BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI ĐỀ TÀI KHOA HỌC CẤP TRƢỜNG NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Quang Tuyến Khoa pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội MÃ SỐ: LH – 09 – 15/ĐHL-HN Hà Nội, 2011 NHỮNG NGƢỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐỀ TÀI TƢ CÁCH STT HỌ VÀ TÊN NƠI CÔNG TÁC TS Nguyễn Quang Tuyến Đại học Luật Hà Nội TS Nguyễn Thị Nga Đại học Luật Hà Nội Tác giả CĐ 03 ThS Phạm Văn Bình Học viện Tài Tác giả CĐ 04 THAM GIA Chủ nhiệm đề tài; Tác giả CĐ 02 & 07 Cục Quản lý nhà ThS Nguyễn Mạnh Khởi Thị trƣờng bất động Tác giả CĐ 05 & 06 sản (Bộ Xây dựng) Tổng Công ty Bảo ThS Nguyễn Ngọc Minh hiểm dầu khí - Tập đồn Dầu khí quốc Tác giả CĐ 01& 09 gia Việt Nam Công ty Thẩm định Phạm Thanh Hƣng giá Bất động sản -Tập Tác giả CĐ 08 đoàn CEN TURY Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội Thƣ ký đề tài MỤC LỤC Trang DAN H MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT PHẦN I: Mở đầu PHẦN II: Báo cáo tổng thuật PHẦN III: Các chuyên đề nghiên cứu 93 Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận thực tiễn việc xây dựng pháp luật chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch Tác giả: ThS Nguyễn Ngọc Minh 93 Chuyên đề 2: Kinh nghiệm nƣớc việc xây dựng hoàn thiện pháp luật chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS theo hƣớng công khai, minh bạch học kinh nghiệm Việt Nam Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 111 Chuyên đề 3: Thực trạng pháp luật tổ chức hoạt động môi giới BĐS Tác giả: TS Nguyễn Thị Nga 125 Chuyên đề 4: Thực trạng pháp luật tổ chức hoạt động định giá BĐS Tác giả: ThS Phạm Văn Bình 153 Chuyên đề 5: Thực trạng pháp luật tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS Tác giả: ThS Nguyễn Mạnh Khởi 164 Chuyên đề 6: Thực trạng pháp luật tổ chức hoạt động tƣ vấn BĐS, quảng cáo BĐS, quản lí BĐS đấu giá BĐS Tác giả: ThS Nguyễn Mạnh Khởi 180 Chuyên đề 7: Thực trạng pháp luật quản lý nhà nƣớc hoạt động tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam Tác giả: TS Nguyễn Quang Tuyến 199 Chuyên đề 8: Thực trạng áp dụng quy định pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS – xem xét dƣới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS Tác giả: Phạm Thanh Hƣng 227 Chuyên đề 9: Định hƣớng giải pháp hoàn thiện pháp luật chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch Tác giả: ThS Nguyễn Ngọc Minh 239 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 256 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AVA : Hiệp hội thẩm định giá ASEAN BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP : Tổng sản phẩm quốc nội HTX : Hợp tác xã KT-XH : Kinh tế - xã hội KT : Kinh tế LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất SX – KD : Sản xuất, kinh doanh SGD : Sàn giao dịch XHCN : Xã hội chủ nghĩa XH : Xã hội JLL : Jones Lang Laselle UBND : Do Ủy ban nhân dân PHẦN I MỞ ĐẦU PHẦN I MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản (BĐS) ngành kinh doanh đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tƣ Ở nƣớc ta, thời gian dài thị trƣờng BĐS chậm phát triển bị trói buộc chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch hóa cao độ Chỉ kinh tế (KT) chuyển đổi sang KT thị trƣờng, thị trƣờng BĐS có điều kiện hội phát triển mạnh mẽ đất đai đƣợc trả lại giá trị ban đầu vốn có Do mức độ hấp dẫn yếu tố lợi nhuận đƣợc tạo từ hoạt động kinh doanh BĐS mà nhà đầu tƣ BĐS dƣờng nhƣ chƣa quan tâm mức đến việc tuân thủ pháp luật mua bán, chuyển nhƣợng BĐS v.v Thị trƣờng BĐS nƣớc ta thời gian dài hoạt động tự phát thiếu bàn tay “chăm sóc”, quản lý Nhà nƣớc để lại nhiều hệ lụy tiêu cực khía cạnh KT, xã hội Sự phát triển tự phát, minh bạch thị trƣờng BĐS gây trở ngại lớn cho trình hội nhập KT quốc tế Việt Nam Một nguyên nhân thị trƣờng BĐS Việt Nam minh bạch phát triển tổ chức trung gian, hỗ trợ chƣa đồng bộ, chƣa hiệu quả; quy định điều chỉnh hoạt động tổ chức đƣợc ban hành Luật kinh doanh BĐS đƣợc Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/6/2006 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS (sau gọi tắt Nghị định số 153/2007/NĐ-CP) văn pháp luật có liên quan bƣớc xác lập khung pháp lý cho thị trƣờng BĐS hoạt động lành mạnh, pháp luật công khai, minh bạch Các quy định thể chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy nâng cao tính minh bạch thị trƣờng BĐS đƣợc ban hành Tuy nhiên quy định dừng lại mức độ khái quát mà thiếu nội dung đề cập chi tiết, cụ thể quy chế tổ chức thành lập, hoạt động tổ chức tƣ vấn BĐS, quảng cáo BĐS, sàn giao dịch BĐS, đấu giá BĐS v.v Hạn chế làm cho quy định Luật kinh doanh BĐS nói chung quy định thể chế tổ chức trung gian, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS chậm vào sống chƣa đáp ứng yêu cầu thực tiễn phát triển đất nƣớc Đây lý chủ yếu thúc đẩy sâu nghiên cứu Đề tài “Những vấn đề pháp lý tổ chức trung gian thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” nhằm nhận diện, đánh giá thực trạng pháp luật thể chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS đề xuất số giải pháp hồn thiện góp phần giải yêu cầu thực tiễn sống đặt II Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu thị trƣờng BĐS mặt lý luận thực tiễn khía cạnh sách, pháp luật, KT, thuế, đầu tƣ kinh doanh BĐS… thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học đƣợc cơng bố Có thể kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Thị trƣờng BĐS: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam Thái Bá CNn Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội - 2003; Một vài suy nghĩ nhân công bố tập đoàn JON ES LAN G LASALLE (Hoa Kỳ) số minh bạch thị trƣờng BĐS Việt Nam Nguyễn Quang Tuyến - Tạp chí Dân chủ Pháp luật (Bộ Tƣ pháp), số 11 năm 2008; Chuyên đề: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trƣờng BĐS - Thơng tin Khoa học Pháp lý số năm 2009 - Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tƣ pháp); Việt Nam đƣợc lên nhóm 'minh bạch thấp' đất đai Hồng Anh http://www.vnexpress, thứ tƣ ngày 02/07/2008; Chuyên đề Thị trƣờng BĐS - Tạp chí Dân chủ Pháp luật (Bộ Tƣ pháp), Hà Nội, năm 2006; Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật Chính sách kinh doanh BĐS” Trung tâm Thông tin thƣ viện Nghiên cứu khoa học (Văn phòng Quốc hội) Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội - 2005; Hồn thiện sách đất đai để phát triển thị trƣờng BĐS - Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trƣờng), Hà Nội, tháng - 2008; Đầu tƣ kinh doanh BĐS PGS TS Phan Thị Cúc & PGS.TS Nguyễn Văn Xa, Nxb Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh -2009; Kỷ yếu hội thảo khoa học “Thị trƣờng BĐS: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp” Viện Nghiên cứu địa Viện Nghiên cứu khoa học thị trƣờng giá cả, năm 2006; 10 Tài liệu “Diễn đàn đầu tƣ kinh doanh BĐS điều kiện kiềm chế lạm phát” Hội Khoa học KT Việt Nam 2008; 11 Thuế đất đai - Công cụ quản lý điều tiết thị trƣờng BĐS TS Đàm Văn Huệ, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội - 2006; 12 Kinh doanh BĐS: Thực trạng giải pháp Việt Nam Nhiều tác giả, Nxb Thanh niên, TP Hồ Chí Minh - 2010; 13 Nghiên cứu yếu tố cấu thành thị trƣờng BĐS nhà đất, đề xuất sở khoa học sách quản lý thị trƣờng BĐS nhà đất Bộ Xây dựng, Hà Nội - 2006; 14 Sự hình thành phát triển thị trƣờng BĐS cơng đổi Việt Nam Lê Xuân Bá, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội - 2003; 15 Quản lý sử dụng đất đô thị TPHCM: Thực trạng giải pháp Trần Thị Thu Lƣơng, Nxb ĐHQG TPHCM -2008; 16 Chính sách phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam TS Đinh Văn Ân (chủ biên), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 2011 v.v Lĩnh vực pháp luật kinh doanh dịch vụ BĐS thời gian qua thu hút đƣợc quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu giới khoa học pháp lý nƣớc ta, nhiều cơng trình nghiên cứu đƣợc xuất bản, cơng bố Chúng ta kể số cơng trình nhƣ: 1.TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên): Pháp luật kinh doanh BĐS, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội - 2009; Đức Tùng: Minh bạch hóa thị trƣờng BĐS giấc mơ xa - Thời báo KT Sài Gòn, ngày 09/08/2010; Hà An: Mơi giới BĐS - Cần chế tài đủ mạnh, Báo ngƣời đại biểu nhân dân, ngày 14/06/2010; Văn Thị Anh: Sàn giao dịch BĐS - Một nội dung quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS (Cơng trình Dự thi giải thƣởng sinh viên nghiên cứu khoa học), Đại học Luật Hà Nội-2009; Cục Quản lý nhà thị trƣờng BĐS (Bộ Xây dựng): Kỹ môi giới BĐS; Cục Quản lý nhà thị trƣờng BĐS (Bộ Xây dựng): Kỹ đàm phán giao dịch BĐS; Nguyễn Quang Hƣơng Trà Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tƣ pháp): Đăng ký BĐS vấn đề minh bạch hóa thị trƣờng BĐS Việt Nam; Cục Quản lý nhà thị trƣờng BĐS (Bộ Xây dựng): Tài liệu định giá BĐS; Cục Quản lý nhà thị trƣờng BĐS (Bộ Xây dựng): Tài liệu tổ chức, quản lý sàn giao dịch BĐS; 10 Lƣu Đức Khải & Hà Huy Ngọc: Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hƣớng phát triển Việt Nam, Tạp chí Quản lý kinh tế, số 24 (1+2/2009) v.v Các cơng trình khoa học tập trung đánh giá, bình luận quy định thực định kinh doanh dịch vụ BĐS; tìm hiểu kinh nghiệm thực tiễn pháp lý số nƣớc kinh doanh BĐS… Đặt bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài: “Những vấn đề pháp lý tổ chức trung gian thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” cách có hệ thống, tồn diện lý luận thực tiễn dƣờng nhƣ thiếu cơng trình khoa học nhƣ Kế thừa phát triển thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học cơng bố, đề tài sâu tìm hiểu vấn đề pháp lý thể chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch khía cạnh lý luận thực tiễn đặt mối quan hệ so sánh với kinh nghiệm thực tiễn pháp lý số nƣớc giới III Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu đề tài, phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc nhóm tác giả sử dụng, bao gồm: Phƣơng pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lê nin Phƣơng pháp so sánh luật học, đánh giá, phân tích Phƣơng pháp tổng hợp, quy nạp Phƣơng pháp bình luận, diễn giải Phƣơng pháp lịch sử v.v IV Mục đích nghiên cứu đề tài Hệ thống hóa, phân tích sở lý luận thực tiễn việc xây dựng quy định chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch V Phạm vi nghiên cứu đề tài Nghiên cứu nội dung quy định thể chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam theo hƣớng công khai, minh bạch Luật kinh doanh BĐS; Nghị định số 153/2007/N Đ-CP văn pháp luật có liên quan Nghiên cứu quy định thực tiễn thi hành số nƣớc thể chế tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006, tổ chức trung gian thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS bao gồm: tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức đấu giá BĐS, tổ chức quản lý BĐS, tổ chức quảng cáo BĐS, tổ chức tƣ vấn BĐS, tổ chức quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên khn khổ có hạn, nội dung đề tài chủ yếu sâu nghiên cứu vấn đề pháp lý loại tổ chức trung gian quan trọng là: tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS tổ chức quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS; đặc biệt sâu tìm hiểu loại hình dịch vụ tổ chức, cá nhân nƣớc thực Đối với loại hình kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS sàn giao dịch BĐS tổ chức, cá nhân nƣớc ngồi thực Việt Nam, nhóm tác giả xin đƣợc nghiên cứu, tìm hiểu cơng trình nghiên cứu khoa học khác Ngồi ra, đề tài có chuyên đề đề cập đến vấn đề pháp lý tổ chức quảng cáo BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS v.v VI Nội dung nghiên cứu Hoàn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS dựa đƣờng lối, quan điểm Đảng định hƣớng phát triển quản lý tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS theo hƣớng cơng khai, minh bạch Hồn thiện thể chế KT thị trƣờng nhiệm vụ trọng tâm thời kỳ tiếp tục đẩy mạnh công nghiệp hóa - đại hóa đất nƣớc nƣớc ta Để tạo lập đồng thể chế KT thị trƣờng, phải xây dựng phát triển thị trƣờng mang tính “đầu vào” trình SX-KD, bao gồm: Thị trƣờng vốn, thị trƣờng sức lao động, thị trƣờng khoa học - công nghệ thị trƣờng BĐS Nhận thức sâu sắc tầm quan trọng vấn đề này, Đảng ta ban hành nhiều nghị quyết, văn kiện khẳng định tâm trị việc xây dựng phát triển lành mạnh thị trƣờng BĐS; nhấn mạnh số định hƣớng cụ thể quản lý, kiểm soát hoạt động tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Chúng cho xác lập giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS cần dựa quan điểm, đƣờng lối Đảng vấn đề này; lẽ, pháp luật thể chế hóa quan điểm, đƣờng lối Đảng nhằm đƣa tƣ tƣởng, tâm trị Đảng vào sống Những định hƣớng cụ thể quản lý, kiểm soát hoạt động tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS đƣợc ghi nhận văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, X nghị Hội nghị Ban Chấp hành Trung ƣơng Khóa IX, Khóa X; cụ thể: - Phát triển thị trƣờng BĐS sở thực Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà Luật kinh doanh BĐS…; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ); làm cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá BĐS đƣợc hình thành theo nguyên tắc thị trƣờng Nhà nƣớc tác động đến giá đất thị trƣờng sách kinh tế vĩ mơ sở quan hệ cung - cầu đất đai Tăng cƣờng biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin BĐS Phát triển nhanh dịch vụ thị trƣờng BĐS - Tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách để quyền đất đai BĐS đƣợc vận động theo chế thị trƣờng, trở thành nguồn vốn SX-KD Xác định rõ QSDĐ loại hàng hóa đặc biệt, đƣợc định giá theo Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2006, tr.243 244 chế thị trƣờng có quản lý điều tiết Nhà nƣớc Ban hành sách định giá bảo đảm hài hòa quyền lợi ngƣời sử dụng đất, nhà đầu tƣ Nhà nƣớc trình giải tỏa, thu hồi đất Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn QSDĐ vào dự án đầu tƣ, kinh doanh Có sách giải tốt vấn đề đất ở, nhà ở, việc làm cho ngƣời bị thu hồi đất Đƣa giá trị QSDĐ vào danh mục tài sản tổ chức, cá nhân đƣợc giao QSDĐ, kể quan nhà nƣớc Tạo quỹ đất Nhà nƣớc phục vụ mục tiêu cơng ích, thực sách xã hội hỗ trợ việc điều tiết thị trƣờng đất đai, hỗ trợ tái định cƣ trình giải phóng mặt Nhà nƣớc chủ động tham gia thị trƣờng BĐS với tƣ cách chủ sở hữu đất đai nhiều BĐS đất Hồn thiện sách thuế hoạt động kinh doanh BĐS, đất đƣợc giao nhƣng không đƣa vào sử dụng theo cam kết trƣờng hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vƣợt hạn mức quy định, ngăn chặn sốt giá đầu BĐS, đặc biệt đất đai Nhà nƣớc khuyến khích đầu tƣ xây dựng quỹ đất phục vụ di dân tái định cƣ, quỹ nhà xã hội thuê bán theo quy định pháp luật Có sách giải vấn đề nhà ổn định lâu dài cho lao động khu, cụm cơng nghiệp, khu KT Kiểm sốt chặt chẽ áp dụng chế thị trƣờng việc chuyển đổi đất công tài sản công đất thành hàng hóa BĐS Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, BĐS Phát triển đồng dịch vụ tƣ vấn pháp luật, công chứng, Thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch… tạo mơi trƣờng thuận lợi, an tồn cho giao dịch thị trƣờng đất đai, BĐS Xây dựng chế tài phán để giải khiếu nại liên quan đến đất đai Xây dựng, cơng khai hóa tổ chức thực nghiêm túc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đƣợc phê duyệt Quản lý chặt chẽ quỹ đất sản xuất nông nghiệp, bảo đảm an ninh lƣơng thực quốc gia lâu dài Bảo đảm lợi ích thỏa đáng cơng nhà đầu tƣ phát triển bất động sản, tổ chức, cá nhân có QSDĐ Nhà nƣớc v.v Hoàn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS dựa việc tham khảo học tập kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nƣớc việc hoàn thiện pháp luật thể chế tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS Xây dựng giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS không dựa quan điểm, đƣờng lối Đảng Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành trung ƣơng Khóa X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 2008, tr 149, 150, 151 245 vấn đề mà cần tham khảo học tập kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nƣớc Nhƣ biết xây dựng quản lý thị trƣờng BĐS nói chung quản lý hoạt động tổ chức trung gian, môi giới hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS theo hƣớng cơng khai, minh bạch nói riêng pháp luật điều nƣớc phát triển; đó, nƣớc ta vấn đề tƣơng đối mẻ Quản lý phát triển tổ chức trung gian, môi giới hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS đƣợc dề cập Luật kinh doanh BĐS năm 2006 văn hƣớng dẫn thi hành Kể từ năm 2006 đến việc triển khai thi hành quy định pháp luật vấn đề tƣơng đối ngắn (khoảng 04 năm), chƣa thể có kinh nghiệm cần thiết để đánh giá cách toàn diện thực trạng pháp luật tổ chức trung gian môi giới, hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Hơn nữa, lĩnh vực pháp luật hình thành q trình hồn thiện Hiện nhiều “khoảng trống” pháp luật tổ chức trung gian môi giới hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Điều tác động đến hiệu chế điều chỉnh pháp luật hoạt động tổ chức trung gian môi giới hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Chính việc tham khảo, học hỏi kinh nghiệm thực tiễn pháp lý nƣớc phát triển quản lý hoạt động tổ chức trung gian môi giới hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS cần thiết Thông qua giúp nhận diện rõ thách thức, tồn tại, bất cập lĩnh vực pháp luật này; đồng thời, có đƣợc học kinh nghiệm tham khảo bổ ích cho q trình hồn thiện pháp luật tổ chức trung gian môi giới hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Hoàn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS đặt mối quan hệ tổng thể với việc hoàn thiện đồng pháp luật kinh doanh bất động sản Các tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS chủ thể kinh doanh BĐS Nó vừa đóng vai trò thành tố thị trƣờng BĐS vừa nhân tố thúc đẩy phát triển thị trƣờng Hoạt động tổ chức trung gian hỗ trợ thị trƣờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ gắn bó với thị trƣờng BĐS Mơi trƣờng hoạt động thị trƣờng BĐS minh bạch, hấp dẫn tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tổ chức trung gian môi giới BĐS phát triển Ngƣợc lại thơng qua hoạt động mình, tổ chức trung gian môi giới BĐS tác động, thúc đẩy thị trƣờng BĐS phát triển ngày công khai, minh bạch Do quy định quản lý hoạt động tổ chức trung gian môi giới 246 BĐS lĩnh vực, chế định pháp luật kinh doanh BĐS Vì hồn thiện pháp luật tổ chức trung gian môi giới BĐS khơng thể tách dời với việc hồn thiện pháp luật kinh doanh BĐS Điều có nghĩa việc rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định môi giới BĐS, định giá BĐS, tƣ vấn BĐS sàn giao dịch BĐS v.v đƣợc thực dựa đối chiếu, so sánh với quy định kinh doanh BĐS để tìm mâu thuẫn, bất cập, bất tƣơng thích Từ đó, xây dựng, bổ sung quy định nhằm đảm bảo tính tƣơng thích, đồng nội dung quy định pháp luật kinh doanh BĐS Hoàn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS dựa đánh giá, tổng kết thực tiễn pháp lý thi hành pháp luật kinh doanh BĐS nói chung quy định môi giới BĐS, định giá BĐS sàn giao dịch BĐS nói riêng Pháp luật khơng hồn tồn sản phNm mang tính chủ quan ngƣời mà hàm chứa, phản ánh quy luật, điều kiện khách quan thực tế sống Muốn pháp luật vào đời sống phát huy vai trò, hiệu điều chỉnh quan hệ xã hội pháp luật phải bám sát phản ánh đƣợc “hơi thở” sống Để nâng cao hiệu tính tƣơng thích, phù hợp pháp luật, nƣớc ta bƣớc thay đổi quy trình xây dựng pháp luật việc đánh giá, nhận biết đòi hỏi thực tiễn sống cần thiết phải quản lý xã hội, điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội để soạn thảo, xây dựng quy phạm pháp luật tƣơng ứng Pháp luật kinh doanh BĐS nói chung pháp luật tổ chức trung gian môi giới hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS nói riêng khơng nằm ngồi xu hƣớng Hơn nữa, lĩnh vực pháp luật lại lĩnh vực mẻ nƣớc ta q trình hồn thiện Vì vậy, số nội dung chúng triển khai thực thực tế chƣa phù hợp điều dễ hiểu Để tiếp tục hoàn thiện quy định tổ chức trung gian môi giới hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS đáp ứng đòi hỏi việc quản lý thị trƣờng BĐS theo hƣớng công khai, minh bạch điều kiện kinh tế thị trƣờng định hƣớng phải vào thực tiễn, dựa kiểm định thực tế sống để nhận diện bất cập, thiếu xót có sở đó, đƣa giải pháp hồn thiện Điều có nghĩa hoàn thiện quy định tổ chức trung gian, môi giới hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS phải dựa đánh giá, tổng kết thực tiễn pháp lý thi hành pháp luật kinh doanh BĐS nói chung quy định môi giới BĐS, định giá BĐS sàn giao dịch BĐS nói riêng 247 III GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜN G BẤT ĐỘN G SẢN VIỆT N AM THEO HƢỚN G CÔN G KHAI, MIN H BẠCH Trên sở nhận thức đƣợc cần thiết nhƣ xác định tính định hƣớng việc xác lập giải pháp pháp lý hoàn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS theo hƣớng công khai, minh bạch; tác giả đƣa số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật nhƣ sau: Các giải pháp pháp lý mang tính tổng thể Thứ nhất, tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nƣớc vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS tham gia vào thị trƣờng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Tăng cƣờng tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trƣờng hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trƣờng BĐS đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Đăng ký BĐS, Luật Thuế SDĐ, Luật Thuế tài sản đôi với việc tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến thị trƣờng BĐS nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập làm hạn chế hiệu thị trƣờng BĐS Thứ hai, nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hƣớng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trƣờng Thơng qua thuế, phí lệ phí, Nhà nƣớc điều tiết thị trƣờng BĐS, đặc biệt địa tổ chênh lệch trƣờng hợp Nhà nƣớc đầu tƣ kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trƣờng BĐS mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nƣớc Thứ ba, hoàn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trƣờng BĐS; nghiên cứu hoàn thiện chế, sách chấp – giải chấp, bảo lãnh nhƣ việc xử lý BĐS chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, ngƣời dân chấp BĐS nhà, đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất giải pháp cho vay 248 dài hạn với lãi suất phù hợp xây dựng nhà cho thuê, bán trả dần loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hóa cho thị trƣờng BĐS Thứ tƣ, tăng khả cung cấp hàng hóa BĐS đất cho SX-KD BĐS nhà để chủ động bình ổn thị trƣờng theo quy luật cung – cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Để thực giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trƣờng theo quy định Luật đất đai năm 2003, cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tƣ phát triển BĐS nhà ở, nhƣ loại BĐS thƣơng mại khác, đặc biệt nhà cho thuê, nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện cho ngƣời có thu nhập thấp, hộ gia đình sách xã hội gặp khó khan có điều kiện cải thiện chỗ ở, ngun tắc xóa bao cấp, thực thi sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế-xã hội, khả ngân sách nhà nƣớc địa phƣơng Kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá lô đất dự án mà chủ đầu tƣ thứ cấp không đầu tƣ sau 12 tháng mà không đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép Thứ năm, bƣớc hoàn thiện cấu thị trƣờng lành mạnh giao dịch thị trƣờng BĐS, đặc biệt trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch QSDĐ” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đƣợc đƣa vào thị trƣờng BĐS “Trung tâm giao dịch BĐS” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thê dễ dàng tham gia thị trƣờng, bảo đảm cho thị trƣờng công khai, minh bạch có quản lý Nhà nƣớc, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trƣờng Quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển QSDĐ dự án đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất phải thực cơng khai để đối tƣợng có nhu cầu đƣợc tiếp cận thông tin qua Trung tâm giao dịch BĐS; hoàn thiện tăng cƣờng lực hoạt động tổ chức tƣ vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin BĐS để tạo điều kiện cho thị trƣờng BĐS vận hành minh bạch hiệu Các giải pháp pháp lý mang tính cụ thể a Khẩn trương ban hành quy chế pháp lý thành lập tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS Một nguyên nhân khiến thị trƣờng BĐS nƣớc ta hoạt động thiếu minh bạch việc chậm đời tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Mặc dù Luật kinh doanh BĐS đƣợc ban hành năm 2006 cho phép tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện pháp luật quy định đƣợc thành lập tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tƣ vấn định giá đất, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS v.v; song thiếu quy chế pháp lý cụ thể, đồng hƣớng dẫn việc thành lập hoạt động nên việc hình thành tổ chức gặp nhiều khó khăn, trở ngại Hơn nữa, Luật đất 249 đai năm 2003 quy định: “Tổ chức có đủ điều kiện, lực đƣợc hoạt động dịch vụ giá đất đƣợc tƣ vấn giá đất” (khoản Điều 57); song tính đến 07 năm thi hành đạo Luật Nhà nƣớc khơng có quy định cụ thể hóa vấn đề Kết việc hình thành vào hoạt động tổ chức tƣ vấn giá đất gặp khơng khó khăn, thách thức Sự thiếu đồng hoạt động tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS ngăn cản phát triển thị trƣờng BĐS theo hƣớng công khai, minh bạch tạo điều kiện cho giao dịch BĐS “ngầm” tồn Muốn bảo đảm cho thị trƣờng BĐS hoạt động minh bạch Nhà nƣớc cần nhanh chóng ban hành hệ thống quy chế pháp lý đồng thành lập hoạt động tổ chức trung gian làm nhiệm vụ thúc đẩy, hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS nhƣ tổ chức định giá đất, tổ chức tƣ vấn BĐS, tổ chức bảo hiểm kinh doanh BĐS v.v b Sửa đổi, bổ sung quy định môi giới bất động sản Nhƣ phần đề cập, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung quy định mơi giới BĐS nói riêng đời q trình xây dựng, hồn thiện Vì khơng tránh khỏi “khoảng trống” quy định môi giới BĐS Để khắc phục hạn chế góp phần hồn thiện pháp luật tổ chức trung gian hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS; theo chúng tôi, Nhà nƣớc cần thực số giải pháp sau đây: Thứ nhất, cần nghiên cứu, xây dựng sớm ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nhà môi giới BĐS Kinh nghiệm nƣớc có thị trƣờng BĐS phát triển cho thấy muốn xây dựng đội ngũ nhà mơi giới BĐS chun nghiệp điều kiện phải xây dựng quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới BĐS Bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp định hƣớng cho hoạt động môi giới BĐS vào nề nếp mang tính cơng khai, minh bạch nâng cao uy tín, hình ảnh, vị ngƣời môi giới BĐS xã hội Tuy nhiên, nƣớc ta thiếu quy tắc đạo đức nghề nghiệp môi giới Điều tác động tiêu cực đến hoạt động môi giới BĐS Thứ hai, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định đào tạo, bồi dƣỡng cấp chứng môi giới BĐS Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định số 153/2007/N Đ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS văn hƣớng dẫn thi hành quy định điều kiện, nội dung hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng cấp chứng môi giới BĐS Tuy nhiên qua thực tiễn thi hành, cho Cục Quản lý nhà Thị trƣờng BĐS (Bộ Xây dựng) cần thực số công việc sau: 250 - Bổ sung quy định đào tạo kỹ hành nghề môi giới BĐS; cụ thể bổ sung quy định kéo dài thời gian đào tạo, bồi dƣỡng mơi giới BĐS lên 06 tháng; dành nửa thời gian cho việc bồi dƣỡng kỹ thực hành môi giới BĐS Trong 03 tháng thực hành, cá nhân muốn đƣợc cấp chứng môi giới BĐS phải trực tiếp tiến hành mơi giới 09 vụ môi giới - Bổ sung quy định đào tạo chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động mơi giới BĐS nhƣ thiết kế chƣơng trình, nội dung chuyên đề phong thủy kinh doanh BĐS; chuyên đề nắm bắt tâm lý khách hành, chuyên đề marketing, tiếp thị BĐS, chuyên đề tâm linh kinh doanh BĐS, chuyên đề dự báo, đánh giá xu hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS v.v - Sửa đổi, bổ sung quy định tiêu chuẩn đội ngũ ngƣời tham gia đào tạo, bồi dƣỡng môi giới BĐS Để đƣợc tham gia hoạt động này, theo chúng tôi, họ phải ngƣời trực tiếp tham gia giảng dạy, nghiên cứu lĩnh vực BĐS trực tiếp tham gia mơi giới BĐS 10 năm - Bổ sung quy định kéo dài thời hạn tập ngƣời có nhu cầu cấp chứng môi giới BĐS Ở Ba Lan, ngƣời muốn đƣợc cấp chứng môi giới BĐS phải thực tập 06 tháng công ty môi giới BĐS phải trực tiếp thực 15 thƣơng vụ mơi giới Trong đó, pháp luật kinh doanh BĐS nƣớc ta lại không quy định cụ thể thời gian tập để đƣợc cấp chứng môi giới lâu Trên thực tế, ngƣời xin cấp chứng mơi giới sau hồn thành khóa bồi dƣỡng cấp chứng mơi giới đƣợc sở đào tạo tổ chức thực hành nghề môi giới Mặc dù lý thuyết sở đào tạo có kế hoạch, nội dung, chƣơng trình cụ thể thời gian thực tập nghề môi giới song thực tế cơng việc đƣợc thực hình thức, mang tính đối phó chủ yếu Các sở đào tạo thƣờng liên hệ với sàn giao dịch BĐS tổ chức 01 buổi cho học viên tham qua, tìm hiểu hoạt động sàn giao dịch BĐS Nhƣ với cách tổ chức thực tập nhƣ khơng thể nói học viên tiếp thu, đƣợc trạng bị kỹ môi giới BĐS cần thiết Để khắc phục hạn chế này, Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định thời gian thực tập, hành nghề môi giới BĐS từ 01 - 03 tháng thời gian ngƣời xin cấp chứng môi giới BĐS phải trực tiếp thực 06 thƣơng vụ mơi giới BĐS đủ điều kiện để đƣợc cấp chứng hành nghề môi giới BĐS Thứ ba, môi giới BĐS loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS Bất kỳ hoạt động kinh doanh tiềm Nn rủi ro Rủi ro phổ biến loại hình kinh doanh mơi giới BĐS việc khách hàng không thực nghĩa vụ trả phí mơi giới, 251 hoa hồng mơi giới cam kết Để chia sẻ rủi ro cho nhà môi giới BĐS, Nhà nƣớc cần nghiên cứu, ban hành quy định: - Ban hành thực thi quy định bảo hiểm rủi ro hoạt động kinh doanh BĐS nói chung mơi giới BĐS nói riêng - Ban hành quy định bắt buộc khách hàng công khai tài khoản cá nhân ký kết hợp đồng môi giới BĐS; đồng thời sửa đổi, bổ sung quy định tăng hình phạt trƣờng hợp khách hàng khơng thực nghĩa vụ trả phí mơi giới, hoa hồng môi giới cam kết nhà môi giới Thứ tư, bổ sung quy định điều kiện hành nghề môi giới BĐS; theo đó, cá nhân muốn hành nghề mơi giới BĐS phải mở tài khoản cá nhân ngân hàng họ lựa chọn có số tiền tối thiểu 10 triệu đồng tài khoản Mục đich quy định nhằm bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp nhà mơi giới gây thiệt hại lợi ích vật chất cho khách hàng trình hành nghề Thứ năm, bổ sung quy định thời hạn chứng môi giới BĐS Ở nƣớc khu vực nhƣ Trung Quốc quy định thời hạn chứng môi giới BĐS 02 năm; Singapore quy định thời hạn 01 năm… Hết thời hạn này, nhà môi giới BĐS phải thi kiểm tra sát hạch lại Nếu vƣợt qua kỳ kiểm tra đƣợc gian hạn chứng hành nghề Trƣờng hợp nhà môi giới không vƣợt qua kỳ kiểm tra sát hạch bị buộc phải học lại thi lấy chứng mơi giới BĐS Mục đích quy định nhằm tạo áp lực để nhà môi giới không ngừng học hỏi, cập nhật kiến thức để nâng cao lực trình độ chun mơn Trong đó, pháp luật mơi giới BĐS nƣớc ta lại chƣa quy định vấn đề Vì tham khảo kinh nghiệm nƣớc, Cục Quản lý nhà Thị trƣờng BĐS (Bộ Xây dựng) cần nghiên cứu, xây dựng đề xuất với Bộ Xây dựng ban hành quy định thời hạn chứng môi giới BĐS Chúng cho tƣơng lai Nhà nƣớc quy định thời hạn có giá trị chứng môi giới BĐS 05 năm hợp lý Thứ sáu, bổ sung quy định hợp đồng môi giới BĐS BLDS năm 2005 c Rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành quy định xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai thông tin BĐS Thị trƣờng BĐS muốn hoạt động minh bạch thơng tin BĐS phải đƣợc công bố công khai tạo điều kiện cho công chúng dễ dàng truy cập, tiếp cận Ở nƣớc ta, việc quản lý BĐS đƣợc Nhà nƣớc giao cho quan khác thực Vì thông tin quan thu thập, lƣu giữ chủ yếu đƣợc sử dụng cho yêu cầu quản lý nhà nƣớc loại BĐS đƣợc giao quản lý Do 252 thông tin thƣờng đƣợc quản lý theo chế độ bảo mật, đƣợc công bố công khai rộng rãi công chúng Chúng đƣợc cung cấp có yêu cầu quan nhà nƣớc có Thẩm quyền Hơn nữa, tính “cát cứ” hoạt động quản lý nhà nƣớc lĩnh vực đƣợc giao nên dƣờng nhƣ khơng có liên thơng, trao đổi thơng tin BĐS cách thƣờng xuyên quan quản lý nhà nƣớc BĐS Với phƣơng thức quản lý thơng tin BĐS nhƣ thị trƣờng BĐS khó hoạt động cách minh bạch Muốn thị trƣờng BĐS hoạt động minh bạch Nhà nƣớc cần rà soát, sửa đổi, bổ sung ban hành quy định xây dựng, lƣu trữ cung cấp thông tin BĐS theo hƣớng: - Việc xây dựng, lƣu trữ hệ thống thông tin BĐS cần đƣợc quản lý dƣới dạng “số hóa” để thuận tiện cho việc truy cập, tra cứu; - Các thông tin BĐS liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS (đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ) cần đƣợc công bố rộng rãi cho công chúng; - Thiết lập hệ sở liệu quốc gia hệ thống thông tin BĐS hệ thống liệu đƣợc giao cho quan chịu trách nhiệm thống quản lý; - Xác lập chế phối hợp việc trao đổi, chia xẻ thông tin BĐS quan quản lý nhà nƣớc nhà, đất; - Xây dựng ban hành quy định bắt buộc nhà đầu tƣ kinh doanh BĐS định kỳ phải công bố công khai thơng tin lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận… sàn giao dịch chứng khoán; - Quy định bắt buộc chủ thể kinh doanh BĐS phải công bố công khai thông tin BĐS sàn giao dịch BĐS; d Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định trình tự, thủ tục hành quản lý SDĐ nhằm loại bỏ quy định gây cản trở đến việc thực giao dịch quyền SDĐ; ban hành quy định nhằm cụ thể hóa chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức tổ chức dịch vụ đất đai Một sửa đổi, bổ sung quan trọng Luật đất đai năm 2003 so với đạo Luật đất đai đƣợc ban hành trƣớc có hẳn chƣơng (Chƣơng V: Từ Điều 122 - Điều 131) đề cập đến thủ tục hành quản lý SDĐ đai Theo đó, trình tự, thủ tục hành quản lý SDĐ đai đƣợc quy định rõ ràng, rành mạch Tuy nhiên, với việc nƣớc ta trở thành thành viên thức WTO; có nghĩa vụ phải thực cam kết gia nhập Tổ chức tuân thủ luật lệ mà WTO đặt Trong bối cảnh đó, việc rà sốt quy định thủ tục hành quản lý SDĐ đai Luật đất đai năm 2003 nhằm 253 loại bỏ quy định bất tƣơng thích, khơng phù hợp với quy chế, luật lệ WTO việc làm cần thiết Hơn nữa, Luật đất đai năm 2003 bổ sung quy định việc thành lập tổ chức dịch vụ đất đai nhƣ Văn phòng đăng ký quyền SDĐ, tổ chức phát triển quỹ đất tƣ vấn giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội góp phần hỗ trợ phát triển thị trƣờng BĐS Các quy định đƣợc cụ thể hóa Nghị định số 181/2004/N Đ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai Tuy nhiên quy định Luật đất đai năm 2003 Nghị định số 181/2004/N Đ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai vấn đề “dừng lại” mức độ khái quát thiếu quy chế pháp lý cụ thể, đồng hƣớng dẫn tổ chức, hoạt động Chính vậy, năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003 mà số địa phƣơng chƣa thành lập đƣợc Văn phòng đăng ký quyền SDĐ, tổ chức phát triển quỹ đất… Để bảo đảm nâng cao tính minh bạch thị trƣờng BĐS, Nhà nƣớc cần rà soát, sửa đổi, bổ sung hệ thống quy chế pháp lý đồng bộ, cụ thể tổ chức, hoạt động tổ chức Trên sở sớm hình thành Văn phòng đăng ký quyền SDĐ, tổ chức phát triển quỹ đất tất địa phƣơng nhằm hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS theo hƣớng công khai, minh bạch e Sửa đổi, bổ sung số quy định sàn giao dịch bất động sàn Một mục đích việc xây dựng sàn giao dịch BĐS đảm việc cho giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng BĐS, cho thuê BĐS thuê mua BĐS thực công khai, minh bạch; đồng thời chống độc quyền, tự ý nâng giá bán BĐS lên cao so với giá trị thực BĐS chủ đầu tƣ, kinh doanh BĐS Tuy nhiên điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS mà pháp luật kinh doanh BĐS quy định sơ sài nên hầu hết chủ đầu tƣ, kinh doanh BĐS tự thành lập sàn giao dịch BĐS để mua bán, cho thuê thuê mua BĐS Mục đích việc làm chủ đầu tƣ, kinh doanh BĐS không muốn chia xẻ thông tin BĐS, bí mật kinh doanh nhƣ lợi nhuận thu đƣợc từ việc đầu tƣ, kinh doanh BĐS cho ngƣời khác biết Nhƣ thị trƣờng BĐS nƣớc ta tình trạng tính cơng khai, minh bạch Để khắc phục hạn chế này, Nhà nƣớc cần sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS theo hƣớng: (i) Tăng tỷ lệ số nhân viên sàn giao dịch BĐS có chứng mơi giới BĐS; (ii) Tăng tỷ lệ số vốn đăng ký kinh doanh sàn giao dịch BĐS; (iii) Tăng quy mơ diện tích tối thiểu sàn giao dịch BĐS v.v Bên cạnh đó, Nhà nƣớc cần bổ sung quy định điều kiện chấm dứt hoạt động sàn giao dịch BĐS 254 Có nhƣ mong cải thiện đƣợc số công khai, minh bạch thị trƣờng BĐS nƣớc ta g Sửa đổi, bổ sung quy định khác số tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường bất động sản Luật kinh doanh BĐS năm 2006 văn hƣớng dẫn thi hành dừng lại việc quy định loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm: mơi giới BĐS, định giá BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS sàn giao dịch BĐS Tuy nhiên nay, hoạt động môi giới BĐS, định giá BĐS sàn giao dịch BĐS đƣợc pháp luật quy định tƣơng đối chi tiết ngƣời thực hoạt động dịch vụ bắt buộc tham dự lớp đào tạo, bồi dƣỡng đƣợc cấp chứng môi giới BĐS, chứng định giá BĐS, giấy chứng nhận qua lớp bồi dƣỡng sàn giao dịch BĐS đƣợc phép hành nghề Các hoạt động dịch vụ lại chƣa đƣợc pháp luật quy định cụ thể quy chế thành lập nhƣ điều kiện hành nghề Điều tác động khơng tốt đến tính cơng khai, minh bạch thị trƣờng BĐS nƣớc ta Để khắc phục hạn chế này, cho giải pháp cần phải thực thời gian tới; bao gồm: - Bổ sung quy định cụ thể nội dung loại hình kinh doanh dịch vụ BĐS: quảng cáo BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS - Bổ sung quy định điều kiện cấp chứng ngƣời hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS lĩnh vực quảng cáo BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS - Bổ sung quy định xây dựng nội dung, kế hoạch, chƣơng trình, lực điều kiện sở đào tạo cấp chứng quảng cáo BĐS, tƣ vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS v.v 255 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị Ban Chấp hành trung ương khoá VI, VII, VIII, IX, X, XI Quốc hội khóa VIII (1987), Luật Đất đai, Quốc hội nƣớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá VIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 Quốc hội khóa IX (1993), Luật Đất đai, Quốc hội nƣớc Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố IX, kỳ họp thứ thông qua ngày 14/07/1993 Quốc hội khóa X (1998), Luật Đất đai, Quốc hội nƣớc Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố X, kỳ họp thứ thông qua ngày 12/12/1998 Quốc hội khóa X (2001), Luật Đất đai, Quốc hội nƣớc Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố X, kỳ họp thứ thông qua ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa XI (2003), Luật Đất đai, Quốc hội nƣớc Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 26/11/2003 Quốc hội khóa XI (2005), Bộ luật dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Quốc hội nƣớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 14 tháng năm 2005 Quốc hội khóa XI (2005), Luật Thương mại, Quốc hội nƣớc Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ thơng qua ngày 14/06/2005 Quốc hội khóa XI (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Quốc hội nƣớc Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 06 năm 2006 10 Nghị định số 153/2007/NĐ – CP Chính phủ hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 11 Bộ Nội vụ (2002), Học viện Hành Quốc gia - Viện Nghiên cứu Hành chính: Thuật ngữ Hành chính, Hà Nội 12 Bộ Tƣ pháp (2006), Viện Khoa học Pháp lý -Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 13 Từ điển Bách khoa Tiếng Việt (2006), Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 14 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, (1999) Từ điển giải thích Luật học, Nxb Công an nhân dân, tr 59 15 Chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội 2001- 2010, Báo cáo Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khoá VIII Đại hội đại biểu lần thứ IX Đảng, tr 16 PGS.TS Phan Thị Cúc PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009): Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh 256 17 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2004), Giáo trình Luật Hành Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 18 Bộ Nội vụ: Học viện Hành Quốc gia - Viện Nghiên cứu Hành chính: Thuật ngữ Hành chính, Hà Nội - 2002, tr 155 19 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật Hành Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 2004, tr.12 20 Thái Bá CNn Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường BĐS: Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội 21 Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai - Công cụ quản lý điều tiết thị trường BĐS, Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 22 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 23 Trần Thị Thu Lƣơng (2008), Quản lý sử dụng đất đô thị TPHCM - Thực trạng giải pháp, Nxb ĐHQG TPHCM 24 Đinh Văn Ân chủ biên (2011), Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) (2009): Pháp luật kinh doanh BĐS, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 26 Nguyễn Quang Tuyến (2008), Một vài suy nghĩ nhân công bố tập đoàn JON ES LAN G LASALLE (Hoa Kỳ) số minh bạch thị trƣờng BĐS Việt Nam, Tạp chí Dân chủ Pháp luật (Bộ Tư pháp), số 11 năm 2008 27 Chuyên đề: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh bạch thị trƣờng BĐS - Thông tin Khoa học Pháp lý số năm 2009 - Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tƣ pháp) 28 Việt Nam đƣợc lên nhóm 'minh bạch thấp' đất đai Hồng Anh http://www.vnexpress, thứ tƣ ngày 02/07/2008; 29 Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật Chính sách kinh doanh BĐS” Trung tâm Thông tin thƣ viện Nghiên cứu khoa học (Văn phòng Quốc hội) Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội - 2005; 30 Hồn thiện sách đất đai để phát triển thị trƣờng BĐS - Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên Môi trƣờng), Hà Nội, tháng – 2008 31 Kỷ yếu hội thảo khoa học “Thị trường BĐS: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp” Viện Nghiên cứu địa Viện Nghiên cứu khoa học thị trƣờng giá cả, năm 2006 257 32 Tài liệu “Diễn đàn đầu tư kinh doanh BĐS điều kiện kiềm chế lạm phát” Hội Khoa học KT Việt Nam 2008 33 Kinh doanh BĐS: Thực trạng giải pháp Việt Nam Nhiều tác giả, Nxb Thanh niên, TP Hồ Chí Minh – 2010 34 Nghiên cứu yếu tố cấu thành thị trƣờng BĐS nhà đất, đề xuất sở khoa học sách quản lý thị trƣờng BĐS nhà đất Bộ Xây dựng, Hà Nội – 2006 35 Đức Tùng: Minh bạch hóa thị trƣờng BĐS giấc mơ xa - Thời báo KT Sài Gòn, ngày 09/08/2010 36 Hà An: Môi giới BĐS - Cần chế tài đủ mạnh, Báo ngƣời đại biểu nhân dân, ngày 14/06/2010 37 Văn Thị Anh: Sàn giao dịch BĐS - Một nội dung quản lý nhà nƣớc thị trƣờng BĐS (Cơng trình Dự thi giải thƣởng sinh viên nghiên cứu khoa học), Đại học Luật Hà Nội-2009 38 Lƣu Đức Khải & Hà Huy Ngọc: Dịch vụ môi giới BĐS: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hƣớng phát triển Việt Nam, Tạp chí Quản lý kinh tế, số 24 , tháng 1, 2/2009 39 http://vtc.vn/dothi/nhadat/184245/index.htm 40 http://atc.edu.vn/ShowArticle.aspx?ID=1657 41 http://vnexpress.net/GL/Kinh - doanh/Bat dong san/2009/09/3BA137F3 42 http://www.thesaigontimes.vn/home/dothi/nhadat/38659 43 www.saga.vn 258 ... CÁO TỔNG THUẬT ĐỀ TÀI NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM A TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC XÂY DỰNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ... CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I KHÁI QUÁT VỀ NHỮN G TỔ CHỨC TRUN G GIAN HỖ TRỢ, THƢC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜN G BẤT ĐỘN G SẢN Sự cần... phần thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS 21 B THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC TỔ CHỨC TRUNG GIAN, HỖ TRỢ, THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I THỰC TRẠN G PHÁP LUẬT VỀ TỔ CHỨC