CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ðộc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN AN ðƠNG TIÊU CHUẨN SAO ðịa điểm : 101 Hồ ðắc Di, thành phố Huế Chủ đầu tư : Cơng ty Cổ phần ABC ðơn vị tư vấn : Công ty CP TV ABC Tp.Huế - Tháng năm 2017 MỤC LỤC CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án I.2 Giới thiệu chung chủ ñầu tư I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH KHÁCH SẠN TẠI TP.HUẾ II.1 Cơ sở hạ tầng II.1.1 Số lượng II.1.2 Chất lượng II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn II.2 Thị trường khách hàng 10 II.2.1 Khách hàng nước 11 II.2.2 Khách hàng nước 11 II.3 Sự cần thiết phải ñầu tư 11 CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH 13 III.1 Xác định cấp hạng cơng trình 13 III.2 Xác ñịnh ñịa ñiểm xây dựng 13 III.3 Xác ñịnh quy mô kỹ thuật 14 III.4 Xác ñịnh dịch vụ 14 III.5 Giải pháp quy hoạch 15 III.5.1 Cơ sở nghiên cứu quy hoạch 15 III.5.2 Các tiêu sử dụng ñất 15 III.5.3 Bố cục quy hoạch kiến trúc 16 III.5.4 Giải pháp mặt đứng tổ hợp hình khối cơng trình 16 III.5.5 Giải pháp kết cấu 16 III.5.6 Giải pháp ñiện chiếu sáng 17 III.5.7 Giải pháp hệ thống ñiện thoại 17 III.5.8 Giải pháp thoát nước 17 III.5.9 Giải pháp PCCC 17 III.5.10 Vệ sinh 19 CHƯƠNG IV: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC MARKETING 20 IV.1 Sản phẩm 20 IV.2 Giá 21 IV.3 Kênh phân phối 21 IV.3.1 Các hình thức ñặt phòng 21 IV.3.2 Các hoạt ñộng hỗ trợ cho kênh phân phối 22 IV.4 Xúc tiến 22 IV.5 Nhân viên 23 IV.6 Tuyển dụng ñào tạo nhân 24 IV.6.1 Kĩ 24 IV.6.2 Kiến thức 25 IV.6.3 ðặc điểm tính cách 25 IV.6.4 Yêu cầu ngoại hình thể chất 25 IV.6.5 Môi trường làm việc 26 IV.7 Tiến trình tạo sản phẩm 26 IV.7.1 Trước khách ñến 26 IV.7.2 Khi khách ñến khách sạn nhận phòng 27 IV.7.3 Phục vụ khách thời gian lưu trú khách sạn 27 CHƯƠNG V: ðÁNH GIÁ TÁC ðỘNG MÔI TRƯỜNG 29 V.1 Nguồn gây tác ñộng 29 V.1.1 Giai đoạn thi cơng 29 V.1.2 Giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng 30 V.1.3 Dự báo rủi ro cố môi trường 30 V.2 ðối tượng quy mô bị tác ñộng 31 V.3 ðánh giá tác ñộng 31 V.3.1 Giai đoạn thi cơng 31 V.3.2 Giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng 32 V.4 Biện pháp giảm thiểu tác động xấu, phòng ngừa ứng phó cố môi trường 34 V.4.1 Các biện pháp giảm thiểu tác động đến mơi trường giai đoạn thi công 34 V.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác động đến mơi trường giai đoạn dự án ñi vào hoạt ñộng 36 V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trường 39 CHƯƠNG VI: BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ 40 VI.1 Quy mô khách sạn 40 VI.2 Lựa chọn công suất phục vụ 40 VI.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lương 40 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN 42 VII.1 Tổng mức ñầu tư dự án 42 VII.1.1 Mục đích lập tổng mức ñầu tư 42 VII.1.2 Cơ sở lập tổng mức ñầu tư 42 VII.1.3 Nội dung 43 VII.2 Nhu cầu vốn lưu ñộng 43 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ðẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 44 VIII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn ñầu tư 44 VIII.2 Tiến ñộ ñầu tư sử dụng vốn 44 VIII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 44 VIII.4 Phương án vay vốn trả nợ vay 44 CHƯƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH 46 IX.1 Các giả định kinh tế sở tính toán 46 IX.2 Tính tốn doanh thu 46 IX.2.1 Sản lượng sản phẩm dịch vụ 46 IX.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án 46 IX.3.Tính tốn chi phí dự án 47 IX.3.1 Chi phí hoạt động 47 IX.3.2 Chi phí tài 47 IX.4 Hiệu kinh tế - tài dự án 47 IX 4.1 Báo cáo thu nhập tiêu hiệu dự án 47 IX.4.2 Báo cáo ngân lưu 48 CHƯƠNG X: KẾT LUẬN 49 Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án  Tên dự án : Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  ðịa điểm : phường An ðơng, Thành phố Huế  : 4000 m2 Diện tích  Mục tiêu đầu tư : Xây dựng khách sạn ñạt tiêu chuẩn  Quy mơ dự án : Khách sạn có quy mơ 200 phòng  Hình thức đầu tư : ðầu tư xây dựng  Tổng mức ñầu tư : 76,113,000,000 ñồng  Mục tiêu dự án : - Tạo nơi lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí, hội nghị tiêu chuẩn phục vụ tốt nhu cầu khách quốc tế khách nước - Tạo thêm việc làm - Thu ñược lợi nhuận đáng cho nhà đầu tư I.2 Giới thiệu chung chủ đầu tư  Tên cơng ty : Cơng ty cổ phần ABC  ðịa :  Mã số doanh nghiệp :  Ngày ñăng ký lần :  ðại diện pháp luật :  Ngành nghề kinh doanh :  Vốn ñiều lệ : I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật ðất ñai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật ðầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật ðấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất ñộng sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Nhà 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị ñịnh số 12/2009/Nð-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 124/2008 Nð-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị ñịnh số 123/2008/Nð-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị ñịnh 140/2006/Nð-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ mơi trường khâu lập, thẩm ñịnh, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị ñịnh số 99/2007/Nð-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 209/2004/Nð-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/Nð-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/Nð-CP;  Thơng tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình;  Thơng tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thơng tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Quyết ñịnh số 02/2001/Qð-TCDL ngày 27 tháng năm 2001 Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch việc bổ sung, sửa ñổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;  Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần lắp đặt hệ thống điện cơng trình, ống phụ tùng ống, bảo ơn đường ống, phụ tùng thiết bị khai thác nước ngầm;  Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng;  ðịnh mức chi phí quản lý dự án tư vấn ñầu tư xây dựng kèm theo Quyết ñịnh số 957/Qð-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn ñược xây dựng dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết ñịnh số 04 /2008/Qð-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);  TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;  TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác ñộng- Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính tốn thành phần động tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;  TCVN 375-2006: Thiết kế cơng trình chống động đất;  TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình;  TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp ñặt sử dụng;  TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự ñộng - Yêu cầu kỹ thuật;  TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, cơng trình yêu cầu thiết kế;  TCVN-62:1995: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;  TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung thiết kế, lắp ñặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);  TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế;  TCXD 33-1985: Cấp nước - mạng lưới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;  TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 188-1996: Nước thải thị -Tiêu chuẩn thải;  TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;  TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;  TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước nước thải sinh hoạt;  TCVN 188-1996 : Tiêu chuẩn nước thải thị;  TCVN 5502 : ðặc điểm kỹ thuật nước sinh hoạt;  TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thơng gió - điều tiết khơng khí - sưởi ấm;  TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế ñộ ồn tối ña cho phép;  11TCN 19-84 : ðường dây ñiện;  11TCN 21-84: Thiết bị phân phối trạm biến thế;  TCVN 5828-1994 : ðèn ñiện chiếu sáng ñường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;  TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngồi cơng trình dân dụng;  TCVN-46-89: Chống sét cho cơng trình xây dựng;  EVN : Yêu cầu ngành ñiện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG II: TỔNG QUAN NGÀNH KHÁCH SẠN TẠI TP.HUẾ II.1 Cơ sở hạ tầng II.1.1 Số lượng Theo báo cáo công ty Savills Việt Nam, Tp.HUế có thêm khách sạn gia nhập thị trường quý 1/2017, giúp nguồn cung tăng nhẹ 1% so với q trước, đạt 10,955 phòng Tuy nhiên, Savills cho biết, khơng có khách sạn hay gia nhập thị trường quý vừa qua Tính tới thời điểm cuối q 1/2017, thị trường TPHUế có 81 khách sạn từ ñến So với kì 2016, nguồn cung khách sạn thị trường lớn khu vực phía Nam tăng 8% Trong quý 1, cơng suất th phòng trung bình đạt mức cao 77% q trước, giảm khơng đáng kể ñiểm phần trăm so với kỳ năm ngoái Khách sạn đạt cơng suất th phòng cao (80%) phân khúc có cơng suất cho thuê thấp (74%) Nguồn cung khách sạn TPHUế Theo Tổng Cục Du lịch Việt Nam, quý ñầu năm 2012, nước đón tiếp khoảng 1.9 triệu khách du lịch quốc tế Trong đó, Trung Quốc, Nhật Bản Australia nước cung cấp nguồn khách truyền thống tới Việt Nam, du khách chi tiêu nhiều động lực thúc đẩy doanh thu ngành cơng nghiệp du lịch khách sạn Việt Nam Riêng Tp.HUế đón khoảng 972,000 lượt khách, tăng 8% so với kỳ năm ngối dự kiến đón khoảng triệu lượt khách quốc tế năm Trong năm gần ñây, nguồn cung khách sạn TP.HUế tăng trưởng trở lại hàng năm mức số trước khủng hoảng tài giới với mức tăng 14% năm 2010 17% năm 2011 Dự kiến số ñạt 12% năm 2017, tăng khoảng 1,280 phòng Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Dự kiến nguồn cung khách sạn tương lai TPHUế Savills nhận ñịnh, thị trường tương lai tập trung vào phân khúc cao cấp dự án phức hợp với tiện ích ñại ñó có hạng mục khách sạn ñể thu hút thêm khách quốc tế khai thác vào nhu cầu du lịch vui chơi giải trí khách du lịch nội ñịa II.1.2 Chất lượng Với nhu cầu ngày cao ñi song song với yêu cầu chất lượng phục vụ ngày khắt khe khách hàng, ngành khách sạn thành phố ñã tiến hành nâng cao chất lượng phục vụ qua nhiều hình thức như: ðẩy mạnh ñầu tư xây mới, mở rộng nâng cấp nhiều khách sạn hệ thống Tổ chức thi nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp như: + Hội thi lễ tân khách sạn toàn quốc, nhằm khuyến khích tăng cường học hỏi nâng cao chất lượng phục vụ + Mở rộng tăng cường dịch vụ MICE khách sạn nhằm ñáp ứng nhu cầu ngày cao khách hành doanh nhân II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn Hiện nay, giới chưa có tiêu chuẩn cụ thể, đồng thức việc phong ‾sao khách sạn Tiêu chuẩn Úc, hoạt động theo AAA Tourism khách sạn phải có dịch vụ phòng, dịch vụ concierge (như vé máy bay, gửi ñồ, cung cấp đồ, gọi xe cho khách), phải có trang thiết bị đẹp, có nhiều loại phòng… Ở Anh ETC (English Tourism Council’s) quy định chung chung phòng phải rộng, nhân viên chuyên nghiệp, không gian sang trọng… Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Mỗi nước có tiêu chuẩn riêng tiêu chuẩn cố gắng ñáp ứng yêu cầu khách hàng nâng cao tiêu chuẩn sản phẩm du lịch nước Ở Việt Nam, Tổng cục Du lịch có ban hành quy ñịnh tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn từ năm 2001 sau: Khách sạn ñạt tiêu chuẩn xếp hạng từ đến sao: khách sạn có sở vật chất, trang thiết bị, chất lượng phục vụ cao, ñáp ứng ñược nhu cầu ña dạng khách du lịch ăn, nghỉ, sinh hoạt, giải trí theo tiêu chuẩn hạng, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế, đánh giá thơng qua nhóm tiêu sau: Vị trí, kiến trúc Trang thiết bị, tiện nghi phục vụ Dịch vụ mức ñộ phục vụ Nhân viên phục vụ Vệ sinh II.2 Thị trường khách hàng Khách hàng thị trường khách sạn đa dạng có nhiều mục đích khác định sử dụng dịch vụ khách sạn Trong đó, Tp.HUế, có hai nguyên nhân chủ yếu khách hàng ñịnh lưu trú khách sạn là: MICE (Meeting Incentive Conference Event, loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức kiện, du lịch khen thưởng) giải trí, mục đích phần lớn bị tác ñộng yếu tố bản: thứ TP.HUế trung tâm kinh tế lớn nước, thứ ngành du lịch giải trí TP.HUế phát triển mạnh Hiện có nhiều tiêu chuẩn ñể phân khúc thị trường cho ngành khách sạn Tp.HUế, nhiên đây, chúng tơi ñưa cách phân loại khách hành nội địa khách hàng nước ngồi để phân tích tình hình Hiện có nhiều tiêu chuẩn để phân khúc thị trường cho ngành khách sạn Tp.HUế, nhiên đây, chúng tơi đưa cách phân loại khách hành nội ñịa khách hàng nước ngồi để phân tích tình hình Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn II.2.1 Khách hàng nước Là lượng khách mục tiêu năm tới ngành du lịch khách sạn Tp.HUế mà chất lượng sống nâng cao nhu cầu du lịch tăng mạnh qua năm Bên cạnh việc chọn sở lưu trú nhỏ, rẻ phần khách nội địa sử dụng dịch vụ khách sạn cao cấp ñang tăng dần, ñặc biệt người làm ăn ñến thành phố II.2.2 Khách hàng nước ngồi Trong năm gần đây, số lượt khách quốc tế đến Việt Nam nói chung Tp.HUế nói riêng tăng, có năm 2009 giảm 7% so với 2008 (năm 2009 ñạt 3.7 triệu lượt khách quốc tế) khủng hoảng kinh tế toàn cầu Riêng năm 2010 có đến triệu lượt khách quốc tế ñến Việt Nam, tăng 34.8% so với năm 2009) Và với quý ñầu năm 2012 nước đón tiếp khoảng 1.9 triệu lượt khách có 972,000 lượt khách đến Tp.HUế Như vậy, lượt khách quốc tế đến Tp.HUế ln chiếm tỉ lệ cao tổng lượt khách ñến Việt Nam ðiều cho thấy thị trường du lịch lữ hành Tp.HUế ñang phát triển, nhu cầu du lịch lưu trú Tp.HUế cao LƯỢNG KHÁCH QUỐC TẾ ðẾN VIỆT NAM VÀ TP.HUế ðVT: triệu người ðối với quốc gia khu vực Singapore, Thái Lan,…ngành khách sạn Việt Nam nói chung Tp.HUế nói riêng ngành non trẻ, ñặc biệt lĩnh vực khách sạn cao cấp Tuy nhiên, phát triển du lịch kinh tế nên lượng du khách ñến thành phố năm qua tăng nhanh chóng ñem lại lượng khách hàng ñầy tiềm cho ngành khách sạn II.3 Sự cần thiết phải ñầu tư Kinh doanh khách sạn ngày đóng vai trò quan trọng kinh tế, khơng đóng góp vào GDP hàng năm mà góp phần vào phát triển kinh tế thành phố mà nhu cầu ăn tổ chức hội nghị doanh nhân ñến Tp.HUế ngày cao Bên cạnh việc đem lại lợi nhuận, ngành khách sạn tạo công ăn việc làm thu nhập cho hàng ngàn lao động thuộc lĩnh vực trình độ tay nghề khác như: ñầu bếp, tiếp tân, phục vụ,… + ðảm bảo trật tự an ninh, kinh tế xã hội khu vực - Chủ ñầu tư yêu cầu đơn vị thi cơng nghiêm chỉnh thực cơng tác đăng ký tạm trú với quyền Tp.HUế cho đối tượng cơng nhân thi cơng cơng trường nhằm quản lý chặt chẽ, tránh tệ nạn xã hội xảy cho khu vực V.4.2 Các biện pháp giảm thiểu tác động đến mơi trường giai ñoạn dự án ñi vào hoạt ñộng Khi hạng mục cơng trình hồn thiện, để giảm thiểu ô nhiễm môi trường, Công ty TNHH (gọi tắt Công ty), thực giải pháp sau: + Giảm thiểu nhiễm khí thải ðể giảm thiểu tác nhân ô nhiễm giải pháp cần thiết là: hạn chế phương tiện giao thông nổ máy di chuyển khuôn viên khu vực dự án ðể khử mùi phát sinh từ phòng nghỉ, ñặc biệt khu nhà vệ sinh phòng, Cơng ty lắp đặt quạt thơng gió cho phòng nghỉ, nhà vệ sinh; sử dụng chế phẩm enchoice (2 ngày/lần) phun xịt dạng sương khu vực nhà vệ sinh, nhà hàng, khu chế biến thức ăn (vào cuối ngày), với cách pha sau: Tỷ lệ pha: 1:100 (1 lít Enchoice Solutions với 100 lít nước sạch) Liều lượng sử dụng: lượng Enchoice Solutions/m2: 0,1 ml/m2 Ngồi để khử mùi tạo cảm giác thoái mái, dễ chịu cho CBCNV du khách đến nghỉ ngơi khu vực dự án trang bị nước hoa, nước xịt phòng phun vào phòng nghỉ, hành lang, khu nhà vệ sinh ðối với việc giảm thiểu tiếng ồn phát sinh từ phòng karaokê Cơng ty lựa chọn vật liệu xây dựng có tính giảm ồn để lắp đặt trình xây dựng, cụ thể: Vật liệu ốp tường gỗ, mút, xốp độ dày trung bình từ 7,5 mm ñến 10 mm Hệ thống cửa vào phòng karaokê đệm mút dày 10 mm, có gioăng cao su kín viền xung quanh khung cửa, đảm bảo độ khít tuyệt đối Hệ thống cửa sổ ñược viền gioăng cao su kín, ñảm bảo ñộ khít tuyệt ñối + Giải pháp xử lý nước thải Nâng cốt mặt cao mặt ñường ñể thuận lợi cho việc nước dự án, làm đẹp mỹ quan khu vực việc ñi lại du khách Vì ngồi việc nước thuận lợi làm ñẹp cảnh quan tạo lên ñộ sang trọng cho khách sạn - Lựa chọn hệ thống thoát nước: ðây khu nhà xây dựng mới, yêu cầu cảnh quan môi trường cao nên lựa chọn xây dựng hệ thống nước mưa riêng sau xử lý sơ ngồi tuyến mương dẫn mà dự án xây dựng tuyến thoát nước chung thành phố Chủ ñầu tư nên xây dựng riêng hệ thống mương dẫn nước dọc theo tuyến ñường Nguyễn Văn Trỗi + Giải pháp xử lý chất thải rắn - ðối với chất thải rắn sinh hoạt: Mỗi phòng nghỉ, khu vực dự án bố trí thùng chứa rác, dọn phòng, nhân viên khu vực dự án dọn dẹp, thu gom ðối với khu khách sạn, khu vực hành lang ñặt thùng chứa rác Sau rác ñược thu gom phòng đổ vào thùng chứa rác trên, sau hệ thống ống thu rác, rác ñược ñưa xuống tầng từ ñây rác tiếp tục ñược nhân viên vệ sinh khu vực dự án thu gom, phân loại: Rác hữu cơ: vỏ hoa quả, thức ăn thừa Rác vô cơ: túi nilon, vỏ ñồ hộp, vỏ chai lọ Loại rác hữu trước mắt ñược hợp ñồng với ñội vệ sinh mơi trường thành phố vận chuyển đến bãi chứa rác thành phố để chơn lấp Rác vơ ñược chọn lọc, phần không tái sử dụng ñược xử lý rác hữu cơ, phần tái sử dụng ñược ñược thu gom ñể bán cho sở tái chế Với quy mô dự án, chúng tơi dự kiến có khoảng: 200 thùng rác đặt phòng, hành lang; thùng ñựng rác chung khu vực dự án; 01 xe chở rác (xe ñẩy tay); 01 hệ thống ống thu rác (từ khách sạn) - ðối với bùn cặn từ bể tự hoại ñể xử lý hiệu giảm chi phí nhân cơng Cơng ty dùng chế phẩm vi sinh DW 97, DW 98 ñể phân huỷ triệt ñể Chế phẩm vi sinh DW 97, DW 98 tổ hợp vi sinh vật có khả phân huỷ nhanh thành phần khó tiêu cặn bã bể phốt xenlulo, kitin, pectin, tinh bột, protein, lipit số hoạt chất sinh học khác DW 97, DW 98 chế phẩm không độc hại, trung tính, khơng ăn mòn giữ tính ổn ñịnh, lâu dài Các chế phẩm giúp tránh tắc bồn cầu tiêu, tránh xử lý bể phốt khó khăn, tốn vệ sinh, khử mùi hôi, tiêu diệt trứng giun vi trùng gây bệnh Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn ðối với chất thải vô cơ: vỏ hoa quả, túi nilon, vỏ ñồ hộp, ñược thu gom nhờ việc ñặt thùng chứa rác có nắp đậy kín dọc theo tầng khách sạn Cuối ngày nhân viên vệ sinh dự án thu gom ñể chuyên chở xử lý phần rác thải sinh hoạt + Cải tạo cảnh quan sinh thái Công ty kết hợp với đơn vị tư vấn thiết kế, thi cơng để bố trí hạng mục cơng trình cách hài hoà, phạm vi xung quanh khu vực dự án có nhiều xanh (có giá trị thẩm mỹ, kinh tế cao loại cảnh: cau sâm banh, sanh, vạn tuế, bách, tùng), bãi cỏ trồng với bố trí hợp lý, tiện dụng - Ngồi chủ đầu tư nên thi cơng lắp đặt non bộ, đài phun nước phía sân trước tồ nhà + Giải pháp y tế vệ sinh an toàn thực phẩm Khu vực dự án có phận y tế (từ - người) với tủ thuốc thường trực ñược lắp ñặt tất hạng mục dự án, sẵn sàng sơ cứu trường hợp CBCNV du khách không may bị mắc bệnh thông thường ñau ñầu, ñau bụng Tại khu vực nhà bếp ln dọn dẹp, vệ sinh sẽ.Thực phẩm mua chọn loại tươi, ngon Quy trình chế biến ñảm bảo ñúng hướng dẫn ngành y tế ðội ngũ nhân viên nhà bếp ln trang bị ñầy ñủ dụng cụ, bảo hộ chế biến thực phẩm ñược tham gia ñầy ñủ lớp nghiệp vụ vệ sinh an toàn thực phẩm ngành y tế tổ chức.Trong trình chế biến thức ăn bắt buộc phải lưu mẫu thực phẩm thức ăn + Giải pháp phòng ngừa cháy nổ, cố mơi trường u cầu phòng cháy: Phải áp dụng giải pháp phòng cháy đảm bảo hạn chế tối ña khả xảy hoả hoạn Trong trường hợp xảy hoả hoạn phải phát đám cháy nhanh để cứu chữa kịp thời khơng để đám cháy lan khu vực khác sinh cháy lớn khó cứu chữa gây hậu nghiêm trọng Cầu thang cửa mở cầu thang hạng mục cơng trình: khách sạn ln kiểm tra để đảm bảo cho có cháy người tài sản nhà dễ dàng sơ tán sang khu vực an tồn cách nhanh chóng Lắp ñặt ñầy ñủ thiết bị báo cháy ñể ñiều kiện xảy cháy vị trí dễ xảy cháy gara xe, khu vực kỹ thuật, phòng sinh hoạt chung (phòng khách), phòng hội nghị, phòng bếp tồ nhà phải phát ñược nơi phát sinh cháy ñể tổ chức cứu chữa kịp thời Yêu cầu chữa cháy Trang thiết bị chữa cháy cơng trình phải ñảm bảo yêu cầu sau: Trang thiết bị chữa cháy phải sẵn sàng chế ñộ thường trực, xảy cháy phải sử dụng ñược Thiết bị chữa cháy phải loại bình chữa cháy hệ thống bơm, nước ñảm bảo yêu cầu kỹ thuật, Cảnh sát phòng cháy chữa cháy chấp thuận Thiết bị chữa cháy ln kiểm tra, bổ sung, thay ñịnh kỳ, ñảm bảo tốt cho công tác chữa cháy không may xảy cố Trang thiết bị hệ thống PCCC ñược lắp ñặt ñầy ñủ hành lang tầng khu vực dự án, phòng họp, phòng khách, nhà bếp theo ñúng kế hoạch PCCC ñã ñược cảnh sát phòng cháy chữa cháy phê duyệt + Giải pháp chống sét Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Công trình tồ nhà có độ cao tầng Vì để chống sét đánh thẳng vào cơng trình, Cơng ty nghiên cứu thiết kế lắp ñặt hệ thống chống sét gồm 03 phận chính: Một đầu thu sét công nghệ tiên tiến phát xạ sớm Pháp PULSAR18 phù hợp Khi ñặt ñầu thu sét mái khối nhà cao tầng có bán kính bảo vệ chống sét 84m Cấp thoát sét ñồng ( 02 ñường cáp ñồng thoát sét với diện tích cắt ngang 70mm2, cách 1,5 m) Hệ thống nối đất chống sét Ngồi thiết kế ñếm sét dùng ñể kiểm tra tác dụng ñánh giá hiệu ñầu thu sét ñồng thời giúp người quản lý chủ ñộng theo dõi sét ðể chống sét lan truyền theo mạng ñiện hạ áp, ñường dây tín hiệu, mạng điện thoại, máy tính thiết kế hệ thống cắt lọc sét nhằm mục đích bảo vệ an tồn cho thiết bị điện, điện tử cơng trình Nhằm đáp ứng u cầu tiêu chuẩn chống sét hành chủ ñầu tư tính tốn thiết kế tách biệt riêng hệ thống nối ñất chống sét như: Cọc thép bọc ñồng tiếp ñất, ñồng liên kết phụ kiện ñầu nối ñược bố trí theo hệ thống nối đất gồm nhiều điện cực có tác dụng tải lượng sét xuống đất nhanh chóng Cọc nối đất thép L63 x dài 2,5m chọn cách 4,5m liên kết với thép dẹp 40 x 4mm ðầu cọc đóng sâu mặt đất 0,8m Việc liên kết cọc ñồng, băng ñồng cáp ñồng sét kẹp đặc chủng nối đất (Ground rod clamp) tuân theo tiêu chuẩn chống sét 20TCN 46-84 hành Bộ Xây dựng tiêu chuẩn H.S Singapre có tác dụng tải dòng điện hiệu khả tiếp xúc cọc, băng ñồng cáp sét cao Vì đạt độ bền tuổi thọ khơng cần phải bảo dưỡng định kỳ hệ thống nối ñất hệ thống trước ñây - Hệ thống nối ñất an toàn ñiện Hệ thống nối đất an tồn điện phải đạt trị số nối ñất cụ thể sau cho tất hạng mục cơng trình dự án: ðối với hệ thống nối ñất chống sét trị số ñiện trở nối ñất không lớn 10 ðối với hệ thống nối đất an tồn trị số điện trở nối đất khơng vượt q 4 ðối với hệ thống ñèn chiếu sáng sân vườn, bãi ñổ xe tuân thủ theo tiêu chuẩn lắp đặt chiếu sáng cơng cộng Pháp NFC 17 - 200 năm 1997 + Biện pháp an tồn, hiểm (áp dụng cho khách sạn) 02 thang lên suốt 15 tầng 01 thang sắt hiểm ngồi nhà (lên suốt tầng có thiết kế hệ thống cửa hiểm) ln kiểm tra đảm bảo vận hành thơng suốt có cố hỏa hoạn V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trường Công ty TNHH , ñơn vị chủ ñầu tư dự án ‾Khách sạn An ðông tiêu chuẩn sao cam kết phối hợp đạo dự án (trong giai đoạn thi cơng), Ban giám ñốc dự án (khi dự án ñi vào hoạt ñộng) thực nghiêm túc giải pháp bảo vệ mơi trường nêu báo cáo quy định chung bảo vệ mơi trường có liên quan đến q trình triển khai, thực dự án Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG VI: BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ VI.1 Quy mô khách sạn Khách sạn 05 An ðơng xây dựng với quy mơ 100 phòng Khách sạn có loại phòng tiêu chuẩn sau:  Loại (phòng Superior) : 140 phòng  Loại (phòng Deluxe) : 40 phòng  Loại (phòng Senior Deluxe): 10 phòng  Loại (phòng Junior Suite) : 10 phòng VI.2 Lựa chọn cơng suất phục vụ Mục tiêu công suất phục vụ khách sạn vào năm ñầu tiên hoạt ñộng 65%/năm, tương ñương số ngày khách năm 23,725 ngày khách Vào năm thứ hai tốc độ tăng cơng suất 15%, cơng suất phục vụ 75%/năm, tương đương số ngày khách 27,284 ngày khách Các năm công suất phục vụ tăng dần với tốc ñộ tăng dự ñoán 10% (năm 3), 8% (năm 4) 5% (năm 5) ðến năm thứ công suất phục vụ ñạt 93%/năm, tương ñương số ngày khách ñạt ñược 34,034 ngày khách VI.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lương Sơ ñồ máy quản lý khách sạn ðây mơ hình trực tuyến - tham mưu, tức phong ban khơng có quyền lệnh trực tiếp phận kinh doanh mà tham mưu tư vấn giúp cho giám ñốc ñịnh tối ưu.Giám ñốc vạch chế độ quản lý phân cơng việc chi tiết hoá nhiệm vụ cho trưởng phận, trưởng phận phân công trách nhiệm cho thành viên tổ chức Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Nhu cầu sử dụng lao ñộng bảng lương Ngày Tổng làm Số Số ca Nhân việc Lương bình Quĩ lương Quĩ lương quân/tháng/ BQ tháng BQ năm người (VNð) (VNð) 22,000,000 34,000,000 442,000,000 10,000,000 10,000,000 130,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 34,000,000 442,000,000 số người /ngày nhân /ca năm BỘ PHẬN GIÁN TIẾP Giám đốc Kế tốn, Nhân Kế hoạch, thị trường Cộng BỘ PHẬN Lð 20 58 30,200,000 228,100,000 2,965,300,000 TRỰC TIẾP Tổ lễ tân 365 3 5,500,000 16,500,000 214,500,000 Tổ buồng 365 24 3,500,000 84,000,000 1,092,000,000 Tổ nhà hàng 365 12 4,000,000 48,000,000 624,000,000 Tổ bán hàng 365 4,000,000 24,000,000 312,000,000 Tổ kỹ thuật 365 3 5,200,000 15,600,000 202,800,000 Tổ bảo vệ 365 2 4,000,000 16,000,000 208,000,000 ðội xe du lịch 365 4,000,000 24,000,000 312,000,000 Cộng 63 228,100,000 2,965,300,000 Số lượng nhân cơng đạt tối đa 63 người, bao gồm phận nhân quản lý, hành tổ nhóm phục vụ Số lượng nhân gián tiếp người, thay đổi khơng phụ thuộc vào cơng suất phục vụ năm hoạt ñộng Nhu cầu sử dụng lao ñộng trực tiếp tối ña 58 người, tăng giảm tùy thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt động Tương đương với cơng suất 65% nhu cầu sử dụng lao ñộng cho năm ñầu tiên 41 người Theo đó, Chi phí tiền lương ước tính năm với cơng suất tối đa khoảng 2,965,300,000 đồng Lương tăng 8%/năm Ngồi ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, ñào tạo khoảng 300,000 ñồng/người/năm Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN VII.1 Tổng mức ñầu tư dự án VII.1.1 Mục ñích lập tổng mức đầu tư Mục đích tổng mức đầu tư tính tốn tồn chi phí đầu tư xây dựng dự án khách sạn An ðông, làm sở ñể lập kế hoạch quản lý vốn ñầu tư, xác ñịnh hiệu ñầu tư dự án VII.1.2 Cơ sở lập tổng mức ñầu tư Tổng mức ñầu tư cho dự án xây dựng khách sản Phúc Nhuận ñược lập dựa phương án quy mô - công suất của dự án sau ñây : Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; Nghị định số 12/2009/Nð-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án ñầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 209/2004/Nð-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị ñịnh số 49/2008/Nð-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số ñiều Nghị ñịnh 2009/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh số 99/2007/Nð-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; Nghị định số 123/2008/Nð-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; Nghị ñịnh số 148/2004/Nð-CP ngày 23/07/2004 sửa ñổi, bổ sung Khoản ðiều Nghị định số 158/2003/Nð-CP; Thơng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc ‾Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Thơng tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/Nð-CP; Thơng tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số ñiều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm ñịnh, phê duyệt dự án ñầu tư xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Thơng tư 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; Thông tư 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; ðịnh mức chi phí quản lý dự án tư vấn ñầu tư xây dựng kèm theo Quyết ñịnh số 957/Qð-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; Các văn khác Nhà nước liên quan ñến lập Tổng mức ñầu tư, tổng dự toán dự tốn cơng trình Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn VII.1.3 Nội dung Tổng mức ñầu tư dự án bao gồm: Chi phí mua ñất, Chi phí tư vấn, thiết kế quản lý dự án, Chi phí xây dựng cơng trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị Dự phòng phí Bảng tổng mức ñầu tư VII.2 Nhu cầu vốn lưu ñộng Ngồi khoảng đầu tư máy móc thiết bị, nhà xưởng giai ñoạn ñầu tư; dự án ñi vào hoạt ñộng cần bổ sung nguồn vốn lưu ñộng Vốn lưu ñộng dự án bao gồm khoản phải thu 15% doanh thu, khoản phải trả 20% chi phí hoạt động, số dư tiền mặt tối thiểu 5% chi phí hoạt động hàng tồn kho 5% giá vốn mặt hàng kinh doanh Theo kế hoạch dự án vào hoạt động từ năm 2014 sau hồn thành giai đoạn ñầu tư Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ðẦU TƯ CỦA DỰ ÁN VIII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn ñầu tư VIII.2 Tiến ñộ ñầu tư sử dụng vốn Tiến ñộ ñầu tư dự án ñược thực vòng 18 tháng với hạng mục cơng việc giai đoạn như: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Thực đền bù, giải phóng mặt Tư vấn, thiết kế, khảo sát khối lượng Hồn thành thủ tục xin đầu tư, cấp phép xây dựng Giai ñoạn ñầu tư - Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ cơng trình cũ, tư vấn khác, ) - Xây dựng cọc móng tường vây - Xây dựng hầm, phần thơ hồn thiện - Lắp đặt thiết bị, thực cơng trình cảnh quan, xanh - Hồn cơng xây lắp Giai ñoạn chuẩn bị ñưa vào hoạt ñộng - Xúc tiến quảng bá hình ảnh - Thực cơng tác chuẩn bị khác - Khánh thành cơng trình nhà hàng – khách sạn An ðông Bảng tiến ñộ thực sử dụng nguồn vốn: VIII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án VIII.4 Phương án vay vốn trả nợ vay Phương thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn vay, vào ñầu kỳ giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư giai ñoạn ñầu tư Phương án trả nợ gốc lãi vay: Ân hạn giai ñoạn ñầu tư dự án (18 tháng) Bắt ñầu trả vốn gốc từ dự án ñi vào hoạt ñộng từ năm 2018 Trả nợ gốc hàng q vòng 20 q lãi vay tính theo dư nợ đầu kỳ (mỗi tháng) Tiến ñộ rút vốn vay trả lãi vay giai đoạn đầu tư trình bày bảng sau: Số vốn vay kỳ vọng ñược giải ngân thành hai lần vào ñầu tháng năm 2018 ñầu tháng năm 2018, với tổng số tiền cần vay 57,084,750,000 ñồng Trong giai ñoạn ñầu tư cuối tháng trả toàn lãi vay chưa trả vốn gốc chưa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay thời gian xây dựng ban ñầu 11,176,115,904 ñồng Lãi vay thời gian ñầu tư xây dựng ñược tính vào chi phí tài dự án báo cáo ngân lưu ñược chi trả nguồn vốn dự phòng khác dự án Khi dự án ñi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu bắt đầu trả vốn gốc 4 Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Thời gian trả nợ gốc dự tính 20 kỳ vào ñầu quý với khoản vốn gốc kỳ Chi phí lãi vay trả vào ñầu tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo dư nợ ñầu kỳ Nợ phải trả kỳ bao gồm lãi vay vốn gốc Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt ñộng hiệu quả, có khả trả nợ ñúng hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà ñầu tư ñối tác hợp tác ngân hàng Kế hoạch vay trả nợ theo kỳ ñược thể cụ thể sau: Hằng quý chủ ñầu tư phải trả vốn gốc cho số tiền ñi vay 2,854,237,500 ñồng số tiền trả 20 quý Còn số lãi vay chủ đầu tư trả kèm với lãi gốc dựa vào dư nợ ñầu kỳ tháng Theo dự kiến đến ngày 1/10/2018 chủ đầu tư hồn trả nợ hạn cho ngân hàng Ghi : Chủ ñầu tư phân tích phương án tài vốn vay ngân hàng, kết ñã chứng minh dự án mang lại hiệu cao Do đó, trường hợp chủ đầu tư lựa chọn phương án huy động vốn khác phát hành cổ phiếu dự án ñảm bảo tính khả thi, ñảm bảo sinh lợi cho cổ đơng góp vốn Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH IX.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án ñã triển khai, văn liên quan ñến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ ñầu tư, cụ thể sau: Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt ñộng hiệu dự án 05 năm, sau giai ñoạn ñầu tư kéo dài 18 tháng, dự án ñi vào hoạt ñộng từ quý ñầu năm 2018; Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: 25%/năm; Tốc ñộ tăng giá bán hàng năm 8%/năm; Tốc ñộ tăng giá nguyên vật liệu giả sử 5%/năm; Tốc độc tăng trưởng tiền lương 8%/năm; IX.2 Tính tốn doanh thu IX.2.1 Sản lượng sản phẩm dịch vụ Các hoạt ñộng kinh doanh dự án tạo doanh thu bao gồm: Kinh doanh cho thuê phòng với loại cấp phòng, đối tượng khách hàng khách nội ñịa quốc tế o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho ñối lượng khách lưu trú khách vãng lai Kinh doanh loại hình dịch vụ khác như: Hoạt ñộng vận chuyển với hoạt ñộng ñưa ñón khách, cho thuê xe,… Dịch vụ thương mại với hoạt ñộng kinh doanh siêu thị mini, bán hàng lưu niệm, bán hàng thực phẩm,… Dịch vụ giải trí với số loại : Massage, Gym, Café Ngồi ra, có dịch vụ cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức kiện, hội nghị IX.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án Bảng tính tốn doanh thu dự án Hai mảng hoạt động tạo nguồn thu cho Dự án cho thuê phòng nhà hàng Doanh thu dự án có tăng trưởng đặn qua năm nhờ vào biện pháp: Chủ ñộng cải cách chất lượng phục vụ khách hàng nhằm tăng trưởng ổn định cơng suất phòng tăng giá bán phòng Ngồi ra, Cơng ty tập trung khai thác thị trường tổ chức kiện dịch vụ thương mại nhằm tăng doanh thu lợi nhuận Doanh thu cho th phòng năm 2014 ước tính đạt gần 30 tỷ đồng Năm 2018 tăng cơng suất phục vụ giá bán, doanh thu dự đốn đạt 36 tỷ ñồng, với tốc ñộ tăng doanh thu 23%/năm Các năm sau dần án dần ñi vào ổn ñịnh, doanh thu tiếp tục tăng với tốc ñộ 18%/năm (năm 2018), 16% (năm 2019) 13% (năm 2020) Doanh thu nhà hàng năm liên tục tăng Năm 2019 ñạt 4,5 tỷ ñồng, tăng dần qua năm, ñến năm 2020 doanh thu nhà hàng 7,2 tỷ ñồng/năm Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Doanh thu dịch vụ khác vận chuyển, kinh doanh thương mại, dịch vụ giải trí, tổ chức kiện tương đối ổn định Và ñến năm 2020, doanh thu từ dịch vụ khác ñạt 5,1 tỷ ñồng/năm Tổng doanh thu dự án qua năm : Năm 2018 29,662,643,787 ñồng Năm 2019 36,465,528,083 ñồng Năm 2020 42,927,347,997 ñồng Năm 2021 49,792,650,637 đồng Năm 2022 56,276,116,346 đồng IX.3.Tính tốn chi phí dự án IX.3.1 Chi phí hoạt động Trong đó: Chi phí lương: chi phí số lương chi trả cho phận quản lý gián tiếp phận lao ñộng trực tiếp Tổng số lương năm phụ thuộc vào công suất phục vụ dự án năm Tốc độ tăng lương bình qn 8%/năm Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy ñịnh chi phí khoảng 21% mức lương chi trả tháng cho công nhân viên dự án Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính 4% doanh thu năm Chi phí điện nước, internet, ñiện thoại : 3% doanh thu năm Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ước tính khoảng 5% doanh thu năm Ngồi có chi phí giá vốn dịch vụ ăn uống dịch vụ khác ; Chi phí mua sắm máy móc thiết bị phòng ngủ năm, Chi phí khấu hao (Áp dụng phương pháp khấu hao ñường thẳng) Tài sản cố ñịnh dự án gồm Cơng trình xây lắp máy móc thiết bi Thời gian khấu hao cho cơng trình xây lắp 20 năm, giá trị máy móc thiết bị năm Thời điểm bắt đầu tính khấu hao từ dự án ñi vào hoạt ñộng IX.3.2 Chi phí tài Bằng chi phí lãi vay năm dự án Năm chi phí lãi vay bao gồm chi phí lãi vay thời gian xây dựng Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm Chi phí tài năm tổng lãi vay tháng năm IX.4 Hiệu kinh tế - tài dự án IX 4.1 Báo cáo thu nhập tiêu hiệu dự án Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn Nhận xét: EBIT dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả toán nợ vay cao dự án Vào năm ñầu tiên, dự án hoạt ñộng với công suất thấp chưa tận dụng ñược triệt ñể chi phí cơng suất thiết kế dự án dự án mang lại lợi nhuận ròng (NI) cao cho chủ ñầu tư Các năm sau lợi nhuận tiếp tục tăng cao Các tiêu tỷ suất lợi nhuận dự qua năm tương ñối hiệu tăng dần qua năm chứng minh dự án hoạt ñộng ngày hiệu IX.4.2 Báo cáo ngân lưu Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 07 năm theo quan điểm quan ñiểm tổng ñầu tư quan ñiểm chủ sở hữu Với suất chiết khấu r = 14.13% tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn nguồn vốn a Kết báo cáo ngân lưu theo quan ñiểm tổng ñầu tư: Theo cách ñánh giá quan ñiểm chủ sở hữu số tài dự án sau: Hiện giá thu nhập NPV= 18,408,071,238.86 ñồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội cao hiệu ñầu tư lớn Xét hai quan ñiểm dự án mang lại tiêu tài đạt hiệu cao Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn CHƯƠNG X: KẾT LUẬN Dự án xây dựng ‾Khách sạn An ðơng Thành phố Huếlà đầu tư cần thiết vì: Dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể Thành phố Huế ñến năm 2020 Dự án nằm khu phát triển kinh tế động, có tiềm để phát triển Dự án góp phần phát triển kinh tế Thành phố Huế Dự án góp phần ñem lại hiệu lớn kinh tế, xã hội Về mặt kinh tế, dự án góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, tạo lợi nhuận cho nhà ñầu tư Về mặt xã hội, dự án góp phần tạo mơi trường kinh doanh thuận lợi, tạo nhiều công ăn việc làm, tạo thu nhập lâu dài ổn ñịnh cho người dân, nâng cao chất lượng sống cho người dân ðể dự án Công ty sớm đưa vào khai thác sử dụng có hiệu quả, nhanh chóng hồn trả vốn đầu tư, Cơng ty TNHH kính đề nghị: Ủy ban nhân dân thành phố Huế, Sở Kế hoạch ñầu tư Thừa Thiên Huế, ngân hàng thương mại tỉnh quan chức tạo ñiều kiện hỗ trợ việc sớm xét duyệt cho Cơng ty xin th đất, cấp phép ñầu tư chấp nhận cho vay vốn ñể ñảm bảo tiến ñộ xây dựng dự kiến dự án sớm ñi vào hoạt ñộng Tp.Huế, ngày tháng năm 2017 CHỦ ðẦU TƯ CÔNG TY TNHH ABC ... Xây dựng; Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự tốn dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án Khách sạn An ðông tiêu chuẩn. .. QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án  Tên dự án : Khách sạn An ðông tiêu chuẩn  ðịa điểm : phường An ðơng, Thành phố Huế  : 4000 m2 Diện tích  Mục tiêu đầu tư : Xây dựng khách sạn. .. 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng;  ðịnh mức chi phí quản lý dự án tư vấn ñầu tư xây dựng kèm theo Quyết ñịnh số 957 /Qð-BXD ngày