấp khơng đồng tình với định Tịa án Riêng vụ thứ hai: Luật hành khơng có quy định buộc chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề phải cho nhà kế bên ñổ nước từ mái nhà xuống bất ñộng sản Mà theo quy ñịnh BLDS 2005 Điều 269 chủ sở hữu nhà có nghĩa vụ: “phải lắp ñặt ñường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà khơng chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề” GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 50 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Hơn nữa, nhà bà Điểu cịn phương pháp nước mưa làm hệ thống máng có ống dẫn nước khơng phải có cách bắt buộc cho ñổ nước mưa xuống đất ơng Diệp Như vậy, phán hai cấp tịa chưa theo quy định BLDS chưa kể ñến việc TAND tỉnh Phú Yên dựa vào thơng lệ địa phương thay cho luật để xét xử Mặc dù Điều BLDS Tịa án áp dụng tập quán trường hợp luật khơng có quy định bên khơng có thỏa thuận, luật có quy định vấn ñề 3.2 Những vướng mắc ñặt mặt pháp lý hướng hồn thiện BLDS đời nhằm ñiều chỉnh quan hệ dân diễn theo khn khổ hợp lý Thế nhưng, sống khơng ngừng thay đổi, phát triển qua ngày, làm cho giao dịch dân ngày diễn biến phức tạp Trong nhà làm luật khơng thể dự đốn hết nên khơng thể quy định điều luật phù hợp với thời ñại Thực tiễn xét xử giải tranh chấp thời gian qua ñã cho thấy bất cập cần phải khắc phục Để góp phần điều chỉnh quan hệ dân phát triển theo hướng đúng, quy định pháp luật cần sửa đổi hồn thiện đặc biệt lĩnh vực quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 3.2.1 Những quy ñịnh ranh giới bất ñộng sản Trong thực tế ranh giới bất động sản tồn nhiều hình thức khác xác định theo nhiều phương thức khác Việc xác ñịnh ranh giới bất ñộng sản có ý nghĩa quan trọng để phân lập bất động sản đất đai, cơng trình xây dựng thuộc quyền chủ sở hữu, người sử dụng khác Thế nhưng, BLDS 1995 BLDS 2005 khơng quy định ranh giới gi? Thiết nghĩ để quy định tơn trọng ranh giới bất động sản áp dụng có hiệu pháp luật cần có quy định cụ thể khái niệm ranh giới bất ñộng sản liền kề 3.2.2 Quyền ñối với mốc giới ngăn cách bất ñộng sản Ranh giới bất ñộng sản thực tế ñược xác ñịnh sở cột mốc, hàng rào, ñặc biệt tường ñược gọi chung mốc ngăn cách Nếu mốc giới ngăn cách dựng nên theo thỏa thuận chủ sở hữu ranh giới chung vật mốc giới sở hữu chung chủ sở hữu Quyền chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñối với ranh giới chung vấn ñề ñược tập quán pháp luật ghi nhận Tuy nhiên, quyền ñối với ranh giới chung bất ñộng sản liền kề nguyên nhân gây nhiều tranh chấp GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 51 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề thực tế tranh chấp chủ yếu việc tự ý thay ñổi ranh giới bất ñộng sản mà ñất ñai tranh chấp liên quan ñến quyền ñối với ranh giới chung khơng xác định người tạo lập ranh giới chung Nhằm hạn chế tranh chấp xảy pháp luật nên quy ñịnh theo hướng suy ñoán mặc nhiên: tất nằm vật ngăn cách chung tạo dựng ñều ñược coi sở hữu chung chủ sở hữu bất động sản liền kề, khơng có chứng xác định vật ngăn cách thuộc sở hữu người khác Quyền nghĩa vụ chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñối với ranh giới chung phải tuân theo quy ñịnh sở hữu chung ñược quy ñịnh từ Điều 214 ñến Điều 226 BLDS 2005 Ranh giới chung bất động sản thuộc loại vật khơng chia nên chia vật Trong trường hợp vật ngăn cách ñược tạo dựng ranh giới chung bất động sản bị phá bỏ, chặt phá…thì vật ngăn cách khơng cịn ranh giới chung 3.2.3 Về quyền tạo lập lối ñi qua bất ñộng sản liền kề Quyền lối ñi nội dung quan trọng, ñặc trưng nội dung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Tuy nhiên, theo quy ñịnh BLDS 1995 BLDS 2005 cho phép chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối hợp lý họ khơng có lối để đến đường cơng cộng khơng quy ñịnh trường hợp lối ñi chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc ñược chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề cho phép họ tạo lập khơng đủ họ có quyền u cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề phải cho phép họ tạo lập lối ñi ñủ hay khơng Và có nghĩa ngun tắc chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc có lối đường cơng cộng dù khơng ñủ họ không ñược quyền yêu cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề tạo cho họ lối rộng Đây có lẽ hạn chế luật quy định cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền tạo lập lối đường cơng cộng lối ñó phải ñủ ñể chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc thực ñược giao dịch lợi ích chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phát triển khoa học kỹ thuật góp phần vào phát triển xã hội Thế chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc có lối khơng đủ luật lại khơng quy định cho họ có quyền yêu cầu lối ñi thỏa ñáng Một lối khơng đủ liệu họ thực ñược sinh hoạt, hoạt ñộng sản xuất kinh doanh phù hợp với nhu cầu giao lưu dân hay khơng? Vì vậy, thiết nghĩ luật hành cần quy ñịnh sâu vấn ñề ñể chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khơng có lối mà cịn phải đủ để khơng đơn đáp ứng GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 52 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược nhu cầu ñi lại mà lối ñi cịn cần để phục vụ cho hoạt động kinh doanh phù hợp với phát triển không ngừng khoa học kỹ thuật Về quy ñịnh Điều 275 BLDS 2005 tạo lập lối ñi qua bất ñộng sản liền kề luật nên quy ñịnh rõ cho chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối hợp lý quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu “một chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề” ñáp ứng u cầu nhiều khơng đáp ứng u cầu lối có để tạo lập lối phải thơng qua nhiều bất ñộng sản chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề khác đến đường cơng cộng Bên cạnh đó, khoản Điều 275 “ Trong trường hợp bất động sản ñược phân chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau, phân chia phải dành lối hợp lý cho người phía trong…” Như vậy, ñiều luật quy ñịnh “dành lối hợp lý cho người phía trong” mà khơng đề cập đến lối cho người phía trường hợp phân chia nhà nhiều tầng Ta thấy, nhà bị vây bọc không gian theo chiều ngang nhà khơng có lối xuống phía coi tương ñồng Nếu bất ñộng sản bị vây bọc theo chiều ngang việc xác định lối áp dụng quy tắc: lối ñi phải ñược thiết lập bất động sản bị phân chia Vì nhà nhiều tầng cần ñược áp dụng tương tự pháp luật, cụ thể sau phân chia nhà chủ sở hữu hộ tầng ñược sử dụng hành lang cầu thang ñể ñi xuống tầng tiếp tục đến đường cơng cộng Mặt khác, kinh tế thị trường việc quy định quyền có lối cho cở sở sản xuất, kinh doanh ñiều cần thiết ñể không ñem lại thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà cịn mang lại lợi ích cho xã hội 3.2.4 Về quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc qua bất ñộng sản liền kề Quyền mắc ñường dây tải ñiện, thông tin liên lạc ñược quy ñịnh Điều 276 BLDS 2005 quyền chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc Tuy nhiên, việc mắc ñường dây tải điện, thơng tin liên lạc hợp ñồng sử dụng ñiện, lắp ñặt hệ thống thông tin liên lạc chủ yếu thuộc bên cung cấp dịch vụ để đảm bảo thơng tin liên lạc Vì vậy, pháp luật quy ñịnh cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền mắc ñường dây tải ñiện, thông tin liên lạc qua bất ñộng sản liền kề chưa chặt chẽ Để quy định trở nên hồn chỉnh nhà làm luật nên quy định them chủ thể có quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc tổ chức, cơng ty cung ứng điện, dịch vụ bảo đảm thơng tin liên lạc GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 53 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề 3.2.5 Về quyền cấp thoát nước qua bất ñộng sản liền kề Cấp nước thoát nước hai thành tố gắn bó chặt chẽ với khơng thể đồng Điều 277 BLDS 2005 quy định quyền cấp, nước qua bất động sản liền kề ñược áp dụng khu dân cư dung đời sống sinh hoạt Đường cấp nước nước phục vụ cho sống người tồn hệ thống Việc thoát nước thực tế vấn đề phức tạp khó giải khu dân cư Đó nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng nhiễm mơi trường khu dân cư hệ thống song ngòi Giải pháp trước mắt để khắc phục tình trạng phải thu tiền xử lý nước thải với số lượng lượng nước tiêu thụ để từ có nguồn kinh phí xây dựng hệ thống xử lý nước thải hạn chế thấp tình trạng nhiễm mơi trường Mặt khác Điều 277 quy định nước tự nhiên vị trí tự nhiên từ bất động sản có vị trí cao xuống vị trí thấp phù hợp với quy luật tự nhiên, chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khơng cản trở dịng chảy Tuy nhiên, khơng áp dụng quy ñịnh trường hợp bất ñộng sản nhà ở, cơng trình xây dựng bất động sản khác xung quanh nhà Chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề có quyền thực biện pháp xây tường rào nhà…ñể nước từ bất ñộng sản cao khơng chảy tràn qua bất động sản Nếu hành vi thực khơng bị coi ngăn cản dịng chảy quy ñịnh ñiều luật Vì thế, pháp luật cần quy ñịnh việc thoát nước qua bất ñộng sản liền kề trường hợp nước tự nhiên qua bất động sản nhà cơng trình xây dựng khn viên bất động sản chủ sở hữu bất động sản có bất động sản khơng bị coi cản trở ngăn chặn dịng nước chảy nước tự nhiên qua bất ñộng sản liền kề Ngoài ra, tương tự tổ chức kinh doanh điện, bưu viễn thơng xây dựng hệ thống tải điện, thơng tin liên lạc họ phải tự thực tất biện pháp cần thiết mà pháp luật cho phép ñể thực chức năng, nhiệm vụ Trong đó, việc lắp ñặt hệ thống ñường dẫn nước qua bất ñộng sản thuộc sở hữu người khác thuộc nghĩa vụ công ty cung cấp nước Khi ñường dẫn nước tổ chức cấp nước lắp ñặt đến vị trí xác định, từ vị trí đến hộ sử dụng nước, phải qua bất ñộng sản liền kề xung quanh hộ sử dụng nước Trong trường hợp nên quy ñịnh cho tổ chức cấp nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề xung quanh ñáp ứng yêu cầu họ Bên cạnh ñó, Điều 269 BLDS 2005 quy ñịnh “Chủ sở hữu nhà phải lắp ñặt ñường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà khơng chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề” Quy ñịnh ñược hiểu nước GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 54 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề mưa khơng trực tiếp rơi xuỗng bất động sản liền kề Nếu nước mưa sau ñã chảy xuống bất động sản lại chảy tràn sang bất động sản liền kề, khơng vi phạm quy ñịnh Vì việc nước mưa ñã rơi xuống bất ñộng sản chủ sở hữu sau ñó lại chảy tràn sang bất ñộng sản chủ sở hữu khác ñược áp dụng theo quy ñịnh nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp Về số loại quyền khác mở lỗ thơng khí, quyền chiếu sáng hạn chế chiếu sáng tự nhiên phải quy định chi tiết góp phần bảo quyền lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề chủ sở hữu bất ñộng sản bị vây bọc GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 55 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Luận văn tốt nghiệp KẾT LUẬN Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề chế ñịnh dẫn xuất chế ñịnh quyền sở hữu Trong ñiều kiện sở hữu tư nhân đất đai quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược thể dạng quyền ñịa dịch Cùng với phát triển xã hội, xu pháp luật ñại ngày hạn chế quyền chủ sở hữu, ñặc biệt quyền sở hữu ñối với bất ñộng sản nhằm phục vụ lợi ích chung Nhà nước xã hội Quan niệm ñịa dịch ñã biến ñổi từ vật quyền luật dân truyền thống ñể mang yếu tố trái quyền luật dân ñại BLDS 1995 BLDS 2005 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề quyền dân sự, với tính chất vật quyền ñã mang tính trái quyền, phát sinh, thay đổi hay chấm dứt có ñặc thù riêng biệt Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề áp dụng cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng ñất trường hợp bất ñộng sản bị vây bọc bất động sản khác mà khơng có phía tiếp giáp với sở hạ tầng cơng cộng Một bất động sản bị vây bọc, khơng có ranh giới tiếp xúc trực tiếp với sở hạ tầng công cộng, mà bắt buộc có trợ giúp bất động sản khác khai thác, sử dụng bất động sản với đầy đủ tính bất động sản tạo lập Tính vây bọc bất động sản cịn phụ thuộc vào chất bất ñộng sản mục đích sử dụng bất động sản Thỏa thuận chủ sở hữu nhà, người sử dụng ñất với chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề ñược xem hình thức pháp lý hiệu để tạo lập quyền đó, đạt thỏa thuận khơng tạo ñiều kiện thuận lợi cho bên thực quyền dân họ góp phần thúc đẩy giao lưu dân phát triển mà thắt chặt tình làng nghĩa xóm bên Việc tạo lập lối đi; cấp, nước; tưới, tiêu nước; điện, thơng tin liên lạc ñều nhu cầu thiết yếu quan trọng ñối với nhu cầu sống người Chính lẽ đó, luật quy định cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề xung quanh đáp ứng u cầu cách hợp lý tạo ñiều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có ñiều kiên khai thác bất ñộng sản thuộc sở hữu phải bảo đảm hạn chế tối ña thiệt hại gây cho chủ sở hữu bất ñộng sản liền kề xung quanh Trong nội dung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề quyền lối quyền quan trọng Quyền yêu cầu lối ñi dạng trái quyền, nhiên lối ñi ñã ñược tạo lập quyền lại trở thành vật quyền, họ ñược thực quyền phạm vi quyền ñã ñược thiết lập Các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khác như: quyền cấp, nước; quyền mắc đường dây tải điện, thơng tin liên lạc; quyền tưới nước, tiêu nước canh tác…là quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề, GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 56 SVTH: Lưu Huỳnh Mai Luận văn tốt nghiệp Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề phạm vi, nội dung quyền hẹp hơn, dễ ñáp ứng so với quyền lối ñi Các quy ñịnh quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề ñược quy ñịnh BLDS 1995 BLDS 2005 tiếp thu thành tựu pháp luật nhiều nước giới pháp luật Việt Nam với thay ñổi cho phù hợp với ñiều kiện Tuy nhiên, sống người ngày thay ñổi phát triển, song song ñó quan hệ dân ngày trở nên phức tạp, có quy định pháp luật khơng cịn phù hợp Chính lẽ mà phải khơng ngừng hồn thiện quy định BLDS nói chung quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề nói riêng để kịp thời điều chỉnh quan hệ dân phức tạp nói giúp cho hoạt ñộng dân diễn theo hướng ñúng, hoàn chỉnh góp phần quan trọng vào phát triển xã hội đất nước Việt Nam phồn vinh vững mạnh kinh tế, độc lập trị ngang tầm với nước khu vực giới GVHD: Th.s Tăng Thanh Phương 57 SVTH: Lưu Huỳnh Mai ... theo pháp luật số nước 1.2.1 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật La Mã 1.2.2 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề theo luật Pháp 1.3 Quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền. .. qua bất động sản liền kề Đây quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề, nhiên mức ñộ sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khơng nhiều so với quyền lối ñi qua bất ñộng sản liền kề Ở đây, việc sử. .. BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 2.1 Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất ñộng sản liền kề Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề khơng tồn liền kề bất ñộng sản mà phải dựa sở ñịnh với phương thức luật