BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI NGUYỄN HỮU ĐÍNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Luật Kinh Tế Mã số : 60380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS PHẠM THU THỦY HÀ NỘI – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ luật học cơng trình nghiên cứu hướng dẫn TS Phạm Thu Thủy - Giảng viên Khoa Pháp luật kinh tế - Đại học Luật Hà Nội Các số liệu, tài liệu tham khảo luận văn hoàn toàn trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Xác nhận giảng viên hƣớng dẫn Ngƣời thực TS PHẠM THU THỦY NGUYỄN HỮU ĐÍNH DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ UBND TNMT TP.HCM : : : : Quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân Tài nguyên môi trường Thành phố Hồ Chí Minh DANH MỤC CÁC BẢNG Trang 44 Hình 2.1: Sơ đồ vị trí Quận 12 Bảng 2.2: Phân bổ diện tích, dân số địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 46 Phân bổ cấu đất địa bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 47 Bảng 2.4: Kết cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2011 49 Bảng 2.5: Bảng 2.6: Bảng 2.7: Bảng 2.8: Kết cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2012 Kết cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2013 Kết cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân năm 2014 Kết cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đến hết Quý II năm 2015 50 51 52 Bảng 2.3: 54 MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Lý luận giấy chứng nhận quyền sử dụng 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 1.1.2 Giá trị pháp lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Cơ sở việc đời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14 1.1.4 Hình thức nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16 17 1.2 Lý luận pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.1 Cơ sở việc xây dựng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.2 Khái niệm đặc điểm pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2.3 Khái quát lịch sử phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 18 20 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.1 Quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.2 Quy định đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.3 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 2.1.4 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho cộng đồng dân cư sử dụng đất 2.1.5 Quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho tổ chức, sở tôn giáo sử dụng 26 26 26 28 30 33 33 2.1.6 Quy định thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.7 Quy định thủ tục hành chính, thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.8 Quy định nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 36 42 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận 12 tác động 43 đến trình thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ 2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ địa 43 bàn Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 48 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN 12, TP HCM 3.1 Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành Quận 12 , thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Những tồn pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành Quận 12, TP Hồ Chí Minh 3.1.2 Yêu cầu đặt việc hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành Quận 12, TP.HCM 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành Quận 12, TP Hồ Chí Minh KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 61 61 63 66 66 69 73 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài 1.1 Công đổi đất nước Đảng ta khởi xướng, lãnh đạo với trọng tâm cải cách quyền sở hữu tài sản, tôn trọng bảo vệ quyền sở hữu tài sản nói chung đất đai nói riêng Trong lĩnh vực đất đai, quyền người sử dụng đất đất đai bước xác lập nhằm giải phóng lực sản xuất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Điều ghi nhận Hiến pháp năm 2013: đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất) Để người sử dụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo nâng cao hiệu sử dụng đất v.v, pháp luật đất đai đưa quy định bảo đảm quyền sử dụng đất mà bảo đảm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Các quy định cấp GCNQSDĐ không tạo sở pháp lý xác lập địa vị làm chủ người sử dụng đất đất đai mà góp phần đưa quyền sử dụng đất tham gia trao đổi, chuyển nhượng thị trường thông qua giao dịch quyền sử dụng đất, bước hình thành thị trường bất động sản có tổ chức nước ta Tuy nhiên, tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai năm 2003 cho thấy bên cạnh kết đạt việc thực thi quy định GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn, trở ngại mà nguyên nhân quy định trình tự, thủ tục quy định nghĩa vụ tài cấp GCNQSDĐ rắc rối, phiền hà khơng phù hợp thực tế Khắc phục hạn chế này, Luật đất đai năm 2013 đời thay Luật đất đai năm 2003 với quy định sửa đổi, bổ sung cấp GCNQSDĐ Việc tìm hiểu nội dung Luật đất đai năm 2013 vấn đề góp phần nâng cao hiệu thi hành Luật đất đai năm 2013 1.2 Quận 12 quận chia tách từ Huyện Hóc Mơn cũ với tốc độ thị hóa nhanh; nhiều dự án kinh tế - xã hội lớn triển khai … bước làm thay đổi mặt, diện mạo quận Lượng dân cư đổ Quận 12 sinh sống làm ăn không ngừng tăng lên tạo thách thức, áp lực lớn cho công tác quản lý nhà nước đất đai Để bước đưa công tác quản lý đất đai Quận 12 vào nề nếp nội dung trọng tâm Quận Ủy UBND Quận 12 xác định việc cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, trước việc quản lý đất đai chưa hiệu quả, hồ sơ, độ địa chưa đồng cập nhật thường xuyên biến động đất đai v.v gây khó khăn cho việc thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ; đồng thời, làm giảm hiệu quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Để khắc phục hạn chế áp dụng dung quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành cấp GCNQSDĐ việc tìm hiểu, đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật cấp GCNQSDĐ địa bàn Quận 12 - Thành phố Hồ Chí Minh cần thiết có ý nghĩa lý luận, thực tiễn giai đoạn Với lý trên, lựa chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tiễn thi hành Quận 12 - Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc sĩ luật học Kết luận văn góp phần nâng cao hiệu thực thi Luật đất đai năm 2013 nói chung chế định pháp luật cấp GCNQSDĐ nói riêng nước ta Tình hình nghiên cứu Pháp luật cấp GCNQSDĐ khoa học pháp lý nước ta nghiên cứu nhiều khía cạnh khác Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề công bố mà tiêu biểu phải kể đến số cơng trình tiêu biểu sau đây: 1) Nguyễn Thị Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: “Hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” (2013); 2) Nguyễn Quang Học, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội: “Các vấn đề pháp lý cấp GCNQSDĐ”; 3) Đồ án tốt nghiệp “Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Thanh Miện, Hải Dương” sinh viên Vũ Thị Thảo - Khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Tài nguyên Môi tường (2013); 4) Bài viết tác giả Đặng Anh Quân “Bàn khái niệm đăng kí đất đai” Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2011… Ngồi có số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến lĩnh vực cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: 5) Nguyễn Quang Tuyến (2003): “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai”, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội; 6) TS Trần Quang Huy (2009): Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8/2009; 7) ThS Phạm Thu Thủy (2005): Một số vấn đề cấp GCNQSDĐ theo Luật đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3/2005; 8) Báo cáo số 93/BC - CP ngày 19/10/2007 Chính phủ - Về tiến độ cấp GCNQSDĐ; 9) Phạm Thị Thanh Hải (2010): Một số vấn đề pháp lý cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; 10) Vũ Thị Nguyện (2007): Q trình hồn thiện việc cấp GCNQSDĐ bối cảnh phải xử lý vướng mắc đất đai - Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; 11) Nguyễn Mạnh Khởi (2009): Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà cơng trình xây dựng Việt Nam Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội; 12) Đỗ Thị Anh Thư (2009): Cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến - Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v Những cơng trình nghiên cứu giải số vấn đề lý luận thực tiễn cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung GCNQSDĐ) phân tích khái niệm, đặc điểm, mục đích ý nghĩa GCNQSDĐ; tìm hiểu quy định đối tượng, điều kiện, thẩm quyền, trình tự, thủ tục nghĩa vụ tài việc cấp GCNQSDĐ; đánh giá thực trạng thi hành số địa phương đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định GCNQSDĐ v.v Tuy nhiên, có nhiều giải pháp góp phần hồn thiện việc cấp GCNQSDĐ song chưa hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho đối tượng sử dụng đất: “Kết đến nay, nước đo đạc lập đồ địa đạt 74,9% tổng diện tích tự nhiên cấp Giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất nơng thơn đạt 82,1% diện tích, đất đô thị đạt 63,5%, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất sở tơn giáo đạt 81,6 % diện tích Trong đó, việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 01 năm qua, nước cấp 1.348.152 giấy với diện tích 898.030 ha”1 Một nguyên nhân sửa đổi, bổ sung Luật đất đai năm 2003 hoàn thiện quy định cấp GCNQSDĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản có tổ chức nước ta; Luật đất đai năm 2013 Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 06 thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 thay Luật đất đai năm 2003 với nhiều quy định cấp GCNQSDĐ Ở khía cạnh khác, việc cấp GCNQSDĐ nội dung quản lý nhà nước đất đai Ủy ban nhân dân quận 12 (UBND quận 12) thành phố Hồ Chí Minh nhằm tăng cường cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận Trên thực tế công tác cấp GCNNQSDĐ quận 12 gặp không khó khăn, thách thức; đó, có việc áp dụng chế định pháp luật cấp GCNQSDĐ vào thực tiễn Mặc dù dường có nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ, tồn diện phương diện lý luận thực tiễn cấp GCNQSDĐ thực tiễn áp dụng lĩnh vực pháp luật Quận 12 để nhận diện khiếm khuyết nguyên nhân khiếm khuyết để đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ địa bàn Quận 12 Trên sở kế thừa kết cơng trình khoa học cơng bố, Luận văn sâu tìm hiểu pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tiễn thi hành Quận 12, TP Hồ Chí Minh Mục đích nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực thi quy định cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác Bộ Tài nguyên Môi trường - Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 Bộ Tài nguyên Môi trường Tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai; tr 21 64 Thứ nhất, quy định thủ tục cấp GCNQSDĐ cần đơn giản, ngắn gọn, rõ ràng thuận tiện cho người dân Kể từ Luật đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực, thủ tục hành đất đai nói chung thủ tục cấp GCNQSDĐ nói riêng có chuyển biến tích cực Cơng tác cải cách hành lĩnh vực đất đai đẩy mạnh Thực Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, đạo Thủ tướng Chính phủ đẩy mạnh cải cách thủ tục hành lĩnh vực quản lý đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai trình Bộ trưởng Bộ TN & MT cơng bố Bộ thủ tục hành lĩnh vực đất đai Đồng thời đôn đốc địa phương khẩn trương đạo rà soát văn tổ chức thực Luật đất đai năm 2013 theo hướng cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thực quy trình liên thơng quan hành q trình thực Theo báo cáo địa phương, tính đến ngày 30/6/2015, nước có 50 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hồn thành cơng bố Bộ thủ tục hành theo quy định; 13 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lại tiếp tục hồn thiện để triển khai cơng bố Bộ thủ tục hành lĩnh vực đất đai rà sốt, cơng bố bước tiến quan trọng, đưa công tác quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương vào nếp; tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý, quyền cấp tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp.23 Thứ hai, hoàn thiện quy định thủ tục cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo tính minh bạch, cơng khai, niêm yết nơi thực thủ tục cấp GCNQSDĐ quyền cấp xã Ở Việt Nam, câu chuyện cơng khai minh bạch ngày coi trọng yêu cầu bắt buộc xây dựng, thực thi pháp luật đất đai nói chung pháp luật cấp GCNQSDĐ nói riêng Điều quy định rõ Luận ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2015 Thời gian qua, đạo Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư 23 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam, Thi hành Luật đất đai: Nỗ lực từ sách đến hành động, Thứ ba 29/9/2015 http://tnmthanam.gov.vn/index.php/vi/news/Quan-ly-dat-dai/Thi-hanh-Luat-dat-dai-No-luc-tu-chinhsach-den-hanh-dong-1569/ 65 công năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật xây dựng năm 2013 ban hành nhằm hướng tới đảm bảo tính cơng khai minh bạch khâu quản lý Các nghiên cứu đánh giá mức độ thực công khai minh bạch thông tin quản lý đất đai cho thấy công khai, minh bạch quản lý đất đai nói chung cấp GCNQSDĐ nói riêng có tác động tích cực tới trình thực pháp luật Kết điều tra số công khai, minh bạch lĩnh vực đất đai tỷ lệ thuận với tính hấp dẫn lực cạnh tranh môi trường đầu tư, kinh doanh nước ta Thứ ba, hoàn thiện quy định nghĩa vụ tài cấp GCNQSDĐ phải đảm bảo phù hợp với thu nhập khả tài người sử dụng đất; đặc biệt người sử dụng đất khu vực nông thơn, người nghèo người có thu nhập thấp v.v Thực tiễn áp dụng quy định nghĩa vụ tài Nhà nước cấp GCNQSDĐ phạm vi nước nói chung địa bàn quận 12 - thành phố Hồ Chí Minh cho thấy số quy định vấn đề chưa phù hợp với khả tài thu nhập người dân, cán bộ, công chức nhà nước, viên chức nhà nước có thu nhập thấp Tác giả xin đơn cử quy định người sử dụng phải nộp 100% tiền sử dụng đất Nhà nước cấp GCNQSDĐ trường hợp sử dụng đất sau ngày 01/07/2004 ổn định lâu dài tranh chấp dường chưa phù hợp với thực tiễn sử dụng đất nay; lẽ, việc nộp 100% tiền sử dụng đất với số tiền lên đến hàng chục triệu đồng vượt khả tài thu nhập hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; người nghèo, người có thu nhập thấp … Điều dẫn đến tình trạng có hàng ngàn GCNQSDĐ sau quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận người dân không đến nhận; với lý do, họ phải nộp 100% tiền sử dụng đất nhận GCNQSDĐ Đây có tiền vượt q khả tài đại đa số người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp; hộ gia đình nghèo, người có thu nhập thấp v.v Cho dù, ngày 25/05/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước 66 thu hồi đất giải khiếu nại đất đai quy định ghi nợ tiền sử dụng đất Mặc dù, khoản Điều quy định rõ: “Khi toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 17 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất (gọi Nghị định số 198/2004/NĐ-CP) người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất theo giá đất thời điểm cấp giấy chứng nhận; toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều Nghị định số 17/2006/NĐ-CP trường hợp ghi nợ trước ngày Nghị định có hiệu lực thi hành người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất theo số tiền nợ ghi giấy chứng nhận”; song thực tế, quan tài tính thu nợ tiền sử dụng đất thời điểm người sử dụng đất trả nợ tiền sử dụng đất; với lý áp dụng theo cơng văn hướng dẫn Bộ Tài Hậu nghĩa gây xúc cho người nộp tiền sử dụng đất nghĩa vụ tài phải thực lớn Thứ tư, hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ phải dựa hệ thống sở thông tin, liệu đất đai đại, xác, hoàn chỉnh, đồng cập nhật thường xuyên biến động đất đai Như phân tích Chương 1, cấp GCNQSDĐ kết hay nói cách khác sản phẩm “đầu ra” trình điều tra, đo đạc, khảo sát, phân hạng, thống kê đất đai; đăng ký đất đai v.v thực thông qua hàng loạt thao tác chuyên môn nghiệp vụ quy định quy phạm vừa mang tính pháp lý vừa mang tính chun mơn nghiệp vụ với tn thủ trình tự, thủ tục chặt chẽ Do đó, xây dựng hoàn chỉnh hệ thống sở liệu, hồ sơ, tài liệu địa đại, đồng thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến động đất đai tiền đề để công tác cấp GCNQSDĐ đạt hiệu 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Gi i pháp hồn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân 67 Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định khoản Điều Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 lệ phí trước bạ; theo đó, trường hợp nhà, đất nhận thừa kế quà tặng vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị ruột với quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ khơng phải nộp lệ phí trước bạ Tuy nhiên, việc áp dụng quy định trường hợp cấp GCNQSDĐ lần đầu phức tạp, khó thực hiện; việc nhận thừa kế, tặng cho QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật đất đai pháp luật dân (phải có di chúc hay văn phân chia thừa kế văn tặng cho) Thực tế Việt Nam người dân sử dụng đất ông cha, tổ tiên để lại theo phong tục, tập qn mà khơng có giấy tờ để thừa kế, tặng cho; cấp giấy chứng nhận mà phải làm thủ tục để xác định thừa kế hay tặng cho khó khăn, dễ nảy sinh tranh chấp nhiều trường hợp xác định Vì vậy, pháp luật đất đai nên quy định điều kiện cấp giấy sử dụng ổn định, tranh chấp, phù hợp quy hoạch Thứ hai, sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Điều luật quy định trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất thực theo mức quy định Luật Quản lý thuế văn hướng dẫn thi hành Tác giả chia sẻ với nhiều ý kiến cho quy định phạt chậm nộp tiền trường hợp cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân không thống với quy định cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất Hơn nữa, quy định khơng hợp lý cấp giấy lần đầu, phần lớn người dân trước số tiền phải nộp nên nhận thông báo nộp thu xếp số tiền lớn phải nộp thời hạn 60 ngày theo quy định được, đặc biệt người dân nghèo Trong nghĩa vụ tài phải thực cao, khơng phù hợp với thu nhập số đông người dân, 68 khơng khuyến khích người dân làm thủ tục cấp GCNQSDĐ làm ách tắc công tác cấp GCNQSDĐ Do đó, cần sửa đổi quy định cho phù hợp với quy định cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ Thứ ba, Nhà nước cần bổ sung quy định chi tiết trường hợp cấp lại GCNQSDĐ Luật đất đai năm 2013 đề cập Điều 105 Luật đất đai năm 2013 Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai ( sau gọi Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đề cập đến thẩm quyền cấp lại GCNQSDĐ Tuy nhiên, văn pháp luật không quy định cụ thể trường hợp cấp lại GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục việc xác minh việc bị GCNQSDĐ người xin cấp lại GCNQSDĐ Điều tạo “kẽ hở” để số người lợi dụng khai báo không thật để xin cấp lại GCNQSDĐ; lẽ, thủ tục khai báo bị GCNQSDĐ thực khơng q khó khăn Người sử dụng đất làm đơn khai báo việc bị GCNQSDĐ; sau đó, UBND cấp xã quan cơng an xã, phường, thị trấn xác nhận vào đơn khai báo Người SDĐ gửi đơn khai báo tới chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh để xin cấp lại GCNQSDĐ Khi có GCNQSDĐ cấp lại, họ dễ lợi dụng việc lúc có 02 GCNQSDĐ để thực hành vi lừa đảo chấp quyền sử dụng đất để vay vốn v.v Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định trách nhiệm quản lý phôi GCNQSDĐ chế tài xử lý người giao quản lý phôi GCNQSDĐ để thất lạc, đánh phôi GCNQSDĐ Thời gian vừa qua, công luận phản ánh số trường hợp quan tài nguyên môi trường địa phương đánh phôi GCNQSDĐ Điều thực đáng lo ngại; lẽ, số phôi GCNQSDĐ bị lọt vào tay kẻ xấu tiềm ẩn nguy làm giả GCNQSDĐ để thực hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản người khác thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại để vay vốn Do vậy, tác giả cho 69 Nhà nước cần sửa đổi, bổ sung quy định quy trình quản lý chặt chẽ phối GCNQSDĐ chế tài xử lý nghiêm minh tổ chức, cá nhân giao trách nhiệm quản lý phôi GCNQSDĐ để bị phôi GCNQSDĐ… 3.2.2 Gi i pháp nâng cao hiệu qu thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành Quận 12, thành phố Hồ Chí Minh Thứ nhất, tiếp tục kiện toàn máy quản lý nhà nước đất đai Để nâng cao hiệu công tác cấp GCNQSDĐ trước hết phải xây dựng máy quản lý đất đai hồn thiện Trong đó, phải nhân rộng mơ hình văn phòng đăng ký đất đai cấp (văn phòng đăng ký đất đai thành lập cấp tỉnh; cấp huyện thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai), xem xét nhân rộng mơ hình cửa liên thông phạm vi nước theo quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Văn phòng đăng kí đất đai với mơ hình cửa liên thơng đời thể nỗ lực lớn Nhà nước cải cách thủ tục hành đất đai nói chung cải cách thủ tục hành cấp GCNQSDĐ nói riêng Để văn phòng đăng ký đất đai hoạt động có hiệu việc thực thủ tục hành đất đai nói chung thủ tục hành cấp GCNQSDĐ nói riêng Nhà nước cần quan tâm đầu tư xây dựng trụ sở, sở vật chất, nguồn nhân lực v.v cho hệ thống văn phòng đăng ký đất đai Thứ hai, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đôn đốc, kiểm tra hướng dẫn UBND cấp huyện thực rà soát, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân; tiếp tục thực việc rà soát, tổ chức triển khai thực cấp GCNQSDĐ cho tổ chức để hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận lần đầu địa bàn tỉnh Bên cạnh đó, Sở Tài ngun Mơi trường chủ trì phối hợp với sở, ban, ngành UBND cấp huyện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cơng tác cấp GCNQSDĐ; tham mưu trình UBND cấp tỉnh rà soát sửa đổi, bổ sung bãi bỏ quy định cấp GCNQSDĐ khơng phù hợp mâu thuẫn với Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành 70 Ngoài ra, định kỳ hàng tháng, hàng q, rà sốt tồn công tác cấp giấy chứng nhận phường, xã, thị trấn; tổng hợp trường hợp sử dụng đất mà không kê khai, đăng ký QSDĐ lần đầu không đăng ký biến động đất đai kết xử phạt buộc phải đăng ký với tất đối tượng sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đối với đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng, chưa cấp GCNQSDĐ, Sở Tài nguyên Môi trường chủ trì, phối hợp với UBND cấp huyện xác định số lượng cụ thể địa phương, thông báo đến hộ dân hướng dẫn, kiểm tra, đôn đốc thực dứt điểm việc cấp GCNQSDĐ Thứ ba, tiếp tục củng cố, kiện toàn nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Thực tiễn cho thấy quy định pháp luật đất đai nói chung quy định cấp GCNQSDĐ nói riêng cho dù có soạn thảo với chất lượng cao vào đời sống phát huy tác dụng tích cực đội ngũ cán bộ, công chức thừa hành không am hiểu pháp luật mà có phẩm chất trị vững vàng, tư cách đạo đức sáng, công tâm đặt lợi ích người sử dụng đất lên hàng đầu Để đạt điều này, phải thực đồng nhiều giải pháp mà trước tiên số giải pháp thiết yếu; cụ thể: Một là, tuyển chọn cán bộ, công chức cần phải kiểm tra chặt chẽ khả làm việc, chuyên môn; chuyên ngành đào tạo người nộp hồ sơ dự tuyển; ngăn chặn tượng tiêu cực tuyển dụng hối lộ, tham nhũng, tiêu cực đưa cháu, họ hàng vào làm việc quan tài nguyên môi trường mà bất chấp tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ, kinh nghiệm kỹ làm việc Hai là, tiếp tục tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ chuyên môn kiến thức pháp luật cấp GCNQSDĐ cho cán bộ, công chức nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai nói chung cấp GCNQSDĐ nói riêng Ba là, tăng cường cơng tác kiểm tra, tra, giám sát người dân công luận việc thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ quan nhà nước có thẩm quyền, cơng chức nhà nước làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai Khi phát 71 có sai phạm, tiêu cực, tham nhũng, hối lộ thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ cần xử lý kịp thời, nghiêm minh pháp luật Bốn là, cần công khai, minh bạch quy trình xin cấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tục hành GCNQSDĐ nhằm ngăn ngừa tham nhũng, tiêu cực cấp GCNQSDĐ v.v Thứ tư, đẩy mạnh công tác xây dựng, hồn thiện hồ sơ địa hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp GCNQSDĐ Hệ thống hồ sơ địa chính xác, rõ ràng sở để Nhà nước tiến hành cấp GCNQSDĐ Cụ thể: phải hoàn chỉnh hệ thống đồ địa chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai địa phương, xúc tiến việc ứng dụng công nghệ thông tin, thiết bị kĩ thuật đại… Cần vận hành hệ thống đăng ký biến động, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa Bên cạnh đó, địa phương cần trọng xây dựng hệ thống thông tin đất đai làm sở cho người dân nắm bắt tình hình đất đai địa bàn, để truy cập vào đây, người dân biết thơng tin như: chủ sử dụng, mục đích, thời hạn sử dụng đất; sơ đồ, vị trí trạng sử dụng đất quan tâm Để xây dựng hệ thống thơng tin đất đai đòi hỏi phải có hợp tác nhiều quan thuộc ngành khác có liên quan đến đất đai, phải có số hệ thống thông tin phục vụ hệ thống đăng ký đất đai, hệ thống đăng ký đồ, hệ thống đăng ký tài sản… Hệ thống thông tin giúp quan quản lý nhà nước nắm bắt biến động trình sử dụng đất hoạt động cấp giấy chứng nhận Khi chưa thể xây dựng hệ thống thơng tin đất đai tồn diện cần hồn thành nhóm thơng tin nhỏ phân hạng, đăng ký đất,… Từ việc tổng hợp kết nối thông tin kịp thời hiệu Thứ năm, thực giải pháp đảm bảo tài chính, sở vật chất điều kiện kĩ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành như: xét cấp kinh phí cách hợp lý cho hoạt động gồm hoạt động hoạt động phụ trợ 72 cần thiết thực thủ tục hành chính; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin thực tác; đầu tư máy móc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cán bộ; nghiên cứu áp dụng sách phụ cấp nghề nghiệp phù hợp với tính chất cơng việc… Thứ sáu, tổ chức tun truyền, giáo dục pháp luật cấp GCNQSDĐ, nâng cao ý thức pháp luật người dân Thứ bảy, tăng cường kỷ luật, kỷ cương công vụ, nâng cao ý thức trách nhiệm phục vụ nhân dân; đẩy mạnh công tác giáo dục trị, tư tưởng Đẩy mạnh cơng tác tra, kiểm tra việc thực nhiệm vụ, quyền hạn đội ngũ cán địa khích lệ, khen thưởng kịp thời tập thể, cá nhân có thành tích xuất sắc cơng tác Nhà nước cần có biện pháp xử lý nghiêm minh trường hợp vi phạm thực thủ tục hành đất đai nói chung (trong thủ tục hành cấp GCNQSDĐ); tăng cường cơng tác kiểm tra, tra việc thực hiện; phát hiện, chấn chỉnh kịp thời yếu kém, sai phạm; Thứ tám, Nhà nước cần tăng cường tập huấn, bồi dưỡng cho đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước việc phân biệt, nhận diện GCNQSDĐ “giả” với GCNQSDĐ “thật” nhằm ngăn ngừa có số người lợi dụng để thực việc lừa đảo xã hội Kết luận Chƣơng Chương phân tích cần thiết yêu cầu hoàn thiện quy định GCNQSDĐ nhìn tự thực tiễn Quận 12 - thành phố Hồ Chí Minh Trên sở đó, luận văn đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ Các giải pháp bao gồm: - Nhóm giải pháp hoàn thiện quy định cấp GCNQSDĐ bao gồm: quy định chi tiết, cụ thể trường hợp cấp lại GCNQSDĐ v.v - Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật cấp GCNQSDĐ bao gồm giải pháp nâng cao dân trí; nâng cao tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cấp GCNQSDĐ; thường xuyên bồi dưỡng, tập huấn nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ cho cán bộ, công chức làm nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ v.v 73 KẾT LUẬN 4.1 KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường với tốc độ đô thị hóa nay, thành phố Hồ Chí Minh nói chung Quận 12 nói riêng điểm nóng đất đai, việc chuyển nhượng, chuyển mục đích, xin hợp thức hố… diễn sơi động phức tạp Do trường hợp chủ sử dụng đất khơng có GCNQSDĐ trình tự thủ tục diễn rườm rà, gây khó khăn cho chủ sử dụng đất cán thi hành Để công tác quản lý đất đai chặt chẽ, thống pháp luật bên cạnh công tác khác công tác cấp GCNQSDĐ quan trọng không cấp quản lý mà với người sử dụng đất Trong thời gian qua, cơng tác cấp GCNQSDĐ tồn số hạn chế chưa hoàn thành kế hoạch đặt như: cơng tác cấp GCNQSDĐ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cơng tác triển khai thực dẫn đến số hộ gia đình, cá nhân chưa nhận GCNQSDĐ Điều làm kìm hãm đến pháp triển kinh tế - xã hội, đặc biệt gây khó khăn việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhưng bên cạnh cơng tác cấp GCNQSDĐ đạt thành đáng kể, đáp ứng phần nhu cầu cấp GCNQSDĐ, giải vấn đề tồn lịch sử quản lý sử dụng đất; giải có hiệu tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai; góp phần thúc đẩy nhanh thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất GCNQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực quyền người SDĐ chuyển nhượng, thừa kế, chấp, tặng cho, cho thuê QSDĐ, bảo lãnh, góp vốn QSDĐ; bảo vệ lợi ích đáng người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, nhận chấp giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, cải tạo đất đai Đồng thời việc 74 cấp GCNQSDĐ thực chủ trương sách lớn Đảng Nhà nước ổn định, quản lý có hiệu nguồn tài nguyên đất đai Công tác cấp GCNQSDĐ địa bàn Quận 12 quan tâm giúp đỡ cấp, ngành tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cấp GCNQSDĐ thực thuận lợi dễ dàng Kết đăng ký cấp GCNQSDĐ phát xử lý kịp thời trường hợp sai phạm người dân trình sử dụng như: tự động chuyển mục đích sử dụng đất, mua bán trái phép, lấn chiếm,… Với đạo sát Quận ủy, UBND Quận 12 phối hợp kịp thời Sở TNMT ngành chức có liên quan, UBND Quận 12 đã, tiếp tục hồn thành tốt cơng tác cấp GCNQSDĐ để xây dựng hồ sơ địa chính, xây dựng sở liệu, phục vụ công tác quản lý đất đai địa bàn quận xác, hiệu đại Qua quy định pháp luật qua thực tiễn thực pháp luật cấp GCNQSDĐ địa bàn Quận 12, TP.HCM đặt vấn đề cần phải sửa đổi, hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ Bên cạnh đó, cần có giải pháp để nâng cao hiệu thực pháp luật cấp GCNQSDĐ Với đề tài nghiên cứu pháp luật cấp GCNQSDĐ thực tiễn thi hành Quận 12, TP.HCM, tác giả mong muốn công tác cấp GCNQSDĐ Quận 12 nói riêng nước nói chung ngày hồn thiện, có ý nghĩa thiết thực quản lý đất đai nhà nước, đáp ứng nguyện vọng tổ chức công dân 4.2 KIẾN NGHỊ - ĐỀ XUẤT Trong trình thực luận văn công tác cấp GCNQSDĐ địa phương, xin kiến nghị đề xuất số giải pháp sau: - Cần giải dứt điểm số hồ sơ tồn đọng, hướng dẫn chủ sử dụng đất kê khai bổ sung trường hợp hồ sơ thiếu, chưa đủ điều kiện; 75 - Bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho cán địa Cán cần có tinh thần làm việc nghiêm túc, thường xuyên trao đổi học hỏi để nâng cao kiến thức chuyên môn; - Cần có phối hợp đồng ngành chức có liên quan cơng tác xét duyệt cấp GCNQSDĐ; - Cần phải xác định ranh giới rõ ràng hộ gia đình để giải trường hợp tranh chấp người sử dụng đất; - Tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai sâu rộng nhân dân; - Có biện pháp ngăn ngừa xử lý hành vi có tính chất tiêu cực làm ảnh hưởng đến cơng tác quản lý Nhà nước đất đai; - Nghiên cứu khoản thu từ việc cấp GCNQSDĐ cho phù hợp với mức thu nhập cùa người dân địa phương đặc biệt gia đình sách; - Xem xét cho phép người sử dụng đất ghi nợ tiền sử dụng đất cấp GCNQSDĐ đất ở; - Quan tâm nhiều đến cơng tác có liên quan đến lĩnh vực cấp GCNQSDĐ như: công tác cập nhật chỉnh lý biến động, thường xuyên nâng cấp hệ thống cơng nghệ máy tính, máy in trang bị máy nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ đáp ứng yêu cầu nguyện vọng người dân DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hiến pháp năm 2013 Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Nguyễn Thị Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội: “Hoàn thiện pháp luật cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân” (2013) Nguyễn Quang Học, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội: “Các vấn đề pháp lý cấp GCNQSDĐ” (2010) Đồ án tốt nghiệp “Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Thanh Miện, Hải Dương” sinh viên Vũ Thị Thảo - Khoa Quản lý đất đai, Trường Đại học Tài nguyên Môi trường (2013) 10 Bài viết tác giả Đặng Anh Quân “Bàn khái niệm đăng kí đất đai” Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2011 11 Nguyễn Quang Tuyến (2003): “Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai”, Luận án Tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 12 TS Trần Quang Huy (2009): Pháp luật đất đai Việt Nam hành nhìn từ góc độ bảo đảm quyền người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8/2009 13 ThS Phạm Thu Thủy (2005): Một số vấn đề cấp GCNQSDĐ theo Luật đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3/2005 14 Báo cáo số 93/BC - CP ngày 19/10/2007 Chính phủ - Về tiến độ cấp GCNQSDĐ 15 Phạm Thị Thanh Hải (2010): Một số vấn đề pháp lý cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 16 Vũ Thị Nguyện (2007): Q trình hồn thiện việc cấp GCNQSDĐ bối cảnh phải xử lý vướng mắc đất đai - Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội 17 Nguyễn Mạnh Khởi (2009): Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng Việt Nam - Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội 18 Đỗ Thị Anh Thư (2009): Cấp GCNQSDĐ địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2003 đến - Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 19 Bộ Tài nguyên Môi trường - Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/09/2012 Bộ Tài ngun Mơi trường Tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật đất đai 20 Trường Đại học Luật Hà Nội: Giáo trình Luật đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội -2010 21 Bộ Tư pháp - Viện Khoa học Pháp lý: Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp & Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội -2006 22 Trường Đại học Luật Hà Nội: Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội - 1999 23 Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2011 24 Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội - 2016 25 Quyết định số 16/QĐ-UBND ngày 03/7/2013 UBND Quận 12 ban hành quy chế phối hợp giải hồ sơ hành thuộc lĩnh vực TNMT theo chế cửa liên thông UBND Quận 12; 26 Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 UBND Thành phố Hồ Chí Minh việc ban hành quy định thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; 27 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định diện tích tối thiểu tách thửa; 28 Kế hoạch số 90/KH-UBND-TNMT ngày 16/4/2012 UBND Quận 12 triển khai công tác cấp GCN xây dựng sở liệu đất đai; 29 Kế hoạch số 115/KH-UBND-TNMT ngày 05/4/2013 UBND Quận 12 triển khai công tác cấp GCN địa bàn Quận 12 để hoàn thành vào tháng năm 2013; 30 Văn kiện Đại hội Đảng Quận 12 nhiệm kỳ 2015-2020; 31 Báo cáo trị Chi phòng TNMT lần thứ (nhiệm kì 2010 – 2015); 32 Báo cáo số 27/BC-TNMT-VPĐK ngày 11/02/2014 Phòng TNMT Quận 12 tình hình thực cơng tác cấp GCN; 33 Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội năm 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 UBND Quận 12; 34 Báo cáo tình hình hoạt động năm 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 phòng TNMT Quận 12; 35 File tổng hợp cấp GCN hàng năm phòng TNMT Quận 12 ... lịch sử phát triển pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 17 18 20 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ... chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.8 Quy định nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 34 36 42 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quận 12, thành phố Hồ. .. pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành Quận 12 , thành phố Hồ Chí Minh 3.1.1 Những tồn pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất