Header Page of 120 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân - Lê văn bính phân tích CáC NHÂN Tố TáC ĐộNG TớI GIá BấT ĐộNG SảN TRONG VIệC THựC HIệN sách TàI CHíNH - nghiên cứu TRÊN ĐịA BàN thành phố Hà NộI Hà Néi, N¡M 2017 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page of 120 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học kinh tế quốc dân - Lê văn bính phân tích CáC NHÂN Tố TáC ĐộNG TớI GIá BấT ĐộNG SảN TRONG VIệC THựC HIệN sách TàI CHíNH - nghiên cứu TRÊN ĐịA BàN thành phố Hà NộI Chuyên Chuyên ngành : KINH Tế TàI CHíNH - NGÂN HàNG Mã sè : 62340201 Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: PGS.TS NGUYỄN THỊ BẤT Hµ Néi, N¡M 2017 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page of 120 LỜI CAM KẾT Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Người hướng dẫn khoa học Hà Nội, ngày tháng năm Nghiên cứu sinh PGS.TS Nguyễn Thị Bất Lê Văn Bính luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page of 120 MỤC LỤC LỜI CAM KẾT MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn đề tài Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu luận án Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án 4 Khung nghiên cứu quy trình thực luận án 5 Những đóng góp luận án 6 Bố cục luận án CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan nghiên cứu nước nhân tố tác động đến giá bất động sản việc thực sách tài 1.1.1 Những nghiên cứu việc thực sách tài thơng qua sách thuế bất động sản 1.1.2 Những nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị thành tố 1.1.3 Những nghiên cứu định giá bất động sản việc thực sách tài 12 1.1.4 Những nghiên cứu xác định giá trị định giá bất động sản cho mục đích tài 15 1.2 Tình hình nghiên cứu nhân tố tác động đến giá bất động sản việc thực sách tài Việt Nam 21 1.2.1 Những nghiên cứu sách thuế bất động sản 21 1.2.2 Những nghiên cứu nhân tố tác động đến giá trị bất động sản định giá bất động sản 22 1.3 Khoảng trống nghiên cứu trọng tâm nghiên cứu luận án 25 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 28 2.1 Lý thuyết bất động sản 28 2.1.1 Khái niệm 28 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page of 120 2.1.2 Đặc điểm bất động sản 29 2.2 Chính sách tài bất động sản 30 2.2.1 Chính sách tài 30 2.2.2 Chính sách tài bất động sản 31 2.3 Các nhân tố tác động đến giá trị giá bất động sản 40 2.3.1 Giá trị giá bất động sản 40 2.3.2 Định giá bất động sản việc thực sách tài 44 2.3.3 Các nhân tố tác động đến giá bất động sản 48 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 55 3.1 Thực trạng việc thực sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 55 3.1.1 Khái quát thị trường bất động sản Hà Nội 55 3.1.2 Thực trạng sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 58 3.1.3 Thực trạng sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 61 3.1.4 Những tồn việc thực sách tài bất động sản địa bàn Hà Nội 66 3.1.5 Thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản việc thực sách tài địa bàn Hà Nội 70 3.2 Phân tích định tính nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản việc thực sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 74 3.2.1 Phương pháp phân tích, tổng hợp mơ hình sở 74 3.2.2 Phương pháp nghiên cứu định tính mơ hình nghiên cứu 77 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86 4.1 Mô tả mẫu nghiên cứu 86 4.2 Phương pháp xử lý thông tin định lượng 90 4.2.1 Thống kê mô tả mẫu kiểm định tin cậy thang đo 90 4.2.2 Phân tích tương quan 90 4.2.3 Phân tích nhân tố khẳng định CFA 90 4.2.4 Phân tích mơ hình cấu trúc tuyến tính SEM kiểm định giả thuyết nghiên cứu 91 4.3 Thống kê mô tả nhân tố/thang đo sử dụng mơ hình nghiên cứu 93 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page of 120 4.4 Đánh giá độ tin cậy thang đo 97 4.5 Kết phân tích nhân tố khám phá EFA 101 4.6 Phân tích nhân tố khẳng định CFA 106 4.7 Phân tích SEM 111 4.7.1 Mơ hình SEM phân tích Giai đoạn 111 4.7.2 Mơ hình SEM phân tích Giai đoạn 112 4.8 Thảo luận kết nghiên cứu phân tích 116 4.8.1 Kết nghiên cứu biến mơ hình 116 4.8.2 Kiểm định giả thuyết 118 CHƯƠNG 5: CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 123 5.1 Bối cảnh thị trường bất động sản 123 5.1.1 Bối cảnh chung 123 5.1.2 Quy hoạch chung xây dựng Thủ Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 125 5.1.3 Xu hướng thị trường bất động sản Hà Nội 127 5.2 Nguyên tắc sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 128 5.2.1 Cần thu đúng, thu đủ số thu cho ngân sách thành phố từ bất động sản 128 5.2.2 Các sách thu từ bất động sản cần phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, bảo đảm chế độ kiểm tra, kiểm soát 129 5.2.3 Các sách tài cần bám sát phản ánh q trình thị hóa diễn nhanh địa bàn thành phố 130 5.2.4 Chính sách tài từ bất động sản phải phản ánh giá trị, giá trị sử dụng quan hệ cung cầu bất động sản 131 5.3 Các khuyến nghị sách tài bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 132 5.3.1 Các khuyến nghị thành phố Hà Nội 132 5.3.2 Các khuyến nghị với Chính phủ Quốc hội 144 KẾT LUẬN 148 DANH MỤC CÁC CƠNG TRÌNH CƠNG BỐ CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page of 120 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh BĐS Bất động sản Real estate BV Tính bền vững BĐS CBRE Tập đồn CB Richard Ellis Group CFA Phân tích nhân tố khẳng định Confirmatory Factor Analysis CFI So sánh số phù hợp Comparative of fit index DNNN Doanh nghiệp nhà nước State enterprises EFA Phân tích nhân tố khám phá Explore factors analysis ENT Kiểm tra nhu cầu kinh tế Economic Need Test FDI Đầu tư trực tiếp nước Foreign direct investment GDP Tổng sản phẩm quốc nội Gross domestic product GFI Chỉ số phù hợp Goodness of fit index GIS Hệ thống thông tin địa lý Geographic information system GT Giá trị BĐS HA Hình ảnh BĐS HoREA Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh IAAO Hiệp hội quốc tế định giá viên International Association of Assessing Officers IMF Quỹ tiền tệ quốc tế International Monetary Fund IVS Tiêu chuẩn định giá quốc tế International valuation standards IVSC Hội Đồng tiêu chuẩn định giá quốc International Valuation Standards tế Council KMO Chỉ số xem xét thích hợp Kaiser-Meyer-Olkin phân tích nhân tố M&A Mua bán sát nhập NSNN Ngân sách nhà nước ODA Viện trợ phát triển thức Official development aid OLS Phương pháp bình phương nhỏ Ordinary Least Square PP Phương pháp nghiên cứu Research Methods PP-NL Phương pháp Năng lực định giá BĐS QSDĐ Quyền sử dụng đất luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Mergers Acquisitions Header Page of 120 Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh QT/DT Quyết tốn / Dự tốn REIT Quỹ tín thác bất động sản REMI Chỉ số thị trường bất động sản RICS Viện khảo sát hoàng gia Anh The Royal Institute of Surveyors RMSEA Sai số trung bình gốc Root mean square error SEM Mơ hình cấu trúc tuyến tính Structural Equation Modeling SHNN Sở hữu nhà nước The State-owned TLI Chỉ số Tucker Lewis Tucker and Lewis index TNHH Trách nhiệm hữu hạn TOD Mơ hình phát triển quanh điểm trung chuyển UBND Uỷ ban nhân dân USD Đô la Mỹ VAT Thuế giá trị gia tăng VL-MT Môi trường Vật lý BĐS VND Đồng Việt Nam VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam VT Vị trí BĐS XHCN Xã hội chủ nghĩa luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page of 120 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Ưu nhược điểm phương pháp định giá với mục đích thuế 18 Bảng 1.2: Tổng hợp số cơng trình nghiên cứu ngồi nước liên quan đến đề tài 19 Bảng 1.3: Tổng hợp cơng trình nghiên cứu nước nhân tố tác động đến giá trị giá BĐS 24 Bảng 1.4: Tổng hợp số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 25 Bảng 2.1: Thuật ngữ định nghĩa 43 Bảng 2.2: So sánh tiếp cận thẩm định giá 47 Bảng 2.3: Các nhân tố tác động đến giá trị BĐS 52 Bảng 3.1: Quyết toán thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai 59 Bảng 3.2: Các khoản thu tài đất, giai đoạn 2010-2016 62 Bảng 3.3: Các nhân tố cần xem xét xác định giá đất 72 Bảng 3.4: Phân tích tần suất nghiên cứu định tính 79 Bảng 3.5: Các thành tố giá trị BĐS thang đo tương ứng 81 Bảng 3.6: Các biến số hình ảnh tính bền vững thang đo tương ứng 83 Bảng 3.7: Các biến số điều tiết thang đo tương ứng 83 Bảng 3.8: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị thẩm định thu ngân sách thang đo tương ứng 84 Bảng 4.1: Cơ cấu mẫu khảo sát 86 Bảng 4.2: Thống kê biến số gắn với Đặc điểm BĐS 93 Bảng 4.3: Thống kê biến số gắn với Vị trí BĐS 94 Bảng 4.4: Thống kê biến số gắn với Môi trường xung quanh BĐS 94 Bảng 4.5: Thống kê biến số gắn với Hình ảnh 95 Bảng 4.6: Thống kê biến số gắn với Tính bền vững 95 Bảng 4.7: Thống kê biến số gắn với Phương pháp lực định giá BĐS 96 Bảng 4.8: Thống kê biến số gắn với Giá trị BĐS 96 Bảng 4.9: Cronbach’s alpha biến nghiên cứu 98 Bảng 4.10: Cronbach’s alpha biến nghiên cứu lần 100 Bảng 4.11: Ma trận tương quan biến VL 101 Bảng 4.12: Các nhân tố sau phân tích khám phá EFA 104 Bảng 4.13: Hệ số Beta chuẩn hóa mơ hình CFA lần 108 Bảng 4.14: Hiệp phương sai nhân tố 110 Bảng 4.15: Kiểm định phù hợp mô hình SEM phương pháp Bootstrap 114 Bảng 4.16: Các hệ số mơ hình SEM giai đoạn 114 Bảng 4.17: So sánh hệ số mơ hình SEM giai đoạn 115 Bảng 5.1: Cầu BĐS nhà đô thị 125 Bảng 5.2: Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất 146 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page of 120 Header Page 10 of 120 DANH MỤC HÌNH Hình 1: Khung nghiên cứu luận án Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 10 Hình 1.2: Các thành tố giá trị BĐS 10 Hình 1.3: Các thành tố giá trị BĐS 11 Hình 1.4: Kỹ thuật áp dụng để mơ tả tác động vị trí mơ hình khác 14 Hình 2.1: Các phương pháp thẩm định giá 46 Hình 3.1: Tỷ trọng khoản thu đất theo sắc thuế 60 Hình 3.2: Thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai qua năm 61 Hình 3.3: Tỷ trọng khoản thu tài đất, giai đoạn 2010-2016 63 Hình 3.4: Nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2010-2016 63 Hình 3.5: Các thành tố giá trị BĐS 76 Hình 3.6: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường 76 Hình 3.7: Mơ hình thành tố giá trị BĐS với mục đích tài 84 Hình 4.1: Cơ cấu khảo sát theo năm bắt đầu kinh doanh 88 Hình 4.2: Cơ cấu khảo sát theo loại hình doanh nghiệp 88 Hình 4.3: Cơ cấu mẫu khảo sát theo quy mô vốn 89 Hình 4.4: Cơ cấu mẫu khảo sát theo lĩnh vực hoạt động 89 Hình 4.5: Cơ cấu mẫu khảo sát theo phạm vi hoạt động 90 Hình 4.6 Kết phân tích CFA lần 107 Hình 4.7: Kết phân tích SEM lần 112 Hình 4.8: Kết phân tích SEM lần 113 Hình 4.9: Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 116 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 10 of 120 Header Page 200 of 120 PP PP PP BV4 BV4 BV4 BV4 BV4 BV1 HA4 HA3 HA3 HA3 HA2 HA2 HA2 HA1 HA1 HA1 HA1 HA1 HA1 VT4 VL1 VL1 31 M.I Par Change < - GT 16.365 167 < - MT5 23.756 138 < - MT2 17.249 110 < - HA 25.915 225 < - TT 14.255 106 < - HA4 31.286 131 < - HA2 23.570 114 < - HA1 14.998 097 < - NL 14.420 087 < - MT2 17.560 129 < - PP_NL 18.875 220 < - NL 21.386 127 < - VL1 18.488 -.121 < - VL_MT 14.651 -.162 < - NL 17.656 103 < - VL4 21.109 -.122 < - BV 15.684 191 < - VL_MT 27.457 228 < - MT3 14.925 106 < - MT2 24.970 138 < - MT1 20.802 118 < - VL4 20.610 124 < - MT2 16.688 094 < - HA 15.012 -.174 < - HA3 24.703 -.121 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias GT < - VL_MT 074 002 117 001 002 GT < - VT 054 001 334 000 002 GT < - HA 069 002 207 -.001 002 GT < - BV 097 002 155 -.002 003 GT < - PP_NL 066 001 496 004 002 VL1 < - VL_MT 000 000 1.000 000 000 VL2 < - VL_MT 047 001 970 002 001 VL4 < - VL_MT 060 001 1.125 002 002 VT1 < - VT 000 000 1.000 000 000 VT2 < - VT 077 002 1.240 001 002 VT4 < - VT 069 002 979 002 002 HA1 < - HA 000 000 1.000 000 000 HA2 < - HA 097 002 1.334 003 003 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 200 of 120 32 Header Page 201 of 120 Parameter SE SE-SE Mean HA3 < - HA 124 003 977 HA4 < - HA 133 003 994 BV1 < - BV 000 000 1.000 BV2 < - BV 075 002 1.143 BV3 < - BV 086 002 1.117 BV4 < - BV 073 002 970 PP < - PP_NL 000 000 1.000 NL < - PP_NL 085 002 1.261 TT < - PP_NL 073 002 983 GT1 < - GT .000 000 1.000 GT2 < - GT .057 001 856 MT1 < - VL_MT 079 002 1.106 MT2 < - VL_MT 072 002 996 MT3 < - VL_MT 077 002 945 MT5 < - VL_MT 071 002 779 Bias SE-Bias 004 004 003 004 000 000 003 002 001 003 000 002 000 000 007 003 005 002 000 000 001 002 002 003 004 002 003 002 004 002 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias GT < - VL_MT 068 002 110 000 002 GT < - VT 045 001 342 -.002 001 GT < - HA 065 001 199 -.001 002 GT < - BV 083 002 133 -.002 003 GT < - PP_NL 060 001 458 001 002 VL1 < - VL_MT 031 001 641 000 001 VL2 < - VL_MT 030 001 675 000 001 VL4 < - VL_MT 024 001 762 -.001 001 VT1 < - VT 031 001 687 001 001 VT2 < - VT 021 000 921 000 001 VT4 < - VT 025 001 763 000 001 HA1 < - HA 050 001 648 003 002 HA2 < - HA 041 001 808 001 001 HA3 < - HA 038 001 603 000 001 HA4 < - HA 043 001 599 -.001 001 BV1 < - BV 030 001 686 000 001 BV2 < - BV 029 001 711 000 001 BV3 < - BV 026 001 750 -.002 001 BV4 < - BV 032 001 627 -.001 001 PP < - PP_NL 032 001 693 -.002 001 NL < - PP_NL 024 001 772 000 001 TT < - PP_NL 029 001 686 -.001 001 GT1 < - GT .031 001 826 001 001 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 201 of 120 Header Page 202 of 120 33 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias GT2 < - GT .031 001 690 001 001 MT1 < - VL_MT 025 001 712 -.001 001 MT2 < - VL_MT 027 001 680 000 001 MT3 < - VL_MT 028 001 645 000 001 MT5 < - VL_MT 031 001 570 000 001 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias VT < > HA 022 000 049 -.001 001 VL_MT < > HA 023 001 045 001 001 VL_MT < > VT 022 000 087 -.001 001 VL_MT < > BV 031 001 223 000 001 VT < > BV 020 000 043 000 001 HA < > BV 026 001 173 000 001 e1 < > e2 022 001 159 001 001 e14 < > e15 048 001 207 000 002 e12 < > e13 064 001 128 -.004 002 e2 < > e3 018 000 072 -.001 001 e6 < > e8 024 001 083 000 001 e16 < > e18 021 000 -.083 002 001 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias VT < > HA 050 001 111 -.001 002 VL_MT < > HA 052 001 110 000 002 VL_MT < > VT 046 001 199 -.002 001 VL_MT < > BV 046 001 608 -.002 001 VT < > BV 048 001 106 000 002 HA < > BV 044 001 466 -.002 001 e1 < > e2 036 001 313 003 001 e14 < > e15 054 001 295 -.001 002 e12 < > e13 122 003 259 -.019 004 e2 < > e3 041 001 177 -.002 001 e6 < > e8 045 001 165 001 001 e16 < > e18 065 001 -.242 003 002 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias VL_MT 052 001 405 001 002 VT 055 001 481 002 002 HA 069 002 417 006 002 BV 043 001 334 001 001 PP_NL 042 001 385 -.002 001 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 202 of 120 Header Page 203 of 120 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias e27 036 001 227 -.003 001 e1 037 001 574 -.001 001 e2 028 001 448 -.001 001 e3 027 001 365 000 001 e9 041 001 535 -.003 001 e10 032 001 131 -.001 001 e11 032 001 327 -.002 001 e12 066 001 570 -.007 002 e13 075 002 387 -.005 002 e14 051 001 679 -.001 002 e15 056 001 715 -.001 002 e16 027 001 371 -.001 001 e17 036 001 422 -.002 001 e18 028 001 319 000 001 e19 032 001 479 -.002 001 e20 040 001 413 000 001 e22 037 001 410 -.002 001 e23 032 001 414 -.001 001 e24 031 001 208 -.002 001 e25 033 001 361 -.002 001 e4 034 001 475 001 001 e5 028 001 459 -.002 001 e6 032 001 501 -.001 001 e8 032 001 502 -.002 001 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias GT .048 001 497 011 002 MT5 036 001 326 002 001 MT3 036 001 416 000 001 MT2 037 001 464 001 001 MT1 035 001 507 -.001 001 GT2 043 001 477 002 001 GT1 051 001 683 002 002 TT 039 001 471 000 001 NL 038 001 597 001 001 PP 045 001 482 -.001 001 BV4 039 001 394 000 001 BV3 040 001 563 -.002 001 BV2 041 001 506 001 001 BV1 041 001 472 001 001 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 203 of 120 34 35 Header Page 204 of 120 Parameter SE SE-SE Mean Bias SE-Bias HA4 051 001 361 000 002 HA3 046 001 365 001 001 HA2 066 001 655 004 002 HA1 065 001 422 006 002 VT4 038 001 583 001 001 VT2 038 001 848 000 001 VT1 042 001 472 002 001 VL4 037 001 582 -.001 001 VL2 041 001 457 001 001 VL1 039 001 412 000 001 MT MT MT MT GT GT TT NL PP BV BV BV BV HA HA HA HA MT 04 04 03 04 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 MT MT MT GT GT BV BV BV BV HA HA HA HA VT VT VT VL VL VL TT NL PP 2 4 4 05 04 05 03 03 03 03 03 03 03 04 03 03 03 03 03 04 04 03 03 03 03 03 03 03 04 03 03 03 03 03 05 03 03 03 03 03 03 03 04 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 03 04 03 03 03 03 04 03 03 03 03 03 04 03 03 03 03 03 03 03 03 03 04 03 03 03 03 03 03 03 03 04 03 04 03 03 03 03 03 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 204 of 120 .04 04 03 03 03 03 03 05 04 03 03 03 03 04 03 03 03 03 04 03 04 04 03 04 04 03 03 04 36 Header Page 205 of 120 VT VT VT VL VL VL M T5 M T3 M T2 M T1 GT GT TT NL PP BV BV BV BV H A4 MT 03 03 03 04 03 03 MT 03 03 03 04 04 04 M T5 00 03 03 03 04 04 03 03 03 04 03 04 04 03 M M M G G N B B B B H H H H V V V V V V TT PP T3 T2 T1 T2 T1 L V4 V3 V2 V1 A4 A3 A2 A1 T4 T2 T1 L4 L2 L1 00 03 03 03 03 04 03 03 04 03 04 04 03 MT 03 03 03 04 04 04 00 03 04 03 03 03 03 03 03 04 03 03 MT 03 03 03 05 04 04 GT 03 03 03 04 03 03 GT 03 03 03 04 03 03 00 04 00 04 02 00 03 03 03 7 03 03 03 04 03 03 04 04 04 1 03 03 03 03 04 04 2 04 04 04 03 03 03 TT NL PP 03 03 03 03 03 03 00 26 34 32 31 38 37 32 03 03 03 03 03 03 00 31 33 31 34 32 32 03 03 03 03 03 03 00 36 36 38 41 34 BV 03 03 03 04 04 03 00 03 03 03 03 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 205 of 120 BV 03 03 03 04 03 03 BV 03 03 03 04 04 04 BV 03 03 03 04 03 03 HA 03 03 03 03 03 03 00 03 00 03 03 00 03 03 03 00 HA 03 03 03 03 03 03 HA 03 03 03 03 03 03 HA 03 03 03 03 03 03 VT VT VT VL VL VL 4 05 04 04 03 03 03 05 04 03 03 03 04 03 06 6 03 05 05 03 05 05 05 3 37 Header Page 206 of 120 H A3 H A2 H A1 VT VT VT VL VL VL M T5 03 03 03 04 03 03 03 03 03 M T3 03 03 03 03 04 03 03 03 03 M T5 PP_ 00 NL 00 BV 00 HA 00 VT VL_ 00 MT 00 GT M T2 03 03 03 03 03 03 03 03 03 M T3 00 00 00 00 01 00 M G G TT T1 T2 T1 03 03 03 34 03 03 03 4 33 03 03 03 36 03 04 03 38 03 04 03 36 03 04 04 37 03 04 04 38 03 04 03 4 41 03 03 03 8 39 M T2 00 00 00 00 01 00 M G G T1 T2 T1 00 01 01 00 00 00 00 00 01 00 00 00 01 00 00 3 00 02 06 N L 32 31 33 38 36 36 38 39 39 T T 20 01 02 02 01 09 PP 34 34 38 38 40 36 41 39 38 N L 23 01 02 02 01 09 B V4 03 03 03 03 03 03 04 04 04 B V3 03 03 03 04 03 03 03 03 03 B V2 03 03 03 04 04 03 04 04 03 B V1 03 03 04 04 03 03 04 04 04 H A4 02 03 03 03 03 03 03 03 03 B B B B V4 V3 V2 V1 00 00 00 00 32 2 01 02 01 02 01 7 00 01 00 00 02 00 00 00 00 02 2 00 00 00 00 01 5 00 00 00 00 09 PP PP_NL BV HA VT VL_MT GT GT .066 097 069 054 074 000 MT5 000 000 000 000 071 000 MT3 000 000 000 000 077 000 MT2 000 000 000 000 072 000 MT1 000 000 000 000 079 000 GT2 062 083 060 042 063 057 GT1 066 097 069 054 074 000 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 206 of 120 H A4 00 00 02 00 00 00 H A3 00 02 03 03 03 03 03 03 03 H A3 00 00 02 00 00 00 H H V V V V V V A2 A1 T4 T2 T1 L4 L2 L1 00 02 03 03 03 03 03 03 00 03 00 03 02 00 03 03 03 00 0 03 04 03 03 00 03 03 03 03 03 00 03 03 03 03 03 02 00 7 H A2 00 00 05 00 00 00 H V V V V V V A1 T4 T2 T1 L4 L2 L1 00 00 00 00 00 00 00 1 1 00 00 00 00 00 00 00 4 04 00 00 00 00 00 00 2 00 03 05 02 00 00 00 1 00 00 00 00 01 01 01 2 4 00 00 01 00 00 00 00 4 2 Header Page 207 of 120 TT NL PP BV4 BV3 BV2 BV1 HA4 HA3 HA2 HA1 VT4 VT2 VT1 VL4 VL2 VL1 PP_NL BV HA VT VL_MT GT .073 000 000 000 000 000 085 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 073 000 000 000 000 000 086 000 000 000 000 000 075 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 133 000 000 000 000 000 124 000 000 000 000 000 097 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 069 000 000 000 000 000 077 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 060 000 000 000 000 000 047 000 000 000 000 000 000 000 PP_NL BV HA VT VL_MT GT GT .060 083 065 045 068 000 MT5 000 000 000 000 031 000 MT3 000 000 000 000 028 000 MT2 000 000 000 000 027 000 MT1 000 000 000 000 025 000 GT2 045 057 045 031 047 031 GT1 048 068 053 041 056 031 TT 029 000 000 000 000 000 NL 024 000 000 000 000 000 PP 032 000 000 000 000 000 BV4 000 032 000 000 000 000 BV3 000 026 000 000 000 000 BV2 000 029 000 000 000 000 BV1 000 030 000 000 000 000 HA4 000 000 043 000 000 000 HA3 000 000 038 000 000 000 HA2 000 000 041 000 000 000 HA1 000 000 050 000 000 000 VT4 000 000 000 025 000 000 VT2 000 000 000 021 000 000 VT1 000 000 000 031 000 000 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 207 of 120 38 Header Page 208 of 120 VL4 VL2 VL1 PP_NL BV HA VT VL_MT GT .000 000 000 000 024 000 000 000 000 000 030 000 000 000 000 000 031 000 PP_NL BV HA VT VL_MT GT GT .066 097 069 054 074 000 MT5 000 000 000 000 071 000 MT3 000 000 000 000 077 000 MT2 000 000 000 000 072 000 MT1 000 000 000 000 079 000 GT2 000 000 000 000 000 057 GT1 000 000 000 000 000 000 TT 073 000 000 000 000 000 NL 085 000 000 000 000 000 PP 000 000 000 000 000 000 BV4 000 073 000 000 000 000 BV3 000 086 000 000 000 000 BV2 000 075 000 000 000 000 BV1 000 000 000 000 000 000 HA4 000 000 133 000 000 000 HA3 000 000 124 000 000 000 HA2 000 000 097 000 000 000 HA1 000 000 000 000 000 000 VT4 000 000 000 069 000 000 VT2 000 000 000 077 000 000 VT1 000 000 000 000 000 000 VL4 000 000 000 000 060 000 VL2 000 000 000 000 047 000 VL1 000 000 000 000 000 000 PP_NL BV HA VT VL_MT GT GT .060 083 065 045 068 000 MT5 000 000 000 000 031 000 MT3 000 000 000 000 028 000 MT2 000 000 000 000 027 000 MT1 000 000 000 000 025 000 GT2 000 000 000 000 000 031 GT1 000 000 000 000 000 031 TT 029 000 000 000 000 000 NL 024 000 000 000 000 000 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 208 of 120 39 Header Page 209 of 120 PP BV4 BV3 BV2 BV1 HA4 HA3 HA2 HA1 VT4 VT2 VT1 VL4 VL2 VL1 PP_NL BV HA VT VL_MT GT .032 000 000 000 000 000 000 032 000 000 000 000 000 026 000 000 000 000 000 029 000 000 000 000 000 030 000 000 000 000 000 000 043 000 000 000 000 000 038 000 000 000 000 000 041 000 000 000 000 000 050 000 000 000 000 000 000 025 000 000 000 000 000 021 000 000 000 000 000 031 000 000 000 000 000 000 024 000 000 000 000 000 030 000 000 000 000 000 031 000 PP_NL BV HA VT VL_MT GT GT .000 000 000 000 000 000 MT5 000 000 000 000 000 000 MT3 000 000 000 000 000 000 MT2 000 000 000 000 000 000 MT1 000 000 000 000 000 000 GT2 062 083 060 042 063 000 GT1 066 097 069 054 074 000 TT 000 000 000 000 000 000 NL 000 000 000 000 000 000 PP 000 000 000 000 000 000 BV4 000 000 000 000 000 000 BV3 000 000 000 000 000 000 BV2 000 000 000 000 000 000 BV1 000 000 000 000 000 000 HA4 000 000 000 000 000 000 HA3 000 000 000 000 000 000 HA2 000 000 000 000 000 000 HA1 000 000 000 000 000 000 VT4 000 000 000 000 000 000 VT2 000 000 000 000 000 000 VT1 000 000 000 000 000 000 VL4 000 000 000 000 000 000 VL2 000 000 000 000 000 000 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 209 of 120 40 41 Header Page 210 of 120 VL1 PP_NL BV HA VT VL_MT GT .000 000 000 000 000 000 PP_NL BV HA VT VL_MT GT GT .000 000 000 000 000 000 MT5 000 000 000 000 000 000 MT3 000 000 000 000 000 000 MT2 000 000 000 000 000 000 MT1 000 000 000 000 000 000 GT2 045 057 045 031 047 000 GT1 048 068 053 041 056 000 TT 000 000 000 000 000 000 NL 000 000 000 000 000 000 PP 000 000 000 000 000 000 BV4 000 000 000 000 000 000 BV3 000 000 000 000 000 000 BV2 000 000 000 000 000 000 BV1 000 000 000 000 000 000 HA4 000 000 000 000 000 000 HA3 000 000 000 000 000 000 HA2 000 000 000 000 000 000 HA1 000 000 000 000 000 000 VT4 000 000 000 000 000 000 VT2 000 000 000 000 000 000 VT1 000 000 000 000 000 000 VL4 000 000 000 000 000 000 VL2 000 000 000 000 000 000 VL1 000 000 000 000 000 000 Negative Smallest Condition # Diameter F NTries Ratio eigenvalues eigenvalue 0e 16 -.938 9999.000 8562.949 9999.000 1e 12 -.212 1.937 5246.778 20 563 e* -.665 1.740 2970.332 663 3e 13966.799 891 1914.362 761 4e -.055 980 1757.130 000 5e 729.118 745 1364.210 855 6e 444.411 977 1243.434 712 7e 434.278 320 1182.090 1.086 8e 466.821 048 1179.506 1.067 9e 464.025 014 1179.460 1.019 Iteration luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 210 of 120 Header Page 211 of 120 42 Negative Smallest Condition # Diameter F NTries eigenvalues eigenvalue 10 e 465.068 000 1179.460 Iteration Iterations Method Method Method 0 0 0 0 0 0 0 124 10 353 11 267 12 161 13 55 14 23 15 10 16 17 18 0 19 0 Total 1000 | -1203.077 |* 1250.040 |** 1297.003 |***** 1343.966 |*********** 1390.929 |*************** 1437.892 |******************* 1484.855 |**************** N = 1000 1531.818 |*********** Mean = 1442.316 1578.781 |****** S e = 2.758 1625.744 |** 1672.707 |* 1719.670 |* 1766.633 |* 1813.596 | luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 211 of 120 Ratio 1.001 43 Header Page 212 of 120 1860.559 |* | -| -1239.478 |* 1250.005 |*** 1260.532 |******** 1271.060 |**************** 1281.587 |******************** 1292.114 |******************* 1302.641 |**************** N = 1000 1313.168 |********* Mean = 1291.291 1323.695 |****** S e = 697 1334.222 |**** 1344.749 |** 1355.276 |* 1365.803 |* 1376.330 |* 1386.857 |* | -| 872.211 |* -700.681 |** -529.151 |**** -357.620 |******** -186.090 |*********** -14.560 |**************** 156.971 |******************** N = 1000 328.501 |****************** Mean = 214.933 500.031 |************** S e = 13.011 671.562 |********** 843.092 |****** 1014.622 |**** 1186.152 |* 1357.683 |* 1529.213 |* | -| 77.636 |* luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 212 of 120 Header Page 213 of 120 44 -34.303 |* 9.030 |* 52.363 |**** 95.696 |******** 139.030 |************** 182.363 |******************* N = 1000 225.696 |******************** Mean = 219.369 269.029 |*************** S e = 2.831 312.362 |*********** 355.695 |******* 399.028 |**** 442.361 |* 485.695 |* 529.028 |* | -Model NPAR CMIN DF P CMIN/DF Default model 63 1179.460 213 000 5.537 Saturated model 276 000 Independence model 23 8384.878 253 000 33.142 Model RMR GFI AGFI PGFI Default model 111 899 869 694 Saturated model 000 1.000 Independence model 237 363 305 332 NFI RFI IFI TLI CFI Delta1 rho1 Delta2 rho2 Default model 859 833 882 859 881 Saturated model 1.000 1.000 1.000 Independence model 000 000 000 000 000 Model Model PRATIO PNFI PCFI Default model 842 723 742 Saturated model 000 000 000 Independence model 1.000 000 000 Model NCP LO 90 HI 90 Default model 966.460 862.409 1078.001 Saturated model 000 000 000 Independence model 8131.878 7836.104 8433.994 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 213 of 120 Header Page 214 of 120 45 Model FMIN F0 LO 90 HI 90 Default model 1.364 1.117 997 1.246 Saturated model 000 000 000 000 Independence model 9.694 9.401 9.059 9.750 Model RMSEA LO 90 HI 90 PCLOSE Default model 072 068 076 000 Independence model 193 189 196 000 Model AIC BCC BIC CAIC Default model 1305.460 1309.056 1605.585 1668.585 Saturated model 552.000 567.753 1866.832 2142.832 Independence model 8430.878 8432.190 8540.447 8563.447 Model ECVI LO 90 HI 90 MECVI Default model 1.509 1.389 1.638 1.513 Saturated model 638 638 638 656 Independence model 9.747 9.405 10.096 9.748 HOELTER HOELTER 05 01 Default model 182 194 Independence model 31 32 Model Minimization: 047 Miscellaneous: 1.169 Bootstrap: 4.462 Total: 5.678 luan van thac si-tai lieu - luan an -kinh te -Footer Page 214 of 120 ... TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 55 3.1 Thực trạng việc thực sách tài bất động. .. QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH 1.1 Tổng quan nghiên cứu nước ngồi nhân tố tác động đến giá bất động sản việc thực sách tài. .. thuyết nhân tố tác động đến giá bất động sản việc thực sách tài mơ hình nghiên cứu Chương : Thực trạng sách tài bất động sản phân tích định tính nhân tố tác động đến giá bất động sản việc thực sách