ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN ĐỨC HÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc chưa sử dụng để bảo vệ học vị Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng luận văn rõ nguồn gốc Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng Đào tạo nhà trường thông tin, số liệu đề tài Thái Nguyên, tháng 09 năm 2017 Học viên Nguyễn Đức Hùng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Tôi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, đặc biệt xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, người tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình thực đề tài Cảm ơn thầy trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, phịng Đào tạo, người truyền thụ cho kiến thức phương pháp nghiên cứu quý báu thời gian học tập nghiên cứu trường Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, phòng Tài nguyên Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê thành phố UBND phường, xã địa bàn thành phố Thái Nguyên, tất bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Và cuối xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình tạo điều kiện giúp đỡ thời gian học tập nghiên cứu vừa qua Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 09 năm 2017 Tác giả Nguyễn Đức Hùng MỤC LỤC MƠ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài .3 1.1.1 Cơ sở lí luận đề tài 1.1.2 Cơ sở pháp lí đề tài 1.2 Khái quát giao dịch bảo đảm 1.2.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .5 1.2.2 Điều kiện thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.2.3 Quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.3 Tình hình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giới Việt Nam 1.3.1 Sơ lược tình hình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất giới .8 1.3.2 Tình hình giao dịch bảo đảm Việt Nam 10 1.3.3 Tình hình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tỉnh Thái Nguyên 24 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 26 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 26 2.2.1 Thời gian nghiên cứu .26 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 26 2.3 Nội dung nghiên cứu 26 2.3.1 Đánh giá hồ sơ quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 26 2.3.2 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .26 2.3.3 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên theo ý kiến người dân cán quản lí .28 2.3.4 Khó khăn, tồn giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2012-2016 .28 2.4 Phương pháp nghiên cứu 28 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .28 Phân loại đánh giá theo địa bàn cư trú: 29 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29 2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu biểu đạt kết .29 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đánh giá hồ sơ quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 30 3.1.1 Đánh giá hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai 30 3.1.2.Đánh giá quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất so với pháp luật đất đai 31 3.2.1 Đánh giá kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất theo thời gian 35 3.2.2 Đánh giá kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính 37 3.2.3 Đánh giá kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất theo loại đất 44 3.2.4 Đánh giá kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo loại đối tượng giao dịch bảo đảm 46 3.3 Đánh giá hiểu biết người dân giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 48 3.3.1 Đánh giá hiểu biết chung giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 48 3.3.2 Đánh giá hiểu biết hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất .52 3.3.3 Đánh giá hiểu biết quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất .54 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng, khó khăn, tồn giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất TP Thái Nguyên 57 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 57 3.4.2 Những khó khăn, tồn giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 58 3.4.3 Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 59 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 62 Kết luận 62 Đề nghị .62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt BLDS Bộ luật Dân BTC Bộ Tài chính BTP Bộ Tư pháp BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CP Chính phủ GDBĐ Giao dịch bảo đảm NĐ Nghị định NĐ-CP Nghị định QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 QSH Quyền sở hữu 11 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 12 TT Thông tư 13 TTLT Thông tư liên tịch 14 UBND Ủy ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 So sánh thành phần hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên với quy định pháp luật đất đai 30 Bảng 3.2 : Tỷ lệ hồ sơ diện tích giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường, xã từ 2012 - 2016 36 Bảng 3.3 Tình hình thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 theo đơn vị hành chính 38 Bảng 3.4 Số lượng hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường, xã từ 2012 - 2016 .42 Bảng 3.5 Diện tích giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường, xã từ 2012 - 2016 43 Bảng 3.6 Kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất khu vực đô thị khu vực nông thôn địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 44 Bảng 3.7 Tình hình thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo loại đất giai đoạn 2012-2016 45 Bảng 3.8 Tình hình thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo địa đối tượng giao dịch bảo đảm 46 Bảng 3.9 Tình hình thực giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất theo nghề nghiệp đối tượng nhận giao dịch đảm bảo 47 Bảng 3.10 Kết đánh giá hiểu biết chung giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất khu vực thành phố Thái Nguyên 50 Bảng 3.11 Kết đánh giá hiểu biết chung giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo nhóm nghành nghề 51 Bảng 3.12 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 52 Bảng 3.13 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất khu vực thành phố Thái Nguyên 54 Bảng 3.14 Kết đánh giá hiểu biết quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 55 Bảng 3.15 Kết đánh giá hiểu biết quy trình quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo khu vực 56 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ giao dịch bảo đảm QSDĐ theo quy định Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 .31 Hình 3.2 Sơ đồ quy trình giải hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 33 Hình 3.3 Tỷ lệ hồ sơ diện tić h giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường, xã từ 2012 – 2016 .36 Hình 3.4.Tỷ lệ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất số hộ dân 28 đơn vị phường xã thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2016 39 Hình 3.5 So sánh số lượng hồ sơ diện tích giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất đất nông nghiệp giai đoạn 2012 – 2016 46 Hình 3.6 So sánh tỷ lệ đối tượng nhận giao dịch bảo đảm theo nhóm địa 47 Hình 3.7 So sánh đối tượng nhận giao dịch bảo đảm theo nhóm ngành ghề .47 10 MƠ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai ngày xem tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở hạ tầng, trung tâm văn hóa, xã hội - an ninh quốc phịng Trong q trình thị hóa, cơng nghiệp hóa, việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trở nên phổ biến có ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân doanh nghiệp có thêm hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh doanh đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần Thông qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có để xác định chính xác thứ tự ưu tiên toán trường hợp cần xử lý tài sản để tốn nghĩa vụ Từ góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng, cải thiện môi trường đầu tư tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cịn cơng cụ quan trọng để hình thành đồng yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc đăng ký nêu cịn góp phần vào việc ngăn ngừa tranh chấp dân liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn cung cấp chứng để Tịa án giải tranh chấp Bên cạnh tuân thủ theo quy định pháp luật đất đai hành ngưới sử dụng đất không ít trường hợp thực giao dịch bảo đảm trái quy định Điều làm ảnh hưởng lớn đến đời sống sử dụng đất Chính vậy, cơng tác giao dịch bảo đảm vấn đề cần quan tâm nhiều người dân quan, ban, ngành có liên quan Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình giao dich bảo đảm để có kết luận đúng, giải pháp thiết thực nhằm hồn thiện cơng tác giao dịch bảo đảm chuyên ngành quản lý đất đai Tất cán nắm vững Luật Đất đai quy định chung giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, đặc biệt cán chuyên trách mảng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Đáp ứng tốt nhu cầu phục phụ nhân dân giải thủ tục giao dịch bảo đảm cách nhanh gọn, kịp thời Đây quy trình đánh giá cao chế cửa liên thông thành phố Bảng 3.11 Kết đánh giá hiểu biết chung giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo nhóm nghành nghề Nội dung điều tra vấn Cán ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Người dân Phi nông Nông nghiệp nghiệp 100,0 84,4 74,3 79,4 100,0 85,3 76,4 80,9 100,0 88,6 77,2 82,9 100,0 88,2 78,3 83,3 100,0 81,6 70,1 75,9 100,0 85,6 75,2 80,4 quản lý TB Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu thông tin giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm Giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất Giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất cần thiết phải đăng ký với quan QLĐĐ để đảm bảo quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Đất tham gia giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất cần có đủ điều kiện theo quy định pháp luật: có GCN, không tranh chấp, không bị kê biên thời hạn sử dụng đất Hộ gia đình cá nhân thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất địa phương nơi có đất TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Tỷ lệ trả lời trung bình người dân tham giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 80,4 % Chênh lệch hiểu biết đối tượng phi nông nghiệp đối tượng nông nghiệp lớn Trong tỷ lệ trả lời đối tượng phi nơng nghiệp 85,6 % đối tượng nông nghiệp tỷ lệ đạt 75,2 % 3.3.2 Đánh giá hiểu biết hô sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Bảng 3.12 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp Nội dung điều tra vấn Cán quản lý ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Người dân Phi nông Nông TB nghiệp nghiệp Hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất GCN Hợp đồng giao dịch 100,0 85,6 75,2 80,4 100,0 83,6 71,3 77,5 100,0 85,5 74,1 79,8 100,0 83,4 73,6 78,5 100,0 92,7 85,8 89,3 100,0 93,1 86,6 89,9 100,0 87,3 77,8 82,5 bảo đảm, có giấy tờ có liên quan khác Có thể mua lập hợp đồng giao dịch Ngân hàng Nội dung hợp đồng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất: thông tin cá nhân, chữ ký người giao dịch bảo đảm thông tin đất giao dịch, giá trị hợp đồng giao dịch, nghĩa vụ bên chứng thực quan có thẩm quyền Chứng thực hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền UBND cấp xã, phường phịng cơng chứng Hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất cần phải có trích lục đất Hợp đồng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất có tính pháp lý chứng thực quan có thẩm quyền TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Để đánh giá hiểu biết hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất câu hỏi đưa vấn tập trung vào vấn đề: Thành phần hồ sơ, nơi lập chứng thực hồ sơ, nội dung hợp đồng, tính pháp lý hợp đồng giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất Hầu hết đối tượng vấn nắm hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất gồm có giấy chứng nhận QSD đất, hợp đồng, đơn xin giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất với hồ sơ cụ thể có giấy tờ khác kèm theo Người dân nắm lập chứng thực hợp đồng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất phịng cơng chứng địa bàn thành phố Tuy nhiên quan niệm chứng thực hợp đồng cấp có thẩm quyền UBND cấp xã , phường cho yên tâm Chứng thực hợp đồng văn phịng cơng chứng chưa người dân đánh giá cao cán văn phịng cơng chứng khơng có chun mơn quản lý đất đai, làm cịn mắc nhiều sai sót Qua bảng 3.12 ta thấy câu hỏi vấn đưa 100% cán quản lý trả lời đúng, tỷ lệ trả lời đối tượng phi nông nghiệp 87,3%, đối tượng làm nông nghiệp 77,8 % Sự chênh lệch trình độ hiểu biết hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tương đối rõ ràng Nhưng nhìn chung đánh giá hiểu biết người dân thành phố Thái Nguyên hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất cao tỷ lệ trả lời trung bình 82,5 % Kết đánh giá hiểu biết người dân tham gia giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất địa bàn cư trú thể bảng 3.13 cho thấy: Người dân phường trung tâm hiểu biết đầy đủ hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tỷ lệ trả lời trung bình 90,1 % Đa phần người trung tâm thành phố quen thuộc với việc lập hợp đồng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất ngân hàng Về thành phần hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất có 83,9 % số người hỏi trả lời đúng, nội dung hợp đồng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tỷ lệ trả lời 80,3 % Trung bình tỷ lệ trả lời 82,5 % Bảng 3.13 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất khu vực thành phố Thái Nguyên ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung điều tra vấn Phường Phường ven trung tâm trung tâm 92,2 84,3 75,2 83,9 88,5 80,3 71,5 80,1 86,2 82,3 72,4 80,3 92,4 84,9 73,4 83,6 90,4 81,5 76,2 82,7 90,6 85,2 78,2 84,7 90,1 83,1 74,5 82,5 Các xã TB Hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất GCN Hợp đồng giao dịch bảo đảm, có giấy tờ có liên quan khác Có thể mua lập hợp đồng giao dịch bảo đảm QSD đất Ngân hàng Nội dung hợp đồng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất: thông tin cá nhân, chữ ký người giao dịch thông tin đất giao dịch, giá trị hợp đồng giao dịch, nghĩa vụ bên chứng thực quan có thẩm quyền Chứng thực hồ sơ giao dịch bảo đảm QSD đất thuộc thẩm quyền UBND cấp xã, phường phịng cơng chứng Hồ sơ giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất cần phải có trích lục đất Hợp đồng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất có tính pháp lý chứng thực quan có thẩm quyền TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) 3.3.3 Đánh giá hiểu biết quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Để đánh giá hiểu biết quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất câu hỏi đặt là: Để thực thủ tục giao dịch bảo đảm phải đến đến quan nào, quy trình thực quan đánh giá người dân việc thực thủ tục có thời gian quy định hay khơng? Bảng 3.14 Kết đánh giá hiểu biết quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Nội dung điều tra vấn Cán quản lý Người dân Phi nông Nông nghiệp nghiệp TB Để thực thủ tục giao dịch bảo đảm QSD đất, phải đến UBND cấp phường xã phịng cơng 100,0 90,6 85,2 87,9 100,0 86,6 80,3 83,5 100,0 85,5 77,1 81,3 100,0 86,1 81,2 83,7 100,0 87,2 81,0 84,1 chứng để chứng thực hợp đồng nộp hồ sơ phận tiếp nhận trả kết Quy định thời gian xác nhận hồ sơ xã, phường phịng cơng chứng 05 ngày làm việc Sau nộp hồ sơ phận cửa UBND thành phố 01 ngày làm việc nhận kết Hẹn trả kết thành phố Thái Nguyên thời gian theo quy định pháp luật đất đai TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Qua kết điều tra cho thấy người dân nắm cần đến quan để hướng dẫn thực thủ tục dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Tuy nhiên thời gian quy định bước thực hay quan ngày theo quy định khơng phải biết chính xác Đối tượng cán quản lý trả lời 100%, đối tượng thực dịch bảo đảm quyền sử dụng đất người dân phi nông nghiệp tỷ lệ trả lời 87,2 % cao đối tượng người dân làm nông nghiệp 81 % người dân hoạt động lĩnh vực phi nơng nghiệp có điều kiện thuận lợi tiếp cận thông tin nhanh nhạy người dân làm nông nghiệp Khi hỏi quy trình xác nhận hồ sơ xã phường phịng cơng chứng, đối tượng phi nơng nghiệp đối tượng nông nghiệp tỷ lệ trả lời đạt 83,5 %, đa phần người dân không nắm quy trình quy định ngày Lý hồ sơ chứng thực phường xã phịng cơng chứng thực không giống chưa thời gian quy định Thường văn phịng cơng chứng thời gian thực nhanh phường xã quy trình chưa thực tốt người dân phải lại nhiều lần nhận kết Bảng 3.15 Kết đánh giá hiểu biết quy trình quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo khu vực Nội dung điều tra vấn Phường trung tâm ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Phường ven Các xã TB trung tâm Để thực thủ tục giao dịch bảo đảm QSD đất, phải đến UBND cấp phường xã phịng cơng chứng 96,2 84,3 78,2 86,2 90,5 84,3 71,5 82,1 92,4 81,5 76,2 83,4 93,6 85,2 75,2 84,7 93,2 83,8 75,3 84,1 để chứng thực hợp đồng nộp hồ sơ phận tiếp nhận trả kết Quy định thời gian xác nhận hồ sơ xã, phường phịng cơng chứng 05 ngày làm việc Sau nộp hồ sơ phận cửa UBND thành phố 01 ngày làm việc nhận kết Hẹn trả kết thành phố Thái Nguyên thời gian theo quy định pháp luật đất đai TB: (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Tại phận tiếp nhận trả kết thuộc Văn phòng HĐND - UBND thành phố (bộ phận cửa) người dân đến nộp hồ sơ nhận kết theo quy định thời gian giấy biên nhận Nhờ có giấy biên nhận đó, mà người dân biết theo quy định ngày nhận kết Hầu hết trường hợp nộp hồ sơ nhận kết thời hạn sớm thời gian quy định Các đối tượng vấn người thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất nộp hồ sơ phận “1 cửa” UBND thành phố Thái Nguyên Đa số người dân nộp hồ sơ hướng dẫn nhận hẹn trả kết nắm quy trình giải hồ sơ giao dịch bảo đảm Khi vấn với người thực giao địch quy trình giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên tỷ lệ trung bình 84,1 % nắng quy trình giao dịch 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng, khó khăn, tồn giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất TP Thái Nguyên 3.4.1 Các yếu tố ảnh hương giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 3.4.1.1 Các yếu tố trị pháp lý Sự thay đổi đường lối chính sách Nhà nước chính quyền địa phương có tác động đến hoạt động giao dịch bảo đảm QSD đất Cụ thể là: • Các chính sách khuyến khích đầu tư bên vào địa phương làm tăng nhu cầu sử dụng vốn làm tăng giao dịch bảo đảm QSD đất; • Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/8/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến việc giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất đất đai giao dịch cấp đổi giấy chứng nhận hạn mức quy định, số diện tích đất “T” sau cấp đổi điều chỉnh chuyển sang đất vườn khuân viên thổ cư làm giá trị đất giảm ảnh hưởng đến nhu cầu giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất • Quyết định số: 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 thang 02 năm 2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên ảnh hưởng nhiều đến việc giao dịch bảo đảm QSD đất, nhiều trường hợp không thực không quy định hạn mức tách đất nên thực giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất • Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Hạn chế việc mua bán giao dịch bảo đảm bằng, chia tách khu vực có quy hoạch sử dụng đất 3.4.1.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô Do phát triển kinh tế địi hỏi phải cơng nghiệp hóa, vấn đề dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang sử dụng đất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ làm gia tăng giao dịch đất đai nói chung giao dịch bảo đảm QSD đất tăng Các yếu tố kinh tế tác động đến giao dịch bảo đảm QSD đất: - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm thành phố; - Thu nhập bình quân hàng năm người dân trong thành phố - Số lượng lô, đất trống thành phố; - Mức giá bình quân loại đất thành phố; - Mức độ lạm phát chung; - Tỷ lệ lai xuất kỳ hạn ngân hàng không giống 3.4.1.3 Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Những khu vực thành phố mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất nơi tăng lên nhu cầu vốn để kinh doanh tang mạnh Mặt khác yếu tố khác khu vực khác thành phố tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Tình trạng người sống khu vực, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… 3.4.2 Những khó khăn, tơn giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên - Thứ nhất, Hệ thống văn pháp luật hành đăng ký GDBĐ phân tán nhiều văn luật, chưa tập trung; Quy định quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 quy định; quy định nhà Luật Nhà quy định; quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lại quy định Luật dân năm 2005; khó thực cách hiệu - Thứ hai, Do thiếu thống văn quy phạm pháp luật; Luật Đất đai quy định hợp đồng phải công chứng, đồng thời phải đăng ký có hiệu lực Trong đó, Luật Nhà quy định hợp đồng nhà cần cơng chứng có hiệu lực Khoản khoản Điều 323 BLDS 2005 quy định giao dịch bảo đảm nhà phải đăng ký để có giá trị pháp lý với người thứ ba Song, Luật Nhà lại quy định việc chấp nhà cần thông báo cho quan quản lý nhà mà không xác định rõ giá trị pháp lý việc thông báo hậu trường hợp khơng thơng báo Ngun nhân tình trạng thiếu thống chưa có đạo luật thống cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm - Thứ ba, Việc thực thủ tục vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng cò chặt chẽ, thủ tục phiền hà, cần có giấy tờ để chứng minh nguồn tài chính, khả tốn nên đa phần hộ gia đình, cá nhân khơng có cửa hàng kinh doanh thường khơng vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng Do vậy, có hộ gia đình cần vài trăm triệu để làm vốn khơng có vay vốn từ ngân hàng, quỹ tín dụng nên họ đem tồn tài sản nhà đất thơng qua giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gia đình cầm cố làm thủ tục bảo lãnh cho cơng ty để vay vốn ngân hàng, quỹ tín dụng - Thứ tư, Hệ thống hồ sơ địa chính chưa có phần mềm quản lý, cập nhật theo dõi biến động đất có giao dịch cịn gặp nhiều khó khăn Vì vậy, việc tra cứu cung cấp thơng tin địa chính chưa đầy đủ -Thứ năm, Qua khảo sát thực tế cho thấy, điều kiện phương tiện làm việc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phịng Tài ngun Mơi trường thành phố cịn hạn chế Lực lượng biên chế làm việc Văn phòng Phòng mỏng chưa đủ đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai Đối với cán địa chính phường phương tiện, trang thiết bị thiếu thốn 3.4.3 Một số giải pháp nâng công tác quản lý hoạt động giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 3.4.3.1 - Giải pháp chế sách Cần rà soát thủ tục hành chính Tổ chức tín dụng cho đơn giản, thuận tiện, công khai minh bạch, có chính sách phù hợp để tất người dân có tài sản chấp có nhu cầu vốn vay vốn từ tổ chức tín dụng, địa bàn thành phố - Thành phố Thái Nguyên cần có quy định dành tỷ lệ định nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai địa phương đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cơng chức địa chính sở 3.4.3.2 Xây dựng chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan - Cơ chế trao đổi thơng tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm Văn phòng Đăng ký QSD đất quan có liên quan tổ chức hành nghề công chứng, quan thi hành án dân sự, Tòa án, Viện kiểm sát gặp trở ngại lớn; Thành phố cần đầu tư, xây dựng phần mềm quản lý cung cấp thơng tin đất, kết nối Văn phịng Đăng ký QSD đất với phòng ban thành phố công khai cổng thông tin điện tử thành phố để người dân vào tra cứu thông tin đất thực giao dịch 3.4.3.3 Giải pháp tuyên truyền - Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật xác định giải pháp quản lý nhà nước quan trọng áp dụng nhằm tăng cường nâng cao lực hệ thống quan đăng ký giao dịch bảo đảm Do vậy, việc triển khai hoạt động tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, theo hướng ngày mở rộng đối tượng (không tổ chức tín dụng, mà doanh nghiệp, cán làm công tác quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cá nhân xã hội), đa dạng hình thức (tổ chức Toạ đàm, mở lớp tập huấn, phát hành Số báo chuyên đề, tài liệu hỏi đáp nghiệp vụ, tuyên truyền pháp luật qua website đăng ký giao dịch bảo đảm ) Trong thời gian tới thành phố Thái Nguyên cần đa dạng hóa phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin giao dịch bảo đảm, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Đặc biệt tuyên truyền để người dân nhận thức vai trò tầm quan trọng việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất 3.4.3.4 Giải pháp nguồn lực - Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm giải pháp có ý nghĩa vơ quan trọng mà quan quản lý nhà nước ln trọng, yếu lực cán đăng ký ảnh hưởng đến hiệu hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm - Cần mở lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm; đưa việc giảng dạy đăng ký giao dịch bảo đảm vào sở đào tạo Luật, đào tạo cán địa chính, cán làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất - Cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Đây hoạt động giải pháp nghiệp vụ hiệu quả, trọng mức có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu công tác đăng ký giao dịch bảo đảm nước, từ việc tổ chức hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng củng cố nâng cao 3.4.3.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm - Cùng với giải pháp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật, đạo hướng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cường mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký - Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân, đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận 1) Quy định hồ sơ quy trình giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên thực theo quy định Pháp luật đất đai, có chi tiết cụ thể hơn, nhiên rút ngắn thời gian so với quy định Pháp luật đất đai xuống cồn ngày 2) Tổng số giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2012-2016 25.569 hồ sơ với tổng diện tích giao dịch 5.871.887 m2 Thị trường giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất diễn sôi động phường trung tâm chiếm 86,4 % số hồ sơ diễn chủ yếu đất chiếm 69,8% tống số hồ sơ giao dịch Các đối tượng đăng ký giao dịch thường người buôn bán tự do, làm ăn kinh doanh phi nơng nghiệp có nhu cầu cao vốn chiếm 60,8 % số người tham gia giao dịch 3) Người dân địa bàn thành phố Thái Nguyên có hiểu biết đầy đủ quy định giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, nhiên mức hiểu biết không đồng đối tượng thuộc nhóm ngành nghề địa bàn cư trú khác 4) Các yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên bao gồm: Tiến độ cấp GCN, giải tranh chấp đất đai, hiểu biết người dân chưa đầy đủ,… Ngồi cịn có yếu tố pháp lý, kinh tế xã hội khác 5) Để khắc phục tồn tại, bất cập công tác Đăng ký giao dịch bảo đảm Quyền sử dụng đất, cần thực đồng số nhóm giải pháp như: Hồn thiện chế chính sách quản lý; xây dựng chế trao đổi thông tin tình trạng pháp lý tài sản bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm quan có liên quan Đề nghị Để thực tốt công tác giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Thái Nguyên cần có biện pháp cụ thể thời gian tới sau: - Tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng có hiệu tới người dân kiến thức pháp luật đất đai nói chung giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết trình độ người dân - Chú trọng đầu tư công nghệ công tác quản lý đất đai Hệ thống hóa cấp quản lý thống từ xuống, từ trung ương tới địa phương có chia sẻ, phối hợp từ ngành liên quan tới TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Huy Biểu (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005) Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai, Bộ Tài ngun Mơi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2009) Bài giảng “Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản, Quản lý đất đai thị trường bất động sản” Bộ luật dân (2005), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2005 Bộ luật dân (2015), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2015 Nguyễn Thị Dung (2010) Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản- Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) Hiến pháp (1992), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2001 Hiến pháp (2013), Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội - 2013 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000) Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chun đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ KH&HTQT 10 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013) Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 11 Luật Đất đai (2003), NXB Bản đồ, Hà Nội - 2003 12 Luật Đất đai (2013), NXB Bản đồ, Hà Nội - 2013 13 Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013) Một số ý kiến Dự thảo Luật Đất đai, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, số (165) 14 Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014) Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn cơng nghiệp hố, đai hố đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội-2014 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 16 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 17 Nghị định số11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Ngày tháng 10 năm 2014 thi hành Luật Đất đai năm 2013 19 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29 tháng 10 năm 2004, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2003; 20 Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 02/11/2005 việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020; 21 Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng năm 2007 việc ban hành quy chế thực chế "Một cửa liên thông" quan hành chính nhà nước địa phương; 22 Đinh Dũng Sỹ (2003) Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị, Tạp chí NN&PL 23 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009, quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 24 Thông tư số 20/2011/ TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011, hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 25 Lưu Quốc Thái (2006) Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trường (8/2006) 26 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội 27 Nguyễn Quang Tuyến (2009) Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 28 UBND Thành phố Thái Nguyên (2012 - 2016), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm từ 2012 – 2016 thành phố 29 Vũ Thị Hồng Yến (2009) Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009 (104) ... dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 26 2.3.2 Đánh giá thực trạng giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 địa bàn thành phố Thái Nguyên, . .. trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên xã - Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2016. .. trạng công tác giao dịch bảo đảo quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012- 2016 theo thơi gian + Thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Thái