BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI HÀ NGỌC MAI LINH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN QUANG HUY HÀ NỘI - 2015 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên¸ em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc đến TS Trần Quang Huy - Người nhiệt tình hướng dẫn, bảo giúp đỡ em suốt trình viết luận văn Và em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội trang bị cho em kiến thức, cách nghiên cứu, giúp em hiểu xử lý đề tài cách phù hợp với khả Luận văn kết phản ánh phần kiến thức chuyên ngành mà em tiếp nhận, tích lũy từ thầy cô mái trường Đại học Luật Hà Nội Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè động viên, tạo điều kiện thuận lợi cho tơi suốt q trình hồn thành luận văn Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2015 Học viên Hà Ngọc Mai Linh LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ, giúp đỡ từ Người hướng dẫn TS Trần Quang Huy Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực chưa công bố cơng trình nghiên cứu trước Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi phần tài liệu tham khảo Ngồi ra, đề tài sử dụng số nhận xét, đánh số liệu tác giả, quan tổ chức khác, thể phần tài liệu tham khảo Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2015 Người viết Hà Ngọc Mai Linh MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI Ở VIỆT NAM 1.1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 10 1.1.3.1 Chủ thể tham gia thị trường bất động sản 12 1.1.3.2 Khách thể thị trường bất động sản 13 1.1.3.3 Giới trung gian thị trường bất động sản 14 1.2 PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 14 1.2.1 Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 14 1.2.2 Điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 17 1.3 VAI TRÒ CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 18 1.4 CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM 19 1.4.1 Quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản 19 1.4.2 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai 20 1.4.3 Cơ chế quản lý kinh tế 21 1.4.4 Vấn đề hội nhập quốc tế 22 1.5 LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHẾ ĐỊNH QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 22 1.5.1 Giai đoạn từ trước Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực 22 1.5.2 Giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực 24 1.5.3 Giai đoạn từ sau Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến 25 CHƯƠNG 27 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 27 2.1 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỦ THỂ LÀ DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 27 2.2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 30 2.2.1 Điều kiện chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản 30 2.2.2 Điều kiện chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh dịch vụ bất động sản 33 2.2.3 Điều kiện lực tài chủ đầu tư 33 2.2.4 Điều kiện cấp chứng hành nghề 36 2.3 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ PHẠM VI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI……… 37 2.4 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI 44 CHƯƠNG 52 THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI 52 3.1 THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM 52 3.2 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐÂU TƯ NƯỚC NGỒI 57 3.2.1 Một số giải pháp hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi 60 3.2.2 Các giải pháp nâng cao tính thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 61 KẾT LUẬN 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Bất động sản tài sản gắn liền với sống cá nhân mang giá trị lớn lao mặt vật chất có giá trị sâu sắc tinh thần thành viên sống xã hội Bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc gia có ảnh hưởng lớn phát triển kinh tế nước nhà Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường; lượng tài sản thị trường bất động sản chiếm từ 50 – 70% tổng tài sản quốc gia Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta, đặc biệt thị trường nhà đất có bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Kinh doanh bất động sản hoạt động kinh doanh mang đặc thù định Hoạt động kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Điều chỉnh pháp luật kinh doanh bất động sản nhu cầu tất yếu cấp thiết giai đoạn nước ta, góp phần đảm bảo ổn định phát triển kinh tế - xã hội Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên WTO từ năm 2006 Việc gia nhập vào Tổ chức Thương mại giới giúp có thêm nhiều hội để tham gia vào thị trường nước thu hút đầu tư nước vào lĩnh vực khác kinh tế, quan trọng lĩnh vực kinh doanh bất động sản Sự tham gia nhà đầu tư nước vào lĩnh vực kinh tế nói chung hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng khơng làm đa dạng hóa thành phần kinh tế mà tạo động lực kích thích nhà đầu tư nước có giải pháp phát triển để cạnh tranh với nhà đầu tư nước ngồi có lợi vốn, kỹ thuật sản xuất đại…trong năm qua, việc hoàn thiện đồng hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản, tham gia doanh nghiệp có vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản Việt Nam đạt thành tựu đáng kể, góp phần vào phát triển chung thị trường bất động sản Việt Nam Các quy định pháp luật quyền kinh doanh bất động sản nhà đầu tư nước Luật Đất đai năm 2003, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006… tồn khó khăn, vướng mắc như: quy định pháp luật doanh nghiệp đầu tư có phân biệt đối xử nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài; thủ tục hành q trình đầu tư nhiều bất cập nên hạn chế thu hút đầu tư tổ chức, cá nhân nước ngoài…; vấn đề sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân nước ngồi nhiều hạn chế, việc sở hữu nhà đối tượng dừng lại mức thí điểm, số đối tượng đủ điều kiện phép sở hữu nhà Việt Nam Khắc phục tình trạng nói trên, thực theo Nghị số 19 – NQ/TW Hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi tạo tảng để đến năm 2010 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại; đây, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật Nhà năm 2014 có quy định mở rộng phạm vi, điều kiện tạo điều kiện thuận lợi cho người nước đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nhằm thu hút vốn đầu tư nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản Chính vậy, em chọn đề tài “Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Thơng qua việc nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tính khả thi thực tế để đánh giá cách toàn diện, khách quan, khoa học vấn đề Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm đạt mục đích sau: Thứ nhất, làm rõ số vấn đề lý luận khái niệm, đặc điểm, chất, vai trò hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam Thứ hai, sâu nghiên cứu, phân tích, bình luận so sánh, đánh giá thực trạng quy định pháp luật hành kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thời gian qua để có nhận định đánh giá khách quan kết đạt tồn tại, bất cập vấn đề Thứ tư, thông qua đánh giá phân tích đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nâng cao hiệu thực thi pháp luật vấn đề thực tế Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn là: - Tổng quan vấn đề lý luận kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; - Nội dung quy phạm pháp luật hành kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước - Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thời gian qua, kết đạt bất cập, hạn chế 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, bao gồm: vấn đề cấp phép đầu tư, quyền tiếp cận đất đai, điều kiện kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, phạm vi kinh doanh bất động sản, quy định nhận chuyển nhượng dự án đầu tư doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; quyền nghĩa vụ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh bất động sản Việt Nam Các quy định đề cập Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn nghiên cứu theo phương pháp nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác – Lê nin; quan điểm Đảng Nhà nước ta sách, pháp luật kinh doanh bất động sản thời kì cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước xu hội nhập quốc tế Việt Nam Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: - Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp tổng hợp… sử dụng nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi - Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp so sánh sử dụng nghiên cứu thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi - Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp thống kê… sử dụng nghiên cứu thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi định hướng hồn thiện pháp luật Những đóng góp khoa học thực tiễn đề tài Luận văn sâu vào nghiên cứu cách cụ thể, đầy đủ toàn diện nội dung pháp luật hành ban hành như: Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà năm 2014… liên quan đến quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phương diện lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật Từ điểm mới, đánh giá cách khách quan ưu điểm đạt quy định pháp luật so với quy định cũ; hạn chế tồn để đề xuất giải pháp sửa đổi, hoàn thiện thời gian tới định thi sát hạch để cấp chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản Luật chưa quy định rõ ràng trách nhiệm pháp lý người cung cấp dịch vụ môi giới, chế kiểm sốt hoạt động mơi giới chưa rõ ràng Thiếu phần mềm quản lý cá nhân cấp chứng môi giới, định giá từ Trung ương để địa phương tra cứu sở liệu thực cấp chứng chỉ, tránh tình trạng cấp trùng lắp chứng Về vấn đề người nước sở hữu nhà Việt Nam theo Cục đăng ký thống kê (thuộc Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài ngun Mơi trường), tính đến ngày 1/2/2013 nước có 427 trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà Việt Nam (Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 342 trường hợp) Trong có 64 người nước đứng tên sở hữu nhà Việt Nam Hơn nữa, Nghị 19/2008/NQ-QH12 năm 2008 cho phép người nước mua sở hữu nhà Việt Nam bước đầu thí điểm năm kể từ ngày 01/01/2009, tính đến sau năm áp dụng mà có 64 trường hợp thực tế mua nhà Việt Nam Con số q thấp nước có 80.000 người nước sinh sống làm việc 1,7 triệu lượt Việt kiều nhập cảnh vào Thành phố Hồ Chí Minh năm Với số liệu thống kê thức thấy thực tế việc mua sở hữu nhà Việt Nam khó khăn nhóm đối tượng cho dù nhu cầu thực tế phải cao nhiều Ngoài ra, việc tuyên truyền sách pháp luật Nhà nước ta cho người nước Việt kiều nhiều hạn chế nên có nhầm lẫn hai sách phần lớn xuất phát từ quy định điều kiện trở thành đối tượng mua sở hữu nhà Việt Nam Vì hai nhóm đối tượng có vài quy định giống kết hôn với công dân Việt Nam có cơng đóng góp cho Việt Nam thực quy định điều kiện chi tiết lại có khác biệt số lượng quy cách hộ mua khác [37] Luật Nhà năm 2014 đời với sửa đổi, bổ sung việc nới lỏng điều kiện cho người nước sở hữu nhà Việt Nam đề cập phân tích tác động tích cực đến thị trường bất động sản năm 2015 nhiều khía cạnh, đặc biệt làm cho thị trường bất động sản tăng độ mở cho người nước 56 tham gia hoạt động thị trường, góp phần tạo lập bình đẳng lĩnh vực kinh doanh bất động sản người nước với tổ chức, cá nhân nước; góp phần cải thiện nâng cao tính hấp dẫn, tính cạnh tranh môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam; thúc đẩy trình hội nhập quốc tế Việt Nam… 3.2 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI Thứ nhất, Nghị 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 nêu rõ: Hoàn thiện chế bảo vệ quyền tự kinh doanh theo ngun tắc cơng dân làm tất pháp luật không cấm Tạo sở pháp luật để cơng dân tích cực huy động tiềm năng, nguồn lực phát triển sản xuất, kinh doanh, nâng cao chất lượng sống thân, gia đình góp phần làm giàu cho đất nước Tạo lập mơi trường pháp lý cho cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng, phù hợp với nguyên tắc WTO cam kết quốc tế khác Xây dựng khung pháp luật chung cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, xóa bỏ đặc quyền độc quyền kinh doanh, cải thiện môi trường đầu tư; bước thống pháp luật áp dụng đầu tư nước đầu tư nước ngoài, xây dựng pháp luật cho việc tạo lập đồng thị trường Tạo sở pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước đầu tư Việt Nam Thứ hai, việc hồn thiện sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 cần phải hoạch định quan điểm thực tiễn, kinh tế gần 30 năm đổi mới, gia nhập WTO cuối năm 2006, đứng trước nhiều hội thuận lợi, đồng thời gặp không khó khăn thách thức, kinh tế tăng trưởng với tốc độ cao tính hiệu bền vững phát triển đạt thấp; tỷ trọng đầu tư/GDP cao đầu tư bất động sản lại thực điều kiện thị trường bước đầu hình thành Quan điểm thực tiễn đòi hỏi việc hồn thiện sách phát triển thị 57 trường bất động sản năm tới không thực theo bước mà phải kết hợp với bước đột phát cần thiết Việc thực quan điểm nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước; phù hợp với quan điểm, đường lối phát triển kinh tế - xã hội Đảng: “Tiếp tục hồn thiện chế, sách phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản Tăng cường quản lý, điều tiết Nhà nước từ Trung ương đến địa phương Việc phát triển đô thị, dự án kinh doanh bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, nhu cầu thị trường Đẩy mạnh phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội để bước cải thiện điều kiện nhà nhân dân.”[27]; góp phần tăng cường thu hút vốn đầu tư, kinh nghiệm từ nước vào Việt Nam thúc đầy hội nhập quốc tế tình hình Thứ ba, việc tiếp tục xây dựng hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam nhằm đáp ứng yêu cầu hội nhập phát triển quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước cần quán triệt quan điểm đạo tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai Nghị 19-NQ/TW - Nghị Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Quyền sử dụng đất loại tài sản hàng hoá đặc biệt, quyền sở hữu, xác định cụ thể phù hợp với loại đất, đối tượng hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà nước thực quyền chủ sở hữu thông qua việc định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng quy định thời hạn sử dụng đất; định giá đất; định sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định pháp luật 58 - Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất, tuỳ theo loại đất nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký quyền sử dụng đất, sử dụng đất mục đích, tuân thủ quy hoạch, trả lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, chấp hành pháp luật đất đai - Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất Nhà nước giao cho người khác sử dụng q trình thực sách, pháp luật đất đai Không đặt vấn đề điều chỉnh lại đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình cá nhân, Nhà nước có sách phù hợp để đất nông nghiệp người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng với hiệu cao - Đất đai phân bổ hợp lý, sử dụng mục đích, tiết kiệm có hiệu cao; bảo đảm lợi ích trước mắt lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước; nâng cao chất lượng bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia - Chính sách, pháp luật đất đai phải góp phần ổn định trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế; huy động tốt nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hồ lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư; bảo đảm cho thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất, phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu Sử dụng có hiệu cơng cụ giá, thuế quản lý đất đai nhằm khắc phục tình trạng lãng phí, tham nhũng, khiếu kiện.Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước đất đai; đẩy mạnh cải cách hành chính, bảo đảm cơng khai, minh bạch quản lý đất đai Phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai Xây dựng hệ thống quản lý đất đai tiên tiến, ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai đại 59 - Tăng cường lãnh đạo Đảng quản lý Nhà nước, phát huy vai trò Mặt trận Tổ quốc, đoàn thể nhân dân toàn dân thực sách, pháp luật đất đai Bảo đảm quản lý thống Nhà nước cấp Trung ương đất đai, đồng thời phân cấp phù hợp cho địa phương, có chế tài xử lý nghiêm hành vi vi phạm sách, pháp luật đất đai Kiên lập lại trật tự quản lý, sử dụng đất đai Thứ tư, sách phát triển thị trường bất động sản mặt lý thuyết hệ thống, đồng bộ, thực tế Việt Nam, mơi trường đạt tính hệ thống, đồng cấp độ thấp, gây rào cản lớn đến sách phát triển thị trường bất động sản, đến tính hiệu bền vững phát triển Việc hoàn thiện sách phát triển thị trường bất động sản năm tới cần phải tiến hành đồng thời thể chế, sách máy quản lý nhà nước thị trường bất động sản Sự đồng có tạo liên thơng, qn tồn hệ thống, loại bỏ tình trạng khơng đồng quy định pháp luật với quy định sách máy, ngược lại Thực quan điểm phải đảm bảo tính thống đồng quy định Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành 3.2.1 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Một là, tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung quy định mâu thuẫn, chồng chéo Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đầu tư năm 2014 khái niệm tổ chức kinh tế mà có khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Hai là, quy định vốn pháp định kinh doanh bất động sản nên thống mức vốn không thấp 20 tỷ đồng luật quy định; thực dự án cụ thể chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên theo quy định pháp luật đất đai Đối với kinh doanh dịch vụ bất động 60 sản, việc yêu cầu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, quản lý, tư vấn bất động sản thực tế không thiết phải cần quy định vốn pháp định Do cần phải quy định rõ vấn đề Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tránh gây cách hiểu khác nhau, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nói chung doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nói riêng kinh doanh dịch vụ bất động sản Nên quy định theo hướng: Các trường hợp khơng u cầu phải có vốn pháp định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định Điều Nghị định không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp có vốn pháp định; Hay doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập quy định Chương Luật Kinh doanh bất động sản khơng u cầu phải có vốn pháp định.” Ba là, nhanh chóng nghiên cứu sách việc cho phép doanh nghiệp chấp bất động sản ngân hàng nước nhằm mở kênh huy động vốn dồi góp phần khơi thơng bế tắc gỡ khó cho doanh nghiệp nước lẫn ngân hàng thương mại Việc cho phép chấp bất động sản ngân hàng nước ngồi khơng cần thiết nhằm tạo vốn mạnh cho thị trường bất động sản mà đáp ứng nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng chế mua bán, sáp nhập doanh nghiệp cho doanh nghiệp lớn nước tham gia, nhằm thu hút nhà đầu tư nước kinh doanh bất động sản Việt Nam Bốn là, nhà đầu tư nước quyền nhận chuyển nhượng đất đai từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân phạm vi dự án đầu tư chấp thuận địa điểm quản lý nhà nước 3.2.2 Các giải pháp nâng cao tính thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Thứ nhất, địa phương cần tổ chức triển khai có hiệu văn quy phạm pháp luật đầu tư xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản Quốc 61 hội, Chính phủ ban hành; chủ động, tích cực việc phối hợp, tham gia góp ý xây dựng hệ thống chế sách, văn quy phạm pháp luật Thứ hai, địa phương cần công khai danh sách dự án thu hút đầu tư, công khai quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước chủ động lựa chọn dự án đầu tư tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Thứ ba, rà soát, sửa đổi bổ sung ban hành quy định xây dựng, lưu trữ cung cấp thông tin bất động sản theo hướng: Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thông tin bất động sản cần quản lý dạng “số hóa” để thuận tiện việc truy cập, tra cứu; thông tin bất động sản liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản cần công bố rộng rãi công chúng; thiết lập hệ sở liệu quốc gia hệ thông tin bất động sản hệ thống liệu giao cho quan chịu trách nhiệm thống quản lý; xác lập chế phối hợp việc trao đổi, chia sẻ thông tin bất động sản quan quản lý nhà nước nhà, đất; xây dựng ban hành quy định bắt buộc nhà đầu tư kinh doanh bất động sản định kỳ công bố công khai thông tin lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận… sàn giao dịch chứng khoán; quy định bắt buộc chủ thể kinh doanh bất động sản phải công bố công khai thông tin bất động sản sàn giao dịch Thứ tư, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán làm công tác thẩm định, cấp Giấy chứng nhận đầu tư để bảo đảm công tác thực chất lượng, tuân thủ đầy đủ quy trình, thủ tục thẩm tra, cấp điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư; ban hành tiêu chí, tiêu chuẩn kỹ thuật sở cho việc thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư, kiểm tra, giám sát việc thực dự án đầu tư Thực tốt việc phân cấp quản lý đầu tư nước ngoài, đặc biệt việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư, quản lý dự án đầu tư, phối hợp hiệu công tác kiểm tra, giám sát thi hành pháp luật đầu tư, xử lý dứt điểm kịp thời vấn đề vướng mắc trình điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư Thứ năm, tăng cường công tác giám sát, kiểm tra, tra việc triển khai thực dự án doanh nghiệp; đôn đốc doanh nghiệp thực theo 62 tiến độ đầu tư đăng ký, kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến triển khai dự án doanh nghiệp; kiên thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư dự án chậm tiến độ vi phạm Luật đất đai Thứ sáu, nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý nhà nước thị trường bất động sản; nâng cao trách nhiệm quan quản lý Trung ương việc thẩm định, cho phép đầu tư dự án phát triển đô thị để đảm bảo cân đối cung cầu thị trường Tiến hành nghiên cứu để xác định cụ thể nhu cầu bất động sản địa phương làm sở để lập kế hoạch phát triển cho địa phương định hướng cho nhà đầu tư, tránh lãng phí nguồn vốn xã hội.Cải cách thủ tục hành đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giảm bớt thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án Thứ bảy, cần thực tốt hoạt động cho thuê đất, bàn giao đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước cần hỗ trợ để giải vấn đề xung đột đền bù giải tỏa, bàn giao đất thuê cho doanh nghiệp nước ngồi Trong cần phải thực tốt vấn đề bồi thường, giải phóng mặt để đảm bảo cho nhà đầu tư nhanh chóng có đất để thực dự án Ngoài ra, nhà đầu tư nước thường xem trọng yếu tố mức độ đơn giản minh bạch thủ tục hành tốn thuế Do vấn đề cần địa phương trọng nhằm tạo tin tưởng cao cho nhà đầu tư nước kinh doanh bất động sản Việt Nam Thứ tám, hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp Khuyến khích nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cao cấp khách sạn hạng cao cấp, khu nghỉ dưỡng cao cấp, hộ cao cấp hạ tầng khu công nghiệp cần vốn đầu tư lớn khu đô thị lớn mang tính đặc thù Hạn chế giao dự án nhỏ lẻ mà khả đầu tư nước thực Đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đưa vốn đầu tư từ nước vào Việt Nam tiến độ thực dự án 63 KẾT LUẬN Trong thời gian qua, Nhà nước ta ban hành, sửa đổi, bổ sung văn pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014 để phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội đất nước bước hội nhập với pháp luật quốc tế Pháp luật có quy định khuyến khích bảo hộ đầu tư, mở rộng quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; quyền xác lập quyền sử dụng đất, tiếp cận khai thác nguồn lực cho đầu tư, kinh doanh, phạm vi kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi… ngày mở rộng; bảo đảm mơi trường cạnh tranh bình đẳng lành mạnh doanh nghiệp nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Bên cạnh kết đạt pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tồn số bất cập, hạn chế như: quy định khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng thống đạo luật; phạm vi kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi mở rộng họ không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân nước; quy định nhận chuyển nhượng dự án đầu tư chưa cụ thể chặt chẽ chưa có Nghị định hướng dẫn thi hành; có nhiều cách hiểu chưa rõ ràng vốn pháp định kinh doanh bất động sản…Bằng phân tích cụ thể, thời gian tới, nhà nước nhanh chóng sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật thiếu sót nhằm khắc phục hạn chế nêu Luận văn nghiên cứu cách hệ thống sở lý luận quy định pháp luật hành quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; ưu điểm đạt quy định pháp luật hạn chế tồn thực tiễn thi hành; từ đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện nâng cao hiệu thực thi pháp luật quyền kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 64 Hy vọng luận văn phần đóng góp phần nhỏ vào q trình bổ sung văn hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà năm 2014… q trình đổi sách, pháp luật thời gian tới nhằm thu hút vốn đầu tư nước vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Việt Nam 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2010), Thơng tư 131/2010/TT-BTC ngày tháng năm 2010 hướng dẫn thực quy chế góp vốn, mua cổ phần Nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2001), Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2001 việc người Việt Nam định cư nước ngồi mua nhà Việt Nam Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 01 tháng 07 năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định 153/2007/NĐ-CP, ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Cục ĐTNN - Bộ KHDT (2015), Thu hút đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, truy cập đường link: http://fia.mpi.gov.vn/tinbai/3015/Thu-hut-dau-tu-FDI-vao-linh-vuc-kinh-doanhbat-dong-san Đặng Anh Quân, “Tổ chức, cá nhân nước vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Khoa học pháp lý Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 4/2014, tr 26 - 34 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI, NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011 66 Hoàng Thanh Thảo (2013), Quyền kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội Lê Lưu Hương (2012) , Quy định pháp luật kinh doanh 10 bất động sản nhà đầu tư nước Việt Nam, luận văn thạc sỹ luật học, Hà Nội Lữ Thị Ngọc Trâm (2012), Pháp luật chủ thể kinh doanh bất 11 động sản Việt Nam, khoá luận tốt nghiệp, Hà Nội Ngọc Linh (2015),Làn sóng FDI vào bất động sản, truy cập 12 đường link: http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/lan-song-fdi-moivao-bat-dong-san-110782.html Nguyên Hà (2015), “Vốn pháp định công ty bất động sản: 50 tỷ 13 hay nhiều?”, truy cập đường link: http://vneconomy.vn/doanh-nhan/vonphap-dinh-cong-ty-bat-dong-san-50-ty-it-hay-nhieu-20150313103058677.htm Nguyễn Lê (2015), Cho người nước ngồi mua khơng hạn chế 14 nhà Việt Nam?, truy cập đường link: http://www.oscvn.com/tin-bat-dongsan/cho-nguoi-nuoc-ngoai-mua-khong-han-che-nha-viet-nam/270/978 Nguyễn Thị Hương (2012), Pháp luật huy động vốn nhà 15 đầu tư hoạt động kinh doanh bất động sản, Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 16 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật đất đai Việt Nam tiến trình hội nhập phát triển”, Pháp luật việt nam tiến trình hội nhập quốc tế phát triển bền vững, NXB Công an nhân dân, Hà Nội Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyển 17 nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khoá luận tốt nghiệp, Người hướng dẫn: PGS TS Nguyễn Quang Tuyến, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1987), Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 12 năm 1987 67 19 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng năm 1993 20 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ 21 luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng năm 2005 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật đầu tư nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2005 23 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Nghị 48-NQ/TW ngày 24 tháng năm 2005 Chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020 25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Luật kinh doanh bất động sản nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng năm 2006 26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2008), Nghị 19/2008/NQ-QH12, ngày 03 tháng 06 năm 2008 Thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam 27 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Nghị số 19 – NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 Hội Nghị Trung ương khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ 68 đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại 28 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 29 tháng 11 năm 2013 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật đầu tư nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2014 30 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Doanh nghiệp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 26 tháng 11 năm 2014 31 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 25 tháng 11 năm 2014 32 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 25 tháng 11 năm 2014 Tăng Triển (2015), “Những “lỗ hỗng” Nghị định thi hành 33 Luật Kinh doanh bất động sản”, truy cập địa chỉ:http://tinnhanhchungkhoan.vn/bds-phap-luat/nhung-lo-hong-trong-nghidinh-thi-hanh-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-118512.html 34 ThS Nguyễn Ngọc Minh, “Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam góc độ hoạt động đầu tư nước ngồi”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp Văn phòng Quốc hội, Số 14/2010, tr 54 – 58 35 Thu Phương (2014), “Số phận dự án bất động sản vốn ngoại sao?” truy cập đường link: http://kinhdoanhnet.vn/bat-dong-san/duan/so-phan-cac-du-an-bds-von-ngoai-gio-ra-sao_t114c18n10136 69 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg 36 ngày 18 tháng năm 2009 Quy chế góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam 37 Tổng kết nội dung Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015” Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Hà Nội (1998), Kinh tế 38 trị Mác – Lênin, NXB Giáo dục, Hà Nội Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình luật đất đai, 39 NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 40 TS Nguyễn Thị Nga (2009), “Khuyến khích thu hút đầu tư nước ngồi sách, pháp luật đất đai Việt Nam”, Pháp luật Việt Nam tiến trình hội nhập quốc tế phát triển bền vững, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, 2009 41 TS Trần Quang Huy (2009), “Pháp luật kinh doanh bất động sản hội nhập phát triển đất nước”, Pháp luật Việt Nam tiến trình hội nhập quốc tế phát triển bền vững, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội TS Trần Quang Huy đồng tác giả (2009), Pháp luật kinh 42 doanh bất động sản, Nxb Tư pháp; Hà Nội, 2009 43 Từ điển Luật học (2006), Nxb Từ điển bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 70 ... hoạt động kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước bao gồm nội dung sau: Pháp luật chủ thể doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, điều kiện kinh doanh doanh nghiệp có vốn đầu tư nước. .. luận kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Việt Nam Chương 2: Thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Chương 3: Thực tiễn hoạt động kinh. .. HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CĨ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGỒI TẠI VIỆT NAM 52 3.2 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐÂU TƯ NƯỚC NGOÀI